歐雅生活廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元項(xiàng)目規(guī)劃總面積78.414畝（52,276㎡）2領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，張正茂任總經(jīng)理，機(jī)構(gòu)分34爭(zhēng)力的強(qiáng)大力量。近年來，在全國(guó)各專業(yè)市場(chǎng)景下，路橋區(qū)專業(yè)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出前進(jìn)步伐趨弱化，已被義烏、紹興等地市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)中鞏固路橋?qū)I(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)、浙東南副食品批發(fā)市場(chǎng)、臺(tái)州市電子數(shù)碼主體的生活消費(fèi)品市場(chǎng)群和以路橋建筑裝飾城、化工塑料市場(chǎng)、路橋矽鋼片市場(chǎng)、路橋有色金屬市場(chǎng)等為主體的生產(chǎn)資料市場(chǎng)群兩大市場(chǎng)群體。經(jīng)營(yíng)商品涉及服裝、鞋帽、塑料原料、塑料制品、日雜百貨、副食品、五金工具、裝飾近年來，生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展速度，攤位供不應(yīng)求，各市5辦塑交會(huì)，日用品商城的塑料制品市場(chǎng)初步成為全好。同時(shí)，市場(chǎng)也培育了一大批上規(guī)模的塑料制品如吉利等企業(yè)的裝飾板、星星集團(tuán)、歐路莎公司金等本地產(chǎn)品，市場(chǎng)年成交額增長(zhǎng)顯著，2010年市場(chǎng)交易額達(dá)7.25億元，增長(zhǎng)33%,％，賣全國(guó)”的集散市場(chǎng)，這也是其他地區(qū)無法競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)特色市場(chǎng)。近年來，這些市場(chǎng)都得到了快速的發(fā)展，攤的需求，市場(chǎng)的擁擠與混亂程度居全區(qū)其它市場(chǎng)之首。州的中小企業(yè)尤其是機(jī)電行業(yè)、汽摩配行業(yè)、造船等行6州及周邊地區(qū)中小塑料、化工企業(yè)的采購(gòu)中心；發(fā)展，市場(chǎng)周邊的村居都成為廢塑料回收、經(jīng)營(yíng)螺洋拖鞋最為突出，為市場(chǎng)提供了價(jià)廉物美、款式通過小商品市場(chǎng)的平臺(tái)，培育了一大批專業(yè)村如峰件，小到螺絲螺帽，應(yīng)有盡有，到路橋市場(chǎng)可以一次性差，有些是其它地方無法配到的零件或產(chǎn)品，路橋企業(yè)的采購(gòu)中心。我們?cè)鴮?duì)路橋的中小企業(yè)作過調(diào)市場(chǎng)的管理人才，又包括市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)人才，尤其市場(chǎng)的不斷提高，是路橋市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的后盾和一大財(cái)富。路速箱市場(chǎng)等能成為華東地區(qū)乃至全國(guó)知名的交易市場(chǎng)，沒路橋電動(dòng)機(jī)市場(chǎng)、路橋機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)等能成為全省知名的7量的攤位收入、管理費(fèi)收入等，為周邊居民帶來了可觀了有效利用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，路橋區(qū)市場(chǎng)攤位2.5萬個(gè)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶向外租賃倉(cāng)儲(chǔ)高達(dá)幾十萬平方米，僅倉(cāng)儲(chǔ)租費(fèi)每年就高達(dá)幾千萬元。從市稅收、攤位費(fèi)、解決就業(yè)以及對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用分設(shè)施陳舊，配套不完善，安全隱患嚴(yán)重；市場(chǎng)周邊道路極度混亂，這不但影響了路橋城區(qū)的形象與居民的居住交易效率與功能；更沒有現(xiàn)代市場(chǎng)所必需的商務(wù)中心、等設(shè)施，極大地影響了現(xiàn)代交易方式的開展，阻礙了路知名度越高。但縱觀路橋?qū)I(yè)市場(chǎng)缺多綜合市場(chǎng)，種重疊，如五金機(jī)電市場(chǎng)，市場(chǎng)攤位分布混亂，非品行業(yè)分類不規(guī)范，形不成鮮明的特色；再如中國(guó)這不但容易引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，而且還使各專業(yè)市場(chǎng)的8流通體制創(chuàng)新將日顯活躍，代銷、直銷、連鎖經(jīng)專業(yè)市場(chǎng)等傳統(tǒng)貿(mào)易制度的替代物而迅速崛起戶，以低端消費(fèi)品批發(fā)為主的市場(chǎng)，以現(xiàn)金、現(xiàn)益不能適應(yīng)現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展的要求。有相當(dāng)一部分營(yíng)，以血緣關(guān)系組合的家屬式經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象仍比較普新機(jī)制，好多村辦市場(chǎng)把市場(chǎng)作為安排村民就業(yè)的場(chǎng)所缺乏必需的經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)。據(jù)調(diào)查，我區(qū)大多市場(chǎng)都還度，與現(xiàn)代商貿(mào)要求還相差很大。制約路橋市場(chǎng)發(fā)展的多元化，政府對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度不足，市場(chǎng)資源被場(chǎng)稅負(fù)過重；市場(chǎng)用地指標(biāo)難以落實(shí)；攤位費(fèi)過高；對(duì)種互相依托、互相促進(jìn)的關(guān)系。這種關(guān)系的存在使企業(yè)發(fā)展的一種制度安排，企業(yè)之所以要依托于?？梢杂蒙儆谧约邯?dú)立供銷所要支付的流通成本，獲售，進(jìn)而從中獲得“比較利益”。只要專業(yè)市場(chǎng)還利益”，那么專業(yè)市場(chǎng)就有生命力和發(fā)展?jié)摿?。路相?dāng)一段時(shí)間內(nèi)以中小企業(yè)為主的狀況不會(huì)根本改），9用消費(fèi)品類市場(chǎng)如中國(guó)日用品商城、小商品市矽鋼片市場(chǎng)等在全省乃至全國(guó)知名，已成為臺(tái)州地區(qū)最較為完善的市場(chǎng)群體?！奥窐蚴袌?chǎng)”已具有一定的品牌歷史，培育了眾多從事商貿(mào)和管理活動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)、盡管這些人才大多數(shù)文化素質(zhì)偏低，但只要引導(dǎo)任務(wù)是，大力促進(jìn)傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的整合提升，借鑒義烏業(yè)集聚一樣抓市場(chǎng)集聚、抓市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)市場(chǎng)布局進(jìn)行契機(jī)，切實(shí)提高政府對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，打破市場(chǎng)體制的制約，大力推進(jìn)市場(chǎng)的公司化改革和集團(tuán)化重組們必須進(jìn)一步統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，明確方向，增強(qiáng)信心，協(xié)調(diào)步及周邊地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)紛紛建立的影響，“買全國(guó)、賣全全國(guó)、賣臺(tái)州”的格局，市場(chǎng)覆蓋范圍進(jìn)一步萎縮已成場(chǎng)漸顯路橋本色，有望從配角轉(zhuǎn)為主角，但原規(guī)劃的要場(chǎng)園區(qū)具體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分尊重經(jīng)營(yíng)者與辦場(chǎng)主體的意愿，根據(jù)現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展的要從經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品特點(diǎn)及有利于留住大經(jīng)營(yíng)戶、大企業(yè)出發(fā)，市場(chǎng)格局向商業(yè)專業(yè)街區(qū)、封閉式大廳式室內(nèi)市場(chǎng)相結(jié)充分的調(diào)研，既要有科學(xué)性，又要有前瞻性，根據(jù)不同塑料城、永康五金城的市場(chǎng)建筑大部分是商業(yè)街建筑布制約的大宏觀背景下，應(yīng)采取市場(chǎng)舊地重建與部分搬遷制約問題，市場(chǎng)重建與搬遷一定要與舊城、舊村改造相原專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模，然后根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定商業(yè)際，濫占市場(chǎng)用地搞商業(yè)開發(fā)的圈地行為；老市場(chǎng)土地舊村改造，原則上由政府收儲(chǔ)，且給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策干意見》，該意見應(yīng)明確市場(chǎng)園區(qū)建設(shè)的投資主體，充與地位。封閉式室內(nèi)大廳市場(chǎng)投資與建設(shè)原則上由原市及其他公共設(shè)施如停車場(chǎng)、廁所、道路、綠化等的投資的公司投資建設(shè)，商業(yè)街區(qū)可向各經(jīng)營(yíng)戶公開拍賣，兩公司化的物業(yè)管理模式，物業(yè)公司可以由園區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)訂《路橋區(qū)同類市場(chǎng)整合的實(shí)施意見》，按照“尊重歷的專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的劃行歸市，細(xì)分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，防止通過若干年的努力，培育和發(fā)展一批在全省乃至全國(guó)場(chǎng)。這里需要強(qiáng)調(diào)的是搬遷市場(chǎng)時(shí)一定要整體搬遷，有置資產(chǎn)（可利用會(huì)展中心）的方法，充分挖潛現(xiàn)有市場(chǎng)資改造力度，適當(dāng)改善市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與市場(chǎng)功能的提升。的市場(chǎng)并非過分追求路橋市場(chǎng)的產(chǎn)地化，不生產(chǎn)半粒塑料易、金融結(jié)算等服務(wù)體系，積極發(fā)展總經(jīng)銷、總代建設(shè)，余姚市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)就是通過構(gòu)筑“數(shù)字市塑料城開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二是象抓企業(yè)家素質(zhì)提高一形式如培訓(xùn)、參觀考察、講座等形式不斷提高市場(chǎng)育現(xiàn)代物流，整合聯(lián)托運(yùn)市場(chǎng)，為市場(chǎng)提供一流的紐帶組建以市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為依托的進(jìn)出口公司、電子商等。五是成立市場(chǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)，實(shí)行行業(yè)自律，引導(dǎo)用，扶持對(duì)市場(chǎng)發(fā)展中具有全局性、帶動(dòng)性作用大的項(xiàng)目路橋設(shè)立總代理、總經(jīng)銷，大力引進(jìn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)資料市場(chǎng)產(chǎn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)與提升。如商業(yè)街區(qū)的房產(chǎn)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照和交稅證明可優(yōu)大企業(yè)、大公司在路橋設(shè)立總代理、總經(jīng)銷等給予政策傾制，限制增長(zhǎng)速度，重點(diǎn)要向老經(jīng)營(yíng)戶和經(jīng)營(yíng)大戶傾斜。市場(chǎng)品牌，在路橋各專業(yè)市場(chǎng)冠稱時(shí)可統(tǒng)一冠稱路橋市場(chǎng)體效應(yīng)和規(guī)模。發(fā)揮市場(chǎng)協(xié)會(huì)作用，統(tǒng)一對(duì)外宣傳，擴(kuò)大傳的費(fèi)用政府可適當(dāng)給予補(bǔ)助。建設(shè)路橋市場(chǎng)網(wǎng)站，統(tǒng)一的知名度。三是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。新一輪的市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展是個(gè)場(chǎng)園區(qū)等有關(guān)部門的資源，成立市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展工作辦任，配備強(qiáng)有力的班子成員，負(fù)責(zé)全區(qū)市場(chǎng)的規(guī)劃、建局及功能已開始受到當(dāng)初傳統(tǒng)市場(chǎng)建設(shè)思路的復(fù)式的改進(jìn)徹底解決，而必須從根本上進(jìn)行整合、局，集中產(chǎn)業(yè)資源，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在較高的產(chǎn)業(yè)一步促進(jìn)區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展，服務(wù)于第二產(chǎn)當(dāng)重新進(jìn)行整體規(guī)劃，通過分期建設(shè)，改善設(shè)施環(huán)態(tài)、優(yōu)化經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、提升品牌效應(yīng)，以期確立路橋傳統(tǒng)概念下的批發(fā)零售市場(chǎng)都在發(fā)生嬗變，業(yè)態(tài)提升迫切。.橋住房有效需求仍將保持旺盛勢(shì)頭。周邊地區(qū)的城市化這樣的大環(huán)境，為路橋建設(shè)現(xiàn)代化的家具衛(wèi)以上，高于同省的寧波70%,紹興96%貸業(yè)。據(jù)十年前有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，僅路橋小小一個(gè)區(qū)的私名列浙江省首位，成為繼杭州、寧波、溫州后的浙江又一大城市，20近年來，隨著城市化的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及農(nóng)業(yè)產(chǎn)行，給臺(tái)州經(jīng)濟(jì)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，這對(duì)我甬臺(tái)溫高速公路，建設(shè)中的甬臺(tái)溫鐵路臺(tái)州貨運(yùn)站在其越。是浙東南沿海地區(qū)商貿(mào)中心和臺(tái)州市商貿(mào)中心功能家俬城、方林汽車城、路橋五金城、石曲變速箱市場(chǎng)、場(chǎng)聲名遠(yuǎn)播，在全國(guó)也有一定的名氣，全區(qū)各類市場(chǎng)商品成交額達(dá)200多億元。尤其是鐵路貨運(yùn)站的建設(shè)，將使臺(tái)州與全國(guó)鐵路網(wǎng)相連接，為市場(chǎng)空間類型逐步由沿街鋪面模式過渡為室內(nèi)大廳式為決路橋中心城區(qū)環(huán)境、交通等問題，將城區(qū)市場(chǎng)外遷并更新為更現(xiàn)代化的大廳式模是城市發(fā)展的必然。此前，政府編制的《路橋商貿(mào)業(yè)布作定論，并提前謀劃了新的市場(chǎng)商貿(mào)業(yè)用地，本項(xiàng)目基本項(xiàng)目的建設(shè)可為臺(tái)州市提供大型、現(xiàn)代家場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化等多種困難，家具企業(yè)必須加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀外銷企業(yè)不在少數(shù)。眾多之前偏重于外銷的家具企市場(chǎng)。在二三線市場(chǎng)，川派家居是當(dāng)之無愧的領(lǐng)先者，創(chuàng)設(shè)計(jì)的投入和開發(fā)，才能不斷增強(qiáng)品牌在市場(chǎng)上展的主要方向。家居行業(yè)要想優(yōu)化升級(jí)，還需要提隨著我國(guó)居民生活水平的提高,人們對(duì)住宅的消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化。城鎮(zhèn)幾乎都要裝修和購(gòu)置新家具,再加上商業(yè)、旅游業(yè)等各類公共設(shè)施更新裝修和家具更新是以廣州和深圳為中心的華南銷售市場(chǎng)；三是是以沈陽(yáng)、哈爾濱為中心的東北銷售市場(chǎng)；五國(guó)內(nèi)投資辦廠。如香港幾乎所有的家具廠都轉(zhuǎn)移到了廣以意大利、德國(guó)、法國(guó)、西班牙、美國(guó)為代表的歐美家在國(guó)產(chǎn)家具中約占三成,尤其在中、高檔家居市場(chǎng)中占有較為明顯的優(yōu)勢(shì)地位。市場(chǎng)上的知名品牌,如上海的“美時(shí)”,“震旦”,北京的“天壇”,齊齊哈爾的“華鶴”,大連的“華豐”,廣東的“聯(lián)邦家私”等均為三資企業(yè)所有，使得國(guó)內(nèi)家居市場(chǎng)呈現(xiàn)國(guó)際化好,更快地滿足消費(fèi)者需求,為企業(yè)帶來更多收益,進(jìn)而促使企業(yè)持續(xù)發(fā)展的能力。一般而言,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力具體體現(xiàn)在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)開拓競(jìng)爭(zhēng)力、管理競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)新及政策環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力等五個(gè)方面。據(jù)研究,我國(guó)家具企業(yè)仍是以年產(chǎn)值幾百萬元的中小企業(yè)為主,他們?cè)谑袌?chǎng)開拓競(jìng)爭(zhēng)力、管理競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力及政策環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力等方面均產(chǎn)品觀念,推銷觀念,再到市場(chǎng)營(yíng)銷觀念,社會(huì)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念,戰(zhàn)略營(yíng)銷觀念,這是一系列段,即以家具生產(chǎn)和推銷為中心,注重的是產(chǎn)品和利潤(rùn),不注重消費(fèi)者的利益和社會(huì)利益,品創(chuàng)新不足,企業(yè)產(chǎn)品單一,各家具企業(yè)產(chǎn)品品種款式雷同嚴(yán)重,式是直營(yíng),即設(shè)立分公司,在區(qū)域家具大賣場(chǎng)自租場(chǎng)地銷售。無論是采用特許加盟,代理商,還是直營(yíng)的形式,國(guó)內(nèi)家具企業(yè)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)都比較單薄,在品牌覆蓋面,營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量控制不住產(chǎn)品的客戶資源,誰的東西好賣就賣誰的,非常不穩(wěn)定,而自銷要處理市場(chǎng)中的各種“疑難雜癥”,費(fèi)用較高,一旦企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大,銷售管理就要占去廠家過多的精力和家的支持,所以他們不太注重賣場(chǎng)中企業(yè)文化和品牌文化的表現(xiàn),或裝飾風(fēng)格與經(jīng)營(yíng)品企業(yè)要樹立現(xiàn)代營(yíng)銷觀念,就是要樹立以消費(fèi)者的需求作為營(yíng)銷活動(dòng)的中心,采用適當(dāng)強(qiáng)調(diào)企業(yè)利潤(rùn)與消費(fèi)者需要,社會(huì)利益三者之間的統(tǒng)一。隨著生消費(fèi)者會(huì)越來越成熟和理性,個(gè)性消費(fèi)曰益明顯,消費(fèi)的主動(dòng)性,選擇性曰漸增強(qiáng),消費(fèi)不被市場(chǎng)淘汰?？梢灶A(yù)見,誰的產(chǎn)品能夠滿足消費(fèi)者多元化,多層次的現(xiàn)實(shí)需求和潛在和生活習(xí)俗,它的演變實(shí)際上表現(xiàn)了社會(huì)、文化及人的心理和行為的認(rèn)知。中國(guó)的家居應(yīng)策略,其目的就是要讓廣大的客戶在社會(huì)知名人士簇?fù)淼募揖悠放葡?對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)他們必要的激勵(lì)措施,如提高中間商的可得利潤(rùn),舉辦中間商銷售比賽,給予廣告與費(fèi)用產(chǎn)品設(shè)計(jì)的目標(biāo)則是以環(huán)境為中心,強(qiáng)調(diào)用生態(tài)文化觀去解決產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制作、使用和使用后處置中的功能與環(huán)境問題,設(shè)計(jì)出對(duì)人類友善和對(duì)環(huán)境友好的產(chǎn)品。對(duì)人類友善表現(xiàn)為生態(tài)、心理和社會(huì)方面,它應(yīng)有利于人的身心健康,有利于改善人際關(guān)系,有利于念是顧客滿意和顧客忠誠(chéng),就是要通過取得顧客仿,但服務(wù)是難以模仿的,現(xiàn)代家具企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更主要的是體現(xiàn)在服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。所以,現(xiàn)起了門類齊全、與國(guó)際接軌的完整的工業(yè)體系，產(chǎn)繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以便進(jìn)一步拉動(dòng)一舉措，必將進(jìn)一步促進(jìn)中國(guó)的住宅建設(shè)，因而會(huì)院根據(jù)社會(huì)需求和發(fā)展的需要，提出了住宅產(chǎn)業(yè)化爭(zhēng)主要表現(xiàn)為國(guó)內(nèi)品牌和外資品牌的市場(chǎng)爭(zhēng)奪不過十五六年的時(shí)間，早已經(jīng)成為中國(guó)衛(wèi)浴行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)品牌要想像國(guó)內(nèi)家電業(yè)一樣，占據(jù)主導(dǎo)乃至霸主地位必經(jīng)之路。國(guó)內(nèi)目前最具代表性的箭牌、法恩莎等品牌主，最終被伊奈納入囊中；鷹牌衛(wèi)浴、吉事多衛(wèi)中宇與高儀相繼達(dá)成戰(zhàn)略合作等等。無論是何種國(guó)際采標(biāo)認(rèn)證、輸美認(rèn)證等多項(xiàng)為各國(guó)認(rèn)可的產(chǎn)品標(biāo)志與衛(wèi)浴產(chǎn)品的技術(shù)含量，繼續(xù)提高出產(chǎn)品的檔次與附加值，的新技術(shù)，如納米抗菌陶瓷技術(shù)、綠色制品生產(chǎn)技術(shù)等，產(chǎn)品，以滿足國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的需求，有利于將產(chǎn)品打入國(guó)際較高的品牌知名度，幾乎壟斷了中國(guó)高端衛(wèi)浴市場(chǎng)略重心都在向二、三線鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，國(guó)外品牌也是如憑借著完善的產(chǎn)銷網(wǎng)絡(luò)支持，TOTO目前全線產(chǎn)品已基本實(shí)現(xiàn)中國(guó)外鄉(xiāng)生產(chǎn)。T科勒也開始深入到國(guó)內(nèi)二、三線鄉(xiāng)村以爭(zhēng)奪當(dāng)已經(jīng)成為一種大的趨勢(shì)。而衛(wèi)浴市場(chǎng)的發(fā)展是很生活的標(biāo)志性用品，目前衛(wèi)浴產(chǎn)品的概念進(jìn)入人們清潔功能，還應(yīng)包括保健功能、欣賞功能以及娛樂衛(wèi)浴潔具還推出了附加有悠閑式浴缸、柜盆、蒸汽呈現(xiàn)在消費(fèi)者視線中，使得信息更加的對(duì)稱，理性，特別是經(jīng)歷金融風(fēng)暴的洗禮，衛(wèi)浴產(chǎn)品消費(fèi)由“感性消費(fèi)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤袄硇韵M(fèi)”日益加強(qiáng)，知名品牌往往具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其題，特別是工程客戶，那么如何轉(zhuǎn)變操作模式和銷不同，因此對(duì)于家庭裝修要求差異甚大，衛(wèi)浴企業(yè)材生產(chǎn)基地、臺(tái)州水暖衛(wèi)浴基地、寧波水暖器材和近年來，水暖衛(wèi)浴產(chǎn)業(yè)在玉環(huán)、路橋等地迅速發(fā)展，產(chǎn)值達(dá)240多億中，玉環(huán)是全國(guó)最大的中低壓銅制閥門生產(chǎn)和出口基地本項(xiàng)目的產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)，即為以本項(xiàng)目為核在消費(fèi)市場(chǎng)上，您可以看到在家居、衛(wèi)浴產(chǎn)品的概念上統(tǒng)觀念。對(duì)于其功能，消費(fèi)者不僅要求具有其實(shí)用與經(jīng)保健功能、欣賞功能、科技、以及娛樂功能于一體。從的市場(chǎng)上，家居、衛(wèi)浴行業(yè)將呈現(xiàn)出品種多樣化的發(fā)展趨勢(shì)是不言而喻的。調(diào)查發(fā)設(shè)計(jì)風(fēng)格從單純的使用價(jià)值逐漸簡(jiǎn)潔大方，愈發(fā)注重使到重功能賣點(diǎn)，從多功能到實(shí)用型，但市場(chǎng)上的家居、量可從內(nèi)在質(zhì)量和外在質(zhì)量?jī)煞矫婵础?nèi)在質(zhì)量主產(chǎn)品的使用性能、表面光潔度等。一個(gè)品質(zhì)優(yōu)的陶活方式，以及更高層次的需求。首先，在更加舒適上下功捷、娛樂等功能，讓人倍感現(xiàn)代生活的科技關(guān)懷，會(huì)唱歌溫加熱、反復(fù)溫水沖洗、烘干、除臭、消毒、夜視燈光、水馬桶、超低鉛的節(jié)水龍頭??具備這些環(huán)保、綠色、低污染的功能，獲得中國(guó)環(huán)境標(biāo)牌的知名度而付出的宣傳費(fèi)用、廣告費(fèi)用肯定也要加到產(chǎn)衛(wèi)浴專業(yè)方向做深做透，研究家居、衛(wèi)浴產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)代物流、超市、連鎖模式嫁接經(jīng)營(yíng)。除旗艦店、精品市“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，決戰(zhàn)終端”。家居、衛(wèi)浴經(jīng)營(yíng)者提供怎樣的產(chǎn)品、提供怎樣的服務(wù)都對(duì)此，家居、衛(wèi)浴經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn)：一是健康、綠色、環(huán)保概念的家居、衛(wèi)浴產(chǎn)品較為偏愛象將會(huì)給產(chǎn)品帶來更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。二是平民化精的家居、衛(wèi)浴消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)，即通過家居、衛(wèi)浴產(chǎn)消費(fèi)者心理，同時(shí)又符合他們的購(gòu)買能力的市場(chǎng)。開競(jìng)爭(zhēng)，為滿足“全民精致”的大潮，家居、衛(wèi)浴高端品牌必須調(diào)整相應(yīng)的市場(chǎng)策略，根據(jù)臺(tái)州市和路橋區(qū)的城市總體規(guī)劃和土地利用水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元（新城東、西平原的中心部位，地勢(shì)西高東低傾向大海。境內(nèi)地貌以層出露，中東部平原為第四層海陸相沉積物，西北青龍浦、新橋浦、三水涇、七條河等，大部分水量氣候具有明顯的亞熱帶季風(fēng)氣候特征，冬夏照適宜。本區(qū)受海洋性季風(fēng)影響，降水充沛，年他市場(chǎng)銜接，形成市場(chǎng)群體的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域位臺(tái)州市政府專題會(huì)議提出在路橋區(qū)建設(shè)大交通，符善浙江省公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、完善臺(tái)州市城市功能，加平和優(yōu)越的人民生活，使這一地區(qū)成為國(guó)內(nèi)最大的消費(fèi)以民營(yíng)企業(yè)為主，形成汽車、摩托車及配件、空調(diào)及制模具及塑料制品支柱產(chǎn)業(yè)；農(nóng)業(yè)以糧食、漁業(yè)和果蔬為貿(mào)互動(dòng)的先進(jìn)特色制造區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心戰(zhàn)略，堅(jiān)持客運(yùn)站及臺(tái)州鐵路貨運(yùn)站均在附近，符合大交通路將地塊分割成見方的地塊，地形比較規(guī)則整《臺(tái)州市路橋分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月要求及市委、市政府有關(guān)會(huì)議精神，臺(tái)州市路橋程設(shè)計(jì)的科學(xué)合理，合理確定投資規(guī)模；合理確定開發(fā)工具的空駛、提高利用率，降低運(yùn)輸成本。伴隨的轉(zhuǎn)換，消費(fèi)者對(duì)于及時(shí)送達(dá)的要求也越來越高的貨運(yùn)方式。本項(xiàng)目將以高等級(jí)公路、鐵路為依停車卸貨功能：與貨運(yùn)配送動(dòng)態(tài)交通相對(duì)應(yīng)相當(dāng)?shù)拿娣e作為停車場(chǎng)用地，包括以貨運(yùn)車輛為主配套服務(wù)功能：除了以上功能之外，為了使貨域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間不相適應(yīng)的瓶徑，通過項(xiàng)目建設(shè)、集展示、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、批發(fā)、零售、服務(wù)功能于一配套完善，以精品家居、陶瓷為主導(dǎo)、包容古典和供電、衛(wèi)生、消防、安全與城區(qū)公共網(wǎng)絡(luò)銜接、協(xié)服務(wù)設(shè)施：按照方便、安全、快捷、環(huán)保、人陶瓷衛(wèi)浴、電器陶瓷衛(wèi)浴、日用潔具等全系列經(jīng)與大眾消費(fèi)并舉。家居、衛(wèi)浴產(chǎn)品以中高檔產(chǎn)品化和環(huán)保化。旗艦店是專為著名品牌生產(chǎn)商設(shè)立本項(xiàng)目遵循項(xiàng)目相關(guān)功能的要求，考慮設(shè)計(jì)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，將是路橋城區(qū)新崛起的一個(gè)及各種指標(biāo)確定待項(xiàng)目立項(xiàng)后由項(xiàng)目業(yè)主委托有關(guān)單位規(guī)模設(shè)想如下（以下數(shù)據(jù)是依據(jù)初步設(shè)計(jì)圖指標(biāo)參考提展示、信息、商務(wù)為一體的綜合性大樓，內(nèi)有大型務(wù)平臺(tái)，規(guī)范化的工商、稅務(wù)、金融等市場(chǎng)服務(wù)系建筑性質(zhì)商鋪區(qū)停車區(qū)24,2198,00044,219規(guī)劃建筑面積(㎡)88,176估容積率算建筑面積(㎡)69,41387,864容積率2、市場(chǎng)區(qū)9,2302,500專業(yè)建筑部位設(shè)計(jì)要求地面柱側(cè)墻建筑專業(yè)通風(fēng)采光消防間距基礎(chǔ)柱型結(jié)構(gòu)跨度柱間距屋面結(jié)構(gòu)給排水雨水排水配電要求建筑內(nèi)部行車吊地面以下加固處理，地面荷載30T/m2要求不能沉降變形室內(nèi)柱根部安裝角鋼護(hù)角，防止車輛及設(shè)備搖動(dòng)時(shí)碰撞，并設(shè)醒目標(biāo)志。側(cè)墻填充磚墻，防臺(tái)風(fēng)。南北方向大門敞開，通風(fēng)好。屋頂專門設(shè)置天棚采光帶，側(cè)墻高窗，側(cè)墻底窗輔助采光。按規(guī)范大跨度建筑考慮環(huán)形消防通道，并且道路轉(zhuǎn)變半徑不小于12米。柱基選擇灌注樁或者預(yù)制管樁。采用鋼筋混疑土，方便安裝行車吊。由于屋面面積大、空間跨度大，宜采用虹吸式落水管排水。需要配備相應(yīng)級(jí)別的電力線系統(tǒng)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，一般配備5-10噸行車吊，經(jīng)濟(jì)方便，使用率高。市場(chǎng)內(nèi)部配備油壓鏟車，方便運(yùn)輸、移動(dòng)、擺設(shè)布置等。在項(xiàng)目總體規(guī)劃中還考慮輔助工程的建設(shè)，如：公施，以方便工作、生活需要。這部分服務(wù)類設(shè)施由相關(guān)廣告及燈光夜景：建議在委托建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)小有所考慮，廣告應(yīng)與建筑有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)一協(xié)調(diào)布路臺(tái)州南站（路橋）等向外集散。這些道路與規(guī)劃穿通方式，穿過城市道路時(shí)盡可能人行與橫道位置一致，考慮到市場(chǎng)的特殊性，本項(xiàng)目的用水主要為日滿足項(xiàng)目用水要求。項(xiàng)目采用清洗、生活、綠化用排水方案：采用分流制排水體制，具體分為雨市政雨水管網(wǎng)；本工程主要為生活污水，有少量的汽車低壓配電：低壓供電電壓為380/220V，電壓波動(dòng)不超過額定電壓±5%，電源頻率式，配電干線均選用銅芯塑料絕緣電力電纜，所道路及環(huán)境照明：道路照明采用高效、節(jié)能、壽命長(zhǎng)的LED燈具，燈桿采用內(nèi)外XX米時(shí)，應(yīng)做防雷保護(hù)裝置系統(tǒng)，接地電阻小于30Ω序號(hào)面積（m2）市話門數(shù)1商鋪區(qū)269,4133公共電話網(wǎng)，建立綜合化、個(gè)人化、移動(dòng)化的綜合數(shù)字網(wǎng)作為歐雅生活廣場(chǎng)的定位，應(yīng)合理經(jīng)濟(jì)地利本次歐雅生活廣場(chǎng)夜景燈光設(shè)計(jì)與《路橋城部是城市輪廓線的重要組成部分，公共建筑采用線光源和LED點(diǎn)光源組合設(shè)計(jì)，直接把電轉(zhuǎn)化為光，通過改變電流實(shí)現(xiàn)多色發(fā)光，在節(jié)能的同輪廓照明為主導(dǎo)，精心色勒出生動(dòng)的街道輪廓線，充分處理旨在使整條街道的建筑物夜景觀在橫向上相互聯(lián)系層次、不同韻律的夜景空間體系。廣場(chǎng)路段可專門建立現(xiàn)路燈遠(yuǎn)程遙控，可安裝GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)能準(zhǔn)確計(jì)算出日出日落的時(shí)間，配置的光控儀和時(shí)控儀在天黑天亮?xí)r及時(shí)遙控開關(guān)燈，從而達(dá)到節(jié)及重大節(jié)日等不同分級(jí)控制模式，選擇泛光照明、內(nèi)透照明等方法，嚴(yán)格控制光污染。路燈管理部門還根據(jù)人提供一個(gè)體系化、制度化、能夠帶動(dòng)城市周邊整體的生活氛圍，改進(jìn)現(xiàn)代生活的狀態(tài)、創(chuàng)造與現(xiàn)代生節(jié)約能源和降低街區(qū)日常運(yùn)營(yíng)的支出考慮，推薦使施必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入生產(chǎn)操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照施工機(jī)械的操作規(guī)程使用，操作過人和車輛。并用明顯標(biāo)志加以警示，夜間應(yīng)在施工路口裝。施工現(xiàn)場(chǎng)所有有可能墜落的物體，必須一律先行撤除及搭設(shè)高處作業(yè)安全設(shè)施的人員，必須經(jīng)過專業(yè)技術(shù)培入使用，并定期進(jìn)行檢查確認(rèn)其完好和安全性。施工現(xiàn)可靠牢固安全的防護(hù)措施，并且必須有標(biāo)牌及警示牌、到的臨邊、門口、窗口作業(yè)面除了必須有足夠的安示燈。雨天、雪天進(jìn)行高處臨邊、門口、窗口作業(yè)技術(shù)、生產(chǎn)協(xié)商到達(dá)全體同意時(shí)方可執(zhí)行，并事類、木地板類、家居裝飾類對(duì)防火的要求很嚴(yán)格，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)和消防要求，設(shè)計(jì)中在防火區(qū)劃法規(guī)，控制環(huán)境污染，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。在A、由于本項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃，按照規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、人性化服務(wù)、可持續(xù)發(fā)展施工期要根據(jù)工程進(jìn)度，合理安排施工時(shí)間，尤其點(diǎn)離居民區(qū)較近，在施工期間盡量減少高噪設(shè)備線操作人員的環(huán)境意識(shí)教育來控制。機(jī)械設(shè)備運(yùn)和減振措施，如在設(shè)備的底部墊上一些避振的橡施工期對(duì)大氣造成污染的主要是揚(yáng)塵，控制施工期制車速、保持施工場(chǎng)地的潔凈、避免大風(fēng)天氣作蓬布等防塵設(shè)備，落實(shí)廢氣污染防治措施，有效等施工過程中的揚(yáng)塵污染；并合理安排墻體粉刷營(yíng)期間對(duì)大氣造成污染的主要是汽車尾氣和食車、晚上?；赝＼噮^(qū)，每輛車在站內(nèi)行進(jìn)和停活垃圾等為主。固體廢棄物應(yīng)有規(guī)范的堆放場(chǎng)地合利用。廢包裝紙等經(jīng)收集后出售給外單位回收質(zhì)的處理單位代為處置，危險(xiǎn)廢物轉(zhuǎn)移須建立聯(lián)本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響利大于弊，正向影響所本項(xiàng)目嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序進(jìn)行，根據(jù)批報(bào)告編制、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)修改和評(píng)審、規(guī)劃用地征遷、勘計(jì)和評(píng)審、施工招投標(biāo)、組織施工、竣工驗(yàn)收及交付使用︱TT人制度，負(fù)責(zé)籌資；負(fù)責(zé)歐雅生活廣場(chǎng)工程的上，需要進(jìn)行適應(yīng)新運(yùn)營(yíng)模式的變革。在現(xiàn)有的管理機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)期兩個(gè)階段對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合和充實(shí)。在項(xiàng)目建設(shè)和建設(shè)需要，在原有機(jī)構(gòu)水平上重組部門職能和人員配置進(jìn)的目標(biāo)。從項(xiàng)目建設(shè)后期開始逐步向全面啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)期過在項(xiàng)目啟動(dòng)初期，由總監(jiān)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行全盤監(jiān)在項(xiàng)目建設(shè)后期，逐步由總監(jiān)監(jiān)理制向副總分工可持續(xù)發(fā)展，由項(xiàng)目總監(jiān)及前期各部門的負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的實(shí)施，將為家居衛(wèi)浴生活市場(chǎng)帶來工實(shí)行全員勞動(dòng)合同制，公司實(shí)行嚴(yán)格的“三會(huì)”制度立及部門工作職責(zé)》和《公司服務(wù)承諾》以及重特大事散預(yù)案、防臺(tái)撈應(yīng)急預(yù)案、突發(fā)性質(zhì)災(zāi)害搶險(xiǎn)救災(zāi)應(yīng)急的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出反應(yīng)，招標(biāo)項(xiàng)目屬于裝飾擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)件，項(xiàng)目承辦單位和中標(biāo)人簽訂書面合同，同時(shí)，中標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由項(xiàng)目承辦單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)案在項(xiàng)目開標(biāo)當(dāng)天從評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取。評(píng)標(biāo)委員數(shù)的三分之二；評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)評(píng)委會(huì)成員職稱在副高（副教授）級(jí)以上，從事本專業(yè)至少在8年以上，對(duì)工程項(xiàng)目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無本節(jié)著重分析項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)本區(qū)塊占地面積78畝雖不大，但因?yàn)椴捎昧藘|元左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌變決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)③從宣傳效應(yīng)考慮，南向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一地帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。同時(shí)借助于該項(xiàng)目的品牌，可迅速提法與參數(shù)（第三版）》中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、市場(chǎng)商鋪城建規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、臨時(shí)水電費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)萬元。報(bào)建費(fèi)用包括城建配套費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、本項(xiàng)目帶有拆遷安置性質(zhì)，商住土地整體出分約占總開發(fā)量的10%，有效地降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的建設(shè)可分二期開發(fā)，且一期中心有限公司自籌，項(xiàng)目資金不足部分商請(qǐng)銀行融資建設(shè)期年份項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期建設(shè)期年份項(xiàng)目合計(jì)2212,828.0011,890.50937.5012,828.002,828.001,890.50937.50112,800.0012,487.50312.5012,800.002,800.002,487.50312.5025,628.0024,378.0025,628.0024,378.001,250.0030,628.0010,628.004,378.001,250.005,000.0020,000.0020,000.000建設(shè)投資建設(shè)期利息5,000.005,000.005,000.005,000.00固定資產(chǎn)投資資本金支付利息5,000.00鋪底流動(dòng)資金5,000.0010,000.0010,000.0010,000.0010,000.0010,000.0010,000.0010,000.00長(zhǎng)期借款0流動(dòng)資金借款0本項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循客觀、本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)按照因素，基于在投資估算中已經(jīng)預(yù)留了建設(shè)期預(yù)備費(fèi)用，采用一個(gè)固定的價(jià)格計(jì)算投資費(fèi)用，其價(jià)格不必年年變?cè)谟?jì)算本項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期內(nèi)的營(yíng)業(yè)收入、燃料動(dòng)力費(fèi)用本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的營(yíng)業(yè)收入和成本估算均不收入）計(jì)征5%營(yíng)業(yè)稅、1?水利基金、0.3?印花稅，按房地產(chǎn)銷售收入預(yù)征2%土地增本項(xiàng)目中包括政府定向回購(gòu)商鋪、地下車位采用銷售形式，商業(yè)配套市場(chǎng)大樓項(xiàng)目可采用銷售或出營(yíng)業(yè)收入估算表單位：萬元序號(hào)其中地下車位配套市場(chǎng)出租合計(jì)311,070.604,060.004,200.0019,330.604-7期4,200.004,200.008-12期5,460.005,460.00稅土地增值稅221.4181.20教育費(fèi)