大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司可研

1第一章總論1.1.項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù)經(jīng)121°27'～122°29',北緯40°45'～40°27'。全縣下轄9個(gè)鎮(zhèn)，8個(gè)鄉(xiāng)，192個(gè)行政村?？?cè)丝诩s26萬(wàn)人。有漢、滿、蒙、回、朝鮮等11民族。面積約2145平方公里。耕地75萬(wàn)畝(其中水田60萬(wàn)畝，旱田15萬(wàn)畝),牧草地4.8萬(wàn)畝，林地5.49萬(wàn)畝，葦田85萬(wàn)畝，灘涂30萬(wàn)畝。資源比較豐富，遼河，大遼河等13條大中小河流經(jīng)縣內(nèi)在遼東灣入海，青年、紅旗、八一、三大平原水庫(kù)儲(chǔ)水量達(dá)4000萬(wàn)立方特水產(chǎn)品也在這里憑借潮汐溯河產(chǎn)卵?？h域內(nèi)有海岸線72公里，淺海灘涂30多萬(wàn)畝，天然餌料豐美，貝類魚類繁多，人工養(yǎng)殖條件優(yōu)越。井鹽可供開發(fā)利用面積2萬(wàn)畝，儲(chǔ)量達(dá)215.8萬(wàn)立方米。石油、天然氣儲(chǔ)量豐富，我國(guó)第三大油田—遼河油田的主要產(chǎn)區(qū)以及國(guó)家特大型企業(yè)—華錦集團(tuán)均坐落于縣域內(nèi)。這里的風(fēng)景秀美迷人，有遼闊壯觀的紅海灘、聞名遐邇的遼河碑林和盤錦森林公園等旅游區(qū)，而且依傍閭山名勝風(fēng)景區(qū)，是觀光瀏覽的極好去處。近年來(lái)盤山縣審時(shí)度勢(shì)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建態(tài)縣建設(shè)，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個(gè)重推進(jìn)新型建材業(yè)、促進(jìn)汽車等機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)、發(fā)展造紙和印刷、塑料制品及農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。到2010年，第二產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)達(dá)68.3億元，年均增長(zhǎng)率在26.2%左右。在把工業(yè)作為強(qiáng)3產(chǎn)和加工基地，打造全國(guó)有機(jī)食品基地。到2010年，農(nóng)業(yè)增加值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)28.4億元，年均增長(zhǎng)9.7%左右。以發(fā)展服務(wù)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的生機(jī)和活力。到2010年，全縣第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)30億元，年均增長(zhǎng)20.7%左右。到2010年，新縣城初具規(guī)模，面積達(dá)到7平方公里，總?cè)丝?.5萬(wàn)人?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，城市功能基本具備，現(xiàn)代水平達(dá)到50%以上。在建設(shè)新村鎮(zhèn)的內(nèi)容上，盤山縣提出，將4擴(kuò)大公共財(cái)政覆蓋農(nóng)村的范圍，拉動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。到2010年，盤山縣農(nóng)村基本生活條件得到改善，北方農(nóng)村能源生態(tài)模式全面推廣，人民生活質(zhì)量和生活水平顯著提高。自來(lái)水普及率、村村通油路、四進(jìn)院等都將達(dá)到100%。加快全國(guó)生態(tài)縣建設(shè)步伐。著力打造具有北方特色、水產(chǎn)風(fēng)一五”規(guī)劃的精彩之筆。為跨入全國(guó)生態(tài)縣先進(jìn)行列，盤山縣對(duì)生態(tài)縣建設(shè)提出了更高要求：壯大生態(tài)農(nóng)業(yè)、發(fā)展生態(tài)工業(yè)、開發(fā)生態(tài)旅游、推廣循環(huán)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展以河蟹、文蛤、泥鰍魚為主的水產(chǎn)品生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)，建設(shè)各具特色的生態(tài)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)園區(qū)，擴(kuò)大“三品”認(rèn)證面積。推行清潔生產(chǎn)，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的節(jié)約型增長(zhǎng)方式。合理開發(fā)自然和人文旅游資源，規(guī)劃觀光園區(qū)，發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，形成生態(tài)資源保護(hù)、生態(tài)資源利用、生態(tài)資源增值、生態(tài)資源再保護(hù)的良性循環(huán)。全面提高人民生活水平。推進(jìn)寬裕型小康縣建設(shè)，提高人民生活水平是“十一五”時(shí)期實(shí)現(xiàn)的最終目標(biāo)。“十一五”期間，盤山縣提出積極的就業(yè)政策，建立規(guī)范的覆蓋城鄉(xiāng)的新型社會(huì)救助體系，推進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)由初步小康型向全面小康型轉(zhuǎn)變。提高人口素質(zhì)，建立和完善“依法治理、村民自治、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、政策推動(dòng)、綜合治理”的人口和計(jì)劃生育機(jī)制。改善交通條件，加快推進(jìn)公路現(xiàn)代化建設(shè)?！笆晃濉逼陂g，重點(diǎn)抓好縣級(jí)以上公數(shù)據(jù)通信網(wǎng)、智能業(yè)務(wù)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)光纖到村。到2010年，人均5生產(chǎn)總值達(dá)到40000元，城鎮(zhèn)職工年平均工資20000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到7600元，率先跨入寬裕型小康縣行盤山縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐持續(xù)加快。投資5142萬(wàn)元建設(shè)濱海支路，投資4500萬(wàn)元建設(shè)基本農(nóng)田，投資5280萬(wàn)元建設(shè)縣人民醫(yī)院，投資3000萬(wàn)元建設(shè)客運(yùn)站和交通大廈……項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)完成投資37.1億元，同比增長(zhǎng)263.7%;新縣城建設(shè)完成投資1.1億元，同比增長(zhǎng)95%;9個(gè)建制鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計(jì)投資1500萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)90%……。上述這幾組數(shù)據(jù)是盤山縣2009年上設(shè)投資力度不斷加大，建設(shè)內(nèi)容涵蓋經(jīng)濟(jì)和民生發(fā)展的眾多領(lǐng)盤山縣面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的持續(xù)影響和發(fā)展面臨的嚴(yán)峻形動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)發(fā)展的重要引擎，保持投資持續(xù)高位運(yùn)行。6班子，千方百計(jì)爭(zhēng)取更多的資金和項(xiàng)目進(jìn)入盤山。新縣城醫(yī)院、12.2億元，實(shí)際到位10億元。這么大的融資量，對(duì)盤山來(lái)說(shuō)是房建設(shè)及客運(yùn)專線建設(shè)。他們變現(xiàn)閑置資產(chǎn)抓投入。2009年，老區(qū)資產(chǎn)變現(xiàn)2000萬(wàn)元，主要用于新縣城醫(yī)院、供電等基礎(chǔ)設(shè)實(shí)施重點(diǎn)招商，在參加省、市政府組織的6次域外招商活動(dòng)的同時(shí)，組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門不定期域外招商。目前，全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門已組織不同規(guī)模的招商活動(dòng)23次，取得了明顯成效。在走出去的同時(shí)，堅(jiān)持請(qǐng)進(jìn)來(lái)，2009年5月份，盤山縣利用3天時(shí)間召開了投資環(huán)境說(shuō)明會(huì)，邀請(qǐng)市直60余個(gè)部門負(fù)責(zé)同志參加，市直10多個(gè)部門達(dá)成了投資意向。項(xiàng)目建設(shè)投資實(shí)現(xiàn)歷史性突破。全縣2009年上半年項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)完成投資37.1億元，同比增長(zhǎng)263.7%。上半年全縣總計(jì)推進(jìn)實(shí)施超億元項(xiàng)目25個(gè)，7超千萬(wàn)元項(xiàng)目241項(xiàng)，其中竣工項(xiàng)目27項(xiàng)，同比增長(zhǎng)440%;開工建設(shè)項(xiàng)目93項(xiàng)，同比增長(zhǎng)57.6%。社會(huì)事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)比例加大。上半年完成投資1.5億元。重點(diǎn)投資包括：公路建設(shè)完成投資5142萬(wàn)元，重點(diǎn)完成了濱海之路建設(shè)，打通了通往海邊的“黃金通道”;投資1100萬(wàn)元用于解決貧困家庭住房和建設(shè)老年福利院；完成投資1273萬(wàn)元，重點(diǎn)解決了沙嶺、高升、東郭、胡家4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)3萬(wàn)人的飲水安全問(wèn)題。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1.2億元，同比增長(zhǎng)31%,完成年計(jì)劃的67%。投資1300萬(wàn)元完成8500畝設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)；投資350萬(wàn)元完成崗毗嶺護(hù)岸、沙嶺高套子護(hù)岸及堤防整治工程；投資1500萬(wàn)元完成青年水庫(kù)整修加固；投資4500萬(wàn)元完成3個(gè)排灌站的更新改造工作，新建130座田間橋涵閘，總土方量達(dá)到400萬(wàn)立方米。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資進(jìn)一步加大投入。上半年實(shí)際完成投資1.98億元。其中開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資8590萬(wàn)元，完成了開發(fā)區(qū)水、電、路和土方工程；西部生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資8000萬(wàn)元，完成了園區(qū)的給排水設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資520萬(wàn)元，新建了四座過(guò)水橋，部分地塊場(chǎng)地細(xì)化工循環(huán)經(jīng)濟(jì)園基礎(chǔ)設(shè)施投資2790萬(wàn)元，完成園區(qū)水電和線新縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開。上半年，新縣城開工項(xiàng)目15個(gè)，完成投資1.1億元，同比增長(zhǎng)95%。其中，投資8200萬(wàn)8觀帶等建設(shè)；投資1.5億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資1億元用于建設(shè)建筑面積2.4萬(wàn)平方米的小鎮(zhèn)城重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突出便民、為民。上半年，9個(gè)建制鎮(zhèn)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目16項(xiàng)，累計(jì)投資1500萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)90%。其中新修柏油路20公里，投資1025萬(wàn)元；新修砂石路52公里，投資150萬(wàn)元；投資120萬(wàn)元新修暗排2公里、明排3公里；投資50萬(wàn)元新安裝路燈120盞；投資400萬(wàn)元改造自來(lái)水管線20公里重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅極大地改善了人民群眾建設(shè)的投資超千萬(wàn)元的120個(gè)項(xiàng)目中，超億元的19個(gè)。項(xiàng)目形建設(shè)，使盤山變成了一個(gè)“大磁場(chǎng)”,吸引了企業(yè)和資本的強(qiáng)勢(shì)注入，它所衍生出來(lái)的“乘數(shù)效應(yīng)”將使盤山經(jīng)濟(jì)迅速騰飛。91.2.項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目地址：盤山縣新縣城龍祥花園西側(cè)三、建設(shè)內(nèi)容：集客房、餐飲、會(huì)議、休閑、商務(wù)、保齡球、健身、桑拿、美容、娛樂(lè)為一體功能齊全的綜合性賓四、項(xiàng)目建筑指標(biāo)：萬(wàn)元，銀行借款30000.00萬(wàn)元，利息為5400.00萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額3661.03萬(wàn)元，年均稅后利潤(rùn)997.03萬(wàn)元，年均銷售稅1投資利潤(rùn)率2投資利稅率3資本金凈利潤(rùn)率4借款償還期5Pt(稅后)(全部投資)6Pt(稅前)(全部投資)7FNPV(稅后)(全部投資)8FNPV(稅前)(全部投資)9FIRR(稅后)(全部投資)FIRR(稅前)(全部投資)FNPV(自有投資)FIRR(自有投資)二、法定地址：大連市西崗區(qū)新春街27號(hào)三、法人代表：夏喜成四、注冊(cè)資本：2000萬(wàn)元五、經(jīng)營(yíng)概況大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司成立于一九九七年，經(jīng)營(yíng)范圍：工業(yè)與民用建筑工程施工、金屬材料、建筑材料、五金商品銷售等，資產(chǎn)近億元。集團(tuán)總部位于大連市甘井子區(qū)天虹開發(fā)區(qū)，盤錦子公司位于盤山縣新縣城。白手起家、不斷壯大，公司在大連市、盤錦市兩地的辦公樓占地面積35000平方米，建筑面積15000平方米。公司目前不僅有大連銀龍房屋開發(fā)有限公司、大連銀龍建筑公司盤錦分公司、大連盤興裝飾工程有限公司、盤錦銀龍塑鋼共擠門窗有限公司、盤錦銀龍工程造價(jià)咨詢有限公司、盤錦龍祥物業(yè)管理有限公司、鞍山育才學(xué)校，同時(shí)也擁有了大連市中國(guó)式摔跤協(xié)會(huì)、大連銀龍書畫院、大連銀龍愛爾合唱團(tuán)、大連銀龍全威武道館。公司主要經(jīng)營(yíng)房屋開發(fā)、土木建筑、室內(nèi)外裝修、鋼塑加工、造價(jià)咨詢、建筑材料經(jīng)銷、物業(yè)管理等等。公司自成立以來(lái)先后在鞍山市、盤錦市、大連市、阜新市、沈陽(yáng)市、遼河油田等地進(jìn)行施工，其中鞍山市供電廠辦公樓、沈陽(yáng)市沈采保齡球?qū)m、盤錦市財(cái)政大廈、中行辦公樓、盤山縣政府辦公樓、遼河油田筑路俱樂(lè)部、大連市省中行24層綜合大廈、墅開發(fā)工程、盤山縣龍祥花園20萬(wàn)平小區(qū)開發(fā)工程等多項(xiàng)工程遼寧省房地產(chǎn)百家AAA級(jí)信用企業(yè)、IS09001:2000標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系認(rèn)證企業(yè)、大連市知名企業(yè)、大連市首批60家成功民營(yíng)企業(yè)、大連37家行業(yè)狀元，中華脊梁全國(guó)企業(yè)界知名企業(yè)等光榮稱號(hào)。銀龍書畫院先后7次被中央電視臺(tái)、全國(guó)文聯(lián)評(píng)為青少年書法教育先進(jìn)單位，4次獲全國(guó)金獎(jiǎng)。銀龍武館共獲世界杯、亞洲杯比賽獎(jiǎng)牌各一枚，全國(guó)比賽金牌38枚。育才學(xué)校連續(xù)7年中考平均分、升學(xué)率穩(wěn)居全縣18所中學(xué)前茅。并獲2004年第十屆中日韓書法作品交流展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，2005年大連愛心與日產(chǎn)黨員。2004年被邀請(qǐng)為嘉賓出席了在北京人民大會(huì)堂舉辦的慶祝中華人民共和國(guó)成立55周年大型文藝晚會(huì)。2005年作為特邀嘉賓出席了中央電視臺(tái)春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)。2006年被授予中國(guó)脊梁“共和國(guó)杰出人物”光榮稱號(hào)，作為嘉賓10月1日于北京人訪。同年作為大連獅子會(huì)理事出席了在北京召開的世界國(guó)際獅子會(huì)理事大會(huì)，受到了國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人吳邦國(guó)委員長(zhǎng)的接見并合影留念。與此同時(shí)還在社會(huì)上兼任了多項(xiàng)職務(wù)，譬如大連市鞍山商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、大連市工商聯(lián)常委、大連中國(guó)式摔跤協(xié)會(huì)主席、大連國(guó)際經(jīng)濟(jì)文化促進(jìn)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、大連市武術(shù)協(xié)會(huì)副主席、大連濱城獅子會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、大連銀龍書畫院名譽(yù)院長(zhǎng)、大連銀龍全威武道館董事長(zhǎng)、大連銀龍愛爾合唱團(tuán)名譽(yù)團(tuán)長(zhǎng)等等。公司成立至今，無(wú)一例施工安全事故、無(wú)一例質(zhì)量不過(guò)關(guān)工程、無(wú)一例債務(wù)糾紛，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)充滿勃勃生機(jī)。大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司是放心工程的締造者和值得信賴的合作伙伴，公司將一如既往并以其恒久的信譽(yù)、高超的技術(shù)、十足的信心、攜手各界同仁，共謀發(fā)展、再創(chuàng)輝煌。2.1盤錦市、盤山縣旅游業(yè)發(fā)展的需要型"向“經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)型”轉(zhuǎn)變，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了越來(lái)一是旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益增強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)游總收入實(shí)現(xiàn)117億元人民幣，完成計(jì)劃106%,同比增長(zhǎng)48.7%;5年間旅游總收入增長(zhǎng)了6.45倍，年均遞增45.2%;5年間旅游總收入占全市生產(chǎn)總值比重提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)。旅游外匯收入由2002年的137萬(wàn)美元增加到2009年的5401萬(wàn)美元，增長(zhǎng)了18倍。隨著我市旅游業(yè)的健康快速發(fā)展，旅游業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民值的比重逐年上升，2009年旅游業(yè)總收入117億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為35.8%。5年間旅游業(yè)總收入占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重增加了24.2個(gè)百分點(diǎn)。從2009年國(guó)內(nèi)旅游人均花費(fèi)情況看，來(lái)我市旅游花費(fèi)中，人均花費(fèi)1100元，“吃、住、行、游、娛、購(gòu)”六大要素占總花費(fèi)的87.4%,其中：住宿費(fèi)占20%,餐飲費(fèi)占21%,購(gòu)物費(fèi)占20%,景點(diǎn)游覽費(fèi)占6%,娛樂(lè)費(fèi)占5.4%,交通費(fèi)15%。游客人均花費(fèi)呈逐年增加態(tài)勢(shì)。這些消費(fèi)直接刺激盤山縣旅游發(fā)展優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位條件優(yōu)越經(jīng)121°27'至122°29′之間，北緯40°45'至41°27'之間。開發(fā)區(qū)內(nèi)。在海路方面，距離錦州港90公里，距營(yíng)口港40公里，錦州港90公里，距鲅魚圈港110公里，距大連港300公里。2、旅游資源優(yōu)勢(shì)明顯從工業(yè)旅游資源來(lái)看，勘探表明，盤山縣境內(nèi)油田面積約15712畝，擁有豐富的石油天然氣資源，遼寧油田高升采油廠、曙光采油廠、歡喜嶺采油廠，均在盤山縣境內(nèi)。所有這些都為盤山縣工業(yè)旅游的開展創(chuàng)造了資源條件。從自然旅游資源來(lái)看，盤山縣旅游資源十分豐富，濕地生態(tài)旅游資源特色鮮明，品位極高。全縣蘆葦面積851318畝，大于耕地面積，葦田面積占土地總面積的28%,同時(shí)，盤山縣還擁有豐富的森林旅游資源，如盤錦市森林公園，這些資源為城市居民進(jìn)行休閑度假提供了必要的基礎(chǔ)和條件。隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游形式的轉(zhuǎn)型，隨著休閑旅游的大規(guī)模興起，盤錦的旅游資源越來(lái)越顯示出資源的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢(shì)盤錦市已完成了《盤錦市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》,提出了將盤錦市建成北國(guó)濕地休閑之都、國(guó)際生態(tài)旅游名城的發(fā)展方向，這種方向的確立成為了使盤錦市區(qū)別與北方其他旅游目的地的品牌標(biāo)識(shí)，提升了盤錦旅游的競(jìng)爭(zhēng)能力。盤錦市的這種整體形象有利于為盤山縣成為生態(tài)大縣提供良好的形象支撐。4、生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚盤山縣境內(nèi)有85萬(wàn)畝葦田，面積廣闊，為亞洲之首，其間珍禽魚蝦同棲共喜，旅游觀光有待開發(fā)；有天然牧場(chǎng)12萬(wàn)畝，林地15萬(wàn)畝，全縣森林覆蓋率達(dá)15.8%,是全國(guó)首批生態(tài)示范隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，而盤山新縣城卻沒(méi)有一家具有較高檔次和標(biāo)準(zhǔn)的星級(jí)賓館。建設(shè)星級(jí)賓館，正是適應(yīng)盤山縣旅游業(yè)2.2盤山縣城市建設(shè)和發(fā)展的需要工業(yè)、物流業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化北方新城。近期規(guī)劃到2010年，縣城人口達(dá)到5萬(wàn)人；遠(yuǎn)期規(guī)劃到2020年，縣城人口達(dá)到10萬(wàn)人左右。新縣城的布局結(jié)構(gòu)為“一心兩軸六片區(qū)，雙重綠化網(wǎng)絡(luò)”。片區(qū)、3個(gè)居住片區(qū)、工業(yè)片區(qū)以及物流貿(mào)易片區(qū)；雙重綠化網(wǎng)平河進(jìn)行整治，結(jié)合盤錦西外環(huán)路兩側(cè)的水系，形成新縣城的“護(hù)城河”,體現(xiàn)北方水鄉(xiāng)的特色!遠(yuǎn)期規(guī)劃到2020年，縣城實(shí)際城市建設(shè)用地10平方公里，工業(yè)總產(chǎn)值150億元，實(shí)現(xiàn)交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活環(huán)境良好、城市景觀優(yōu)美、工業(yè)繁榮、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，富有地方特色，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市面貌煥然一新。待賓館還是一片空白。因此，建設(shè)城區(qū)星級(jí)賓館已經(jīng)勢(shì)在必行。2.3盤山縣商務(wù)發(fā)展的需要順應(yīng)日益頻繁的商務(wù)發(fā)展的需要，亟需建設(shè)新縣城區(qū)的星級(jí)賓第三章項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)分析3.1盤山縣總體環(huán)境分析縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。位于東經(jīng)121°27'~122°29',北緯40°45'～40°27'。全縣下轄9個(gè)鎮(zhèn)，8個(gè)鄉(xiāng)，192個(gè)行政村。面積約2145平方公里。屬溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四委分明，年平均氣溫8.6℃,無(wú)霜期170天，年平均降雨量627毫米，年日照時(shí)間在2700小時(shí)以上。盤山，地量占全國(guó)已探明的總儲(chǔ)量的10%,是我國(guó)第三大油田---遼河油產(chǎn)品基地。盤山縣新縣城極其缺少大型的星級(jí)賓館，本項(xiàng)目選址盤山縣龍祥花園小區(qū)，該小區(qū)東臨盤山縣政府辦公大樓200米。項(xiàng)目落成后該區(qū)域?qū)⒊蔀楸P山縣最繁華最完整的核心商項(xiàng)目地理位置圖3.3項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)盤山縣以國(guó)省干線為重點(diǎn)，城鎮(zhèn)出口為龍頭，大力發(fā)展縣鄉(xiāng)公路。現(xiàn)在縣級(jí)以上公路總里程達(dá)到1419公里。高級(jí)、次高級(jí)路面所占總里程率居全省第一位；公路密度35.8公里/百平方公里，全省第2位。京沈高速公路通過(guò)境內(nèi)58.3公里；與沈大、京沈兩條高速公路相連接的盤海高速公路，通過(guò)境內(nèi)51.9公里，秦沈高速鐵路也從盤山穿過(guò)。沿海沿河有碼頭54處，較大的碼頭有田莊臺(tái)碼頭和輸油碼頭，位于大遼河口的盤錦港已正式投入使用。盤山?jīng)]有飛機(jī)場(chǎng)，但距四周幾大機(jī)場(chǎng)都很近，距錦州機(jī)場(chǎng)100公里，距沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng)160公里，距大連機(jī)場(chǎng)300公里，距北京機(jī)場(chǎng)600公里?？梢哉f(shuō)，盤山縣的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段跳躍到了品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，賓館、酒店企業(yè)開始重視依托于品牌服務(wù)體系的開發(fā)。該項(xiàng)目是大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司的一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，將使項(xiàng)目首先獲得品牌的優(yōu)勢(shì)，能充分發(fā)揮大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司作為全國(guó)知名商業(yè)品牌的吸引力，吸引更多的商務(wù)人士入住。這一優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在賓館的營(yíng)銷推廣上。大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司，自成立以來(lái)先后在鞍山市、盤錦市、大連市、阜新市、沈陽(yáng)市、遼河油田等地進(jìn)行施工，其中鞍山市供電廠辦公樓、沈陽(yáng)市沈采保齡球?qū)m、盤錦市財(cái)政大廈、中行辦公樓、盤山縣政府辦公樓、遼河油田筑路俱樂(lè)部、大連市省中行24層綜合大廈、礎(chǔ)明集團(tuán)辦公樓及廠房、國(guó)彪集團(tuán)辦公小區(qū)開發(fā)工程等多項(xiàng)工程均創(chuàng)省、市優(yōu)質(zhì)工程。供了一定的便利。理經(jīng)驗(yàn)。因此，盤山政府在項(xiàng)目審批手續(xù)以及政策上都會(huì)為該項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。3.4賓館的市場(chǎng)定位與策略服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位和消費(fèi)群體定位。一、賓館的形象定位：賓館主體工程以現(xiàn)代建筑風(fēng)格與先期開發(fā)的龍祥小區(qū)裙樓相結(jié)合，渾然一體。以豪華實(shí)用的內(nèi)部裝修迎八方來(lái)客，另外根據(jù)賓館有利的地理位置和齊全的服務(wù)功能，公司將它確定為以?shī)蕵?lè)城為主的綜合型賓館。二、賓館的價(jià)格定位：賓館的消費(fèi)價(jià)格是以高價(jià)吸引少數(shù)客人，還是以低價(jià)吸引大多數(shù)客人，這是一個(gè)十分重要的經(jīng)營(yíng)管理原則。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，賓館將根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望、程序的變化而調(diào)整價(jià)格。在不同的市場(chǎng)需求情況下，按折扣價(jià)薄利多銷和定價(jià)相結(jié)合靈活經(jīng)營(yíng)，從而最大化實(shí)現(xiàn)銷售收入和利潤(rùn)。在旺季，以適中的定價(jià)而入住及娛樂(lè)人員率不會(huì)減少的情況下，賓館可按定價(jià)接待各方散客。在淡季，在折扣定價(jià)可以提高入住及娛樂(lè)人員率的情況下，可按折扣價(jià)接待團(tuán)隊(duì)客人，以使賓館產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益。三、賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位：按“二星級(jí)的設(shè)施三星級(jí)的服務(wù)”標(biāo)準(zhǔn)接待客人。以顧客為中心，微笑、真誠(chéng)、誠(chéng)實(shí)、友好地為顧客提供標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化、快速、敏捷的全方位服務(wù)。1、參加公務(wù)和會(huì)議的消費(fèi)群體；2、往來(lái)本地的觀光旅游者的消費(fèi)群體；3、休閑、娛樂(lè)的消費(fèi)群體；4、探親訪友及大眾消費(fèi)群體；5、假日消費(fèi)群體。第四章建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排4.1.建設(shè)條件分析一、建設(shè)大型賓館項(xiàng)目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，地理位大連銀龍聯(lián)合集團(tuán)有限公司賓館建設(shè)項(xiàng)目位于盤山縣政府附近，是盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是最繁華的中心區(qū)域，項(xiàng)目落成后該區(qū)域?qū)⒊蔀楸P山縣最繁華、最完整的核心商圈。由此可見，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型賓館及星級(jí)賓館的理想場(chǎng)地。電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已4.2.工程進(jìn)度安排該項(xiàng)目自2010年4月開始前期準(zhǔn)備工作，2010年9月動(dòng)工興建，2012年10月竣工。具體工程進(jìn)度安排如下：序號(hào)2010年2011年4567891234567891項(xiàng)目立項(xiàng)2項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)3項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4項(xiàng)目設(shè)計(jì)5地下室工程6主體工程7設(shè)備安裝工程8室內(nèi)裝修工程9室外裝修工程室外工程竣工驗(yàn)收第五章項(xiàng)目的規(guī)模和內(nèi)容5.1建設(shè)規(guī)模建筑面積：15000m2,長(zhǎng)61.4m,寬38.9m。5.2建設(shè)內(nèi)容1、賓館主樓總層次設(shè)計(jì)為11層(不包括地下室),建筑占地面積長(zhǎng)26.95m,寬32.9m,建筑面積為886.67m2。采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與裙樓建筑協(xié)調(diào)配套。每層面積及功能布局為：(1)地下層：886.67m2,設(shè)停車場(chǎng)、消防水池、配電房、空調(diào)房、電梯機(jī)房；務(wù)中心；(3)第二層：886.67m2,設(shè)健身房，業(yè)務(wù)洽談室、商場(chǎng)、茶座；議中心，另設(shè)小會(huì)議室2個(gè)，中型會(huì)議室1個(gè)，三層頂面為消防平臺(tái)；(7)第六層：此層設(shè)置桑拿、鹽浴、氧吧間等。建筑面積564.48m2。3、裙樓二，總層次設(shè)計(jì)為5層。長(zhǎng)16.8m,寬21.6m,建筑面積362.88m2。第六章工程設(shè)計(jì)和功能要求6.1.工程設(shè)計(jì)該項(xiàng)目具體功能分配見下表：面積(m2)面積(m2)地下停車場(chǎng)地上裙樓一裙樓二保證人流、車流避免交叉，各自出入方便。垂直交通：主樓設(shè)有4部電梯，完全可以滿足客人、娛樂(lè)場(chǎng)人流上下的要求。該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國(guó)家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及盤錦市、盤山有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有超時(shí)代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。項(xiàng)目總建筑面積約15276.07m2,其中包括地下停車場(chǎng)886.67m2;主樓，9753.37m2;裙樓一，2822.40m2;裙樓二，1814.0本工程為一類建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，局部屋面采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，抗震設(shè)計(jì)烈度為七度。主體采用框架結(jié)構(gòu)，樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本參數(shù)：●使用年限：本工程在正常維護(hù)情況下的設(shè)計(jì)使用年限為50年；●安全等級(jí)：本工程結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)r=1.0;●設(shè)防類別：本工程的抗震設(shè)防類別為乙類；●建筑場(chǎng)地：建筑場(chǎng)地類別為Ⅱ類，場(chǎng)地特征周期為0.400s;●抗震設(shè)防：本工程的抗震設(shè)防烈度為6度。設(shè)計(jì)地震分組為第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g。結(jié)構(gòu)的阻尼比取0.05。據(jù)建筑抗震設(shè)防類別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗(yàn)算的烈度為6度；按建筑抗震設(shè)防類別及場(chǎng)地類別調(diào)整后用于確定抗震等級(jí)的烈度7●抗震等級(jí)：本工程框架—剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)二級(jí)；●本工程框架采用平法配筋圖。外裝修：干掛理石。內(nèi)裝修：賓館精裝修。地面采用花崗石磨光板，內(nèi)墻及柱均做裝修面，涂白色乳膠漆。頂棚鋼絲網(wǎng)，現(xiàn)澆水磨石地面。地下部分，地面采用細(xì)石混凝土壓光地面，墻面及頂棚為噴白涂料。6.2.功能要求一、給排水系統(tǒng)該項(xiàng)目由市政給水管網(wǎng)中引1條DN100管道接入賓館區(qū)給水管網(wǎng)，要求供水壓力0.45MPa,保證不間斷用水。高層由地下室中設(shè)置的變頻調(diào)速水泵供水，屋頂設(shè)置消防水箱?？傆盟考s800立方米/天(按每人140L/天)。該項(xiàng)目雨、污分流排出。雨水由水落管流入市政雨水管網(wǎng)。高層生活污水排入化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池(1)賓館空調(diào)工程：客房按分體式空調(diào)考慮(外墻預(yù)設(shè)空調(diào)(2)通風(fēng)工程：本工程消防排煙和空調(diào)排風(fēng)分開設(shè)置，每(3)主樓空調(diào)工程：為保證賓館的凈高給顧客舒適感，一層采用吊頂式空調(diào)器以保證標(biāo)高。地下一層標(biāo)高為4米，采用風(fēng)空調(diào)主機(jī)使用900噸燃?xì)庵比紮C(jī)。三、強(qiáng)電工程本項(xiàng)目用電負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷，在地下一層設(shè)置變配電室，變配電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采用電磁操作。斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過(guò)電流保護(hù)，變壓器柜采用過(guò)電流過(guò)負(fù)荷保護(hù)。引入市電話電纜線路。賓館、超市、行政辦公室及主要設(shè)備房間設(shè)外線電話。營(yíng)業(yè)場(chǎng)所每層配備一定數(shù)量的公用電話，公用電話為磁卡或IC卡電話。本工程設(shè)有線電纜電視系統(tǒng)。該項(xiàng)目廣播音響系統(tǒng)為賓館、超市和餐飲提供背景音樂(lè)。該廣播系統(tǒng)兼做火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)。在主要出入口、大廳、長(zhǎng)廊、商場(chǎng)、餐廳、停車場(chǎng)場(chǎng)所設(shè)置不同類型(定焦、自動(dòng)光圈半球型、變焦云臺(tái)型、針孔型)的監(jiān)控?cái)z像機(jī)，進(jìn)行有效監(jiān)視和實(shí)時(shí)錄像。在一些無(wú)人值守的重點(diǎn)場(chǎng)所，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)要求及現(xiàn)場(chǎng)條件進(jìn)行區(qū)域設(shè)防。系統(tǒng)控制主機(jī)及分控機(jī)分別設(shè)在一層消防控制中心。采用計(jì)算機(jī)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，在停車場(chǎng)進(jìn)出口處設(shè)置讀驗(yàn)卡機(jī)、信號(hào)燈、攔車器、感應(yīng)線圈及LED顯示屏，主控計(jì)算機(jī)設(shè)出口管理室。入口無(wú)人看守，出口自動(dòng)或人工管理。對(duì)于固定客戶、臨時(shí)客戶及內(nèi)部人員，既做到了區(qū)別對(duì)待，又做到了統(tǒng)一管煤氣由煤氣管網(wǎng)總干線引入本項(xiàng)目地上、地下停車場(chǎng)。煤氣總用量約200立方米/天。第七章消防、環(huán)保和衛(wèi)生7.1.消防該項(xiàng)目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。建筑物在適當(dāng)位置設(shè)置出入口。有自動(dòng)人行步道和鋼筋混凝土樓梯直通室外。地下室、設(shè)備間有安全疏散樓梯直通室外，還有鋼筋混凝土樓梯直通地上一層。形成了立體高效的交通系統(tǒng)。三、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)賓館消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。每層分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測(cè)器、地址編碼感溫探測(cè)器報(bào)警開關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開關(guān)及消防對(duì)講電話、水流指示器和濕式報(bào)警閥的聯(lián)動(dòng)介面單元、聲報(bào)警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。賓館、地下室內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部位，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。五、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)地下室設(shè)自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)。六、滅火器配置采用2kg手提式干粉型(磷酸銨鹽)滅火器，滅火器應(yīng)放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。7.2.環(huán)境保護(hù)一、施工建設(shè)期環(huán)境影響分析(1)施工建設(shè)期環(huán)境影響因素材料及土石方運(yùn)輸車輛噪聲：現(xiàn)場(chǎng)施工噪聲；運(yùn)輸車輛的汽車尾氣及燃油機(jī)械排放的燃油廢氣；施工中土方開挖、平整場(chǎng)地以及裝載運(yùn)輸產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵；施工場(chǎng)地降雨產(chǎn)生的含泥沙排水；施工期間水土流失；施工作業(yè)產(chǎn)生的生活污水；施工期間產(chǎn)生的固體廢棄物。(2)施工期間污染防治措施降低聲源的噪聲強(qiáng)度；采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)；噪聲源應(yīng)盡量遠(yuǎn)離居民生活區(qū)；每天晚22:00～次日6:00不得在生活區(qū)作業(yè)。定期檢測(cè)運(yùn)輸車輛尾氣排放值，對(duì)于超標(biāo)的禁止進(jìn)入施工現(xiàn)采取減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生和擴(kuò)散的措施：施工場(chǎng)地周邊設(shè)高度在1.8米以上的圍墻；土堆、料堆要有遮蓋；施工場(chǎng)地內(nèi)不準(zhǔn)堆放生活垃圾；嚴(yán)禁高空拋散建筑垃圾；施工道路要硬化，在工地出入口設(shè)置清除車輪泥土的設(shè)備，確保車輛不帶泥土駛出工地；全部有用商品砼；拆遷工地要隨拆撒水，拆遷后立即進(jìn)行簡(jiǎn)易綠化；材料運(yùn)輸過(guò)程中進(jìn)行遮蓋，防漏撒水，盡可能減少運(yùn)輸中產(chǎn)生的揚(yáng)塵。施工中挖掘的土石方及建筑垃圾運(yùn)往城市集中垃圾場(chǎng)進(jìn)行填埋處理。施工人員排放的生活污水須設(shè)臨時(shí)污水儲(chǔ)罐，并將其及時(shí)運(yùn)往附近污水處理廠處理。中水利用：盤錦市是水資源缺少的城市，水資源的重復(fù)利用和采用節(jié)水設(shè)備是很重要的，建議項(xiàng)目建設(shè)中水設(shè)施，將生活污水經(jīng)中水設(shè)施處理后，用于衛(wèi)生間沖廁及綠化、洗車等。對(duì)建筑中不需用水泥封閉的地面進(jìn)行綠化，實(shí)現(xiàn)綠地與主體工程同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，避免水土流失。(1)營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響因素廢氣：包括廚房烹飪廢氣和油煙，停車場(chǎng)汽車尾氣；廢水：包括廚房含油污水、盥洗水及沖廁水；生活垃圾；(2)營(yíng)運(yùn)期環(huán)境污染防治措施廚房排煙道要設(shè)計(jì)合理，賓館內(nèi)的廚房設(shè)抽油煙機(jī)、衛(wèi)生間設(shè)有通風(fēng)口；客房設(shè)計(jì)中充分考慮自然通風(fēng)效果；停車場(chǎng)內(nèi)要按全面通風(fēng)考慮；地下室停車場(chǎng)產(chǎn)生的廢氣通過(guò)排煙豎井排至室外。賓館區(qū)實(shí)行“人車分流”,減少噪聲、尾氣排放及夜間燈光的污染。所有污水進(jìn)入化糞池，經(jīng)化糞池24小時(shí)厭氧分散處理后，排入市政污水管網(wǎng)，最后全部排入污水節(jié)流管網(wǎng)，送入污水處理廠。經(jīng)污水處理廠達(dá)標(biāo)處理后排入海域；生活垃圾分類處理后由物業(yè)管理部門派專人負(fù)責(zé)收集清運(yùn)，垃圾在運(yùn)輸過(guò)程中應(yīng)注意密閉，防止造成二次污染；7.3.勞動(dòng)衛(wèi)生該項(xiàng)目所有用電設(shè)備均有接地裝置，以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統(tǒng)的接地形式為TN-S系統(tǒng)，其保護(hù)接地線(PE)與工作零線(N)是獨(dú)立分開的，正常情況下，用電設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分與裝置外可導(dǎo)電部分做接地保護(hù)，單相三孔插座的接地端均與N線等截面的PE可靠連接；設(shè)防雷保護(hù)。按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充15-20%的新風(fēng)量。地下停車場(chǎng)設(shè)置了排風(fēng)系統(tǒng)和補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，從而沖淡了有害氣體的濃度，達(dá)到符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。第八章投資估算與資金籌措8.1.投資估算該項(xiàng)目一期建設(shè)投資萬(wàn)元，構(gòu)成內(nèi)容如下：占建設(shè)投資比例(%)1固定資產(chǎn)投資2無(wú)形資產(chǎn)投資3遞延資產(chǎn)投資4預(yù)備費(fèi)(詳見附表1)。預(yù)備費(fèi)：前三項(xiàng)之和的3%。二、建設(shè)期利息估算該項(xiàng)目建設(shè)投資30%來(lái)自銀行貸款，借款總額萬(wàn)元，借款年利率6%,建設(shè)期為2年，利息萬(wàn)元。該項(xiàng)目一期投資總額為45134.00萬(wàn)元。8.2.資金籌措該項(xiàng)目資金籌措方案如下表所示：序號(hào)12如上表所示，該項(xiàng)目資金來(lái)源于二個(gè)渠道：②銀行借款：萬(wàn)元。資金籌措方案和投資使用計(jì)劃詳見附表2。第九章財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算該項(xiàng)目計(jì)算期21年，其中建設(shè)期3年，運(yùn)營(yíng)期18年。項(xiàng)目銷售收入總計(jì)：萬(wàn)元 9.3運(yùn)營(yíng)期收入估算第三年300萬(wàn)元，第四至十九年均為1000萬(wàn)元。9.4總成本費(fèi)用估算一、銷售傭金估算本項(xiàng)目的銷售傭金(銷售總收入的1.5%)為銷售期第一年(建設(shè)期第三年)578萬(wàn)元；銷售期第二年(運(yùn)營(yíng)期第一年)247萬(wàn)本項(xiàng)目銷售費(fèi)用按銷售總收入的2%計(jì)算，即55000萬(wàn)元×2%=1100萬(wàn)元。三、其他費(fèi)用估算其他費(fèi)用根據(jù)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為1000萬(wàn)元。無(wú)形資產(chǎn)攤銷總額為15000×63125/183724萬(wàn)元，攤銷年限19年，年攤銷額為271萬(wàn)元，遞延資產(chǎn)在第一年攤銷。五、折舊費(fèi)估算項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值為25024×63125/183724,凈殘值率10%,折舊年限19年，按直線法綜合計(jì)提折舊，該項(xiàng)目年折舊費(fèi)為407總成本費(fèi)用估算詳見附表3。入稅金為：銷售收入×5.5%。估算結(jié)果詳見附表5。9.5利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算利潤(rùn)總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的余額。對(duì)該本項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定的稅率25%考慮所得稅，估算結(jié)果詳見附表4。第十章財(cái)務(wù)效益分析10.1.現(xiàn)金流量分析根據(jù)不同角度編制的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表估算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：FNPV(萬(wàn)元)Pt(投資回收期)全部投資2年8個(gè)月稅前2年7個(gè)月自有資金稅前內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率10%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零，投資回收期為2年7個(gè)月。稅后內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率10%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零，投資回收期為2年8個(gè)月。可見，10.2.靜態(tài)投資收益率分析10.3.債務(wù)清償能力分析該項(xiàng)目建設(shè)投資借款償還期為2年，即以項(xiàng)目銷售收入扣除行借款。第十一章敏感性分析該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和銷售收入作為影響因素，來(lái)分析這些因素的變化對(duì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見下表：調(diào)整項(xiàng)目建設(shè)投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)013年2343年56從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)建設(shè)投資和銷售收入的變化非常敏感，對(duì)管理成本不十分敏感，投資方應(yīng)該盡力控制成本，并盡可能地增加收入，避免不合理投資現(xiàn)象的出現(xiàn)。第十二章風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策12.1賓館綜合性風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)賓館進(jìn)行綜合性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是預(yù)防賓館安全事故發(fā)生的一種有二、食物中毒三、人身意外四、爆炸五、黃、賭、毒六、盜竊七、詐騙八、交通事故九、停電十一、自然災(zāi)害12.2賓館綜合性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防火災(zāi)是賓館的常發(fā)性事故災(zāi)害，它給賓館帶來(lái)的災(zāi)害幾乎是毀滅性的。(一)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：(二)風(fēng)險(xiǎn)因素：熱起火。生火災(zāi)。(三)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：2)開展防火宣傳教育；3)制定各種防火安全制度，督促各部門貫徹落實(shí)防火安全措施，負(fù)責(zé)調(diào)查了解違反消防規(guī)定的原因，并提出解決處理的意見，向總經(jīng)理報(bào)告；4)制定重點(diǎn)部位的滅火作戰(zhàn)方案，并組織演練；5)監(jiān)督賓館施工人員施工期間的消防安全。2、消防值班中心要落實(shí)防火安全工作：1)將每天賓館消防情況記錄下來(lái)，定期呈送上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)查看；2)聯(lián)合消防隊(duì)、安監(jiān)部定期或不定期地檢查酒店各部門的防火安全情況以及各種消防設(shè)備、滅火器材，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)督促有關(guān)部門進(jìn)行整改。3、本單位和外單位因施工動(dòng)火的工程，必須到消防隊(duì)辦理動(dòng)火證。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，要有專四要、一清”。動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)，防止因留下火種而引起著火。4、主樓內(nèi)部不準(zhǔn)存放易燃易爆、有毒和腐蝕物品，禁止在大樓內(nèi)及房間陽(yáng)臺(tái)燃放煙花、炮竹。5、客房?jī)?nèi)不準(zhǔn)使用明火電爐、煤氣、柴油爐以及大功率的電器設(shè)備。不準(zhǔn)將衣物放在臺(tái)燈罩上烘干，不準(zhǔn)在房間內(nèi)焚燒東6、配電房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆放物品。7、嚴(yán)禁將洗滌劑放在垃圾、衣物滑道口周圍。8、各走道樓梯出口等部位要經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好。9、裝有復(fù)印機(jī)、電傳機(jī)的部位禁止吸煙、使用明火。用1)庫(kù)內(nèi)的物品要分類儲(chǔ)放，庫(kù)內(nèi)留出主通道1—1.5米。貨物與墻、燈、屋頂之間保持50厘米距離。2)庫(kù)內(nèi)的照明燈限60瓦以下白熾燈，不準(zhǔn)用可燃物做燈和名稱。4)物品入庫(kù)時(shí)要防止帶火種，潮濕的物品不準(zhǔn)入庫(kù)，物品1)用酒精爐時(shí)不要往正在燃燒的酒精爐添加酒精。備用的2)使用液化氣點(diǎn)心車時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，后開氣，點(diǎn)火后才能推入餐廳。3)各廚房廚師開爐前先開風(fēng)門，然后點(diǎn)火種，下班后要關(guān)牢氣閥，熄滅火種。4)每季度或半年清洗一次廚房抽油煙機(jī)及管罩。廚工清起火災(zāi)。5)熱油開炸時(shí)，注意控制油溫，防止油鍋著火。6)使用煤氣爐、煤氣管線勿靠近電氣線路或電源插座裝7)使用煤氣鋼瓶不可橫放，管線及開關(guān)不可有漏氣現(xiàn)象；火災(zāi)或中毒等事故。8)下班前必須嚴(yán)格檢查各個(gè)用火點(diǎn)，保證油、氣、電、水、火各個(gè)部位關(guān)閉，栓好門窗通道后方可下班。二、食物中毒(一)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：餐廳、廚房等。(二)風(fēng)險(xiǎn)因素：食物所含農(nóng)藥超標(biāo)、食物過(guò)期、受污染。(三)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：1、采購(gòu)部要嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)采購(gòu)的食品要定期抽檢，發(fā)現(xiàn)有不合格的食品，要立即終止與供貨商簽訂的合同。2、食品倉(cāng)庫(kù)工作人員要分類放置食品，做好防鼠、防蟲、防腐工作，對(duì)過(guò)期的食品要及時(shí)清理。3、賓館主管人員要加強(qiáng)對(duì)食品的監(jiān)督管理，防止食品受污這里主要指的是環(huán)境惡劣、煤氣中毒、器械、碰撞、突發(fā)性疾病、觸電、溺水等所導(dǎo)致的人身傷亡。(一)環(huán)境惡劣：環(huán)境惡劣主要指的是噪音大、環(huán)境潮濕、衛(wèi)生條件差等。(1)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：保齡球館機(jī)房、卡拉OK、廚房等。(2)風(fēng)險(xiǎn)因素：1、工作現(xiàn)場(chǎng)噪音大，導(dǎo)致工人出現(xiàn)耳聰、耳聾等病癥。2、地面潮濕光滑，容易摔倒致傷。3、工作場(chǎng)所衛(wèi)生條件差，容易滋生蚊蟲，引發(fā)傳染病。(三)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：1、保齡球館機(jī)房值班人員要戴耳塞等防護(hù)用具。2、要常保持地面干燥清潔，對(duì)于難以保持地面干燥的地方，如廚房，可在地面鋪上防滑膠墊。3、對(duì)衛(wèi)生死角要勤清理。(二)器械致傷器械致傷主要有機(jī)器絞傷、刀傷、玻璃刺傷等。(2)風(fēng)險(xiǎn)因素：1、機(jī)械設(shè)備得不到及時(shí)的檢修維護(hù)，導(dǎo)致零件松散脫落傷2、機(jī)械設(shè)備操作不當(dāng)。3、工作人員粗心大意。(3)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：1、定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢修維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)處理。2、加強(qiáng)員工的技能培訓(xùn)和安全意識(shí)教育。3、廚工在砌凍肉時(shí)，要先對(duì)凍肉進(jìn)行徹底地解凍，防止凍傷手或手受凍后不靈活易被刀砌傷。4、廚房?jī)?nèi)的刀具要擺放整齊。5、破舊、破裂的餐具要及時(shí)更換。(三)煤氣中毒(2)風(fēng)險(xiǎn)因素：1、煤氣烹飪?cè)O(shè)備維護(hù)不當(dāng)，導(dǎo)致設(shè)備漏氣；2、煤氣烹飪?cè)O(shè)備閥門沒(méi)關(guān)緊。(3)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：1、定期對(duì)煤氣設(shè)備進(jìn)行檢修維護(hù)，作業(yè)完畢，要關(guān)緊閥門，防止煤氣泄露。2、保持室內(nèi)通風(fēng)。(四)碰撞(1)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：賓館內(nèi)、卡拉OK、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、過(guò)道等。(3)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：1、加強(qiáng)照明。2、透明的玻璃門、窗要貼上彩帶，防止人誤撞。3、卡拉OK、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)值班人員發(fā)現(xiàn)客人因運(yùn)動(dòng)(如跳舞、打籃球等)發(fā)生碰撞而爭(zhēng)吵起來(lái)時(shí)，要及時(shí)上前勸阻，勸阻無(wú)效時(shí)要及時(shí)通知保安人員或主管領(lǐng)導(dǎo)。4、在容易發(fā)生碰撞的地方，如急轉(zhuǎn)彎、矮小的通道處懸掛(五)觸電(3)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：1、做好線路、電氣設(shè)備的檢修維護(hù)，防止漏電。2、工作人員濕手不能觸碰電氣開關(guān)。3、對(duì)容易引起人誤碰電氣設(shè)備的地方要設(shè)置圍欄和懸掛安全標(biāo)志牌4、電房、機(jī)房鑰匙應(yīng)由專人保管，防止閑人進(jìn)入觸碰帶電(六)溺水(2)風(fēng)險(xiǎn)因素：1、游泳者因不適水性或抽筋，導(dǎo)致溺水傷亡。2、小孩子在水池邊玩耍，不小心掉進(jìn)水池。1、加強(qiáng)游泳池管理人員的技能培訓(xùn)和安全意識(shí)教育，要求游泳池管理人員加強(qiáng)值班力度，加強(qiáng)對(duì)游泳池的管理。要?jiǎng)衿潆x開。(七)突發(fā)性疾病發(fā)作(1)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：賓館內(nèi)1、服務(wù)員要留意觀察客人的言行表情，發(fā)現(xiàn)有自帶藥品的3、值班人員要加強(qiáng)對(duì)客房的巡查，對(duì)住有年老病殘、已知詢問(wèn)客人情況。爆炸是物質(zhì)在瞬間急劇氧化或分解反應(yīng)產(chǎn)生大量的熱和氣體，并以巨大壓力急劇向四周擴(kuò)散和沖擊而發(fā)生巨大聲響的現(xiàn)象。從爆炸事件的性質(zhì)上大致可分為三類：1、爆炸案件。凡是利用爆炸方式進(jìn)行或蓄意傷害他人的事件，都屬于爆炸案件。2、爆炸自殺事件。由于某種原因，利用爆炸方式把自己炸傷或炸死，對(duì)國(guó)家財(cái)產(chǎn)或公共安全沒(méi)有造成一定危害或危害不大的，屬于爆炸自殺。3、爆炸事故，爆炸事故是指違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，違反安全操作規(guī)程或尚不清楚的原因引起的爆炸，亦即通常所說(shuō)的治安災(zāi)害事故中的一種。常見的是由于人的故意破壞行為而造成的爆炸(2)風(fēng)險(xiǎn)因素：1.人為蓄意；2.攜帶、私藏爆炸性物品；3.電氣設(shè)備維護(hù)或操作不當(dāng)發(fā)生爆炸。(3)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：1、保安人員和賓館服務(wù)人員要注意觀察客人的行為，發(fā)現(xiàn)有客人行為詭秘，且?guī)в锌梢晌锲返?，要想辦法跟蹤觀察，必要時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告情況。2、客人公共活動(dòng)場(chǎng)所要設(shè)專人服務(wù)，在服務(wù)時(shí)要注意犯罪分子利用廁所裝置爆炸物品或有意遺留爆炸物品?？ɡ璒K等公共場(chǎng)所要設(shè)立寄包室，可防止破壞分子用包將爆炸物帶入活動(dòng)場(chǎng)所，又可提供寄包服務(wù)，方便客人娛樂(lè)。3、加強(qiáng)賓館要害部位的安全。如油庫(kù)、機(jī)房、煤氣、水電設(shè)施等部位，要防止無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，工作人員堅(jiān)守崗位或用電視4、經(jīng)常開展安全防范工作的檢查督促，發(fā)現(xiàn)隱患、漏洞，及時(shí)采取措施補(bǔ)漏洞、除隱患。5、經(jīng)常組織保衛(wèi)人員和有關(guān)員工開展防爆業(yè)務(wù)培訓(xùn)，逐步使員工了解爆炸物品的一般常識(shí)和性能，初步掌握爆炸物一般識(shí)別方法，提高員工預(yù)防爆炸的工作素質(zhì)和識(shí)別爆炸犯罪的能6、禁止客人攜帶易燃易爆物品入酒店，發(fā)現(xiàn)有客人攜帶易燃易爆物品，門衛(wèi)要對(duì)其勸阻。7、酒店內(nèi)禁止存放易燃易爆物品。(1)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：客房、公共娛樂(lè)場(chǎng)所等地方。(2)風(fēng)險(xiǎn)因素：服務(wù)員安全防范意識(shí)淡薄。(3)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：1、加強(qiáng)客房的防盜工作：1)、服務(wù)員發(fā)現(xiàn)客人將鑰匙丟失時(shí)要立即報(bào)告保安部或主管領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)通知工程部人員更換門鎖或采取處理措施。2)、工程部人員進(jìn)客房維修時(shí)，要通知客房服務(wù)員，同時(shí)要做好備忘錄；3)、離店客人疏忽把客房鑰匙帶走，要立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)。4)、客房服務(wù)員用餐、下班、離店時(shí)，要將自己工作區(qū)域的客房鑰匙交回樓層領(lǐng)班或主管、總臺(tái)管理。5)、嚴(yán)格明確與控制“萬(wàn)能鑰匙”的使用范圍與登記手續(xù)，保證客人的財(cái)產(chǎn)安全。6)、處理客人投訴及其丟失物品或錢財(cái)事件時(shí)要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。任何服務(wù)員或管理員不得進(jìn)入客人丟失物品房間或隨意移動(dòng)物品、設(shè)備等；7)、整理房間時(shí)，若發(fā)現(xiàn)客人遺留物品要上交房務(wù)中心，并報(bào)告上級(jí)主管；8)、客房服務(wù)員在樓層遇到客人沒(méi)有帶鑰匙，或?qū)⒖头胯€9)、嚴(yán)格執(zhí)行清潔房間表格登記制度。服務(wù)員打掃房間時(shí)10)、樓面、總臺(tái)、值班服務(wù)員要堅(jiān)守崗位，掌握客人出入情況，熟悉客人特征，國(guó)籍、姓名、性別等情況，非住店客人不得無(wú)故進(jìn)入該樓層。同時(shí)服務(wù)員對(duì)住店情況要保密不向外泄露，以防盜竊者了解客人情況后進(jìn)行作案，發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報(bào)案。2、加強(qiáng)倉(cāng)庫(kù)的防盜工作：1)、賓館倉(cāng)庫(kù)除倉(cāng)管人員和因業(yè)務(wù)、工作需要的有關(guān)人員外，任何人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)。2)、因工作需要需進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)人員，在進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)時(shí)，必須先4)、倉(cāng)庫(kù)不準(zhǔn)代私人保管物品，也不得擅自答應(yīng)未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)5)、任何人員，除驗(yàn)收時(shí)所需外，不準(zhǔn)試用試看倉(cāng)庫(kù)商品物資。3、完善來(lái)訪登記制度，來(lái)訪者到客房會(huì)見客人須經(jīng)過(guò)服務(wù)得代為領(lǐng)取。4、工作人員發(fā)現(xiàn)賓館內(nèi)有可疑人員要立即報(bào)告保安部或主管領(lǐng)導(dǎo)。5、密切注意被賓館開除的員工再回原位的工作區(qū)域或樓6、加強(qiáng)人員值班，巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或隱患，立即上報(bào)并采取措施；7、可在娛樂(lè)公共場(chǎng)所設(shè)置物品存放處，客人進(jìn)入可把貴重物品寄放在存放處。9、加強(qiáng)賓館員工的道德品質(zhì)教育和安全意識(shí)教育。11、服務(wù)員進(jìn)行嚴(yán)格的挑選。酒店招聘員工時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，防止一些不良分子混入賓館員工隊(duì)伍，對(duì)所有招聘的員工要經(jīng)常性地進(jìn)行培訓(xùn)教育，提高他們的素質(zhì)，培養(yǎng)他們的遵紀(jì)守法的自覺12、服務(wù)員要提醒客人注意安全，而且必須明示，要在顯眼位置張貼警示牌，必要時(shí)還要告知客人。六、黃、賭、毒指在賓館娛樂(lè)場(chǎng)所發(fā)生的“嫖娼、賭博、吸毒”等嚴(yán)重?fù)p害人們身心健康的不法活動(dòng)。(2)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：1、加強(qiáng)員工的崗位培訓(xùn)，提高識(shí)別犯罪分子的能力，如要求他們能通過(guò)觀察顏色，識(shí)別職業(yè)女性、吸毒人員等。2、任何員工在賓館范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)形跡可疑的人員或非住客在必要時(shí)要通知所有的工作人員留意觀察，并報(bào)告保安人員和主管七、交通事故(3)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：1、維護(hù)好大門口的交通秩序，引導(dǎo)車輛的行駛和行人的過(guò)2、