物業(yè)公司管理精細(xì)化管理手冊(cè)

第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入3第三節(jié)建筑工程質(zhì)量保修的前期管理18第三章接管驗(yàn)收綜述51第一節(jié)接管驗(yàn)收的條件51第二節(jié)驗(yàn)收工作程序52三、低壓電動(dòng)機(jī)、電加熱器及電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)驗(yàn)收十七、接地裝置驗(yàn)收101十八、避雷引下線和變/配電室接地干線驗(yàn)收102第六章建筑給排水工程接管驗(yàn)收105三、消防水泵接合器及消火栓驗(yàn)收121第三節(jié)低溫?zé)崴匕遢椛涔┡到y(tǒng)驗(yàn)收135第八章通風(fēng)與空調(diào)工程接管驗(yàn)收141三、空調(diào)水系統(tǒng)管道與設(shè)備驗(yàn)收152第三節(jié)通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)調(diào)試及試運(yùn)行驗(yàn)收164三、驅(qū)動(dòng)主機(jī)的土建基礎(chǔ)驗(yàn)收171十二、電梯鑰匙驗(yàn)收176第二節(jié)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)驗(yàn)收180第一節(jié)智能停車場(chǎng)(庫(kù))管理系統(tǒng)接管驗(yàn)第二節(jié)低壓電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維修維護(hù)第二節(jié)水冷式柜式空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程三、怎樣實(shí)施“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)”470產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能（如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂(lè)3、這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對(duì)它們進(jìn)行管理（如環(huán)境管物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計(jì)人員一般只依定，而實(shí)際情況則多余不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)小區(qū)此外，臨時(shí)供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題。一項(xiàng)物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主（租戶）入住后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，可能會(huì)由于開(kāi)），測(cè)算施工用電的實(shí)際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期的實(shí)際需求，以保證在較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長(zhǎng)需求。這些都要自阿前期規(guī)劃中以正式文件報(bào)告開(kāi)發(fā)公共用水、用電不能安裝過(guò)多的計(jì)量表，以免造成資金浪費(fèi)，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)（4）庫(kù)房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫(kù)房和工作間安（5）認(rèn)真審核建筑平面圖，對(duì)那些地方需要改變門的位置、那些地方需要打隔斷并重新開(kāi)門、那些房間便于使用功能的組合等都（6）如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房，工作用房，庫(kù)房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司（1）員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對(duì)環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘爭(zhēng)取盡可能好的采光。通風(fēng)條件（有時(shí)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省投（4）較高檔次的住宅小區(qū)多為底層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行消息審核，以避免將來(lái)物業(yè)用牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)有兩，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這成本，物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材連設(shè)備設(shè)施和通用器材以2、幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段3、由于小學(xué)或初中學(xué)生活波好動(dòng)，所以學(xué)校應(yīng)布置在6、附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站以方便居民，但同時(shí)也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問(wèn)8、居民委員會(huì)用房及業(yè)主委員會(huì)用房的使用功能一般分兩類：一類（3）便于救護(hù)、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤（4）有些設(shè)計(jì)為了片面追求藝術(shù)效果，將小區(qū)前的甬道）設(shè)計(jì)得寬窄不一，窄處機(jī)動(dòng)車輛難以通行，且有些拐（2）盡端式道路其長(zhǎng)度不宜超過(guò)120米，盡端處應(yīng)有12米32米的（4）道路兩邊應(yīng)沒(méi)有立道牙，以利于保護(hù)綠地，并防（1）高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其（3）有機(jī)動(dòng)車通過(guò)的路面，鋪裝材料（不論是3、因是地面建筑，所以自行車棚的風(fēng)格和式樣應(yīng)與4、因自行車棚周邊一般會(huì)有綠地，所以要對(duì)通往自行車棚通道的走（1）幼兒需要家長(zhǎng)或成年人帶領(lǐng)，活動(dòng)量較?。簩W(xué)齡前兒童有很強(qiáng)使用問(wèn)題，如是否安全、規(guī)范、既方便使用又方便維護(hù)等，提出合理為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時(shí)也是盛事美化的3、園區(qū)內(nèi)的水景景觀不宜過(guò)多，較小興許小區(qū)有一處即可：中型小綠化率指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率(﹪)。綠化率一般要高于綠地率。（1）遵循集中與分散、重點(diǎn)與一般、點(diǎn)線面結(jié)合的原則，形成完整（10）所有施工中應(yīng)改良土壤，或按《城市設(shè)計(jì)圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，也是施工的依據(jù)。從某種意義上講，審核圖基于此，物業(yè)公司必須認(rèn)真審核景觀、綠化的設(shè)計(jì)圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養(yǎng)護(hù)、管理成本等方面進(jìn)行綜合分析，糾正圖（1）大量而普遍的綠化應(yīng)選擇適宜本地條件、易長(zhǎng)、易管、少修剪（2）在入口及公共活動(dòng)場(chǎng)所，應(yīng)選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花（3）為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結(jié)合的樹(shù)種，并以（6）為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹(shù)形（1）設(shè)計(jì)中未注明松樹(shù)類的具體名稱，因各類松樹(shù)形狀相差甚（7）喬木下種植“色塊”其視覺(jué)效果不佳，不要將喬木種在“色（13）應(yīng)將大花萱草改為金娃娃，因其花期長(zhǎng)，株形矮小，更色并產(chǎn)生日灼，應(yīng)種植于大樹(shù)下或樓北側(cè)，不應(yīng)設(shè)計(jì)在陽(yáng)光直射植應(yīng)有一定的規(guī)律性和對(duì)稱性，應(yīng)考慮株型的匹配，品種不宜過(guò)樣會(huì)使下部枝條因?yàn)槿鄙俟庹斩菸?，同時(shí)其下方更不應(yīng)種植大①傾角不應(yīng)太大，因其上部不易存水，難有排水措施，若排水不②波谷間容易存水和積存污物，應(yīng)有排水措施，若排水不暢，會(huì)和谷底修剪成圓形，因而應(yīng)加大波峰間距，緩解波峰傾角過(guò)大的⑤為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增綠化用水應(yīng)該本著節(jié)約水資源，降低養(yǎng)護(hù)成本，取水便利等原則6、自來(lái)水價(jià)格高自不必說(shuō)，中水要達(dá)到澆灌的標(biāo)準(zhǔn)，其成高。對(duì)于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產(chǎn)量少，不能滿足綠化的需求。所以小區(qū)的綠化用水應(yīng)把收集雨水及景觀廢水作為輔助8、無(wú)論有無(wú)噴灌管網(wǎng)，均應(yīng)在小區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當(dāng)間距（以70米左右為宜）設(shè)置取水點(diǎn)，以解決噴灌死角上述綠化用水的各類問(wèn)題均應(yīng)在設(shè)計(jì)圖紙時(shí)加以關(guān)注，這些問(wèn)題如果不解決好，勢(shì)必會(huì)給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來(lái)困難和經(jīng)垃圾場(chǎng)對(duì)周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)給以充分的關(guān)（1）方便適應(yīng)，位置適當(dāng)。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)輔助設(shè)施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設(shè)施都是由開(kāi)發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往在與中心區(qū)的景觀相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司向開(kāi)發(fā)商提出宣傳4、公告牌一般安裝在小區(qū)主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業(yè)公司應(yīng)提出長(zhǎng)、寬、高德具體尺寸要求。室內(nèi)安裝的一般為長(zhǎng)方形，以四張A4紙（足夠發(fā)布公告或通知用）大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區(qū)平面圖或其他公告，其尺寸需要相對(duì)大一些。不論室內(nèi)或室外安裝，均應(yīng)以不銹即住戶可以在避風(fēng)閣內(nèi)取出信報(bào)，投遞員可在避風(fēng)閣外將信件和報(bào)紙放進(jìn)箱內(nèi)，而不必使用“門禁卡”進(jìn)入單元內(nèi)，這就大大增8、因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對(duì)信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應(yīng)將信箱分類，向開(kāi)發(fā)商提出環(huán)境相協(xié)調(diào)。物業(yè)公司應(yīng)將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報(bào)告形式常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在房屋銷售合同中寫明業(yè)主入住后應(yīng)交納臨時(shí)供電、供水合理，選擇了控制方案也就決定了日后的運(yùn)行和管理模式，這不僅關(guān)系到日后運(yùn)行、管理和維護(hù)是否方便，更重要的是關(guān)系到能否在滿足不同照明要求前提下，大量節(jié)約電能，降低物業(yè)經(jīng)營(yíng)成分類控制，使之面、線、點(diǎn)層次清晰，不單便于運(yùn)行管理和維護(hù)，也用功能結(jié)合實(shí)際情況（如建筑物的分布、道路的長(zhǎng)短、景觀要求、照和大門區(qū)域。Ⅰ-1級(jí)照明要求徹夜照明，并達(dá)到足夠的照度，但不③樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化（景觀）作用。當(dāng)兩者均有時(shí)，在控制上應(yīng)加以區(qū)分，實(shí)行Ⅲ級(jí)照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動(dòng)場(chǎng)區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂(lè)場(chǎng)、休閑場(chǎng)、健身場(chǎng)等處的照明。Ⅲ級(jí)照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對(duì)它們的設(shè)計(jì)要求歸入Ⅱ-2為了實(shí)現(xiàn)上述三種等級(jí)的照明功能，在相同功能之路分組的基礎(chǔ)多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時(shí)進(jìn)行“隔盞”控制，以滿在審核設(shè)計(jì)圖紙時(shí)，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的（4）有些樓前甬道的高桿燈正對(duì)一層住宅的窗戶，易對(duì)住戶造成施，有的則難以整改，開(kāi)發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟(jì)賠償了事。這對(duì)此，開(kāi)發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對(duì)建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強(qiáng)烈。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長(zhǎng)期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細(xì)了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物業(yè)接管和后期物業(yè)管中的落實(shí)情況，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況提出調(diào)整，改進(jìn)不合理實(shí)際和業(yè)。各專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場(chǎng)，跟進(jìn)工程進(jìn)度，不僅要檢監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等）的管線關(guān)鍵部位的布局和走向進(jìn)行記錄，這時(shí)日后的管理4、在開(kāi)發(fā)商或施工單位的要求喜愛(ài)，為售樓處、樣板房須深入現(xiàn)場(chǎng)，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時(shí)，應(yīng)明確自己的責(zé)任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)要按程序提出意見(jiàn)，既要負(fù)起責(zé)任來(lái)，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理公司、物第三節(jié)建筑工程質(zhì)量保修的前期管理從字面上看，建筑工程質(zhì)量（包括各類設(shè)備設(shè)施）保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時(shí)間與業(yè)主半年之久甚至更長(zhǎng)，這就引出了一個(gè)保修的起始時(shí)間問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始時(shí)期是從每棟樓竣工驗(yàn)收合格之日算起，而此時(shí)業(yè)主并沒(méi)有入住，往往是在數(shù)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間以后才入住，顯然，實(shí)際保修期被縮短了。造成這一問(wèn)題的責(zé)任在開(kāi)發(fā)商，而不是物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中為了維護(hù)業(yè)主（使用人）及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開(kāi)發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主如果開(kāi)發(fā)商與施工單不能就此達(dá)成一致，則物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商應(yīng)另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實(shí)際保修的起始日期從業(yè)主（使用人）入住之日算起，并明確開(kāi)發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)在“保修時(shí)間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進(jìn)行保修的費(fèi)建筑法》第六十二條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條、國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六章都對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)又指《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條規(guī)定，建筑工范圍應(yīng)當(dāng)包括：地基基礎(chǔ)工程；主體結(jié)構(gòu)工程；屋面防水工程及保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑工程的提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書(shū)。合格的質(zhì)量保修書(shū)是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書(shū)中約定保修范《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案律問(wèn)題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)保修責(zé)任做了第十二條施工單位不按工程質(zhì)量保修書(shū)約定保修的，建設(shè)第十四條在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)聯(lián)防缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用第十五條因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的只有了解了國(guó)家關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修的法所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指物業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，有開(kāi)發(fā)商選定或由招投標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。此時(shí)的物業(yè)公司是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。所以，此時(shí)的物業(yè)公司只是搭起了一個(gè)骨干架構(gòu)，為以后擴(kuò)充規(guī)處及施工現(xiàn)場(chǎng)的保安。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)處及施工現(xiàn)場(chǎng)的保潔。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)作進(jìn)度逐步轉(zhuǎn)化為“完整”型。此時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)，將前在人員到崗，業(yè)主入住前，物業(yè)公司除了要做好入住準(zhǔn)備工作外考核工作，讓員工已飽滿的熱情、嫻熟的業(yè)務(wù)、優(yōu)良的服務(wù)迎接業(yè)戶9、公共關(guān)系知識(shí)（重點(diǎn)對(duì)象是物業(yè)服務(wù)主管、保安主管、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會(huì)、派出所等單位所在地主要是對(duì)電梯維修保養(yǎng)、保安、保安、綠化等外聘單位的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務(wù)及物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，一般是小區(qū)建根據(jù)地方政府的規(guī)定，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包物業(yè)公司最了解物業(yè)服務(wù)的規(guī)模和具體內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算主要由物業(yè)公司承擔(dān)。這既要求物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行全經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)服務(wù)收4、到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時(shí)需提交辦理申請(qǐng)一份及原派出所申報(bào)6、取得《樓門牌號(hào)證明信》后，到當(dāng)?shù)剜]8、樓門牌號(hào)辦理的各項(xiàng)手續(xù)，應(yīng)從辦理初始階段起，3、開(kāi)發(fā)商為提高小區(qū)檔次而特殊要求的附屬物品等，一般又分為設(shè)備（含設(shè)施）的前期管理是設(shè)備全壽命周期管理工作的重要組物業(yè)公司有多年對(duì)設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)和切身體會(huì)，介入設(shè)備前期管理。恰恰可以對(duì)設(shè)計(jì)缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，從源頭生產(chǎn)效率、使用壽命、可維修性、操作調(diào)節(jié)方便、靈活等方面進(jìn)行的預(yù)期性管理。進(jìn)行設(shè)備前期管理，可以防患于未然，在日后設(shè)備的長(zhǎng)期運(yùn)行管理中，延長(zhǎng)其使用壽命，便于操作維護(hù)，為物業(yè)公司贏得經(jīng)3、設(shè)備功率的預(yù)留量不易過(guò)大，以免造成日后運(yùn)行的4、采取具體措施從材料和施工工藝上保證設(shè)備運(yùn)行的安全性、可靠7、針對(duì)國(guó)家重點(diǎn)監(jiān)控的設(shè)備和材料，如消防設(shè)8、必須要求提供進(jìn)口設(shè)備的廠家或供應(yīng)商提供中文技術(shù)資料及置布置情況、系統(tǒng)設(shè)計(jì)特點(diǎn)、管線走向、施工材料材質(zhì)材質(zhì)及施工工（2）控制柜背面距離墻壁或設(shè)備太近，使后柜門不（6）住宅樓宇公共區(qū)域用電未設(shè)計(jì)分類計(jì)量電表，業(yè)（7）公建樓（會(huì)所）只有總計(jì)量電表，未分層設(shè)計(jì)（8）鍋爐房、水泵房的大功率電動(dòng)機(jī)由于無(wú)法進(jìn)行人（1）生活水消毒器安裝位置不當(dāng)，四周被水泵和管線阻擋（3）衛(wèi)生間排污泵選型不當(dāng)，沒(méi)有鉸輪，部分污物（5）地下車庫(kù)負(fù)二層的污水管線未設(shè)計(jì)與明書(shū)的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，比較、對(duì)照簡(jiǎn)直結(jié)構(gòu)空間尺寸和機(jī)、配套件、備件及專用工具等的數(shù)量、型號(hào)（規(guī)格）是否與裝箱單7、查找進(jìn)口設(shè)備的所有中文技術(shù)資料、圖紙和9、需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源設(shè)備，其電源功率是否符合國(guó)家3、尤其要做好調(diào)試過(guò)程中發(fā)生的故障及修復(fù)情4、監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好試運(yùn)行記錄，尤其是故障記錄。隨機(jī)檢5、根據(jù)試運(yùn)行情況，驗(yàn)證設(shè)備的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是6、寫出設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)行總結(jié)報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容主（3）設(shè)備系統(tǒng)的隨機(jī)輔件、備件、專用工具的竣工驗(yàn)收是以開(kāi)發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位為主，但物業(yè)公司必在驗(yàn)收過(guò)程（也包括安裝施工、調(diào)試、試運(yùn)行階段）中，要糾正依賴監(jiān)理公司的心理，不能認(rèn)為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高在驗(yàn)收過(guò)程中一般是按數(shù)量比例進(jìn)行抽驗(yàn)，有些項(xiàng)目雖然已由監(jiān)3、對(duì)于不同施工單位安裝的項(xiàng)目，應(yīng)分別遵照相2、參加驗(yàn)收的人員應(yīng)提前1-2個(gè)月向開(kāi)發(fā)商索去竣工項(xiàng)目的相關(guān)3、驗(yàn)收項(xiàng)目分類有隱蔽工程竣工項(xiàng)目、單位工程量缺陷的記錄更應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確。驗(yàn)收記錄應(yīng)有物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、施5、根據(jù)驗(yàn)收工作的具體情況，適時(shí)提議召開(kāi)各7、對(duì)設(shè)備的驗(yàn)收一定不可忽視裝箱單，因?yàn)檠b箱單開(kāi)列了本套設(shè)備的主機(jī)、輔機(jī)備件專用工具等的型號(hào)/規(guī)格和數(shù)量及技術(shù)文件、資備件、專用工具、技術(shù)資料等，對(duì)備品、備件當(dāng)場(chǎng)辦理接收手續(xù)，專8、當(dāng)全部工程通過(guò)竣工驗(yàn)收后，若有遺留問(wèn)題全使用的問(wèn)題，否則不應(yīng)通過(guò)驗(yàn)收）時(shí)，開(kāi)發(fā)商與施工單位應(yīng)簽訂解9、物業(yè)公司根據(jù)竣工驗(yàn)收和不合格項(xiàng)整改的情況這里所致的弱電工程主要是指安全防范系統(tǒng)、智能停車場(chǎng)管理系例如，物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)小區(qū)的檔次、物業(yè)的基本狀況、地形地貌，考慮監(jiān)控點(diǎn)的布控位置、人員和車輛出入管理方案、停車場(chǎng)管理方案、電子巡更路線、門禁和可視對(duì)講系統(tǒng)方案、防盜入侵方案等整統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)及其他特殊需求的系統(tǒng)（如緊急求助）的聯(lián)動(dòng)密切相關(guān)。所新成本。只有把這項(xiàng)工作做好、做細(xì)，才能確保獲得一個(gè)滿足實(shí)際需一般物業(yè)公司弱電工程的技術(shù)力量較強(qiáng)電工程的技術(shù)力量弱，有置也不同。安全防范系統(tǒng)是由多個(gè)子系統(tǒng)組成的，根據(jù)不同需求，可以不同需求，可以靈活選取。下面分別簡(jiǎn)介這些子系統(tǒng)，以利于結(jié)合機(jī)具有高分辨率，低照度等優(yōu)點(diǎn)，尤其是它可以在紅外光照下成像，家銷售的攝像機(jī)（不論黑白還是彩色）一般都不帶鏡頭（一體化攝像要求，為攝像機(jī)選配合適的鏡頭。所以，在前期管理中應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)自動(dòng)光圈電動(dòng)變焦鏡頭、電動(dòng)三可變鏡頭等。在實(shí)際應(yīng)用中，需根據(jù)②云臺(tái)。云臺(tái)是攝像機(jī)底座，受中心控制室信號(hào)控制，可帶動(dòng)攝像機(jī)在水平和垂直方向旋轉(zhuǎn)。僅能做水平旋轉(zhuǎn)的云臺(tái)稱作“水平云③防護(hù)罩。防護(hù)罩用來(lái)保護(hù)攝像機(jī)。在室內(nèi)使用時(shí)其主要是密封防塵，隱蔽攝像機(jī)鏡頭；在室外使用時(shí)，其主要作用是保護(hù)攝像機(jī)不受自然因素（如雨、雪、厭惡、風(fēng)沙等）的侵蝕，并在高溫或嚴(yán)寒環(huán)作。有些室外防護(hù)罩還配有刮水器，在雨、雪天氣啟動(dòng)刮水器，刮去它的作用是將多個(gè)防區(qū)的各類報(bào)警探頭發(fā)出的報(bào)警信號(hào)在解碼器內(nèi)編碼后，經(jīng)由通信總線回傳到中心控制室的主機(jī)，可節(jié)省大量電纜，新型彩色防水紅外攝像機(jī)盡管有多種類型，但其基本形式都是采E、工作環(huán)境溫度為-20℃~50℃。C、遠(yuǎn)距離夜視一體化攝像機(jī)：紅外距離80-100米；角度6°-60°。B、上部為工程塑料制成，造型美觀，堅(jiān)固耐用；下部為具有良好透A、水平轉(zhuǎn)角為0°-350°;垂直轉(zhuǎn)角為0°-90°。D、最大載荷：1.5千克（75牛2厘米）心）連接在一起的系統(tǒng)。該系統(tǒng)一方面將前端攝像機(jī)、監(jiān)聽(tīng)頭、報(bào)警探測(cè)器等捕捉到的視頻/音頻信號(hào)及各種探測(cè)數(shù)據(jù)傳往監(jiān)控中心；另）；特點(diǎn)，對(duì)靈活組配電視監(jiān)控系統(tǒng)和對(duì)日后的使用與管理是十分必要監(jiān)視器用來(lái)顯示各監(jiān)視點(diǎn)攝像機(jī)傳來(lái)的圖像信息。對(duì)于只有幾個(gè)監(jiān)視點(diǎn)的小型電視監(jiān)視系統(tǒng)，使用時(shí)只需要一個(gè)監(jiān)視器及克（可用畫面分割器，將多個(gè)攝像機(jī)的畫面組合在一起顯示；或用射頻為保存重要的現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)或在無(wú)人值守的場(chǎng)所，需對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的部分或全部畫面進(jìn)行實(shí)時(shí)錄像，為日后查證提供佐證，這就必須使用錄像機(jī)。過(guò)去多數(shù)是磁帶錄像機(jī)，隨著硬盤錄像技術(shù)的發(fā)展，越來(lái)越多的監(jiān)控系統(tǒng)采用硬盤錄像機(jī)，它是用數(shù)字壓縮存儲(chǔ)技術(shù)，將圖像以數(shù)字化形式存儲(chǔ)在硬盤上，其最大的特點(diǎn)是具有高速、大系統(tǒng)之際是閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的核心設(shè)備，它將系統(tǒng)控制單元與視頻單元與視頻矩陣切換器組合成為一體，簡(jiǎn)稱系統(tǒng)主機(jī)，它的備如云臺(tái)、電動(dòng)鏡頭、雨刷、加熱器、照明燈及攝像機(jī)電源等進(jìn)②通訊部分，即通信接口，負(fù)責(zé)系統(tǒng)主機(jī)與分控鍵盤及解碼器之進(jìn)行顯示或報(bào)警；其功能二是將控制信號(hào)發(fā)往前端設(shè)備，對(duì)前端④控制鍵盤。它的作用是對(duì)攝像機(jī)畫面進(jìn)行切換；對(duì)云臺(tái)及電動(dòng)鏡頭進(jìn)行全方位控制；對(duì)室外防護(hù)護(hù)罩的雨刷、加熱器及輔助照在不配備系統(tǒng)主機(jī)的小型電視監(jiān)控系統(tǒng)中，如果前端攝像機(jī)配置云臺(tái)及電動(dòng)鏡頭，或者在室外設(shè)備中配有帶雨刷和加熱器的防護(hù)罩，或者系統(tǒng)還要求對(duì)現(xiàn)場(chǎng)照明等輔助設(shè)備進(jìn)行控制，則必須有①視頻放大器。因遠(yuǎn)距離傳送會(huì)對(duì)視頻信號(hào)造成衰減，致使圖像模糊，所以對(duì)于遠(yuǎn)距離視頻信號(hào)傳輸，必須用視頻放大器進(jìn)行放②視頻分配器?？蓪⒁宦芬曨l信號(hào)均勻分配為多路視頻信號(hào)，供③視頻切換器。這是電視監(jiān)控系統(tǒng)中常用的設(shè)備，它可以從多路視頻信號(hào)源中選出一路或多路信號(hào)送往監(jiān)視顯示或送往錄像機(jī)記對(duì)已實(shí)時(shí)性要求不高的電視監(jiān)視系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，視頻切換器應(yīng)該是首④畫面分割器。可以在同一個(gè)屏幕上顯示多個(gè)畫面，最常見(jiàn)也是最基本的是四畫面分割器，它可以同時(shí)在同屏幕上顯示四個(gè)攝像⑤時(shí)間、日期及字符疊加器。它是一種在電視監(jiān)控系統(tǒng)中廣泛應(yīng)用的設(shè)備，它可以將時(shí)間日期信息及攝像機(jī)標(biāo)識(shí)信息（攝像機(jī)所攝取畫面的地理位置）混入視頻信號(hào)中，使之在監(jiān)視器的畫面上不僅可以看到攝像機(jī)拍攝到的畫面，還可以看到疊加在畫面上的時(shí)間、日期及攝像機(jī)標(biāo)識(shí)字符，這些字符經(jīng)視頻設(shè)備記錄后可以⑥中心控制臺(tái)。它是用于安置電視監(jiān)控中心終端設(shè)備的機(jī)柜，并有控制桌面。各種終端設(shè)備按其功能不同輩分區(qū)安置在控制臺(tái)的功能要求，同時(shí)應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)要求。這些要求可以是最后顯示/記錄/回放的圖像和聲音與原始場(chǎng)景保持一致，即在色彩還原性、圖像輪廓的還原性、事件后繼性、聲音特征等當(dāng)面均應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)景保持最大的相似性，并且后端圖像和聲音的實(shí)時(shí)（1）系統(tǒng)應(yīng)是集中控制，并且有手動(dòng)/自動(dòng)操作跟蹤功能，對(duì)攝的要求，不得與強(qiáng)電的電網(wǎng)零線短接或混接；接地線采用銅材線緊急呼叫系統(tǒng)等）進(jìn)行集成設(shè)計(jì)，各系統(tǒng)之間既相互兼容又能獨(dú)立工作，從而組成一個(gè)大系統(tǒng)。系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)的相應(yīng)時(shí)間應(yīng)不大于4入口、電梯廳、設(shè)備控制中心機(jī)房等重要部位。在這些部位的通道口安裝門磁、電控鎖或控制器、讀卡器等控制裝置。如果是與安防監(jiān)控系統(tǒng)中心聯(lián)網(wǎng)的系統(tǒng)，則可由管理人員在中心控制室進(jìn)行監(jiān)控，可以對(duì)各通道口的位置、同性對(duì)象和通行時(shí)間、方向等識(shí)別器的功能是讀取出入憑證的數(shù)據(jù)信息，并將這些信息傳輸①電磁所。電磁鎖業(yè)屬于“斷電開(kāi)門”型的鎖具，使用于單向②陽(yáng)極鎖。陽(yáng)極鎖也屬于“斷電開(kāi)門”型的鎖具，使用于單向木門、玻璃門、防火門，它本身帶有門磁檢測(cè)器，可隨時(shí)檢測(cè)門③陰極鎖。陰極鎖一般屬于“通電開(kāi)門”型的鎖具，適用于單DDC則判斷其是否有效，并將當(dāng)前的卡號(hào)、是否注冊(cè)、是否有?。?）車輛卡除對(duì)園區(qū)大門和持卡人居住的樓宇單元攝像機(jī)]揚(yáng)聲器、話筒、按鈴鈕或數(shù)字鍵等，安裝于單元門外；監(jiān)視器部分包括顯示屏、耳機(jī)、顯示器按鈕、門鎖按鈕、電源開(kāi)關(guān)等，安即使在夜間，戶主也可以清晰地辨認(rèn)訪客，并同來(lái)訪者通話。當(dāng)戶主（6）擴(kuò)展功能，包括數(shù)字按鍵盤密碼布防、撤防；應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行選擇。由于技術(shù)的進(jìn)步，功能更完備、性能更優(yōu)（5）系統(tǒng)可采用電腦高度聯(lián)網(wǎng)，便于用戶資料管理理中心組成，形成一格三級(jí)防范、集中管理的門襟系統(tǒng)。自復(fù)式短路立。當(dāng)某戶出現(xiàn)故障時(shí)，短路保護(hù)器會(huì)自動(dòng)將故障戶隔離，不影響整個(gè)系統(tǒng)的工作；當(dāng)故障排除后系統(tǒng)自動(dòng)恢復(fù)，連接故障戶，因此既保智能型門襟系統(tǒng)，適用于大型、超大型或高檔小區(qū)或?qū)τ陂T禁系不論是普通型樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、智能型樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)還是裝的門禁系統(tǒng)，即識(shí)別器安裝在門外、控制器安裝在門內(nèi)，此種方式3、感應(yīng)式門禁系統(tǒng)由于價(jià)格較低、使用簡(jiǎn)單、4、根據(jù)被控對(duì)象的出入數(shù)量，選用適當(dāng)容量的門禁系統(tǒng)，否則會(huì)總之，對(duì)安防系統(tǒng)的前期管理工作應(yīng)結(jié)合具體應(yīng)用情況，向建設(shè)按鈕，當(dāng)發(fā)生異常情況時(shí)（如有人突然發(fā)病、摔倒、人與人之間發(fā)生心則又區(qū)別于其他報(bào)警的聲/光顯示（能顯示報(bào)警按鈕的編號(hào)和報(bào)警2、家庭緊急求助報(bào)警裝置每戶宜安裝一處以上（如起居室、臥室作為保安監(jiān)控的一種補(bǔ)充和腳法區(qū)域?qū)Ρ０惭策壷蛋噙M(jìn)行監(jiān)督管理的手段，根據(jù)小區(qū)的地形、地貌、樓宇分布、道路狀況、夜間照明小區(qū)停車場(chǎng)的特點(diǎn)是：使用者固定，禁止外部車輛使用；對(duì)車輛智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)有多種類型，應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同檔次、不同需求進(jìn)行合理選取，這樣不僅可節(jié)省投資，還可節(jié)省日后的管理、維2、組成這些系統(tǒng)的設(shè)備由中央控制計(jì)算機(jī)、自動(dòng)識(shí)別裝置探測(cè)器、擋車器、監(jiān)控?cái)z像、可控提示牌、臨時(shí)車票發(fā)放及檢驗(yàn)裝置這里已深圳市某智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)為例，對(duì)停車場(chǎng)智能管理系（2）環(huán)境相對(duì)濕度：≤95﹪,不凝露。只能“藍(lán)牙”停車場(chǎng)管理系統(tǒng)適用于高檔?。?）環(huán)境相對(duì)濕度：≤95﹪,不凝露。早期應(yīng)用的產(chǎn)品印刷卡不方便、易損壞、處理速度慢、保密性差其優(yōu)點(diǎn)是保密性好，難以偽造和非法改寫；缺點(diǎn)是仍需經(jīng)過(guò)刷卡射頻卡為非接觸式卡，其優(yōu)點(diǎn)是保密性強(qiáng)，不可偽造，省去了刷視頻卡有近距離識(shí)別和遠(yuǎn)距離識(shí)別兩種。近距離的識(shí)別范圍一般在0.3-0.6米；遠(yuǎn)距離的識(shí)別范圍可達(dá)6米以上，司機(jī)不用停車，在（2）環(huán)境相對(duì)濕度：45﹪-85﹪,不凝露。擋車器有直臂和曲臂兩種。曲臂型擋車器適用于地下停車場(chǎng)等對(duì)2、相對(duì)濕度：≤90﹪,不凝露。但如果投資允許，為了少投入人力，減少將來(lái)的管理成本，可以盡力（3）具備自動(dòng)/手動(dòng)啟閉閘擋（當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，可手動(dòng)開(kāi)啟造價(jià)較低，且能夠不停車遠(yuǎn)距離識(shí)別，可提高通行速度，有效避免在對(duì)于臨時(shí)車輛管理，因數(shù)量不多，可選擇手持式控制機(jī)，在入口性的）進(jìn)行設(shè)計(jì)即可，但物業(yè)公司必須派相關(guān)人員參與施工階段、設(shè)掌握了這幾方面的情況就為以后的驗(yàn)收、運(yùn)行及維護(hù)管理打下了2、接管驗(yàn)收階段是對(duì)竣工驗(yàn)收的補(bǔ)充，重防排演設(shè)施、電動(dòng)防火門、卷簾門、電梯迫降、事物業(yè)公司憑借自身多年服務(wù)管理的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)從使用、管理、維護(hù)保為保障接管物業(yè)的各項(xiàng)建筑工程及設(shè)備系統(tǒng)的質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或過(guò)程驗(yàn)收主要是指物業(yè)公司應(yīng)參與重點(diǎn)施工過(guò)程以及設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)3．樓內(nèi)公共區(qū)域及戶內(nèi)干凈政界，門窗玻璃明亮，廚房、衛(wèi)生間5．安全防范系統(tǒng)無(wú)較大缺陷，能滿足基本需求（有缺陷部分，開(kāi)6．自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警空置系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)經(jīng)消防部門監(jiān)督部門驗(yàn)收2．由業(yè)主委員會(huì)邀請(qǐng)?jiān)飿I(yè)公司向新物業(yè)哦你公司提供物業(yè)管3．新物業(yè)公司同業(yè)主委員會(huì)商定接管程序并以書(shū)面形式通知原包括財(cái)務(wù)賬目、物業(yè)檔案、工程技術(shù)檔案、原物業(yè)公司與承包方改；對(duì)遺留問(wèn)題由交接雙方及業(yè)主委員會(huì)共同簽署解決問(wèn)題的合接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)一般由項(xiàng)目部經(jīng)歷（或公司領(lǐng)導(dǎo)）擔(dān)任，驗(yàn)收小過(guò)程驗(yàn)收工作可以根據(jù)實(shí)際情況選派相關(guān)人員參加，不一定組建驗(yàn)2．制定各專業(yè)通用的《33工程質(zhì)量（遺留）問(wèn)題匯總表》，記1．驗(yàn)收小組應(yīng)提前2~3個(gè)月向開(kāi)發(fā)商索取被驗(yàn)收項(xiàng)目相關(guān)資料（如設(shè)計(jì)說(shuō)明、設(shè)計(jì)更改、竣工圖、施工記錄、調(diào)試記目的技術(shù)資料、相關(guān)文件、施工質(zhì)量、設(shè)備的技術(shù)和安全性能等逐項(xiàng)進(jìn)行細(xì)致的驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)記錄，并經(jīng)物業(yè)公司）聯(lián)席會(huì)議，對(duì)本階段的驗(yàn)收工作進(jìn)行總結(jié)協(xié)調(diào)，對(duì)不），（2）重大問(wèn)題要求對(duì)方在一個(gè)月內(nèi)解決，必要時(shí)由公司領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)（3）對(duì)于短期內(nèi)難以解決的問(wèn)題，應(yīng)以備忘錄形式通知對(duì)方，雙方5.各種施工記錄、施工試驗(yàn)記錄、預(yù)測(cè)記錄、隱蔽工程檢驗(yàn)記錄及3.采暖及熱水供回水管線工程驗(yàn)收文件基本同本節(jié)第三項(xiàng)“給、排（15）壓力容器全面檢驗(yàn)（首次檢驗(yàn)）報(bào)告;4.安裝使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)（應(yīng)含電梯潤(rùn)滑匯總圖表和電梯標(biāo)準(zhǔn)功能9.安全部件，包括安全鉗、門鎖、緩沖器、限速器，必須要有試驗(yàn)型式檢驗(yàn)報(bào)告是國(guó)家或省級(jí)消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)該設(shè)備出具的產(chǎn)品質(zhì)量、性能達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)許在我過(guò)使用的技術(shù)文件。無(wú)論是國(guó)內(nèi)產(chǎn)室外消火；各種噴頭、報(bào)警閥、水流指示器等；氣壓穩(wěn)壓設(shè)備；消防水泵；水泵結(jié)合器；防火門、防火卷簾門；防火閥；疏散指示燈；其除上述設(shè)備外，各種管材、電線、電纜、難燃及隱蔽工程記錄應(yīng)有施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)6.消防管網(wǎng)水沖洗記錄（包括自動(dòng)噴水系七、安全防范系統(tǒng)工程資料、文件驗(yàn)收2.竣工圖（包括系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖、各子系統(tǒng)原理圖、施工6.遺留問(wèn)題的整改落實(shí)措施及再驗(yàn)收結(jié)論（產(chǎn)生于第一次驗(yàn)八、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)技術(shù)系統(tǒng)、文3.對(duì)遺留問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行那個(gè)急記錄，列出欠缺資料清單9.土建工程的驗(yàn)收在施工階段或竣工階段主要是由開(kāi)發(fā)建設(shè)因?yàn)橥两üこ淘谖飿I(yè)前期、后期的管理中與設(shè)備管理有很大的不同，所以物業(yè)公司只有充分了解土建施工階段和竣工階段驗(yàn)收的范圍和內(nèi)容，才能夠在接管驗(yàn)收時(shí)知道從哪幾方面對(duì)土建工程進(jìn)對(duì)國(guó)標(biāo)和相關(guān)專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和設(shè)計(jì)文件、圖紙進(jìn)行研究，而不22.查閱地基基礎(chǔ)沉降記錄，其值應(yīng)符合GB5007-2002《建筑地24.查閱各類屋面檢驗(yàn)記錄，其質(zhì)量應(yīng)符合GB-50207-2002《屋面檢、交接檢和專職人員檢查的“三檢”制度，每一道工序的檢查32.“三檢”記錄應(yīng)該經(jīng)監(jiān)理單位（或建設(shè)單位）檢查驗(yàn)收，合格后方可進(jìn)行下一道工序施工；以杜絕上一道工序施工不合格而繼續(xù)施工的現(xiàn)象。查驗(yàn)“三檢”記錄中的每道工序是否有監(jiān)理單位容易導(dǎo)致屋面或墻面滲水、洇水，而且這也是維修中最難解決的GB-50303-2001《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)按本規(guī)范的規(guī)定執(zhí)行；建筑電氣動(dòng)力工程的負(fù)荷試運(yùn)行，應(yīng)由施由單位負(fù)責(zé)人簽字，并需經(jīng)監(jiān)理單位審查批準(zhǔn)。物業(yè)公司在驗(yàn)收滁緊固件齊全擰緊外，可采用機(jī)械措施使其不易拆卸（或用色點(diǎn)插座（燈具）回路的接地或接零線的敷設(shè)，在插座（燈具）盒內(nèi)根）以上的接地線，若有則可能存在串聯(lián)現(xiàn)象，應(yīng)拆除后用儀表定進(jìn)行交接試驗(yàn)。這是強(qiáng)制性規(guī)定，驗(yàn)收時(shí)必須查閱交接試驗(yàn)報(bào)50.施工方應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)文件的要求和實(shí)際情況編制試驗(yàn)方案或作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，其中與供電電網(wǎng)接口的繼電保護(hù)整定參數(shù)值和計(jì)量結(jié)52.10、主要設(shè)備、材料、成品和半成品應(yīng)有監(jiān)理單位的確認(rèn)。因有異議而送檢的應(yīng)由有資質(zhì)的試驗(yàn)單位54.12、進(jìn)口電氣設(shè)備、器具和的朝霞驗(yàn)收，除應(yīng)符合GB50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》的規(guī)定外，還應(yīng)提供商檢證明和中文的質(zhì)量合格證明文件、規(guī)格、型號(hào)、性能檢56.14、變壓器、箱式變電所、高壓電60.（1）檢驗(yàn)合格證和隨帶技術(shù)文件。實(shí)行生產(chǎn)許可證和安全誰(shuí)制度的產(chǎn)品，應(yīng)有許可證號(hào)和安全誰(shuí)標(biāo)志。不間斷電源柜應(yīng)有出61.（2）外觀檢查，包括銘牌完整，柜內(nèi)元器件無(wú)損壞丟失；接62.電動(dòng)機(jī)、電加熱器、電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)、低壓開(kāi)關(guān)設(shè)備應(yīng)符合下列的產(chǎn)品，應(yīng)有許可證號(hào)和安全認(rèn)證和安全認(rèn)證標(biāo)志。不間斷電源64.外觀檢查：銘牌附件齊全完好；接線端子完好；設(shè)備器件無(wú)缺67.外觀檢查：涂層完整，無(wú)損傷，附件齊全；防爆燈具銘牌上應(yīng)71.100伏以下的電氣設(shè)備或線路，采用250伏兆歐表。72.100~500伏以下的電氣設(shè)備或線路，采用500伏兆歐表。74.3000~10000伏的電氣設(shè)備或線路，采用2500伏兆歐表。80.查驗(yàn)批檢驗(yàn)合格證，合格證上應(yīng)有生產(chǎn)許可證編號(hào)。按GB83.庭院內(nèi)的鋼制燈柱或其他金屬制成的園藝燈具常裝有內(nèi)置熔斷器和開(kāi)關(guān)，驗(yàn)收時(shí)應(yīng)加注意，不可缺少。金屬燈柱應(yīng)安裝在混84.第二節(jié)建筑電氣工程質(zhì)量驗(yàn)收87.配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱驗(yàn)收88.配電柜、控制柜（屏、臺(tái)）和動(dòng)力、照明配電箱（盤）安裝質(zhì)89.低壓電動(dòng)機(jī)、電加熱器及電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)驗(yàn)收95.裸母線、封閉母線、插接式母線驗(yàn)收98.電纜橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)質(zhì)量驗(yàn)收詳見(jiàn)表5-8至表105.電纜頭制作、接線和線路絕緣測(cè)水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》制定。接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)依據(jù)本規(guī)范，凡是標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制要求進(jìn)行閥門強(qiáng)度及嚴(yán)密性試驗(yàn)的，必須索須具有中文質(zhì)量合格證明文件，其規(guī)格型號(hào)及性能檢測(cè)報(bào)告應(yīng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)計(jì)規(guī)范，應(yīng)有進(jìn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并經(jīng)監(jiān)理工程師于安裝在主干管上起切斷作用的閉路閥門，必須逐個(gè)做強(qiáng)度和嚴(yán)道水平或垂直并行時(shí)，應(yīng)與直線部分保持等距；管道水平上下并用金屬支架時(shí)，應(yīng)在管道與支架間加襯非金屬墊或套管。支、吊鑄造鐵管。塑料管、復(fù)合管或給水鑄鐵管的管材、配件，應(yīng)是同一廠家的配套產(chǎn)品，以保證管材和管件的匹配公差一致，從而保要求。室外消防水泵接合器及室外消火栓的安裝位置及形式，是設(shè)計(jì)后經(jīng)當(dāng)?shù)叵啦块T綜合當(dāng)?shù)厍闆r按消防法規(guī)嚴(yán)格審定的，故管道的安裝要求執(zhí)行，故其檢驗(yàn)和驗(yàn)收的要求按室內(nèi)管道相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。塑料管道不得露天架空鋪設(shè)，必須露天架空鋪設(shè)時(shí)應(yīng)有本規(guī)定適用于供熱和生活熱水供應(yīng)的額定工作壓力不大于1.25兆注：1.工作壓力對(duì)蒸汽鍋爐是指鍋筒工作壓力,對(duì)熱水鍋爐是指額定第三節(jié)低溫?zé)崴匕遢椛涔┡到y(tǒng)驗(yàn)收本規(guī)定依據(jù)北京市地方標(biāo)準(zhǔn)DBJ/T01-49-2000《低溫?zé)崴匕遢椛涔懿灰诵∮?倍的管外徑；其他管材（交聯(lián)鋁塑復(fù)（1）水平安裝時(shí)，一般宜將分水器安裝在上，集水器安裝在下，中6．加熱管始末端出地在至連接配件的管段，應(yīng)設(shè)置在硬質(zhì)套管內(nèi)。套管外皮不宜超出集配裝置外皮的投影面。加熱管與集配裝（4）在試壓合格后，進(jìn)行卵石混凝土填充層的澆搗，標(biāo)號(hào)應(yīng)不小于（6）在填充層澆搗和養(yǎng)護(hù)過(guò)程中，系統(tǒng)應(yīng)保持不小于0.4兆收過(guò)程：從加熱管道*設(shè)和熱媒集配裝置安裝完畢進(jìn)行試壓起，至混4．調(diào)試時(shí)初次通暖，應(yīng)緩慢升溫，先將水溫控制在25℃~30℃范圍內(nèi)運(yùn)行24小時(shí)，以后再每隔24小升溫不超過(guò)5℃,直至達(dá)到設(shè)計(jì)水6．供水溫度不宜超過(guò)60℃,供回水溫差不宜大于10℃（也是正式運(yùn)第八章通風(fēng)與空調(diào)工程接管驗(yàn)收第一節(jié)通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范設(shè)備備品、備件及專用工具驗(yàn)收。按裝箱單清點(diǎn)、驗(yàn)收廠家提供的備風(fēng)口表面應(yīng)平整、顏色一致，安裝位置正確，風(fēng)口可調(diào)節(jié)部件應(yīng)能正各類調(diào)節(jié)裝置的制作和安裝應(yīng)正確、牢固，調(diào)節(jié)靈活，操作方便。防風(fēng)管水平安裝。風(fēng)管直徑或邊長(zhǎng)尺寸不大于400毫米，支、吊架間距應(yīng)不大于4米；大于400毫米時(shí)，支、吊架間距應(yīng)不大于3米；螺旋風(fēng)管垂直安裝。支、吊架間距應(yīng)不大于4米，支、吊架不應(yīng)架設(shè)在風(fēng)口、閥門、檢查門及自動(dòng)機(jī)構(gòu)處，離風(fēng)口或插抱箍支架、折角應(yīng)平直，抱箍緊貼并箍緊風(fēng)管。安裝在支架上的圓形風(fēng)管、管道的軟性接管位置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，接管正確、牢固，自然組合式空氣調(diào)節(jié)機(jī)組外表平整光滑，接縫嚴(yán)密、組裝順序正確，噴水風(fēng)管、部件、管道及支架的油漆應(yīng)附著牢固，漆膜厚度均勻，油漆顏第二節(jié)通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)安裝質(zhì)量驗(yàn)收本規(guī)范適用于工作壓力不大于5千帕的通風(fēng)機(jī)系統(tǒng)與空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)本規(guī)定適用于空調(diào)工程中工作壓力不高于2.5兆帕，工作溫度在空調(diào)制冷是一個(gè)完整的循環(huán)系統(tǒng)，要求其機(jī)組、附屬設(shè)備、管道、管件、閥門等必須相匹配、完好。因此，要求它們的型號(hào)、規(guī)格和技術(shù)參數(shù)必須符合設(shè)計(jì)規(guī)定，不能任意調(diào)換；要求隨機(jī)文件和配件齊全，空調(diào)水系統(tǒng)包括冷（熱）水、冷卻水、冷凝水系統(tǒng)的設(shè)備（不包括終空調(diào)風(fēng)管系統(tǒng)安裝質(zhì)量驗(yàn)收的重點(diǎn)在風(fēng)管系統(tǒng)的嚴(yán)密性和測(cè)試結(jié)果（結(jié)合表中“合格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”欄中規(guī)定的嚴(yán)密性報(bào)告）及風(fēng)管支、吊架的固定。由于風(fēng)管末端的凈壓小，相對(duì)的漏風(fēng)量也較小，因此風(fēng)管系統(tǒng)的嚴(yán)密性檢驗(yàn)以主、干管為主，但同時(shí)也應(yīng)送/排風(fēng)、防/排煙及除塵系統(tǒng)風(fēng)管驗(yàn)收送/排風(fēng)、防/排煙及除塵系統(tǒng)風(fēng)管驗(yàn)收項(xiàng)目參見(jiàn)表8-10。第三節(jié)通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)調(diào)試及試運(yùn)行驗(yàn)收試的要求，并符合國(guó)家有關(guān)計(jì)量法規(guī)。所有儀器、儀表的精度均應(yīng)在施工單位配合，根據(jù)工程性質(zhì)、工藝和設(shè)計(jì)要求進(jìn)行，物業(yè)公司相關(guān)），規(guī)范》及GB10060-93《電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范》制定2．電梯安裝的各分項(xiàng)工程應(yīng)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和生產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行3．參加安裝工程施工人員和質(zhì)量檢驗(yàn)人員應(yīng)具備國(guó)家規(guī)定的資4．電梯各安全裝置安裝齊全、位置正確、功能有效，能可靠地保2、有物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、電梯安裝單位按照接管驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)3、聘用的電梯維修公司人員協(xié)助物業(yè)公司做好電梯設(shè)備及配套（4）對(duì)只有一份地資料、文件，項(xiàng)目部可留存復(fù)印件一套；多份的資料、文件可留存原件一套，并均應(yīng)在公司工程技術(shù)操縱箱鎖匙、三角鎖匙，在公司工程技術(shù)檔案室登記，并由電梯4．機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)有固定的電氣照明，地板表面上的照度不應(yīng)小于米的安全防護(hù)欄桿。機(jī)房地面的凹坑或槽坑，均應(yīng)蓋住。供人員未設(shè)有安全鉗裝置事，對(duì)重緩沖器必須安裝在（或平衡重運(yùn)動(dòng)區(qū)安全門。井道安全門嚴(yán)禁向井道內(nèi)開(kāi)啟，且必須裝有安全門處于關(guān)閉時(shí)電梯才能運(yùn)行的電氣安全裝置。當(dāng)相鄰轎廂間有相互救援安全門要求的底坑進(jìn)口；當(dāng)沒(méi)有進(jìn)入底坑的其他通道時(shí)，應(yīng)設(shè)置一個(gè)從曾們進(jìn)入底坑的永久性裝置，且此裝置不得凸入電梯運(yùn)行6．裝有多臺(tái)電梯的井道內(nèi)各電梯的底坑之間應(yīng)設(shè)置最低點(diǎn)離底度的隔障，在隔障寬度方向上隔障與井道壁之間的間隙不應(yīng)大于度。隔障的寬度不得小于被保護(hù)的運(yùn)動(dòng)部件（或其部分）的寬度2．驅(qū)動(dòng)主機(jī)、驅(qū)動(dòng)主機(jī)底座與承重梁的安裝應(yīng)符合產(chǎn)品設(shè)計(jì)要轎箱導(dǎo)軌和設(shè)有安全鉗的對(duì)重（平衡重）導(dǎo)軌為05．不設(shè)安全鉗的對(duì)重（平衡重）導(dǎo)軌接頭處的縫隙不應(yīng)大于1.04．黨安全鉗可以調(diào)節(jié)時(shí)，整定封記完好，且無(wú)拆動(dòng)痕跡；安全鉗傳動(dòng)機(jī)構(gòu)應(yīng)靈活；鉗座固定無(wú)松動(dòng)；鉗快與導(dǎo)軌間隙均勻、動(dòng)作5．轎箱、對(duì)重的緩沖器撞板中心與緩沖器中心的偏差不應(yīng)大于6．液壓緩沖器塞鉛垂度不應(yīng)大于0.5%，其液量應(yīng)正確；緩沖器7．制動(dòng)器動(dòng)作可靠，制動(dòng)力和制動(dòng)時(shí)間符合生產(chǎn)廠家的技術(shù)指4．機(jī)房和井道內(nèi)應(yīng)按產(chǎn)品要求配線。軟線和無(wú)護(hù)套電纜應(yīng)在導(dǎo)管、線槽或能確保起到等效防護(hù)作用的裝置中使用。護(hù)套電纜和5．Doaguan線槽的敷設(shè)應(yīng)整線槽凈面積的60%；導(dǎo)管內(nèi)導(dǎo)線總面積不應(yīng)大于導(dǎo)管內(nèi)凈面積的一式兩份，一份交安裝單位作為對(duì)電梯進(jìn)行整改的依據(jù)，一份交期內(nèi)，如果雙方協(xié)商同意，可以直接使用安裝單位提供的安裝標(biāo)6．檢驗(yàn)問(wèn)題內(nèi)容必須屬實(shí)，必須標(biāo)明問(wèn)題的位置和不合格的精7．檢查出的不合格問(wèn)題必須注明違反相應(yīng)的國(guó)標(biāo)條款或廠標(biāo)條款。例如，曳引輪旋轉(zhuǎn)不見(jiàn)應(yīng)涂成黃色而沒(méi)有涂色，違反了國(guó)標(biāo)8．安裝單位應(yīng)按整改記錄的內(nèi)容進(jìn)行整改并將結(jié)果報(bào)物業(yè)公司9．經(jīng)檢驗(yàn)負(fù)責(zé)人復(fù)查、確認(rèn)已整改后，應(yīng)認(rèn)真填寫整改結(jié)果、日接管驗(yàn)收。電梯要吃分為電梯機(jī)房鑰匙、電梯控制柜鑰匙、電梯基站本規(guī)范各檢驗(yàn)項(xiàng)目中，當(dāng)有質(zhì)量不合格項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)限期修復(fù)或更換，復(fù)驗(yàn)時(shí)，對(duì)有抽驗(yàn)比例要求的應(yīng)進(jìn)行加倍試驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)不合格者，不能工及驗(yàn)收記錄。所胡隱蔽工程的施工方案及驗(yàn)收記錄均應(yīng)由施工單一類建筑按一級(jí)負(fù)荷兩個(gè)獨(dú)立電源的要求供電；二類建筑電源，均應(yīng)在最末一級(jí)配電箱（即設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)）處自動(dòng)切換，而不6．所有電動(dòng)防火門、防火卷簾，其受凍和聯(lián)動(dòng)空置功能及反饋信號(hào)（2）工作泵、備用泵、吸水管、出水管基礎(chǔ)水管上瀉壓閥、信號(hào)閥等的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，當(dāng)出水管上安裝閘閥（3）消防水泵應(yīng)采用自灌式引水或其他可靠引水措施，消防水泵出（1）管網(wǎng)的材質(zhì)、管徑、接頭和采取的防腐、防凍措施應(yīng)符合設(shè)計(jì)試水裝置、預(yù)作用噴水滅火系統(tǒng)和干式噴水滅火系統(tǒng)設(shè)置的排氣（6）配水管、配水支管、配水干管的支架、吊架、防晃支架應(yīng)符合（1）噴頭的規(guī)格、型號(hào)、安裝間距與樓板、墻、梁等的距離應(yīng)符合安全防范系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范依據(jù)GA308-2001《安全防范系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)則》侵報(bào)警系統(tǒng)技術(shù)要求》制訂報(bào)告”2．產(chǎn)生故障的次數(shù)原因和排除故障需整改后再進(jìn)行驗(yàn)收，復(fù)驗(yàn)時(shí)應(yīng)適當(dāng)提高原未通過(guò)部分的抽樣比例（1）安裝位置合理，有效，無(wú)盲區(qū)（2）安裝牢固，整潔，美觀，規(guī)范（3）視頻電纜一線到位，中間無(wú)接頭或少有街頭，接插件可靠（1）操作臺(tái)，幾家安裝平穩(wěn)，美觀（2）控制設(shè)備操作方便，安全（3）開(kāi)關(guān)，按紐操作靈活，安全（4）機(jī)柜，設(shè)備等電位接地電阻值小于等于歐姆（5）機(jī)架電纜線綁扎正氣，表示和線號(hào)準(zhǔn)確，清晰，不掉色3．復(fù)核隨工驗(yàn)收單的檢查結(jié)果，尤其要注意隱蔽工程的驗(yàn)收藝，視頻線纜應(yīng)一線到位，盡量避免接頭，信號(hào)線，控制線與電源線分開(kāi)敷設(shè)，順直，無(wú)扭絞（1）對(duì)照原設(shè)計(jì)論證意見(jiàn)，整改情況及系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告，檢查系統(tǒng)的主要功能和主要技術(shù)指標(biāo)，應(yīng)符合國(guó)家的合公安行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要2．系統(tǒng)選用的技防產(chǎn)品應(yīng)符合國(guó)家或行業(yè)有關(guān)（1）系統(tǒng)應(yīng)等電位接地，不得與搶點(diǎn)的零線短接，混接（3）室外裝置和線路的防雷接地應(yīng)符合有關(guān)國(guó)家，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)4.收5.報(bào)警系統(tǒng)的驗(yàn)收結(jié)合試運(yùn)行報(bào)告，復(fù)核或現(xiàn)場(chǎng)檢查（2）對(duì)入侵探測(cè)器的安裝位置，角度，探測(cè)范圍做不行測(cè)試抽查（3）作防拆卸保護(hù)抽查（4）檢查室外周界報(bào)警探測(cè)裝置形成的監(jiān)視范圍有無(wú)盲區(qū)（5）檢查系統(tǒng)布防，撤防，旁路和報(bào)警顯示功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求（6）抽查對(duì)燈光，攝像機(jī)，錄像機(jī)等的聯(lián)動(dòng)功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求（1）系統(tǒng)功能和聯(lián)動(dòng)力功能的檢測(cè)，聯(lián)動(dòng)功能檢測(cè)應(yīng)包括出入口管理系統(tǒng)，入侵報(bào)警系統(tǒng)，巡更管理系統(tǒng)，停車場(chǎng)管理系統(tǒng)及特定的報(bào)警功能和聯(lián)動(dòng)控制功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，系統(tǒng)功能和聯(lián)（2）攝像機(jī)也應(yīng)全部檢驗(yàn)，如果仍采用抽驗(yàn)方式，則抽檢數(shù)量不應(yīng)（3）檢查系統(tǒng)結(jié)構(gòu)與配置應(yīng)符合設(shè)計(jì)方案（4）監(jiān)視圖像主管評(píng)價(jià)不低于四級(jí)，記錄圖像的回放質(zhì)量至少能辯（5）操作與控制功能檢查（6）攝像師肩，攝像機(jī)位置和電梯內(nèi)樓層顯示等圖像的標(biāo)識(shí)符，顯示是否穩(wěn)定正常，電梯內(nèi)攝像機(jī)的安裝位置是否有有效監(jiān)視電（7）系統(tǒng)的圖像記錄保存時(shí)間是否滿足管理要求2）系統(tǒng)主機(jī)對(duì)門禁控制器在線控制時(shí)，門禁控制器工作的準(zhǔn)確性，實(shí)時(shí)性及信息存儲(chǔ)的功能，以及門禁控制器和系統(tǒng)主機(jī)之間作，開(kāi)鎖繼電器是否有自我保護(hù)功能，可視對(duì)講系統(tǒng)圖像是否能入控制點(diǎn)的人員的狀態(tài)應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求6）檢測(cè)系統(tǒng)對(duì)非法強(qiáng)行入侵及時(shí)報(bào)警的能力8）出入口管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)記錄保存時(shí)間應(yīng)符合管理要求9）檢測(cè)本系統(tǒng)與消防系統(tǒng)報(bào)警時(shí)的聯(lián)動(dòng)控制功能開(kāi)鎖繼電器是否有自我保護(hù)能力，室內(nèi)機(jī)應(yīng)具有定時(shí)關(guān)機(jī)功能求，管理員機(jī)對(duì)門口機(jī)的圖像應(yīng)進(jìn)行清晰的監(jiān)視（1）按照巡更路線圖檢查系統(tǒng)的巡更終端，讀卡機(jī)的響應(yīng)功能（2）檢查系統(tǒng)具有巡更時(shí)間，地點(diǎn)，人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示，歸（3）在線式巡更系統(tǒng)是否具有即時(shí)報(bào)警功能（4）檢查巡更管理系統(tǒng)的編程，修改功能和布防，撤防功能（5）檢查系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，信息傳輸，故障報(bào)警和指示故障位置的（6）檢查巡更管理系統(tǒng)是否具有在巡更人遇到意外情況時(shí)及時(shí)報(bào)警（8）巡更終端應(yīng)全部檢測(cè)，系統(tǒng)功能全部檢測(cè)，功能符合設(shè)計(jì)要求（1）檢查通信聯(lián)絡(luò)手段（2）是否具有自身防范，防火措施（3）是否具有雷電防護(hù)措施第一節(jié)智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)接管驗(yàn)收符合設(shè)計(jì)要求，車牌識(shí)別系統(tǒng)對(duì)車牌的識(shí)別率必須達(dá)98%時(shí)才為合格第二節(jié)通信網(wǎng)絡(luò)和有限電視系統(tǒng)的接管與驗(yàn)收一、通信網(wǎng)絡(luò)和有線電視系統(tǒng)驗(yàn)收（一）關(guān)注開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)雖然在后期管理中一般不屬于物業(yè)公際狀況是否與開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾相符合（二）關(guān)注防雷接地通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程和有線電視系統(tǒng)的另一個(gè)應(yīng)關(guān)注的重要目標(biāo)是系信網(wǎng)絡(luò)和有線電視系統(tǒng)的管轄方每年雨季前應(yīng)對(duì)系統(tǒng)的防雷接地狀二、接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理用，表中的“檢驗(yàn)結(jié)果”一欄雖然記錄了驗(yàn)收的合格與否，但是不能另外，在新建小區(qū)的某些工程，如弱電工程的接管驗(yàn)收中，由于開(kāi)發(fā)尚未對(duì)消防監(jiān)控中心和安防監(jiān)控中心的設(shè)備及小區(qū)州界防范監(jiān)控系進(jìn)行記錄和書(shū)寫報(bào)告的依據(jù)是原設(shè)計(jì)文件和設(shè)計(jì)圖紙以及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)業(yè)主購(gòu)房合同或協(xié)議中的有關(guān)承諾，報(bào)告也應(yīng)由雙方簽字認(rèn)程的特點(diǎn)，應(yīng)從憑證土地開(kāi)始就介入驗(yàn)收，以保證種植物的成活率2．種植植物的定點(diǎn)、防線驗(yàn)收應(yīng)在挖中植穴，種植槽前進(jìn)3．種植穴，種植槽的質(zhì)量驗(yàn)收按以下要求執(zhí)行4）樹(shù)木定點(diǎn)遇有障礙物影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)單位取得聯(lián)系，進(jìn)行5）種植穴，種植槽的大小，應(yīng)視苗木根系4．種植穴，種植槽挖出的好土和棄土分別脂肪處理，底部應(yīng)回填適8．草坪，花卉種植地，播種地應(yīng)施足基肥，去除雜物，平整度和坡9．平整土地后，應(yīng)采取防塵措施地護(hù)欄設(shè)施，花壇設(shè)施，綠地小路等2．各類綠地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，地形，土質(zhì)，植物配植和管理（3）管道鋪設(shè)應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，管線布局合理，使水，并防止噴灑到綠地外，鋪設(shè)后必須進(jìn)行水壓試驗(yàn)4．綠地需設(shè)護(hù)欄時(shí)，施工應(yīng)符合下列規(guī)定（3）鐵制護(hù)欄銹層應(yīng)打磨干凈，刷防銹漆一邊，調(diào)和漆兩邊，或采6．施工過(guò)程中及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，重點(diǎn)交通道路和重點(diǎn)地區(qū)應(yīng)在當(dāng)天清工程中間環(huán)節(jié)驗(yàn)收，應(yīng)由監(jiān)理（監(jiān)督）部門和施工單位分別填寫驗(yàn)收記錄并簽字，物業(yè)公司應(yīng)備案驗(yàn)收記錄種植成活率應(yīng)達(dá)到95%以上，并對(duì)未成活植入角色，三十各種問(wèn)題和矛盾集中顯現(xiàn)，是對(duì)物業(yè)公司的管理能力，業(yè)主融洽，溝通的大好時(shí)機(jī)，因此，物業(yè)公司必須傾盡全力對(duì)業(yè)戶入第一節(jié)業(yè)戶入住前的準(zhǔn)備工作命辦公室主任，骨干人員到位，一般做法是客戶服務(wù)中心主任兼任辦公室主任，財(cái)務(wù)，工程，保安，保潔等部門人員分期到位2．入住辦理處的工作人員在入住前一個(gè)月到崗，進(jìn)行培訓(xùn)，熟悉期間已經(jīng)到崗的技術(shù)人員和維修領(lǐng)班的指導(dǎo)下，對(duì)各專業(yè)設(shè)備4．在接管驗(yàn)收期間，部分保安已經(jīng)到崗，負(fù)責(zé)對(duì)已接管物業(yè)的守衛(wèi)，在入住前半個(gè)月，本期接管物業(yè)所需的保安人員全部到崗員全部到崗，負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)部和園區(qū)環(huán)境的清潔衛(wèi)生工作，1．審核，落實(shí)在前期物業(yè)管理階段制定的安全防范，出入管理，車輛管理等方案，根據(jù)本期接管物業(yè)的具體情況作好準(zhǔn)備，配齊物資，器材，辦公設(shè)備和辦公用品，人員及時(shí)上崗，安防監(jiān)2．制定垃圾管理及清運(yùn)方案，與環(huán)衛(wèi)部門簽訂合同并落實(shí)到實(shí)處3．作好辦公用房和員工宿舍的裝修裝飾工作4．?dāng)M定辦公設(shè)備，物資，文具用品等的采購(gòu)計(jì)劃并進(jìn)行采購(gòu)5．確定入住手續(xù)辦理流程，并制作成圖板，屆時(shí)放在辦公地入口6．根據(jù)入住手續(xù)辦理流程設(shè)置辦公點(diǎn)位，房間，按入住辦理流程順序做好編號(hào)和文字標(biāo)識(shí)，形成一站式辦公，讓業(yè)主看到標(biāo)識(shí)就知道下一步該去哪里辦什么手續(xù)，為業(yè)主提供最大的方便7．由于辦理入住手續(xù)的時(shí)間比較集中，人多，工作量大，為了使應(yīng)該以樓號(hào)為單位，對(duì)各樓業(yè)主辦理入住的日期和時(shí)間進(jìn)行周末安排，避免高峰和低谷，使之形成順暢流水式的辦理，才能不出差錯(cuò)并提高工作效率，達(dá)到業(yè)主的最大滿意度，此項(xiàng)安排應(yīng)在《入住通知書(shū)》中載明，對(duì)有些只能在晚間來(lái)辦理手續(xù)的三、做好相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作1．確定開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)部門人員和銷售部門人員進(jìn)駐辦理入住手續(xù)3．聯(lián)系環(huán)衛(wèi)部門，做好垃圾清運(yùn)工作4．聯(lián)系電話和網(wǎng)絡(luò)公司，確保業(yè)主入住前按時(shí)開(kāi)通電話和寬帶網(wǎng)5．聯(lián)系有線電視公司，確保業(yè)主入住前按時(shí)開(kāi)通轉(zhuǎn)學(xué)等事項(xiàng)的辦理規(guī)定，并將之對(duì)業(yè)主公布7．對(duì)設(shè)有郵政，銀行，商業(yè)等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的小區(qū)，物業(yè)公司還應(yīng)與相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，爭(zhēng)取盡快開(kāi)通服務(wù)業(yè)務(wù)1．備齊業(yè)戶入住辦理手續(xù)所需的所有文件資料，表格，包括《入2．將需要發(fā)放給業(yè)主的資料分戶裝袋，仔細(xì)檢查有否錯(cuò)裝，漏裝環(huán)境美化是為了迎接業(yè)戶入住而營(yíng)造出熱烈，喜慶，溫馨的氣氛，給業(yè)主一個(gè)回家的好心情，同時(shí)也展示了物業(yè)公司的形象1．園區(qū)環(huán)境美化，園區(qū)主要入口處擺放花木，花籃，懸掛歡迎業(yè)戶入住字樣的條幅，彩旗，彩燈，氣球等2．物業(yè)辦公區(qū)域的環(huán)境美化，在辦公區(qū)域入口處擺放花木，在明顯位置安放或懸掛入住手續(xù)辦理流程圖，各辦公點(diǎn)標(biāo)識(shí)醒目，干凈整潔，文件資料碼放整齊客服中心實(shí)行“一站式”服務(wù)，負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理入住手續(xù)，引導(dǎo)業(yè)主開(kāi)發(fā)商及施工單位協(xié)商維修，保修事宜，并簽訂維修，保修協(xié)議1．物業(yè)公司客服中心負(fù)責(zé)業(yè)主入住準(zhǔn)備工作的策劃，按照第一節(jié)業(yè)戶入住前的準(zhǔn)備工作的要求做好準(zhǔn)備工作2．業(yè)主到房地產(chǎn)公司辦理完房產(chǎn)手續(xù)方可辦理入住應(yīng)具備的其他文件資料及相關(guān)物業(yè)飛鷹前來(lái)辦理入住手續(xù)，由客服中心核查資料，并保存一份業(yè)主的身份證復(fù)印件，委托人（2）財(cái)務(wù)部驗(yàn)證，核收各項(xiàng)費(fèi)用（3）入住辦公人員協(xié)助住戶簽署各類契約，并詳細(xì)填寫《業(yè)主登記工框，抄記水表，電表，天然氣表，中水表的原始讀數(shù)，并將不合格項(xiàng)目詳細(xì)記錄在《業(yè)主驗(yàn)放記錄表二》中（6）克服中心組織施工單位對(duì)不合格項(xiàng)目進(jìn)行維修并監(jiān)督完成狀況，維修完畢后在《業(yè)主驗(yàn)放記錄表二》內(nèi)注明維修結(jié)果，并以此告知住戶項(xiàng)目的維修情況，待驗(yàn)收合格后，通知業(yè)主對(duì)翻修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，如驗(yàn)收不合格，再次組織維修，如驗(yàn)收合格，則業(yè)主在《業(yè)主驗(yàn)放記錄表二》內(nèi)簽字確認(rèn)（7）將所有辦理入住時(shí)產(chǎn)生的文件資料分類整理，歸檔保存，對(duì)于雙方都需要留存的資料，發(fā)放一份給業(yè)主2．業(yè)主申請(qǐng)裝修時(shí)，還應(yīng)詳細(xì)閱讀《裝修管理承諾書(shū)》和《裝修3．業(yè)主申請(qǐng)裝修時(shí)，需攜帶資料及辦理如下手續(xù)（2）裝修申請(qǐng)人身份證復(fù)印件（3）裝修委托書(shū)（4）裝修工程的設(shè)計(jì)圖紙，施工組織計(jì)劃及《施工進(jìn)度表》（5）裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，需加蓋公司公章（6）裝修公司資質(zhì)證明復(fù)印件，需加蓋公司章（8）裝修押金，由物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)狀況確定押金額度（9）裝修管理費(fèi)，由物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)狀況制定管理費(fèi)額度節(jié)假日施工全天為靜音作業(yè)，如遇有特殊原因需要延長(zhǎng)作業(yè)時(shí)間，應(yīng)與物業(yè)公司協(xié)商確定，其延長(zhǎng)的作業(yè)時(shí)間內(nèi)應(yīng)為靜音作業(yè)（2）財(cái)務(wù)部，收取裝修押金及管理費(fèi)（3）客服中心，辦理裝修許可證，施工人員出入證，簽署《裝修安全管理協(xié)議書(shū)》及其他相應(yīng)協(xié)議6．對(duì)裝修工作的監(jiān)督管理，在業(yè)主進(jìn)行裝修期間，物業(yè)公司要對(duì)（1）對(duì)裝修人員及物資，材料出入小區(qū)的古那里，不允許裝修人員（2）對(duì)施工期間小區(qū)治安及施工防火安全管理，施工方必須配備滅火器，配備防火安全員，在動(dòng)用電，氣焊時(shí)必須向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，其操作人必須具備合格的操作證（3）監(jiān)督裝修施工是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)，水，電，氣，暖管線及其他公（4）監(jiān)督裝修公司及時(shí)清運(yùn)施工垃圾（5）監(jiān)督施工時(shí)間不得超過(guò)規(guī)定時(shí)間，尤其有噪音的施工7．裝修施工驗(yàn)收，物業(yè)公司只對(duì)裝修施工是否破壞了建筑結(jié)構(gòu)，水，電，氣，暖管線及其他公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，檢查施工垃圾是否清運(yùn)干凈，不負(fù)責(zé)裝修工程質(zhì)量的驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后退還第十四章房屋建筑工程質(zhì)量保修工作管理第一節(jié)房屋建筑工程質(zhì)量保修分類際財(cái)產(chǎn)，如何使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保值增值，延長(zhǎng)其壽命周期，使物業(yè)公司一、房屋建筑工程質(zhì)量缺陷分類1．A類。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位，涉及單位工作失誤造成的建筑質(zhì)量缺陷，則由房地產(chǎn)形發(fā)單位，設(shè)計(jì)單位承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，按照2．B類，由于施工單位工作失誤或設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題造成的建筑質(zhì)量缺陷，分別由施工單位，供貨單位承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，按照?qǐng)D14-3二、房屋建筑工程質(zhì)量缺陷保修工作管理程序如果房地開(kāi)發(fā)單位保修工作領(lǐng)導(dǎo)小組不指定本單位某部門主持保修不論建立哪一種保修管理機(jī)制，都應(yīng)該擬定相應(yīng)的保修工作管理流程，按照流程規(guī)定，確保保修工作的順利執(zhí)行，確保業(yè)主的利益及物不論是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位主持保修工作，還是由物業(yè)公司主持保修工作，對(duì)物業(yè)公司來(lái)講，都必須認(rèn)真，仔細(xì)地做好以下幾方面的工作1．編制《工程質(zhì)量缺陷損失單》并如實(shí)填寫，請(qǐng)業(yè)主及有關(guān)方簽字缺陷的詳細(xì)情況，并請(qǐng)收函單單位簽字，對(duì)不同的質(zhì)量缺陷應(yīng)3．注意收存開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)質(zhì)量缺陷的責(zé)任認(rèn)定文件和整改費(fèi)用，pechang費(fèi)用，支付房的認(rèn)定文件，如果由物業(yè)公司先墊付費(fèi)用，則必須收存開(kāi)發(fā)建設(shè)單位主管領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)文件，該文件應(yīng)約定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承諾的剎那歸還期限和方式4．注意收存施工方案，注意收存業(yè)主同意施工，賠償方案的確認(rèn)文件，請(qǐng)業(yè)主早《工程質(zhì)量缺陷損失三》處理方案一欄簽字認(rèn)可5．注意收存經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的工程預(yù)算方案6．如果設(shè)計(jì)物業(yè)公司墊付費(fèi)用，必須收存《施工合同》復(fù)印件8．請(qǐng)業(yè)主簽署文件確認(rèn)保修工程合格，確認(rèn)賠償完畢，在《工程質(zhì)量缺陷損失單》執(zhí)行結(jié)果一欄簽字認(rèn)可9．所以文件的簽字方必須簽署日期第二節(jié)相關(guān)單位在保修工作中的職責(zé)其成員包括總工辦，材料部，工程部以及監(jiān)理單位，由總工辦主持日接收，轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)文件，接受處理業(yè)主投訴2．起草，簽署《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，上述A．地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理B．屋面防水工程，有防火要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲C．電氣管線，給排水管道，設(shè)備安裝D．電氣管線，給排水管道，設(shè)備安裝A．建設(shè)單位需要特殊約定的保修項(xiàng)目B．不可預(yù)見(jiàn)的質(zhì)量缺陷的保修，如使用新材料，新工藝，新規(guī)范等1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合2）屋面防水工程，由防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏3）供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期，供冷期6）其他項(xiàng)目保修期限由發(fā)包方與承包方約定7）建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算保修期限，但保修期起計(jì)時(shí)間則是問(wèn)題的焦點(diǎn)之日，即物業(yè)接管驗(yàn)收合格之日起，而不是竣工驗(yàn)收之日起3．起草，簽署《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)補(bǔ)充協(xié)議》A．以書(shū)面形式指定現(xiàn)場(chǎng)保修負(fù)責(zé)人全面管理施工單位的保修工B．保修負(fù)責(zé)人應(yīng)常住現(xiàn)場(chǎng)辦公，負(fù)責(zé)保修事宜C．保修負(fù)責(zé)人變更時(shí)應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式通知建設(shè)單位B．負(fù)責(zé)人應(yīng)常住現(xiàn)場(chǎng)辦公，監(jiān)督管理保修事宜C．代表開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主，相關(guān)單位洽談因質(zhì)量缺陷造成損失的賠償事宜，洽談結(jié)果對(duì)相關(guān)的保修單位具有約束力配備相關(guān)專業(yè)人員監(jiān)督和管理保修工作1．保修工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)單位勘查現(xiàn)場(chǎng)，記錄損失情況，填寫《工程質(zhì)量缺陷損單》并請(qǐng)業(yè)主和責(zé)任方確認(rèn)責(zé)人，責(zé)任不領(lǐng)導(dǎo)小組組織裁定事故責(zé)任并依據(jù)裁定結(jié)論執(zhí)行2．保修工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織和協(xié)調(diào)保修工作3．客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)匯總質(zhì)量缺陷，填寫《保修工作單》5．客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)檢查保修工作執(zhí)行情況，檢查保修人員是否6．保修工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織有關(guān)方對(duì)已完工的保修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收7．為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供質(zhì)量抵押金決算的依據(jù)8．保修施工現(xiàn)場(chǎng)管理，在保修施工期間，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)施工方進(jìn)（1）人員，物資出入管理（2）治安和防火安全管理（3）噪音施工管理（4）施工時(shí)間管理（5）成品安全管理（6）垃圾清運(yùn)管理1．以書(shū)面形式指定現(xiàn)場(chǎng)保修負(fù)責(zé)人，保修負(fù)責(zé)人應(yīng)技術(shù)全面，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，并對(duì)保修項(xiàng)目的執(zhí)行度則，保修負(fù)責(zé)人應(yīng)常駐2．建立健全保修隊(duì)伍，配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員缺陷損失單》及其他相關(guān)文件，督導(dǎo)專業(yè)人員按時(shí)完成保修工作4．保修負(fù)責(zé)人代表施工單位勘察事故現(xiàn)場(chǎng)馬錢子確認(rèn)乙方事故責(zé)任，與業(yè)主，相關(guān)單位洽談因質(zhì)量缺陷而造成損失的賠償事宜5．配合相關(guān)單位做好保修工作開(kāi)發(fā)建設(shè)單位裁定質(zhì)量缺陷責(zé)任提供依據(jù)修工作質(zhì)量差，可能會(huì)導(dǎo)致?lián)p失的進(jìn)一步擴(kuò)大或再發(fā)生，即為“二次損失”書(shū)》中的鑒定結(jié)論盡快實(shí)施保修勤務(wù)方案，應(yīng)急預(yù)案，監(jiān)督，檢查各項(xiàng)工作的落實(shí)4．對(duì)保安員進(jìn)行法制教育，職業(yè)道德教育，愛(ài)崗敬業(yè)教育，文明禮儀與他人和諧相處技巧培訓(xùn)和應(yīng)急預(yù)案的演練5．對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行經(jīng)常性的安全監(jiān)察，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解8．各級(jí)物業(yè)負(fù)責(zé)人不得以任何形式調(diào)動(dòng)保安員參與糾紛務(wù)，嚴(yán)格落實(shí)勤務(wù)檢查制度，對(duì)交接班制度，請(qǐng)示報(bào)告制度，勤務(wù)登級(jí)制度和執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，檢查2．利用科技手段和實(shí)施裝備，執(zhí)行安全保衛(wèi)和秩序維護(hù)任務(wù)及時(shí)報(bào)告，采取措施防止事態(tài)擴(kuò)大，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序4．嚴(yán)格執(zhí)行防火，防盜，防爆炸，防破壞等防范措施，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全隱患，立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門5．定期對(duì)技防，物防，消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，檢查，發(fā)現(xiàn)異常機(jī)關(guān)或有關(guān)部門進(jìn)行處理，支持和配合公安機(jī)關(guān)和其他執(zhí)法部門5．具備與崗位職責(zé)相應(yīng)的觀察，發(fā)現(xiàn)和處理問(wèn)題的能力等禮貌語(yǔ)言。要注意稱謂過(guò)的使用，在于少數(shù)民族，宗教人外籍人士交談時(shí)，不準(zhǔn)使用對(duì)方緊急的語(yǔ)言4．精神飽滿，姿態(tài)端正，動(dòng)作規(guī)范，舉止文明5．自覺(jué)遵守公共支柱和社會(huì)公德，遵守護(hù)工作，不準(zhǔn)超越職責(zé)權(quán)限，保安員禁止以任何形式參與糾紛3．不準(zhǔn)脫崗，空崗，睡崗，不準(zhǔn)遲到，早退，在崗位上不得做與4．遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，不干擾業(yè)主正常生活，生產(chǎn)工作秩序5．有重要情況要妥善處置并及時(shí)上報(bào)，不準(zhǔn)遲報(bào)，漏報(bào)，隱瞞不報(bào)6．要認(rèn)真填寫值班記錄，做好交接班工作（2）落實(shí)門衛(wèi)執(zhí)勤方案序（3）質(zhì)量要求2）對(duì)出入人員，車輛及攜帶物品進(jìn)行檢查，防止財(cái)務(wù)丟失（4）緊急情況處理當(dāng)發(fā)生群體性事件，業(yè)主的正常生活，生產(chǎn)和工作壞時(shí)，保安員應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)告，在確保崗位安全的前提下，協(xié)（5）勤務(wù)制度（1）巡邏服務(wù)的內(nèi)容檢查，大顯和消除安全隱患，發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行訊問(wèn)，必要時(shí)應(yīng)報(bào)告有關(guān)部門或扭送公安機(jī)關(guān)處理為3）發(fā)現(xiàn)事故或隱患，應(yīng)立即報(bào)告，采取措施防止事態(tài)擴(kuò)大，并保（2）落實(shí)巡邏方案根據(jù)合同約定和巡邏方案，結(jié)合巡邏區(qū)域的地形，地物和要害部位，重點(diǎn)目標(biāo)等情況，確定巡視控制的路線，巡邏重點(diǎn)，巡邏頻次等，確（3）質(zhì)量要求全4）檢查、發(fā)現(xiàn)、報(bào)告并及時(shí)消除各種安全隱患，防止火災(zāi)，爆炸等事故或搶劫，盜竊等不法侵害案件的發(fā)生報(bào)告公安機(jī)關(guān)或有關(guān)部門并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)（4）緊急情況的處理防止事態(tài)擴(kuò)大，要協(xié)助搶救受傷人員，同時(shí)做好保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的工作2）對(duì)應(yīng)急和突發(fā)事件的處置方案定期進(jìn)行演練（5）勤務(wù)制度（1）守護(hù)服務(wù)的內(nèi)容（2）落實(shí)守護(hù)方案導(dǎo)（3）質(zhì)量要求序患3）落實(shí)安全防范措施，以防止發(fā)生火災(zāi)，爆炸等災(zāi)害事故（4）緊急情況的處置序患3）落實(shí)安全防范措施，以防發(fā)生火燥，爆炸等災(zāi)害事故3）發(fā)生災(zāi)害事故以及設(shè)施，設(shè)備出現(xiàn)故障立即事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助搶救受傷人員，并做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作（1）技術(shù)防范服務(wù)的內(nèi)容（2）落實(shí)技術(shù)防范處置方案熟悉物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類報(bào)警探頭安裝位置及防范部位，警情發(fā)生（3）質(zhì)量要求2）預(yù)防物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受不法侵害的事件發(fā)生3）接到報(bào)警信息，迅速保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)并報(bào)告相三、物業(yè)保安服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)與改進(jìn)（1）保安隊(duì)自查（2）保安負(fù)責(zé)人自查（3）保安員提出意見(jiàn)和建議（1）政府部門和行業(yè)主管部門檢查和抽查（2）受理業(yè)主投訴（3）定期向業(yè)主征求意見(jiàn)分析和研究，有針對(duì)性地制定具體的改進(jìn)方案的措施使服務(wù)質(zhì)量切實(shí)得到改進(jìn)和提高，將改進(jìn)的方案，措施及效果向完善管理制度，提高服務(wù)水平，防止問(wèn)題再次發(fā)生須根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)制定完整的消防安全管理制度并付諸實(shí)施管理水平，建立消防安全自查，或在隱患自除，消防責(zé)任自負(fù)的自我管理與約束機(jī)制，達(dá)到防止火災(zāi)發(fā)生，減少火災(zāi)危害，保障人身和財(cái)本制度主要依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)及文件制定這些文件或標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定大多是強(qiáng)制性而防止火災(zāi)發(fā)生，減少火災(zāi)危害，保證人身和財(cái)產(chǎn)安全為目標(biāo)2．貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，履行消防安全職責(zé)，制定消防安全制度，操作規(guī)程，提高自防自救能力，保障體系和機(jī)制，定期開(kāi)展消防安全評(píng)估，保障建筑物具備經(jīng)濟(jì)合理4．逐級(jí)落實(shí)崗位消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職承租或委托經(jīng)營(yíng)的單位應(yīng)在其使用，管理范圍內(nèi)履行消防安全職責(zé)目經(jīng)理室本項(xiàng)目部的消防安全責(zé)任人。消防安全責(zé)任人可根據(jù)需要確定本部門的消防安全管理人，承包，租憑單位承租人是其喝彩呢公報(bào)，租憑范圍的消防安全責(zé)任人，并根據(jù)需要確定消防安應(yīng)經(jīng)過(guò)消防職業(yè)培訓(xùn)，持證上崗，保安人員應(yīng)掌握防火和滅火的基本技能，電氣焊工，電工，鍋爐房操作人員應(yīng)熟悉本工種操作過(guò)程的火災(zāi)危險(xiǎn)性，掌握消防基本知識(shí)和防火，滅火基本技能3．組建義務(wù)消防隊(duì)，隊(duì)員應(yīng)掌握消防安全知識(shí)和滅火的基本技能，定期開(kāi)展消防訓(xùn)練，火災(zāi)時(shí)應(yīng)履行撲救火災(zāi)和引導(dǎo)人員疏散3．定期開(kāi)展防火巡查，檢查，及時(shí)消除火災(zāi)4．保障疏散通道，安全出口，消防車通道的暢通6．確定消防安全重點(diǎn)部位和相應(yīng)的消防安全管理措施7．制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織2．統(tǒng)籌安排消防安全管理工作，批準(zhǔn)實(shí)施年度消防工作計(jì)劃3．為消防安全管理提供必要的經(jīng)費(fèi)和全管理工作，向公司消防安全責(zé)任人報(bào)批年度消防工作計(jì)劃，報(bào)告涉及消防安全的重大問(wèn)題，分公司消防安全責(zé)任人的直接上級(jí)是公司消防安全責(zé)任人，其直接下級(jí)是部門消防安全責(zé)任人的消防安全管理工作計(jì)劃，消防安全工作的資金預(yù)算和組織保障方案，報(bào)分公司消防安全責(zé)任人審批，部門消防安全責(zé)任人的直接上級(jí)市分公司消防安全責(zé)任人，其直接下級(jí)是消防安全責(zé)任人全管理制度，落實(shí)消防安全措施位，維護(hù)管轄范圍內(nèi)的消防設(shè)施5．發(fā)現(xiàn)火災(zāi)及時(shí)報(bào)警，并組織人員疏散和初期火災(zāi)撲救人，負(fù)責(zé)實(shí)施消防安全工作計(jì)劃，組織日常消防安全管理工消防安全管理人的直接上級(jí)是部門消防安全責(zé)任人，其直接下級(jí)2．組織制定消防安全操作規(guī)程，并予以4．組織實(shí)施防火檢查和火災(zāi)隱患整改維護(hù)保養(yǎng)，確定其完好有效和處于正常運(yùn)行狀態(tài)，確保疏散通道6．保安隊(duì)長(zhǎng)竹制管理義務(wù)消防隊(duì)，開(kāi)展日常業(yè)務(wù)訓(xùn)練消防設(shè)施的功能，保障消防控制室設(shè)備的正常運(yùn)行人報(bào)告，準(zhǔn)備隨即啟動(dòng)滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案4．不間斷值守崗位，做好消防控制室的火警，故障和值班記錄此功能進(jìn)行檢查，沒(méi)有上述功能的可采用給探測(cè)器加煙的方法來(lái)檢查火災(zāi)報(bào)警控制器的功能是否正常，同時(shí)檢查消音，復(fù)位，故6．做好值班記錄，認(rèn)真填寫表格，每月將記錄進(jìn)行匯總，交給分消防電源處于正常運(yùn)行狀態(tài)，確定有關(guān)閥門處于正確位置3．勸阻和制止違反消防法規(guī)安全管理制度2．落實(shí)相應(yīng)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的消防安全措施，保障消防安全不少于一次，消防安全例會(huì)應(yīng)由消防安全管理人提出議程，并應(yīng)主管人員應(yīng)在記錄上簽名，檢查中應(yīng)及時(shí)糾正違法違章行為，消除火災(zāi)隱患并予以記錄，無(wú)法整改應(yīng)立即報(bào)告，并記錄存檔3．防火巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)應(yīng)立即報(bào)火警并實(shí)施4．防火巡查應(yīng)每周一次，巡查內(nèi)容如下（1）用火，用電有無(wú)違章情況奔（3）常閉式防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，放火卷簾下是否堆放物品（4）消防設(shè)施，器材是否在位，完整，有效。消防安全標(biāo)志是否完（5）消防安全重點(diǎn)部位人員在崗情況（6）其他消防安全情況5．防火檢查應(yīng)各崗位每天一次，部門應(yīng)每（1）消防車通道，消防水泵（2）安全疏散通道，樓梯，安全出口及其疏散指示標(biāo)志，應(yīng)急照明（3）消防安全標(biāo)志的設(shè)置情況（4）滅火器材配置及其完好情況（6）消防控制室值班情況，值班記錄和火災(zāi)報(bào)警控制器日檢記錄（7）用火用電有無(wú)違章情況（8）消防安全匯總點(diǎn)部位的管理（9）防火巡查落實(shí)情況及其記錄（11）易燃易爆危險(xiǎn)物品場(chǎng)所防火，防爆和防雷措施的落實(shí)情況（12）樓板，防火墻和豎井孔洞等重點(diǎn)防火分隔部位的封堵情況（13）消防安全重點(diǎn)部位人員及其他人員消防知識(shí)的掌握情況（1）有關(guān)消防法規(guī)，消防安全管理制度，保證消防安全的操作規(guī)程等（2）本單位，本崗位的火災(zāi)危險(xiǎn)性和防火措施（4）報(bào)火警，撲救初起火災(zāi)，應(yīng)急疏散和自救桃城的指示及技能（5）本場(chǎng)所的安全疏散路線，引導(dǎo)人員疏