江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值嘉學(xué)評(píng)估評(píng)報(bào)字〔2024〕9500019號(hào)XiamenAcademicPrac二0二四年十二月二日甚嘉學(xué)評(píng)合字[2024]950009A號(hào)非法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告嘉學(xué)評(píng)估評(píng)報(bào)字〔2024〕9500019號(hào)西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告10,380,000.00元2024年12月02日廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司陳暾陳柚昆(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：51040041正式會(huì)員編號(hào)：51190024(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年12月09日廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益目錄聲明 1摘要 3正文 5 5 9 9 2 24 26 28十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 附件 31 32 33西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值第1頁一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估八、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒九、資產(chǎn)評(píng)估師已(者未或)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第2頁西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第3頁西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受西藏旅游股份有限公司的委托，對(duì)江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日的投資價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容摘要如下：評(píng)估目的：西藏旅游股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的股權(quán)，因此需要聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其持有的股權(quán)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估對(duì)象：江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍：江西省新繹旅游發(fā)展有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的全部資產(chǎn)及負(fù)債。評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年9月30日。價(jià)值類型：投資價(jià)值。評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。評(píng)估結(jié)論：在公開市場(chǎng)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，在本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)假設(shè)條件下，在本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制下，選取收益法評(píng)估結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)論，納入本次評(píng)估范圍的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值為人民幣壹仟零叁拾捌萬元(RMB1,038.00萬元)。對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物中：證載權(quán)利人為鷹潭市快活林旅游發(fā)展有限公司，被評(píng)估單位承諾該部分資產(chǎn)屬于其所有，對(duì)于因該部分資產(chǎn)權(quán)屬可能造成的糾紛與本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)，且本評(píng)估值尚未扣除辦妥產(chǎn)權(quán)證所應(yīng)繳交的各西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第4頁款項(xiàng)。根據(jù)江西省新繹旅游發(fā)展有限公司與鷹潭市龍虎山風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會(huì)、鷹潭市龍虎山城市投資建設(shè)有限公司和鷹潭市龍虎山逍遙城經(jīng)營(yíng)管理有限公司簽訂的《龍虎山古越水街委托經(jīng)營(yíng)合同》的約定，委托經(jīng)營(yíng)的到期日為2039年6本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人在應(yīng)用評(píng)估結(jié)論時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮和判斷資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供報(bào)告中載明的評(píng)估報(bào)告使用人在本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中使用，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告只能在報(bào)告中披露的股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段使用。除依據(jù)法律需公開的情形外，未征得本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論的有效期通常為一年，從評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算，即從2024年9月30日至2025年9月29日。超過一年，或雖未超過一年，但評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大波動(dòng)，不能采用本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告結(jié)論。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日為2024年12月2日。西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第5頁西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告西藏旅游股份有限公司：行為涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股住所：西藏自治區(qū)拉薩市柳梧新區(qū)國際總部城11棟企業(yè)類型：其他股份有限公司(上市) (依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))一般項(xiàng)目：旅游服務(wù));票務(wù)代理服務(wù)；市場(chǎng)營(yíng)銷策劃；會(huì)議及展覽服務(wù)；土地使用權(quán)租賃；住房租賃；非居住房地產(chǎn)租賃；勞務(wù)服務(wù)(不含勞務(wù)派遣);商務(wù)秘書服務(wù)(以上西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第6頁經(jīng)營(yíng)范圍以登記機(jī)關(guān)核定為準(zhǔn))(二)被評(píng)估單位概況公司名稱：江西省新繹旅游發(fā)展有限公司住所：江西省鷹潭市龍虎山風(fēng)景名勝區(qū)排衙石大道6號(hào)一樓法定代表人：胡曉菲注冊(cè)資本：壹仟萬元整企業(yè)類型：其他有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：旅游項(xiàng)目開發(fā)；旅游觀光車；船筏游覽；景區(qū)營(yíng)銷策劃、開發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)；票務(wù)代理；游覽包車；旅游紀(jì)念品銷售；商場(chǎng)、洗衣、酒吧、康樂等經(jīng)營(yíng)文化娛樂(憑許可證經(jīng)營(yíng));拓展與培訓(xùn)(學(xué)歷教育除外);工藝品(象牙及其制品除外);服裝鞋帽銷售；會(huì)議及展覽展示服務(wù)；商務(wù)信息咨詢；健身房的經(jīng)營(yíng)與管理：洗浴、香煙、酒水飲料、茶葉銷售；預(yù)包裝食品、散裝食品、糕點(diǎn) (含裱花蛋糕)、日用百貨、化妝品銷售；美容美體、足療、SPA水療、按摩、棋牌；物業(yè)管理，房屋租賃，房屋修繕，工程維修，家政服務(wù)，裝飾裝修；裝飾材料及建筑材料、五金建材銷售；花卉種植及銷售；園林綠化；商場(chǎng)管理及相關(guān)業(yè)務(wù)；罐裝產(chǎn)品包裝(不含印刷)服務(wù)；裝卸服務(wù)；室內(nèi)外保潔；市場(chǎng)開發(fā)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))。江西省新繹旅游發(fā)展有限公司，是西藏旅游股份有限公司、鷹潭市文化旅游投資發(fā)展集團(tuán)有限公司共同出資組建的有限責(zé)任公司，于2018年12月成立，成立時(shí)的注冊(cè)資本為1,000.00萬人民幣，西藏旅游股份有限公司繳納出資額民幣，鷹潭市文化旅游投資發(fā)展集團(tuán)有限公司繳納出資額200.00萬人民幣。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，江西省新繹旅游發(fā)展有限公司實(shí)收資本為1,000.00萬元人民幣，各股東認(rèn)繳出資額、實(shí)繳出資額和實(shí)繳出資比例如下：(人民幣萬元)比例(人民幣萬元)比例1西藏旅游股份有限公司2鷹潭市文化旅游投資發(fā)展集團(tuán)有限公司(人民幣萬元)比例(人民幣萬元)比例3、公司經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)江西省新繹旅游發(fā)展有限公司已建立現(xiàn)代化的企業(yè)組織架構(gòu)，目前公司下設(shè)營(yíng)銷中心、總經(jīng)辦、財(cái)務(wù)中心、制造中心、行政人事中心和供應(yīng)中心共六個(gè)部門?；鶞?zhǔn)日時(shí)在職人員6人，其中高層領(lǐng)導(dǎo)1人、中層干部1人，其余為賦能人員、業(yè)務(wù)人員。4、近二年資產(chǎn)、財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況(1)公司近2年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況如下表：公司資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目2022年12月31日2023年12月31日2024年9月30日資產(chǎn)負(fù)債審計(jì)機(jī)構(gòu)(特殊普通合伙),標(biāo)準(zhǔn)(特殊普通合伙),標(biāo)準(zhǔn)(特殊普通合伙),標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目2023年1-9月營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)審計(jì)機(jī)構(gòu)(特殊普通合伙),標(biāo)準(zhǔn)(特殊普通合伙),標(biāo)準(zhǔn)(特殊普通合伙),標(biāo)準(zhǔn)公司持續(xù)虧損的主要原因是：2020年以來持續(xù)兩年多的全球新冠肺炎，對(duì)江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了很大程度的影響，整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑明顯，公司持續(xù)虧損。(2)公司經(jīng)營(yíng)狀況：①行業(yè)基本情況游覽景區(qū)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，各景區(qū)為了吸引更多的游客，不斷推出新的服務(wù)和產(chǎn)品，提高服務(wù)質(zhì)量。②主要產(chǎn)品或者服務(wù)廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第8頁西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值江西省新繹旅游發(fā)展有限公司主要從事江西省鷹潭市龍虎山風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的古越水街的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)。③主營(yíng)經(jīng)營(yíng)地域江西省新繹旅游發(fā)展有限公司主要經(jīng)營(yíng)江西省鷹潭市龍虎山風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的古越水街。④行業(yè)地位江西省新繹旅游發(fā)展有限公司在行業(yè)中規(guī)模較小。5、委托人和被評(píng)估單位之間的關(guān)系本次評(píng)估的委托人為西藏旅游股份有限公司，被評(píng)估單位為江西省新繹旅游發(fā)展有限公司。委托人是被評(píng)估單位的母公司。(三)擬收購人及收購方案公司名稱：榮成新錦成文化旅游控股有限公司住所：榮成市成山鎮(zhèn)西霞口社區(qū)裕霞路1號(hào)法定代表人：候黎明注冊(cè)資本：伍仟萬元整企業(yè)類型：其他有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：以自有資金對(duì)旅游項(xiàng)目投資，文化傳播，景區(qū)建設(shè)，企業(yè)管理服務(wù)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。未經(jīng)金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)，不得從事吸收存款、融資擔(dān)保、代客理財(cái)?shù)冉鹑跇I(yè)務(wù)。)2、管理經(jīng)驗(yàn)榮成新錦成文化旅游控股有限公司控股的榮成市西霞口動(dòng)物園有限公司擁有20余年的動(dòng)物園的管理經(jīng)驗(yàn)，旗下的西霞口神雕山野生動(dòng)物園基礎(chǔ)設(shè)施完善，技術(shù)力量雄厚，對(duì)野生動(dòng)物的飼養(yǎng)及疾病防治具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，為我國野生動(dòng)物特別是瀕危野生動(dòng)物物種的馴養(yǎng)繁殖、科學(xué)研究提供了優(yōu)越的條件，在動(dòng)物的飼養(yǎng)、保護(hù)、科研等方面擁有一批動(dòng)物學(xué)領(lǐng)域的專業(yè)人才，其中高級(jí)職稱6人，科研成果豐碩。西霞口神雕山野生動(dòng)物園擁有優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，近幾年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快，2023年接待游客135萬人次。動(dòng)物園近三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)缦卤恚何鞑芈糜喂煞萦邢薰緮M股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第9頁從金額單位：人民幣萬元從項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)亡3、收購方案亡榮成新錦成文化旅游控股有限公司擬收購西藏旅游股份有限公司持有的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的80%股權(quán)，然后在2025年對(duì)古越水街進(jìn)行改造，預(yù)計(jì)投資5000萬元，將其改造為一個(gè)動(dòng)物主題的景區(qū)。(四)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人包括委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。資產(chǎn)評(píng)估委托合同未約定其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。西藏旅游股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的股權(quán)，因此需要聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。本評(píng)估結(jié)論僅供委托人股權(quán)轉(zhuǎn)讓這一經(jīng)濟(jì)行為作價(jià)值參考。不得作為其他經(jīng)濟(jì)目的、其他用途使用，不得與其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告混用。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人只能基于本次評(píng)估目的而使用本報(bào)告評(píng)估結(jié)論，不得拆零使用，不得使用評(píng)估結(jié)論對(duì)應(yīng)的中間過程或中間內(nèi)容。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)根據(jù)西藏旅游股份有限公司的委托，本次評(píng)估對(duì)象為江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。(二)本次評(píng)估范圍為江西省新繹旅游發(fā)展有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的全部資產(chǎn)及負(fù)債。評(píng)估范圍具體包括：1、江西省新繹旅游發(fā)展有限公司于2024年9月30日資產(chǎn)負(fù)債表上列示的資產(chǎn)及負(fù)債，具體如下表所示：金額單位：人民幣萬元廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第10頁西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值 2、企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量根據(jù)江西省新繹旅游發(fā)展有限公司申報(bào)的資料，本次評(píng)估范圍沒有涉及表外項(xiàng)目。(三)上述評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與委托人擬實(shí)施的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為涉及的評(píng)估對(duì)象和范圍一致。(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評(píng)估值)本次評(píng)估利用了委托人提供的江西新繹旅游發(fā)展有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告作為評(píng)估依據(jù)，該審計(jì)報(bào)告由信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具，報(bào)告號(hào)為“XYZH/2024CDAA1B0433”,出具日期為2024年11月1日，報(bào)告結(jié)論為標(biāo)準(zhǔn)無保留意見。經(jīng)該審計(jì)報(bào)告審計(jì)后的江西新繹旅游發(fā)展有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)總額為3,988.75萬元，負(fù)債總額為4,379.82萬元，所有者權(quán)益為-391.07萬元。2024年1-9月營(yíng)業(yè)收入為564.31萬元，利潤(rùn)總額為-167.71萬元，凈利潤(rùn)為-167.71萬本次評(píng)估利用了委托人提供的《龍虎山動(dòng)物園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》作為評(píng) 估依據(jù)，該可行性研究報(bào)告由北京綠維文旅科技發(fā)展有限公司編制，編制日期為2024年11月。根據(jù)《龍虎山動(dòng)物園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》預(yù)計(jì)投入5,000.00萬對(duì)古越水街改造升級(jí)，其中動(dòng)物引進(jìn)費(fèi)1,000.00萬，建設(shè)工程費(fèi)用3,620.00萬，建設(shè)期利息及其他費(fèi)用380.00萬。改造升級(jí)后，將場(chǎng)地分為六大區(qū)域：尖叫區(qū)、道教主題區(qū)、驚奇體驗(yàn)區(qū)、親密互動(dòng)區(qū)、鳥類魚類區(qū)和猛獸區(qū)，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期(按10年)平均旅游及經(jīng)營(yíng)年?duì)I業(yè)收入3,446.00萬元，經(jīng)營(yíng)期平均所得稅后利潤(rùn)為886.80萬元、西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第11頁本次資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型為投資價(jià)值。投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。本次評(píng)估選擇投資價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型，主要考慮了以下因素：(一)評(píng)估目的：本次評(píng)估的目的為僅供委托人股權(quán)轉(zhuǎn)讓這一經(jīng)濟(jì)行為作價(jià)值參考，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓已有明確的收購方，且收購意愿較強(qiáng)，投資價(jià)值能為經(jīng)濟(jì)行為各方所接受；(二)收購后產(chǎn)生明確管理協(xié)同效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)：收購人具有豐富多年的動(dòng)物園的管理經(jīng)驗(yàn)，交易對(duì)方并購可以提高企業(yè)管理活動(dòng)的效率，并且可以明顯的提高企業(yè)的市場(chǎng)份額，以及更全面的服務(wù)；(三)價(jià)值類型與評(píng)估假設(shè)的相關(guān)性：本次評(píng)估的評(píng)估假設(shè)是以收購方能按計(jì)劃實(shí)施收購方案為基礎(chǔ)，符合投資價(jià)值的定義。本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2024年9月30日。選擇會(huì)計(jì)期末作為評(píng)估基準(zhǔn)日，能夠全面反映評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)及負(fù)債的整體情況。本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，資產(chǎn)評(píng)估范圍的界定、評(píng)估價(jià)格的確定、評(píng)估參數(shù)的選取等，均以該日之企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況確定。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。本次資產(chǎn)評(píng)估遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評(píng)定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其他參考資料等，具體如下：(一)法律法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議，2016年12月1日起施行);2、《中華人民共和國公司法》(中華人民共和國第十四屆全國人民代表大會(huì)廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第12頁西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修訂，自2024年7月1日起施行);十年3、《中華人民共和國土地管理法》(第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)十年4、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修改，2020年1月1日起施行);5、《中華人民共和國證券法》(第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議修訂，2020年3月1日起施行);6、《中華人民共和國民法典》(第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議，2021(二)準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43號(hào));2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017)30號(hào)〕;3、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào));4、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào));5、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào));6、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)〔2018〕38號(hào));7、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào));8、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào));9、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2017〕35號(hào));10、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕37號(hào));11、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào));12、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)〔2017〕39號(hào));13、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2017)46號(hào)〕;14、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào));15、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017)48號(hào)〕;16、《企業(yè)并購?fù)顿Y價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2020〕30號(hào));以及相關(guān)的準(zhǔn)則、指南、指導(dǎo)意見及其釋義、講解。(三)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1、設(shè)備的購置發(fā)票及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件；西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第13頁1、江西省新繹旅游發(fā)展有限公司2022年、2023年及評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告及其提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方面的資料；2、江西省新繹旅游發(fā)展有限公司提供的未來14.7年的盈利預(yù)測(cè)相關(guān)資料。3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料、政策文件；4、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的有關(guān)詢價(jià)資料和參數(shù)資料；5、《資產(chǎn)(價(jià)格)評(píng)估常用技術(shù)指標(biāo)和參數(shù)大全》(2019版);7、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》(財(cái)稅〔2008)170號(hào)，2009年1月1日起執(zhí)行〕;8、《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第65號(hào)修改，2011年11月1日起施行);9、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第691號(hào)修改，2017年11月19日起施行);10、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修改，2018年12月29日起施行);1、《2010-2024機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》(機(jī)械工業(yè)信息研究院);12、貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心2024年9月20日公布的LPR數(shù)據(jù));13、《龍虎山動(dòng)物園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》(北京綠維文旅科技發(fā)展有限公(五)其他參考資料1、《監(jiān)管規(guī)則適用指引——評(píng)估類第1號(hào)》;2、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、記錄等；3、廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司收集的其他有關(guān)資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第14頁根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》第十七條規(guī)定，執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)法和成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。被評(píng)估單位江西省新繹旅游發(fā)展有限公司為公共設(shè)施管理業(yè)中的游覽景區(qū)管理業(yè)，本次評(píng)估中可以根據(jù)被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)能力，合理企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。選用市場(chǎng)法對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的重要前提，是市場(chǎng)上具有一定數(shù)量的具有可比性的交易案例。但由于目前缺乏一個(gè)充分發(fā)展、活躍的資本市場(chǎng)，缺少與評(píng)估對(duì)象相似的三個(gè)以上參考企業(yè)，因此，本次評(píng)估不選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。被評(píng)估單位具有較為完整的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算資料，企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)、管理完善，會(huì)計(jì)報(bào)表經(jīng)過審計(jì)結(jié)果審核并出具無保留意見報(bào)告，被評(píng)估單位可以對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表表內(nèi)及表外的各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行識(shí)別，不存在對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值有重大影響且難以識(shí)別和評(píng)估的資產(chǎn)或者負(fù)債。因此，本次評(píng)估可以選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。綜上，本次選擇采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評(píng)估，并采用收益法評(píng)估結(jié)果(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。具體模型如下：股東全部權(quán)益價(jià)值=全部資產(chǎn)評(píng)估值一全部負(fù)債評(píng)估值具體評(píng)估方法如下：1、流動(dòng)資產(chǎn)(1)貨幣資金，對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行核實(shí)，由被評(píng)估單位出納員全額盤點(diǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人與評(píng)估人員同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)盤，同時(shí)，獲取被評(píng)估單位出納員簽署的《出西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第15頁(2)應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，(3)預(yù)付款項(xiàng)，評(píng)估人員查閱相關(guān)材料采購合同或供貨協(xié)議，了解評(píng)估基(4)存貨，賬面庫存商品大部分購置于2020年，這類存貨主要為漢服、飾(5)其他流動(dòng)資產(chǎn)，評(píng)估人員查閱原始憑證、相關(guān)合同等資料進(jìn)行核實(shí)，2、機(jī)器設(shè)備(1)重置成本的確定(財(cái)稅〔2008〕170號(hào))文件規(guī)定，自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第16頁第691號(hào))和《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國家稅務(wù)對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的電子設(shè)備，不需要安裝(或安裝由銷售商負(fù)責(zé))以及運(yùn)輸費(fèi)用較低(或運(yùn)輸費(fèi)用由銷售商負(fù)責(zé)),其重置成本直接參照現(xiàn)行市場(chǎng)購置的價(jià)格確定。向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷商詢價(jià)，能夠查詢到基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格的設(shè)備，以市場(chǎng)價(jià)確定其購置價(jià)；不能從市場(chǎng)詢到價(jià)格的設(shè)備，通過查閱最新機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格信息等資料及網(wǎng)上詢價(jià)來確定其購置價(jià)；對(duì)難以詢到市場(chǎng)價(jià)格又難以找到類比設(shè)備的，在了解其賬面價(jià)值構(gòu)成內(nèi)容后，使用分類產(chǎn)品物價(jià)指數(shù)，求得購置費(fèi)。(2)綜合成新率的確定在本次評(píng)估過程中，按照設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用壽命、現(xiàn)場(chǎng)勘查資產(chǎn)的正常負(fù)荷、技術(shù)鑒定、工作制度及設(shè)備的時(shí)間利用率、設(shè)計(jì)、制造、實(shí)際使用、近期大修理及日常維護(hù)保養(yǎng)狀況、工作環(huán)境、是否閑置、是否超過國家規(guī)定的淘汰日期、改造情況，物理壽命、現(xiàn)有性能、運(yùn)行狀態(tài)、技術(shù)進(jìn)步和國家法規(guī)限制等因素，預(yù)計(jì)設(shè)備尚可使用年限，并進(jìn)而計(jì)算其理論成新率。其公式如下：理論成新率=尚可使用年限÷(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)100%同時(shí)對(duì)待估機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的勘查鑒定，若勘查鑒定結(jié)果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，若兩者結(jié)果相當(dāng)，則不進(jìn)行調(diào)整，勘查調(diào)整數(shù)為a綜合成新率=理論成新率+勘查調(diào)整數(shù)(a)3、房屋建筑物本次評(píng)估，由于被評(píng)估房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日附近類似用房可以找到充足的可比交易案例，故可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)法是將評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)近期已銷售的相類似房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)照比較，找出評(píng)估對(duì)象與每個(gè)參照物之間在房地產(chǎn)價(jià)值影響諸因素方面的差異，并據(jù)此對(duì)參照西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估值=(比準(zhǔn)價(jià)格1+比準(zhǔn)價(jià)格2+……+比準(zhǔn)價(jià)格n)/n產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益作出預(yù)測(cè)，扣除其他貢獻(xiàn)資產(chǎn)(包括營(yíng)運(yùn)資金、固定資產(chǎn)等)的R:評(píng)估基準(zhǔn)日后第i年的預(yù)期超額收益；i:預(yù)測(cè)期第i年。西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第18頁1、收益模型的選取心本項(xiàng)目評(píng)估的基本思路擬以企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型(即DCF-FCFF模型)為主要評(píng)估方法；根據(jù)被評(píng)估單位未來財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的預(yù)測(cè)，采用兩階段，在經(jīng)分析的盈利預(yù)測(cè)結(jié)果基礎(chǔ)上，進(jìn)行折現(xiàn)得出企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值，再依據(jù)公司實(shí)際情況進(jìn)行修正，得出最后的評(píng)估結(jié)果。心兩階段DCFF模型基本公式如下：FCFFn一預(yù)期第n年的企業(yè)自由現(xiàn)金流；g一企業(yè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)率；WACC-加權(quán)平均資本成本，即折現(xiàn)率；ZCi-基準(zhǔn)日存在的非經(jīng)營(yíng)性、溢余資產(chǎn)的價(jià)值。EV-股東全部權(quán)益價(jià)值；D一企業(yè)付息債務(wù)。2、收益年限與詳細(xì)預(yù)測(cè)期收益年限取決于企業(yè)自由現(xiàn)金流量的持續(xù)年數(shù)。根據(jù)江西省新繹旅游發(fā)展有限公司與鷹潭市龍虎山風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會(huì)、鷹潭市龍虎山城市投資建設(shè)有限公司和鷹潭市龍虎山逍遙城經(jīng)營(yíng)管理有限公司簽訂的《龍虎山古越水街委托經(jīng)營(yíng)合同》的約定，委托經(jīng)營(yíng)的到期日為2039年6月14日，因此，本次評(píng)估采用有限年期經(jīng)營(yíng)假設(shè)，收益年限為2024年9月33日至2039年6月14日，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，本次詳細(xì)預(yù)測(cè)期為2024年9月30日至2032年12月31日，預(yù)計(jì)2033年至2039年6月14日為穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期。在收益期限內(nèi)，企業(yè)自由現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+利息費(fèi)用×(1-所得稅稅率)+折舊及攤銷一資本性支出一營(yíng)運(yùn)資金增加其中，息稅前利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入一營(yíng)業(yè)成本一稅金及附加一銷售費(fèi)用一管理費(fèi)用一財(cái)務(wù)費(fèi)用下資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人提供的企業(yè)未來收益資料進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，參考了委托人提供的《龍虎山動(dòng)物園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》,結(jié)合收購人的人力資源、技術(shù)水平、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)狀況、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展趨勢(shì)，考慮宏觀經(jīng)濟(jì)因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景，合理確定評(píng)估假設(shè)，下4、折現(xiàn)率(1)折現(xiàn)率的模型(公式與參數(shù)定義)本次評(píng)估采用加權(quán)平均資本成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率rWa——評(píng)估對(duì)象的債務(wù)資本比率；We—評(píng)估對(duì)象的股權(quán)資本比率；Rd——債務(wù)資本成本Re—股權(quán)資本成本，按資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)確定股權(quán)資本成本；式中：R——無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；βe——企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，指相對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期報(bào)酬率的敏感度；Re——特定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；β—可比公司有財(cái)務(wù)杠桿的β系數(shù)Di——可比公司的資本成本廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第20頁西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值E——可比公司的股權(quán)資本(2)模型中有關(guān)參數(shù)的選取過程①無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率Rf無風(fēng)險(xiǎn)收益率又稱安全收益率，是投資無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)率，表示即使在風(fēng)險(xiǎn)為零時(shí)，投資者仍期望就資本的時(shí)間價(jià)值獲得的補(bǔ)償。國際上通行的做法是參考不存在違約風(fēng)險(xiǎn)的政府債券利率確定。本次選取與企業(yè)收益期相匹配的國債的市場(chǎng)到期收益率，即選用距評(píng)估基準(zhǔn)日剩余期限為10年的國債到期收②市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)ERP市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)也稱為股權(quán)超額風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率(ERP),是對(duì)于一個(gè)充分風(fēng)險(xiǎn)分散的市場(chǎng)投資組合，投資者所要求的高于無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的回報(bào)率。因此，需首先得出市場(chǎng)所期望的收益率，再計(jì)算對(duì)應(yīng)的無風(fēng)險(xiǎn)收益率。為了計(jì)算股票市場(chǎng)收益率，我們通過Wind資訊獲取了2010年至2023年“滬深300”指數(shù)每年年底的成分股及其數(shù)據(jù)，選取其中上市時(shí)間在10年及以上的成分股，計(jì)算股票市場(chǎng)收益率的幾何平均值，再與各年無風(fēng)險(xiǎn)收益率比較，得到股票市場(chǎng)各年的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。經(jīng)計(jì)算，采用2010年至2023年幾何平均收益率的平均值10.08%與同期剩余年限10年的中國國債到期收益率平均值的差額作為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。βu——無財(cái)務(wù)杠桿的權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；β系數(shù)是用來衡量一種證券或一個(gè)投資組合相對(duì)于總體市場(chǎng)的波動(dòng)性的一種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工具。本次評(píng)估我們選取WIND金融終端公布的β計(jì)算器計(jì)算對(duì)比公司的β值，股票市場(chǎng)選擇的是滬深300指數(shù)。采用可比公司評(píng)估基準(zhǔn)日前36個(gè)月的歷史數(shù)據(jù)計(jì)算β值。被評(píng)估單位未來年度資本結(jié)構(gòu)變化幅度較大，資本結(jié)構(gòu)預(yù)期要經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間評(píng)估人員通過Wind資訊系統(tǒng)查詢了滬深A(yù)股上市公司信息，綜合考慮與被評(píng)估調(diào)整后，然后根據(jù)可比公司前三年平均的D/E及企業(yè)所得稅率計(jì)算出剔除財(cái)務(wù)2032年調(diào)整到接近目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)的水平，2032年以后被評(píng)估單位資本結(jié)構(gòu)與目(4)特定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率目前國際上將特定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率進(jìn)一步細(xì)化為規(guī)模溢價(jià)和其他特定風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。Rs:規(guī)模超額收益率；NB:凈資產(chǎn)賬面價(jià)值(億元)(NB≤10億)。其他特定風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)主要是針對(duì)被評(píng)估單位具有的一些非系統(tǒng)的特有因素所廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第22頁西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或折價(jià)，一般認(rèn)為這些特定風(fēng)險(xiǎn)包括，但不局限于：經(jīng)營(yíng)特別風(fēng)險(xiǎn)：是指公司經(jīng)營(yíng)因素導(dǎo)致公司盈利水平變化，從而使投資者預(yù)期收益下降的可能，經(jīng)營(yíng)特別風(fēng)險(xiǎn)主要受公司本身的管理水平、技術(shù)能力、經(jīng)營(yíng)方向、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等內(nèi)部因素影響。(5)股權(quán)資本成本Re的確定(6)債務(wù)資本成本Rd的確定債務(wù)資本成本是債權(quán)人投資企業(yè)所期望得到的回報(bào)率，債權(quán)回報(bào)率也體現(xiàn)債權(quán)投資所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因素。本次評(píng)估取2024年9月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)公告的5年期以上LPR為債務(wù)資本成本。(7)加權(quán)平均資本成本(WACC)的確定八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評(píng)估于2024年10月開始進(jìn)行前期工作，2024年10月18日進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，最終于2024年12月2日形成評(píng)估結(jié)論。整個(gè)評(píng)估工作分五個(gè)階段進(jìn)行：(一)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段：明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、接受項(xiàng)目委托、確定評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象及范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日，擬定評(píng)估計(jì)劃；(二)資產(chǎn)核實(shí)階段：指導(dǎo)被評(píng)估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集整理評(píng)估資料、核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證資料；(三)評(píng)定估算階段：選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法、收集市場(chǎng)信息和評(píng)估計(jì)算；并與委托人就報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行溝通，獨(dú)立分析后，形成最終評(píng)估結(jié)論，向委托人提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(五)整理歸集評(píng)估檔案。本次評(píng)估中，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵循了以下評(píng)估假設(shè)：(一)一般假設(shè)1、交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第23頁西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。2、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)是指假設(shè)一個(gè)經(jīng)營(yíng)主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以連續(xù)下去，在未來可預(yù)測(cè)的時(shí)間內(nèi)該主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不會(huì)中止或終止。假設(shè)一個(gè)經(jīng)營(yíng)主體是由部分資產(chǎn)和負(fù)債按照特定目的組成，并且需要完成某種功能，實(shí)際就是假設(shè)經(jīng)營(yíng)主體在未來可預(yù)測(cè)的時(shí)間內(nèi)將會(huì)繼續(xù)按照這個(gè)特定目的，繼續(xù)該特定功能。(二)特殊假設(shè)1、國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化。2、針對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的實(shí)際狀況，假設(shè)被評(píng)估單位持續(xù)經(jīng)營(yíng)。3、假設(shè)被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)者是負(fù)責(zé)的，并且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)。被評(píng)估單位的內(nèi)部控制制度是有效且完善的，風(fēng)險(xiǎn)管理措施是充分且恰當(dāng)?shù)摹?、除非另有說明，假設(shè)被評(píng)估單位已完全遵守現(xiàn)行的國家及地方性相關(guān)的法律、法規(guī)；被評(píng)估單位資產(chǎn)使用及營(yíng)運(yùn)所需由有關(guān)地方、國家政府機(jī)構(gòu)、團(tuán)體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律性或行政性授權(quán)文件于評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)均在有效期內(nèi)正常合規(guī)使用。5、假設(shè)被評(píng)估單位未來將采用的會(huì)計(jì)政策與編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方面基本一致。6、假設(shè)被評(píng)估單位在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)范圍、方式與目前方向保持一致。7、本次評(píng)估以按計(jì)劃實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案為基礎(chǔ)。8、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，被評(píng)估單位和并購方所在國家或者地區(qū)現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生不可預(yù)見的重大變化。9、被評(píng)估單位所執(zhí)行的稅種、稅率等均依照股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案無重大變化。10、交易對(duì)方并購整合后公司未來的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)盡職，并按股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案載明的經(jīng)營(yíng)管理模式運(yùn)行。11、股權(quán)轉(zhuǎn)讓整合進(jìn)度按照并購方案整合措施完整、按時(shí)執(zhí)行。12、評(píng)估范圍以委托人提供的、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)范圍為準(zhǔn)，未考慮…其他可能存在的或有資產(chǎn)和或有負(fù)債。……,13、按照企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案完成轉(zhuǎn)讓且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓整合后持續(xù)經(jīng)營(yíng)，各種協(xié)同效應(yīng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案擬定的整合措施以及預(yù)定的整合時(shí)間發(fā)揮作用?！?14、有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。16、不考慮通貨膨脹因素的影響。17、未來的經(jīng)營(yíng)收入能基本按計(jì)劃回款，不會(huì)出現(xiàn)重大的壞賬情況。18、所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值的因素都已由委托人或被評(píng)估單位向我們充分揭示。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定這些前提假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員將不承擔(dān)由于前提條件的改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。納入本次評(píng)估范圍的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的賬面價(jià)值為資產(chǎn)3,988.75萬元、負(fù)債4,379.82萬元、所有者權(quán)益-391.07萬元。(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2024年9月30日，納入本次評(píng)估范圍的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司總資產(chǎn)評(píng)估值為人民幣肆仟柒佰壹拾玖萬肆仟伍佰元(RMB4,719.45萬元),增值率18.32%;總負(fù)債評(píng)估值為人民幣肆仟叁佰伍拾萬陸仟伍佰元(RMB4,350.65萬元),差異率0.67%;江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值為人民幣叁佰陸拾捌萬捌仟元(RMB368.80萬元),評(píng)估增值759.87萬元，增值率-194.30%。具體如下表所示：西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第25頁長(zhǎng)期待攤費(fèi)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果詳細(xì)情況見資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表。(二)收益法評(píng)估結(jié)果采用收益法，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2024年9月30日，納入本次評(píng)估范圍的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值為人民幣1,038.00萬元，評(píng)估增值(三)兩種方法評(píng)估結(jié)果的差異分析本次評(píng)估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為1,038.00萬元，資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值368.80元，二種方法評(píng)率181.45%。兩種評(píng)估方法差異的原因主要是：1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，這種購建成本通常將隨著國民經(jīng)濟(jì)的變化而變2、收益法評(píng)估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力 (獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政府控制以及資產(chǎn)的有效使用等多種條件的影響。綜上所述，從而造成兩種評(píng)估方法產(chǎn)生差異。(四)評(píng)估結(jié)果的最終選取在上述兩種方法評(píng)估結(jié)果差異分析基礎(chǔ)上，結(jié)合評(píng)估目的、不同評(píng)估方法所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量等因素來選取最終評(píng)估結(jié)果。具體考慮了以下因素：1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法為從資產(chǎn)重置的角度間接地評(píng)價(jià)資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值，資產(chǎn)西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第26頁基礎(chǔ)法運(yùn)用在整體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)不能合理體現(xiàn)各項(xiàng)資產(chǎn)綜合的獲利能力及企業(yè)的成長(zhǎng)性。2、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估是以被評(píng)估單位的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，體現(xiàn)了已經(jīng)在資產(chǎn)負(fù)債表反映的資產(chǎn)價(jià)值；而收益法評(píng)估的價(jià)值中體現(xiàn)了收購人在并購后的管理協(xié)同效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)帶來的價(jià)值等?；谏鲜鲈?，本次評(píng)估我們最終采用收益法的評(píng)估結(jié)果，即本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告最終評(píng)估結(jié)論表述如下：經(jīng)評(píng)估，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2024年9月30日，在公開市場(chǎng)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，在本報(bào)告有關(guān)假設(shè)條件下，在本報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制下，并基于投資價(jià)值的價(jià)值類型，經(jīng)本報(bào)告程序和方法，納入本次評(píng)估范圍的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值為人民幣壹仟零叁拾捌萬元整(RMB1,038.00萬元)。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人在應(yīng)用評(píng)估結(jié)論時(shí)應(yīng)注意特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影十一、特別事項(xiàng)說明本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)注意特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，并在此特別提請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人予以關(guān)注。(一)權(quán)屬資料等評(píng)估資料不完整或者存在瑕疵的情形1、納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物中：證載權(quán)利人為鷹潭市快活林旅游發(fā)展有限公司，被評(píng)估單位承諾該部分資產(chǎn)屬于其所有，對(duì)于因該部分資產(chǎn)權(quán)屬可能造成的糾紛與本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)，且本評(píng)估值尚未扣除辦妥產(chǎn)權(quán)證所應(yīng)繳交的各款項(xiàng)。2、對(duì)納入本次評(píng)估范圍的構(gòu)筑物和尚未辦妥權(quán)屬證明的房屋建筑物，其面積或數(shù)量均系由被評(píng)估單位提供的，其合法性、準(zhǔn)確性和完整性由被評(píng)估單位負(fù)責(zé)，在評(píng)估時(shí)我們尚未對(duì)這些面積或數(shù)量進(jìn)行重新丈量和計(jì)算。本評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)時(shí)，本被評(píng)估單位應(yīng)就此根據(jù)辦妥了權(quán)屬證明材料中標(biāo)注的面積進(jìn)行調(diào)整，否則，廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第27頁西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值(三)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素(四)評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論估專業(yè)人員的外觀觀察和被評(píng)估單位提供的近期檢測(cè)資料及向有關(guān)操作使用人(五)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況“XYZH/2024CDAA1B0433”《審計(jì)報(bào)告》(審計(jì)意見類型：標(biāo)準(zhǔn)無保留意見),以2024年11月。根據(jù)《龍虎山動(dòng)物園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》預(yù)計(jì)投入5,000.00萬10年)平均旅游及經(jīng)營(yíng)年?duì)I業(yè)收入3,446.00萬元，經(jīng)營(yíng)期平均所得稅后利潤(rùn)為(六)重大期后事項(xiàng)西藏旅游股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的江西省新繹旅游發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司第28頁響的重大期后事項(xiàng)。十譯2、在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的報(bào)告有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化十譯(1)當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；(2)當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值；(3)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。(七)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形(八)其他需要說明的問題1、受西藏旅游股份有限公司的委托，本次評(píng)估范圍僅以委托人及被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。我們沒有對(duì)被評(píng)估單位除評(píng)估申報(bào)表列示的資產(chǎn)負(fù)債以外是否還擁有其他資產(chǎn)、負(fù)債、或有項(xiàng)目等進(jìn)行調(diào)查和考慮。2、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估值包含其房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值。3、本次評(píng)估未考慮評(píng)估增值而產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)。對(duì)評(píng)估對(duì)象所涉及到的所有稅費(fèi)，在