《房地產(chǎn)估價原理與方法》考試（重點(diǎn)）題庫300題（含答案解析）

《房地產(chǎn)估價原理與方法》考試(重點(diǎn))題庫300題(含答案解析)1.【2012真題】某宗土地的臨街深度為100ft,臨街寬度為60ft,市場價值為1500萬元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為()萬元。解析：本題考查的是編制價格修正率表。哈柏法則(Harperrule):是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的臨街深度%臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價值占整塊土地價值的936%=60%,1500×60%=900(萬元)。A、當(dāng)交易情況正常時，成交價格接近市場價格D、當(dāng)房地產(chǎn)價格有泡沫的情況下，比較價值大大低于收益價值和成本價值在建設(shè)總量中的比重，則會導(dǎo)致商品住房的價格()。4.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的()。5.用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲=1480+80i,乙類房地產(chǎn)價格變化趨勢為V乙=1500+60i,則該兩類房地產(chǎn)的價格增長趨勢相比()。6.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的55%,通過可比實例計算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為5%和7%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是()。7.按直接比較判定某可比實例價格的調(diào)整系數(shù)為0.98,則其依據(jù)是()。的影響幅度為2%的影響幅度為2%的影響幅度為2.04%的影響幅度為2.04%解析：考點(diǎn)：計算單個可比實例的比較價值?？杀葘嵗齼r格的調(diào)整系數(shù)為0.98,即估價對象價格=可比實例價格×0.98,估價對象價格指數(shù)/可比實例價格指數(shù)=0.98,一般將估價對象價格指數(shù)設(shè)為100,設(shè)可比實例價格指數(shù)為X,則100/X=0.98,X=102.04,表示可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%。8.下列有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益因素的描述，錯誤的是()。9.()是指對物品的有支付能力支持的需要。A、購買力10.下列各項中，一般不適用收益法估價的是()。準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。收益法一般不適用于行11.根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》,三級資質(zhì)可以從事()的房地產(chǎn)估價業(yè)產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公12.某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為100萬元/年，同期的市場凈租金為115萬元/年，報酬率為10%,該承租人權(quán)益價值為()萬元。解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。承租人權(quán)益價值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%)3]=37.30(萬元)。13.按照我國法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為()年。A、70解析：考點(diǎn)：壽命長久。居住用地為70年。14.關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是()。起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價格低時，對該15.某商品住宅項目的土地成本、建設(shè)成本、管理銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%,則成本利潤率為()。解析：本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤=(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤率=(600+900+50+60)×20%=322萬元。成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)=3216.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%,年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%,風(fēng)險報酬率為安全利率的60%,則該商場在2005年10月的價值最接近于()萬元。解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的()。18.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是()。費(fèi)用19.關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是()。C、所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值一般選取3至5個可比實例即可，但不得少于3個。效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險補(bǔ)償率為安全利率的40%,該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。23.關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)果的說法，錯誤的是()。24.根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,房地產(chǎn)估價評估機(jī)構(gòu)出具虛假或價機(jī)構(gòu)并處()的罰款。A、1萬元以上3萬元以下B、3萬元以上5萬元以下C、5萬元以上10萬元以下D、5萬元以上20萬元以下萬元以上20萬元以下的罰款。25.下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是()。B、了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值26.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。27.區(qū)位是房地產(chǎn)重要的組成部分，本質(zhì)上是由于房地產(chǎn)具有()性28.通常情況下，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為抵押貸款前所提供的服務(wù)不包括()。A、抵押價值評估評估，還可提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數(shù))測算等服務(wù)。選項D屬于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在抵押貸款后所提供的服務(wù)。風(fēng)險報酬率為3%,該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%,該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險的指標(biāo)是0.5,該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。30.某房地產(chǎn)在2017年7月的價格為20000元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2017年11月的價格。已知該類房地產(chǎn)2017年5月至12月的價格指數(shù)分別為：99.4,94.8,96.6,101.1,109.3,104.7、103.3和102.1(均以上個月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2017年11月的價格為()元/m2。期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×價值時點(diǎn)的環(huán)比價格指數(shù)=可比實例在價值時點(diǎn)的價格=20000×(101.1/100)×(109.3/100)×(104.7/100)×(103.3/100)=23902.77(元/m2)。31.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年?！?00×[1-(1-2.5%)/N×10],得N=39年。(1)年折舊=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折舊額=100000-75000=25000;(3)年折舊=2500;32.估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為150現(xiàn)為空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為()。A、建筑面積1500m2,一年前出售，售價為2000元/m2,位于同一工業(yè)區(qū)B、建筑面積10000m2,近期租出，年租200萬，位于同一工業(yè)區(qū)C、建筑面積500m2,近期租出，年租10萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D、建筑面積2000m2,近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)解析：考點(diǎn)：選取可比實例的要求。主要從以下四個方面考慮：(1)可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)，根據(jù)0.5≤可比實例/估價對象規(guī)?！?,可得出750≤估價對象規(guī)模≤3000,排除選項BC;(2)可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的，排除選項A;(3)可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點(diǎn)，排除選項A;(4)可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。C、人口凈增長素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。34.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為()。-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。35.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()。36.從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是()。筑設(shè)施，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項ABC均為構(gòu)筑物，選項D為建筑物。37.下列選項中，不屬于影響房地產(chǎn)價格的心理因素的是()。購買或出售時的心態(tài)；(2)個人的欣賞趣味或偏好；(3)時尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；(4)接近名家住宅的心理；(5)講究風(fēng)水或吉祥號碼。38.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%,該房地產(chǎn)的收益價值為()萬元。剩余收益期為40年，年凈收益為15萬元，報酬率為7.5%,則：房地產(chǎn)價值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)439.下列有關(guān)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，表述錯誤的是()。這一估價假設(shè)屬于()。B、背離事實假設(shè)D、依據(jù)不足假設(shè)損，屬于()。42.下列估價業(yè)務(wù)中，估價機(jī)構(gòu)可以承接的是()。D、估價機(jī)構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價43.資產(chǎn)購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額稱為()。D、公允價值44.某成片荒地面積1km2,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65解析：本題考查的是計息方式及利率。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億，投資利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23(萬元),總成本=30000+1061.23=31061.23(萬元),單位成本為310.61元/m2,可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.61/65%=477.86(元/m2)。45.一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2,后街路線價為3800元/m2,如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為()m。解析：考點(diǎn)：臨街土地的價值的計算。前街影響深度=總深度×前街路線價/(前街路線價+后街路線價)=50×5000/(5000+3800)=28.4。46.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2,已知取得土地時樓面地價為1000元/m2,建設(shè)成本和管理費(fèi)用為銷售費(fèi)用為銷售價格的2%,銷售稅費(fèi)為銷售價格的5.5%,開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為()。解析：考點(diǎn)：開發(fā)利潤。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬；投資利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61(萬元),銷售費(fèi)用3000×2%=60(萬元),銷售稅費(fèi)3000×5.5%=165(萬元),銷售利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(萬元),銷售利潤率=33價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進(jìn)行了盡48.在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用()測算。49.有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,則該宗房地產(chǎn)的土地收益為()萬元(收益可視為無限(萬元),設(shè)土地的凈收益為AL,建筑物的凈收益為7-AL,則AL/6%+(7—AL)/8%=100,AL=3(萬元)。50.運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的()。建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以()進(jìn)行估價。52.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是()。53.一個特許加盟經(jīng)營、有特色裝飾裝修、正在運(yùn)營的餐廳，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價對象范圍包括下列()。A、特色裝飾裝修C、特許經(jīng)營權(quán)D、抵押貸款解析：本題考查的是確定估價基本事項。一個特許加盟經(jīng)營、有特色裝飾裝修、正在運(yùn)營的餐廳，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價對象范圍不包括對特色裝飾裝修、廚具等動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)的估價。54.某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但總體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價格，應(yīng)該選用的預(yù)測方法是()。A、平均發(fā)展速度法B、平均增減量法C、數(shù)學(xué)曲線擬合法解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。時高時低，不是平穩(wěn)的數(shù)列，用平均發(fā)展速度和平均增減量法誤差大，總體趨勢上升，因而可以擬合數(shù)學(xué)趨勢線。注意題干中給的提示信息。55.有關(guān)價值類型，下列說法正確的是()。A、同一估價對象的價值并不是唯一的56.在評估投資價值時，折現(xiàn)率是()。一般收益率(即典型的投資者所要求的收益率),而評估投資價值時所采用的應(yīng)是某個特定投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個特定宅在出租時，租金低于市場租金，此情況屬于()。A、功能缺乏折舊D、外部折舊58.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔(dān)保。若甲實現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20～80萬元余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。59.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%,價格為4000元/m2。若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%,則其價格最接近于()元/m2。解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。這種房地先算年收益，解得a=326.97。再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾?0.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》,下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)估價的需要，表述正確的是()。D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價；61.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是()。選項B,累計深度價格修正率是遞增的；選項C,平均深度價格修正率也是遞減的；選項D,加權(quán)深度價格修正率，沒有這個概念。62.房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場的根本原因是房地產(chǎn)的()特性。或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，原料地(房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地)、生產(chǎn)地和消費(fèi)地63.當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會(),房地產(chǎn)價格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會(),房地產(chǎn)價格也就會下落。區(qū)(如某個城鎮(zhèn))的人口數(shù)量增加時，對其房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人，其中()是估價主體。65.某建筑物的建筑面積為500m2,重置價格為3600元/m2,經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為600元/m2,平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為()萬元。A、75.6解析：考點(diǎn)：分解法。門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2(萬元);裝飾裝修的折舊額=600×500×3/5=18(萬元);設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40(萬元);長壽命項目的折舊額=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(萬元);該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6(萬元)。66.一個估價項目中的估價目的，取決于()。67.下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是()。68.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產(chǎn)估價誤差范圍是(),有時誤解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。法官使用的誤差范圍是±10%,有時誤69.下列關(guān)于利率對房地產(chǎn)價格的影響的說法中，正確的是()。D、從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)凈收益現(xiàn)值之和的角度看上升解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。選項A、B錯誤，利率升降對房地產(chǎn)價格的影響70.在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是()。71.房地產(chǎn)抵押估價中，估價對象范圍包括下列()。72.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分解不包括()。73.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。74.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，不正確的是()。實質(zhì)上是權(quán)益的價格；(3)同時有買賣價格和租賃價格；(4)易受交易者的個別情況影響；(5)形成的時間通常較長；(6)包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。選項D,75.下列估價業(yè)務(wù)中，屬于估價機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)的是()。解析：本題考查的是受理估價委托。選項D屬于不應(yīng)承接的估價業(yè)務(wù)。76.報酬率的表達(dá)式為()。A、投資回報/所投入的資本B、投資回收/所投入的資本C、(投資回報+投資回收)/所投入的資本D、(投資回收一投資回報)/所投入的資本77.【2012年真題】關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是()。78.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為70%,則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬元。的價值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=(600-50)×0.7=385(萬元)。79.估價報告的審核結(jié)論，不可以是()。A、可以出具解析：考點(diǎn)：審核估價報告。審核結(jié)論可為下列之一：(1)可以出具；(2)修改后出具；(3)應(yīng)重新撰寫；(4)應(yīng)重新估價。80.在房地產(chǎn)市場中，有保護(hù)價值的建筑物適用于()。81.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1,至價值時點(diǎn)按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%,人民幣兌美元的匯率為6.3:1,對該可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣()萬元。解析：考點(diǎn)：統(tǒng)一計價單位。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100×6.5×(1+5%)=682.5(萬元人民幣)。未做市場狀況調(diào)整時，采取可比實例成交日的匯率，82.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是()。價格下降。選項D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格上升。83.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的()特性決定的。開發(fā)、利用或消費(fèi)，并受制于其所在的空間環(huán)發(fā)展?fàn)顩r、鄰里關(guān)系等)。注意審題，題干中出現(xiàn)了過去，但是題干中問的是“本質(zhì)上”。所以只有選項D是正確答案。84.成本法中一般不計息的項目是()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。銷售85.明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()。86.估價上的折舊注重的是()。舊”,而是“減價調(diào)整”;會計上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或87.某公司2年前與某房地產(chǎn)所有權(quán)人簽訂了租賃合同。租用其中800m2面積，約定租賃期限為15年，月租金固定不變?yōu)?500元/m2。現(xiàn)在市場上相似的寫字樓月租金為1800元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,則目前承租人權(quán)益價值為()萬元。800-1500)×800×12=288萬；Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77萬元。不得超出其余額部分，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的()。押，但不得超出其余額部分?！?9.某在建辦公樓，建筑面積為25000m2,預(yù)計建設(shè)期為2年，業(yè)主委托估價機(jī)構(gòu)對轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行估價。據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1年。預(yù)計辦公樓建成后全部可用于出租，凈租金收入為每天3元/m2,每年計365天，空置率為5%,資本化率為8%,折現(xiàn)率為10%。則該辦公樓在建成時的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。552.62(萬元)。90.在征收集體土地的土地成本中，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最過被征收前3年平均年產(chǎn)值的()倍。前3年平均年產(chǎn)值的15倍。上采用了()。C、假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法和成本法四種方法D、假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法的方法。92.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%,預(yù)計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價的6%,無風(fēng)險報酬率為6%,風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為()萬元。解析：本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率=6%+6%×25%=7.5%。93.下列情形中不會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是()。A、消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升B、消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價格上升D、消費(fèi)者的收入增加解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價格水平、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)物品的價格水平、消費(fèi)者對未來的預(yù)期。選項C錯誤，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格較低時，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時，當(dāng)消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補(bǔ)品的價格較低時，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加；反之，對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。94.在英國，基于租賃收入求取凈收益的收益法，稱之為()。A、投資法B、收入法C、利潤法D、利息法字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有()見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。96.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設(shè)期為5年，自價值時點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2,年凈收益為350萬元，若報酬率為7%,折現(xiàn)率為10%,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于價值時點(diǎn)的價值為()萬元。[1-1/(1+7%)45]/(1+10%)2.5=3752.33(萬元)。97.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是()。98.某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為()元/m2。解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。容積率=總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積=6000/3=2000(m2);土地單價=1800000/2000=900(元/m2)。一般是評估()。100.下列不屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的是()。101.某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價的6%,銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為()萬元。解析：本題考查的是房地產(chǎn)價值與開發(fā)利潤關(guān)系公式。8000+6000+800+600102.某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為()萬元。解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72(萬元);運(yùn)營費(fèi)用=72×25%=18(萬元);凈收益=72-18=54(萬元);(萬元)。103.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為()萬元。采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為()萬元。塊地÷(前街路線價+后街路線價)=175×320÷(320+240)=100(英尺)。后街影響深度=總深度×后街路線價÷(前街路線價+后街路線價)=175×240÷(320+240)=75(英尺)((或：總深度-前街影響深度=175-100)?？們r0%×30×100+240×120%×30×75=160.8(萬元)。C、現(xiàn)在首付30%,余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D、現(xiàn)在首付50%,余款在未來10年內(nèi)分年等額支付B,一年后支付1/1.06=0.943;選項C,現(xiàn)在首付30%,以后3年內(nèi)等額支付=0.3+0.7/3×(P/A,6%,3)=0.923702788;選項D,現(xiàn)在首付50%,10年內(nèi)等額支付=0.5+0.5/10×(P/A,6%,10)=0.868004352。105.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平方米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，報酬率為6%,則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為()萬元。A、98.8解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。年租金優(yōu)惠(3.5-3)×365×500=91250(元);還有18年租期，報酬率為6%;承租人權(quán)益價值==98.8(萬通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。解析：考點(diǎn)：凈收益每年不變的公式。(1)先根據(jù)未來3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13],A=24.21(萬元);(2)再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(萬元)。108.比較法的理論依據(jù)是()。其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的幅度較大，這類因素可稱為()。110.下列關(guān)于價值、使用價值和交換價值的表述中，正確的是()A、廣義的價值分為使用價值和交換價值，狹義的價值僅指使用價值D、人們在經(jīng)濟(jì)活動中通常簡稱的價值，一般指的是使用價值111.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%,貸款年利率為7%,報酬率為10%,在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為()萬元?？睿?50000×4%/[(1+4%)10-1]=12493.64(元);考慮重置提撥款的年凈收益=250000-12493.64=237506.36(元);考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價值V=237506.36/10%×[1-1/(1+10%)10]+2600000/(1+10%)10=2461786.32(元)=246.18(萬元)。但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了()。解析：本題考查的是成本法概述。成本法估價時注意“逼近3個問題：(1)應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本；(2)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整；(3)應(yīng)在客觀成本的113.根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》,三級資質(zhì)可以從事()的房地產(chǎn)估價業(yè)在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)?！?14.下列關(guān)于起價、標(biāo)價、成交價和均價的表述中，錯誤的是()。115.下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格下降的是()。解析：本題考查的是制度政策因素。選項A,降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導(dǎo)致價格下降；選項BCD均會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。本通常()重建成本。D、高于或等于解析：考點(diǎn)：建筑物重新購建成本的求取方式。重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。重置成本通常低于重建成本。117.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得待開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價，評估的一般是()。A、投資價值B、現(xiàn)狀價值C、謹(jǐn)慎價值D、殘余價值一般是評估投資價值。118.新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，()是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。解析：本題考查的是成本法的基本公式。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有119.【2012真題】關(guān)于明確估價基本事項的說法，錯誤的()。120.下列有關(guān)均衡價格的表述中，錯誤的是()。B、均衡價格是市場需求曲線與市場供給曲線相交時的C、市場價格偏離均衡價格時，證明需求量與供給量相等121.直線趨勢法y=a+bx中的常數(shù)a、b,是由()決定的。b,是由房地產(chǎn)的歷史價格資料決定的。建筑面積為23m2,按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/m2,則該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。積=145+23=168(m2),建筑面積下的單價=7500×145/168=6473(元/m2)。123.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并是()萬元。解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：70+70/(70+50)×(150-70-50)=87.5(萬元)。124.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔(dān)保。若甲實現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20～80萬元保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20(萬125.某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增減量()元/m2。解析：考點(diǎn)：平均增減量法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433,則其平均增量為(300+378+534+433)/4=411.25;2009年預(yù)測價格=6000+4127.當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，該種房地產(chǎn)的需求會()。128.某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/m2,該類房地產(chǎn)從13年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月為100),該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…數(shù)=可比實例在價值時點(diǎn)時的價格=6500×(100.04/100)×(99.86/100)×(98.28/100)×(96.45/100)×(92.17/100)×(90.08/100)=5110.51(元129.2006年10月13日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會加入了(),解析：考點(diǎn)：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展。2006年10月13日，中國房地產(chǎn)估價師130.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2,按建筑面積計算的價格為3295元/m2,該套住宅按套內(nèi)建筑面積計算的價格為()元/m2。解析：考點(diǎn)：統(tǒng)一計價單位。住宅總價=(145+9)×3295=507430;按套內(nèi)建筑面積計算的單價=507430/145=3499.517241≈3500元/m2。131.下列選項中，不屬于房地產(chǎn)供給量決定因素的是()了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價格水平；(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。選項D,消費(fèi)者偏好影響房地產(chǎn)需求量，不影響房地產(chǎn)供給132.某宗房地產(chǎn)，當(dāng)綠地率較低時，提高綠地率對房地產(chǎn)價格影響較大；而當(dāng)綠地率已較高時，再提高綠地率對房地產(chǎn)價格影響較小。此種情形體現(xiàn)出()。A、不同的影響因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B、不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C、同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能不同D、同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響不同解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素概述。同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響可能不同。人們在消費(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)例如，當(dāng)綠地率較低時，提高綠地率對房地產(chǎn)價格的影響較大；而當(dāng)綠地率已較高時，再提高綠地率對房地產(chǎn)價格的影響就較小。133.在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A、-100解析：考點(diǎn)：計算最終的比較價值。加權(quán)平均值為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/m2)。中位數(shù)為：6700。差值為：6650-6700=-50(元/m銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%,則成本利潤率為()。地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤率=(600+900+50+60)×20%=322(萬元)。金城武，成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.135.比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說是以()為136.某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/m2,平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/m2;如果對該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元；該住宅樓正確的是()。B、修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元C、該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元D、在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬元解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰＿x項A,經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，主要程費(fèi)150萬；租金損失100×1500×6=90(萬元);搬遷費(fèi)1300×2×100=26(萬元);合計266萬元；修復(fù)后的價值增值：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250(萬元),得不償失，所以不具備經(jīng)濟(jì)上的可修復(fù)性。選項B,修復(fù)帶來的價值增值額為250萬元。選項C,不修復(fù)的時候的價值減損額為(5000-4500)×10000=500(萬元)。選項D,不修復(fù)的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬/100=5(萬元)。137.邊際消費(fèi)傾向，指的是()。138.在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是()。139.估價機(jī)構(gòu)在受理估價委托時，應(yīng)要求委托人出具()。140.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是()。D、在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項A,只要可以預(yù)測開發(fā)完成后的收益(如出租或自營用途的房地產(chǎn)),就可以用收益法求取開發(fā)完成后的價值；選項B,動態(tài)分析法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；選項C,141.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按()進(jìn)行估價。A、超市用途142.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價格為800元/m2,建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,按直線法折舊計算該建筑物的現(xiàn)值是()元。143.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價格最接近()萬元。5-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(萬元),選項中最接近的值為選項A。144.某類房地產(chǎn)2006～2010年的價格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度，地產(chǎn)2011年的價格為()元/m2。某類房地產(chǎn)2006～2010年的價格年份房地產(chǎn)價格(元/m2)2011年的價格=3800×1.240555=11165元/m2。145.關(guān)于確定價值時點(diǎn)與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是()。D、確定價值時點(diǎn)與得出評估價值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以146.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)居民收入、物價、利率和匯率等。選項B,房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。147.房地產(chǎn)的有租約限制價值等于()。權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點(diǎn)應(yīng)為()。B、原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付之日D、委托估價之日解析：本題考查的是價值時點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，價值時點(diǎn)應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點(diǎn)一致，房屋征收估價的價值時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。149.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是()。A、2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》B、2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認(rèn)的執(zhí)業(yè)資格解析：考點(diǎn)：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展。選項C,沒有這項規(guī)定，本題可以使用排除法進(jìn)行選擇。150.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價為2000元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅，則王某的土地成本為()萬元。解析：考點(diǎn)：土地成本。土地成本為：2000×3×10000×(1+3%)=6180(萬1.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有()。2.下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用比較法估價的有()。房地產(chǎn)開發(fā)用地。選項C,基本不用于出售交易，所以難以取得可比實例；選項E,在建工程的施工進(jìn)度存在很大差別，所以可比實例也很難獲得。注意：如果3.下列選項中，屬于選取可比實例的質(zhì)量要求的有()。E、可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同解析：本題考查的是選取可比實例。選取可比實例的質(zhì)量要求包括：(1)可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的；(2)可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似；(3)可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點(diǎn)；(4)可比實例的成交價格應(yīng)盡應(yīng)滿足下列要求：(1)與估價對象的區(qū)位相近；(2)與估價對象的用途相同；(3)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同；(4)與估價對象的檔次相當(dāng)；(5)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)；(6)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。4.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)()時，便為最高最佳使用。A、與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B、達(dá)到規(guī)模遞增C、內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D、外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E、外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最5.房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是()。A、說明估價報告的合法性、真實性B、說明估價的獨(dú)立、客觀、公正性C、規(guī)避估價風(fēng)險D、保護(hù)估價報告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求解析：本題考查的是撰寫估價報告。合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價風(fēng)險，保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價報告使用人在使用估價報告時注意，保護(hù)估價報告使用人。6.下列選項中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；(2)總價調(diào)整、單價調(diào)整；(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整；(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。7.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，正確的有()。8.路線價法特別適用于()估價。B、房地產(chǎn)稅收C、市地重劃D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓E、需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進(jìn)行估價的情形解析：考點(diǎn)：路線價法概述。路線價法被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對科學(xué)準(zhǔn)確、客觀公平地評估出許多宗土地價值的方法，即是一種批量估價方法，特別適用于市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)稅收或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進(jìn)行估價的情形。9.下列各項中，屬于其他相關(guān)定著物的有()解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外，如建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地里的樹木、花草.埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，安裝在房屋內(nèi)的水戲臺等，不屬于其他相關(guān)定著物。10.利用路線價求取臨街土地價值時，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有()。A、臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格B、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例C、該路線價所對應(yīng)的日期本身就是價值時點(diǎn)D、該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格E、交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進(jìn)行解析：本題考查的是路線價法。在路線價法中，利用路線價求取臨街土地價值或價格時不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”的原因是：求得的路線價—一若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格；求得的路線價所對應(yīng)的日期，已與要求取的街道土地價值或價格所對應(yīng)的日起一致，都是價值時點(diǎn)的。11.下列有關(guān)房地產(chǎn)金融制度政策，描述正確的有()。A、采用由緊到松的貨幣政策，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降B、增加土地儲備融資，會增加未來土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期增加商品房供給，房價下降C、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，減少商品房供給，會導(dǎo)致房價上漲D、提高最低首付款比例，會提高購房門檻.減少住房需求，房價下降E、提高購房者房貸利率，會降低支付能力，提高購房門檻，房價上升解析：本題考查的是制度政策因素。選項A錯誤，放松貨幣政策，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；反之，收縮貨幣政策，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降；選項E錯誤，提高購房最低首付款比例、上調(diào)個人購房貸款利率、縮短最長貸款期限，會提高購房門檻、增加購房支出，從而會減少住房需求，進(jìn)而會使住房價格下降；反之，會使住房價格上漲12.對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯誤的有()。A、標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B、熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C、小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D、廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E、郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項A錯誤，標(biāo)準(zhǔn)廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現(xiàn)力強(qiáng)，這也是為什么我們現(xiàn)在推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房的原因；選項B錯誤，熟地已經(jīng)具備了基礎(chǔ)設(shè)施，拿來即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；選項C錯誤，小商鋪總價低，比大商鋪容易變現(xiàn)；選項D正確，廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因為缺乏商品住宅小區(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的；選項E正確，郊區(qū)因為區(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。這種題目，可以結(jié)合我們的生活常識，對照理論，進(jìn)行分析。13.某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括()。A、應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本B、應(yīng)采用實際成本，而不是客觀成本E、應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整解析：本題考查的是成本法估價需要具備的條件。成本法估價時需要注意下列3個問題：(1)應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本；(2)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整；(3)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。選項AB中肯定只有1個正確選項。選項E違背了估價師獨(dú)立性的原則。14.房地產(chǎn)價格的特征主要包括()。房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)：(1)與區(qū)位密切相關(guān)；(2)實質(zhì)上是權(quán)益的價格；(3)同時有買賣價格和租賃價格格；(4)易受交易者的個別情況影響；(5)形成的時間通常較長；(6)包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。15.下列選項中，屬于其相關(guān)定著物的有()。16.在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有()。17.經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括()。18.關(guān)于投資價值與市場價值異同點(diǎn)的說法，正確的有()。A、市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主值B、同一估價對象在同一價值時點(diǎn)，市場價值是唯一的，投資價值是因人而異的市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同。特定的投資者所要求的最低報酬率(通常稱為最低期望收益率)。因此，用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值并不相同；選項D,成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的同。不同的是利潤的取值；選項E,投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為(如購買行為)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價值大于該房地產(chǎn)的價格時，說明值得投資(購買);反之，說明不值得投資(購買)。因此，投資價值的評估結(jié)果可能大于也可能等于，甚至可能小于19.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的()。20.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、()等基礎(chǔ)設(shè)施條件以21.應(yīng)用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有()。定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；(2)將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份；(3)確定臨街深度價格遞減率；(4)求取單獨(dú)深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價22.下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有()23.實地查勘的工作內(nèi)容，主要包括()。解析：考點(diǎn)：實地查勘估價對象。實地查勘的工作內(nèi)容包括：(1)觀察及感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣；(2)檢查、核對之前收集的估價對象的坐落、四至、面用途等情況；(3)觀察、調(diào)查估價對象的內(nèi)外部狀況；(4)詢問、調(diào)查估價對象的歷史使用狀況；(5)拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料；(6)補(bǔ)充搜集估價所需要的其他資料。24.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折A、功能落后E、正常使用的磨損解析：考點(diǎn)：建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。選項AB為功能折舊，選項E為物25.【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有A、房屋實際用途B、土地開發(fā)程度C、房屋建筑結(jié)構(gòu)D、房屋出租情況E、房屋維護(hù)狀況及完損程度解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房屋實際用途屬于房地產(chǎn)基本狀況，土地開發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)和房屋維護(hù)狀況及完損程度屬于房地產(chǎn)實物狀況，房屋出租情況屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況。26.下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的有()。27.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的建設(shè)成本包括()。28.下列關(guān)于市場價格、理論價格和評估價值的表述中，正確的有()E、比較價值趨向于理論價格，收益價值趨向于市場異；選項E錯誤，比較價值趨向于市場價格，收益價值趨29.在運(yùn)用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的()。30.房地產(chǎn)的特性包括()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項B,需求是無限的，供給才是有限的；31.下列選項中，屬于土地使用管制的事項有()。E、某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0土地用途；(2)容積率或建筑控制規(guī)模；(3)建筑密度；(4)綠地率；(5)建筑高度；(6)其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。32.按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為()。下列5類：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。33.下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，正確的有()。和殘余價值。選項B,投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為(如購買)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價值大于該估結(jié)果可能大于也可能等于，甚至可能小于市場價值的評估結(jié)果；選項E,殘余34.下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間的關(guān)系說法正確的是()。解析：考點(diǎn)：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊，在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營期35.下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法的表述中，正確的有()。A、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法是一種批量估價方法B、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實際存在的C、房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域D、估價范圍僅指估價的區(qū)域范圍E、主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法。選項B錯誤，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)最好是實際存在的，在沒有合適的實際房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)；選項D錯誤，估價范圍包括估價的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類。36.房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括()。B、區(qū)分所有37.根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，對某類房地產(chǎn)的價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理某類房地產(chǎn)2010年到2015年的價格(單位：元/平方米)年份價額一一A、利用平均增減量法，2012年的趨勢值為8150元/平方米B、利用平均增減量法，2015年的趨勢值為9125元/平方米C、利用平均發(fā)展速度法，2012年的趨勢值為8128元/平方米D、利用平均發(fā)展速度法，2015年的趨勢值為9150元/平方米E、利用平均發(fā)展速度法，2015年的趨勢值為9230元/平方米解析：考點(diǎn)：平均增減量法。平均增減量=(8800-7500)/4=3252012年趨勢值=7500+2×325=81502015年趨勢值=7500+5×325=9125平均發(fā)展速度=(8800/7500)1/4=1.0412012年的趨勢值=7500×1.0412=81282015年的趨勢值=7500×1.0415=9169益，這時應(yīng)遵循的估價原則有()。解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項B,謹(jǐn)慎原則是針對抵押目的估價的特定原39.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三舊的有()。40.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有(),。E、周圍環(huán)境條件惡化解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。“意外破壞的損毀”是造成建筑物物質(zhì)折舊的原因；“市場供給的過量”和“周圍環(huán)境條件惡化”是造成建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的原因。41.估價當(dāng)事人包括()。A、注冊房地產(chǎn)估價師B、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)D、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資格認(rèn)定部門E、房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的備案部門解析：考點(diǎn)：估價當(dāng)事人。估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。42.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有()。A、該類房地產(chǎn)的價格水平B、消費(fèi)者的收入水平C、該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D、該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)供給。選項B,屬于影響房地產(chǎn)需求量的因素。43.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有()。A、上位法優(yōu)先于下位法B、不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法C、特別法優(yōu)先于普通法D、法律文本優(yōu)先于法律解釋E、強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法解析：本題考查的是合法原則。選項B錯誤，“新法優(yōu)于舊法”是在效力相等的法有沖突時適用。對于有法可依但法之間有沖突的，一般應(yīng)遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”(該原則是在效力相等的法有沖突時適用)、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。其中，在法的法律的效力高于行政法規(guī)，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章；地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章；部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。44.下列各項中，不屬于直接資本化法優(yōu)點(diǎn)的有()。A、計算過程較為簡單B、通常只需要測算未來第一年的收益C、指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和D、每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解E、資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關(guān)系不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益；(2)資市場的實際情況；(3)計算過程較簡單。45.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的表述中，正確的是()。C、房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍D、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是46.在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確內(nèi)容有()。47.評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有()。48.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。49.下列方法中，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有()。A、直接比較調(diào)整法B、直觀比較法解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；(2)總價調(diào)整、單價調(diào)整；(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整；(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。50.某餐廳資產(chǎn)分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)。對象范圍一般包括()。營權(quán)價格為0,動產(chǎn)也應(yīng)該單獨(dú)處置。1.一般來說，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。()2.成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式。()此可比實例選取得當(dāng)。()4.服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價檔案應(yīng)保存至估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。()算。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,估價資料的保存期限不少于15年；屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年；估價資料保存已超過15年位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象。()造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。()獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等有關(guān)。()獨(dú)立使用性；(3)可分割轉(zhuǎn)讓性；(4)區(qū)位；(5)開發(fā)程度；(6)價值大小；(7)市場狀況。況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。()10.房地產(chǎn)評估中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。()11.房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r，即為價值時點(diǎn)為過去，估價對象為歷史狀況下形。()全、寧靜、舒適，故應(yīng)盡量遠(yuǎn)離交通線路、交通站點(diǎn)。()13.人口密度高，房價一定會高。()15.某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款成數(shù)為0.6,則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價值應(yīng)為276萬元。()抵押貸款余額為540萬，貸款成數(shù)為0.6,則需要設(shè)置抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值應(yīng)為540/0.6=900萬元。再次抵押價值為100萬元。16.甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6,土地單價為3000元/m2,乙地塊的容積率為1.8,土地單價為3500元/m2。假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)。()解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。甲地塊樓面地價=3000/1.6=1875(元/m2),乙地塊樓面地價=3500/1.8=1944.44(元/m2)。17.某城市路線價標(biāo)準(zhǔn)深度為24m,劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價格修正率分別為50%、30%、20%,則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。()解析：本題考查的是編制價格修正率表。方法(1):平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度=80%×24/16=120%。方法(2):價值比為50%+30%=80%,面積比為16/24=2/3,平均深度價格修正率=80%/18.在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。()開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。()重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。()21.住宅建筑不論其經(jīng)濟(jì)壽命早于，還是晚于土地使用權(quán)期濟(jì)壽命計算折舊。()22.臨街廠房實際用于商業(yè)運(yùn)營，抵押估價時可按商業(yè)用途通過估價假設(shè)來規(guī)避。()23.資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。()24.建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。()25.在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。()26.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，期限確定收益期限。()況，不一定是在成交日期的狀況，估價對象狀況通常是在價值時點(diǎn)的狀況。()28.某宗房地產(chǎn)總建筑面積為6000m2,建筑物的基底面積為500m2,其建筑密度為50%,其容積率為6。()解析：考點(diǎn)：估價假設(shè)。建筑用地面積=500/50%=1000(m2),容積率=總建筑面積/用地面積=6000/1000=6。29.因為房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。()解析：考點(diǎn)：獨(dú)一無二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。30.在城市房屋征收估價中，當(dāng)征收補(bǔ)償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為未來某個時點(diǎn)的狀況，因此價值時點(diǎn)應(yīng)為未來。解析：本題考查的是價值時點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為未來狀31.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值小于房地產(chǎn)的市場價值。()解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當(dāng)在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。狀況下形成的。()33.建設(shè)期的起點(diǎn)和開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同。()34.在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，收人是評估報告使用人和估價利害關(guān)系人。()35.房地產(chǎn)價格是指和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須支付的貨幣。()識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。()38.在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，收人是評估報告使用人和估價利害關(guān)系人。()業(yè)房地產(chǎn)估價。()41.房地產(chǎn)分割后的各個獨(dú)立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值。()42.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與其設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用不能計入本小區(qū)內(nèi)商價格中。()43.運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。()報酬。()酬。46.與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。()47.房地產(chǎn)有不動產(chǎn)、物業(yè)等不同名稱，包括土地、建筑物和其他土地個部分，同時又是實物、權(quán)益和區(qū)位的“三位一體”。()提供交易實例的資料，以避免商業(yè)泄密，回避競爭。()50.資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。()相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。()其進(jìn)行分析，對委托人提供的資料無需核實。()53.在運(yùn)用成本法估價時，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格直接取決于其花費(fèi)的增加則房地產(chǎn)價格就相應(yīng)增高。()54.所謂“干凈”,是指房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)等情況，但是可以出租。()。解析：考點(diǎn)：按權(quán)益狀況劃分的種類。所謂“干凈”,是指等。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。()個路口之間的地段劃分為2個以上的路線價區(qū)段。等共有部分享有共有的權(quán)利。()權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為單獨(dú)所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有)、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。57.評估拖欠工程款的房地產(chǎn)在建工程的抵押價值時，該房地產(chǎn)的抵包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款。()告使用建議作口頭說明。()以解釋。人以外的投資者、債權(quán)人等。但不可能是政府等行政機(jī)關(guān)。()60.成本法是測算估價對象在價值時點(diǎn)的重置成本或重建本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。()62.當(dāng)交易情況正常時，成交價格接近市場價格；當(dāng)市場接近理論價格；當(dāng)估價科學(xué)準(zhǔn)確時，評估價值接近市場價格或理論價格。()解析：本題考查的是成本法適用的估價對象。局部也可以采用。如果評估局部，可以先根據(jù)總體，測算出單價，再進(jìn)行修正調(diào)整。64.消費(fèi)者的收入水平、偏好、對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價格水平的變化，不會改變消費(fèi)者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。()當(dāng)消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補(bǔ)品的價格較低時，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加。65.在房地產(chǎn)抵押估價中，與借款人惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價值騙取較多的貸款，這不僅違反了估價職業(yè)道德，而且會被依法追究法律責(zé)任。()解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。在房地產(chǎn)抵押估價中，與借款人惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價值騙取較多的貸款，這不僅違反了估價職業(yè)道德，而且會被依法追究法律責(zé)任。66.房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成為估價對象。自有資金，都應(yīng)計算利息。()68.運(yùn)用比較法估價需要把諸如增值稅、所得稅、契稅等的價格，處理為正常負(fù)擔(dān)下的價格。()要因素。()71.某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積