T-GDGX 0003-2024 高校物業(yè)服務費用測算及基本人員配置規(guī)范

ICS03.080.01I I 42規(guī)范性引用文件 43術語及定義 44高校物業(yè)服務費用測算 64.1物業(yè)服務費用基本結構 64.2物業(yè)服務成本 64.3物業(yè)服務企業(yè)利潤測算 4.4法定稅費測算 5高校物業(yè)服務基本人員配置 5.1服務人員配置要求 5.2服務標準分級 5.3服務標準分級及配置原則 附錄A（資料性）廣州市高校物業(yè)服務費用測算及基本人員配置實例 A.1人工單價費用測算 A.2除人工費以外的其他費用測算 43 46本文件按照GB/T1.1-2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規(guī)則》的規(guī)定起本文件代替T/GDGX0001—2022《高校物業(yè)服務費用測算及基本人員配置規(guī)范》，與T/GDGX0001—2022相比，除結構調整和編輯性改動外，主要技術變化如下：a)更改了“物業(yè)服務人員”（見3.8，2022年版本的3.8）的術語和定義；b)更改了“服務人員人工單價成本構成”（見4.2.1，2022年版本的4.2.1）的內容規(guī)定；c)更改了“物業(yè)服務企業(yè)需承擔的服務人員人工單價成本構成”（見4.2.1表1，2022年版本的4.2.1表1）的內容規(guī)定；d)更改了“固定資產折舊費”（見4.2.8，2022年版本的4.2.8）的內容規(guī)定；e)更改了“服務人員配置要求”（見5.1，2022年版本的5.1）的內容規(guī)定；f)更改了“服務標準分級及配置原則”（見5.3表8，2022年版本的5.3表8），增加了“湖泊/河道/水池等”（見5.3表8）的內容規(guī)定；g)更改了“服務標準分級及配置原則”（見5.3表9，2022年版本的5.3表9）的內容規(guī)定；h)更改了“服務標準分級及配置原則”（見5.3表11，2022年版本的5.3表11）的內容規(guī)定；i)更改了“服務標準分級及配置原則”（見5.3表14，2022年版本的5.3表14）的內容規(guī)定；j)更改了“服務標準分級及配置原則”（見5.3表17，2022年版本的5.3表17）的內容規(guī)定；k)更改了“服務標準分級及配置原則”（見5.3表18，2022年版本的5.3表18）的內容規(guī)定；l)更改了附錄A（見表A.1、A.2，2022年版本的表A.1、A.2）的內容規(guī)定；m)更改了參考文獻（見參考文獻，2022年版本的參考文獻）的內容規(guī)定。本文件由廣東省高校后勤協(xié)會提出并歸口。本文件起草單位：廣東省高校后勤協(xié)會、招商局積余產業(yè)運營服務股份有限公司（中航物業(yè)管理有限公司）、暨南大學、華南理工大學、華南師范大學、華南農業(yè)大學、廣東工業(yè)大學、廣東藥科大學、廣州美術學院、廣東省外語藝術職業(yè)學院、廣東機電職業(yè)技術學院、廣州民航職業(yè)技術學院。本文件主要起草人：彭新一、趙肖、余曉斌、楊海文、王黎、祝火盛、黃沿忠、王新里、劉輝、張建佳、何雯、謝喜青、鄒莉莉、潘麗麗、趙樂、王均、付存剛、周富城、薛琪、陳彭、張秋琴、吳書耀、張漢文、張雙靠、何珍虎、王成樹、徐位良、梁小雁、廖碧輝、王佳。本文件及其所代替文件的歷次版本發(fā)布情況為：——2022年首次發(fā)布為T/GDGX0001—2022；——本次為第一次修訂。高校物業(yè)管理是現代物業(yè)管理的重要業(yè)態(tài)。隨著高校后勤社會化改革的深入發(fā)展，高校物業(yè)管理取得了質的飛躍，已經成為高校辦學綜合實力的基礎保障。為落實《中國教育后勤協(xié)會團體標準管理辦法》《高等學校物業(yè)服務規(guī)范》的要求，有序推動本省高校物業(yè)管理標準化、規(guī)范化建設，依據國家相關法律法規(guī)及行業(yè)組織的規(guī)定，結合本省高校物業(yè)管理發(fā)展狀況，并在廣泛調研論證的基礎上編制本文件，作為本省高校物業(yè)管理項目服務費用測算和基本人員配置的依據。本文件以高校物業(yè)管理項目特點入手，遵循物業(yè)服務組織管理流程，按照高校物業(yè)服務費用和人力資源市場工資價位及行業(yè)人工成本信息為基本框架，明確了物業(yè)管理最佳項目的服務費用測算及基本人員配置標準和方法，打破了本省缺少實操性指導文件的狀況。特點包括：一是以客戶為中心，全面反映項目服務內容及標準，維護物業(yè)管理品質，秉承高校后勤“服務育人”的理念；二是引用具有實踐性的測算方式形成服務費用和確定服務人員定額，設計合理、依據性強，易于操作與推廣；三是分級量化服務人員崗位標準，維護高校物業(yè)服務和物業(yè)服務人員的合法權益；四是將物業(yè)服務費與用工標準作為物業(yè)管理標準化基礎手段，完善了高校后勤規(guī)范化建設，以適應高校深化后勤改革與物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢。本文件旨在保障高校物業(yè)服務品質，提升高校師生員工滿意度，促進高校物業(yè)保持增值，加快廣東省高校物業(yè)管理行業(yè)高質量發(fā)展。4高校物業(yè)服務費用測算及基本人員配置規(guī)范本文件規(guī)定了高校物業(yè)服務費用測算構成、費用測算依據以及基本人員配置標準。本文件適用于高校物業(yè)管理項目招投標文件編制和項目管理及其服務活動，相關物業(yè)服務企業(yè)和實行校內經濟核算的學校物業(yè)管理部門均適用于本文件。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規(guī)范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB5749生活飲用水衛(wèi)生標準GB9667游泳場所衛(wèi)生標準GB19079體育場所開放條件與技術要求GB/T22185體育場館公共安全通用要求GB25201建筑消防設施的維護管理GB/T28220公共圖書館服務規(guī)范GB/T31989高壓電力用戶用電安全GB50194建設工程施工現場供用電安全規(guī)范GB50365空調通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范GB50720建設工程施工現場消防安全技術規(guī)范CJJ59建筑施工安全檢查標準CJJ60城鎮(zhèn)污水處理廠運行、維護及安全技術規(guī)程TSG08特種設備使用管理規(guī)則TSG11鍋爐安全技術規(guī)程TSGT5002電梯維護保養(yǎng)規(guī)則WS394公共場所集中空調通風系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范XF503建筑消防設施檢測技術規(guī)程T/JYHQ0007高等學校物業(yè)服務規(guī)范3術語及定義下列術語和定義適用本文件。3.1高校物業(yè)管理universitypropertymanagement物業(yè)服務組織受高等學校委托，依照國家有關法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對學校已經建成并投入使用的各類建筑物及其附屬設施設備、綠化、衛(wèi)生、秩序、環(huán)境等管理5項目進行維修、養(yǎng)護和管理，并向物業(yè)所有人和使用人提供多層次、綜合性的有償服務。3.2物業(yè)服務費用propertyservicecost物業(yè)服務組織按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等，向學校所收取的服務費用。3.3人工費用laborcost物業(yè)服務組織支付服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等費用，包括保潔員、秩序維護員、綠化工、維修員、客服管理員、宿舍管理員、教室管理員、圖書館管理員、場館管理員、項目副經理、項目經理等人員費用。3.4清潔衛(wèi)生費用cleaningandsanitationexpenses用于物業(yè)管理區(qū)域的清掃保潔、垃圾收集運輸等服務所收取的費用，包括清潔耗材、清潔工具、垃圾清運、化糞池清理、清潔開荒、外墻清洗等費用。3.5秩序維護費用ordermaintenancecost用于維護管理區(qū)域內的公共秩序，做好安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等防范工作所產生的費用，包括應急物資、裝備等費用。3.6綠化養(yǎng)護費用greeningmaintenancecost用于綠化的澆水、修剪、除草、打藥、補苗等所產生的費用，包括綠化材料、綠化工具、綠化勞保用品、綠化垃圾清運等費用。3.7共用設施設備維護費用maintenancecostofcommonfacilitiesandequipment用于保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部分共用設施設備的正常使用和運行所產生的費用，包括日常維修費用和維保費用。其中，共用設施設備日常維修費用主要為維修材料費用等；維保費用主要為共用設施設備維護保養(yǎng)費用，該項費用一般包括給排水、供配電、中央空調、鍋爐、電梯、消防等設施設備的維護保養(yǎng)費用和強制檢測費用等。63.8物業(yè)服務人員propertyservicestaff物業(yè)服務組織根據物業(yè)服務合同約定和學校需求，為實現管理和服務目標，配置物業(yè)管理和服務活動的作業(yè)人員和管理人員。教學樓、圖書館、場館、會務服務等高校物業(yè)特色服務內容提供服務的工作人員，包括保潔員、圖書館管理員、場館管理員、救生員、會務員等崗位人員；管理人員指在團隊中對作業(yè)人員行使管理職能、指揮或協(xié)調完成工作任務的人員，包括班長、部門主管、項目副經理、項目經理以及4高校物業(yè)服務費用測算4.1物業(yè)服務費用基本結構物業(yè)服務費用構成包括物業(yè)服務成本、物業(yè)服務企業(yè)的利潤和法定稅費。4.2物業(yè)服務成本物業(yè)服務成本一般包括以下部分：a)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；b)清潔衛(wèi)生費用；c)秩序維護費用；d)綠化養(yǎng)護費用；e)消殺費用；f)共用設施設備維護費用；g)行政管理費；h)固定資產折舊費；i)公眾責任保險費；j)校方允許列支的其他費用。4.2.1服務人員人工單價成本構成依據國家、地方政府相關法律及政策要求，物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定需承擔的服務人員人工單價成本構成主要包括工資、單位繳納的社會保險、住房公積金、職工教育經費、工會經費、殘疾人就業(yè)保障金等項目。具體見表1。7表1物業(yè)服務企業(yè)需承擔的服務人員人工單價成本構成1參照《2022年廣東省人力資源市場工資價位及行業(yè)人工成本信234行，一般企業(yè)按照職工每月工資總額的1.5%足額提取教育培訓5/事業(yè)單位/機關按每月全部職工工資總額的百分之二向工會撥6單位安排殘疾人就業(yè)的比例不得低于本單位在職職工總數的1.5%，達不到比例的應當繳納保障金。保障金月繳納額用人單位在職職工人數×1.5%-上年用人單位實際安排4.2.2清潔衛(wèi)生費用清潔衛(wèi)生費用指用于物業(yè)管理區(qū)域的清掃保潔、垃圾收集運輸等服務所收取的費用，包括清潔耗材、清潔工具、垃圾清運、化糞池清理、清潔開荒、外墻清洗等費用。該項費用應根據服務需求并參照當地城市最新物價指導價標準或當地市場行情進行測算。具體見表2。8表2清潔衛(wèi)生費用測算1開展清潔工作所需配備物資材料的費用清潔材料年費用=清潔材料人均2清潔工具年費用=清潔工具人均3垃圾清運年費用=每桶清運費用*4化糞池清理年費用=每車清掏費5房屋在建設或裝修后，需進行全面除清潔開荒年費用=每平方米開荒6外墻清洗年費用=每平方米清洗4.2.3秩序維護費用秩序維護費用指用于維護管理區(qū)域內的公共秩序，做好安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等防范工作所產生的費用，包括應急物資、裝備等費用。該項費用應根據服務需求并參照當地城市最新物價指導價標準或當地市場行情進行測算。具體見表3。表3秩序維護費用測算1在處理突發(fā)公共事件所必須配備的物應急物資年費用=應急物資月費2裝備年費用=裝備月費用*12個月4.2.4綠化養(yǎng)護費用綠化養(yǎng)護費用指用于綠化的澆水、修剪、除草、打藥、補苗等所產生的費用，包括綠化材料、綠化工具、綠化勞保用品、綠化垃圾清運等費用。該項費用應根據服務需求并參照當地城市最新物價指導價標準或當地市場行情進行測算。具體見表4。9表4綠化養(yǎng)護費用測算1開展綠化工作所需配備物資材料的費2用3用44.2.5消殺費用消殺費用包括四害（蚊、蠅、鼠、蟑螂）消殺、紅火蟻防治、白蟻防治等費用。該項費用應根據服務需求并參照當地城市最新物價指導價標準或當地市場行情進行測算。具體見表表5消殺費用測算1開展鼠、蚊、蠅、蟑螂等四害消殺所四害消殺年費用=每平方米每月單2對存在紅火蟻隱患而需開展防治工作紅火蟻防治年費用=每平方米單價*3對存在白蟻隱患而需開展防治工作所白蟻防治年費用=每平方米單價*防4.2.6共用設施設備維護費用共用設施設備維護費用指用于保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部分共用設施設備的正常使用和運行所產生的費用，包括日常維修費用和維保費用。其中，共用設施設備日常維修費用主要為維修材料費用等；維保費用主要為共用設施設備維護保養(yǎng)費用，該項費用一般包括給排水、供配電、中央空調、鍋爐、電梯、消防等設施設備的維護保養(yǎng)費用和強制檢測費用等。具體見表6。表6共用設施設備維護費用測算1根據學校服務需求約定，物業(yè)服務企業(yè)應承擔的日常維修材料費用，如五維修材料年費用=維修材料月費用2根據學校需求，該項費用一般包括給排水、供配電、中央空調、鍋爐、電梯、消防、安防系統(tǒng)等設施設備的維護保養(yǎng)費用和強制檢測費用等。費用可參考當地市場行情或學校歷史維保維護保養(yǎng)年費用=各設施設備維保4.2.7行政管理費行政管理費主要包括必要的物業(yè)服務辦公費和服務人員服裝費等。辦公費用（包括辦公耗材費、通訊費、交通費等）應參考當地市場行情進行測算。服裝費建議參考當地市場行情，物業(yè)服務企業(yè)為物業(yè)服務人員制作統(tǒng)一工作服，數量一般為冬夏裝各2套。a）辦公費用指易耗品（紙張、筆墨等）、交通費（車輛油耗、維修保養(yǎng)、車費）、通訊費（電話、手機等）費用。b）服裝費指為物業(yè)服務人員制作統(tǒng)一工作服，數量一般為冬夏裝各2套。c）行政管理年費用=年辦公耗材費+年交通費+年通訊費+年服裝費4.2.8固定資產折舊費固定資產主要是指物業(yè)服務企業(yè)所投入的大型工具/設備（如工程設備、清潔設備、綠化設備、辦公設備等）。該類固定資產投入需按法規(guī)年限要求進行折舊和測算。a）根據服務需求，物業(yè)服務組織投入的常見固定資產如清潔設備(大型清掃車、灑水車、高壓水槍等)、工程維修設備（升降梯等）、綠化設備（澆水車等）、交通設備（巡邏車、運輸車等）辦公設備及家具（電腦、打印機、復印機、辦公卡座等）b）固定資產折舊年限要求：清潔、工程、綠化等設備折舊年限為5年、車輛等交通設備折舊年限為4年、辦公電子設備折舊年限為3年。4.2.9公眾責任保險費公眾責任保險是指物業(yè)服務企業(yè)以被保險人的公眾責任為承保對象，承保被保險人在投保區(qū)域任何地點因非故意行為或活動所造成的他人人身傷害或財產損失依法應負的經濟賠償責任。公眾責任保險費可通過以下2種方式測算：a）以賠償限額(累計或每次事故賠償限額)為計算依據，即保險人的應收保險費=累計賠償限額×適用費率；b）對某些業(yè)務按場所面積大小計算保險費，即保險人的應收保險費=保險場所占用面積(平方米)×每平方米保險費。4.3物業(yè)服務企業(yè)利潤測算物業(yè)服務企業(yè)利潤是指物業(yè)服務企業(yè)在為高校服務過程中應獲得的合理利潤，可按物業(yè)服務成本的5%~10%測算。具體可綜合參考物業(yè)管理的服務要求、管理質量、師生評價等指標確定。4.4法定稅費測算納稅人以增值稅為基數，需要繳納附加稅12%（城建稅7%、教育附加3%、地方教育附加2%）。一般納稅人綜合稅率計算公式：6%×（1+（7%+3%+2%））=6.72%。5高校物業(yè)服務基本人員配置5.1服務人員配置要求服務人員指物業(yè)服務組織根據學校需求搭建物業(yè)管理團隊，為實現管理目標，人員配置合規(guī)，滿足合同約定，保障團隊運作必須配置的作業(yè)人員和管理人員。其中，作業(yè)人員包括保潔員、秩序維護員、綠化工、維修員、客服管理員、宿舍管理員、教室管理員、圖書館管理員、場館管理員、救生員、會務員等崗位；管理人員包括物業(yè)管理員、班長、部門主管、項目副經理、項目經理以及專業(yè)技術人員等管理崗位。5.2服務標準分級根據高校物業(yè)管理服務內容、服務標準不同，將高校物業(yè)服務標準劃分為一級、二級、三級。其中，一級服務的人員配置和服務要求為三個等級中的最高層級；二級服務、三級服務分別在人員配置和服務要求方面依次降低相應標準。5.3服務標準分級及配置原則服務標準分級及對應人員配置的原則和調整要求為：a）不同的服務等級配置相應人員。一級服務配備的人員數量最多，二級服務、三級服務配置的人員數量依次減少。b）有1條達不到標準的，人員配置標準應適當下調。c）有2條或以上未達到標準的，人員配置應按下一級標準執(zhí)行。表7綜合服務質量考核123/45/6表8清潔服務標準分級和人員配置域四無：無垃圾、無雜物、無污水、無亂張貼，三凈：路面凈、垃圾箱凈、綠化帶凈，一通：3.室外體育場。地面無水漬、無污漬，無垃圾，無積塵，光亮墻面灰塵、無污漬，光亮，墻角無蜘蛛網，公共設施表面無積塵、無漬、光亮不銹鋼表面無手印，無積塵，無污漬、光亮；2.廣場、道路公共設施（路燈、宣傳欄、指示牌、扶手欄桿、公共座椅等）每天擦拭4.每2周不少于1次將雨水井蓋打開，用鐵鏟將雨水井內樹葉、紙屑等垃圾鏟出，排水5.室外體育場每周清掃不少于1次。6.垃圾分類點每天早中晚不少于3次垃圾清運。3.景觀水池水面漂浮物打撈保潔每2天不少于1次，每2月不少于1次深度清理底面及淤4.每3周不少于1次將雨水井蓋打開，用鐵鏟將雨水井內樹葉、紙屑等垃圾鏟出，排水5.室外體育場每2周清掃不少于1次。6.垃圾分類點每天早晚不少于2次垃圾清運。表8清潔服務標準分級和人員配置（續(xù)）域4.垃圾分類點。將分類點垃圾桶（箱）內垃圾集中清運至垃圾場（樓），做到日產日清，無異味，氣）做好自然災害前中后清潔服務；公共衛(wèi)生事件（如傳染病疫情）加強校園環(huán)境整治，加大清3.景觀水池水面打撈保潔每3天不少于1次，每3月不少于1次深度清理底面及淤泥。5.室外體育場每月清掃不少于1次。6.垃圾分類點每天不少于1次垃圾清運。等2.湖邊/河邊外坡無明顯的雜草、垃圾等，保持河涌2.每天不少于1次清理湖邊/河邊外坡的雜草、垃圾等，保持河2.每2天不少于1次清理湖邊/河邊外坡的雜草、垃圾等，保持河涌兩2.每3天不少于1次清理湖邊/河邊外坡的雜草、垃圾等，保持河涌兩2.裝飾門及門套、踢腳線等3天保潔不少于1次。3.墻面、天棚、消防設施、燈具每周保潔不少于1次。6.每天不少于3次對衛(wèi)生間全面保潔。7.洗衣房、洗浴房每天早、中、晚不少于3次。表8清潔服務標準分級和人員配置（續(xù)）公共設施表面無積塵、污漬；玻璃上無手印、積塵、3.電梯廳/轎廂。電梯轎廂內無積塵、污漬、粘貼物；4.公共衛(wèi)生間。無異味；廁坑便具潔凈無黃漬；鏡面、a)符合當地垃圾分類政策相關標準及要求。b)按分類管理要求配備垃圾容器，擺放位置合理，數c)公示垃圾投放和清運時間，清運頻次滿e)垃圾容器、垃圾房定期清潔消毒。f)垃圾分類應建立臺賬，明確垃圾的去向及數量。前中后清潔服務；公共衛(wèi)生事件（如傳染病疫情）加強1.地面、臺階、宣傳窗、垃圾桶、裝飾柱、植物花盆等每天保潔不少于2次2.裝飾門及門套、踢腳線等4天保潔不少于1次。3.墻面、天棚、消防設施、燈具每2周保潔不少于1次。5.電梯轎廂、電梯門及門套、指示板、廂壁每天保潔不少于1次，監(jiān)控器探頭每26.每天不少于2次對衛(wèi)生間全面保潔。7.洗衣房、洗浴房每天不少于2次保潔。1.地面、臺階、宣傳窗、垃圾桶、裝飾柱、植物花盆等每天保2.裝飾門及門套、踢腳線等5天保潔不少于1次。3.墻面、天棚、消防設施、燈具每3周保潔不少于1次。6.每天不少于1次對衛(wèi)生間全面保潔。7.洗衣房、洗浴房每天不少于1次保潔。表8清潔服務標準分級和人員配置（續(xù)）辦公樓公共區(qū)域人服務方案：根據學校辦公樓清潔管理要求，編制辦公樓清潔服務方案，制定環(huán)境清潔工作計劃，設置工具管理：按照崗位要求，配置清潔工具。工具擺1.大廳/樓道。地面無水漬、無污漬，無垃圾，無公共設施表面/不銹鋼表面/玻璃無積塵、無污燈具、指示板明亮；廂內地面干凈、無垃圾雜1.地面、臺階、宣傳窗、垃圾桶、裝飾柱、植物花盆等每天保2.裝飾門及門套、踢腳線等3天保潔不少于1次。3.墻面、天棚、消防設施、燈具每2周保潔不少于1次，每周拋光不少于1次，地磚或水4.電梯轎廂、電梯廳、電梯門及門套、指示板、廂壁、每天保潔不少于3次，監(jiān)控器探5.每天不少于3次對衛(wèi)生間全面保潔。6.開水房每天保潔3次，開水箱每月清洗不少于1次。7.會議桌椅、地面、窗臺、門楣、門套、墻面、墻角每日1次；會議結束當日清理，天8.辦公樓公共區(qū)域保潔每天不少于3次。表8清潔服務標準分級和人員配置（續(xù)）辦公樓公共區(qū)域人4.開水間。開水房達到衛(wèi)生標準、安全可靠。1.地面、臺階、宣傳窗、垃圾桶、裝飾柱、植物花盆等每天保2.裝飾門及門套、踢腳線等4天保潔不少于1次。3.墻面、天棚、消防設施、燈具每3周保潔不少于1次4.電梯轎廂、電梯廳、電梯門及門套、指示板、廂壁、每天保潔不少于2次，監(jiān)控器探5.每天不少于2次對衛(wèi)生間全面保潔。6.開水房每天保潔不少于2次，開水箱每2月清洗不少于1次。8.辦公樓公共區(qū)域保潔每天不少于2次。辦公樓公共區(qū)域保潔：4000㎡/人1.地面、臺階、宣傳窗、垃圾桶、裝飾柱、植物花盆等每天保2.裝飾門及門套、踢腳線等5天保潔不少于1次。3.墻面、天棚、消防設施、燈具每3周保潔不少于1次4.電梯轎廂、電梯廳、電梯門及門套、指示板、廂壁、每天保潔不少于1次，監(jiān)控器探5.每天不少于1次對衛(wèi)生間全面保潔。6.開水房每天保潔不少于1次，開水箱每3月清洗不少于1次。8.辦公樓公共區(qū)域保潔每天不少于1次。表8清潔服務標準分級和人員配置（續(xù)）教學樓公共區(qū)域保潔（不含教室）：㎡/人（建筑面教室內保潔（含1.大廳。地面無水漬、無污漬，無垃圾，無積塵；墻面灰塵、無污漬，墻角無蜘蛛網；公共設施表墻角無蜘蛛網，電梯轎廂內無積塵、無污漬、無1.地面、臺階、宣傳窗、垃圾桶、裝飾品等每天保2.裝飾門及門套、踢腳線等3天保潔不少于1次。3.墻面、天棚、消防設施、燈具每周保潔不少于1次，每周拋光不少于1次，地磚或水5.每天不少于3次對衛(wèi)生間全面保潔。表8清潔服務標準分級和人員配置（續(xù)）教學樓公共區(qū)域保潔（不含教室）：教室內保潔（含3.教室清潔。桌椅、講臺，窗臺、黑板、地面、門楣、門套、墻面、墻角無積塵，光亮；桌斗內無雜質；黑板板面擦凈，板槽內無粉末，黑板周圍1.極端天氣（如臺風/暴雨等）做好自然災害前中后3.疫情防控保潔應加大保潔頻次及口罩等醫(yī)療垃圾1.地面、臺階、宣傳窗、垃圾桶、裝飾品等每天保2.裝飾門及門套、踢腳線等4天保潔不少于1次。3.墻面、天棚、消防設施、燈具每2周保潔不少于1次，每2周拋光不少于1次，地磚或5.每天不少于2次對衛(wèi)生間全面保潔。教學樓公共區(qū)域保潔（不含教室）：教室內保潔（含1.地面、臺階、宣傳窗、垃圾桶、裝飾品等每天保2.裝飾門及門套、踢腳線等5天保潔不少于1次。3.墻面、天棚、消防設施、燈具每3周保潔不少于1次，每3周拋光不少于1次，地磚或4.電梯轎廂、電梯廳、電梯門及門套、指示板、廂壁、5.每天不少于1次對衛(wèi)生間全面保潔。表8清潔服務標準分級和人員配置（續(xù)）潔1.樓宇大門/大堂/樓道。地面無水漬、無污漬，無垃圾，無積塵，光亮，墻面無污漬，光亮，墻角無蜘蛛網，公共設施表面/不銹鋼表面/玻璃無積圾雜物；不銹鋼表面無手印、無積塵，無污漬、3.公共衛(wèi)生間。衛(wèi)生間無異味、廁坑便具潔凈無黃漬、鏡面、水盆、臺面無污點，光亮；紙簍隨時4.會議室/接待室每天不少于2次保潔，會議結束及時保潔。4.會議室/接待室每天不少于1次保潔，會議結束及時保潔。表8清潔服務標準分級和人員配置（續(xù)）潔門套、墻面、墻角無積塵、無污漬，光亮；會議桌椅擺放整齊窗簾掛放整齊；室內無異味；窗玻5.垃圾清運。每日早、中、晚三次將垃圾桶（箱）2.樓層跑水應及時做好積水清理。3.疫情防控保潔應加大保潔頻次及口罩等醫(yī)療垃圾2.電梯轎廂、操作板、地面等清潔保養(yǎng)每天不4.會議室/接待室每天不少于1次保潔，會議結束及時保潔。注1：清潔服務分級和人員配置是指根據高校注3：建筑面積是指建筑物各層水平面積的總和，包括使用面積、助生產或輔助生活所占的凈面積，例如居住建筑物中的樓梯、走道、廁所所占的面積；結構面積是指建筑物各層平面中墻、柱注4：廣場/道路/室外體育場等室外區(qū)域清潔服務若注8：如果學校晚上安排上課或晚自習，應根據使用的教室建筑表9秩序維護服務標準分級和人員配置邏崗㎡/人（占地面保及應急演練工作計劃，設置作業(yè)流程，并a)配有專職的保安人員，24小時值班，各類管理制度完善。b)按合同約定對出入口的人員、車輛和物品進行管理和登記，c)特殊設定區(qū)域日常出入門禁權限及門禁卡管理。a)應根據現場情況合理制定巡查路線，定b)定時對校園進行安全巡查，對辦公樓、實驗樓、教學樓、停c)應急工具配備齊全、方便取用。d)發(fā)現影響教學工作生活秩序的行為應立即勸阻，勸阻無效的e)發(fā)現異常應立即查明情況，注意異常聲響、氣味，對可疑人f)遇緊急情況應及時報告學校有關部門，啟動應急預案等應對巡邏崗：巡邏路線設置合理，無死角全覆蓋，每4小表9秩序維護服務標準分級和人員配置（續(xù)）邏應急管理要求：按學校要求識別可能發(fā)生的突發(fā)事件并制定應急預/b）禮貌迎來送往，引導方向正確，答詢準確。c）做好外來人員出入登記。e）保證大堂出入口暢通，無堵占公共通道現象。f）做好應急保障措施，每季度至少開展1次應急演練。表9秩序維護服務標準分級和人員配置（續(xù)）a）應根據現場情況合理制定巡查路線，定期評估路線的有效性。c）應急工具配備齊全、方便取用。2.應急管理要求：按學校要求識別可能發(fā)生的突發(fā)事件并制定應急暴雨等；公共衛(wèi)生類事件，如傳染病疫情、群體性食物中毒、群巡邏路線設置合理，無死角全覆蓋，每4小巡邏崗：40000巡邏路線設置合理、重點區(qū)域無盲點，每6小注1：秩序維護樓宇門值指為辦公樓、行政樓、注2：秩序維護服務分級和人員配置是指根據高校物業(yè)管理秩序維護的表10綠化養(yǎng)護服務標準分級和人員配置草坪和明顯枯枝死杈；介殼蟲危害較輕；樹木基本2.灌木。要求包括但不限于：及時，葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理3.綠地/草坪。要求包括但不限于：3.及時除掉雜草，每年除雜草不少于9次。3.及時除掉雜草，每年除雜草不少于6次。3.及時除掉雜草，每年除雜草不少于4次。注1：綠化養(yǎng)護服務分級和人員配置是指根據表11設施設備運行值班與維修服務標準分級和人員配置2.維修流程：熟悉轄區(qū)內水、電、空調等設施設備功能及分布情況。熟練掌握相3.定時巡檢水、電、空調等設施設備，填寫記錄，保持完好運4.對房屋和各類設施設備實施日常維修時，應提前告知師生，擺放安全提示，進如設備故障、突發(fā)跑水、路面塌陷、爆水管等應/且變壓器容量上區(qū)域性高壓供且變壓器容量域性供配電室及低壓配電室巡檢維護：2人/20站a）10kV電壓等級且變壓器容量630kVA及以上的，應安排全天專人24h值性高壓供配電房值班：高壓每天24小時四班三運轉2.10kV電壓等級且變壓器容量630KVA以下非區(qū)域性表11設施設備運行值班與維修服務標準分級和人員配置（續(xù)）/4.每次水泵或管道或水箱內維修后，進行及時清洗，同時進行水質化驗并出化驗/4.定時巡檢，填寫記錄。保持設備完好運行，發(fā)現問題時，應準確判斷，及時正中水站值守運行維護每天24小時四班三運轉，建議配4運行值班/3.定時巡檢，填寫記錄。保持設備完好運行。發(fā)現問題時，應準確判斷，及時正表11設施設備運行值班與維修服務標準分級和人員配置（續(xù)）/4.認真辦理電梯注冊、年檢、注銷等相關工作。5.監(jiān)督維保合同執(zhí)行情況。定期專業(yè)評估電梯運行情況。6.制定維修改造計劃，檢查監(jiān)督維修改造過程，驗收維修改造質量。/8人/消防中控室7.消防疏散指示燈工作正常，斷路測試正常，消防應急照明和燈光注1：本文件只包括修繕服務、設施設備運行值班的人員配置標準注2：設施設備運行值班與維修服務分級和人員配置是指根據高校物業(yè)注3：維修范圍包括公共場所（教學樓、公寓、注4：設施設備運行值班等人員配置是以設備值班室為基數，以法規(guī)注5：消防中控運行值班崗對主消防中控室按8人/室配置，表12客戶服務標準分級和人員配置2．提供多種渠道受理師生報修、報事、咨詢、業(yè)務3．宜針對學生實際需求設置關愛服務項目，如提供零星生活物品2．客戶投訴現場投訴應盡可能在現場妥善處理，事后投訴應如實記注2：客戶服務服務分級和人員配置是指根據高校物業(yè)管理客戶服務中心處理投訴和客戶回訪等工作效率和服務標準的不同，而進行服務分級和客服管理員配置。客戶服務中心服務人員配置表13公寓服務標準分級和人員配置/b)為學生提供接待、報修、備用鑰匙借用等服務。e)貴重物品、大件物品出入時應按學校規(guī)定進行核實登記。h)關注學生精神狀態(tài)和身體狀況，有針對性的提供重點關懷和幫2.服務育人：加強服務育人功能，協(xié)助開展宿舍文明評比、傳統(tǒng)節(jié)日3.應急管理:如遇人員聚集、踩踏、聚眾斗毆、高空拋物/墜物等應急注1：公寓服務是指公寓管理員為公寓管理提供門值和巡邏服務，主要工表13公寓服務標準分級和人員配置（續(xù)）a）應根據現場情況合理制定巡查路線，定期評估路線的有效性。e）遇緊急情況應及時報告學校有關部門，啟動應急預案等應對措f）做好巡查記錄。2.應急管理要求：按學校要求識別可能發(fā)生的突發(fā)事件并制定應急預1.巡邏路線設置合理、重點區(qū)域無盲點，每6小時巡查不1.巡邏路線設置合理、重點區(qū)域無盲點，每8小時巡查不表14教室服務標準分級和人員配置c）桌椅數量齊備、擺放整齊、干凈整潔，粉筆、黑板擦等數量齊標識牌等不被擅自搬出、私自拆卸和替換；樓內大件物品出入e）配合學教務部門進行臨時課程教室調整以及教學設備出現突發(fā)f）按學校規(guī)定開放教室，關門前應清查滯留人員，關閉門窗及相2.應急處置：接到突發(fā)事件后，需在5分鐘內趕往現場處a）在課前20分鐘開啟教學樓所有教室的前門鎖，開啟a）在課前10分鐘開啟教學樓所有教室的前門鎖，開啟注2：教室服務分級和人員配置是指根據現場作業(yè)頻次和服務標準的不同，而進行服務分級和教室管理員配置。教學樓服務人員配置表15圖書館輔助服務標準分級和人員配置務2.按規(guī)定時間開館、閉館，閉館前應清查滯留人員，關閉門窗及相關4.保持圖書館安靜，對大聲喧嘩、打鬧等行為進行勸阻。5.配合圖書館實施書籍防潮、防霉、防蟲、防蛀工作。6.在合同約定前提下，可參照GB/T28220的要求，提供圖書報刊管理注1：圖書館輔助服務是指圖書館管理員為圖注2：圖書館輔助服務分級和人員配置是指根據服務響應及時率和服務標準的不同，而進行服務分級和圖書館管理員配置。圖書館服務人員配置表16場館服務標準分級和人員配置a)場館（場地）內干凈整潔無異味，場館內光線充足、體感舒適。b)對場館（場地）配套設施實施清潔、檢查維修和養(yǎng)護，保持良好c)應根據開放時間規(guī)定，開館前15-30分鐘進場，做好準備工作。準備工作應考慮但不限于：開啟場館門、有關設施設備系統(tǒng)、清d)器材管理：做好建檔、盤點、出入庫登記、維護和保養(yǎng)登記、損e)應建立并完善項目建議管理體系，通過意見簿、客戶訪談及滿意度調查等多種形式，定期或者不定期收集有關問題，并及時解決f)配合相關部門檢查水電、燃氣、消防、安保、供熱、應急設施和表16場館服務標準分級和人員配置（續(xù)）/每增加250㎡及以內，增1.管理要求：救生員配備應符合GB19079《體育場所開放條件與技a)按物業(yè)服務合同約定配備救生員，救生員應取得國家規(guī)定的職業(yè)c)人工游泳池水面面積在250㎡以下的，應至少設置2個救生觀察及以內，增設1個救生觀察臺的比例配置救生觀察臺；救生觀察d)到崗時須檢查救生工具是否完備有效，具備急救能力。e)認真觀察劃分責任區(qū)水域，不忽視任何可能產生事故的疑點，在各負其責的基礎上有責任相互提醒，負責師生的安全，及時糾正違規(guī)游泳現象，發(fā)現安全隱患要及時處理，重大安全隱患要上報f)嚴格執(zhí)行游泳池管理規(guī)定，勸阻師生跳水、潛水、追逐打鬧或非/表17會務服務標準分級和人員配置1.根據主辦方需求制定服務方案，經主辦方確認后實施;按會議級別及需求，配合相關部門準備茶水、茶歇、接待、場地布置、物2.根據學校要求提供禮儀服務，如接待、迎賓、頒獎等1.會前：準備會議物資，會前對會場及外圍環(huán)境進行巡查，確認安2.會中：會議進行中應及時關注客戶需求，會議現場整潔有序，體感舒適，照明、音響、視頻、空調等系統(tǒng)運行良好。會務服務人3.會后：會議結束后清點物資、清掃場地、關閉設備設施等。1.會議現場緊急事件發(fā)生時，工作人員迅2.制定保密措施，對會議內容保密。a）觀察客戶現場需求，靈活掌握，隨機應變。如客戶臨b）觀察客戶茶水飲用情況，及時續(xù)茶或更換支裝水，第一次是15分鐘后為客戶續(xù)茶水，之后每隔30分鐘續(xù)水a）觀察客戶現場需求，靈活掌握，隨機應變。如客戶臨b）觀察客戶茶水飲用情況，及時續(xù)茶或更換支裝水，第一次是20分鐘后為客戶續(xù)茶水，之后每隔35分鐘續(xù)水表17會務服務標準分級和人員配置（續(xù)）a）觀察客戶現場需求，靈活掌握，隨機應變。如客戶臨時需要筆、紙等物資，會務人員要在10分鐘內送到，b）觀察客戶茶水飲用情況，及時續(xù)茶或更換支裝水，第一次是25分鐘后為客戶續(xù)茶水，之后每隔40分鐘續(xù)水注2：會務服務分級和人員配置是指根據會務人員素質要求以及在客戶需求響應、服務標準的不同，而進行服務分級和會務員配置。會務服務人員配置還應根據表18管理人員標準分級和人員配置注1：作業(yè)人員包括保潔員、秩序維護員、綠化工、維修員、客服管理員、宿舍管理員、教室管理注2：管理人員是指在團隊中對作業(yè)人員行使管理職能、指揮或協(xié)調完成工作任務的人員，包括物業(yè)管理員、班長、部門主管、項目副經理、注3：高校自管物業(yè)服務組織，管理人員因承擔學校黨建及廣州市高校物業(yè)服務費用測算及基本人員配置實例A.1人工單價費用測算本實例測算所涉及的物業(yè)服務人員包括保潔員、秩序維護人員、綠化工、維修員、客服管理員、宿舍管理員、教室管理員、圖書館管理員、場館管理員、會務員、物業(yè)管理員、班長、部門主管、項目副經理和項目經理等，各崗位人工單價費用測算實例見表A.1。表A.1服務人員人工單價成本測算實例員30004560攤520792.社會保險參照《廣州市稅務局2023社會保險年度廣州市社會保險費險種、繳費基a)養(yǎng)老保險：繳存基數或最低下限（5284元）*14%b)基本醫(yī)療保險（含生育）：繳存基數或最低下限（5996元）*5.35%d)失業(yè)保險：繳存基數或最低下限（2300元）*0.8%3.住房公積金按照繳存基數*5%,繳交比例不低于5不高于12具體參照《廣4.職工教育經費：月工資*1.5%，具體參照《國務院關于大力推進職業(yè)教育5.工會經費：月工資*2%，具體參照《中華人民共和國工會法》規(guī)定執(zhí)行6.殘疾人就業(yè)保障金：本項費用為殘疾人就業(yè)比例不達標企業(yè)需繳納的費用，具體參照《廣東省殘疾人聯(lián)合會廣東省財政廳廣東省地方稅務局關于開展殘疾人就8.本測算實例各崗位服務人員月工資、社會保險、住房公積金、職工教育經費、工會經費、殘保金等金額適用于廣州市高校項目物業(yè)服務費用測算，不屬于服務人表A.1服務人員人工單價成本測算實例（續(xù)）32544965553952.其他同上34035168573302.其他同上400020060651232.其他同上3760567561995息》第13個類目居民服務、修理和其他服務業(yè)客戶服務管理員工資價位的中2.其他同上410020562攤664284064203616596140642036165961表A.1服務人員人工單價成本測算實例（續(xù)）4064203616596145002256890攤7164544332226770776413320762668631.月工資參照《廣州市2022年人力資源市本信息》中（一）分職業(yè)細類工資價位中物業(yè)管理員工資價位的中位數執(zhí)行2.其他同上1.月工資參照《廣州市2022年人力資源市60003009092417行2.其他同上1.月工資參照《廣州市2022年人力資源市72803642.其他同上表A.1服務人員人工單價成本測算實例（續(xù)）8258413攤1271182.其他同上8750438134673行2.其他同上A.2除人工費以外的其他費用測算除人工費以外的其他費用測算實例見表A.2。表A.2除人工費以外其他費用測算實例1元/人.月清潔耗材年費用=清潔耗材人均單2拖把、清潔刷、垃圾桶等，人均單價50-100元/人.月清潔工具年費用=清潔工具人均單3）：垃圾清運年費用=每桶單價*桶數4參照廣州市2024年市場行情約800-1000元/化糞池清理年費用=每車單價*每5參照廣州2024年市場行情開荒保潔單價3-6清潔開荒年費用=每平方米開荒費6外墻清洗年費用=每平方米清洗費7應急物資年費用=應急物資月費用89綠化材料年費用=綠化材料人均單綠化工具年費用=各種綠化工具費表A.2除人工費以外其他費用測算實例（續(xù)）勞保用品年費用=勞保用品人參照廣州市2024年市場行情：綠化垃圾含裝車綠化垃圾清運年費用=