杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干思考

杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干思考一、引言近年來，總部經(jīng)濟(jì)、體育經(jīng)濟(jì)、社區(qū)經(jīng)濟(jì)、培訓(xùn)經(jīng)濟(jì)等各種新的經(jīng)濟(jì)術(shù)語所蘊含的商機(jī)、能量一次又一次地給政府和精明的商家?guī)砹恕绑@喜”。而就在這個時候，一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)在大都市悄然而生，吸引著越來越多的“眼球”，這就是樓宇經(jīng)濟(jì)。樓宇經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是知識與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合、企業(yè)經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變的結(jié)果。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，對于開拓發(fā)展空間、積聚經(jīng)濟(jì)要素、提高業(yè)態(tài)檔次、提升內(nèi)涵發(fā)展、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量等都有重要作用，它不僅可以用較小的代價換來更大的經(jīng)濟(jì)效益，而且還能有效化解經(jīng)濟(jì)資源相對不足、土地資源日漸稀缺的矛盾，是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，提高城市中心區(qū)域效力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。樓宇經(jīng)濟(jì)當(dāng)前成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點，吸引著許多城市不斷推出發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃。樓宇經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)大大拓展了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，并成為國內(nèi)一些城市經(jīng)濟(jì)最活躍的部分和財稅收入的重要來源之一。因為占地少、污染少、產(chǎn)出高，有人形象地把“樓宇經(jīng)濟(jì)”稱為新型財富效應(yīng)，比作都市里的“垂直印鈔機(jī)”，概括為“一幢寫字樓稅收賽過一個縣”。近年來，一些城市的中心城區(qū)把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為一種新的發(fā)展舉措，積極推進(jìn)，并取得一定的成績。北京、上海、深圳、廣州、南京、青島、寧波等城市把培育和發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要舉措，紛紛出臺相關(guān)政策措施，宣傳、推介、扶持和服務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)。面對土地、空間、資源、環(huán)保等要素的制約，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，已成為杭州集約利用資源、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、打造“生活品質(zhì)之城”的迫切要求。二、文獻(xiàn)綜述（一）樓宇經(jīng)濟(jì)的基本內(nèi)涵1、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究在國外有關(guān)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究，始于20世紀(jì)20年代相關(guān)CBD的研究。195年，墨菲（Raymond.Murphy）和范斯(James.E.Vance)在美國《經(jīng)濟(jì)地理》對CBD定義為“CBD是城市的心臟，是反映城市中最高地價和最高建筑物的辦公樓和零售商店高度集中的地區(qū)”。開始關(guān)注商務(wù)樓宇的發(fā)展。20世紀(jì)80年代后，CBD特指“經(jīng)濟(jì)中心城市的市中心與全球經(jīng)濟(jì)一體化相關(guān)聯(lián)的主要以商務(wù)辦公為主的中央商務(wù)區(qū)”。把商務(wù)辦公作為中央商務(wù)區(qū)的主要特征，樓宇經(jīng)濟(jì)的雛形初步顯現(xiàn)。20世紀(jì)90年代中期后，以信息科技和數(shù)字網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的新經(jīng)濟(jì)，將人類帶入一個全新的經(jīng)濟(jì)全球化及知識經(jīng)濟(jì)時代，各種金融機(jī)構(gòu)、跨國公司匯聚CBD，進(jìn)駐各大商務(wù)樓宇，樓宇經(jīng)濟(jì)開始快速發(fā)展。樓宇經(jīng)濟(jì)在我國的提法始于上世紀(jì)9O年代，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出的一種復(fù)合概念。樓宇經(jīng)濟(jì)的概念和實踐首先出現(xiàn)在深圳和上海，隨后出現(xiàn)在沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市(杭州、寧波、福州、連、天津等)，并且也日益被其它一些城市政府所接受。2、樓宇經(jīng)濟(jì)的概念樓宇，英譯Building,最早是指土木建筑類的建筑物,隨著房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的不斷發(fā)展,這個詞逐漸地演變?yōu)樘刂父邔踊虺呓ㄖ锪恕＿@類建筑物的共同特點是：在一定的時限內(nèi)，可容納不同數(shù)量的人從事社會交際活動文化娛樂活動、經(jīng)濟(jì)交往活動和旅游活動等社會活動。樓宇廣義上包含了商務(wù)樓宇、商業(yè)樓宇、城市綜合體、科研樓宇、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、保護(hù)建筑、農(nóng)居SOHO；狹義上僅指寫字樓、商務(wù)樓。樓宇在舊上海被稱為“字樓”，這個稱呼一直流行到現(xiàn)在，也流行在全世界華人中間。但是當(dāng)年“寫字樓”不僅僅指商務(wù)，而是包含了所有的非體力勞動的場所；真正把現(xiàn)代“樓宇”概念帶入中國的是改革開放以后。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展引來了無數(shù)外資企業(yè)的競相入駐，加上世界500強(qiáng)戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移、國內(nèi)中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展、民營經(jīng)濟(jì)的日益強(qiáng)大等等，推動了對“樓宇”需求的崛起。尤其是中國加入世界貿(mào)易組織以來，服務(wù)貿(mào)易分類表中商業(yè)分銷中介服務(wù)、旅游、娛樂等行業(yè)的逐步開放，對“樓宇”的需求不斷增加，為“樓宇”發(fā)展提了無限商機(jī)。樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，從而引進(jìn)稅源、帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。這種產(chǎn)業(yè)形態(tài)是一種服務(wù)形態(tài)、頭腦經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，是與知識經(jīng)濟(jì)緊密相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)，提供的主要是金融、服務(wù)、咨詢、高科技研發(fā)等高端的產(chǎn)品。主要表現(xiàn)為現(xiàn)服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所咨詢中介公司、高科技企業(yè)、娛樂服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、旅游服務(wù)企業(yè)、交通通訊企等國內(nèi)外各類企業(yè)和公司。樓宇經(jīng)濟(jì)以極小的土地資源集聚起最大化的經(jīng)濟(jì)和財富效應(yīng)在我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，凡是利用城區(qū)新開發(fā)樓盤和閑置用房，通過出租、售賣、合作等形式，商引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新的經(jīng)濟(jì)增長點，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動，通稱為樓宇經(jīng)濟(jì)。簡言之，樓宇經(jīng)濟(jì)就是以商務(wù)樓為載體，通過從事商務(wù)活動生經(jīng)濟(jì)效益的一種經(jīng)濟(jì)活動方式。3、樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素很多，隨著經(jīng)濟(jì)水平和城市建設(shè)的發(fā)展，不同時期、不同地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素會發(fā)生一些變化。結(jié)合當(dāng)前大部分城市的情況，比照上海、南京、成都等地的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以從三個方面來看要素：從需求方，租戶角度分析的樓宇經(jīng)濟(jì)構(gòu)成要素：地段、政府的配套政策、樓宇品味、物業(yè)服務(wù)、與本行業(yè)相關(guān)的會展頻率；從供給方，業(yè)主角度分析的樓宇經(jīng)濟(jì)構(gòu)成要素，主要由投資回報率決定，具體包括三個要素：收益率、每年實收租金與預(yù)算年租金回收率之比、客戶租用的平均年限；從政府的角度分析的樓宇經(jīng)濟(jì)構(gòu)成要素：區(qū)域的產(chǎn)出規(guī)模和區(qū)域的資產(chǎn)規(guī)模。（二）樓宇經(jīng)濟(jì)的功能樓宇經(jīng)濟(jì)具有集聚性、輻射性、體制外性、流動性等特點。形成樓宇集聚的區(qū)域一般都具有以下4個共性：樓宇的形成區(qū)域一般都有悠久的中心商業(yè)街（區(qū)）歷史、文化的沉淀背景；與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、金融、交通、信息等發(fā)展水平緊密相連；樓宇所在區(qū)域是人才比較集中、文化素質(zhì)相對較高、年齡較輕的區(qū)域，能為商務(wù)活動提供所需要的人才支援；樓宇所在的區(qū)域一方面改變了“同行是冤家”傳統(tǒng)觀念，追求“雙贏”而是非“零和博弈”，往往是幾十幢、上百幢樓宇集中在一起，一些相同的行業(yè)也會集中在同一幢或者相近的樓宇中。另一方面在一幢樓宇中集中的又不完全是單一的某一種產(chǎn)業(yè)，而是多種不同產(chǎn)業(yè)的組合，便于樓宇中各種組織之間進(jìn)行商品、信息交換和各種社會活動，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集群效益?？梢哉f發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)就是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、文創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、稅源經(jīng)濟(jì)。樓宇經(jīng)濟(jì)作為一個城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)域，對推動整個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用。這是從產(chǎn)業(yè)層面上來分析樓宇經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)。如果從“產(chǎn)業(yè)鏈”層面上分析，則研發(fā)、銷售、管理等環(huán)節(jié)往往在樓宇中進(jìn)行?！把邪l(fā)經(jīng)濟(jì)”、“總部經(jīng)濟(jì)”屬于樓宇經(jīng)濟(jì)，且處于“產(chǎn)業(yè)鏈”的高端，特別是總部經(jīng)濟(jì)，是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高級形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)是時代的要求、現(xiàn)實的挑戰(zhàn)和發(fā)展的期盼，是“隱藏”在樓宇中的城市新興經(jīng)濟(jì)和新的增長點，也是城市經(jīng)濟(jì)追求“空間”和“高度”效益、實現(xiàn)“提質(zhì)增效”的重要途徑，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新風(fēng)向和現(xiàn)代都市新的“掘金地”。它具有城市形象塑造、引資示范、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動、信息交匯等功能。（三）樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因樓宇經(jīng)濟(jì)在我國的興起不是一種偶然現(xiàn)象，而是我國城市和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定階段所自然出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其主要原因如下：1、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起是城市土地集約利用的要求城市土地資源短缺，需要集約化利用土地。目前我國大城市土地資源越來越短缺，城市經(jīng)濟(jì)要持續(xù)發(fā)展，必須集約利用土地，需要一種以集約化發(fā)展為本質(zhì)特征的經(jīng)濟(jì)形式的出現(xiàn)。樓宇經(jīng)濟(jì)正是對土地集約利用的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。2、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚和輻射的必然結(jié)果現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、知識經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出大量需求。隨著各大城市工業(yè)的外遷和比例的降低，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在各大城市日益發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已日益成為各大城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱和方向。城市知識型服務(wù)業(yè)對城市周邊區(qū)域乃至全國的市場都極具吸引力和影響力?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)在城市的集聚，需要樓宇提供辦公空間。3、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起是價值鏈分解的必然結(jié)果在全球分工不斷加劇的大背景下，價值鏈不同環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出快速分解的態(tài)勢，而相同或相近的環(huán)節(jié)在同一空間中不斷積聚，以至于出現(xiàn)各種專業(yè)性極強(qiáng)的功能區(qū)域。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的早期，企業(yè)在辦公空間上是一體的，研發(fā)、管理、設(shè)計、生產(chǎn)等位于同一辦公地點。但隨著企業(yè)價值鏈的分解，管理與研發(fā)、生產(chǎn)分離，企業(yè)由單一中心、獨立行為、地方觀念向多個中心、相互依存、全球觀念轉(zhuǎn)變。企業(yè)的管理功能更趨向于市中心，而研發(fā)功能更趨向于專業(yè)的科技園，生產(chǎn)功能更趨向于低價便宜的郊區(qū)或工業(yè)區(qū)。價值鏈各環(huán)節(jié)的分解和同類集聚，打破了過去傳統(tǒng)的企業(yè)自建自用的辦公場所，新的集聚需要新的商務(wù)樓宇提供空間支持。4、樓