房地產(chǎn)估價(jià)原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 35課件講解

房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理國(guó)家教學(xué)資源庫(kù)成本法房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格的含義、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物折舊的計(jì)算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題建筑物折舊的求取方法1.年限法直線法成新折扣法2.市場(chǎng)提取法3.分解法物質(zhì)折舊功能折舊外部折舊有關(guān)年限的概念也稱(chēng)為年齡-壽命法根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法建筑物的年齡（age）

有效年齡價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡類(lèi)似于人看上去的年齡實(shí)際年齡建筑物自竣工日期起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù)類(lèi)似于人的實(shí)際年齡有關(guān)年限的概念建筑物的壽命（life）自然壽命

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經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間收益性房地產(chǎn)：凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間自然壽命建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間也稱(chēng)為年齡-壽命法根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法有關(guān)年限的概念建筑物剩余壽命（remaininglife）剩余壽命＝life－age剩余經(jīng)濟(jì)壽命剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命－有效年齡剩余自然壽命剩余自然壽命＝自然壽命－實(shí)際年齡也稱(chēng)為年齡-壽命法根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法有效年齡剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命價(jià)值時(shí)點(diǎn)有關(guān)年限的概念建筑物的年齡（age）實(shí)際年齡有效年齡建筑物的壽命（life）自然壽命經(jīng)濟(jì)壽命建筑物剩余壽命（remaininglife）剩余自然壽命剩余經(jīng)濟(jì)壽命兩幢同時(shí)建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護(hù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)不同，但如果采用自然壽命、實(shí)際年齡來(lái)計(jì)算折舊，那么它們的價(jià)值就會(huì)相同。新建成的房屋可能由于存在建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當(dāng)，竣工沒(méi)有幾年就已經(jīng)成了“嚴(yán)重?fù)p壞房