新 希 望：海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司評估報(bào)告-評2024-012345

本報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制中同華評報(bào)字(2024)第012345號共壹冊第壹冊北京中同華資產(chǎn)評估有限公司ChinaAllianceAppralsalCo.,Ltd.日期：2024年12月7日地址：北京市豐臺區(qū)麗澤路16號院北京匯亞大廈28層郵編：100073電話真國資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)中同華合同字(2024)2352號法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報(bào)告中同華評報(bào)字(2024)第012345號新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目11,932,605.85元2024年12月07日北京中同華資產(chǎn)評估有限公司朱玉倩于勤勤(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：11080018正式會員編號：11120070(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年12月09日北京中同華資產(chǎn)評估有限公司新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目 1 2 4 4 7 7 9 9 9 新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司1一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報(bào)告的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。三、資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。四、資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制及其對評估結(jié)論的影響。六、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。七、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單及相關(guān)資料由委托人、被評估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。 2新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目中同華評報(bào)字(2024)第012345號新希望六和股份有限公司：北京中同華資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，按照必要的評估程序，對海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將評估報(bào)告摘要評估目的：新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股權(quán)，本次評估目的是對海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益市場價(jià)值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。評估對象：海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值。評估范圍：海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債，包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、流動負(fù)債。評估基準(zhǔn)日：2024年10月31日。價(jià)值類型：市場價(jià)值。評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法。評估結(jié)論：本資產(chǎn)評估報(bào)告以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。具體結(jié)論如下：評估結(jié)果匯總表項(xiàng)目流動資產(chǎn)1-非流動資產(chǎn)2其中：長期股權(quán)投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)56無形資產(chǎn)7北京中同華資產(chǎn)評估有限公司3新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告項(xiàng)目8其他非流動資產(chǎn)9--非流動負(fù)債凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)本資產(chǎn)評估報(bào)告及評估結(jié)論僅能用于本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的評估目的和用途；本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的報(bào)告使用人使用；本資產(chǎn)評估結(jié)論僅能在本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的評估結(jié)論的使用有效期使用。在使用本評估結(jié)論時(shí)，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的評估假設(shè)、特別事項(xiàng)說明對評估結(jié)論的影響，應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注資產(chǎn)評估報(bào)告使用限制說明的內(nèi)容正確使用評估報(bào)告。評估結(jié)論的使用有效期原則上為自評估基準(zhǔn)日起一年。如果資產(chǎn)狀況、市場狀況與評估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評估更新業(yè)務(wù)或重新評估。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告正文。新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司4新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目新希望六和股份有限公司：根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在2024年10月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下：一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人概況本次評估的委托人為新希望六和股份有限公司，被評估單位為海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司。資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人包括國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人。(一)委托人概況企業(yè)類型：其他股份有限公司(上市)法定住所：四川省綿陽市涪城區(qū)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法定代表人：劉暢注冊資本：454,577.9583萬元人民幣經(jīng)營范圍：配合飼料、濃縮飼料、精料補(bǔ)充料的生產(chǎn)、加工(限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營)(以上項(xiàng)目及期限以許可證為準(zhǔn))。(以下范圍不含前置許可項(xiàng)目，后置許可項(xiàng)目憑新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司5許可證或?qū)徟募?jīng)營)谷物及其他作物的種植；牲畜的飼養(yǎng)；豬的飼養(yǎng)；家禽的飼養(yǎng)；商品批發(fā)與零售；進(jìn)出口業(yè)；項(xiàng)目投資與管理(不得從事非法集資、吸收公眾資金等金融活動);科技交流和推廣服務(wù)業(yè)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)。新希望六和股份有限公司主要業(yè)務(wù)包括飼料、生豬養(yǎng)殖與屠宰。主要產(chǎn)品和業(yè)務(wù)為飼料業(yè)務(wù)、生豬養(yǎng)殖與屠宰業(yè)務(wù)、白羽肉禽業(yè)務(wù)、食品深加工業(yè)務(wù)。新希望六和股份有限公司為A股上市公司，證券簡稱：新希望，股票代碼：000876.SZ。企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)法定住所：?？谑忻捞m區(qū)靈山鎮(zhèn)新大洲大道北側(cè)法定代表人：陳家汪注冊資本：壹仟萬圓整成立時(shí)間：1998年09月04日經(jīng)營期限：1998年09月04日至永久經(jīng)營范圍：木薯、飼料原料的收購及銷售，畜禽養(yǎng)殖及銷售，水產(chǎn)養(yǎng)殖及銷售，鮮肉的購銷，飼料銷售，獸藥銷售，房屋土地租賃。(一般經(jīng)營項(xiàng)目自主經(jīng)營，許可經(jīng)營項(xiàng)目憑相關(guān)許可證或者批準(zhǔn)文件經(jīng)營)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動。)海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司成立于1998年9月4日，系由新希望六和股份有限公司與成都世紀(jì)投資有限公司共同出資組建，設(shè)立時(shí)注冊資本1000萬元，新希望六和股份有限公司和成都世紀(jì)投資有限公司持股比例分別為70%、30%。2019年11月6日，成都世紀(jì)投資有限公司將其持有的30%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給了新希望六和股份有限公司；經(jīng)過此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新希望六和股份有限公司持有公司100%股權(quán)。近三年該公司無股權(quán)變動事宜，截至評估基準(zhǔn)日海南新希望股東為新希望六和股新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司6份有限公司，持股比例為100%。海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司原主營業(yè)務(wù)為飼料生產(chǎn)和銷售、生豬養(yǎng)殖業(yè)務(wù)，飼料工廠于2008年停產(chǎn)，2021年至2024年7月與養(yǎng)殖戶合作養(yǎng)豬，2024年7月生豬全部出欄，后續(xù)生豬養(yǎng)殖業(yè)務(wù)由其他公司負(fù)責(zé)。目前主營業(yè)務(wù)為固定資產(chǎn)租賃收入。歷史年度及評估基準(zhǔn)日企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和財(cái)務(wù)、經(jīng)營狀況如下表：財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果項(xiàng)目2024年10月31日2023年12月31日2022年12月31日2021年12月31日資產(chǎn)總額負(fù)債總額凈資產(chǎn)項(xiàng)目2024年(1-10)月營業(yè)收入營業(yè)成本凈利潤以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)四川華信(集團(tuán))會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，出具了川華信審(2022)第0042-171號、川華信審(2023)第0043-126號、川華信審(2024)第0036-309號、川華信審(2024)第0649號標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。詳見報(bào)告附件審計(jì)報(bào)告復(fù)印件。實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅教育費(fèi)附加實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅企業(yè)所得稅按土地使用面積(三)委托人與被評估單位之間的關(guān)系本次評估的被評估單位為委托人新希望六和股份有限公司的全資子公司。(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司7本資產(chǎn)評估報(bào)告使用人為委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人，除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為本資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。資產(chǎn)評估委托合同未約定其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人。二、評估目的新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓海南新希望100%股權(quán)，本次評估對股權(quán)轉(zhuǎn)讓目的所涉及的海南新希望股東全部權(quán)益市場價(jià)值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考三、評估對象和評估范圍評估對象是海南新希望的股東全部權(quán)益價(jià)值。評估范圍是海南新希望的全部資產(chǎn)及負(fù)債，包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、流動負(fù)債。具體資產(chǎn)類型和審計(jì)后賬面價(jià)值見下表：12貨幣資金345固定資產(chǎn)678無形資產(chǎn)9四、流動負(fù)債合計(jì)六、凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)上述資產(chǎn)與負(fù)債賬面價(jià)值已經(jīng)四川華信(集團(tuán))會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了川華信審(2024)第0649號標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。權(quán)，實(shí)物資產(chǎn)主要分布在海南新希望經(jīng)營地。主要資產(chǎn)的類型及特點(diǎn)如下：新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司8本次評估范圍內(nèi)的設(shè)備類資產(chǎn)主要包括機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備三大類，其中：包括料線、變壓器、環(huán)控設(shè)備、料塔等各種生產(chǎn)設(shè)備。主要購置于2019年至2021年，保管狀態(tài)一般。包括1輛三菱歐藍(lán)德越野運(yùn)輸車。包括辦公用電腦、空調(diào)、復(fù)印件等設(shè)備。(1)房屋建筑物：包括辦公樓、廠房、鍋爐房、食堂等，主要房屋的結(jié)構(gòu)以鋼混結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)為主。其中，已有房產(chǎn)證的房產(chǎn)清單如下：結(jié)構(gòu)(平方米)1海房字第HK176662號辦公樓2海房字第HK176659號3海房字第HK176660號綜合樓4海房字第HK176658號圓桶倉5海房字第HK176657號廠房鋼6海房字第HK176661號鍋爐房(2)構(gòu)筑物：包括括海南新希望生產(chǎn)用附屬設(shè)施，主要包括：水井、道路、圍墻等。納入本次評估范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為海南新希望以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地情況如下：(平方米)性質(zhì)日期1(二)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量企業(yè)未申報(bào)其他表外資產(chǎn)。(三)引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告結(jié)論涉及的相關(guān)資產(chǎn)新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司9本次評估不存在引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告的情況。四、價(jià)值類型及其定義選擇市場價(jià)值類型的理由：考慮本次所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求，評估結(jié)果應(yīng)反映評估對象的市場價(jià)值，根據(jù)評估目的、市場條件、評估對象自身?xiàng)l件等因素，確定評估對象的價(jià)值類型為市場價(jià)值。本次評估采用持續(xù)經(jīng)營前提下的市場價(jià)值作為選定的價(jià)值類型，具體定義如下：市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。本項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日是2024年10月31日。評估基準(zhǔn)日由委托人確定。確定評估基準(zhǔn)日主要考慮經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)、會計(jì)期末因素。資產(chǎn)評估是對某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)提供價(jià)值參考，選擇會計(jì)期末作為評估基準(zhǔn)日，能夠全面反映評估對象資產(chǎn)的整體情況；同時(shí)本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，準(zhǔn)確劃定評估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核實(shí)資產(chǎn)，合理選取評估作價(jià)依據(jù)的原則，選擇距相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為計(jì)劃實(shí)現(xiàn)日較接近的日期作為評估基準(zhǔn)日。六、評估依據(jù)本次資產(chǎn)評估所依據(jù)的主要法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則及評定估算時(shí)采用的資產(chǎn)權(quán)屬資1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);2.《中華人民共和國公司法》(根據(jù)2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修訂);3.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)4.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次5.《資產(chǎn)評估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第86號，2019年1月2日財(cái)政部新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司10令第97號修改);6.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年國務(wù)院令第691號);7.《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2011年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第65號)。3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報(bào)告》(中評協(xié)[2018]35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2016.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法8.《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);9.《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[20110.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)11.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)〔2017〕38號);12.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評協(xié)〔2017)39號〕;1.國有土地使用證(或者國有土地使用權(quán)出讓合同);4.被評估單位提供的其他權(quán)屬證明文件。1.被評估單位提供的以前年度的財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告；2.被評估單位提供的有關(guān)協(xié)議、合同、發(fā)票等財(cái)務(wù)、經(jīng)營資料；3.全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR);4.?？谑腥嗣裾P(guān)于公布執(zhí)行海口市城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估成新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司115.2024機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格信息查詢系統(tǒng)；6.《2017海南省房屋建筑與裝飾工程綜合定額》;7.《2017海南省安裝工程綜合定額》;租賃市場參考價(jià)》(海口);3.被評估單位提供的各類《資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表》;4.委托人與中同華簽訂的《資產(chǎn)評估委托合同》;(一)評估方法的選擇依據(jù)相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，確定資產(chǎn)價(jià)值的評估方法包括市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法及其衍生方法。市場法也稱比較法、市場比較法，是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價(jià)格為基礎(chǔ)確定評估對象價(jià)值的評估方法的總稱。市場法適用的收益法是指通過將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價(jià)值的各種評估方法的總稱。收益法適用的前提條件是：(1)評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及可識別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評估對象價(jià)值的評估方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司12評估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。被評估單位原主營業(yè)務(wù)為飼料的生產(chǎn)和銷售，已停產(chǎn)多年，目前主營業(yè)務(wù)為將原飼料工廠房產(chǎn)進(jìn)行出租獲取租金收入，各資產(chǎn)無法構(gòu)成主營業(yè)務(wù)單元；并且在資本市場和產(chǎn)權(quán)交易市場均難以找到足夠的與評估對象相同或相似的可比企業(yè)交易案例，故本次評估不適用市場法和收益法評估。結(jié)合評估目的及企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，本次評估選用成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)進(jìn)行評(二)評估方法簡介成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)成本法是指按照重建或者重置被評估對象的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以確定資產(chǎn)價(jià)值的評估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如，復(fù)原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法(也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法)等。各類資產(chǎn)、負(fù)債具體評估方法如下：被評估單位流動資產(chǎn)包括貨幣資金、其他應(yīng)收款。1.貨幣資金為銀行存款，通過核實(shí)銀行對賬單、銀行函證等，以核實(shí)后的價(jià)值確定評估值。2.應(yīng)收款項(xiàng)類：應(yīng)收款項(xiàng)類具體包括其他應(yīng)收款。各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，對于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認(rèn)評估值；對于收回的可能性不確定的款項(xiàng)，參照賬齡分析估計(jì)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失額，以賬面余額扣減估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)損失額確定評估值；壞賬準(zhǔn)備按零確定評估值。非流動資產(chǎn)的評估被評估單位非流動資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。1.建構(gòu)筑物對房屋建構(gòu)筑物主要采用重置成本法進(jìn)行評估。房屋建筑物的重置成本法新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司13計(jì)算公式為1)重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+其他費(fèi)用+資金成本(1)建安工程造價(jià)根據(jù)原概算或預(yù)決算工程量，根據(jù)有關(guān)定額和評估基準(zhǔn)日適用的價(jià)格文件，測算出該工程的建安工程造價(jià)。對于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建(構(gòu))筑物采用單方造價(jià)法確定委估建筑的建安造價(jià)。(2)其他費(fèi)用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和地方相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)定計(jì)算。(3)資金成本資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機(jī)會成本，以同期貸款利率計(jì)算，貸款利率按評估基準(zhǔn)日適用的全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率 (LPR)確定，按照建造期資金均勻投入計(jì)算。資金成本=【建安工程造價(jià)(含稅)+其他費(fèi)用(含稅)】×貸款利率×建設(shè)工期×1/22)成新率的確定對于價(jià)值大、重要的建(構(gòu))筑物采用勘察成新率和年限成新率綜合確定，對于單價(jià)價(jià)值小、結(jié)構(gòu)相對簡單的建(構(gòu))筑物，采用年限法并根據(jù)具體情況進(jìn)行修正后確綜合成新率計(jì)算公式如下：(1)年限法成新率依據(jù)委估建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限、已使用年限和尚可使用年限計(jì)算確定房屋建筑物的成新率。計(jì)算公式為：年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%(2)觀察法成新率新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司14對其主要結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)施部分進(jìn)行現(xiàn)場勘查，結(jié)合建構(gòu)部分相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)確定成新率。對于已確定被政府征收的房屋建筑物按照征收補(bǔ)償結(jié)果確定評估值。2.設(shè)備類被評估單位已停產(chǎn)多年，目前剩余在廠區(qū)的設(shè)備長期閑置，無保養(yǎng)，已基本不能使用，因此本次對于狀態(tài)不佳的報(bào)廢設(shè)備按可回收金額或殘值確定評估值；對可以獲得二手價(jià)的設(shè)備采用二手市場價(jià)值評估；對于已搬遷到關(guān)聯(lián)單位的可使用設(shè)備，在異地使用無法勘察的考慮按賬面值列示，對可以勘察到的設(shè)備正常評估。對于可使用但閑置的設(shè)備考慮閑置因素造成成新率降低進(jìn)行評估。采用市場法評估：通過確定其規(guī)格型號、行駛里程等信息，將被評估的車輛與市場近期銷售的相類似的車輛相比較，明確評估對象與每個(gè)參照物之間的若干價(jià)值影響再通過綜合分析，調(diào)整確定被評估車輛的比準(zhǔn)價(jià)格。市場因素的影響，需進(jìn)行修正；B-比較因素修正系數(shù)主要考慮的修正因素為參照物的成交日期、車輛年份、實(shí)際車況與被評估車輛的差異。4.無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)土地估價(jià)選用的估價(jià)方法應(yīng)符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一不動產(chǎn)》的規(guī)定和運(yùn)用的條件，并與估價(jià)目的相匹配。本評估中運(yùn)用的估價(jià)方法是按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一不動產(chǎn)》的規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場的發(fā)育狀況，并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及特定的估價(jià)目的等條件來選擇的。通常的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。經(jīng)過評估人員的實(shí)地勘察及分析論證，當(dāng)?shù)仡愃仆恋厥褂脵?quán)交易比較活躍，適合采用市場比較法進(jìn)行評估；當(dāng)?shù)匕l(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)符合現(xiàn)勢性操作要求、被評估土地位于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估；因此本次評估采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。 15市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似宗地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估宗地客觀合理價(jià)格的方法。其中：V--估價(jià)宗地價(jià)格；VB--比較實(shí)例價(jià)格；A--待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù)；B--待估宗地估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù)；C--待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)；D--待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)；E--待估宗地年期修正指數(shù)/比較實(shí)例年期修正指數(shù)。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待評估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待評估宗地土地使用權(quán)在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)值的方法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估被評估宗地土地使用權(quán)價(jià)值的計(jì)算公式為：被評估宗地使用權(quán)價(jià)值=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×K2×K3×K4×(1±EK)K1:土地使用年期修正系數(shù)K2:容積率修正系數(shù)K3:土地開發(fā)程度修正K4:估價(jià)期日修正系數(shù)ZK:區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)流動負(fù)債、非流動負(fù)債的評估負(fù)債包括應(yīng)付賬款、合同負(fù)債、其他應(yīng)付款。各類負(fù)債在查閱核實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的被評估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評估值。新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司16八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況與委托人洽談，明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，訂立資產(chǎn)評估委托合同；確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評估項(xiàng)目組，編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；輔導(dǎo)被評估單位填報(bào)資產(chǎn)評估申報(bào)表，準(zhǔn)備評估所需資料。(二)現(xiàn)場調(diào)查及收集評估資料階段根據(jù)此次評估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評估人員通過詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等方式對評估對象涉及的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對被評估單位的經(jīng)營管理狀況等進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查，從各種可能的途徑獲取評估資料，核實(shí)評估范圍，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。(三)評定估算和編制初步評估報(bào)告階段項(xiàng)目組評估專業(yè)人員對收集的評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測算結(jié)果和評估說明。審核確認(rèn)項(xiàng)目組成員提交的各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測算結(jié)果和評估說明準(zhǔn)確無誤，評估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評估匯總分析，編制初步評估報(bào)告。(四)評估報(bào)告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評估報(bào)告階段本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對初步資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評估委托合同的要求向委托人提交正式資產(chǎn)評估報(bào)告。九、評估假設(shè)本資產(chǎn)評估報(bào)告分析估算采用的假設(shè)條件如下：1.交易假設(shè)：假設(shè)所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估人員根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)；2.公開市場假設(shè)：假設(shè)在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司17用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷；括按現(xiàn)行建設(shè)用途繼續(xù)使用或者轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，原地繼續(xù)使用或者移地繼續(xù)使用。同時(shí)，本次評估中對不動產(chǎn)是在評估對象符合用途管制要求的情況下進(jìn)行。1.本次評估以本資產(chǎn)評估報(bào)告所列明的特定評估目的為基本假設(shè)前提；2.國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢無重大變化，利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會發(fā)生不可預(yù)見的重大變化；3.本次評估假設(shè)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，并未考慮各項(xiàng)資產(chǎn)各自的最佳利用；4.被評估單位和委托人提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；5.評估范圍僅以委托人及被評估單位提供的評估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮委托人及被評估單位提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債。1.本評估結(jié)論是依據(jù)本次評估目的，以公開市場為假設(shè)前提而估算的評估對象的市場價(jià)值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價(jià)格等對其評估價(jià)值的影響，也未考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影2.評估報(bào)告中所采用的評估基準(zhǔn)日已在報(bào)告前文明確，我們對價(jià)值的估算是根據(jù)評估基準(zhǔn)日企業(yè)所在地貨幣購買力做出的。本報(bào)告評估結(jié)論在以上假設(shè)和限制條件下得出，當(dāng)出現(xiàn)與上述評估假設(shè)和限制條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評估結(jié)果一般會失效。本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對海南新希望的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估。(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果截止評估基準(zhǔn)日2024年10月31日海南新希望總資產(chǎn)賬面價(jià)值為1,627.24萬元，新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司18評估結(jié)果匯總表項(xiàng)目A流動資產(chǎn)1--非流動資產(chǎn)2其中：長期股權(quán)投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)56無形資產(chǎn)78其他非流動資產(chǎn)9--非流動負(fù)債凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)(二)評估結(jié)論使用有效期本資產(chǎn)評估報(bào)告評估結(jié)論使用有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年。十一、特別事項(xiàng)說明以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項(xiàng)，提請報(bào)告使用人予以關(guān)注：(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形1.截至評估基準(zhǔn)日，納入本次評估范圍的5項(xiàng)房屋建筑物尚未取得房屋所有權(quán)證，本評估報(bào)告的評估結(jié)論未考慮委估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中的相關(guān)面積(平方米)賬面原值(元)賬面凈值(元)公廁保安房過磅房配電房宿舍房新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司19(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況未發(fā)現(xiàn)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料。(三)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素未發(fā)現(xiàn)被評估單位存有未決事項(xiàng)、法律糾紛等重大不確定因素。(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況本資產(chǎn)評估報(bào)告中所使用的基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債、財(cái)務(wù)指標(biāo)等相關(guān)信息，系利用委托人聘請的四川華信(集團(tuán))會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的標(biāo)準(zhǔn)無保留意見《審計(jì)報(bào)告》(川華信審(2024)第0649號)中披露的相關(guān)信息。四川華信(集團(tuán))會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)系委托人聘請的獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)，具有審計(jì)業(yè)務(wù)資格，審計(jì)我們認(rèn)為將其作為評估基礎(chǔ)具有時(shí)效性和可靠性，對其披露的相關(guān)信息，我們予以充分相信。(五)可能影響評估結(jié)論的重大期后事項(xiàng)未發(fā)現(xiàn)被評估單位存有可能影響評估結(jié)論的重大期后事項(xiàng)。(六)評估程序受限的有關(guān)情況、機(jī)構(gòu)采取彌補(bǔ)措施及對評估結(jié)論影響的情況對于被評估單位部分由關(guān)聯(lián)方拆遷使用的設(shè)備類資產(chǎn)，由于在異地使用，本次未對該部分資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察，以賬面值列示，該部分設(shè)備賬面值為22.94萬元。(七)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系被評估單位不存在抵押、擔(dān)保、質(zhì)押事項(xiàng)。2015年5月海南新希望與海南澳眾汽車銷售服務(wù)有限公司簽訂工業(yè)用地及建筑物、設(shè)施租賃協(xié)議書，將?？谑徐`山鎮(zhèn)新大洲大道北的土地、地上建筑物及設(shè)施整體出租給海南澳眾汽車銷售服務(wù)有限公司使用，租賃期限自2015年5月10日起至2025年8月9日止，第一年租金110萬元，租金每兩年遞增5%。(八)其他需要說明的事項(xiàng)1.本評估報(bào)告的評估結(jié)論是反映委托評估對象在持續(xù)使用、外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不新希望六和股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海南新希望農(nóng)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司20發(fā)生變化等假設(shè)前提下，于評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的本報(bào)告所列明的評估目的下的價(jià)值。2.本評估報(bào)告的評估結(jié)論未考慮委估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)；未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等事項(xiàng)對估值的影響；未考慮評估值增減可能產(chǎn)生的納稅義務(wù)變化。3.本評估報(bào)告是在委托人及被評估單位相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托人及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評估專業(yè)人員的責(zé)任是對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對該資料及其來源進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證和披露，不代表對上述資料的真實(shí)性、合法性、完整性提供任何保證，對該資料及其來源確認(rèn)或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。4.評估過程中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員對所評估房屋建構(gòu)筑物的外貌進(jìn)行了觀察，在盡可能的情況下