住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

二、承建企業(yè)情況 2三、報(bào)告的主要內(nèi)容 3 3五、報(bào)告編制依據(jù) 5 6 6二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 8 一、全國房地產(chǎn)市場狀況分析 二、某市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測 三、本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 五、建筑設(shè)計(jì)方案 六、公用工程方案 第八章建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)及定員 二、勞動定員及人員招聘 二、項(xiàng)目進(jìn)度橫道圖 二、其他招標(biāo)事項(xiàng) 二、投資估算說明 三、資金投入計(jì)劃 6640平方米為底商，為住宅提供配套服務(wù)；地有汽車庫、自行車庫和設(shè)備用房等，建筑面積為28143平方米；地上、地下 序號項(xiàng)目建設(shè)用地面積代征道路用地面積代征綠化用地面積2建設(shè)用地面積道路用地面積綠化用地面積2總建筑面積2.1地上建筑面積住宅用房地上建筑面積商業(yè)用房地上建筑面積托兒所地上建筑面積2.2地下建筑面積住宅用房地下建筑面積商業(yè)用房地下建筑面積住宅用地容積率商業(yè)用房容積率托兒所容積率5住宅戶數(shù)6機(jī)動車停車泊位數(shù)住宅用房商業(yè)用房住宅用房層數(shù)商業(yè)用房層數(shù)8建設(shè)周期9項(xiàng)目總投資工程費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)10每平方米建筑面積工程投資住宅用房平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米元/平方米79218.060484.06000.060484.07459.2210117.049500.02400.055717.027574.028143.0478.066525.781328.44370.92640.8含底商建筑面積6640平方米其中地上停車位446位,地下停車位669位其中地上停車位153位,地下停車位325位其中土地取得費(fèi)75005.0萬元商業(yè)用房元/平方米3542.578753.2銷售回款73471.9%%14城市維護(hù)建設(shè)稅%%%17盈余公積金公益金%18稅后年均利潤20財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率%21全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3603.522全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%23投資回收期年第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)本項(xiàng)目位于某市某區(qū)**西路，由某**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)。性工作，它必須與經(jīng)濟(jì)建設(shè)相互協(xié)調(diào)。某是積累的成果帶來的住房升級換代需求將各大中2007年，在土地供應(yīng)的空間分布上，某市將繼續(xù)貫徹落實(shí)城市總土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)類項(xiàng)目污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。科教文衛(wèi)體和行政炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整房屋銷售價(jià)格指數(shù)商品房其中：住宅其中：普通住宅高檔住宅二手房其中：住宅房屋租賃價(jià)格指數(shù)其中：住宅土地交易價(jià)格指數(shù)在某設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處，購置也需要辦公用房、公寓等，而且由于國家形象、機(jī)構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的“**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目”作為地下與地上、軌道與公路、空積極有效地進(jìn)行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜創(chuàng)新嘗試。本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)，含四個(gè)不同的規(guī)劃路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西項(xiàng)目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河項(xiàng)目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓以迅速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。2007年將有大批新場的發(fā)展嚴(yán)重影響到實(shí)際產(chǎn)出或者金融安全。第四章場址的建設(shè)條件冬季寒冷干燥。據(jù)某市氣象局近30年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為-9.4℃,年某地區(qū)為季風(fēng)區(qū)，冬季以北和西北風(fēng)為主，春、堆積物為沖洪積而成，厚度在75m～150m之間。第四系堆積物互相交錯(cuò)，連續(xù)性項(xiàng)目所在地周邊已形成比較完善的輸配水管網(wǎng)系統(tǒng)，太平街南延新建DN600項(xiàng)目所在地外電源引自李窯110KV變電站，采用雙回YJY-33300型電纜供第五章規(guī)劃建設(shè)方案9．國家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)設(shè)施在小區(qū)內(nèi)形成特色街道，努力創(chuàng)造具有4．規(guī)劃布局、環(huán)境塑造、單體建筑設(shè)計(jì)三暢的景觀之中，對特定區(qū)域（廣場、花園、序號項(xiàng)目序號項(xiàng)目單位指標(biāo)1總用地面積平方米792182總建設(shè)用地面積平方米60484居住用地平方米41000商業(yè)金融用地平方米16484教育科研（托幼）用地平方米30003代征公共用地面積18734代征道路用地代征道路用地平方米綠化用地平方米≤商業(yè)金融住宅托幼5建筑控制規(guī)模商業(yè)金融平方米住宅平方米托幼平方米6建筑控制高度商業(yè)金融米住宅米托幼米8停車泊位商業(yè)金融平方米機(jī)動車≧65輛／萬平方米，自行車≧200輛／萬平方米住宅平方米路面，第二級為小區(qū)次干道，路面寬為4米，第三級為宅間小路，分總建筑面積地上建筑面積住宅用房地上建筑面積商業(yè)用房地上建筑面積托兒所地上建筑面積地下建筑面積住宅用房地下建筑面積商業(yè)用房地下建筑面積容積率住宅用地容積率商業(yè)用房容積率托兒所容積率綠化率住宅戶數(shù)道路機(jī)動車停車泊位數(shù)住宅用房商業(yè)用房層數(shù)平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米位層層2101174950027574281433含底商建筑面積6640平方米其中地上停車位446位,地下停車位669位其中地上停車位153位,地下停車位325位住宅用房層數(shù)商業(yè)用房層數(shù)通過設(shè)置集中管道井、綜合布線、設(shè)多層窗實(shí)現(xiàn)低噪聲、節(jié)能、環(huán)保的舒適居住環(huán)境，SSLXLM020⑶商業(yè)樓采用框架—核心簡結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)采用8.48m38.48m標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)，外填用廁位，豎向交通由無障礙電梯解決，走廊凈寬1.5米，門開啟凈寬不小于0.8表井。內(nèi)設(shè)分戶水表；底層車庫、住宅底商、商新風(fēng)：30m3/人2小時(shí)～60m3/人2小時(shí)設(shè)置了機(jī)械送排（兼排煙）風(fēng)系統(tǒng)、排煙系考慮供電半徑,負(fù)荷密度,使用性質(zhì)及地方相關(guān)要求,共設(shè)二個(gè)自管變電室及二個(gè)小區(qū)配電室,二個(gè)自管分別供商業(yè)金融及住宅商業(yè)幼兒園,二個(gè)小區(qū)配電室采用分配分支基本模式，由前端設(shè)備、干線光端機(jī)、放大器、信號混合器、分支分配器等設(shè)控制。在辦公室、大廳、商場、走道、樓（電）天燃?xì)夤芫€作為采直燃機(jī)氣源線；DN200-DN300低壓天燃?xì)夤芫€可作為生活炊建筑物名稱住宅部分商業(yè)部分托幼部分每戶每座位每人每人有餐廳無餐廳全托序號123第六章環(huán)境保護(hù)和消防4．本項(xiàng)目設(shè)控制中心報(bào)警系統(tǒng)，對整個(gè)小視和控制。在辦公室、大廳、商場、走道、樓（第七章建筑節(jié)能與節(jié)水第八章建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)及定員工程內(nèi)容前期工作勘查設(shè)計(jì)工程招標(biāo)施工建設(shè)室外工程竣工驗(yàn)收住宅銷售商業(yè)用房出租建設(shè)項(xiàng)目名稱：**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告招標(biāo)內(nèi)容勘察規(guī)劃方案主要設(shè)備重要材料專業(yè)分包招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)招標(biāo)范圍招標(biāo)招標(biāo)全部全部全部全部全部招標(biāo)組織形式委托委托委托委托委托委托委托委托招標(biāo)方式公開邀請邀請邀請邀請邀請邀請邀請邀請邀請不采用招標(biāo)形式投資估算金第十一章投資估算和資金籌措單方造價(jià)單方造價(jià)工程或費(fèi)用名稱建安工程費(fèi)住宅樓建安工程費(fèi)土建工程地下部分地上部分給排水工程合計(jì)費(fèi)用34349.85514.82601.5工程費(fèi)用34349.85514.82601.527574.0其他費(fèi)用2000.0200.0工程量序號2.1.12.1.32.2.12.2.22.2.3暖通工程弱電工程消防系統(tǒng)工程裝修工程商業(yè)樓建安工程費(fèi)土建工程地下部分地上部分給排水工程暖通工程弱電工程消防系統(tǒng)工程裝修工程幼兒園建安工程費(fèi)土建工程配套公用工程費(fèi)裝修工程室外工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)道路、圍墻綠化景觀設(shè)備購置費(fèi)辦公設(shè)備工程建設(shè)其他費(fèi)土地費(fèi)用土地征用費(fèi)樹木移植費(fèi)前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi)環(huán)評報(bào)告編制費(fèi)建安費(fèi)*1.5%28143.049500.077643.077643.077643.077643.077643.077643.077643.02400.02400.02400.07459.2400.0 2200.0380.0130.0450.0150.0 90.0 80.0870.0300.0230.0200000.05203.0 910.5 4552.627504.812131.5 6191.5 5940.0 2950.4 3493.9 698.8 621.1 5435.0 240.0 208.83742.560.040.05203.0 910.5 4552.627504.812131.5 6191.5 5940.0 2950.4 3493.9 698.8 621.1 5435.0 240.0 208.83742.540.075000.0935.675000.0935.6地質(zhì)勘測費(fèi)地質(zhì)勘測費(fèi)招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)市政接口費(fèi)冬施費(fèi)工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)預(yù)算定額管理費(fèi)施工圖審查費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)流動資金總投資費(fèi)用合計(jì)工程費(fèi)用0.5%代理服務(wù)費(fèi)*5%工程費(fèi)用工程費(fèi)用建安費(fèi)建安費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)用工程費(fèi)用2993.7996.42993.7996.42.2.42.2.52.2.62.2.72.2.82.2.92.2.102.2.112.2.122.2.132.2.144.5%0.5%0.3%0.1%8.0%8.0%0.3%6.0%0.5%本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)采用框架-核心簡結(jié)構(gòu)。土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)根據(jù)設(shè)計(jì)建筑地質(zhì)勘測費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理交易費(fèi)監(jiān)督費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、預(yù)算定額管理費(fèi)、施（9）工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)參照發(fā)改價(jià)格〔2007〕670號《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)序號序號1工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)%建安費(fèi)的2預(yù)算定額管理費(fèi)%建安費(fèi)的3施工圖審查費(fèi)%設(shè)計(jì)費(fèi)用的4竣工圖編制費(fèi)%設(shè)計(jì)費(fèi)用的5工程保險(xiǎn)費(fèi)%工程費(fèi)用的序號1工程費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)第一年第二年其中78753.2萬元由某**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決，占項(xiàng)第十二章經(jīng)濟(jì)效益分析中發(fā)生的管理費(fèi)用，其中銷售成本按照銷售收入的4%測算，管理費(fèi)用按照住宅平方米，依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，考慮開發(fā)住宅樓商品住宅銷售比例配套底商銷售比例財(cái)務(wù)內(nèi)部收益(FIRR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%,萬元)投資回收期(年)全部投資3603.5經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資利潤率96.6%，投資利稅率1,萬元）,萬元）3603.52151.7基本方案（全投資）建設(shè)投資增加5%銷售收入減少5%⑶本項(xiàng)目工程建設(shè)總投資為152225.1萬元,其中工程費(fèi)66525.7萬元，工程萬元。全部投資內(nèi)部收益率13.0%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)3603.5萬元，項(xiàng)目總投資利潤率96.6%，投資利稅率121.1%。表線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí)，盡快開發(fā)投入市場將商業(yè)樓的一層作為“城市生活空間”連接至地鐵36491.4936491.4936491.49777726610.2739915.40739915.408132.8473195.608132.8473195.6036491.492622.5736491.492622.57727278753.2078753.2036491.436491.42.3預(yù)售回款36980.372341089.341089.336906.167102.044253.744253.740069.5總收入銷售收入住宅樓銷售收入可銷售住宅建筑面積(平方米）銷售單價(jià)（元/平方米）底商銷售收入底商可銷售建筑面積(平方米）銷售單價(jià)（元/平方米）營業(yè)稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)教育費(fèi)及附加4183.22259.92054.54184.32434.02212.731856.222981.621089.29586.06824.86326.8498.017074.917719.120343.122三1234商業(yè)用房出租收入可出租面積單位租金（元/平方米2天）停車場出租收入停車場車位單位租金（元/車位2小時(shí)）托兒所出租收入營業(yè)稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)教育費(fèi)及附加8874.77192.863488.1443.78991.062064.53609.773303.24875.683303.24974.5886.0第第944129.145序號序號一總成本3531.72309.62413.0二折舊費(fèi)652.5652.5652.5652.5652.5652.5攤銷費(fèi)三銷售總成本3531.72309.6273.046.2銷售費(fèi)用919.3273.046.2管理費(fèi)用269.7序號固定資產(chǎn)合計(jì)折舊費(fèi)33742.5折舊費(fèi)652.5652.5652.5652.5652.533090.032437.531785.031132.530480.0一商業(yè)金融樓一房屋建筑物32953.332953.3626.1626.1626.1626.1626.1626.132327.231701.131074.930448.829822.72254.348.642.937.231.553辦公設(shè)備5340.040.0序號托兒所房屋建筑物折舊費(fèi)建設(shè)期676.1663.0649.9636.8623.7二1689.2生無形及遞延資產(chǎn)合計(jì)28001.327161.7839.627429.926607.4822.526858.426053.1805.326287.025498.825715.524944.4攤銷攤銷攤銷建設(shè)期攤銷27716.028572.8856.7序號12345678序號123456年份建設(shè)期現(xiàn)金流入總收入回收固定資產(chǎn)余值現(xiàn)金流出建設(shè)投資流動資金經(jīng)營成本營業(yè)稅金及附加土地增值稅房產(chǎn)