思源經(jīng)紀一手代理業(yè)務(wù)接單管理規(guī)范(定稿)-20091015-

思源房地產(chǎn)經(jīng)紀總公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功文件類型：FORMCHECKBOX制度FORMCHECKBOX決定FORMCHECKBOX任命FORMCHECKBOX紀要FORMCHECKBOX請示FORMCHECKBOX匯報FORMCHECKBOX通知FORMCHECKBOX其它文件編碼：SYSWIN-zb-012-090924日期：2009年9月24日思源經(jīng)紀一手代理業(yè)務(wù)接單管理規(guī)范（試行）擬文 審核 批準 一、總則1、為促進思源經(jīng)紀一手代理業(yè)務(wù)接單管理工作的規(guī)范化、制度化，完善對立項、商務(wù)報價審核及合同簽訂審核的流程及操作要求，防范控制合同風險，維護公司利益，特制定本規(guī)定，各分支機構(gòu)、相關(guān)業(yè)務(wù)部門共同嚴格執(zhí)行。2、本規(guī)定規(guī)范范圍為一手代理業(yè)務(wù)合同，包括銷售代理、策劃顧問、土地顧問等，及與一手代理業(yè)務(wù)相關(guān)的涉及我司權(quán)利、義務(wù)的一切文件，包括但不限于補充協(xié)議、任務(wù)書、底價表、變更協(xié)議、終止協(xié)議、解除協(xié)議等。二、合同管理流程及職責劃分（一）立項（二）商務(wù)報價審核（三）合同簽訂審核三、合同管理流程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)操作規(guī)范（一）項目編號所有已中標項目都必須有項目編號，否則總部將不批準該項目的任何費用。項目確定中標后，區(qū)域公司運營管理部編寫項目編號，并上報代理事業(yè)部經(jīng)營管理部。項目編號一經(jīng)確定不得隨意更改，包括經(jīng)營、人事、財務(wù)等工作都將以此編號作為項目識別的唯一依據(jù)；項目簡稱由區(qū)域公司自行規(guī)定，項目簡稱建議簡短、易識別。項目編號規(guī)則詳見本規(guī)范附件六。（二）合同簽訂審核所有代理業(yè)務(wù)類合同在簽訂前必須經(jīng)過總部審核，并簽署合同會簽單，合同會簽單模板詳見本規(guī)范附件五。對于區(qū)域公司提報的合同，要求邏輯清晰，語句通順，無錯別字。合同的附件、補充協(xié)議（如果有）等文件是合同組成部分，提交合同時，應(yīng)將附件、補充協(xié)議（如果有）等文件一并提交。對于合同的審核意見，由總部代理事業(yè)部經(jīng)營管理部匯總反饋至區(qū)域公司負責人和區(qū)域公司綜合管理（運營管理）處，總部會在文本上以修訂模式和批注形式標出，區(qū)域公司需針對總部給出的修改意見并結(jié)合實際情況予以修改，與總部意見有差異的，請以郵件形式反饋說明。對于終版合同，總部代理事業(yè)部經(jīng)營管理部會以PDF的形式發(fā)送給區(qū)域公司，終版合同的核心內(nèi)容未經(jīng)審批不得隨意更改。合同審核時間：使用我司合同模板，總部原則上于一個工作日內(nèi)給出反饋意見。使用非我司合同模板，總部原則上于一至兩個工作日內(nèi)給出反饋意見。（三）合同簽訂與存檔簽訂合同時，需要保證我司至少有兩份原件。合同上必須明確簽訂日期?？偛看硎聵I(yè)部經(jīng)營管理部、總部財務(wù)投資中心法務(wù)部、區(qū)域公司綜合管理（運營管理）都應(yīng)存檔終版合同電子版。區(qū)域公司留存一份合同原件至區(qū)域公司財務(wù)部，如遇合同只有一份原件的情況，應(yīng)保證總部存檔需要，區(qū)域公司只留存復(fù)印件?？偛看硎聵I(yè)部經(jīng)營管理部在收到合同原件后，發(fā)送確認郵件至區(qū)域公司綜合管理（運營管理），同時做好登記備案工作。合同的最終存檔部門為總部財務(wù)投資中心法務(wù)部，由總部代理事業(yè)部經(jīng)營管理部定期與總部財務(wù)投資中心法務(wù)部進行交接。合同原件在區(qū)域與總部，或部門間交接時，嚴格執(zhí)行交接書面登記。四、附件1、《思源經(jīng)紀一手代理業(yè)務(wù)授權(quán)》2、《代理業(yè)務(wù)項目立項審批單》模板3、《代理業(yè)務(wù)項目商務(wù)報價審批單及商務(wù)報價單》模板4、《合同會簽單》模板5、項目編號規(guī)則附件一《思源經(jīng)紀一手代理業(yè)務(wù)授權(quán)》序號事項分支機構(gòu)總部代理事業(yè)部總部總經(jīng)理辦公會董事長辦公會一經(jīng)營計劃區(qū)域公司發(fā)展規(guī)劃提報審核權(quán)審批權(quán)備案區(qū)域公司年度經(jīng)營計劃提報審核權(quán)審批權(quán)二項目拓展項目立項普案項目審批權(quán)備案特案項目建議權(quán)審批權(quán)重案項目建議權(quán)審批權(quán)純顧問項目建議權(quán)審批權(quán)商務(wù)報價項目保底收入-項目直接成本-項目部費用分攤-區(qū)域公司費用分攤≥0；無保證金；代理費目標傭金點1.5%（含）以上。審批權(quán)備案項目保底收入-項目直接成本-項目部費用分攤-區(qū)域公司費用分攤≥0；代理費1.5%以下，保證金額度占保底收入的10%以內(nèi)且保證總額不超過人民幣200萬。建議權(quán)審核權(quán)審批權(quán)其它商務(wù)報價建議權(quán)審核權(quán)審核權(quán)審批權(quán)合同簽訂一手代理業(yè)務(wù)類合同建議權(quán)審核權(quán)審批權(quán)三日常管理規(guī)范、管理區(qū)域公司管理制度及流程規(guī)范建議權(quán)審核權(quán)審批權(quán)項目業(yè)務(wù)流程、銷售現(xiàn)場管理制度審批權(quán)備案合同管理規(guī)范建議權(quán)審核權(quán)審批權(quán)項目關(guān)鍵節(jié)點（含投標）普案項目評審審批權(quán)重案項目評審提報審批權(quán)特案項目評審提報審批權(quán)四績效考核區(qū)域機構(gòu)負責人考核方案建議權(quán)/備案審批權(quán)核心團隊考核方案建議權(quán)審批權(quán)其它團隊考核方案審批權(quán)備案附件二項目立項審批表所屬區(qū)域：項目承接負責人：項目基本情況（由項目承接負責人填寫）客戶情況及客戶內(nèi)部架構(gòu)客戶全稱體制□國企□央企□民營□上市□外資房地產(chǎn)是否為主業(yè)□是□否包含業(yè)態(tài)□綜合□住宅□商業(yè)□工業(yè)07年銷售額09年預(yù)計銷售額08年銷售額在建樓盤數(shù)量土地儲備城市布局是否找代理□是□否內(nèi)部架構(gòu)客戶決策流程決策人職務(wù)姓名負責人職務(wù)姓名經(jīng)辦人職務(wù)姓名其他相關(guān)人員（可填多人）職務(wù)姓名職務(wù)姓名決策流程項目情況項目概述項目類型□普宅□高檔住宅□商業(yè)□辦公□綜合體用地性質(zhì)□居住□商業(yè)金融□辦公□綜合地理位置交通狀況用地面積建筑面積容積率住宅比率綠化率建筑限高建筑密度配套設(shè)施車位其他工程進度（是否開工）□是開工時間：工程狀態(tài)：□已過正負零□已封頂□其他：□否預(yù)計開工時間：項目現(xiàn)狀圖片是否分期□是本期建筑面積及容積率：□否項目是否在售□是銷售單位：已售建面及售價：開盤時間：未售建面：□否預(yù)計開盤時間：是否取得國有土地使用證□是辦完手續(xù)時間：□否□已處于土地一級開發(fā)階段□拿地把握不大□已與土地擁有者洽談好合作意向□其他：預(yù)計辦完手續(xù)時間：土地獲取成本總價：每畝價格：平均樓面地價：項目證件獲取情況□建設(shè)用地規(guī)劃許可證□建設(shè)工程規(guī)劃許可證□建筑工程施工許可證□商品房預(yù)售許可證甲方希望我司提供的服務(wù)范圍□銷售代理服務(wù)□目前需要顧問服務(wù)，后期確定找代理□目前需要顧問服務(wù)，后期確定不找代理□目前需要顧問服務(wù)，后期不確定找不找代理甲方選定代理商的時間甲方預(yù)期和要求整體要求□快速銷售□利潤最大化□其他預(yù)期價格銷售速度區(qū)域供給及競爭情況（除正常介紹外，至少列出三個競品項目的售價及去化速度）甲方目標可行性□較有把握□難度較大□難度很大備注：人力資源是否匹配是（列出三套車、三條線的人員配備情況）：否備注：本項目競爭對手情況及其與甲方的關(guān)系、合作歷史我方高層(分公司一把手或總部副總以上)是否與甲方總經(jīng)理面談過是備注：否備注：機構(gòu)負責人的判斷項目初期判斷：普案重案特案備注：重案：與戰(zhàn)略客戶合作的全國第一個、并具備一定規(guī)模的項目，或為在本區(qū)域內(nèi)具備較大影響力的項目；特案：銷售代理合同中約定有超定價獎勵金，并具有一定規(guī)模、潛在收益巨大的項目；普案：除特案、重案項目以外的其它項目。初步了解甲方可能的商務(wù)條件甲方一般合作條件代理傭金費率超定價分成□是備注：□否墊付營銷費□是備注：□否支付保證金□是備注：□否本項目可能條件總代理銷售額簽約當年保守銷售額代理傭金費率及超定價分成比例前期顧問費用我方代理總收入（代理收入=前期顧問費用+代理傭金費用+超定價分成）簽約當年代理收入（簽約當年代理收入=前期顧問費用+簽約當年保守銷售額*基礎(chǔ)代理傭金費率）利潤額墊付營銷費□是備注：□否支付保證金□是備注：□否總部授權(quán)及審批意見總公司戰(zhàn)略客戶中心總經(jīng)理審批意見□同意□不同意備注：項目級別初步確定□普案□重案□特案簽字日期：年月日備注：對于所有重案和特案，均需經(jīng)總公司戰(zhàn)略客戶中心總經(jīng)理同意，該立項才算通過；普案的立項由分公司負責人審批，并報總公司戰(zhàn)略客戶中心總經(jīng)理及助理處備案；異地的普案和純顧問業(yè)務(wù)，需經(jīng)總公司戰(zhàn)略客戶中心總經(jīng)理同意，該立項才算通過。附件三商務(wù)報價審批單項目編號：年月日甲方公司全稱項目名稱______區(qū)域公司總經(jīng)理簽字日期：年月日總部代理事業(yè)部戰(zhàn)略客戶中心負責人簽字日期：年月日總部代理事業(yè)部總經(jīng)理簽字日期：年月日總部總經(jīng)理簽字日期：年月日董事長簽字日期：年月日備注：1、本商務(wù)報價審批單適用于經(jīng)紀總公司下屬各區(qū)域公司已立項項目的商務(wù)報價和相關(guān)商務(wù)條件的審批；2、須另附完整版商務(wù)報價單。項目銷售代理合作商務(wù)報價單致：房地產(chǎn)開發(fā)公司：承蒙貴司信任，選擇我司參與_________項目銷售代理招投標工作。貴司作為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，一直是我司重要的目標戰(zhàn)略合作客戶。關(guān)于_________項目的合作，我司高層經(jīng)慎重研究，提出本次合作以下商務(wù)建議：商務(wù)條件（一）、前期顧問商務(wù)條件模板一：貴司按月支付我司顧問服務(wù)費，月付費標準為_____萬元/月；顧問費退還說明：在后期銷售代理服務(wù)過程中，共返還顧問費_____萬元；即我司從收到貴司代理傭金之月起，逐月返還顧問服務(wù)費，每月_____萬元。模板二：貴司支付我司顧問服務(wù)費_______萬元；顧問費退還說明：在后期銷售代理服務(wù)過程中，共返還顧問費_____萬元；即我司從收到貴司代理傭金之月起，逐月返還顧問服務(wù)費，每月_____萬元。（二）、銷售代理商務(wù)條件模板一：自雙方合作之日起到____年____月_____日止，根據(jù)我司完成的銷售額（S），我司期望的對應(yīng)代理傭金如下表：銷售額（S）S<___億___億≤S<____億____億≤S整體代理傭金（%）A%注：傭金以月為單位進行結(jié)算，每月按銷售額的A%預(yù)提；截至期到期后，按對應(yīng)的傭金點數(shù)計算總體應(yīng)結(jié)傭金，并于當月補足應(yīng)計傭金與預(yù)結(jié)傭金之間的差額。模板二：1、基礎(chǔ)傭金：我司建議本項目的基礎(chǔ)代理費率為_____%；2、傭金跳點：根據(jù)實際銷售業(yè)績，每月按___%預(yù)結(jié)，完成季度任務(wù)補提到___%，完成年度任務(wù)補提到___%；3、完成任務(wù)獎勵：完成年度銷售任務(wù)，甲方給予我司___萬元的獎勵金；4、溢價分成建議：溢價分成比例為______%。二、合作期限200__年__月___日至__年__月___日。真誠期望能與貴司達成合作！專此奉達，順頌商祺！北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司二零零九年__月__日本模板使用說明：1、該模板為格式參考，所有商務(wù)條件詳細內(nèi)容均需按實際情況而定；2、“前期顧問商務(wù)條件”特指全案服務(wù)中的報價方式，分為其下的兩種模板所列，根據(jù)實際情況選擇其一；3、“前期顧問商務(wù)條件”的月付費模式的標準需根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、當?shù)匦星?、客戶關(guān)系、競爭情況而定；另一種付費模式的標準需根據(jù)服務(wù)節(jié)點的成果（報告）情況來支付；4、顧問服務(wù)費是否退還視與客戶前期溝通效果來確定，沒有退還情況橫線處填零；5、銷售代理商務(wù)條件中的兩個模板，截至日期距簽約日期較近的，可采用模板一，正常情況可采用模板二；6、銷售代理商務(wù)條件中，完成任務(wù)獎勵和溢價分成建議是否出現(xiàn)應(yīng)按實際情況填寫；7、溢價分成獎勵金：指在乙方為甲方提供了銷售代理服務(wù)，并為甲方創(chuàng)造了高于甲乙雙方約定的底價的銷售收入之后，甲方除向乙方支付銷售代理傭金外，另支付給乙方溢價獎勵金。附件四合同會簽單項目編號：項目屬性：合同名稱我方簽署公司全稱甲方公司全稱聯(lián)系電話聯(lián)系人合同主要內(nèi)容區(qū)域公司綜合管理（運營管理）負責人簽字區(qū)域公司總經(jīng)理簽字日期：年月日日期：年月日總部財務(wù)投資中心法務(wù)部門簽字日期：年月日負責人簽字日期：年月日總部代理事業(yè)部經(jīng)營管理部簽字日期：年月日負責人簽字日期：年月日總部總經(jīng)理簽字日期：年月日附件五項目編號規(guī)則項目編號共15位，采取字母與數(shù)字結(jié)合的方式，項目編號需順序編寫。編碼示列一：BJSY08200809001 編碼解析：BJSY08 2008 09001 ② ③ ④⑤ ①BJSY簽約公司代碼（四位），表示以哪個公司名義簽約 ②08執(zhí)行公司編號（兩位），表示執(zhí)行公司，即實際立項公司 ③2008年份（四位） ④09月份（兩位） ⑤001序號（三位） 此編碼表示：北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司以“北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司”的名義建立的北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2008年9月份的第一個項目編碼示列二：BJSY23200810001 編碼解析： BJSY 23