房地產(chǎn)定位提報(bào)

1Ⅱ：市場(chǎng)分析定位Ⅲ：規(guī)劃建議Ⅳ：產(chǎn)品建議Ⅰ：地塊條件分析區(qū)域概述∣地塊條件分析住宅∣公寓、酒店∣

寫字樓∣

商業(yè)重點(diǎn)問題總結(jié)∣整體規(guī)劃建議住宅∣

公寓、酒店∣

寫字樓∣商業(yè)北京天津石家莊中國(guó)北方最具活力、最富吸引力、最有競(jìng)爭(zhēng)力的投資開展地區(qū)，是華北地區(qū)的中心城市之一，對(duì)周邊乃至全國(guó)都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。石家莊城市化的進(jìn)程還將不斷加速，成為具有國(guó)際化色彩的新城市中心。區(qū)域概述“河北省會(huì)、京津冀第三極、文化生態(tài)宜居城市”城市定位區(qū)域概述空間布局“一城三區(qū)三組團(tuán)”滹太新區(qū)建設(shè)行政、會(huì)展、文化、教育、總部經(jīng)濟(jì)、休閑居住等工程。西部新區(qū)以體育休閑、旅游度假、會(huì)議博覽、高檔社區(qū)等為主要建設(shè)內(nèi)容。南部山前工業(yè)區(qū)謀劃南部山前工業(yè)區(qū)。正定新區(qū)推進(jìn)商貿(mào)、文化、旅游設(shè)施建設(shè)，打造具有古城文化特色的新型商貿(mào)片區(qū)。新華區(qū)裕華區(qū)橋東區(qū)橋西區(qū)長(zhǎng)安區(qū)開發(fā)區(qū)泛橋西區(qū)泛橋東區(qū)石家莊市城區(qū)圖鐵路入地石家莊站區(qū)域概述中心城區(qū)行政區(qū)劃區(qū)域環(huán)境：裕華區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，路網(wǎng)體系、公共設(shè)施配套優(yōu)越，城區(qū)綠化率、人均綠地高〔世紀(jì)、希望綠洲公園、裕華路和槐安路兩側(cè)綠化帶〕。未來(lái)規(guī)劃：承擔(dān)全市總體規(guī)劃中重點(diǎn)開展居住、教育、科研、體育、會(huì)展、文化娛樂、商貿(mào)流通等城市功能。本案城市核心區(qū)二環(huán)一環(huán)區(qū)域概述裕華區(qū)概述城市綜合體主要技術(shù)指標(biāo)條件（假設(shè)）占地面積17.04萬(wàn)平米容積率≤3.5建筑面積（地上）59.64萬(wàn)平米建筑控制規(guī)模74.55萬(wàn)平米建筑面積（地下）14.91萬(wàn)平米建筑控制高度≤150米商業(yè)部分指標(biāo)（假設(shè)）商業(yè)比例≤30%寫字樓≤17.89萬(wàn)平米公寓、酒店商業(yè)、商鋪地塊條件分析工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)假設(shè)條件物業(yè)類型：A、住宅B、公寓、酒店C、寫字樓D、商業(yè)〔鋪〕住宅部分比例55-60%（假設(shè)）住宅約35.78萬(wàn)平米客戶需求由“自用”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴顿Y”?？腿悍秶疤卣骶l(fā)生了根本性變化。自用投資序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域容積率占地（㎡）總建面（㎡）本案裕華區(qū)3.517.04萬(wàn)約60萬(wàn)1金正●締景城橋西區(qū)3.920.5萬(wàn)66萬(wàn)2中宏●匯景國(guó)際長(zhǎng)安區(qū)412.8萬(wàn)52萬(wàn)3萬(wàn)象天成橋西區(qū)6.52.7萬(wàn)17.5萬(wàn)4先天下長(zhǎng)安區(qū)2.318萬(wàn)42萬(wàn)5萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)裕華區(qū)3.9739.58萬(wàn)157萬(wàn)6開元環(huán)球中心長(zhǎng)安區(qū)11.61.5萬(wàn)17萬(wàn)7中央悅城裕華區(qū)

約3.6約5.5萬(wàn)20萬(wàn)8濱江尚城國(guó)際橋東區(qū)3.432萬(wàn)110萬(wàn)9勒泰中心橋東區(qū)6.56.15萬(wàn)62.36萬(wàn)大規(guī)模綜合體本案地型規(guī)整，規(guī)模大，屬于石家莊市少有的大型綜合體工程地塊條件分析石家莊主要綜合體工程建筑面積（㎡）產(chǎn)品組合配比序號(hào)項(xiàng)目名稱總建面寫字樓商業(yè)酒店公寓住宅住宅公寓寫字樓酒店純商業(yè)1金正●締景城66萬(wàn)約4萬(wàn)約19萬(wàn)約2萬(wàn)約5萬(wàn)37萬(wàn)56%7%6%3%28%2中宏●匯景國(guó)際52萬(wàn)5萬(wàn)9萬(wàn)—15萬(wàn)23萬(wàn)44%29%10%——17%3萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)157萬(wàn)20萬(wàn)28.5萬(wàn)4.2萬(wàn)26萬(wàn)80萬(wàn)43.70%14.20%10.90%2.30%15.60%4萬(wàn)象天成17.5萬(wàn)2.6萬(wàn)8萬(wàn)2.4萬(wàn)2.5萬(wàn)——14.4%14.8%13.7%45.7%5先天下42萬(wàn)8萬(wàn)22萬(wàn)—12萬(wàn)29%19%——52%6開元環(huán)球中心17萬(wàn)7萬(wàn)2.5萬(wàn)6萬(wàn)1.5萬(wàn)———9%41%35%5%7中央悅城20萬(wàn)約4萬(wàn)—9萬(wàn)—約7萬(wàn)35%——2%45%——8勒泰中心62.36萬(wàn)10萬(wàn)25.8萬(wàn)6萬(wàn)6萬(wàn)15萬(wàn)——10%16%10%41%地塊條件分析住宅比例、規(guī)模：金正、中宏、萬(wàn)達(dá)所占比例約45%或以上上，體量超過20萬(wàn)甚至更多；是以住宅為主導(dǎo)的綜合體工程。商業(yè)比例：萬(wàn)象、先天下所占比例在50%左右，是以商業(yè)為主導(dǎo)的綜合體工程。各工程產(chǎn)品組合配比本案住宅超過50%，且體量約35萬(wàn)，是以住宅為主體的城市綜合體工程。本案商業(yè)體量約18萬(wàn)，屬中等規(guī)模商業(yè)集群。商業(yè)規(guī)模：超大型商業(yè)集群在50萬(wàn)平米以上，大型商業(yè)集群30萬(wàn)左右；中型商業(yè)集群20萬(wàn)左右。地塊條件分析各工程商業(yè)物業(yè)類型配比項(xiàng)目建筑面積（㎡）序號(hào)項(xiàng)目名稱寫字樓純商業(yè)酒店公寓總計(jì)1萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)20萬(wàn)28.5萬(wàn)4.2萬(wàn)26萬(wàn)78.7萬(wàn)2勒泰中心10萬(wàn)25.8萬(wàn)6萬(wàn)6萬(wàn)47.8萬(wàn)3先天下8萬(wàn)22萬(wàn)無(wú)無(wú)30萬(wàn)4金正●締景城約4萬(wàn)約19萬(wàn)約2萬(wàn)約5萬(wàn)30萬(wàn)5中宏●匯景國(guó)際5萬(wàn)9萬(wàn)無(wú)15萬(wàn)29萬(wàn)6萬(wàn)象天成2.6萬(wàn)8萬(wàn)2.4萬(wàn)2.5萬(wàn)17.5萬(wàn)7開元環(huán)球中心7萬(wàn)2.5萬(wàn)6萬(wàn)1.5萬(wàn)17萬(wàn)8中央悅城約4萬(wàn)無(wú)9萬(wàn)無(wú)13萬(wàn)城市核心區(qū)域內(nèi)/大規(guī)模

/居住型綜合體地塊條件分析本案的整體性特征地塊四至：北臨裕華路；南臨旅游局宿舍；西鄰育才路；東臨體育大街；工程處于裕華區(qū)西北部，距市中心較近。地塊形狀相對(duì)方正，周邊路網(wǎng)興旺，交通便捷，環(huán)境無(wú)污染。地塊條件分析工程四至Strengths優(yōu)勢(shì)：Opportunities時(shí)機(jī)Threats威脅：Weaknesses劣勢(shì)S1地理位置優(yōu)勢(shì)突出；S2臨近河北師大，人文環(huán)境優(yōu)越；S3周邊效勞性配套較多，有利于吸引高端客戶；S4市政配套設(shè)施完善，科教文衛(wèi)設(shè)施一應(yīng)俱全；S4開發(fā)商品牌實(shí)力雄厚；W1舊職工宿舍、住宅影響社區(qū)整體品質(zhì)；W2主路噪音污染影響居住舒適度；W3交通流線問題，影響工程通達(dá)性；W4生活性商業(yè)配套相對(duì)匱乏；O1經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響漸弱，提供宏觀根本層面保證；O2泛CBD區(qū)域向東南開展趨勢(shì)；O3政府加大根底設(shè)施投入力度；O4開展商品牌建設(shè)；T1潛在工程持續(xù)入市，加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；T2房產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調(diào)整可能，市場(chǎng)不可預(yù)期性變化多；T3工程運(yùn)營(yíng)周期久，長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高。借助優(yōu)勢(shì)條件強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值拔高工程形象增加產(chǎn)品賣點(diǎn)提升工程預(yù)期突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地塊條件分析SWOT分析Ⅱ：市場(chǎng)分析定位Ⅲ：規(guī)劃建議Ⅳ：產(chǎn)品建議Ⅰ：地塊條件分析區(qū)域概述∣地塊條件分析住宅∣公寓、酒店∣

寫字樓∣

商業(yè)住宅∣

公寓、酒店∣

寫字樓∣商業(yè)重點(diǎn)問題總結(jié)∣整體規(guī)劃建議市場(chǎng)分析定位住宅局部經(jīng)濟(jì)面政策面人均GDP：27873元；↑11.2%貸款基準(zhǔn)利率〔五年〕：5.94%;↓24.1%人均可支配收入：14789元；↑12.0%人均GDP:21969元；↑10.0%；貸款基準(zhǔn)利率〔五年〕6.84%/↑11.8%人均可支配收入：11495元；↑14.5%人均GDP:25066元；↑14.1%貸款基準(zhǔn)利率〔五年〕7.83%/↑14.5%人均可支配收入：13205元；↑14.9%降息：居民首次購(gòu)置普通/改善型住房執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率0.7倍；降低開發(fā)商自有資金比例國(guó)六條：90/70指標(biāo)公布；標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序；提高存款準(zhǔn)備金率；提高存貸款利率。嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)級(jí)個(gè)人貸款審批；上調(diào)土地使用稅；上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；上調(diào)存貸款利率?！踩f(wàn)平米〕住宅市場(chǎng)06-09石市商品房供求走勢(shì)人均GDP：30939元；↑11%貸款基準(zhǔn)利率〔五年〕：5.94%;人均可支配收入：16859元；↑14.0%降息：降低首付比例和個(gè)貸利率減稅：減免土地增值稅、印花稅、契稅等營(yíng)造良好開發(fā)環(huán)境。【數(shù)據(jù)來(lái)源】：石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局最近四年批準(zhǔn)預(yù)售〔供給量〕的住宅產(chǎn)品戶型主要集中在90-140平米區(qū)間；140平米以上的大戶型供給量在09年有明顯增加。【數(shù)據(jù)來(lái)源】：石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局住宅市場(chǎng)06-09年商品房供給面積分類登記銷售〔需求量〕的主力面積區(qū)間與市場(chǎng)供給根本一致，集中在90——140平米之間；140平米以上大戶型需求一直比較穩(wěn)定?！緮?shù)據(jù)來(lái)源】：石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局住宅市場(chǎng)06-09年登記銷售〔實(shí)際需求〕分類住宅市場(chǎng)06-09年商品房銷售價(jià)格走勢(shì)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期落后與全國(guó)平均水平；06年以來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，增幅在7%——12%左右；石家莊投資、投機(jī)需求有限，因此在08年房?jī)r(jià)沒有大幅下跌，僅漲幅有所回落；【數(shù)據(jù)來(lái)源】：石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局與本案定位相似、以住宅為主的綜合體工程；石家莊09—10年較有市場(chǎng)影響力的在售樓盤〔主流樓盤〕；住宅市場(chǎng)住宅樣本工程選擇項(xiàng)目名稱住宅建面（萬(wàn)平米）容積率住宅物業(yè)類型主力戶型面積區(qū)間單價(jià)（元/㎡）套價(jià)（元）09年銷售情況金正締景城（三期）373.9高層126--1706700/540060—90萬(wàn)三期持續(xù)銷售，目前剩余房源有限，多為偏大偏小戶型匯景國(guó)際233.2高層100-1386300/480048—66萬(wàn)銷售情況良好，基本售罄，僅余180㎡以上大戶型若干。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（未售）高層預(yù)計(jì)7800恒大城（未售）高層預(yù)計(jì)8000左右藍(lán)郡18.61.68洋房、聯(lián)排、小高、高層洋：160-167聯(lián)：230-260?。?50-160高：90-95洋：6500/5500聯(lián)：17000/11000?。?500/5000高：預(yù)計(jì)6000洋：88萬(wàn)聯(lián)：210萬(wàn)小：75-80萬(wàn)高：54-57萬(wàn)洋房售罄；聯(lián)排銷售60套左右，剩余20套；小高銷售情況良好；高層售卡3月開盤國(guó)際城（四期）202.5多層小高、高層120-180預(yù)計(jì)售價(jià)6000以上新公爵（一期）3.52洋房150-16010000/7500130-140萬(wàn)開盤以來(lái)伴隨市場(chǎng)回暖，銷售良好名門華都（一期）382.5高層140-1806500/450063-81萬(wàn)一期大戶型銷售良好第五大道（一期）高層58-18011000/850050-153萬(wàn)一期銷售一般，精裝修不被認(rèn)可遠(yuǎn)見（未售）273.1高層預(yù)計(jì)售價(jià)6500以上錦麟92.1洋房、小高層140-170?。?700/5000洋：6500/6000?。?0萬(wàn)洋：102萬(wàn)一期推出180套房源，轉(zhuǎn)簽130套，銷售率72%阿爾卡迪亞（一期）233.48高層90--1416200/460042-66萬(wàn)09年3月4500元起價(jià)銷售情況良好，伴隨市場(chǎng)回暖，多次調(diào)價(jià)。現(xiàn)一期所剩房源不多劍橋春雨（二期）503.49高層130-169沿街：5500

內(nèi)部：650070-110萬(wàn)09年9月開盤，因只可一次性付款，銷售速度一般住宅市場(chǎng)住宅樣本工程選擇【數(shù)據(jù)來(lái)源】：河北中原市場(chǎng)研究部住宅市場(chǎng)1、主力戶型面積區(qū)間面積區(qū)間主要在90—180平米之間單價(jià)區(qū)間主要在5000-6500元之間套價(jià)格區(qū)間主要在48-100萬(wàn)元之間2、主力戶型單價(jià)區(qū)間3、主力戶型套價(jià)區(qū)間住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)樣本90-150㎡賣點(diǎn)樣本160-200㎡賣點(diǎn)匯景國(guó)際108平米/2室1廳雙陽(yáng)臥室，采光良好干濕分離，起居生活分區(qū)明確金正●締景城186平米/4室2廳帶獨(dú)立工人房設(shè)計(jì)面積利用合理，無(wú)浪費(fèi)面積。名門華都149平米/3室2廳主次臥均帶獨(dú)立衛(wèi)生間，空間私密性強(qiáng)錯(cuò)層設(shè)計(jì)，茶室贈(zèng)送。三個(gè)開間朝南，采光良好路勁●藍(lán)郡182平米/4室2廳高層薄板，戶型進(jìn)深：帶空中花園及陽(yáng)光室錯(cuò)層設(shè)計(jì)，中西廚設(shè)計(jì)。阿爾卡迪亞150平米/3室2廳2衛(wèi)戶型方正通透；南向三開間，采光面較大。主臥及客廳開間在4米以上天山●新公爵200平米4室2廳下躍洋房獨(dú)立入戶，躍層設(shè)計(jì)大開間，南北通透，三陽(yáng)臺(tái)，采光好下沉式多功能廳，空間感強(qiáng)花架、陽(yáng)臺(tái)等多贈(zèng)送面積，附加值高4、主力戶型賣點(diǎn)分析住宅市場(chǎng)5、主力戶型賣點(diǎn)總結(jié)客廳、餐廳開間：4.2米甚至更大；主臥開間在3.9米或以上，帶獨(dú)立書房、衛(wèi)生間、衣帽間；高層薄板，南北通透，大開間，采光好；室內(nèi)花園設(shè)計(jì)；兩梯兩戶設(shè)計(jì)；保姆梯設(shè)計(jì)，保姆間獨(dú)立入戶,獨(dú)立保姆間；多層工程大都存在贈(zèng)送面積，提高工程性價(jià)比，個(gè)別高層工程如名門華都也存在10—15㎡面積的贈(zèng)送客廳開間：3.9米——4.2米；餐廳3.9米開間；主臥開間在3.9米或以上，三室戶型帶獨(dú)立衛(wèi)生間；個(gè)別戶型有錯(cuò)層設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積；多方正、南北通透戶型，采光良好；個(gè)別戶型南向三開間，主臥及客廳開間在4米以上；干濕別離，各功能分區(qū)明確；90-150㎡160-200㎡09年石家莊住宅市場(chǎng)供銷兩旺，供給量與需求量均為歷史最高水平；房?jī)r(jià)伴隨成交活潑穩(wěn)步上漲；客戶購(gòu)房時(shí)更看重的因素依次為價(jià)格，地理位置，戶型，交通；地緣性客戶仍是各個(gè)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的中堅(jiān)力量；目前高端住宅市場(chǎng)在售工程戶型區(qū)間主要以90--150平米戶型為主。戶型中規(guī)中矩，創(chuàng)新較少；160--200平米以上戶型在各工程所占比例較少，以160-200平米區(qū)間為主，鮮有更大面積戶型?？們r(jià)較高，問津者大都是屢次置業(yè)，改善型居住需求為主，相對(duì)理性，對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)及性價(jià)比較為關(guān)注；住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)總結(jié)住宅定位城市首創(chuàng)綠色/奢享級(jí)

空中別院設(shè)計(jì)方向：花園空中化/院落空中化/奢華享受化

到達(dá)目的：遵循“綠色環(huán)?！崩砟?，符合政府要求的同時(shí)，走在地產(chǎn)開展的道路前沿；通過產(chǎn)品的創(chuàng)新與亮點(diǎn)整合，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高附加值；市場(chǎng)分析商業(yè)局部52341新百東購(gòu)2000年前石家莊老核心區(qū)，隨著東購(gòu)、軍創(chuàng)國(guó)際、世紀(jì)飯店、中華商務(wù)等項(xiàng)目建設(shè)煥發(fā)青春2000年北國(guó)2000年自北國(guó)開業(yè)以來(lái)成為毫無(wú)爭(zhēng)議的核心商圈，區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，寫字樓和高檔住宅項(xiàng)目聚集區(qū)。廣安CBD2003年2003年自財(cái)富大廈、美東國(guó)際、官鯉、中宏●匯景國(guó)際等一批項(xiàng)目的建設(shè)以來(lái)成為新的板塊熱點(diǎn)，致力打造石家莊CBD。伴隨后期世貿(mào)酒店與先天下的相繼開業(yè)成為石家莊新的熱點(diǎn)商圈，發(fā)展前景看好。懷特2004年2004年建設(shè)的懷特國(guó)際商城是石家莊裕華區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心，隨著槐安路高架橋的通車，以及市廣電中心、懷特古文化茶城，世紀(jì)公園等建設(shè)，區(qū)域居住氛圍濃厚，高端居住樓盤聚集區(qū)域。裕西廣場(chǎng)2006年裕西商務(wù)廣場(chǎng)由裕園廣場(chǎng)、省藝術(shù)中心和萬(wàn)象天成組成，區(qū)域內(nèi)金正締景城、聯(lián)邦名都、金世界等項(xiàng)目的建設(shè)竣工，成為橋西區(qū)居住生活熱點(diǎn)區(qū)域。石家莊核心區(qū)商圈開展歷程純商業(yè)局部新百東購(gòu)商圈、北國(guó)商圈、廣安CBD及先天下商圈共同構(gòu)成了石家莊的城市商業(yè)金廊。石家莊主要商圈分布純商業(yè)局部軍創(chuàng)國(guó)際新百?gòu)V場(chǎng)東購(gòu)中華商務(wù)北國(guó)商城西美美東國(guó)際世貿(mào)皇冠世紀(jì)大飯店先天下裕園廣場(chǎng)萬(wàn)象天成省藝術(shù)中心中鐵商務(wù)河北劇場(chǎng)萬(wàn)隆國(guó)際本案國(guó)際大廈新百東購(gòu)北國(guó)CBD、先天下新百、東購(gòu)先天下北國(guó)建華懷特益友石家莊重要商圈分布城市級(jí)核心商圈：均分布于城中心“一環(huán)內(nèi)”，中山路沿線；區(qū)域型商圈：分布于城市各個(gè)行政片區(qū)內(nèi)，主要通過大型購(gòu)物中心或?qū)I(yè)市場(chǎng)類商業(yè)形成聚集效應(yīng)。小規(guī)模商圈：零散分布于市區(qū)內(nèi)，一般通過超市、小型商業(yè)街等形成商業(yè)集群。特征總結(jié)北人集團(tuán)一統(tǒng)天下裕西廣安CBD純商業(yè)局部商業(yè)整體市場(chǎng)特征總結(jié)城市級(jí)商業(yè)體地理位置優(yōu)越，輻射范圍廣，市場(chǎng)占有率高，顧客認(rèn)可〔排他〕性強(qiáng)。外鄉(xiāng)商業(yè)集團(tuán)具備極強(qiáng)影響力、規(guī)模性優(yōu)勢(shì)。輻射范圍、集客力較強(qiáng)的外來(lái)大型購(gòu)物中心、商場(chǎng)、超市成功案例十分有限。當(dāng)前除萬(wàn)達(dá)、百盛外尚無(wú)外來(lái)知名品牌商家進(jìn)駐。而外來(lái)超市如：易初蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家、世紀(jì)聯(lián)華等經(jīng)營(yíng)情況不佳。尚無(wú)成熟、特色型商業(yè)街或步行街出現(xiàn)。但已有局部綜合體工程開始進(jìn)行規(guī)劃。純商業(yè)局部1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、操作風(fēng)險(xiǎn)較大；2、商業(yè)招商環(huán)節(jié)不可控因素多；3、與開展商銷售回款目的背離。集中商業(yè)決策參考因素不建議〔謹(jǐn)慎〕決策地塊周邊商業(yè)簡(jiǎn)述體育大街：東西一環(huán)屬城市主干路，交通便利性強(qiáng)。商業(yè)形象展示效果好。大型娛樂〔KTV、洗浴〕、大型餐飲業(yè)態(tài)已形成一定聚集效應(yīng)。純商業(yè)局部師大北院凱撒皇宮神話威尼斯水城育才街：道路狹窄，但交通便利。沿街底商以中小型服裝、餐飲業(yè)態(tài)為主，商業(yè)氣氛成熟，品味感較強(qiáng)烈。金山餃子服飾店皇城老媽海參館純商業(yè)局部地塊周邊商業(yè)小結(jié)地塊周邊多為效勞型配套，多為餐飲、洗浴、KTV；檔次較高，經(jīng)營(yíng)成熟，有穩(wěn)定的消費(fèi)人群。地塊北臨河北師大、西鄰省軍區(qū)，人文氣息濃厚，有助于特色商業(yè)打造，提升商業(yè)品味。依托現(xiàn)有資源的集聚效應(yīng)，打造高端的效勞型配套。利用特有的區(qū)域人文氣氛，打造有文化底蘊(yùn)的特色商街，如北京南鑼鼓巷，成都的寬窄巷。純商業(yè)定位首條城市都會(huì)特色風(fēng)情商業(yè)街設(shè)計(jì)方向：立面品味化/產(chǎn)品設(shè)計(jì)個(gè)性化/業(yè)態(tài)定位特色化

到達(dá)目的：打造城市個(gè)性、品味的商業(yè)街；用細(xì)節(jié)處理、時(shí)尚包裝，突出商街的獨(dú)特亮點(diǎn)，突顯市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；差異化設(shè)計(jì)，防止市場(chǎng)同質(zhì)化，降低風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)分析定位公寓、酒店局部唯C金正萬(wàn)象萬(wàn)隆官鯉中宏花香阿卡濱江金世界優(yōu)盤西美公寓局部石家莊公寓產(chǎn)品主要分布在一環(huán)內(nèi)或附近的商業(yè)繁華、高端商務(wù)人群集中的區(qū)域；證明了公寓類產(chǎn)品對(duì)地段和客戶的天生偏好。09年公寓類產(chǎn)品區(qū)域分布：區(qū)域樓盤名稱建面㎡開盤時(shí)間開盤均價(jià)（元/㎡）當(dāng)前均價(jià)（元/㎡）主力戶型㎡后期用途裝修情況長(zhǎng)安區(qū)官鯉1237752008年12月65008000起34-90loft商住型精裝中宏匯景國(guó)際700002009年4月66002#樓65003#樓700050-120商住型酒店型簡(jiǎn)裝精裝新華區(qū)唯C時(shí)尚廣場(chǎng)200002009年2月3600430037-140居住型簡(jiǎn)裝裕華區(qū)萬(wàn)隆國(guó)際1270002007年8月4600650040-90居住型簡(jiǎn)裝橋東區(qū)濱江尚城國(guó)際390002009年10月7300750049-56居住型精裝阿卡白領(lǐng)生活館336002008年7月5500680045-89居住型精裝橋西區(qū)萬(wàn)象天成250002008年10月7000780049-68商住型精裝金世界300009年12月咨詢6000—37-120可拆分居住型簡(jiǎn)裝優(yōu)盤560002008年11月6000750036-74居住型精裝金正阿波羅公館500002008年12月6000750065-169居住型毛坯公寓局部無(wú)論是純公寓工程還是綜合體內(nèi)的公寓工程，體量均在50000平米左右，少數(shù)純公寓工程體量在10萬(wàn)左右甚至更高。從在售公寓產(chǎn)品的均價(jià)在6000元/平米至8000元/平米之間，略高于同地段普通住宅價(jià)格。主力面積區(qū)間在35—65之間，居住型公寓偏大，面積上限到達(dá)120㎡。多數(shù)公寓為精裝修，少量公寓為簡(jiǎn)裝和毛坯。09年公寓類產(chǎn)品銷售情況：公寓局部———公寓類工程受地段影響非常明顯，濱江尚城國(guó)際與官鯉由于良好的地理位置，高標(biāo)準(zhǔn)裝修及5.7米挑高的空間布局，單體價(jià)格到達(dá)8000元/平米甚至更高；唯C時(shí)尚廣場(chǎng)由于地理位置偏離市中心，售價(jià)較低，僅為4300元/平米。多數(shù)公寓產(chǎn)品定位模糊不清，影響客戶認(rèn)知與銷售，與之對(duì)應(yīng)的定位清晰且產(chǎn)品具有一定特色的工程銷售表現(xiàn)較好。關(guān)鍵詞：地段裝修產(chǎn)品獨(dú)特(套）(元/平米）09年公寓價(jià)格分析：公寓局部公寓市場(chǎng)總結(jié)公寓市場(chǎng)處于寫字樓與住宅夾層之間，供給量及需求量均較小；公寓市場(chǎng)開展尚不成熟，產(chǎn)品概念混淆，定位不明確；軟性效勞的欠缺，效勞品質(zhì)和居住舒適度有待增強(qiáng)；當(dāng)前公寓市場(chǎng)價(jià)格較為混亂。目標(biāo)客戶群定位明確，產(chǎn)品具有一定特色的在銷售方面具有明顯優(yōu)勢(shì)；石家莊當(dāng)前尚無(wú)純粹的酒店式公寓，存在市場(chǎng)空白。公寓定位首席/Pure酒店〔效勞〕式公寓參考要素聘請(qǐng)酒店公司管理、提升附加值、硬件建設(shè)星級(jí)化酒店局部石家莊高檔酒店分布情況世紀(jì)大飯店中國(guó)大酒店燕山大酒店國(guó)際大廈世貿(mào)燕春花園陽(yáng)光大廈亞太大酒店華庭西美國(guó)賓中茂海悅序號(hào)酒店名稱區(qū)域星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)總客房數(shù)入住率面積區(qū)間平均面積

標(biāo)準(zhǔn)間/套間標(biāo)間價(jià)格（元）管理方式1世紀(jì)大飯店橋西五星41165%-75%20-3525

408

自營(yíng)2世貿(mào)皇冠長(zhǎng)安五星320

58%-73%40-70

40

598

聘請(qǐng)酒店管理公司3中茂海悅裕華五星450

75%-85%

40-110

40

490

自營(yíng)4希爾頓裕華五星

聘請(qǐng)酒店管理公司5萬(wàn)達(dá)·洲際酒店裕華五星

聘請(qǐng)酒店管理公司6金正·威尼斯城橋西五星

聘請(qǐng)酒店管理公司7萬(wàn)象·假日酒店橋西四星

聘請(qǐng)酒店管理公司8國(guó)際大廈長(zhǎng)安四星22065%-75%25-5525360自營(yíng)9國(guó)賓橋東四星21350%-60%25-3128335自營(yíng)10華庭裕華四星26055-65%24-3528278自營(yíng)11西美橋東四星38670%-80%25-11055335自營(yíng)12燕春花園長(zhǎng)安四星20060%-75%30-4530380聘請(qǐng)酒店管理公司13燕山大酒店橋西四星23460%-70%25-6036298自營(yíng)14中國(guó)大酒店橋西四星25555%-65%32-6432338自營(yíng)15陽(yáng)光大廈橋東四星18555%-65%

29288/316自營(yíng)16亞太大酒店裕華四星29965%-75%36-5636260/418自營(yíng)酒店局部酒店市場(chǎng)總結(jié)石家莊高檔酒店多分布在交通便利的核心商圈范圍內(nèi)，依托周邊高端商務(wù)人群或政府機(jī)關(guān)的政務(wù)人群；各高檔酒店都有自己穩(wěn)定的需求客群，能夠保持較高入住率；石家莊高檔酒店效勞標(biāo)準(zhǔn)仍有待于提高，客房效勞設(shè)施細(xì)節(jié)仍有待于進(jìn)一步完善；石家莊高檔酒店的管理模式趨向聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；石家莊目前商務(wù)純粹的公寓式酒店，同樣存在市場(chǎng)空白。酒店定位到達(dá)目的：依托酒店的效勞管理，提升寫字樓、公寓乃至住宅的物業(yè)效勞品質(zhì)；打造個(gè)性化公寓式酒店，占領(lǐng)石家莊市場(chǎng)空白，滿足外來(lái)高端人群中長(zhǎng)期、高品質(zhì)、居住辦公需求；城市首家行政級(jí)公寓式酒店參考經(jīng)營(yíng)方向聘請(qǐng)酒店公司管理/打造特色公寓式酒店市場(chǎng)分析定位寫字樓局部萌芽期起步期放量期盤整期蓄勢(shì)期上世紀(jì)末2000—2003年2004年——2005年2006年——2007年2008年——2009年甲級(jí)寫字樓企業(yè)自建；民居商用；當(dāng)時(shí)高檔辦公場(chǎng)所代表：東方大廈、時(shí)代方舟、中浩第一商務(wù)軍創(chuàng)國(guó)際先天下莊家金融中鐵商務(wù)中華商務(wù)西美二期萬(wàn)象天成乙級(jí)寫字樓美東國(guó)際凱嘉大廈凱萊金第尚德國(guó)際萬(wàn)隆國(guó)際ME碼裕園廣場(chǎng)麗迪亞富邦大廈銀泰國(guó)際安僑商務(wù)華海環(huán)球廣場(chǎng)東方新世界寫字樓市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)——開展歷程回憶石家莊寫字樓主要集中于新百東購(gòu)商圈〔泛橋西〕和廣安CBD商圈〔泛橋東〕，其他區(qū)域?qū)懽謽情_發(fā)尚不存在明顯集群優(yōu)勢(shì)。廣安CBD商圈鐵路泛橋東區(qū)新百東購(gòu)商圈泛橋西區(qū)本案中華商務(wù)；尚德國(guó)際；軍創(chuàng)國(guó)際；莊家金融大廈；裕園廣場(chǎng)；萬(wàn)象天成；締景城等西美大廈；麗迪亞；時(shí)代方舟；美東國(guó)際；中宏銀泰國(guó)際；先天下；開元環(huán)球中心等寫字樓市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)——板塊分布現(xiàn)狀寫字樓市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)——CBD商圈開展趨勢(shì)西美大廈

北國(guó)商城中鐵商務(wù)廣場(chǎng)萬(wàn)隆國(guó)際中心先天下美東國(guó)際官鯉匯景國(guó)際廣安街地下商街懷特國(guó)際商城世紀(jì)方舟世貿(mào)皇冠大酒店中茂海悅大酒店國(guó)際大飯店廣安CBD商圈本案方北商務(wù)開元環(huán)球中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)濱江商城國(guó)際劍橋春雨CBD輻射趨勢(shì)泛CBD商圈未來(lái)核心引領(lǐng)泛CBD發(fā)展潮流本案單位寫字樓2004年2005年2006年2007年2008年2009年租金元/平米

天甲級(jí)222.22.42-2.42-2.5乙級(jí)1.51.51.81.81.6-1.81.6-1.8售價(jià)元/平米甲級(jí)6200650068007000——7500乙級(jí)430048005000550056006000寫字樓市場(chǎng)分析重點(diǎn)分析——租售價(jià)格比照分析寫字樓售價(jià)漲幅比照寫字樓租金漲幅比照【注：2008年甲級(jí)寫字樓根本無(wú)供給，尾盤售價(jià)缺乏以代表價(jià)格水平變動(dòng)，僅供參考?！考准?jí)寫字樓售價(jià)普遍高出乙級(jí)寫字樓約1500—1800元/平方米；甲、乙級(jí)寫字樓平均租金分別為2.2元/平米·天和1.7元/平米·天；甲級(jí)寫字樓空置率約為20%—30%，乙級(jí)寫字樓空置率約為15%—20%；寫字樓市場(chǎng)分析重點(diǎn)分析——租售價(jià)格比照分析小結(jié)寫字樓市場(chǎng)整體供給量較少，促使寫字樓售價(jià)有一定的上漲；寫字樓租賃需求不旺盛，空置率高；使各寫字樓項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，租金難以上漲；寫字樓的整體投資回報(bào)率較低；寫字樓市場(chǎng)分析重點(diǎn)分析——主力客群比照分析寫字樓項(xiàng)目客戶列舉客戶特點(diǎn)分析甲級(jí)中華商務(wù)太平保險(xiǎn)、工商銀行（40%）、河北佳兆房地產(chǎn)有限公司、眾多外貿(mào)公司等金融、保險(xiǎn)、外貿(mào)上下游公司；與政府部門有較多業(yè)務(wù)往來(lái)的公司等。軍創(chuàng)國(guó)際泰康人壽（25%）、中創(chuàng)建材、圖騰文化傳播、候鳳梅律師事務(wù)所、金盛來(lái)貿(mào)易等西美NOKIA、美國(guó)開利、PHILIPS、TCL、華為等外企及外企駐石辦事處；大型企業(yè)的河北分公司、駐石總部等。先天下上京地產(chǎn)、九哌集團(tuán)、零度視點(diǎn)設(shè)計(jì)、用友軟件等乙級(jí)富邦大廈國(guó)訊集團(tuán)、長(zhǎng)豐科技公司、深圳航空及外貿(mào)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)、弱電等公司。具備一定盈利能力的中小型企業(yè)、外地企業(yè)設(shè)置小型辦事處、成長(zhǎng)型公司。美東國(guó)際日立集團(tuán)辦事處、熊貓機(jī)械、侯氏餐飲、佳興地產(chǎn)等，各行業(yè)較雜。1寫字樓市場(chǎng)分析重點(diǎn)分析——主力客群比照分析繁華區(qū)域中心交通便捷周邊配套齊全目標(biāo)定位甲級(jí)寫字樓甲級(jí)乙級(jí)投入使用特征空間布局靈活物業(yè)服務(wù)完善內(nèi)部配套齊全特征租金低一等級(jí)基本物業(yè)服務(wù)國(guó)內(nèi)外知名公司中小型/成長(zhǎng)型公司少數(shù)多數(shù)成功案例特征小結(jié)大客戶【銀行/保險(xiǎn)/醫(yī)療等】

消化量大，速度快；銷售周期短，風(fēng)險(xiǎn)低；核心客群邊緣客群小公司、投資客等

本地客群特點(diǎn)：外來(lái)投資客較少，客群整體對(duì)寫字樓投資認(rèn)可度不高；市場(chǎng)份額有限，散售客群有限；較早入市贏得主力客群；

軍創(chuàng)國(guó)際西美二期莊家金融大廈萬(wàn)象天成地理位置新華區(qū)中華北大街50號(hào)橋東區(qū)建設(shè)南大街6號(hào)橋西區(qū)自強(qiáng)路南小街交匯處橋西區(qū)裕華西路15號(hào)寫字樓類型純商務(wù)寫字樓綜合性寫字樓純商務(wù)寫字樓

綜合性寫字樓建筑設(shè)計(jì)公司中鐵設(shè)計(jì)院石家莊市建筑設(shè)計(jì)院廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院項(xiàng)目定位中國(guó)第八建筑總部級(jí)寫字樓國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)級(jí)商務(wù)綜合體石家莊首家復(fù)合型專業(yè)化金融主題商務(wù)樓甲級(jí)寫字樓，銷售方式整層出售；出租分戶出售、出租整層出售；分戶出售、出租整層出售（中國(guó)人保60%）物管公司石家莊軍創(chuàng)物業(yè)管理有限公司西美商務(wù)酒店有限公司戴德梁行顧問韓國(guó)輝氏物業(yè)管理公司業(yè)態(tài)劃分1-4層為商業(yè)及餐飲，5-25層為辦公。商業(yè)：1-6層。寫字樓；7-18層；酒店客房：19-28層1-5層為銀行辦公及商業(yè)，6-19層為辦公，20-26層為公寓式辦公1-4層為商業(yè)及餐飲，5-25層為辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積1500㎡1200㎡1600㎡1355㎡分割區(qū)面積區(qū)間100—400㎡60—120㎡80—200㎡

硬件配套電梯品牌瑞士迅達(dá)瑞士迅達(dá)高速電梯三菱電梯西子奧蒂斯；21人/梯；3梯空調(diào)品牌中央空調(diào)中央空調(diào)名牌中央空調(diào)，風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)中央空調(diào)：麥克維爾結(jié)構(gòu)特征大廳挑高挑高，面積近500平米挑高10米核心筒中部端部中部

內(nèi)外裝特征國(guó)際流行紅色豪華外立面，樓體采用獨(dú)有的個(gè)性化退臺(tái)式設(shè)計(jì)天然花崗巖立面

全落地中空鍍膜玻璃幕墻

純銀質(zhì)感立面玻璃幕墻加遮陽(yáng)鋁飄板智能化配套出入口控制系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；停車場(chǎng)管理系統(tǒng)；計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化；消防自動(dòng)化系統(tǒng)通訊自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、安保自動(dòng)化、消防自動(dòng)化；網(wǎng)絡(luò)視頻會(huì)議系統(tǒng)

；網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)視頻點(diǎn)播服務(wù)。視頻監(jiān)控服務(wù)。通訊自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、安保自動(dòng)化、消防自動(dòng)化重點(diǎn)分析

——典型案例特點(diǎn)分析寫字樓市場(chǎng)分析軍創(chuàng)國(guó)際：定位：中國(guó)第八建筑總部級(jí)寫字樓；體量：5-25層為辦公；整層出售為主；客群：泰康人壽〔25%〕、貿(mào)易等大客戶為主；特點(diǎn)：國(guó)際流行紅色豪華外立面；個(gè)性化退臺(tái)式設(shè)計(jì)；西美大廈：定位：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)級(jí)商務(wù)綜合體；體量：二期7-18層為寫字間；分戶出租售；客群：外企、知名企業(yè)河北分公司等為主；特征：區(qū)域優(yōu)勢(shì)；入市時(shí)間較早；酒店效勞支撐；莊家金融：定位：石家莊首家復(fù)合型專業(yè)化金融主題商務(wù)樓；體量：6-19層為辦公；整層出售為主；客群：金融類客戶為主；特點(diǎn)：戴德梁行物業(yè)參謀；網(wǎng)絡(luò)相關(guān)商務(wù)智能系統(tǒng)；萬(wàn)象天成：定位：甲級(jí)寫字樓；體量：5-25層為辦公；整層出售為主；客群：中國(guó)人?！?0%〕大客戶為主；特點(diǎn)：韓國(guó)輝式物業(yè)；女性停車場(chǎng)；細(xì)節(jié)化設(shè)計(jì)；重點(diǎn)分析

——典型案例特點(diǎn)分析寫字樓市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析石家莊寫字樓市場(chǎng)開展緩慢；中端寫字樓同質(zhì)化嚴(yán)重，純高端寫字樓稀少；未來(lái)2-3年，較多寫字樓工程集中入市，預(yù)計(jì)產(chǎn)品品質(zhì)將有較大提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；寫字樓整體租售情況不理想；空置率較高，租金不易上漲；整體投資回報(bào)率較低；寫字樓散售方式，運(yùn)作周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大；成功寫字樓通常以大客戶購(gòu)置為主；寫字樓產(chǎn)品整體創(chuàng)新性較差，特色較少；寫字樓市場(chǎng)特征總結(jié)啟示貼合市場(chǎng)規(guī)律，降低風(fēng)險(xiǎn)，建議控制本案寫字樓體量，不易過大；

結(jié)合前沿設(shè)計(jì)理念，將低碳環(huán)保、綠色節(jié)能概念融入產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，增大亮點(diǎn)；

規(guī)避產(chǎn)品同質(zhì)化，建議產(chǎn)品細(xì)分，走多元化、特色化路線；

產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)處理、人性化設(shè)計(jì)；以客戶為中心的產(chǎn)品設(shè)計(jì)更有吸引力；寫字樓市場(chǎng)定位城市首座低碳/創(chuàng)新/標(biāo)識(shí)性商務(wù)巨擎設(shè)計(jì)方向：區(qū)域地標(biāo)化/低碳環(huán)?；?產(chǎn)品創(chuàng)新化/細(xì)節(jié)處理化到達(dá)目的：樹立區(qū)域地標(biāo)，提升工程整體形象；滿足政府、開展商對(duì)商務(wù)區(qū)的形象要求；最大化提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，降低風(fēng)險(xiǎn)，利于銷售；Ⅱ：市場(chǎng)分析定位Ⅲ：規(guī)劃產(chǎn)品建議Ⅳ：產(chǎn)品建議Ⅰ：地塊條件分析區(qū)域概述∣

地塊條件分析住宅∣

公寓、酒店∣

寫字樓∣商業(yè)重點(diǎn)問題總結(jié)∣整體規(guī)劃建議住宅∣

公寓、酒店∣

寫字樓∣

商業(yè)1、解決道路交通流線問題；重點(diǎn)問題回憶2、解決建筑控規(guī)與實(shí)際容積率差額面積問題；375m381m140m241m140m178m地塊交通條件緊鄰主路；對(duì)向車道隔離嚴(yán)密。綠化隔離帶影響便利性。裕華路護(hù)欄分隔裕華路綠化帶體育大街綠化帶分隔體育大街綠化帶375m381m140m241m140m178m地塊交通條件緊鄰立交橋；交通受立交橋坡道影響大。裕華路起坡、下坡體育大街平坡處體育大街直行車平坡處地塊交通條件地塊交通條件地塊東北角附近區(qū)域：雖臨路，但鄰路一側(cè)機(jī)動(dòng)可達(dá)性、非機(jī)動(dòng)車交通便利性、均極差。商業(yè)價(jià)值受到極大削弱槐北路單行道地塊東南區(qū)交通便利性削弱地塊交通條件地塊交通條件體育大街臨街展示面較好1、選擇交通便利性更佳的西北角。2、充分利用裕華路臨街展示條件。3、借力較具商業(yè)氛圍的育才街。4、全力改善局部小范圍交通流線。難以達(dá)到商業(yè)（寫字樓、純商業(yè)）對(duì)駐停人流與交通流線便利性要求。地塊西北區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)交通流線改善規(guī)劃初步建議營(yíng)造環(huán)島交通流線：改善商業(yè)交通便利性，引導(dǎo)創(chuàng)造，形成自然人流，提升商業(yè)地塊價(jià)值。別離商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，減少相互間干擾，提升居住品質(zhì)。非機(jī)動(dòng)車、步行過徑人流整體性區(qū)域劃分規(guī)劃初步建議寫字樓、純商業(yè)局部：商業(yè)商務(wù)氣氛、形象展示面、交通便利性要求高。建議規(guī)劃于商業(yè)價(jià)值最高的地塊西北區(qū)域。寫字樓、純商業(yè)區(qū)公寓區(qū)酒店區(qū)公寓、酒店局部：對(duì)交通便利性要求相對(duì)較低，建議規(guī)劃于地塊東北區(qū)域。居住型公寓：私密性要求相對(duì)較高，適當(dāng)遠(yuǎn)離主路；中高端酒店：形象展示要求較高，適當(dāng)靠北。依托酒店式管理、服務(wù)，提升商務(wù)公寓及寫字樓品質(zhì)。使寫字樓、公寓、酒店形成整體，互為補(bǔ)充。規(guī)劃初步建議整體性區(qū)域劃分商12+2.6+1.1=15.7＜18住35.6+8.3=43.9＞36文化靜吧街餐飲娛樂街住宅區(qū)商業(yè)區(qū)住宅區(qū)：兩地塊作為一個(gè)整體進(jìn)行規(guī)劃。通過一體化的景觀、道路、樓體立面的設(shè)計(jì)，保證南北側(cè)居住地塊的規(guī)劃協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，并到達(dá)與商業(yè)區(qū)別離的目的。整體性區(qū)域劃分規(guī)劃初步建議商業(yè)區(qū)：在考慮交通到達(dá)性、便利性和形象展示的要求下，規(guī)劃在地塊北部。臨街商業(yè)：東側(cè)體育大街沿線可規(guī)劃沿街效勞型商業(yè)，如餐飲、洗浴、KTV，局部形象展示局部可做高至4到5層。西側(cè)育才街依托區(qū)域內(nèi)文化氣氛，打造一條輻射全市的、具有文化底蘊(yùn)和文化品味的靜吧街。對(duì)槐北路局部改造，設(shè)置下沉商業(yè)、汽車影院等業(yè)態(tài)，打造一條時(shí)尚、現(xiàn)代的特色商街。通過舒適更高的18層左右的二類高層、小高層提升整體居住社區(qū)品質(zhì)感。使整體規(guī)劃富于變化，增加韻律感。住宅區(qū)規(guī)劃整體性建議規(guī)劃初步建議二類高層、小高區(qū)高層區(qū)Ⅱ：市場(chǎng)分析定位Ⅲ：規(guī)劃產(chǎn)品建議Ⅳ：產(chǎn)品建議Ⅰ：地塊條件分析區(qū)域概述∣

地塊條件分析住宅∣

公寓、酒店∣

寫字樓∣商業(yè)重點(diǎn)問題總結(jié)∣整體規(guī)劃建議住宅∣

公寓、酒店∣寫字樓∣

商業(yè)附加值舒適度的創(chuàng)新提升戶型奢享創(chuàng)新亮點(diǎn)產(chǎn)品支撐空中花園空中院落城市首創(chuàng)綠色/奢享級(jí)空中別院入戶花園、空中院館等鄰近戶型的靈活搭配與創(chuàng)新設(shè)計(jì)——“親情兩代居”創(chuàng)新飄窗、頂層奢華庭院設(shè)計(jì)等住宅產(chǎn)品建議入戶花園

住宅產(chǎn)品建議入戶花園，作為入戶門與室內(nèi)空間的緩沖；

將花園引入家中，形成立體園林景觀；便于鞋柜等擺放；大面積的入戶花園也可改造為房間使用，增大使用面積?；▓@私享改作房間使用

空中花園——入戶花園；產(chǎn)品支撐修正大戶型走廊過長(zhǎng)的缺點(diǎn)，減少交通面積；三面采光，增加通透性、舒適性；

利于空氣暢通，得到多個(gè)空間的共享；空中院館住宅產(chǎn)品建議

空中花園——空中院館；產(chǎn)品支撐廚房廚房奢華主臥親情“兩代居”居住模式，一大一小，可分可合，相互獨(dú)立又相互依托；

滿足三代同堂，又能相互獨(dú)立的理想居住方式；兩梯四戶/

167㎡、89㎡；親情兩代居拼合方式電梯間住宅產(chǎn)品建議

空中院落——親情兩代居；產(chǎn)品支撐二房一房三房親情“兩代居”居住模式，一大一小，可分可合，相互獨(dú)立又相互依托；

滿足三代同堂，又能相互獨(dú)立的理想居住方式；住宅產(chǎn)品建議

空中院落——親情兩代居；產(chǎn)品支撐在戶門外設(shè)置入戶玄關(guān)，以增強(qiáng)居住氣氛及親切感；突顯業(yè)主尊貴感；入戶走廊設(shè)置方便業(yè)主戶外用品等收藏的貯藏室；住宅產(chǎn)品建議戶型奢享——尊貴入戶設(shè)計(jì)；附加值雙入戶設(shè)計(jì)主傭動(dòng)線清楚，防止生活干擾；提升業(yè)主尊貴感；保證主人私密性；雜物間/工人房設(shè)計(jì)增設(shè)雜物間/工人房，便于主傭別離，保證主人私密；雜物間的設(shè)計(jì)，便于生活物品的擱置處理；人性、細(xì)節(jié)化處理，表達(dá)品質(zhì)；住宅產(chǎn)品建議附加值戶型奢享——主傭別離設(shè)計(jì)；增強(qiáng)業(yè)主尊貴感與舒適度；專屬的臥室、衛(wèi)生間、衣帽間、書房、陽(yáng)臺(tái)私享設(shè)計(jì)。住宅產(chǎn)品建議附加值戶型奢享——奢華主臥設(shè)計(jì)；奇、偶數(shù)層設(shè)計(jì)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)；

建筑立面美觀別致；采光充足、視野開闊；

增大房間空間感；

屬于贈(zèng)送面積方式的一種，增加產(chǎn)品附加值；住宅產(chǎn)品建議附加值創(chuàng)新亮點(diǎn)——錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)；L型拐角飄窗利用飄窗設(shè)計(jì)而增強(qiáng)室內(nèi)采光；視野開闊；提高使用價(jià)值；提升品質(zhì)；飄窗與浴缸的巧妙鏈接將飄窗適當(dāng)做寬，其與主臥浴缸的巧妙連接設(shè)計(jì)，增大飄窗實(shí)用度，提升產(chǎn)品附加值；客廳落地飄窗設(shè)計(jì)客廳的落地飄窗設(shè)計(jì)，增大采光面，視野開闊，室內(nèi)空間感增強(qiáng)；住宅產(chǎn)品建議附加值創(chuàng)新亮點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)新飄窗設(shè)計(jì)；可拆卸式窗臺(tái)采用作假窗臺(tái)的手法，擴(kuò)大窗戶的面積；拆卸后作為步入式飄窗，增大產(chǎn)品實(shí)惠度；可拆卸的步入式飄窗設(shè)計(jì)將步入式凸窗的上梁適當(dāng)做寬，在其不計(jì)面積的空間內(nèi)，可有局部上梁〔頂柜〕打掉；也可作為頂柜；住宅產(chǎn)品建議附加值創(chuàng)新亮點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)新飄窗設(shè)計(jì)；

高層住宅頂層可考慮局部復(fù)式庭院設(shè)計(jì)；

結(jié)合頂層露臺(tái)，設(shè)置圍合空間；增設(shè)創(chuàng)新產(chǎn)品，提升產(chǎn)品品質(zhì)；住宅產(chǎn)品建議附加值創(chuàng)新亮點(diǎn)——頂層奢華庭院；酒店產(chǎn)品建議公寓式酒店石家莊零售業(yè)和貿(mào)易往來(lái)興旺，形成了大量外來(lái)中長(zhǎng)期居住的高端商務(wù)人群；石家莊市場(chǎng)更高端、中長(zhǎng)期、居住性的租賃需求得不到滿足。因此公寓酒店的重點(diǎn)應(yīng)該放在客房設(shè)施、配套設(shè)施、配套效勞的上，或者尋求社會(huì)上相關(guān)功能的配套。酒店產(chǎn)品建議公寓式酒店

客房設(shè)施●主臥設(shè)備：鬧鐘、浴室、并備有浴巾和洗漱用品、臥室提供被單高速上網(wǎng)效勞*●廚衛(wèi)配套:烹飪器材滾刀及敞篷、電水壺玻璃器皿、陶器、利器及器物、微波爐、冰箱、烤面包機(jī)、吹風(fēng)器洗衣烘干機(jī)、熱水系統(tǒng)、熨斗和熨衣板●家庭娛樂系統(tǒng)配備有：音響系統(tǒng)、有線電視頻道、衛(wèi)星電視頻道、分體空調(diào)●設(shè)備有：IDD設(shè)施、私人號(hào)碼*、語(yǔ)音留言效勞、無(wú)線上網(wǎng)區(qū)域●平安設(shè)施：24小時(shí)保安及閉路電視監(jiān)控、電子門禁卡、室內(nèi)電子保險(xiǎn)箱〔帶*需額外收費(fèi)〕客廳家電廚房

配套設(shè)施?體操房?羽毛球場(chǎng)*?燒烤區(qū)?地下停車場(chǎng)*?兒童活動(dòng)場(chǎng)地?兒童游樂室?兒童游泳池?設(shè)施齊全的健身房?多功能廳?游戲廳?室內(nèi)溫水泳池?上網(wǎng)區(qū)?按摩池?會(huì)議室*?閱覽室?住客會(huì)所?住客活動(dòng)?桑拿室?蒸汽浴室?乒乓球*?網(wǎng)球場(chǎng)*〔帶*需額外收費(fèi)〕酒店產(chǎn)品建議公寓式酒店酒店產(chǎn)品建議公寓式酒店

配套效勞二十四小時(shí)接待處?機(jī)場(chǎng)接送〔根據(jù)要求提供〕?保姆效勞〔根據(jù)要求提供〕?每日客房清潔效勞?干濕洗效勞?餐館?酒吧?商務(wù)中心效勞*?便利商店?速遞效勞*?每日早餐*?小超市/超市〔帶*需額外收費(fèi)〕酒店式公寓公寓產(chǎn)品建議效勞提升建議；硬件設(shè)施及配套標(biāo)準(zhǔn)建議產(chǎn)品附加值及亮點(diǎn)建議市場(chǎng)空白：石家莊目前尚無(wú)純粹的酒店式公寓，多數(shù)公寓效勞、配套、硬件設(shè)施等均較低檔，只能滿足簡(jiǎn)單居住需求。公寓產(chǎn)品建議酒店式公寓

為適應(yīng)不同的客戶需求，聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師打造多種風(fēng)格精裝修套餐1234公寓產(chǎn)品建議酒店式公寓效勞提升建議為提升酒店式公寓的物業(yè)價(jià)值，在擁有優(yōu)質(zhì)地段資源的根底上，還需要優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞和高品位生活方式的打造。因此，建議引入國(guó)外的酒店管理公司。既可解決酒店經(jīng)營(yíng)管理問題，又能提升公寓及寫字樓局部的物業(yè)效勞，消除顧客在物業(yè)管理問題上的質(zhì)疑。如英國(guó)洲際酒店集團(tuán)、美國(guó)凱悅酒店集團(tuán)等。公寓產(chǎn)品建議酒店式公寓配套設(shè)施、效勞工程設(shè)備設(shè)施：直播線、綜合布線、衛(wèi)星電視接受系統(tǒng)、獨(dú)立中央空調(diào)、24小時(shí)安防系統(tǒng)并連通全天候安保中心、供熱系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)。一站式效勞：無(wú)償或本錢價(jià)效勞：代為籌辦商務(wù)活動(dòng)、會(huì)議、代客泊車加油、叫醒效勞、代訂酒店客房、代收訂報(bào)刊郵件等。有償效勞：代訂車、船、飛機(jī)票、鐘點(diǎn)工效勞、商務(wù)秘書、緊急救護(hù)、定點(diǎn)長(zhǎng)期效勞等。公寓產(chǎn)品建議酒店式公寓附加值建議

附加值提升，多實(shí)用面積贈(zèng)送；《石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理規(guī)定》中，第八條提到，建筑物層高超出標(biāo)準(zhǔn)層高規(guī)定的，容積率指標(biāo)按建筑面積的2倍計(jì)算。公寓產(chǎn)品建議

附加值提升，多實(shí)用面積贈(zèng)送；2+0.5居室90㎡陽(yáng)臺(tái)多功能房臥室臥室一居室53㎡生活陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)飄窗酒店式公寓附加值建議公寓產(chǎn)品建議

附加值提升，設(shè)置共享空間；每二層共享一個(gè)小型空中花園〔公共活動(dòng)空間〕酒店式公寓附加值建議公寓產(chǎn)品建議

附加值提升，設(shè)置共享空間；每3層設(shè)置一個(gè)挑空天井。增加內(nèi)部采光、綠化及休憩空間。酒店式公寓附加值建議公寓產(chǎn)品建議酒店式公寓附加值建議

附加值提升，設(shè)置共享空間；高品質(zhì)感的公共入戶大堂〔前臺(tái)〕。0201

錯(cuò)躍層、平層結(jié)構(gòu)搭配，拼接組合多樣靈活，注重舒適度，提升品質(zhì)；公寓產(chǎn)品建議酒店式公寓亮點(diǎn)建議公寓產(chǎn)品建議

錯(cuò)躍層、平層結(jié)構(gòu)搭配，拼接組合多樣靈活，注重舒適度，提升品質(zhì)；2+1拼接二房一房三房一房一房二房1+1拼接酒店式公寓亮點(diǎn)建議公寓產(chǎn)品建議

局部樓層LOFT設(shè)計(jì)，滿足商住辦公需求；入戶花園露臺(tái)挑空LOFT一層LOFT二層挑空入戶花園頂層露臺(tái)酒店式公寓亮點(diǎn)建議城市首座低碳/創(chuàng)新/標(biāo)識(shí)性商務(wù)巨擎附加值建筑風(fēng)格、立面形象區(qū)域地標(biāo)細(xì)節(jié)處理女士停車場(chǎng)、女士化妝室/男士整裝間、公共休息區(qū)等產(chǎn)品支撐錯(cuò)躍層設(shè)計(jì)、頂層奢華辦公區(qū)設(shè)計(jì)等低能耗、高效率節(jié)能環(huán)保、降低生活本錢材料支撐系統(tǒng)支撐環(huán)保綠化低碳環(huán)保產(chǎn)品創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品建議寫字間/會(huì)議室/活動(dòng)場(chǎng)所退臺(tái)式空中花園；可局部鋪土綠化；空中花園共設(shè)置3-4個(gè)，均勻分布于建筑層；畫龍點(diǎn)睛，且防止本錢的不必要增加；增大建筑綠化，成為城市首座花園式商務(wù)樓；空中花園產(chǎn)品支撐

低碳環(huán)保——環(huán)保綠化；寫字樓產(chǎn)品建議減少紫外線輻射，降低建筑內(nèi)部溫度，節(jié)約能源；

結(jié)合地面綠化，營(yíng)造立

體化綠色環(huán)境；

在屋頂綠地增設(shè)休憩區(qū)，提供舒適的室外休息空間，提升產(chǎn)品附加值；

提高辦公、居住舒適度，增大產(chǎn)品賣點(diǎn)；屋頂綠地廣場(chǎng)產(chǎn)品支撐

低碳環(huán)?！h(huán)保綠化；寫字樓產(chǎn)品建議外墻除玻璃以外，可采用日本“愛和陶冰島瓷磚”；通過面磚將陽(yáng)光輻射的熱量反射至天空，使建筑不再積蓄熱量；極大地降低城市熱島效應(yīng)〔據(jù)專業(yè)部門測(cè)算，每1000平方米南向立面每年可以反射7500萬(wàn)卡熱量，直接減少二氧化碳排放21噸，相當(dāng)于種植了11000平米森林〕。產(chǎn)品支撐

低碳環(huán)?！牧辖ㄗh；寫字樓產(chǎn)品建議LOW-E玻璃中空雙層低輻射玻璃，減少熱輻射，防止光污染；隔音降噪，低碳環(huán)保；會(huì)呼吸的窗門窗自動(dòng)通風(fēng)系統(tǒng)，不開窗戶仍能持續(xù)更新空氣；保證通風(fēng)，隔熱性好，且隔音降噪；大量減少熱損失，無(wú)動(dòng)力消耗，節(jié)能環(huán)保