2024年革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式-國有不動產(chǎn)篇白皮書

打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇GREATERBAYAREASPECIALASSETEMPOWERMENTSERVICEPLATFORM灣區(qū)特資。灣區(qū)特拍仲量聯(lián)行打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式國有不動產(chǎn)篇革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇指導單位中共廣州市委金融委員會辦公室支持單位廣州產(chǎn)權交易所有限公司參編人員鄔金廣州產(chǎn)權交易所有限公司行政資產(chǎn)交易部副總監(jiān)王露大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務平臺經(jīng)理黃唯大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務平臺經(jīng)理吳曉杰大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務平臺經(jīng)理蘇彥仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部經(jīng)理許佳苗仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部助理經(jīng)理張棟磊仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級分析師劉堂興仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級分析師謝潤霖仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部分析師1革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇2023年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)要持續(xù)防范化解重點領域風險，并要求經(jīng)濟大省為穩(wěn)定全國經(jīng)濟作出更大貢獻。自2023年起，廣州市率先開啟建設特殊資產(chǎn)統(tǒng)一市場先行區(qū)索建立特殊資產(chǎn)管理新模式”，推動特殊資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)產(chǎn)管理新模式的總體要求，并提出多項具體措施，意在吸引行業(yè)機構和專業(yè)人才在穗加速集聚，構建特殊資產(chǎn)生態(tài)圈，提升廣州在全國特殊資產(chǎn)配置體系中的地位和作用。“特資十條”是地方政府中首份推動特殊資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)展的專門政策，更是落實中央有關防范化解風險要求的有逐步完善以大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務平臺為核心的特殊在全國打響了特殊資產(chǎn)管理的廣州品牌。這不僅為廣州新舊動能轉(zhuǎn)化、發(fā)展壯大新質(zhì)生產(chǎn)力提供了制度保障，也有助于防范化解風險，維護金融安全，推動廣州乃至大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)升級和高質(zhì)量發(fā)展。價、運營管理折價等特殊原因?qū)е聝r值低估或需快速處置業(yè)改制或破產(chǎn)清算過程中的變現(xiàn)資產(chǎn)、一般工商企業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的低效無效資產(chǎn)及經(jīng)營困難或發(fā)展存在瓶頸的企產(chǎn)通常具有價格低于賬面價值的特點，其投資邏輯可歸納為三個維度：資產(chǎn)流動性折價恢復、跨周期資產(chǎn)價值提升及主動型資產(chǎn)管理增值。在打造特殊資產(chǎn)管理新模式的過程中，國有企業(yè)可以充分發(fā)揮引領帶動作用。國有企業(yè)是中國特色社會主義經(jīng)濟新等多方面做出了重要貢獻，發(fā)揮著調(diào)控資源、維護社會高國企核心競爭力，國企持續(xù)進行改革深化提升行動。在有效利用或者無法產(chǎn)生預期經(jīng)濟效益的低效和無效資產(chǎn)，阻礙國有資產(chǎn)保值增值，影響國企資源配置效率和整體運包括國企非主業(yè)的閑置或收益率較低的經(jīng)營性不動產(chǎn)，也存量資產(chǎn)、提升特殊資產(chǎn)處置效率、構建現(xiàn)代化的國企不對于非地產(chǎn)主業(yè)國企而言，其不動產(chǎn)問題的形成有多重原此，國企有必要重構不動產(chǎn)管理體系，打造全面科學的管理新范式，以確保國企不動產(chǎn)管理業(yè)務有序運作，助力國企實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值和收益最大化，甚至反哺主業(yè)。對此，本書專門針對存在低效無效問題的國有不動產(chǎn)，提出國企不動產(chǎn)管理體系的新范式，即針對國企經(jīng)營性不動早提升。生的現(xiàn)金流量、利潤總額等關鍵財務指標，以及物業(yè)出租本書還明確了不動產(chǎn)盤活提升標準流程。在及時發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)經(jīng)營效率下降的問題后，首先，應通過針對性的項目盡調(diào)與市場盡調(diào)，作出不動產(chǎn)盤活利用潛力與方向的診斷及人口、消費等宏觀因素變化對產(chǎn)生的新型不動產(chǎn)載體需營性不動產(chǎn)，如何在原業(yè)態(tài)基礎上提高軟硬件品質(zhì)，或改行性研究報告研判如何激活不動產(chǎn)價值，實現(xiàn)國有存量不通過構建國企不動產(chǎn)管理體系的新范式，國企有望以品牌產(chǎn)的管理與服務能力。我們相信，國企不動產(chǎn)管理體系的新范式，必將能助力國企實現(xiàn)盤活存量不動產(chǎn)，加快高質(zhì)量發(fā)展步伐。第一章國企不動產(chǎn)管理對國資國企改革的戰(zhàn)略意義3第二章市場新形勢下國企不動產(chǎn)管理面臨的挑戰(zhàn)5第三章第四章探風向：把握不動產(chǎn)升級方向的政策東風與市場契機第五章第六章廣州國有不動產(chǎn)盤活中心介紹43革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇當前，為提高國有企業(yè)核心競爭力，國企正進的重要任務。深化國企不動產(chǎn)管理，推進低效和無效資產(chǎn)處置、存量資產(chǎn)盤第一節(jié)國企不動產(chǎn)管理的內(nèi)涵行系統(tǒng)的管理和運營，以實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值和收益最第一，不動產(chǎn)基礎信息管理。記錄和維護不動產(chǎn)的基本信管理和決策的基礎。通過建立和維護詳細的資產(chǎn)檔案，國企可以隨時了解不動產(chǎn)的現(xiàn)狀，進行合理的規(guī)劃和利用。益，包括尋找合適的租戶或買家、簽訂租賃并管理租賃關系、簽訂銷售合同。有效的招商租賃可以為國企帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提升資產(chǎn)的利用率和收益率；出售可以幫助國測國企存量物業(yè)在運營過程中可能出現(xiàn)的顯示或預示其第四，物業(yè)管理。物業(yè)管理涉及對不動產(chǎn)的日常維護和管理，確保其正常使用和保值增值，具體包括設施維護、清潔、安全管理等。良好的物業(yè)管理可以延長國企不動產(chǎn)的使用壽命，增加國企不動產(chǎn)的吸引力和競爭力，提高其市市場定位，確認其是否符合當前的市場需求和趨勢。如果發(fā)現(xiàn)市場定位與現(xiàn)實情況不符，國企應當迅速采取措施，進行相應的原地改造和升級。此外，國企還應積極承接市第二節(jié)國資國企改革的時代背景國有資本與國有企業(yè)作為中國國民經(jīng)濟的支柱，在推動世界一流企業(yè)建設的過程中扮演著舉足輕重的角色。然而，在國企發(fā)展歷程中，不可避免地積累了一些在國企運營中無法有效利用或者無法產(chǎn)生預期經(jīng)濟效益的低效和無效資產(chǎn)保值增值。為了持續(xù)增強國有企業(yè)競爭力，中共二十屆三中全會提出通過對國有企業(yè)戰(zhàn)略性重組與專業(yè)化整合，深化國資國企改革的戰(zhàn)略部署，推動國資國企高質(zhì)量發(fā)展。在當前國資國企改革深入推進的背景下，處置“兩資”、盤活存量資產(chǎn)，構建現(xiàn)代化的國企不動產(chǎn)管理體系顯得尤為重要。這不僅是提升國企資源配置效率的內(nèi)在要求，更是實現(xiàn)國企社會經(jīng)濟價值最大化的關第三節(jié)國企不動產(chǎn)管理的重要性國企不動產(chǎn)管理契合國資國企改革的時代背景和要求，在提升國企效益和優(yōu)化資源配置等諸多方面具有重要作用和意義。隨著市場競爭的日益激烈，國企面臨著來自國內(nèi)外的多重挑戰(zhàn)。構建現(xiàn)代化的國企不動產(chǎn)管理體系對于國企而言，既是對外部改革環(huán)境的積極響應，也是滿足自身發(fā)展的迫切需求。在這一形勢下，國企不動產(chǎn)管理顯得尤為關鍵。更有效地整合和利用現(xiàn)有資源，避免資源浪費。這包括對閑置或低效利用的不動產(chǎn)進行重新規(guī)劃和利用，使其發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益。例如，將閑置的辦公樓改造成共享辦公空間或其他商業(yè)用途，從而提高資產(chǎn)的使用效率和收益。以獲得穩(wěn)定的收入來源，降低運營成本，幫助國企實現(xiàn)資有企業(yè)實現(xiàn)不動產(chǎn)管理可持續(xù)發(fā)展的必然要求，也是其在激烈市場競爭中立于不敗之地的關鍵所在。第四，促進國企產(chǎn)業(yè)升級。通過盤活閑置或低效的不動產(chǎn)資源，國企可以將更多資源投入到核心業(yè)務和新興產(chǎn)業(yè)。這有助于國企在市場競爭中保持領先地位，并推動其產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化和升級。第五，增強國企市場競爭力。有效的不動產(chǎn)管理可以提升企業(yè)的市場競爭力，使其在激烈的市場環(huán)境中保持優(yōu)勢。通過優(yōu)化不動產(chǎn)布局和功能，企業(yè)可以更好地滿足市場需的發(fā)展，還可以通過參與城市更新和基礎設施建設，支持以對擁有的老舊物業(yè)進行改造，從而改善城市面貌，提升革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇國有企業(yè)在中國經(jīng)濟中發(fā)揮支柱作用，在長期的發(fā)展低效、無效資產(chǎn)，這也是當前國企改革行動的改革重點之一。缺乏效益的國企不第一節(jié)國企不動產(chǎn)存在的問題房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)或者二級資質(zhì)的國企在其主要業(yè)務活部分國企由于缺乏專業(yè)的不動產(chǎn)管理能力，其主業(yè)經(jīng)營利用之外的不動產(chǎn)常陷入低效使用甚至長期閑置的狀態(tài)。部分物業(yè)即使經(jīng)過原址改造和更新，也可能因為區(qū)位與業(yè)態(tài)一步調(diào)整經(jīng)營策略或二次改造的需求。面臨大量低效或者閑置利用資產(chǎn)的問題。國企名下集中了組合管理能力差、數(shù)字化租約管理工具欠缺等外在問題表以廣州市為例，仲量聯(lián)行共統(tǒng)計13家廣州市屬非地產(chǎn)主業(yè)國企及其控股子公司公開披露的195個項目物業(yè)樣本（除住宅、基礎設施配套、物流倉儲項目外合計建筑面積約537.5萬平方米。從樣本分析來看，廣州市屬國企物業(yè)體物業(yè)樓齡較老，15年以上的老舊項目占總數(shù)的比重約六州市屬國企辦公樓物業(yè)主要分布在老城區(qū)且體量較小，分布以越秀區(qū)和荔灣區(qū)為主，建筑面積多數(shù)在1萬-5萬平方米國企商業(yè)零售物業(yè)中小面積項目占絕對多數(shù)，大型單一商業(yè)零售項目數(shù)量相對較少。其中，1,000平商業(yè)零售項目多是街鋪形態(tài)，主要零散分布在城市各類住整體項目樓齡整體項目類型辦公樓區(qū)位特征商業(yè)零售項目體量廣州市屬國企物業(yè)情況整體項目樓齡整體項目類型辦公樓區(qū)位特征商業(yè)零售項目體量革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第二節(jié)國企不動產(chǎn)問題的成因企不動產(chǎn)本身及國企不動產(chǎn)管理運營方面也存在不足。多因素交織并存，共同導致了當下部分國企不動產(chǎn)效益較低的現(xiàn)實。中小學等，甚至于形成自給自足的小社會。這種獨特的國企“辦社會”現(xiàn)象，曾經(jīng)是國企彌補政府和社會公共服務缺失的必然選擇，但時至如今卻已成為國企的沉重負擔。第二，國企不動產(chǎn)產(chǎn)權不清晰。早期國企的資產(chǎn)通常由政府直接分配和管理，缺乏明確的產(chǎn)權界定。加之早期的產(chǎn)權登記制度不夠完善，許多國企不動產(chǎn)沒有進行規(guī)范的產(chǎn)展時期相關的政策變化頻繁，導致國企在不動產(chǎn)管理上缺乏連續(xù)性和穩(wěn)定性，進一步加劇了國企不動產(chǎn)產(chǎn)權不清晰的問題。第一，國企物業(yè)存在物業(yè)陳舊的問題。國企許多物業(yè)建造物業(yè)不僅在外觀上顯得過時，而且在功能上也無法與新建和設施設備不僅增加了維護和運營成本，還可能存在安全這些老舊物業(yè)的維護成本不斷增加，給國企帶來了沉重的財務負擔。第二，國企物業(yè)區(qū)位優(yōu)勢不明顯。國企物業(yè)多分布在老城區(qū)，隨著城市中心的轉(zhuǎn)移和新興商業(yè)區(qū)的崛起，老城區(qū)的商業(yè)活力逐漸減弱，老城區(qū)的物業(yè)逐漸失去了原有的優(yōu)配套設施也難以滿足現(xiàn)代企業(yè)和消費者的需求，難以吸引第三，國企物業(yè)的業(yè)態(tài)組合缺乏多樣性。以廣州市屬國企為例，其物業(yè)業(yè)態(tài)主要以辦公樓和零售地產(chǎn)為主，缺乏多樣性，難以適應市場的多元化需求，也難以吸引不同類型的客戶。辦公樓和零售地產(chǎn)的市場需求受經(jīng)濟周期和消費趨勢的影響較大，缺乏多樣性的物業(yè)組合在市場不景氣時容易受到?jīng)_擊，難以保持穩(wěn)定的收益，使得物業(yè)組合在市場波動中缺乏抗風險能力，在面對市場變化時也缺乏靈活性和適應性。營的優(yōu)勢。分散的小物業(yè)還導致企業(yè)難以形成統(tǒng)一的品牌第一，部分國企物業(yè)管理能力有待提升。管理團隊的專業(yè)素質(zhì)和管理水平直接影響到物業(yè)的運營效果和市場表現(xiàn)，缺乏專業(yè)管理能力的團隊難以有效應對市場變化和客戶需求。由于管理團隊專業(yè)化程度不高，加之缺乏系統(tǒng)的管理培訓和現(xiàn)代化的管理工具，使得物業(yè)管理工作效率低第二，對物業(yè)定位精準度仍需加強。部分國企對既有物業(yè)導致經(jīng)營表現(xiàn)不及預期，盈利能力偏弱。前期缺乏充分市場調(diào)研和分析，導致改造計劃不合理；市場定位不精準使得物業(yè)難以吸引目標客戶，無法形成穩(wěn)定的客戶群體和品綜合來看，國企部分物業(yè)長期閑置或者低效使用，未能充分發(fā)揮其應有的價值。這些閑置或低效使用的資產(chǎn)不僅浪費了資源，而且可能面臨貶值和損壞的風險，進一步增加了企業(yè)的財務壓力，難以實現(xiàn)資產(chǎn)的增值和收益最大化。第一節(jié)加強國企不動產(chǎn)管理的一個核心內(nèi)容是從源頭遏制“兩資”問題的產(chǎn)生。這要求國企在項目的經(jīng)營表現(xiàn)的滑坡過程中而盤活存量物業(yè)。多數(shù)非地產(chǎn)主業(yè)國企因缺乏專業(yè)的不動期且系統(tǒng)地對旗下物業(yè)進行分析科學的經(jīng)營狀況評估，這第一，及時識別物業(yè)運營下行的風險。物業(yè)運營的下行周期存在幾個階段，并非在朝夕之間，而是量變引起質(zhì)變的過程。物業(yè)的良好運營正如健康保健，需要以科學的方法第二，及時決策和介入。想要實現(xiàn)符合預期的決策和項目提升效果，主動作為與市場時機缺一不可，先發(fā)者優(yōu)勢至關重要。通過分析預警信號從而及時決策和介入，有利于第三，定期評估物業(yè)經(jīng)營狀態(tài)和行業(yè)現(xiàn)狀。預警機制為業(yè)主定期檢視物業(yè)經(jīng)營狀態(tài)提供了定量的標準，這有助于非地產(chǎn)主業(yè)國企形成現(xiàn)代化不動產(chǎn)管理體系，增強不動產(chǎn)管理能力。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第二節(jié)建立預警防范機制由于經(jīng)營性不動產(chǎn)的表現(xiàn)受到軟硬件水平、所處區(qū)位、市場情況、競品項目等多重復雜因素影響，為運營團隊和業(yè)主的判斷和決策帶來較大的挑戰(zhàn)，而以財務指標的視角評價物業(yè)的運營效益是一種相對直觀的方法。因此，我們建議國企從財務指標出發(fā)，化繁為簡，初步掌握物業(yè)的經(jīng)營以財務指標來衡量經(jīng)營性不動產(chǎn)項目運營效益，一般可以設置三個層次。第一層次是基礎目標，指項目總現(xiàn)金流量凈額1為正，即業(yè)主不需要持續(xù)額外投入現(xiàn)金維持項目的日常運營成本及償還利息。總現(xiàn)金流量凈額為負的可能原因包括物業(yè)在經(jīng)營現(xiàn)金流層面入不敷出，或者經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不足以覆蓋利息支出，需要業(yè)主持續(xù)額外投入現(xiàn)金。這樣的經(jīng)營情況需要及時扭轉(zhuǎn)，否則總現(xiàn)金流量凈額長期為負的國企存經(jīng)營效益的突破。第二層次是拓展目標，指項目利潤總額2為正，即利潤可以利潤總額為負意味著該物業(yè)的盈利能力完全喪失，哪怕現(xiàn)過大、政府補貼取消等，國企業(yè)主需引起重視并分析實際在目前的商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境下，實現(xiàn)拓展目標對項目運營各項指標提出了一定的要求，例如出租率與租金水平要朝著市場平均水平靠攏。因此，對于非專業(yè)的經(jīng)營性不動產(chǎn)第三層次是進階目標，指利潤總額可以滿足業(yè)主的投資收投資收益率是商業(yè)地產(chǎn)領域衡量物業(yè)經(jīng)營水平的重要指標，與不動產(chǎn)交易定價指標資本化率直接相關。業(yè)主的投資收益率要求受到前期投資成本等其他諸多因素的影響，如貸款利率水平、機會成本等，因此投資收益要求在不同除了考驗運營方的專業(yè)能力與運營策略之外，也受到整體消費與商業(yè)地產(chǎn)市場波動等外部因素的影響。因此，在目前極具挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境下，僅有租賃表現(xiàn)極具韌性的項目才能夠?qū)崿F(xiàn)進階目標。由于整體租金水平的下滑，部分項目甚至即使達成百分之百的出租率也不一定滿足此目標。因此，我們認為進階目標不適合作為硬性指標納入國企經(jīng)營性不動產(chǎn)運營的考量。特別是部分國企存量物業(yè)還受到物業(yè)條件受限和運營成本相對高的雙重影響，面臨比一般范機制、提前識別物業(yè)經(jīng)營性風險時，主要考量基礎和拓展目標，而將進階目標作為國企不動產(chǎn)運營的長期方向。此外，以上目標設置主要適用于多數(shù)非上市公司，而部分上市公司不動產(chǎn)策略的主要目標是提高項目的公允價值，暫不在本書的討論范圍內(nèi)。1總現(xiàn)金流量凈額=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額+投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額+籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2利潤總額=主營業(yè)務收入-主營業(yè)務成本-主營業(yè)務稅金及附加+其他業(yè)務利潤-營業(yè)費用-管理費用-財務費用+投資收益+補貼收入+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出3投資收益率=凈營業(yè)收入/項目總投資衡量經(jīng)營性不動產(chǎn)運營效益的三個層次目標第三層次利潤總額滿足投資收益率要求第二層次利潤總額為正第一層次第一層次總現(xiàn)金流量凈額為正除了上文從財務指標來衡量經(jīng)營性不動產(chǎn)項目運營效益的三個層次目標外，經(jīng)營性不動產(chǎn)的運營還需要著重關注響不動產(chǎn)運營效率的因素紛繁復雜，其中出租率與租金最能體現(xiàn)項目的綜合運營能力，并敏銳反映潛在運營風險。導致出租率下滑的原因有很多，包括市場整體需求走弱、物業(yè)競爭力下降、進入集中換租期等。出租率下滑本身亦分成短期出租率下滑和長期出租率走低、空置去化周期逐步拉長等不同的狀態(tài)。物業(yè)運營方需深入分析，分析出租率下滑背后的主要原因，再采取合適的措施應對，最終起②平均有效租金5持續(xù)同比下降平均有效租金的下降的原因分為外部因素和內(nèi)部因素。內(nèi)部原因可能由于項目競爭力、非市場化物業(yè)定價、招商策略單一、物業(yè)軟硬件質(zhì)量下降等因素導致。除了影響當下收益，平均有效租金作為未來收益的參考指標，也會顯著影響以收益法計算的物業(yè)公允價值。=已租賃面積/可租賃面積革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第三節(jié)第一，該機制僅適用于在運營的穩(wěn)定期物業(yè)，而非處于啟動期或爬坡期的物業(yè)。一般而言，經(jīng)營性不動產(chǎn)正式投入動期即試營業(yè)或開業(yè)初期，經(jīng)營方向以形成市場口碑、快速推進主力租戶進駐為主，并給予較大力度的租金優(yōu)惠。爬坡期即項目初步積累一定運營經(jīng)驗后的成長階段，隨著市場反饋逐步調(diào)整運營方向和策略，從而實現(xiàn)穩(wěn)定的收第二，該機制僅適用于可以獲得獨立的基礎項目指標的物業(yè)，其中包括受獨立的項目公司管理的單一物業(yè)，或可以通過賬務分割獲得單個項目的主要財務指標信息。的多種物業(yè)業(yè)態(tài)。兩資”預警防范機制主要根據(jù)以下三個關鍵指標進行風險利潤總額為負時，機制識別其為黃燈項目，并根據(jù)后兩個一級為最高級別風險預警，潛在風險程度高，三級為最低級別風險預警。二級和三級黃燈項目更有潛質(zhì)經(jīng)過合適的步驟一步驟二步驟三識別不動產(chǎn)運行風險相對可控綠燈 >是但總現(xiàn)金流為正>是風險預警信號否總現(xiàn)金流量>雖然總現(xiàn)金流為負，但出租率仍較為理想 > >是識別不動產(chǎn)運行風險相對可控綠燈 >是但總現(xiàn)金流為正>是風險預警信號否總現(xiàn)金流量>雖然總現(xiàn)金流為負，但出租率仍較為理想 > >是否 >否總現(xiàn)金流亦相當?shù)兔?> >第三階段中出租率標準取值的50%是部分城市、部分市場的經(jīng)驗值，可根據(jù)具體物業(yè)所在市場和行業(yè)的實際情況進行合理調(diào)整。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第四節(jié)評估，掌握物業(yè)經(jīng)營的具體癥結，從而判斷黃燈項目是否對項目進行診斷評估，包括進行項目盡調(diào)和市場盡調(diào)，顯得尤為重要。相較于“兩資”預警防范機制僅采用關鍵財務與經(jīng)營指標判斷識別，本文建議的項目盡調(diào)和市場盡調(diào)利用更加多維和靈活的分析方式，從而綜合分析黃燈項目的主要問題，即是否主要由自身的制約條件影響經(jīng)營表現(xiàn)，亦或主要受到市場發(fā)展空間有限的影響。在此基礎上，國企得以直觀地認識到黃燈項目的具體問題和提升空間，從而為下一步物業(yè)提升方案的制定打下基礎。另外，物業(yè)提升方案還涉及嚴謹?shù)臎Q策流程，包括改造成析，本文并沒有在這方面展開討論，具體項目實操需依靠專業(yè)的可行性研究報告作為決策依據(jù)。不動產(chǎn)盤活提升標準流程預警機制解決方案方案落地診斷評估預警機制解決方案方案落地診斷評估識別結果項目盡調(diào)雖然利潤總額識別結果項目盡調(diào)雖然利潤總額流為正雖然總現(xiàn)金流仍較為理想出租率亦相當?shù)兔允袌霰M調(diào)具備新業(yè)態(tài)主動求變，激活國企存量資產(chǎn)價值可行性研究報告提高軟硬件功能升級與降本增效，提升經(jīng)營考量剝離與黃燈項目“轉(zhuǎn)綠”國有存量不動產(chǎn)實現(xiàn)盤活項目主要問題是市場發(fā)展空間有限爭力分析……情景一：項目主要問題是自身的制約條件初步構想新業(yè)態(tài)市場調(diào)研項目盡調(diào)主要詳細分析了物業(yè)的運營現(xiàn)狀，包括產(chǎn)品特其中部分可參考研究內(nèi)容如下，具體細則需要根據(jù)實務性①硬件現(xiàn)狀評估物業(yè)硬件設施設備的狀態(tài)、能耗和可持續(xù)性，分析硬件是否需要翻修以維持使用效能，從建筑結構和消防要求等維度研究改造成其他產(chǎn)品業(yè)態(tài)的可行性等。②軟件現(xiàn)狀評估運營管理和物業(yè)管理的現(xiàn)狀和優(yōu)化空間，具體包括經(jīng)營目標設置和人員配置是否合理，管理系統(tǒng)是否科學，企③財務指標由專業(yè)人員進行客觀分析。④經(jīng)營指標除了出租率和租金兩大基礎經(jīng)營指標外，還應考慮換租列影響短期和長期不動產(chǎn)經(jīng)營指標的關鍵因素。市場盡調(diào)即針對市場供需動態(tài)，研究特定片區(qū)的特定商業(yè)模式發(fā)展現(xiàn)狀與前景。在進行市場盡調(diào)時，應保持開放思綜合性利用等，以最大化地發(fā)掘資產(chǎn)價值。高質(zhì)量的市場盡調(diào)有助于國企發(fā)現(xiàn)潛在增長點，充分挖掘資產(chǎn)價值。市場盡調(diào)針對不同的城市、區(qū)域、產(chǎn)品，具備較高的靈活業(yè)態(tài)功能是否符合上位規(guī)劃、中長期需求趨勢研判、是否具有收益提升潛力，從而判斷物業(yè)現(xiàn)有的硬件基礎能否支營收益的增長。市場盡調(diào)常見的內(nèi)容包括市場供需分析、①市場供需分析分析經(jīng)濟層面和政策層面等宏觀因素，需求特征、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及土地招拍掛、同類項目竣工情況等供應變化對該業(yè)態(tài)市場供需關系的影響。②市場前景展望分析市場發(fā)展歷程與發(fā)展現(xiàn)狀，疊加行業(yè)政策背景研討，以及項目所在區(qū)位發(fā)展特定業(yè)態(tài)相對于其他區(qū)位的競爭優(yōu)勢和不足。④項目周邊競品分析來供應等。以下，我們以一個模擬案例簡要展示如何綜合分析項目盡調(diào)和市場盡調(diào)結果，從而初步得出黃燈項目潛在價值的提據(jù)廣州市屬非房地產(chǎn)國企及其控股子公司公開披露信息所示，其管理的辦公樓項目六成以上分布在以越秀區(qū)和荔灣區(qū)為代表的老城區(qū)。隨著廣州的商業(yè)中心逐漸轉(zhuǎn)移至珠江新城，老城區(qū)的辦公物業(yè)租賃情況面臨挑戰(zhàn)。如何盤活利用這些物業(yè)成為了值得思考的問題。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇廣州市屬國企存量辦公樓項目地理分布N●辦公樓項目廣州行政區(qū)廣州行政區(qū)分界線交通通達度周邊商業(yè)配套項目樓齡廣州市屬國企存量辦公樓項目情況交通通達度周邊商業(yè)配套項目樓齡以項目數(shù)計以項目數(shù)計以項目數(shù)計以項目數(shù)計以項目數(shù)計以項目數(shù)計以項目數(shù)計以項目數(shù)計15年以上5年以下假設物業(yè)A為上述辦公樓物業(yè)中的一個項目，且目前其經(jīng)識別為黃燈項目。離核心商務區(qū)、物業(yè)管理服務落后等極不利于辦公樓招租物業(yè)A的市場盡調(diào)報告結果顯示，當下辦公樓市場競爭激以及市場發(fā)展空間有限影響，因此需要進行新業(yè)態(tài)市場調(diào)其位于土地資源稀缺的城市中心區(qū)域，臨近交通樞紐，交備了改造為養(yǎng)老公寓的潛力。而養(yǎng)老公寓市場競爭壓力相在此基礎上，物業(yè)A還需要針對養(yǎng)老公寓進行可行性研究升級方案落地。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇通過建立“兩資”預警防范機制，深化項目研究和市場研究，國企能夠?qū)Σ粊硖嵘较蚓哂谢菊J識。在此基礎上，國企需要結合對政策傾向和市場產(chǎn)升級方向，最終制定提升方案與推動方案落地，從而切實改善不動產(chǎn)的市場表現(xiàn)和盈利能力，強化不動產(chǎn)管理。第一節(jié)政策利好賦能國企存量不動產(chǎn)盤活近年來，政府出臺一系列政策，引導存量不動產(chǎn)進行老舊改造、設備更新，支持多渠道融資盤活閑置資產(chǎn)，為國企不動產(chǎn)升級改造提供了良好的政策環(huán)境。政府政策主要包鎖化、標準化的居家社區(qū)養(yǎng)老服務網(wǎng)絡，支持建設托育綜合服務中心和公辦托育服務網(wǎng)絡。改擴建等盤活方式。通過提供稅收優(yōu)惠和鼓勵社會資本參與等措施推動REITs的發(fā)展。通過政府和社會資本合作（PPP）模式，推動基礎設施和公共服務項目建設，提升公共服務的質(zhì)量和效率。通過政策支持和資金投入，對老舊小區(qū)進行改擴建，提高居住質(zhì)量和環(huán)境。第三，提供融資便利和金融支持。引導金融機構發(fā)放保障性住房貸款。支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障房。支持具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道。不動產(chǎn)是經(jīng)濟活動的重要載體，不動產(chǎn)升級改造有利于更好匹配和適應各類消費市場需求。近年來政府也出臺了一系列支持消費的政策，旨在激發(fā)市場活力，擴大消費市場第一，打造消費品牌促進消費。鼓勵各地分級分類打造消消費者熱情。第三，提供財政補貼和信貸支持。安排國債資金支持地方提升消費品以舊換新能力，對個人消費者給予以舊換新補不動產(chǎn)端的引導政策和消費端的促進政策相互促進，繼續(xù)推動消費和不動產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，也為國企不動產(chǎn)的發(fā)市場的新形勢。未來，政府可加強對兼具民生屬性的商業(yè)地產(chǎn)的引導和支臺更多針對性政策，進一步推動消費和不動產(chǎn)市場的融合健康發(fā)展。這不僅有助于提升居民的生活質(zhì)量，也將為經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。政府出臺關于不動產(chǎn)和消費的部分政策不動產(chǎn)端不動產(chǎn)端發(fā)布主體發(fā)布時間政策主要內(nèi)容中國人民銀行《關于優(yōu)化保障性住房再貸款有關要求的通知》引導金融機構發(fā)放保障性住房貸已建成未出售商品房用作保障房國家發(fā)展改革委《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金住房城鄉(xiāng)建設部《關于印發(fā)推進建筑和市政基礎設施設備更新工作實施方案的通知》引導住宅更新老舊電梯、供水設國家衛(wèi)生健康委務中心和公辦托育服務網(wǎng)絡中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》支持具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理拓寬住房租賃市場多元化投融資中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作量融資合理展期《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》盤活保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、老舊廠房、閑置土地，新功能《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》支持引導老舊小區(qū)改造國家發(fā)展改革委試點相關工作的通知》革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇消費端消費端發(fā)布主體發(fā)布時間政策主要內(nèi)容工業(yè)和信息化部《關于分級打造中國消費名品方陣的通知》打造和傳播消費名品國家金融監(jiān)督管理總局《關于促進非銀行金融機構支持大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新行動的通知》鼓勵金融機構提升消費信貸便《關于促進服務消費高質(zhì)量發(fā)展的意見》牌培育《關于加力支持大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新支持地方自主提升消費品以舊舊換新補貼國家發(fā)展改革委等5部門《關于打造消費新場景培育消費新增長點的措施》打造消費新場景《推動消費品以舊換新行動方案》費品以舊換新國家發(fā)展改革委《關于恢復和擴大消費的措施》康服務消費《關于進一步釋放消費潛力促進消費持續(xù)恢復的意加力促進健康養(yǎng)老托育等服務第二節(jié)搶抓消費市場轉(zhuǎn)型帶來的新機遇中國人口結構和特點隨著社會發(fā)展而發(fā)生深刻改變，相應提供了新的增量需求和發(fā)展方向。①人口特征新變化隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和醫(yī)療衛(wèi)生條件進步，中國人口年齡結構與家庭結構正迎來前所未有的結構性轉(zhuǎn)變。中國老年人口和家庭戶均規(guī)模情況城市繁榮經(jīng)貿(mào)的人口基礎。中國人戶分離人口和城鎮(zhèn)人口情況054321060歲以上人口數(shù)65歲以上人口數(shù)——86420864206人戶分離人口是指居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開戶口登記地半年以上的人口。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇②消費需求多元化受人口基本面和經(jīng)濟環(huán)境的影響，中國整體消費市場呈現(xiàn)多元化的變化趨勢。隨著中國人口老齡化以及全面三孩政人群體在健康醫(yī)療、養(yǎng)老服務、休閑文旅等方面帶來增量樂等方面激活消費需求。中大型城市大量的流動人口則對在收入預期變化和消費觀念轉(zhuǎn)變的作用，消費的務實性普遍增強，消費者追求性價比消費，更加注重衣食住行游購娛的效用。另一方面，消費者對消費品質(zhì)和體驗的要求逐的關注度和消費熱情不斷提升，消費市場表現(xiàn)出多元化的需求特征。國內(nèi)消費市場日趨多元化少子化少子化2020年中國總和生育率流動人口多萬2000-2020年均增加人戶分離人口人口特征收入特征老齡化趨勢%預測2025年中國60周歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎丶彝バ⌒突?2020年單人戶占家庭戶比重消費多元化銀發(fā)經(jīng)濟兒童經(jīng)濟住房租賃消費觀念中大型城市流動人口對休閑文旅等教育輔導等租房質(zhì)量和服務要求提高受到新型消費趨勢的影響，一線及二線頭部城市的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)也對應呈現(xiàn)出結構性新熱點。在良好的經(jīng)營城市由于聚集了大量流動人口和青年人口，疊加初婚初育年齡延后、家庭小型化等趨勢，住房租賃需求因而持續(xù)擴長租公寓平均出租率均達到較高水平，尤其是廣深兩地在高比例租住人口的支持下，2024年上半年平均出租率分別公寓、相寓等品牌披露2023年已開業(yè)房源整體出租率均在②有限服務型酒店近年來，有限服務型酒店發(fā)展迅猛。多數(shù)品牌傾向于在一乘著疫情后商務活動重啟與旅游市場火爆的東風，有限服務型酒店快速擴張。以具備一定消費能力和對住宿體驗有較高要求的商務及休閑旅客為主要目標群體，提供品質(zhì)化的設施、居住環(huán)境與服務的各個檔次的有限服務型酒店市場規(guī)模不斷擴大，投資者熱度高漲。以錦江集團、華住集團、首旅酒店和亞朵酒店四家酒店行業(yè)代表性企業(yè)為例，2023年度該四家酒店集團的有限服務型業(yè)務增長迅猛，旗下中高端市場客房數(shù)量同比增速均在兩位數(shù)以上。③消費醫(yī)療費和醫(yī)療性質(zhì)的服務板塊。隨著消費者對自身健康與外表的關注度提升，消費醫(yī)療市場在過去十年內(nèi)快速增長，消費醫(yī)療類機構在重點城市已基本完成布局，并通過市場下沉進一步拓展業(yè)務增長空間。以健康檢查市場為例，健康檢查板塊目前主要由醫(yī)院和其他專業(yè)醫(yī)療部門主導，隨著商業(yè)化醫(yī)療體系的進一步發(fā)展，體檢中心及專業(yè)公共衛(wèi)生機構將擁有更加廣闊的發(fā)展前景。中國非公辦?？漆t(yī)療衛(wèi)生機構發(fā)展迅速均增長率收入數(shù)據(jù)均增長率美容醫(yī)院康復醫(yī)院除了上述業(yè)態(tài)以外，月子中心、活力老人養(yǎng)老公寓等高附加值服務業(yè)在一線及二線頭部城市也呈現(xiàn)較大的發(fā)展空間。隨著人口結構的進一步演化與消費者理念不斷更新，四家國內(nèi)代表性酒店企業(yè)快速擴張2022年中高端產(chǎn)品客房數(shù)合計2023年中高端產(chǎn)品客房數(shù)合計同比增長率革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式―革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第三節(jié)機遇與挑戰(zhàn)并存，盤活國企存量不動產(chǎn)大有可為中國人口結構特點和經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境持續(xù)演進，帶來了多不動產(chǎn)業(yè)態(tài)帶來全新需求。在政策端，政府也陸續(xù)出臺多項政策對消費市場和不動產(chǎn)發(fā)展加以引導和支持。新型消費市場和不動產(chǎn)將融合更加緊密，國企應抓住這一潮流和機遇，盤活存值增值。政策東風和市場契機，為“兩資”預警防范機制中被識別為黃燈的國企存量不動產(chǎn)升級賦予了想象空間與可能性。然而，如何調(diào)整商業(yè)布局和定位來增加商業(yè)活力及營收效果，如何針對現(xiàn)存的不足進行針對性的優(yōu)化和提升，仍然需要進一步的可行性研究。在解決方案形成階段，我們認一、在原項目經(jīng)營業(yè)態(tài)不變基礎上提高軟硬件品質(zhì)，實現(xiàn)功能升級與降本增效。主要適用于已形成良好口碑、有一的產(chǎn)品定位與整體市場供求趨勢及項目周邊的需求偏離，難以僅通過升級項目硬件改善經(jīng)營情況，且具備一定改造條件的不動產(chǎn)。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第一節(jié)提高軟硬件品質(zhì)，實現(xiàn)功能升級與降本增效我們認為，功能升級與降本增效是國企存量物業(yè)在原物業(yè)業(yè)態(tài)精耕細作和最終實現(xiàn)資產(chǎn)升級之間的關鍵階段目標。功能升級包括硬件和軟件層面的功能升級。對于不同物業(yè)物業(yè)業(yè)主需根據(jù)自身項目資質(zhì)和特點、市場競品的產(chǎn)品水升級方向。圖5.1以辦公樓產(chǎn)品為例，展現(xiàn)了物業(yè)軟硬件功能的升級路徑。辦公樓產(chǎn)品軟硬件功能升級參考區(qū)位及配套硬件設施職場配置多維服務?合規(guī)的辦公室面積劃分?充足且高質(zhì)量的會議室和節(jié)約資源原則的裝修陳設網(wǎng)空間利用效率檢測管理系統(tǒng)效率評估國企通過對存量物業(yè)精耕細作，實現(xiàn)不動產(chǎn)管理降本增效和流程、強化人才管理、保持敏銳的市場洞察力等具體方也可以通過借助市場專業(yè)化團隊的經(jīng)驗和服務，精準優(yōu)化最終實現(xiàn)降本增效。不動產(chǎn)服務采購的優(yōu)勢廠+一廠+一敏捷性能夠快速應對突發(fā)需求提高效率簡化內(nèi)部流程專注于戰(zhàn)略目標采用第三方專業(yè)團隊服務解決方案來管理部分業(yè)務活動專家資源共享豐富的專家資源成本優(yōu)化減少資本支出和運營支出提高效益控制運營成本風險管理建立風險隔離機制革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第二節(jié)對于部分國企存量物業(yè)黃燈項目，其功能定位可能因為片區(qū)發(fā)展和人口變遷與市場相悖，在原有物業(yè)業(yè)態(tài)已無法繼續(xù)顯著價值再發(fā)現(xiàn)。本書第四章中分析指出，一線及二線頭部城市的消費業(yè)態(tài)出現(xiàn)了結構性新熱點，其中包含長租公寓、有限服務型酒的要求。以廣州市屬國企為例（詳見第二章第一節(jié)國企管理的經(jīng)營性物業(yè)較多位于城市人口聚集的老城區(qū)，軌道交通通達具備改造的基礎條件，因此適配新型消費需求業(yè)態(tài)的選址部分新型消費業(yè)態(tài)的選址特征長租公寓有限服務型酒店月子中心廣州國企存量物業(yè)樣本領公寓臨近產(chǎn)業(yè)園靠近商務區(qū)或旅游景區(qū)居民區(qū)等人口聚集區(qū)域六成以上項目位于城市人口聚集的老城區(qū)臨近軌道交通站點利性高便捷公共交通以上臨近市內(nèi)交通樞紐豐富生活配套選擇等公共服務設施也是重要的考慮因素靠近其它醫(yī)療設施或多數(shù)項目有豐富商業(yè)或生活配套與居民住房一致與居民住房一致避開污染工業(yè)區(qū)多數(shù)位于居民區(qū)和商業(yè)根據(jù)需求制定較多項目體積超過1萬平房間面積使用面積一般不小于基礎房型不小于根據(jù)需求制定多數(shù)辦公樓項目進深符類型看平面布局及其他條件與居民住房一致參照旅館建筑防火要求參考衛(wèi)健委及消防規(guī)范消防合規(guī)化改造便利供應水電燃氣道及其檢修空間和其它醫(yī)療設施布置的層高的加裝空間最好具備適宜改為大堂、公區(qū)的空間定規(guī)模的停車場符合無障礙標準以接待備一定規(guī)模的停車場辦公樓或體量達一定規(guī)模的商業(yè)項目普遍具備分整棟物業(yè)配備停車場指3km范圍以內(nèi)可能對鄰近居民帶來不良影響的公共設施。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇新型消費業(yè)態(tài)大多通過輕資產(chǎn)運營輸出管理和品牌的模式相比于僅僅出租物業(yè)，通過與品牌方合作并一定程度參與主能更好地監(jiān)控和優(yōu)化自有資產(chǎn)的利用效率，對市場變化做出更靈活的響應，調(diào)整業(yè)務策略以適應經(jīng)濟和行業(yè)的變在財務收益方面，新型消費業(yè)態(tài)的輕資產(chǎn)的合作模式及良好的市場經(jīng)營表現(xiàn)，符合國企在合規(guī)要求的指導下盤活資再利用。部分新型消費業(yè)態(tài)的合作模式長租公寓有限服務酒店業(yè)主引入運營――長期租賃業(yè)主引入品牌方――委托運營業(yè)主引入品牌方――委托管理業(yè)主引入品牌方――特許經(jīng)營業(yè)主引入品牌方――長期租賃與公立醫(yī)院合作物業(yè)出租利用自持物業(yè)利用自持物業(yè)利用自持物業(yè)物業(yè)出租利用自持物業(yè)業(yè)主將物業(yè)出租日常運營和設施牌方負責日常運營管理牌方提供品牌支持和標準化服務無需運營醫(yī)院派出管理團租金收益品牌方獲取基礎管理費和租金提分歸業(yè)主品牌方從營運收主獲得剩余利潤其他服務費）租金收益按照合資合同分配經(jīng)營收益運營方完全承擔大部分由業(yè)主承大部分由業(yè)主承業(yè)主完全承擔運營方完全承擔業(yè)主和公立醫(yī)院根據(jù)合資合同約定分別承擔各自裝修改造費和運營成本改造費和營銷費等運營成本業(yè)主自有資本或物業(yè)抵押貸款業(yè)主自有資本或物業(yè)/經(jīng)營收入抵押貸款業(yè)主自有資本或物業(yè)/經(jīng)營收入抵押貸款業(yè)主自有資本或物業(yè)/經(jīng)營收入抵押貸款業(yè)主自有資本或物業(yè)抵押貸款業(yè)抵押貸款或政府補貼合約具體分析經(jīng)營協(xié)議或資產(chǎn)資產(chǎn)出售轉(zhuǎn)讓合資合同或業(yè)主引入品牌管業(yè)主引入品牌方業(yè)主獨立運營并獲取絕大部分收求最高業(yè)主借助公立醫(yī)共享收益總體而言，鑒于國企物業(yè)資產(chǎn)的特性，它們具有適應新型物業(yè)市場需求的潛力。通過針對性的改造升級，并與新型業(yè)態(tài)運營商合作，不僅可以增強資產(chǎn)本身的市場競爭力，多種改造模式的選擇以及技術上的可行性，為國企存量物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供了堅實的基礎和無限的可能性。借助創(chuàng)新的設計理念與改造策略，老舊物業(yè)得以重獲新等金融工具的運用，可以有效提升資產(chǎn)退出時的收益率，從而打通資產(chǎn)市場中的供應、需求與金融之間的良性互動與循環(huán)。以新型消費需求驅(qū)動國企存量不動產(chǎn)改造新型需求退出方式退出方式技術可行性物業(yè)改造政策支持改造模式技術限制性革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第三節(jié)投資可行性研究在識別黃燈項目并采取項目盡調(diào)與市場盡調(diào)初步研判其提升方向后，國企業(yè)主還需進行完整、科學的投資可行性研究，以一個規(guī)范的投資可行性研究包括以下模塊：基礎信息主要包括項目地址、占地面積、容積率、建筑面包括項目大區(qū)位和項目小區(qū)位，其中前者主要分析項目在城市的位置，距離主要交通樞紐的通達時間等；后者主要分析項目的四至，周邊主要的市場分析包括城市整體市場格局、項目周邊競品等，其中要求一手和二手數(shù)據(jù)相結合，強調(diào)實地調(diào)研獲取客觀的信息和數(shù)據(jù)。項目定位通過分析物業(yè)條件、政策支持和客戶定位等，判設計方案根據(jù)項目定位對物業(yè)進行產(chǎn)品設計，需明確物業(yè)分區(qū)和分期規(guī)劃。成本管理也是本部分的重要內(nèi)容，需基于設計方案預估項目發(fā)展成本合計總數(shù)及按不同業(yè)態(tài)分攤的成本單價，如與競品項目成本差異較大則需說明原因。運營方案預期，如果物業(yè)分區(qū)和分期開發(fā)，則需分別列示清楚。其中，招商方案和節(jié)奏需重點參考市場分析里對競品的分析。經(jīng)濟測算基于以上全部分析內(nèi)容，轉(zhuǎn)化為測算關鍵假設等經(jīng)過專業(yè)的投資測算表后得到核心投資指標（投資收益率、項目內(nèi)部收益率等與前期設定的投資指標相對比后進行投資決策。第四節(jié)案例分析內(nèi)容提要：某一線城市老城區(qū)商務寫字樓經(jīng)內(nèi)外同步改造升級，贏得了租戶高度認可，并提升了項目出租率和租金的表現(xiàn)。項目背景：項目為省級國企A在90年代建成的老城區(qū)地標建筑之一。大廈硬件的自然老化及過時的內(nèi)外部裝修使項決定對項目物業(yè)進行升級改造。升級過程：針對內(nèi)外部裝修，國企A參考現(xiàn)代寫字樓設置，對大廈幕墻和大堂進行了提升改造。大堂方面，通過將首二層貫通增加了層高，拓展優(yōu)化了大堂空間環(huán)境。外立面方面，使用超白中空隔熱玻璃對其整體進行升級，增強了等基礎配套設施進行了全面升級。另外，通過在室外新建立體停車塔樓，項目停車難問題得到一定程度的緩解。內(nèi)容提要：某省級國企B自有老舊租賃型寫字樓提質(zhì)改造，切實改善了項目市場表現(xiàn)及抗風險能力。項目背景：項目建于90年代末期，位處某一線城市公共交通便利、周邊配套設施完善且商業(yè)資源豐富的老城區(qū)。近表現(xiàn)下降。升級過程：項目的提質(zhì)改造主要涉及大堂、樓內(nèi)基礎配套設施、公共區(qū)域裝修及管道設置等。具體措施包括對大堂和公區(qū)走廊進行了翻新，改善了部分區(qū)域的層高，和對洗手間和電梯系統(tǒng)進行了全面升級等。的招商租賃。據(jù)統(tǒng)計，項目經(jīng)改造后出租率接近滿租，租金水平即使在疫情期間也實現(xiàn)了增長，項目抗風險能力良寫字樓借助專業(yè)的物業(yè)管理團隊實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。項目背景：項目坐落于某一線城市商務核心區(qū)，早年由國企C投資建成。為持續(xù)保持高端項目定位，國企C在2010年正式引入某專業(yè)第三方機構作為物業(yè)顧問，持續(xù)為其提供管理服務。升級過程：第三方專業(yè)機構將一套差異化高標準物業(yè)管理理念與標準引入該項目，并采用了一系列智能化管理工具效果和意義：通過引入高質(zhì)量物業(yè)管理服務，項目實現(xiàn)了全方位運營成果及效益的提升，其中包括但不限于租戶粘領跑區(qū)域市場等。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇內(nèi)容概要：國企D在成功改造盤活老舊廠區(qū)的同時保留了一定的建筑歷史風貌，不僅吸引了多種業(yè)態(tài)進駐，還實現(xiàn)了可觀的租金收益增長。期開始主要用于生產(chǎn)手電筒等生活消費品。直到90年代末性決策，最終在保留原有建筑的歷史風貌和特征的同時，等具體舉措，使得廠區(qū)成功改造煥新，從生產(chǎn)倉儲的單一效果和意義：經(jīng)歷了三個月的改造后，原老舊廠區(qū)吸引了②老舊紡織機械廠變身城市中心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，經(jīng)濟效益可觀內(nèi)容提要：國企E將某老舊紡織業(yè)生產(chǎn)基地改造升級成了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，不僅實現(xiàn)項目營收的顯著提升，還為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口就業(yè)帶來助力。項目背景：項目位于某一線城市市區(qū)，原建于20世紀50年代，主要用作紡織業(yè)機械生產(chǎn)。隨著90年代政府鼓勵實施發(fā)展逐步脫軌的困境。造，同時優(yōu)化了園區(qū)整體環(huán)境并增強了園區(qū)與城市景觀體效果和意義：升級改造后的園區(qū)取得了可觀的經(jīng)濟效益。業(yè)人數(shù)亦較改造前增加近3成。內(nèi)容提要：某國企自用辦公樓改造成公寓并納入城市保障性租賃住房供給。公寓開業(yè)后運營情況良好，為探索國企存量物業(yè)盤活新模式提供了重要的案例范本。項目背景：某一線城市住建局正式發(fā)布既有非居住房屋改后，某市屬國企單位F主動探索其自用辦公樓的改造可能隨著樓齡老化使用效能降低。極利用合作方的專業(yè)優(yōu)勢，在保證改造質(zhì)量的同時，實現(xiàn)了工程的快速推進。特別是在產(chǎn)品設計上，項目組合應用優(yōu)質(zhì)環(huán)保材料，并采用極致收納空間和智能家居模塊，確內(nèi)容提要：某國企自有閑置辦公物業(yè)將部分樓層長租給某品牌酒店品牌方出資改造成品質(zhì)酒店。酒店的進駐在顯著提升了項目出租率，為項目實現(xiàn)穩(wěn)定的經(jīng)營收入提供了有力支持。項目背景：該物業(yè)位處某一線城市老城區(qū)，毗鄰多個商圈主某國企G認為該物業(yè)宜將樓內(nèi)數(shù)層空間改造為酒店以匹配市場需求。一家知名連鎖酒店品牌達成合作，將部分樓層以10年以上租約長租給酒店品牌，而品牌方負責出資改造成房間布局效果和意義：借力品牌資源，項目成功盤活了位置及配套品牌方出資”的改造模式也為國企低成本改造盤活存量物業(yè)提供了重要的參考。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第一節(jié)國企不動產(chǎn)管理體系新范式企如何通過業(yè)務功能的調(diào)整升級盤活國企存量經(jīng)營性不動中既包括相對具象的業(yè)務功能和業(yè)務流程，也涵蓋了企業(yè)業(yè)務架構作為一個整體，牽一發(fā)而動全身。尤其對于非地產(chǎn)主業(yè)國企而言，在不動產(chǎn)管理領域拓展探索的道路上面組織結構的調(diào)整等。為實現(xiàn)前文國企不動產(chǎn)業(yè)務功能的轉(zhuǎn)確保其不動產(chǎn)管理業(yè)務的有序運作。國企不動產(chǎn)管理體系業(yè)務架構包含三大模塊：企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)務流程和組織架構。業(yè)務架構以企業(yè)戰(zhàn)略為基石，致力于達成企業(yè)戰(zhàn)略所設定的目標。為此，業(yè)務架構首先識別并構建關鍵業(yè)務能力，進而將這些能力轉(zhuǎn)化為具體的業(yè)務服務，為業(yè)務流程提供堅實支撐。最終，通過優(yōu)化組織結國有企業(yè)大部分是集團化管理型公司，其經(jīng)營業(yè)務主要集中在下屬的分支機構或子企業(yè)。對于非地產(chǎn)主業(yè)國企而言，持有的大部分國有不動產(chǎn)通過重組整合由下屬資管或物管公司統(tǒng)一運營，而此類主管單位向上受集團總部的管理。結合前文對國企不動產(chǎn)存在問題的研究，我們發(fā)現(xiàn)，大部分非地產(chǎn)主業(yè)類國有企業(yè)在不動產(chǎn)管理領域的業(yè)務架構受到自下而上和自上而下兩種作用力糅合而成。自下而上，指不動產(chǎn)業(yè)務的業(yè)務流程圍繞具體的日常實踐展開，并在此基礎上配備了一定的業(yè)務功能設置。自上而下，指集團管理層對于企業(yè)不動產(chǎn)管理設定了業(yè)務考核目標，主管單位依此推進業(yè)務?？傮w而言，這種以業(yè)務為導向的業(yè)務架構具備一定的合理性和實用性，但隨著市場情況的復雜程度加深和不動產(chǎn)管理要求的提高，逐漸暴露出了一些明顯的弊端。①定位和戰(zhàn)略不清晰在聚焦主業(yè)和盤活“兩資”的重要方針指引下，非地產(chǎn)主業(yè)國企往往缺乏不動產(chǎn)管理的專業(yè)基礎和發(fā)展決心，難以對業(yè)務的戰(zhàn)略發(fā)展方向和業(yè)務定位制定清晰的規(guī)劃。因此，不動產(chǎn)管理業(yè)務的主管單位受到職能范圍和專業(yè)能力的限制，無法將行業(yè)標準貫穿于整個經(jīng)營過程中。因此，非地產(chǎn)主業(yè)國企的不動產(chǎn)管理往往在市場化運作方面顯得力不從心，品牌化建設也相對薄弱，難以敏銳地捕捉到效益的潛在增長點，從而限制了業(yè)務發(fā)展的廣度和深度。②業(yè)務功能設置不全在目前的市場環(huán)境下，不動產(chǎn)業(yè)務效益的提升要求管理方不僅要守正，更要創(chuàng)新。然而非地產(chǎn)主業(yè)國企不動產(chǎn)管理的業(yè)務功能設置不全面，不僅不具備業(yè)務拓展的能力，甚至可能由于職責與分工的精準性不足，影響了運營效率和響應速度。另一方面，隨著國企合規(guī)管理體系建設的日益推進，不動產(chǎn)業(yè)務部門零散的組織結構也不利于合規(guī)義務履行與業(yè)務流程的結合。③專業(yè)能力有待提升在組織架構設計方面的不足也直接影響了不動產(chǎn)業(yè)務部門人員配置和人才制度的建設。由于缺乏科學合理的組織架構設計，不動產(chǎn)業(yè)務部門無法敏銳跟隨業(yè)務需求調(diào)整資源投入，人才制度建設也相對落后。這不僅導致了基礎管理人員的技能儲備不足，還使得專項培訓和技能提升等人才培養(yǎng)具有明顯的滯后性。這種人力資源配置上的不合理和專業(yè)能力發(fā)展的滯后性，無疑成為了制約國企不動產(chǎn)管理業(yè)務進一步發(fā)展的關鍵因素。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第二節(jié)以戰(zhàn)略為導向的國企不動產(chǎn)管理業(yè)務架構結合當下市場的商業(yè)環(huán)境與國企加快實現(xiàn)“兩資”盤活利用的時代命題，我們認為非地產(chǎn)主業(yè)類國企在不動產(chǎn)管理方面的強化工作，可以明確以品牌化、市場化與合規(guī)化三品牌化是企業(yè)提升不動產(chǎn)管理價值的關鍵途徑。通過塑造強有力的品牌形象，企業(yè)不僅能夠增強自身在市場上的影響力和競爭力，還能夠吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶和合作伙伴，從而進一步提升經(jīng)營性物業(yè)的知名度和商業(yè)價值。為了實現(xiàn)品牌化目標，企業(yè)需要注重品牌戰(zhàn)略的規(guī)劃和實施，加強品牌宣傳和推廣，以及不斷提升服務質(zhì)量和客戶滿意度。市場化是企業(yè)不動產(chǎn)管理發(fā)展的重要方向。通過深入了解市場需求和行業(yè)動態(tài)，企業(yè)可以更加精準地把握市場機極參與市場競爭，加強與行業(yè)內(nèi)外企業(yè)的合作與交流，有助于企業(yè)不斷提升自身在不動產(chǎn)管理領域的專業(yè)能力和市場競爭力，從而推動經(jīng)營性物業(yè)的商業(yè)價值持續(xù)增長。合規(guī)化是企業(yè)不動產(chǎn)管理穩(wěn)健發(fā)展的基石。一方面，在日益嚴峻的監(jiān)管環(huán)境下，國企必須嚴格遵守相關規(guī)章制度，加強內(nèi)部風險管控和合規(guī)意識培訓，建立完善的合規(guī)管理體系和風險防范機制。另一方面，這也考驗國企如何在合規(guī)的大前提下明確管理的職責和權限，通過全面加強管理以品牌化、市場化與合規(guī)化三大目標為導向，全面提升經(jīng)營性物業(yè)的商業(yè)價值，不僅是企業(yè)實現(xiàn)不動產(chǎn)管理可持續(xù)發(fā)展的必然要求，也是其在激烈的市場競爭中獲得成功的關鍵所在。二、搭建戰(zhàn)略導向的非地產(chǎn)主業(yè)國企不動產(chǎn)管理業(yè)務架構綜上所述，非地產(chǎn)主業(yè)國企需以戰(zhàn)略為導向的多元綜合的業(yè)務架構，實現(xiàn)不動產(chǎn)的高效管理和盤活利用。通過專設相關部門、編制品牌活動支出預算、實行品牌理念制定與強調(diào)市場化運作和合規(guī)化管理，研判市場趨勢、對接市場需求，并建立完善的風險管控機制和內(nèi)部審核細則，從而加強國企不動產(chǎn)管理的效率和競爭力，且充分滿足國資委的監(jiān)管要求。以業(yè)務戰(zhàn)略目標為指導，不僅界定了業(yè)務運營的范圍，更凸顯了最核心與至關重要的業(yè)務模塊。在這樣的架構下，國企能夠精準把握自身不動產(chǎn)業(yè)務的命脈，確保各項關鍵任務得以高效執(zhí)行，并積極尋求外部協(xié)作，充分挖掘不動產(chǎn)潛力。組織架構國企不動產(chǎn)高效管理品牌活動支出預算提升戰(zhàn)略管理與運營設建立完善風險管控機制和內(nèi)部審核細則組織架構國企不動產(chǎn)高效管理品牌活動支出預算提升戰(zhàn)略管理與運營設建立完善風險管控機制和內(nèi)部審核細則國企不動產(chǎn)的具體管理方式方法實行品牌理念制定與推廣營銷對接市場需求實行風險動態(tài)評估，建立清晰透明的信息系統(tǒng)業(yè)務流程市場化合規(guī)化業(yè)務功能實現(xiàn)國企不動產(chǎn)高效管理和盤活利用提升國企不動產(chǎn)商業(yè)價值國企不動產(chǎn)管理效率國企不動產(chǎn)管理充分滿足國資委要求革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇第三節(jié)豐富業(yè)務功能設置是主動改變物業(yè)業(yè)態(tài)，重新激活存量物業(yè)價值。存量物業(yè)的改造與運維管理能力的升級，要求國企在相應業(yè)務板塊具備高度的專業(yè)性和精細化操作能力。為了滿足這些需求，我們認為非地產(chǎn)主業(yè)國企應當專門設立以下不動產(chǎn)管理業(yè)務條線，并戰(zhàn)略發(fā)展的業(yè)務目標是提升企業(yè)戰(zhàn)略管理能力，推進各項及具體的戰(zhàn)略執(zhí)行策略；定期評估，根據(jù)環(huán)境變化和執(zhí)行定經(jīng)營計劃和考核指標。產(chǎn)品的業(yè)務目標是實現(xiàn)項目品牌化和核心價值萃取。該業(yè)務功能的工作內(nèi)容主要包含：產(chǎn)品開發(fā)，即進行市場和項③開發(fā)投資開發(fā)投資的業(yè)務目標是實現(xiàn)項目的綜合價值最優(yōu)化及高度把控風險。該業(yè)務功能的工作內(nèi)容主要包含：投資體系行性研究報告模板和投資測算表；項目投決，即進行立項前期策劃與可行性研究，規(guī)劃項目投資結構，組織各部門工程管理的業(yè)務目標是確保高效、合規(guī)的物業(yè)改造運營。該業(yè)務功能的工作內(nèi)容主要包含負責工程設計、工程招標和項目實施管理，整合供應鏈并管理供應商，確保物業(yè)改造運營的高效和合規(guī)。運營的業(yè)務目標是以市場化手段實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。該業(yè)務功能的工作內(nèi)容主要包含：運營管理，即開發(fā)數(shù)字化管⑥企業(yè)融資企業(yè)融資的業(yè)務目標是拓展融資渠道，保障企業(yè)發(fā)展。該業(yè)務功能的工作內(nèi)容主要包含：融資管理，即與各金融機和實施各種融資方案；交易管理，即分析和推進可能的投不動產(chǎn)管理專業(yè)條線及基本職能不動產(chǎn)管理業(yè)務條線業(yè)務功能戰(zhàn)略制定：制定企業(yè)整體的不動產(chǎn)戰(zhàn)略，以及具體的戰(zhàn)略執(zhí)行戰(zhàn)略解碼：化戰(zhàn)略為執(zhí)行，分解公司整體不動產(chǎn)戰(zhàn)略目標到各推進各項工作落地牌理念。開發(fā)投資可行性研究報告模板和投資測算表。項目投決：進行立項前期策劃與可行性研究，規(guī)劃項目投資結估與管控。在控制成本和風險的同時實現(xiàn)投資價值最大化工程管理負責工程設計、工程招標和項目實施管理，整合供應鏈并管理化租務管理。以市場化手段實現(xiàn)資產(chǎn)保值企業(yè)融資革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇完成組織架構的確立及專業(yè)隊伍的搭建之后，國企在不動產(chǎn)管理領域還需進一步夯實基礎，按照不動產(chǎn)管理鏈條設立一套完備的基本制度。這套制度的設計，旨在確保企業(yè)程應明確股東對董事會的授權范圍，以及董事會對管理層的治理機制。清單、流程管控清單）為抓手確立項目各環(huán)節(jié)評審和決策的規(guī)范。這包括制定詳細的項目評審標準、決策流程以及操作細則，確保項目從立項到實施的每一個環(huán)節(jié)都能得到科學、公正的評審和決策，并對項目執(zhí)行過程中的潛在風再次，國企需要建立一套完善的員工績效考核與追責辦法。緊密圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略目標和業(yè)務特點，制定科學合理的考核指標和評價體系。通過對員工績效的定期考核，激勵優(yōu)秀員工脫穎而出，同時及時發(fā)現(xiàn)并糾正工作中存在的問題。對于因工作失誤或違規(guī)行為造成的損失，應依法依第四節(jié)內(nèi)外求索提升專業(yè)能力由于業(yè)務性質(zhì)的特殊性，非地產(chǎn)主業(yè)國企的下屬資管公司較難與集團其它業(yè)務部門形成專業(yè)知識的互助與提升，因此更加在國企不動產(chǎn)管理領域的發(fā)展進程中，內(nèi)部專業(yè)技術能力的提升顯得尤為重要。這種提升并非單一層面的進步，而是涵蓋了資管技術和知識更新、工作規(guī)范與流程細化、業(yè)務指導加強，以及資管信息化平臺建設和服務創(chuàng)新等多個維度的綜合發(fā)展。企業(yè)需要積極推進人才培養(yǎng)和培訓體系，及時引進和應用新的技術成果，并優(yōu)化工作流程，提高業(yè)務指導的針對性此外，搭建資管信息化平臺是推動專業(yè)技術能力提升的重要手段。借助信息化技術，國企可以實現(xiàn)不動產(chǎn)管理數(shù)據(jù)的集中存儲、高效處理和實時共享，促進各部門之間保持緊密的溝通協(xié)作，利于內(nèi)部審計的縝密推進，為決策層提最后，服務創(chuàng)新是國企在不動產(chǎn)管理領域持續(xù)發(fā)展的動力源泉。國企應該建立完善的反饋機制，及時收集和分析員工在實踐過程中遇到的問題和建議，以便對管理流程和服對于非地產(chǎn)主業(yè)的國企而言，在不動產(chǎn)管理領域面臨專業(yè)程度不足的挑戰(zhàn)時，積極吸收行業(yè)領先經(jīng)驗顯得尤為重要。這樣做不僅有助于國企迅速彌補短板，還能更好地應動產(chǎn)管理行業(yè)的最新動態(tài)和趨勢。通過及時捕捉和吸納先另一方面，與行業(yè)領先企業(yè)建立交流合作機制是國企提升不動產(chǎn)管理能力的重要途徑。通過講座、培訓、參觀學習等多重方式，國企可以深入了解這些企業(yè)在不動產(chǎn)管理方可以選擇性地引入第三方機構的針對性服務。這些機構通常擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)知識，能夠為國企提供量身定制的解決方案，幫助國企在短時間內(nèi)提升不動產(chǎn)管理水與機構建立緊密的合作關系，確保服務的質(zhì)量和效果。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇殊資產(chǎn)賦能服務平臺聯(lián)合業(yè)界知名服務商共建的專業(yè)不動產(chǎn)盤活服務平臺，通過構建專業(yè)的不動產(chǎn)全流程盤活服務國有物業(yè)出租平臺構成不動產(chǎn)管理賦能的閉環(huán)生態(tài)圈，共同助力國有企業(yè)改革深化提升行動，加快盤活我市存量不不動產(chǎn)管理不動產(chǎn)管理賦能生態(tài)圈廣州交易集團不動產(chǎn)管理賦能生態(tài)圈中心圍繞無法有效利用或者無法產(chǎn)生預期經(jīng)濟效益的國有低效、無效不動產(chǎn)，通過提供專業(yè)不動產(chǎn)全流程一站式盤活服務，助力國企事業(yè)單位明確不動產(chǎn)管理的問題和升級方向，或重點提升運營管理軟實力，或全面升級改造提高產(chǎn)公允價值的目的，并在不動產(chǎn)管理全周期提供投行顧問和不動產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃服務。廣州國有不動產(chǎn)盤活中心廣州國有不動產(chǎn)盤活中心中心服務體系中心資源庫梳理需求服務委托診斷分析方案設計資源導入監(jiān)督實施管理咨詢公司物業(yè)管理公司招商代理機構培訓機構品牌代建公司建筑設計公司資產(chǎn)評估機構市場研究機構工程管理公司證券公司私募基金房地產(chǎn)信托產(chǎn)權交易所律師事務所會計事務所風險投資公司信用評級機構全面性改造煥新服務不動產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃服務運營管理進階化服務不動產(chǎn)投行顧問服務不動產(chǎn)診斷分析服務全管運營大宗交易股權咨詢債務咨詢交易評估價值評估市場盡調(diào)承接查驗物業(yè)盡調(diào)招商管理物管提升產(chǎn)品規(guī)劃可行分析外資引入資產(chǎn)提升物業(yè)管理體系搭建商管培訓工程管理業(yè)務規(guī)劃 廣州國有不動產(chǎn)盤活中心服務體系盤活中心從官方層面發(fā)揮全流程監(jiān)督見證作用，通過市場化方式最大效用提升效益與效率，聚力提升國有不動產(chǎn)盤配的服務機構，共同為國企事業(yè)單位提供全流程一站式盤力不動產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)態(tài)高質(zhì)量發(fā)展。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動產(chǎn)篇盤活中心可通過物業(yè)盡調(diào)和市場盡調(diào)，對經(jīng)營性不動產(chǎn)當前的運營效率進行摸底排查，并結合市場供需動態(tài)研判項目提升未來運營收入的策略。通過本服務，國企可以明確和分析不動產(chǎn)經(jīng)營中遇到的經(jīng)營問題和市場問題，將不動產(chǎn)項目按照升級改造的潛能和方向進行分類，從而采取有針對性的對策。①越秀地產(chǎn)投資性物業(yè)組合越秀地產(chǎn)投資性物業(yè)組合包含五十多處物業(yè)，包括廣州環(huán)廈等項目的辦公樓、購物中心或者專業(yè)批發(fā)市場，以及星和保障性租賃住房。服務過程和成效：為越秀地產(chǎn)投資性物業(yè)組合提供年度估值服務、運營管理提升建議以及項目投融資咨詢。該服務通過分析物業(yè)的經(jīng)營表現(xiàn)，定期調(diào)整估值水平，使得業(yè)主更好地掌握旗下投資性物業(yè)地經(jīng)營狀態(tài)，并有的放矢地進②越秀房托及商管旗下項目組合項目組合包括越秀金融大廈、杭州臨安萬豪酒店、武漢國公寓及酒店項目。服務過程和成效：從2020年開始提供機電技術顧問服務，對機電設備設施進行一年兩次的評估檢查、技術分析并提面掌握物業(yè)硬件設備的當前狀況，確保其穩(wěn)定運行，進而降低設備故障率。通過此舉，能夠提升物業(yè)管理的專業(yè)水準和效率，同時有效辨識并應對項目中可能存在的隱患。及時的整改措施不僅能夠增強項目的安全性和舒適度、有效提升業(yè)主的滿意度，還能夠提升物業(yè)的整體價值，為項目創(chuàng)造更為優(yōu)越的經(jīng)濟效益。服務提高不動產(chǎn)項目的軟實力。通過本服務，運營方可通過提高自身的運營能力或借助中心統(tǒng)籌資源從而降低運營成本，增加運營收入，達到在資本投入較少的前提下改善不動產(chǎn)經(jīng)營狀況和提高國企利潤的目標。①廣州國際金融中心廣州國際金融中心位于廣州珠江新城中央商務區(qū)，建筑面服務過程和成效：自2010年至今，為廣州國際金融中心提等多個國內(nèi)外專業(yè)性建筑管理認證，