基礎(chǔ)設(shè)施REITs：會計處理重點問題解析

目錄概述 1一、基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人角度 2二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金角度 9三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方角度 16概述歡迎閱讀德勤關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理的重點問題解析，希望本書有助于您對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理問題的實務(wù)操作。概述基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點近三年來，與REITsREITs基礎(chǔ)設(shè)施REITsREITs基金和REITs投資方（基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方”），發(fā)行REITsREITs從基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的角度，作為公開上市交易且擁有活躍二級市場的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金是REITs二級市場制度建設(shè)和市場完善的主力軍，充分和準確的信息披露是基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金參與REITs二級市場建設(shè)的應(yīng)有之義。因此，恰當(dāng)反映業(yè)務(wù)實質(zhì)的會計處理和財務(wù)信息，對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金進行信息披露至關(guān)重要。

從基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方的角度，投資方的參與程度、是否可以源源不斷的吸引適配的投資者和長期投資資金，是判斷基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場建設(shè)成功與否的重要標準。投資方參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的活躍度受多種因素影響，其中，會計處理方式是否符合投資方的投資目的和業(yè)務(wù)模式，無疑是投資方積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的重要保障。本文力圖從基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)行、投資、運營過程中的實踐出發(fā)，針對實際操作過程中出現(xiàn)的重點和難點問題，分別從原始權(quán)益人、基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金和基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方的角度，提供專業(yè)解析和判斷，并給出相應(yīng)建議和結(jié)論。本書的分析和觀點若有不足之處，懇請您提出寶貴意見。2024年9月一、基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人角度1. 基礎(chǔ)設(shè)施項目并表和出表的判斷一、基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人角度33REITs基金的治理機制。

會計準則的相關(guān)規(guī)定《企業(yè)會計準則第33號——合并財務(wù)報表》對于合并財務(wù)報表的合并范圍的規(guī)定如下：第七條合并財務(wù)報表的合并范圍應(yīng)當(dāng)以控制為基礎(chǔ)予以確定?？刂?，是指投第十三條力：（一）投資方持有被投資方半數(shù)以上的表決權(quán)的。（二）第十四條（一）（二）證等。（三）其他合同安排產(chǎn)生的權(quán)利。（四）被投資方以往的表決權(quán)行使情況等其他相關(guān)事實和情況?；A(chǔ)設(shè)施REITs基金的治理機制基金份額持有人大會由基金份額持有人組成，基金份額持有人的合法授權(quán)代表有權(quán)代表基金份額持有人出席會議并表決?；鸱蓊~持有人持有的每一基金份額擁有同等的投票權(quán)和表決權(quán)。其中，若基金份額持有人與表決事項存在關(guān)聯(lián)關(guān)系時，應(yīng)當(dāng)回避表決，其所持基金份額不計入有表決權(quán)的基金份額總數(shù)。與外部管理機構(gòu)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的基金份額持有人就解聘、更換外部管理機構(gòu)事項無需回避表決，中國證監(jiān)會認可的特殊情形除外。基金份額持有人大會決議分為一般決議和特別決議：(分之一)(三分之二)調(diào)整；金額占基金凈資產(chǎn)(金額是指連續(xù)12)；金額占基金凈資產(chǎn)(是指連續(xù)12)；

及以上的關(guān)聯(lián)交易(金額是指連續(xù)12個月內(nèi)累計發(fā)生金額)；項。出表和并表的判斷分析在考慮對基礎(chǔ)設(shè)施項目及相關(guān)主體是否保留控制時，應(yīng)當(dāng)以會計準則中定義的“控制”為基礎(chǔ)予以確定，而控制主要考慮以下三要素：相關(guān)權(quán)力(REITs基金的分紅)，或()(根據(jù)會計準則的規(guī)定，投資方在判斷是否擁有對被投資方的權(quán)力時，應(yīng)當(dāng)僅考慮與被投資方相關(guān)的實質(zhì)性權(quán)利，不需要考慮保護性權(quán)利?；A(chǔ)設(shè)施REITs影響出表和并表的因素分析REITs后繼續(xù)合基金圍，主要受到如下因素的影響。REITs

REITs與REITsREITsREITs項，一般認為即可實現(xiàn)對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的控制，將REITs基金、專項計劃和項目公司納入合并范圍。分散度施REITsREITsREITsREITs結(jié)合上市公司的情況看，很多上市公司在股權(quán)非常分散的情況下，控股股東可以以明顯低于51%的持股比例實現(xiàn)對上市公司的控制。作為基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)上市平臺，與上市公司類似，基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的其他投資者持有的份額越為分散或者其他單個投資人持有的份額規(guī)模越小，原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方希望將其納入合并范圍所需持有的基金份額可以越低。如果基金管理人與原始權(quán)益人存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，特別是基金管理人為原始權(quán)益人控股子公司的情況下，原始權(quán)益人除了可以通過持有基金份額和作為委托運營管理機構(gòu)從事基礎(chǔ)設(shè)施的實際運營這兩種方式獲得相關(guān)權(quán)力及回報外，還可以通過基金管理人對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金獲得相關(guān)權(quán)力及回報?；鸸芾砣俗鳛榛A(chǔ)設(shè)施REITs的管理人，可以通過其內(nèi)部的投資決策委員會、運營管理委員會、基金經(jīng)理、外部專家咨詢委員會等方式對于REITs和底層基礎(chǔ)資產(chǎn)進行管理，并獲取基金管理費收益。在這種情況下，原始權(quán)益人認購的基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金份額適度低于51%，仍有可能實現(xiàn)對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的控制，將其納入合并范圍。

委托管理運營收費，屬于原始權(quán)益人作為委托運營管理機構(gòu)從事基礎(chǔ)設(shè)施管理運營這種方式下獲得的回報。會計準則規(guī)定，投資方自被投資方取得的回報可能會隨著被投資方業(yè)績而變動的，視為享有可變回報。目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs的委托管理運營收費安排中，分為固定收費和與基礎(chǔ)設(shè)施運營表現(xiàn)掛鉤的浮動收費兩部分。浮動收費與運營表現(xiàn)掛鉤的比例越高，可變回報越高，證明原始權(quán)益人運用其權(quán)力影響可變回報的相關(guān)聯(lián)系越高，越可以支持原始權(quán)益人對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有“控制”的判斷?！皹I(yè)務(wù)”與“資產(chǎn)”的判斷基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金收購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，屬于會計準則中的“收購業(yè)務(wù)”還是“收購資產(chǎn)”，會導(dǎo)致出表架構(gòu)和并表架構(gòu)下不同的會計處理并產(chǎn)生不同的財務(wù)影響?！皹I(yè)務(wù)”與“資產(chǎn)”基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過收購項目公司股權(quán)的方式收購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，屬于“收購業(yè)務(wù)”還是“購買資產(chǎn)”，需要根據(jù)《企業(yè)會計準則第20號——企業(yè)合并》及13根據(jù)《企業(yè)會計準則解釋第13號》，業(yè)務(wù)是指企業(yè)內(nèi)部某些生產(chǎn)經(jīng)營活動或資產(chǎn)的組合，該組合一般具有投入、加工處理過程和產(chǎn)出能力，能夠獨立計算其成本費用或所產(chǎn)生的收入。合并方在合并中取得的生產(chǎn)經(jīng)營活動或資產(chǎn)的組合(以下簡稱“組合”)構(gòu)成業(yè)務(wù)，通常應(yīng)具有下列三個要素：產(chǎn)的投入。

合并方在合并中取得的組合應(yīng)當(dāng)至少同時具有一項投入和一項實質(zhì)性加工處理過程，且二者相結(jié)合對產(chǎn)出能力有顯著貢獻，該組合才構(gòu)成業(yè)務(wù)。此外，判斷非同一控制下企業(yè)合并中取得的組合是否構(gòu)成業(yè)務(wù)，也可選擇采用集中度測試。進行集中度測試時，如果購買方取得的總資產(chǎn)的公允價值幾乎相當(dāng)于其中某一單獨可辨認資產(chǎn)或一組類似可辨認資產(chǎn)的公允價值的，則該組合通過集中度測試，應(yīng)判斷為不構(gòu)成業(yè)務(wù)，且購買方無須按照上述投入、加工處理過程和產(chǎn)出等規(guī)定進行判斷。實務(wù)中的不同判斷在目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs的實務(wù)操作中，對于該事項的判斷，存在不同觀點。REITsREITs)(處理。REITs的架構(gòu)安排，基礎(chǔ)設(shè)施REITs為SPVREITs基金收購基上述兩種觀點和會計判斷，與基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)類型、發(fā)行REITs過程中的資產(chǎn)重組安排、非同一控制下是否可以通過集中度測試等多個因素相關(guān)，需要根據(jù)具體安排進行具體判斷。“業(yè)務(wù)”與“資產(chǎn)”的財務(wù)影響不同的會計判斷對應(yīng)不同的會計處理，對財務(wù)報表產(chǎn)生不同的影響。REITs20REITsREITs基基金凈值與REITs構(gòu)下，如果REITsREITs

出表架構(gòu)下，如果REITs基金收購的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)判斷為一項資產(chǎn)而非業(yè)務(wù)，原始權(quán)益人需要考慮其與被投資REITs之間發(fā)生出售資產(chǎn)交易而產(chǎn)生的未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益中歸屬于原始權(quán)益人的部分，該部分未實現(xiàn)內(nèi)部損益應(yīng)進行抵銷。于原始權(quán)益人個別財務(wù)報表層面，應(yīng)抵銷該未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益的影響，同時調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值。于原始權(quán)益人合并財務(wù)報表層面，在個別財務(wù)報表處理的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)對有關(guān)未實現(xiàn)的處置損益等中歸屬于投資方的部分予以抵銷，并相應(yīng)調(diào)整相關(guān)投資收益。換言之，如果判斷為資產(chǎn)而非業(yè)務(wù)，出表架構(gòu)下，原始權(quán)益人在發(fā)行REITs時資產(chǎn)增值部分的收益，按照持股比例計算確定歸屬于原始權(quán)益人的部分將無法予以確認。如果判斷為業(yè)務(wù)而非資產(chǎn)，則發(fā)行REITs時資產(chǎn)增值部分可以在發(fā)行當(dāng)期全部確認為投資收益。REITsREITsREITsREITsREITsREITs金投資的會計處理根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計不得低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施基金的治理架構(gòu)和相關(guān)決策事項安排，原始權(quán)益人可以在基金份額持有人大會上以其持有的基金份額對于基金相關(guān)的擴募、投資、融資等決策事項進行表決，實施其影響力。同時，通常情況下，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的委托運營管理機構(gòu)為原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)提供運營管理服務(wù)。在目前的基礎(chǔ)資產(chǎn)運營管理實踐中，委托運營管理機構(gòu)對于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的實際運營表現(xiàn)影響重大，在收入提升、成本管控、運營效率和運營收益等方面起著至關(guān)重要的作用。消費基礎(chǔ)設(shè)施由于在收入開源和提升方面較公共服務(wù)類基礎(chǔ)設(shè)施有更大的空間，在消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的未來運營中，委托運營管理機構(gòu)的影響會更為顯著。因此，原始權(quán)益人在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營管理方面也具有重大的影響力。綜合上述兩方面考慮，原始權(quán)益人可以通過基金份額持有人大會對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的擴募、投資、融資等事項施加影響，可以通過委托運營管理對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的運營管理施加影響，因此，原始權(quán)益人能夠?qū)Ρ煌顿YREITs基金施加重大影響，應(yīng)將其作為長期股權(quán)投資進行核算。

原始權(quán)益人收到REITs算REITs分紅如何進行會計處理，是一個同時影響原始權(quán)益人、基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金、基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方的共性事項，我們在本文“二、1.REITs分紅如何進行會計處理”統(tǒng)一進行分析。 二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金角度 REITs分紅如何進行會計處理 二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金角度 業(yè)務(wù)原理與市場實務(wù)觀點REITs的高分紅是REITsREITs的分紅基REITs每年將其基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)都是有限期限，經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)在經(jīng)營期限到期后將無償移交地方政府，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)由于存在相應(yīng)土地權(quán)證的期限也無法作為永續(xù)存續(xù)的資產(chǎn)。因此在REITs存續(xù)期內(nèi)，REITs基金份額的持有方是通過REITs分紅的方式將對于REITs基金份額投資的本金和投資的收益收回。由于REITs的分紅中包含投資方投資本金的回收和投資收益，那么就需要采用合理可行的方式對于每一期REITs的分紅進行拆分。屬于投資收益的部分，作為投資收益；屬于投資本金的回收，作為對于REITs基金投資成本的回收，減少長期股權(quán)投資或金融資產(chǎn)投資。

REITs的分紅率越高，REITsREITsREITs的期REITsREITs處于起步REITsREITsREITsREITsREITs對于REITs分紅后，REITsREITs在分紅后REITsREITsREITs分紅的拆分方法針對基礎(chǔ)設(shè)施REITs分紅的拆分方法，根據(jù)目前市場參與各方的討論與研究，主要有如下兩種方式。內(nèi)部收益率法內(nèi)部收益率，簡稱IRR，是為了使得投資者投資REITs產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流折現(xiàn)現(xiàn)值等于買入成本的收益率。內(nèi)部收益率可以反映投資者全周期投資REITs的回報水平。對于投資者而言，類似于支出一筆本金，持有期內(nèi)可以按期逐步回收每期“本金”和“收益”，因此以內(nèi)部收益率為基準，可以將REITs每一期的分紅，拆分為投資收益和投資本金的回收。具體操作方法為，以基礎(chǔ)設(shè)施REITs的內(nèi)部收益率為基準，對于REITs基金的每一次分紅，以投資成本乘以內(nèi)部收益率的金額作為投資收益，剩余部分作為投資本金的回收。該方法是對于每一期REITs的分紅先確定投資收益，剩余部分為投資本金的回收。該種方法下，每一期的投資收益金額較為穩(wěn)定；由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的整體分紅金額會逐年增加，投資本金的回收金額呈現(xiàn)先低后高的趨勢。

折舊攤銷調(diào)節(jié)法REITsREITs投資本金的回收，將REITs分具體操作方法為，將REITsREITsREITs益。該方法是對于每一期REITs的分紅先確定投資本金的回收，剩余部分作為投資收益。該種方法下，對于采用年限平均法計提基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)折舊攤銷的REITs，每一期投資本金的回收金額為固定金額，由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的整體分紅金額會逐年增加，投資收益呈現(xiàn)先低后高的趨勢；對于采用工作量法計提基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)折舊攤銷的REITs，由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的工作量消耗一般呈逐年增加，而投資本金的回收金額與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的工作量消耗和折舊攤銷金額匹配，也是逐年增加。REITs內(nèi)部收益率方法折舊攤銷調(diào)節(jié)法適用的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型經(jīng)營權(quán)REITs和產(chǎn)權(quán)類REITs均可適用經(jīng)營權(quán)REITs和產(chǎn)權(quán)類REITs均可適用原理先計算確定投資收益金額，再計算投資本金的回收金額先計算確定投資本金回收金額，再計算投資收益金額適用主體原始權(quán)益人、公募REITs基金和資產(chǎn)支持專項計劃：REITsREITsREITsREITs發(fā)行時從投資方的角度，由于購入REITs基金份額的方式不同（發(fā)行的戰(zhàn)略投資者、發(fā)行時申購、二級市場買入）、時間不同，且持有的REITs基金份額可能分多次交易形成，獲取綜合內(nèi)部收益率數(shù)據(jù)的難度很大。原始權(quán)益人、公募REITs基金和資產(chǎn)支持專項計劃、基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方。不足基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)當(dāng)期的運營業(yè)績波動，不會直接反映在當(dāng)期的REITs投資收益波動，反而更多反映在投資本金回收金額對于REITs分紅拆分的會計處理基礎(chǔ)設(shè)施REITsREITs的分紅()REITsREITsREITs的基金凈值基礎(chǔ)設(shè)施REITs為解決這一問題，應(yīng)該將基礎(chǔ)設(shè)施REITs分紅拆分為投資收益和投資成本的回收，屬于投資收益的計入原始權(quán)益人利潤表的投資收益；屬于投資成本回收的金額，作為投資本金的回收，原始權(quán)益人單體財務(wù)報表沖減對于REITs基金的長期股權(quán)投資成本。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金對于REITs的會計處理公募REITs基金的單體財務(wù)報表，持有對于資產(chǎn)支持專項計劃的長期股權(quán)投資，以成本法進行后續(xù)計量，受到REITs分紅會計核算的影響。基礎(chǔ)設(shè)施REITsREITs逐年下降，基礎(chǔ)設(shè)施REITs“倒掛”，基礎(chǔ)設(shè)施REITs為解決這一問題，應(yīng)該將基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金從資產(chǎn)支持專項計劃收取的分紅拆分為投資收益和投資成本的回收，屬于投資收益的計入基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金單體財務(wù)報表利潤表的投資收益；屬于投資成本回收的金額，作為投資本金的回收，基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金單體財務(wù)報表沖減對于資產(chǎn)支持專項計劃的長期股權(quán)投資成本?；A(chǔ)設(shè)施REITs基金對于REITs實證分析39有

在上述29只基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，共有6只REITs對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金單體財務(wù)報表的長期股權(quán)投資賬面價值進行了調(diào)整，信息如下：基礎(chǔ)設(shè)施REITsREITs類型長期股權(quán)投資賬面價值調(diào)整方式備注基礎(chǔ)設(shè)施REITsA經(jīng)營權(quán)將REITs分紅拆分為投資收益和本金回收，本金回收部分減少長期股權(quán)投資的投資成本該REITs于2022年進行了長期股權(quán)投資減值基礎(chǔ)設(shè)施REITsB經(jīng)營權(quán)將REITs分紅拆分為投資收益和本金回收，本金回收部分減少長期股權(quán)投資的投資成本基礎(chǔ)設(shè)施REITsC經(jīng)營權(quán)長期股權(quán)投資減值基礎(chǔ)設(shè)施REITsD經(jīng)營權(quán)長期股權(quán)投資減值該REITs于2022年進行了長期股權(quán)投資減值基礎(chǔ)設(shè)施REITsE產(chǎn)權(quán)長期股權(quán)投資減值基礎(chǔ)設(shè)施REITsF產(chǎn)權(quán)長期股權(quán)投資減值該REITs于2023年針對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)計提了資產(chǎn)減值準備將基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金2023年年報和2022年年報進行縱向?qū)Ρ确治觯覀冇腥缦掳l(fā)現(xiàn)：REITsREITs比例顯著上升2022年的基礎(chǔ)設(shè)施REITs年報中，有2只REITs對于其單體財務(wù)報表的長期股權(quán)投資賬面價值進行了調(diào)整，2023年這一數(shù)據(jù)上升為6只。披露年度報告的對于單體財務(wù)報表的長期股權(quán)投資比例REITs基金總數(shù)量賬面價值進行調(diào)整的基金數(shù)量2023年29621%2022年20210%對于REITs2022年，2REITsREITs年，已經(jīng)有2只經(jīng)營權(quán)REITs開始將REITs分紅設(shè)施REITs與我們對于該事項的分析相匹配，該事項的影響是否顯著，主要取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)剩余期限的長短。由于經(jīng)營權(quán)REITs的期限普遍短于產(chǎn)權(quán)類REITs，所以該事項對于經(jīng)營權(quán)REITs的影響更為明顯。2023年對于基金單體財務(wù)報表長期股權(quán)投資賬面價值進行調(diào)整的6只基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，其中有4只是經(jīng)營權(quán)類REITs，2只產(chǎn)權(quán)類REITs中還有1只是由于基礎(chǔ)資產(chǎn)計提資產(chǎn)減值所導(dǎo)致。

針對采用“長期股權(quán)投資計提減值”的操作方式，我們認為，如果是上述基礎(chǔ)設(shè)施REITsF的情況，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)自身存在減值跡象、計提了資產(chǎn)減值準備，基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的單體財務(wù)報表的長期股權(quán)投資相應(yīng)計提資產(chǎn)減值是合適的。但是如果基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)本身運營狀況良好、運營收益穩(wěn)定、未來發(fā)展前景可期，針對基金單體財務(wù)報表的長期股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值，雖然可以解決基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金單體財務(wù)報表中的長期股權(quán)投資與基金凈值、基礎(chǔ)資產(chǎn)評估價值的“倒掛”問題，但并非反映真正業(yè)務(wù)實質(zhì)的會計處理方法?；A(chǔ)設(shè)施REITs投資方對于REITs分的會計處理本書第三部分有分析，“三、2.投資方在什么情況下可以將對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資指定為FVTOCI”中有分析，明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的權(quán)益屬性后，在符合會計準則相關(guān)要求的基礎(chǔ)上，預(yù)計部分投資機構(gòu)會將對于REITs的投資指定為FVTOCI分類。按照企業(yè)會計準則的要求，對于指定為FVTOCI的金融資產(chǎn)，僅有股利收入可計入當(dāng)期損益，投資本金的回收不計入投資方的利潤表。換言之，指定為FVTOCI的情形下，分紅是否拆分，會影響投資方的當(dāng)期凈利潤，影響金額即為當(dāng)期REITs分紅中包含的本金回收金額。如果對于REITs分紅不進行合理區(qū)分，將導(dǎo)致投資方的當(dāng)期凈利潤出現(xiàn)偏差。如果說原始權(quán)益人和REITsREITs基金的標。為解決這一問題，應(yīng)該將基礎(chǔ)設(shè)施REITs分紅拆分為投資收益和投資成本的回收，屬于投資收益的計入投資方利潤表的投資收益；屬于投資成本回收的金額，基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方作為投資成本的回收，沖減對于REITs基金的金融產(chǎn)品投資成本。REITs基金內(nèi)部交易的處理出于將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)每年產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入充分進行現(xiàn)金分派、基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金稅務(wù)籌劃等因素的考慮，基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金通常會采用“股+債架構(gòu)”，即資產(chǎn)支持專項計劃持有基礎(chǔ)資產(chǎn)項目公司的股權(quán)，同時對基礎(chǔ)資產(chǎn)項目公司通過股東借款等方式形成債權(quán)，債權(quán)部分由資產(chǎn)支持專項計劃與項目公司簽訂協(xié)議并約定利率，項目公司定期向資產(chǎn)支持專項計劃支付利息。

上述“股+REITsREITs基金的臨的問題。由于資產(chǎn)支持專項計劃與基礎(chǔ)資產(chǎn)項目公司之間的借款及對應(yīng)的利息，是REITs基金的內(nèi)部資金借貸，站在REITs基金合并財務(wù)報表層面，并非對外融資所產(chǎn)生的費用，而是REITs基金內(nèi)部調(diào)配資金所產(chǎn)生的額外支出。我們認為，此種情況，是REITs基金為了實現(xiàn)其運營和充分分紅目標、內(nèi)部調(diào)配資源而產(chǎn)生的費用，項目公司利息支出金額高于資產(chǎn)支持專項計劃利息收入金額的部分，在REITs基金的合并財務(wù)報表層面列報為管理費用，更能反映業(yè)務(wù)實質(zhì)。 三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方角度 REITs準則的“重大影響” 三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方角度 根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，長期股權(quán)投資，是指投資方對被投資單位實施控制、重大影響的權(quán)益性投資，以及對其合營企業(yè)的權(quán)益性投資。重大影響，是指投資方對被投資單位的財務(wù)和經(jīng)營政策有參與決策的權(quán)力，但并不能夠控制或者與其他方一起共同控制這些政策的制定。實務(wù)中，較為常見的重大影響體現(xiàn)為在被投資單位的董事會或類似權(quán)力機構(gòu)中派有代表，通過參與被投資單位財務(wù)和經(jīng)營決策來實施重大影響。

例如，在被投資的上市公司中，投資方選派人員擔(dān)任董事、監(jiān)事、高級管理人員，都可以作為投資方對被投資單位具有重大影響的有力論證。如果投資方對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資具有“重大影響”，則可以對于REITs的投資作為長期股權(quán)投資，采用會計準則的權(quán)益法進行會計核算。如果不具有“重大影響”，則只能將對于REITs的投資作為金融產(chǎn)品投資，采用公允價值進行后續(xù)計量。要論證這一問題，我們首先從基礎(chǔ)設(shè)施REITs現(xiàn)有的治理和管理架構(gòu)進行分析。ABS管理人運營管理委員會（成員為基金管理人人員+原始權(quán)益人或運營管理機構(gòu)人員）公墓基金管理人ABS管理人運營管理委員會（成員為基金管理人人員+原始權(quán)益人或運營管理機構(gòu)人員）公墓基金管理人（）認購基金份額認購基金份額收益分配控股認購ABS份額收益分配購買公司股權(quán)及債權(quán)利潤分配、償還本息日常委托運營管理機構(gòu)持有運營管理項目公司公眾投資者原始權(quán)益人（不低于20%）其他戰(zhàn)略投資者公墓基金資產(chǎn)支持專項計劃基金份額持有人基金份額持有人大會基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)如上圖所示，以目前發(fā)行上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs典型架構(gòu)為例，REITs基金的治理和管理結(jié)構(gòu)主要有三個方面?；鸱蓊~持有人大會由基金份額持有人組成，基金份額持有人的合法授權(quán)代表有權(quán)代表基金份額持有人出席會議并表決，基金份額持有人持有的每一基金份額擁有平等的投票權(quán)。基金份額持有人大會的主要決策事項為：更換基金管理人；更換基金托管人；調(diào)整基金管理費、基金托管費；非法定解聘情形下解聘/更換運營管理機構(gòu)；對本基金的投資目標、投資范圍、投資策略等作出重大調(diào)整；連續(xù)12個月內(nèi)累計發(fā)生金額超過基金凈資產(chǎn)20%的基礎(chǔ)設(shè)施項目購入或出售；連續(xù)12個月內(nèi)累計發(fā)生金額超過基金凈資產(chǎn)5%的與項目公司相關(guān)的關(guān)聯(lián)交易等。根據(jù)上述決策事項對于REITs基金的重要性不同，決策機制有所不同。具體而言，一般決議須經(jīng)參加大會的基金份額持有人或其代理人所持表決權(quán)的二分之一以上（含二分之一）通過方為有效，如變更本基金投資范圍等事項；特別決議應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加大會的基金份額持有人或其代理人所持表決權(quán)的三分之二以上（含三分之二）通過方可做出，如更換基金管理人、基金托管人等事項。根據(jù)相關(guān)決策事項是否與原始權(quán)益人相關(guān)，與原始權(quán)益人相關(guān)的關(guān)聯(lián)交易，原始權(quán)益人需要回避表決。基金管理人基金管理人作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs的管理人，其又通過投資決策委員會/運營管理委員會、基金經(jīng)理、外部專家咨詢委員會等方式對于REITs和底層基礎(chǔ)資產(chǎn)進行管理。

投資決策委員會/運營管理委員會投資決策委員會主要由基金管理人內(nèi)部委員組成；運營管理委員會主要涵蓋基金管理人內(nèi)部委員，部分基金也包含由原始權(quán)益人或運營管理機構(gòu)推薦或派駐的人員。/）12個12解聘）資計劃等。需要注意的是，投資決策委員會是基金管理人的投資決策委員會，而并非是基金管理人管理的某一只基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資決策委員會，除對于其管理的某一只基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重大事項進行決策外，基金管理人的投資決策委員會還負責(zé)對于基金公司從事基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)的資產(chǎn)選擇、對于基金管理人整體基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)偏好和發(fā)展戰(zhàn)略方向的選擇等事項?；鸾?jīng)理基金經(jīng)理主要負責(zé)REITs基金的日常管理工作、各方溝通協(xié)調(diào)工作，對于基礎(chǔ)設(shè)施基金的決策權(quán)力主要體現(xiàn)在其作為投資決策委員會/運營管理委員會的成員，對于所需決議事項的審批，除此之外，基金經(jīng)理并無其他單獨的權(quán)力決定基礎(chǔ)設(shè)施REITs的管理和運營事項。外部專家咨詢委員會為保障基礎(chǔ)設(shè)施基金的專業(yè)化投資管理，部分基金管理人聘請行業(yè)專家組建外部專家咨詢委員會，就基礎(chǔ)設(shè)施基金的產(chǎn)品擴募、項目資產(chǎn)收購、項目資產(chǎn)處置等重大事項提供建議及方案。需要注意的是，外部專家咨詢委員會僅限于就基礎(chǔ)設(shè)施基金的重大事項向基金管理人提供建議及方案，外部專家咨詢委員會不得干涉基金管理人投資決策。從嚴格意義角度，外部專家咨詢委員會并非基礎(chǔ)設(shè)施REITs的有權(quán)治理和管理機構(gòu)。運營管理機構(gòu)是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的實際運營管理方，由基金管理人通過委托運營管理的方式，對于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進行日常運營管理。目前，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營管理機構(gòu)均為原始權(quán)益人、其控股公司或集團內(nèi)關(guān)聯(lián)公司。投資方對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs影響的分析根據(jù)《企業(yè)會計準則第2號——長期股權(quán)投資》第二條規(guī)定：“重大影響，是指投資方對被投資單位的財務(wù)和經(jīng)營政策有參與決策的權(quán)力，但并不能夠控制或者與其他方一起共同控制這些政策的制定。是否具有“重大影響”，是需要匯總多項因素綜合判斷，并不存在定量或單一判斷標準。實務(wù)中，判斷投資方是否具有“重大影響”，主要需要考慮如下因素。持有的基金份額投資方通過其持有的基金份額，可以在基金份額持有人大會層面對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的運營、投資、融資等事項參與決策。因此，投資方持有的基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金份額越高，越能夠影響基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的經(jīng)營和投資事項，就越有利于證明投資方對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs