房地產估價原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 28課件講解

房地產估價原理與方法

上海城建職業(yè)學院袁媛房地產經營與管理國家教學資源庫房地產置換估價，民事活動基本原則平等原則、公平原則《房地產投資信托基金物業(yè)評估指引》2015年9月10日起實施《房地產抵押估價指導意見》2006年3月1日起實施《房地產估價規(guī)范》2015年12月1日起實施房地產估價原則謹慎原則一致性原則一貫性原則對等原則獨立、客觀、公正原則合法原則價值時點原則替代原則最高最佳利用原則獨立、客觀、公正原則房地產估價師應站在中立的立場上獨立不應受任何組織或者個人的非法干預，完全憑借自己的專業(yè)知識、經驗和應有的職業(yè)道德進行估價。客觀不應帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目。公正在估價中應當公平正直，不偏袒相關當事人中的任何一方。獨立、客觀、公正原則市場價值評估等鑒證性估價的最高行為準則評估出的價值或價格如果不公平合理，就會損害估價厲害關系人中某一方的利益，也有損與估價師、估價機構乃至整個估價行業(yè)的公信力和社會聲譽。獨立、客觀、公正原則房地產抵押貸款估價評估出的抵押價值或抵押凈值＞合理的價值，則借款人受益，貸款人的風險增加，甚至影響金融安全。房地產征收補償評估評估出的被征收房地產價值＜合理的價值，則被征收人受損，甚至影響社會穩(wěn)定評估出的被征收房地產價值＞合理的價值，則被征收人得利，公共利益受損獨立、客觀、公正原則房地產稅收估價估價結果導致納稅人少交稅，則造成稅款流失；無論估價結果導致納稅人是多交還是少交稅，都會造成稅負不公平。房地產司法拍賣估價評估出的拍賣房地產價值＜合理的價值，可能導致被執(zhí)行人的房地產被低價拍賣，使被執(zhí)行人的合法利益受損；評估出的拍賣房地產價值＞合理的價值，可能導致流拍，使申請執(zhí)行人的債權不能實現(xiàn)，合法權益得不到保障。獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求（2）估價機構和估價師應當與委托人及估價利害人之間沒有利害關系，與估價對象沒有利益關系。（3）任何單位和個人不得干預估價活動，包括不得干預估價過程和結果。（1）估價機構不依附于他人、不受他人束縛、具有獨立法人地位。獨立、客觀、公正原則在估價操作層面（1）要“設身處地”“換位思考”“感同身受”，把自己分別當成各方估價利害關系人，并假設各方估價利害關系人均是利己且理性的。賣方不肯少得一分錢出售估價對象買房不肯枉花一分錢購買估價對象獨立、客觀、公正原則（2）要分別以各方估價利害關系人的心態(tài)來思考評估價值，即各方估價利害關系人是如何考慮估價對象的價值或價格的。賣方的心態(tài)是其要價＞類似房地產的正常成交價格或他開發(fā)建設估價對象已花費的代價買方的心態(tài)是其出價＜類似房地產的正常成交價格或未來利用估價對象所能帶來的收益或他預計重新開發(fā)建設估價對象的必要支出及應得利潤（3）要跳出各方估價利害關系人的角色，以無利害關系的獨立第三方的專家身份來權衡評估價值，即評估價值的高低將會