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華亞正信[2024]第20-0038號法定評估業(yè)務資產(chǎn)評估報告華亞正信評報字[2024]第A20-0002號人樂超市有限公司持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目資產(chǎn)評估報告2024年11月06日北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司王宇晨(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)會員編號：61200007(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關法律責任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年11月11日人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西業(yè)運營管理有限公司股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目(共1冊，第1冊)北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司二O二四年十一月六日資產(chǎn)評估報告聲明 1資產(chǎn)評估報告摘要 3資產(chǎn)評估報告正文 8 8 29 資產(chǎn)評估報告附件 32一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師不承擔本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為本資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。三、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。五、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產(chǎn)權以滿足出具資產(chǎn)評估報告的七、本資產(chǎn)評估機構出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結果受資產(chǎn)評估報告中假設和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應當關注并充分考慮資產(chǎn)評人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西安市人人樂超市有限公司持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目資產(chǎn)估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司2人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西安市人人樂超市有限公司持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司：北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，按照必要的評估程序，以企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和公開市場為前提，采用資產(chǎn)基礎法對貴公司擬實施轉讓西安市人人樂超市有限公司持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股權行為所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益在評估基準日的市場價值進行了評估。評估目的：人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西安市人人樂超市有限公司所持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司的股權。為此，需對西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益在評估基準日的市場價值進行評估，為上述經(jīng)濟行為提供價評估對象：西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司在評估基準日的股東全部權益。評估范圍：西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司申報的在評估基準日經(jīng)審計的全部資產(chǎn)及負債，包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和流動負債。評估基準日：2024年6月30日。價值類型：市場價值。本次評估采用資產(chǎn)基礎法評估結果作為西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益在評估基準日市場價值的最終評估結論，具體評估結論如下：資產(chǎn)評估結果匯總表評估基準日：2024年6月30日項目A1-2管理有限公司股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目資產(chǎn)評估報告項目A3資產(chǎn)總計45--6負債總計7--凈資產(chǎn)(所有者權益)8估基準日采用資產(chǎn)基礎法的評估值為60,544.44萬元，評估增值27,0率80.92%。本次評估結論未考慮具有控制權形成的溢價和缺乏控期為自評估基準日起一年。如有效期內資產(chǎn)狀況、市場比發(fā)生重大變化，委托人應當委托評估機構執(zhí)行資產(chǎn)評(一)根據(jù)《資產(chǎn)評估對象法律權屬指導意見》,被評估單位和相關當事人應當依法提供評估對象法律權屬等資料，并保證其真實性、完(二)引用其他機構出具報告結論的情況本次評估報告中評估基準日各項資產(chǎn)及負債賬面值系經(jīng)中審亞太會計師事務所(特殊普通合伙)的審計報告結果。除此之外，未引用其他機構報告內容。(三)關于核心資產(chǎn)存在的情況十字東南角10B1幢10000室一幢商業(yè)服務用房，該房產(chǎn)已取得不動產(chǎn)登記證書(陜(2017)西安市不動產(chǎn)權第1187291號),證載建筑面積39,784.93m2。根據(jù)評估人員現(xiàn)場查勘及核對產(chǎn)權資料，該房產(chǎn)中的建筑面積22000平方米已取得《建筑工程消防設計審核意見書》(西公消審寧(2007)第3014號)、《西安市公安局建筑工程消防驗收意見書》(西公消驗字(2007第329號)及《公共聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》(雁公消安檢許字2011第0358號);其余的建筑面積17,784.93平方米(涉及地下1層汽車庫、地上第4層及地上1至2層Z②軸至Z⑤軸部分),因房產(chǎn)涉及超規(guī)劃及超紅線建設問題，未能取得《建筑工程消防設計審核意見書》、上述建規(guī)建設的房產(chǎn)部分，除負一層現(xiàn)已作為車庫使置狀態(tài)，不能用于經(jīng)營場所使用。根據(jù)委托人和被評估單位提供的被評估單位完成消防改造后可再次申請消防驗收工作，驗收合改造費用預計為200萬元，預計改造時間為6-12個月，本次評估結論中已扣除該費用；當實際改造費用與預估值差異較大時，應根據(jù)原評估提出該房產(chǎn)二層至四層存在局部超土地紅線建設問題，涉及建筑面積約2000余平方米，但無法確定該建筑面積是否包含在已取得的不動產(chǎn)登記證評估范圍內的房屋建筑物面積按已取得的不動產(chǎn)登記證證載建筑面積確定。鑒于委估房產(chǎn)已取得不動產(chǎn)登記證書，且委托人和項所需時間及成本無法合理預估，故本次評估未考慮上述事項對評估結論的影響。(四)評估基準日存在的法律、經(jīng)濟等未決事項未決事項1:截至評估基準日，西安伊洋電子科技有限公司和被評估單位存在建設工程合同糾紛，涉及工程款493,134.00元，根據(jù)西《2023陜0113民初25777號》審判結果，駁回原告西安伊洋電子科技有限公司的全未決事項2:評估基準日之后，根據(jù)陜西省西安市雁塔區(qū)人民法院《(2024)陜0113民初16800號》,西安市人人樂超市有限公司持有被評估單位股權被凍結，凍結金額為450萬元人民幣。本次評估未考慮上述未決事項的司法案件對評(五)抵押、擔保、租賃事項1.抵押事項被評估單位于2024年1月9日與中國建設銀行股份有限公司深圳市分行簽訂了《最高額抵押合同》,以權證編號為陜(2017)西安市不動產(chǎn)權第1187291號的房屋建筑物為人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司《綜合融資合抵押擔保，最高限額為40,000.00萬元，起止日期為2024年1月9日至2024年12月4日，本次評估未考慮上述抵押擔保事項對評估結論的影響。2.租賃事項本次評估范圍內，世家星城商業(yè)房產(chǎn)租賃給西安市人人位西安市人人樂超市有限公司，根據(jù)租賃合同租賃期自2017年6月16日起至2027年9月24日止，租金為每月每平方米33.12元人民幣，租金遞增方式為從2017年9月25日開始，每年遞增2%。(六)其他需要披露的事項1.本次評估結論是在被評估單位核心資產(chǎn)西安市雁塔區(qū)丈八東路、東儀路十南角10B1幢10000室一幢商業(yè)服務用房分戶面積經(jīng)過與被評估單位相關人員詢問結合西安市房產(chǎn)測量事務所出具的《房產(chǎn)測繪成果報告》的基日以后的評估結論有效期內，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化時，應按以下原(1)當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行相應調整；(2)當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結果產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(3)對評估基準日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，2.評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的所對應的斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托人及產(chǎn)權持有單位提供的有關資料。因此，證件及會計憑證，有關法律文件的真實合法為前3.在本次清查核實的過程中，評估人員未對各種蔽工程及其內部結構(非肉眼所能觀察的部分)做技術檢測，因受其特點的限制，影查閱企業(yè)提供的有關圖紙、結算資料，向有關技術人員況和使用性能。評估人員是在假定資產(chǎn)占有單位提供的有提下，在未借助任何檢測儀器的條件下，通過實地勘察作出的判斷。4.本次評估結論未考慮評估對象未來交易過程中發(fā)生的相關5.企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。提請報告使用者關注上述特別事項對評估結論產(chǎn)生的影響。以上內容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務的詳細情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產(chǎn)評估報告正文。人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西安市人人樂超市有限公司所持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司的股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目資產(chǎn)評估報告正文人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司：北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司的股權行為所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益在2024年6月30日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估(一)委托人概況企業(yè)名稱：人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司(以下簡稱：人人樂股份)統(tǒng)一社會信用代碼：914403001924223896住所：深圳市寶安區(qū)石巖街道洲石路北側人人樂物流中心主樓二層經(jīng)營場所：深圳市寶安區(qū)石巖街道洲石路北側人人樂物流中心主樓二層注冊資本：44000萬元人民幣實收資本：44000萬元人民幣成立日期：1996年04月01日經(jīng)營期限：自1996年04月01日至2056年04月01日止(不含專營、專控、專賣商品);咨詢管理服務(不含限制項目)。許可經(jīng)營項目是：人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西安市人人樂超市有限公司持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目資產(chǎn)評估報告北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司9普通貨運，貨物專用運輸(集裝箱運輸，以上業(yè)務均不含危險物品運輸)(證件有效期至2014年9月30日);信息服務業(yè)務(僅限互聯(lián)網(wǎng)信息服務業(yè)務，不含新聞、出版、教育、醫(yī)療保健、藥品、醫(yī)療器械、電子公告以及其他審批或專項審批的服務項目，《增值電信業(yè)務經(jīng)營許可證》有效期至2016年10月11日);滋補藥材銷售。(二)被評估單位概況公司名稱：西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司(以下簡稱：高隆盛公司)住所：陜西省西安市雁塔區(qū)世家星城四期1號商鋪四層經(jīng)營場所：陜西省西安市雁塔區(qū)世家星城四期1號商鋪四層類型：有限責任公司(自然人投資或控股的法人獨資)成立日期：2017年4月28日經(jīng)營期限：2017年4月28日至無固定期限商業(yè)地產(chǎn)招商的策劃、管理；房地產(chǎn)開發(fā)、咨詢、銷售與策劃；場地租賃。(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后方可開展經(jīng)營活動)2.公司歷史沿革及股權狀況西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司由陜西東方日期為2017年4月28日，公司成立時注冊資本為36,000.00萬元人民幣，實收資本為36,000.00萬元人民幣，該事項由陜西海越會計師事務所有限公司進行驗資，并出具《西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司注冊資本實繳專項鑒證報告》,報告中其他說明事項為“西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司于2017年5月4日與西安天地源房地路十字東南角幢號10B1,面積39784.98m2的“世家星城四期1號樓商鋪”房產(chǎn)，購買價格36000萬元，此款由陜西東方加德置業(yè)有限公司代為支付?！?成立時股權結構如下：出資額(萬元)(萬元)持股比例1陜西東方加德置業(yè)有限公司(1)股東變更2017年06月21日，西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司發(fā)生股權變更，變更后股出資額(萬元)(萬元)持股比例1西安市人人樂超市有限公司截至評估基準日，上述西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股權結構未發(fā)生變動。截至評估基準日，西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司實收資本為36,000.00萬元人民幣，股東名稱、出資額和出資比例如下：1限公司3.公司經(jīng)營管理結構西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司成立于2017年，位于陜西省西安市，主要業(yè)務為對其資產(chǎn)一世家星城四期1#樓商鋪的租賃管理，該商鋪位于西安市雁塔區(qū)丈八東路、東儀路十字東南角10B1幢，占地面積6,294.30平方米，建筑面積為39,784.93平方米，總樓層為地下1層、地上4層，截至評估基準日該商鋪已整體出租給母公司西安市人人樂超市有限公司，租期為2017年6月16日至2027年9月24日。該公司目前由西安市人人樂超市有限公司人員代管，未設置職能管理部門。4.被評估單位近三年財務狀況本項目評估基準日為2024年6月30日，被評估單位評估基準日及前三年資產(chǎn)負債表如下：人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西安市人人樂超市有限公司持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目資產(chǎn)評估報告項目2021年12月312022年12月312023年12月31評估基準日123456789被評估單位近三年一期經(jīng)營情況表項目評估基準日123營業(yè)利潤45凈利潤被評估單位2021年度會計報表未經(jīng)審計，2022年度、2023年度及評估基準日會計報表均經(jīng)中審亞太會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并發(fā)表了無保留意見。審計報告號中審亞太審字(2024)007552號。5.執(zhí)行的主要會計政策(1)會計期間間。公司會計年度采用公歷年度，即每年自1月1日起至12月31日止。(2)營業(yè)周期正常營業(yè)周期是指公司從購買用于加工的資產(chǎn)起至實現(xiàn)現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的期間。公司以12個月作為一個營業(yè)周期，并以其作為資產(chǎn)和負債的流動性劃分標準。(3)記賬本位幣北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司11(4)重要性標準確定方法和選擇依據(jù)項目(5)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的確定標準公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物包括庫存現(xiàn)金、可以隨時用于支付的存款以及公司持有的期限短(一般為從購買日起三個月內到期)、流動性強、易于轉換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風險很小的投資。(6)應收賬款應收賬款項目，反映資產(chǎn)負債表日以攤余成本計量的、企業(yè)因銷售商品、提供服務等經(jīng)營活動應收取的款項。1)預期信用損失的確定方法公司對由收入準則規(guī)范的交易形成的應收款項(無論是否包含重大融資成分),按照相當于整個存續(xù)期內預期信用損失的金額計量損失準備。公司基于單項和組合評估應收款項的預期信用損失。如果有客觀證據(jù)表明某項應收款項已經(jīng)發(fā)生信用減值，則公司對該應收款項在單項資產(chǎn)的基礎上確定預期信用損失。對于劃分為組合的應收款項，公司參考歷史信用損失經(jīng)驗，結合當前狀況以及對未來經(jīng)濟狀況的預測，通過違約風險敞口和整個存續(xù)期預期信用損失率，計算預期信用損失。組合1(賬齡組合)組合2(其他組合)2)預期信用損失的會計處理方法信用損失準備的增加或轉回金額，作為減值損失或利得計入當期損益。1)預期信用損失的確定方法公司基于單項和組合評估其他應收款的預期信用損失。如果有客觀證據(jù)表明某項其他應收款已經(jīng)發(fā)生信用減值，則公司對該其他應收款在單項資產(chǎn)的基礎上確定預期信用損失。對于劃分為組合的其他應收款，公司依據(jù)其信用風險自初始確認后是否已經(jīng)顯著增加，采用相當于未來12個月內或整個存續(xù)期的預期信用損失的金額計量減值損失。組合1(賬齡組合)組合2(押金組合)應收物業(yè)方租賃押金(或定金)組合3(無風險組合)公司在每個資產(chǎn)負債表日評估相關其他應收款的信用風險自初始確認后的變動情況。若該其他應收款的信用風險自初始確認后已顯著增加，公司按照相當于該其他應收款整個存續(xù)期內預期信用損失的金額計量其損失準備；若該其他應收款的信用風險自初始確認后并未顯著增加，公司按照相當于該其他應收款未來12個月內預期信用損失的金額計量其損失準備。2)預期信用損失的會計處理方法信用損失準備的增加或轉回金額，作為減值損失或利得計入當期損益。公司在前一會計期間已經(jīng)按照相當于其他應收款整個存續(xù)期內預期信用損失的金額計量了損失準備，但在當期資產(chǎn)負債表日，該其他應收款已不再屬于自初始確認后信用風險顯著增加的情形的，公司在當期資產(chǎn)負債表日按照相當于未來12個月內預期信用損失的金額計量該其他應收款的損失準備，由此形成的損失準備的轉回金額作為減值利得計入當期損益。(8)固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)僅在與其有關的經(jīng)濟利益很可能流入公司，且其成本能夠可靠地計量時才予以確認。固定資產(chǎn)按成本并考慮預計棄置費用因素的影響進行初始計量。2)折舊方法固定資產(chǎn)從達到預定可使用狀態(tài)的次月起，采用年限平均法在使用壽命內計提折舊。各類固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值和年折舊年限(年)殘值率(%)年折舊率(%)55電子設備55預計凈殘值是指假定固定資產(chǎn)預計使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預期狀態(tài)，本公司目前從該項資產(chǎn)處置中獲得的扣除預計處置費用后的金額。3)其他說明與固定資產(chǎn)有關的后續(xù)支出，如果與該固定資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入且其成本能可靠地計量，則計入固定資產(chǎn)成本，并終止確認被替換部分的賬面價值。除此以外的其他后續(xù)支出，在發(fā)生時計入當期損益。當固定資產(chǎn)處于處置狀態(tài)或預期通過使用或處置不能產(chǎn)生經(jīng)濟利益時，終止確認該固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公司至少于年度終了對固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核，如發(fā)生改變則作為會計估計變更處理。(9)收入公司在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品或服務(簡稱“商品”)的控制權時，確認收入。合同中包含兩項或多項履約義務的，公司在合同開始日，按照各單項履約義務所承諾商品的單獨售價的相對比例，將交易價格分攤至各單項履約義務，按照分攤至各單項履約義務的交易價格計量收入。在確定合同交易價格時，如果存在可變對價，公司按照期望值或最可能發(fā)生金額確定可變對價的最佳估計數(shù)，并以不超過在相關不確定性消除時累計已確認收入極可能不會發(fā)生重大轉回的金額計入交易價格。公司預期將退還給客戶的款項作為退貨負債，不計入交易價格。合同中如果存在重大融資成分，公司將根據(jù)合同中的融資成分調整交易價格，按照假定客戶在取得商品或服務控制權時即以現(xiàn)金支付的應付金額確定交易價格。該交易價格與合同對價之間的差額，在合同期間內采用實際利率法攤銷。對于控制權轉移與客戶支付價款間隔未超過一年的，公司不考慮其中的融資成分。客戶支付非現(xiàn)金對價的，公司按照非現(xiàn)金對價的公允價值確定交易價格。非現(xiàn)金對價的公允價值不能合理估計的，公司參照其承諾向客戶轉讓商品的單獨售價間接確定交易價格。對于合同折扣，公司在各單項履約義務之間按比例分攤。有確鑿證據(jù)表明合同折扣僅與合同中一項或多項(而非全部)履約義務相關的，公司將該合同折扣分攤至相關一項或多項履約義務。履約義務是在某一時段內履行、還是在某一時點履行，取決于合同條款及相關法律規(guī)定。公司滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內履行履約義務，否則，屬于在某一時點履行履約義務：①客戶在公司履約的同時即取得并消耗公司履約所帶來的經(jīng)濟利益；②客戶能夠控制公司履約過程中在建的資產(chǎn)；③公司履約過程中所產(chǎn)出的資產(chǎn)具有不可替代用途，且公司在整個合同期內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。如果履約義務是在某一時段內履行的，則公司按照履約進度確認收入。公司采用投入法確定恰當?shù)穆募s進度，即根據(jù)企業(yè)為履行履約義務的投入確定履約進度。履約進度不能合理確定時，公司已經(jīng)發(fā)生的成本預計能夠得到補償?shù)?，按照已?jīng)發(fā)生的成本金額確認收入，直到履約進度能夠合理確定為止。對于在某一時點履行的履約義務，公司在客戶取得相關商品控制權時點確認收入。在判斷客戶是否已取得商品控制權時，公司會考慮下列跡象：①公司就該商品享有現(xiàn)時收款權利；②公司已將該商品的實物轉移給客戶；③公司已將該商品的法定所有權或所有權上的主要風險和報酬轉移給客戶；④客戶已接受該商品等。對于附有銷售退回條款的銷售，公司在客戶取得相關商品控制權時，按照因向客戶轉讓商品而預期有權收取的對價金額(即，不包含預期因銷售退回將退還的金額)確認收入，按照預期因銷售退回將退還的金額確認負債；同時，按照預期將退回商品轉讓時的賬面價值，扣除收回該商品預計發(fā)生的成本(包括退回商品的價值減損)后的余額，確認為一項資產(chǎn)，按照所轉讓商品轉讓時的賬面價值，扣除上述資產(chǎn)成本的凈額結轉成本。每一資產(chǎn)負債表日，公司將重新估計未來銷售退回情況，如有變化，將作為會計估計變更進行會計處理。公司的房產(chǎn)租賃收入作為在某一時段內履行的履約義務，在租賃期內平均分攤確認收入。(10)重要會計政策、會計估計的變更1)會計政策變更2022年11月30日，財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準則解釋第16號》(財會[2022]31號，以下簡稱“解釋16號"),其中“關于單項交易產(chǎn)生的資產(chǎn)和負債相關的遞延所得稅不適用初始確認豁免的會計處理"內容自2023年1月1日起施行，允許企業(yè)自發(fā)布2)財政部于2023年10月25日發(fā)布了《企業(yè)會計準則解釋第17號》(財會(2023)21號，以下簡稱“解釋17號”)。該規(guī)定自2024年1月1日起施行。公司于2024年1月1日起執(zhí)行解釋17號的規(guī)定。執(zhí)行解釋17號的相關規(guī)定對公司報告期內財務報表無重大影響。3)會計估計變更(11)稅項教育費附加(三)委托人與被評估單位之間的關系委托人人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司是被評估單位西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司母公司西安市人人樂超市有限公司的控股股(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的評估報告使用人人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西安市人人樂超市有限公司所持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司的股權。為此，需對司股東全部權益在評估基準日的市場價值進行評估，為上述經(jīng)濟行為提供價值參該經(jīng)濟行為已經(jīng)西安曲江新區(qū)管理委員批準，并會關于同意文化產(chǎn)業(yè)集團下屬人人樂股份公開出售有關資產(chǎn)的批復》(西曲江審發(fā)〔2024〕83號〕。(一)評估對象根據(jù)本次評估目的，評估對象是西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司在評估基準日的股東全部權益。(二)評估范圍1.評估范圍為西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司在評估基準日的全部資產(chǎn)及相關負債，具體包括：貨幣資金、應收賬款、其他應收款、固定資產(chǎn)、應交稅費、其他應付款等?？傎Y產(chǎn)賬面值為335,758,700.56元，總負債賬面價值為1,106,906.53元，凈資產(chǎn)賬面價值為334,651,794.03元。各類資產(chǎn)、負債賬面金額如下：項目12345678凈資產(chǎn)(所有者權益)上述被評估單位評估基準日的資產(chǎn)、負債賬面價值已經(jīng)中審亞太會計師事務所 (特殊普通合伙)審計，出具了無保留意見，審計報告號中審亞太審字(2024)007552委托評估對象和評估范圍與本次經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。2.企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量企業(yè)申報的納入評估范圍的資產(chǎn)均為表內資產(chǎn)。3.引用其他機構出具的報告結論本次評估報告中評估基準日各項資產(chǎn)及負債賬面值系中審亞太會計師事務所(特殊普通合伙)的審計報告結果。除此之外，未引用其他機構報告內容。根據(jù)本次評估目的，確定評估對象的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。評估基準日是2024年6月30日。評估基準日由委托人確定。確定評估基準日主要考慮了如下因素：1.選定的評估基準日應盡可能與評估目的實現(xiàn)日較接近，使評估結論較合理地為評估目的服務；2.評估基準日選定會計期末并與審計截止日保持一致，能夠較全面完整地反映委估資產(chǎn)及負債的賬面情況，便于資產(chǎn)清查核實等工作的開展。本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、準則依據(jù)、權屬依據(jù)和取價(一)經(jīng)濟行為依據(jù)1.《西安曲江新區(qū)管理委員會關于同意文化產(chǎn)業(yè)集團下屬人人樂股份公開出售有關資產(chǎn)的批復》(西曲江審發(fā)〔2024)83號〕(二)法律法規(guī)依據(jù)常務委員會第七次會議第二次修訂，自2024年7月1日起施行);會常務委員會第二十一次會議通過);三次會議通過);4.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過);常務委員會第十五次會議第二次修訂);6.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(根據(jù)2019年國人大常委會第十二次會議《關于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》第三次修正);7.《中華人民共和國土地管理法》(根據(jù)2019常委會第十二次會議《關于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》第三次修正);8.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(中華人民共和國財政部令第86號，根人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西安市人人樂超市有限公司持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目資產(chǎn)評估報告北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司19據(jù)2019年1月2日中華人民共和國財政部令第97號修改);9.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(1991年國務院91號令)(根據(jù)2020年11月布，2019年3月2日中華人民共和國國務院令第709號公布《政法規(guī)的決定》修改);12.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務院國資委第12號令2005年8月25日);13.《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》(國資委產(chǎn)權[2006]274號);14.《關于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關事項的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權[2009]941號);年6月24日);部、中國證券監(jiān)督管理委員會令第36號);19.《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》(產(chǎn)重組》(中國證券監(jiān)督管理委員會公告[2023]35號);令第182號);廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》第二次修訂);26.《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170號);27.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號);28.《財政部稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》(財稅[2017]5829.《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部、稅務總局、海關總署公告2019年第39號);(三)評估準則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準則》(財資[2017]43號);2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)[2017]30號);3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)價值》(中評協(xié)[2018]38號);8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號);9.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);10.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)[2017]42號);11.《資產(chǎn)評估機構業(yè)務質量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);12.《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)[2017]47號);13.《資產(chǎn)評估對象法律權屬指導意見》(中評協(xié)[2017]48號);(四)權屬依據(jù)2.委托人(或相關當事方)提供的說明函；(五)取價依據(jù)1.企業(yè)提供的以前年度及評估基準日的審計報告、財務報表；3.鏈家網(wǎng)站公布的相關信息；4.58同城網(wǎng)站公布的相關信息；5.評估人員盡職調查、現(xiàn)場勘察收集、記錄的資料；6.其他與本次資產(chǎn)評估有關的資料。(六)其他參考依據(jù)1.資產(chǎn)評估委托合同；2.企業(yè)提供的資產(chǎn)評估申報明細表；3.企業(yè)提供的《關于進行資產(chǎn)評估有關事項說明》;4.中審亞太會計師事務所(特殊普通合伙)出具的專項審計報告。(一)評估方法的選擇企業(yè)價值評估方法主要有資產(chǎn)基礎法、收益法和市場法。企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎，合理評估企業(yè)表內及表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估單位預期收益資本化或折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-企業(yè)價值》,規(guī)定，執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務，應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、資產(chǎn)基礎法三種基本方法的適用性，選擇評估方法。根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，以及三種評估基本方法的適用條件，本次評估選用資產(chǎn)基礎法。三種企業(yè)價值評估方法的適用條件分析如下：1、收益法企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。資產(chǎn)評估師應當結合企業(yè)的歷史經(jīng)營情況、未來收益可預測情況、所獲取評估資料的充分性，恰當考慮收益法的適用性。收益法的使用通常應具備三個前提條件：(1)投資者在投資某個企業(yè)時所支付的價格不會超過該企業(yè)(或與該企業(yè)相當且具有同等風險程度的同類企業(yè))未來預期收益的折現(xiàn)值；(2)能夠對企業(yè)未來收益進行合理預測；(3)能夠對與企業(yè)未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。高隆盛公司歷史期經(jīng)營為房屋租賃，無其他經(jīng)營行為，該公司近年來持續(xù)虧損，且主要核心資產(chǎn)中地下1層汽車庫、地上第4層及地上1至2層Z②軸至Z⑤軸(涉及面積17,784.93m2),因超容積率認定超標等事項未取得《建設工程消防驗收意見書》及《公共聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》,未來經(jīng)營無法進行合理預估，故本次不適用于收益法進行評估。企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。資產(chǎn)評估師應當根據(jù)所獲取可比企業(yè)經(jīng)營和財務數(shù)據(jù)的充分性和可靠性、可收集到的可比企業(yè)數(shù)量，恰當考慮市場法的適用性。市場法的適用性主要體現(xiàn)在以下三個方面：(1)數(shù)據(jù)的充分性，是指資產(chǎn)評估師在選取了可比企業(yè)的同時，也應該能夠獲取進行各項分析比較的企業(yè)經(jīng)營和財務方面的相關數(shù)據(jù)，包括企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營狀況、資產(chǎn)狀況和財務狀況以及與所采用價值比率相關的數(shù)據(jù)。(2)數(shù)據(jù)的可靠性，主要是指數(shù)據(jù)來源是否通過正常渠道取得。(3)可比企業(yè)的數(shù)量，采用市場法評估企業(yè)價值，需選取三個及三個以上具有可比性的參考企業(yè)。通過分析被評估企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營狀況、資產(chǎn)狀況和財務狀況，以及本項目資產(chǎn)評估師搜集可比企業(yè)數(shù)量、經(jīng)營和財務數(shù)據(jù)的情況，經(jīng)綜合分析以后，評估人員認為基于以下原因，本次評估不具備采用市場法進行評估的條件：(1)目前國內類似企業(yè)股權交易案例較少，或雖有案例但相關交易背景信息、可比因素信息等難以收集，可比因素對于企業(yè)價值的影響難以量化；(2)在資本市場上也難以找到與被評估單位在資產(chǎn)規(guī)模及結構、經(jīng)營范圍與盈利能力等方面相類似的可比公司信息。3、資產(chǎn)基礎法資產(chǎn)基礎法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎上確定評估對象價值的思路。根據(jù)本次評估目的、被評估企業(yè)資產(chǎn)狀況和評估資料收集情況，西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司各項資產(chǎn)負債的會計核算健全，主要資產(chǎn)歷史資料保存完好，且各項資產(chǎn)具備持續(xù)使用條件，具備采用資產(chǎn)基礎法進行評估的條件。因此，本次評估可以采用資產(chǎn)基礎法。(二)資產(chǎn)基礎法資產(chǎn)基礎法是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎，合理評估企業(yè)表內及表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。各類資產(chǎn)及負債的評估方法如下：1.流動資產(chǎn)評估范圍內的流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應收賬款、其他應收款。(1)貨幣資金貨幣資金為銀行存款。對貨幣資金通過核實銀行對賬單、銀行函證等，以核實后的價值確定評估值。(2)應收賬款對應收賬款采取賬證賬表核對、函證、抽查憑證等方法，查明款項發(fā)生的時間、發(fā)生的經(jīng)濟事項和原因、債務人的基本情況等，在核實無誤的基礎上，根據(jù)可能收回的數(shù)額確定評估值。本次評估應收賬款為應收母公司西安市人人樂超市有限公司房租款項，故本次評估值按賬面值確認；賬面上的“壞賬準備”科目按零元計算。(3)其它應收款包括其他應收款。對其他應收款采取賬證賬表核對、函證、抽查憑證等方法，查明款項發(fā)生的時間、發(fā)生的經(jīng)濟事項和原因、債務人的基本情況等，在核實無誤的基礎上，根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。本次評估其他應收款為應收母公司西安市人人樂超市有限公司往來款項，故本次評估值按賬面值確認；賬面上的“壞賬準備”科目按零元計算。2.非流動資產(chǎn)(1)房屋建筑物根據(jù)房屋建筑物的特點、用途、資料的收集情況及建筑物所處位置的市場交易活躍程度，由于房屋建筑物賬面價值中包含所占用的土地使用權，本次對被評估單位房屋建筑物采用市場法進行評估。市場法是指在求取待估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與在接近評估基準日時期內已經(jīng)成交的類似房地產(chǎn)實例加以比較，依照這些已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等多項因素的修正，而得出待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。市場法的基本計算公式為：待估房地產(chǎn)的評估值=交易案例房地產(chǎn)成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)評估基準日，企業(yè)申報的負債為應交稅費、其他應付款，評估人員根據(jù)被評估單位提供的各項明細表，清查核實各項負債在評估基準日的實際債務人、負債額，在查閱核實的基礎上，以被評估單位在評估基準日實際需要承擔的負債金額作為負債的評估值。北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司評估人員接受委托后，對評估對象涉及的資產(chǎn)和負債實施了評估。主要評估程序實施過程和情況如下：(一)接受委托及評估準備階段與委托人洽談，明確評估業(yè)務基本事項，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，接受委托，簽訂資產(chǎn)評估委托合同。確定項目負責人，組建評估項目組，制定評估工作計劃。指導被評估單位做好資產(chǎn)評估申報表的填報及評估資料提供工作。(二)現(xiàn)場調查收集資料階段評估人員對評估范圍內的資產(chǎn)和負債進行了必要的清查核實，對被評估單位的經(jīng)營管理狀況等進行了必要核實調查。1.評估人員核實被評估單位提供的評估申報表，與企業(yè)有關的財務記錄數(shù)據(jù)進行核對，檢查有無填項不全、錯填或填列內容不明確等情況，對發(fā)現(xiàn)的問題進行了解，并及時反饋給被評估單位對“資產(chǎn)評估申報表”進行完善。2.根據(jù)評估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量、分布狀況、資產(chǎn)性質及特點，評估人員在被評估單位相關人員的配合下，按照資產(chǎn)評估準則的相關規(guī)定，對各項資產(chǎn)的數(shù)量、質量、基準日使用狀況等進行了現(xiàn)場勘查，對評估對象及所涉及的資產(chǎn)、負債進行了全面了解、核實。3.評估人員關注了評估對象法律權屬，核實查驗了與評估對象權益狀況相關的重要法律文件原件，收集了相關權屬資料，了解核實了納入評估范圍內的資產(chǎn)是否涉及抵押、擔保、訴訟等事項。對權屬資料不完善、不清晰的情況提請企業(yè)核實或出具相關產(chǎn)權說明文件。4.評估人員根據(jù)評估項目具體情況，通過各種可能的途徑收集獲取所需的評估資料，并對收集的評估資料進行了必要分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報告的依據(jù)。5.委托人及被評估單位采取適當形式在提供的評估申報明細表及相關重要資料上進行確認，評估人員對評估中使用的重要資料進行了核(三)評定估算編制初步報告階段式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成測算結果。經(jīng)(四)內部審核及報告出具階段內部審核，根據(jù)公司各級內部審核反饋意見修改后出具并提交正式資產(chǎn)評估報告。(五)整理歸集評估檔案對工作底稿、資產(chǎn)評估報告及其他相關資料進行整理，形成資產(chǎn)評估檔案。(一)一般假設1.交易假設：是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估2.公開市場假設：是指資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格高低取決于一定市場的供給狀況下獨立的買賣雙方對眾多買者和賣者的充分競爭的市場。在這個市場上，買者和3.假設國家現(xiàn)行的有關法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟形勢無重大變化，本次4.針對評估基準日資產(chǎn)的實際狀況，假設企業(yè)持續(xù)經(jīng)5.假設和被評估單位相關的賦稅基準及稅率、政策性征收費用等評估基準日后6.假設被評估單位完全遵守所有相關的法律法7.假設評估基準日后無不可抗力及不可預見因素對被評估單位造成重大不利影(二)特殊假設1.假設評估基準日后，被評估單位采用的會計政策和編寫本評估報告時所采用的會計政策在重要方面保持一致；2.假設委托人、被評估單位提供的與本次評估相關全部資料真實、完整、合法、有效。本評估報告的評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當上述假設條件發(fā)生較大變化時，簽名資產(chǎn)評估師及本評估機構將不承擔由于假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。十、評估結論(一)資產(chǎn)基礎法評估結果截至評估基準日，在滿足評估假設的前提下，采用資產(chǎn)基礎法評估，西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司總資產(chǎn)賬面價值為33,575.87萬元，評估價值為60,655.13萬元，增值額為27,079.26萬元，增值率為80.65%;總負債賬面價值為110.69萬元，評估價值為110.69萬元，評估無增減值；凈資產(chǎn)賬面價值為33,465.18萬元，股東全部權益評估價值為60,544.44萬元，增值額為27,079.26萬元，增值率為80.92%。評估結果詳見下列評估結果匯總表：資產(chǎn)評估結果匯總表評估基準日：2024年6月30日項目A1--23資產(chǎn)總計45-6-負債總計7-凈資產(chǎn)(所有者權益)8資產(chǎn)基礎法評估結果詳細情況見評估明細表。十一、特別事項說明本評估項目存在如下特別事項：(一)根據(jù)《資產(chǎn)評估對象法律權屬指導意見》,被評估單位和相關當事人應當依法提供評估對象法律權屬等資料，并保證其真實性、完整性、合法性。資產(chǎn)評估師的責任是對該資料及其來源進行必要的查驗和披露，不代表對評估對象的權屬提供任人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西安市人人樂超市有限公司持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目資產(chǎn)評估報告北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司27(二)引用其他機構出具報告結論的情況本次評估報告中評估基準日各項資產(chǎn)及負債賬面值系經(jīng)中審亞太會計師事務所(特殊普通合伙)的審計報告結果。除此之外，未引用其他機構報告內容。(三)關于核心資產(chǎn)存在的情況十字東南角10B1幢10000室一幢商業(yè)服務用房，該房產(chǎn)已取得不動產(chǎn)登記證書(陜(2017)西安市不動產(chǎn)權第1187291號),證載建筑面積39,784.93m2。根據(jù)評估人員現(xiàn)場查勘及核對產(chǎn)權資料，該房產(chǎn)中的建筑面積22000平方米已取得《建筑工程消防設計審核意見書》(西公消審寧(2007)第3014號)、《西安市公安局建筑工程消防驗收意見書》(西公消驗字(2007第329號)及《公共聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》(雁公消安檢許字2011第0358號);其余的建筑面積17,784.93平方米(涉及地下1層汽車庫、地上第4層及地上1至2層Z②軸至Z⑤軸部分),因房產(chǎn)涉及超規(guī)劃及超紅線建設問題，未能取得《建筑工程消防設計審核意見書》、《建設工程消防驗收意見書》及《公共聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格置狀態(tài)，不能用于經(jīng)營場所使用。根據(jù)委托人和被評估單位提供的被評估單位完成消防改造后可再次申請消防驗收工作，驗收合改造費用預計為200萬元，預計改造時間為6-12個月，本次評估結論中已扣除該費用；當實際改造費用與預估值差異較大時，應根據(jù)原評估根據(jù)委托人和被評估單位提供的房屋情況說明，西安市公提出該房產(chǎn)二層至四層存在局部超土地紅線建設問題，涉及建筑面積約2000余平方米，但無法確定該建筑面積是否包含在已取得的不動產(chǎn)登記證項所需時間及成本無法合理預估，故本次評估未考慮上述事項對評估結論的影響。(四)評估基準日存在的法律、經(jīng)濟等未決事項未決事項1:截至評估基準日，西安伊洋電子科技有限公司和被評估單位存在建陜0113民初25777號》審判結果，駁回原告西安伊洋電子科技有限公司的全部訴訟未決事項2:評估基準日之后，根據(jù)陜西省西安市雁塔區(qū)人民法院《(2024)陜0113民初16800號》,西安市人人樂超市有限公司持有被評估單位股權被凍結，凍結金額為450萬元人民幣。(五)抵押、擔保、租賃事項1.抵押事項被評估單位于2024年1月9日與中國建設銀行股份有限公司深圳市分行簽訂了《最高額抵押合同》,以權證編號為陜(2017)西安市不動產(chǎn)權第1187291號的房屋建筑物為人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司《綜合融資抵押擔保，最高限額為40,000.00萬元，起止日期為2024年1月9日至2024年12月4日，本次評估未考慮上述抵押擔保事項對評估結論的影響。2.租賃事項本次評估范圍內，世家星城商業(yè)房產(chǎn)租賃給西安市人人位西安市人人樂超市有限公司根據(jù)租賃合同租賃期自2017年6月16日起至2027年9月24日止，租金為每月每平方米33.12元人民幣，租金遞增方式為從2017年9月25日開始，每年遞增2%。(六)其他需要披露的事項南角10B1幢10000室一幢商業(yè)服務用房分戶面積經(jīng)過與被評估單位相關人員詢問結合西安市房產(chǎn)測量事務所出具的《房產(chǎn)測繪成果報告》的基日以后的評估結論有效期內，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化時，應按以下原(1)當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行相應調整；(2)當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結果產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(3)對評估基準日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托人在資產(chǎn)實際作價2.評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的所對應的經(jīng)濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托人及產(chǎn)權持有單位提供的有關資料。因此，評估工作是以委托人及產(chǎn)權持有單位提供的有關經(jīng)濟行為文件，有關資產(chǎn)所有權文件、證件及會計憑證，有關法律文件的真實合法為前提。3.在本次清查核實的過程中，評估人員未對各種構筑物及埋設于地下的管道等隱蔽工程及其內部結構(非肉眼所能觀察的部分)做技術檢測，因受其特點的限制，影響這部分實物資產(chǎn)的直接勘察、核實，我公司評估人員對這部分資產(chǎn)盡最大可能收集、查閱企業(yè)提供的有關圖紙、結算資料，向有關技術人員了解和核實資產(chǎn)的實際使用狀況和使用性能。評估人員是在假定資產(chǎn)占有單位提供的有關工程資料是真實有效的前提下，在未借助任何檢測儀器的條件下，通過實地勘察作出的判斷。4.本次評估結論未考慮評估對象未來交易過程中發(fā)生的相關稅費對評估結論的影響，未考慮評估值增減可能產(chǎn)生的納稅義務變化。5.企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。提請報告使用者關注上述特別事項對評估結論產(chǎn)生的影響。(一)使用范圍1.本資產(chǎn)評估報告使用人為委托人。2.本資產(chǎn)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。3.本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用人使用。4.評估結論的使用有效期為自評估基準日起一年。如在有效期內資產(chǎn)狀況、市場狀況與評估基準日資產(chǎn)相關狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應當委托評估機構執(zhí)行評估更新業(yè)務或重新評估。5.未經(jīng)委托人書面許可，評估機構及資產(chǎn)評估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評估報告的內容向第三方提供或者公開，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。6.未征得評估機構同意，資產(chǎn)評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、行政法規(guī)規(guī)定以及相關當事人另有約定的除外。(二)委托人或者其他資產(chǎn)評估報告人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔(三)除委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告報告使用人外，其他任何機構和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。(四)資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解評估結論。評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。(五)本評估報告經(jīng)資產(chǎn)評估師簽字、評估機構蓋章后方可使用。(六)本評估報告需提交國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門、證監(jiān)會等審查，備案后方可正式使用。十三、資產(chǎn)評估報告日資產(chǎn)評估報告日為2024年11月6日。(本頁以下無正文)(本頁為簽字蓋章頁)資產(chǎn)評估師：日資產(chǎn)評估師：資產(chǎn)評估機構：北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司二O二四年十一月六日人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司擬轉讓西安市人人樂超市有限公司持有西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股權所涉及的西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司股東全部權益項目資產(chǎn)評估評估報告北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司32資產(chǎn)評估報告附件目錄一、與評估目的相對應的經(jīng)濟行為文件二、被評估單位審計報告(含會計報表和附注);十一、資產(chǎn)賬面價值與評估結論存在較大差異的說明十二、資產(chǎn)評估明細表和各級匯總表西曲江審發(fā)〔2024〕83號西安曲江新區(qū)管理委員會關于同意文化產(chǎn)業(yè)集團下屬人人樂股份公開出售有關資產(chǎn)的批復西安曲江文化控股有限公司：你司《關于文化集團子公司人人樂擬進行資產(chǎn)出售的請示》(西曲文控字〔2024〕34號)收悉，經(jīng)黨政聯(lián)席會議研究，現(xiàn)一、關于西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資(集團)有限公司(以下簡稱“文化產(chǎn)業(yè)集團”)下屬人人樂連鎖商業(yè)集團股份有限公司(以下簡稱“人人樂股份”)公開出售部分資產(chǎn)的經(jīng)濟行為已經(jīng)曲江新區(qū)黨政聯(lián)席會議研究同意。二、同意文化產(chǎn)業(yè)集團下屬人人樂股份以2024年4月30日商業(yè)有限公司等13家子公司100%股權和公司及下屬其他子公三、同意文化產(chǎn)業(yè)集團下屬人人樂股份以2024年4月30日為基準日，將持有的天津市人人樂商品配售有限公司100%股權進行公開轉讓，轉讓價不低于評估值23,851.22萬元。附件：人人樂股份擬出售企業(yè)名單西安曲江新區(qū)管理委員會2024年9月23日序號企業(yè)名稱備注1長沙市人人樂商業(yè)有限公司2成都市人人樂商業(yè)有限公司3天津市人人樂商業(yè)有限公司4重慶市人人樂商業(yè)有限公司5南寧市人人樂商業(yè)有限公司6廈門市人人樂商業(yè)有限公司7寶雞市人人樂超市有限公司8惠州市人人樂商業(yè)有限公司9江門市人人樂商業(yè)有限公司桂林市人人樂商業(yè)有限公司廣州人人樂超市有限公司重慶市永川區(qū)人人樂百貨有限公司寧鄉(xiāng)人人樂百貨有限公司天津市人人樂商品配銷有限公司西安曲江新區(qū)黨政辦公室2024年9月23日印發(fā)中審亞太會計師事務所(特殊普通合伙)ChinaAuditAsiaPacificCertifiedPublicAccountantsLLP西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司2022年1月1日至2024年6月30日2022年1月1日至2024年6月30日報表審計報告資產(chǎn)負債表4-5利潤表6現(xiàn)金流量表7所有者權益變動表8-10三、財務報表附注11-35五、會計師事務所執(zhí)業(yè)證書匠中審亞太會計師事務所(物殊普通合伙)ChinaAu審計報告中審亞太審字(2024)007552號西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司：我們審計了西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司(以下簡稱“高隆盛”)財務報表，包括2022年12月31日、2023年12月31日、2024年6月30日的資產(chǎn)負債表，2022年度、2023年度、2024年1-6月的利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權益變動表以及相關財務報表附注。我們認為，后附的財務報表在所有重大方面按照企業(yè)會計準則中與企業(yè)個別財務報表相關的規(guī)定編制，公允反映了高隆盛2022年12月31日、2023年12月31日、2024年6月30日的財務狀況以及2022年度、2023年度、2024年1-6月的經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。我們按照中國注冊會計師審計準則的規(guī)定執(zhí)行了審計工作。審計報告的“注冊會計師對財務報表審計的責任”部分進一步闡述了我們在這些準則下的責任。按照中國注冊會計師職業(yè)道德守則，我們獨立于高隆盛，并履行了職業(yè)道德方面的其他責任。我們相信，我們獲取的審計證據(jù)是充分、適當?shù)?，為發(fā)表審計意見提供了基礎。三、管理層和治理層對財務報表的責任高隆盛管理層(以下簡稱“管理層”)負責按照企業(yè)會計準則中與企業(yè)個別財務報表相關的規(guī)定編制財務報表，使其實現(xiàn)公允反映，并設計、執(zhí)行和維護必1您可使用手機“掃一掃”或進入注冊會計師行業(yè)統(tǒng)一監(jiān)管平臺(hrp://acc.mof)進行查驗年中審亞太金計師非務所(特殊普通合伙)ChinaAuditAsiaPacificCertifiedPublicAccountantsLLP要的內部控制，以使財務報表不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報。在編制財務報表時，管理層負責評估高隆盛的持續(xù)經(jīng)營能力，披露與持續(xù)經(jīng)營相關的事項(如適用),并運用持續(xù)經(jīng)營假設，除非管理層計劃清算高隆盛、終止運營或別無其他現(xiàn)實的選擇。治理層負責監(jiān)督高隆盛的財務報告過程。四、注冊會計師對財務報表審計的責任我們的目標是對財務報表整體是否不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報獲取合理保證，并出具包含審計意見的審計報告。合理保證是高水平的保證，但并不能保證按照審計準則執(zhí)行的審計在某一重大錯報存在時總能發(fā)現(xiàn)。錯報可能由于舞弊或錯誤所導致，如果合理預期錯報單獨或匯總起來可能影響財務報表使用者依據(jù)財務報表作出的經(jīng)濟決策，則通常認為錯報是重大的。在按照審計準則執(zhí)行審計的過程中，我們運用職業(yè)判斷，并保持職業(yè)懷疑。同時，我們也執(zhí)行以下工作：(一)識別和評估由于舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險，設計和實施審計程序以應對這些風險，并獲取充分、適當?shù)膶徲嬜C據(jù)，作為發(fā)表審計意見的基礎。由于舞弊可能涉及串通、偽造、故意遺漏、虛假陳述或凌駕于內部控制之上，未能發(fā)現(xiàn)由于舞弊導致的重大錯報的風險高于未能發(fā)現(xiàn)由于錯誤導致的重大錯報的風險。(二)了解與審計相關的內部控制，以設計恰當?shù)膶徲嫵绦?，但目的并非對內部控制的有效性發(fā)表意見。(三)評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估計及相關披露的合理2(四)對管理層使用持續(xù)經(jīng)營假設的恰當性得出結論。同時，根據(jù)獲取的審計證據(jù)，就可能導致對高隆盛持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮的事項或情況是否存在重大不確定性得出結論。如果我們得出結論認為存在重大不確定性，審計準則要求我們在審計報告中提請報表使用者注意財務報表中的相關披露；如果披露不充分，我們應當發(fā)表非無保留意見。我們的結論基于截至審計報告日可獲得的信息。然而，未來的事項或情況可能導致高隆盛不能持續(xù)經(jīng)營。(五)評價財務報表的總體列報、結構和內容(包括披露),并評價財務報表是否公允反映相關交易和事項。我們與治理層就計劃的審計范圍、時間安排和重大審計發(fā)現(xiàn)等事項進行溝通，包括溝通我們在審計中識別出的值得關注的內部控制缺陷。中審亞太會計師事務所(特殊普通合伙)中國注冊會計師：徐(項目合伙人)中國注冊會計師：鄔家軍中國·北京3資產(chǎn)負債表編制單位：西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司金額單位：人民幣元2024年6月30日2023年12月31日2022年12月31曰流動資產(chǎn)：非流動資產(chǎn)：固定資產(chǎn)開發(fā)支出長期待攤費用(轉下頁)4(承上頁)資產(chǎn)負債表(續(xù))編制單位：西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司2024年6月30日2023年12月31日2022年12月31日所有者權益(或股東權益):實收資本(或股本)資本公積第4頁至第10頁的財務報表由以下人士簽署：法定代表人：主管會計工作負會計機構負責人!耐5耐2024年1-6月銷售費用管理費用研發(fā)費用財務費用其中：利息費用以攤余成本計量的金融資產(chǎn)終止確認收益(損失以-號填列)凈散口套期收益(損失以-號填列)公允價值變動收益(損失以-號填列)信用減值損失(損失以-號填列)資產(chǎn)減值損失(損失以號填列)資產(chǎn)處置收益(損失以-號填列)二、營業(yè)利潤(損失以-"號填列)減：營業(yè)外支出三、利潤總額(損失總額以"."號填列)減：所得稅費用四、凈利潤(凈損失以-"號填列)其中：持續(xù)經(jīng)營損益(凈損失以-號填列)終止經(jīng)營損益(凈損失以-號填列)(一以后不能重分類進損益的其他綜合收益(二)以后將重分類進損益的其他綜合收益1.權益法下可轉損益的其他綜合收益5.現(xiàn)金流量套期儲備(現(xiàn)金流量套期損益的有效部分)…第4頁至第10頁的財務報表由以下人土簽法定代表人：[主管會計工作負人會計機構負責人：砂縫6編制單位；西安高險盛商業(yè)運營管理有限公司金額單位：人民幣元2024年1-6月一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：四、匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響第4頁至第10頁的財務報表由以下人士簽主管會計工作幺會計機構負貴人：人7..,..,2024年1-6月資本公積二····二··(一)綜合收益總額(二)股東投入和減少資本二··1、股東投入的普通股-1、提取盈余公積··1、資本公積轉增資本(或股本)··2、盈余公積轉增資本(或股本)(五)專項儲備二1、本期提取2、本期使用(六)其他四、本年年末余額第4頁至第10頁的財務報表由以下人士簽署：法定代表人謝生主管會計工作5會計機構負責人：鮮鮮8編制單位：西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司金額單位：人民幣元資本公積········(一)綜合收益總額(二)服東投入和減少資本1、股東投入的普通股(三)利潤分配··(四)股東權益內部結轉1、資本公積轉增資本(或股本)2、盈余公積轉增資本(或股本)(五)專項儲備1、本期提取2、本期使用(六)其他四、本年年末余額第4頁至第10頁的財務報表由以下人士簽署：法定代表人主管會計工作會計機構負責人：避9股東權益變動表(續(xù))編制單位：西安高睡盛商業(yè)運營管理有限公司金額單位：人民幣元資本公積二(一)綜合收益總額(二)股東投入和減少資本1、股東投入的普通股(三)利潤分配1、提取盈余公積(四)股東權益內部結轉1、資本公積轉增資本(或股本)2、盈余公積轉增資本(或股本)二(五)專項儲備1、本期提取2、本期使用(六)其他四、本年年末余額第4頁至第10頁的財務報表由以下人土簽署：法定代表人主管會計工作負:會計機構負責人：避西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司2022年1月1日至2024年6月30日度財務報表附注2022年1月1日至2024年6月30日(除特別注明外，金額單位均為人民幣元)中文名稱：西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司成立時間：2017年4月28日住所：陜西省西安市雁塔區(qū)世家星城四期1號商鋪四層注冊資本：人民幣36000萬元法定代表人：謝賢生公司行業(yè)性質：商務服務業(yè)商業(yè)運營管理、物業(yè)管理；企業(yè)管理咨詢、不動產(chǎn)管理的咨詢；商業(yè)地產(chǎn)招商的策劃、管理；房地產(chǎn)開發(fā)、咨詢、銷售與策劃；場地租賃。(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后方可開展經(jīng)營活動)2、財務報表的編制基礎的《企業(yè)會計準則——基本準則》(財政部令第33號發(fā)布、財政部令第76號修訂)、于2006年2月15日及其后頒布和修訂的41項具體會計準則、企業(yè)會計準則應用指南、企業(yè)會計準則解釋及其他相關規(guī)定(以下合稱“企業(yè)會計準則”)中與企業(yè)個別財務報表相關的規(guī)定產(chǎn)如果發(fā)生減值，則按照相關規(guī)定計提相應的減值準備。本公司對報告期末起12個月的持續(xù)經(jīng)營能力進行了評價，未發(fā)現(xiàn)對持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生反映了本公司作為一個單獨法人主體的經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關信息。本公司的會計期間分為年度和中期，會計中期指短于一個完本公司會計年度采用公歷年度，即每年自1月1日起至12月31日止。西安高降盛商業(yè)運營管理有限公司2022年1月1日至2024年6月30日度財務報表附注公司以12個月作為一個營業(yè)周期，并以其作為資產(chǎn)和負債的流動性劃分標準。以人民幣為記賬本位幣。本公司編制本財務報表時項目限短(一般為從購買日起三個月內到期)、流動性強、易于轉換為已知金額現(xiàn)金、價值變動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，僅為對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司2022年1月1日至2024年6月30日度財務報表附注以公允價值計量旦其變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)(債務工具)包括其他債權投資本公司不可撤銷地選擇將部分非交易性權益工具投資指定為以公允價值計量且其變動本公司將持有的未劃分為上述以攤余成本計量的金融資產(chǎn)和以公允價值計量且其變動綜合收益的金融工具(債務工具)、租賃應收款、合同資產(chǎn)、應收款項以及財務擔保合同以西安高隆盛商業(yè)運營管理有限公司2022年1月1日至2024年6月30日度財務報表附注本或努力即可獲得的有關過去事項、當前狀況以及未來經(jīng)濟狀況預測的合理且有依據(jù)的信本公司對由收入準則規(guī)范的交易形成的應收款項和合同資產(chǎn)(無論是否包含重大融資成分),對由租賃準則規(guī)范的交易形成的租賃應收款，具體預期信用損失的確定方法及會計處該金融工具未來12個月內預期信用損失的金額計量其損失準備。信用損失準備的增加或轉或利得計入當期損益。對于分類為以