某市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

贛州市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建議單位概況1、單位名稱：贛州市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2、單位概況：2004年，贛州市委、市政府確定“對(duì)接長(zhǎng)大體系”建設(shè)。為加強(qiáng)對(duì)贛州現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)，定成立贛州市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組幾經(jīng)調(diào)市政府副秘書長(zhǎng)李勃、交通局長(zhǎng)謝贛建任副組長(zhǎng)，交通局、經(jīng)國土局、工商局、國檢局、國稅局、地稅局、海關(guān)等為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，初期設(shè)在市經(jīng)貿(mào)委，2006年底調(diào)整到市交通局，由市交通局負(fù)責(zé)日常工作。緊圍繞贛州市委、市政府提出的“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，建設(shè)新贛州”發(fā)展戰(zhàn)略，找準(zhǔn)位置，主動(dòng)與市政府各級(jí)部門加強(qiáng)聯(lián)系，充分發(fā)揮交通部門與、貨運(yùn)、倉儲(chǔ)企業(yè)聯(lián)系密切的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)多方調(diào)研，組織制訂了《贛州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2006-2015發(fā)展規(guī)劃》等規(guī)劃文件。出臺(tái)了《關(guān)于贛州市建立和完善現(xiàn)代施，并認(rèn)真抓好協(xié)調(diào)實(shí)施。近年來，贛州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門培育和規(guī)范物流市場(chǎng)，研究解決物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重大問題，牽頭組織實(shí)施了贛州城區(qū)密切關(guān)注和跟蹤全市物流發(fā)展態(tài)勢(shì)，及時(shí)對(duì)全市物流業(yè)發(fā)展進(jìn)行了綜合統(tǒng)計(jì)分析，協(xié)調(diào)組建了贛州市物流業(yè)協(xié)會(huì)，組織推動(dòng)全市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，取得了一個(gè)又一個(gè)豐碩的成果。近年來，贛州全市物流業(yè)得到了迅猛發(fā)展，到2007年底，全市有一定規(guī)模的各類物流企業(yè)由2004年的不足50家增加到300余家，企業(yè)）由2004年的空白增長(zhǎng)到24家。2007年，全市擁有營萬噸，全年按330天出勤計(jì)算，年運(yùn)輸能力達(dá)3522萬噸。3、將來建設(shè)、經(jīng)營本項(xiàng)目的單位名稱：贛州綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)辦公室。為抓好本項(xiàng)目的建設(shè)，贛州市委、市政府?dāng)M成立“贛州市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)辦公室”，為項(xiàng)目建設(shè)總協(xié)調(diào)方，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金籌集、企業(yè)入園招商和項(xiàng)目建成后的經(jīng)營管理工作。并根據(jù)《贛州市項(xiàng)目代程管理，以確保項(xiàng)目按期高質(zhì)量建成。三、項(xiàng)目簡(jiǎn)況2、建設(shè)地點(diǎn)及用地面積：區(qū)位于贛州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)贛州貨運(yùn)南站這一區(qū)域，緊依贛州中心城區(qū)環(huán)城快速干道，位3、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容:按照設(shè)施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建設(shè)集運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲(chǔ)、貨物分撥、多式聯(lián)運(yùn)、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務(wù)、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。主要功能分區(qū)為“八區(qū)兩中心，兩個(gè)配套“八區(qū)”是指工貿(mào)配送區(qū)、商貿(mào)配送區(qū)、集中倉儲(chǔ)區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉(zhuǎn)集散區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)、保稅物流區(qū)、無工貿(mào)配送區(qū)：占地509.85畝，承擔(dān)對(duì)6個(gè)物流節(jié)點(diǎn)、各類工業(yè)園提供各種大宗生產(chǎn)資料的配送和集中倉儲(chǔ)，包括工業(yè)商貿(mào)配送區(qū)：占地409.65畝，承擔(dān)市域及中心城區(qū)生活集中倉儲(chǔ)區(qū)，占地572.1畝，發(fā)揮倉庫的集中儲(chǔ)存保管功能，通過與企業(yè)建立供應(yīng)鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應(yīng)的調(diào)節(jié)功能，從而減少客戶對(duì)倉庫設(shè)施的投資和包裝加工區(qū)：占地176.4畝，承擔(dān)的功能是運(yùn)輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標(biāo)簽、制作并粘貼條形碼等，條件具備的也可以開展商品的簡(jiǎn)單加工處理。中轉(zhuǎn)集散區(qū)：占地295.05畝，通過與不同等級(jí)的物流節(jié)點(diǎn)的有效銜接，將本地運(yùn)往其他地區(qū)的貨物集零為整組織發(fā)貨物的集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉(zhuǎn)、集裝箱拼裝拆鐵路南站作業(yè)區(qū)，占地500畝，承擔(dān)貨物對(duì)集裝中轉(zhuǎn)、集裝箱的拼裝拆箱等功能。保稅物流區(qū)：占地192.6畝，涵蓋了海關(guān)直通監(jiān)管點(diǎn)、公共保稅倉庫、出口監(jiān)管倉庫等進(jìn)出口保稅的各項(xiàng)功能。無水港服務(wù)區(qū)：占地132.75畝，指在內(nèi)陸地區(qū)建立的具有報(bào)關(guān)、報(bào)驗(yàn)、簽發(fā)、提單等港口服務(wù)功能的物流中心?！皟芍行摹敝感畔⒅行暮头?wù)中心。信息中心：占地73.65畝，承擔(dān)物流園區(qū)的信息匯集地，提供訂貨、儲(chǔ)存、加工、運(yùn)輸、銷售的服務(wù)信息及客戶需要的物流服務(wù)相關(guān)信息；物流園區(qū)還可以通過物流作業(yè)信息，控制相關(guān)的物流過程，實(shí)施集成化管理。服務(wù)中心：占地40.2畝，承擔(dān)一體化運(yùn)作的物流公共支持系統(tǒng)服務(wù)。如設(shè)立綜合服務(wù)中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設(shè)施；同時(shí)還可開展諸如通關(guān)、保稅、法律、結(jié)算、需求預(yù)測(cè)、咨詢、培訓(xùn)、技術(shù)開發(fā)等增值服務(wù)。的功能互補(bǔ)，包括生產(chǎn)資料的配送、運(yùn)輸?shù)任锪鞣?wù)，是物流園區(qū)服務(wù)外貿(mào)出口最主要的業(yè)務(wù)方向，可使外貿(mào)出口更加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)?！鞍藚^(qū)兩中心，兩個(gè)配套一個(gè)互補(bǔ)”使贛州綜合均達(dá)到現(xiàn)代物流、電子商務(wù)、金融服務(wù)等功能配套齊全的要求。項(xiàng)目總建筑面積為：172萬平方米,其中倉儲(chǔ)建筑面積96萬平方米。(注：不包括生活配套服務(wù)區(qū)建筑面積)項(xiàng)目所需總投資額：該項(xiàng)目總投資為331790萬元，建筑安裝工程費(fèi)212550萬元，其他費(fèi)72900萬元，預(yù)備費(fèi)22837業(yè)投資，二是投資企業(yè)向銀行貸款資金。效益情況：該項(xiàng)目建成后，可創(chuàng)造18000～20000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)；10年內(nèi)貢獻(xiàn)累計(jì)大約30-32億元稅收；與贛州中心城區(qū)四大工業(yè)園相互配合，整合當(dāng)?shù)厝螽a(chǎn)業(yè)集群及六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、展示和銷售企業(yè)，增強(qiáng)贛州在贛粵閩湘四省結(jié)合部區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。序號(hào)序號(hào)規(guī)劃用地面積二總建筑面積二1123412341倉儲(chǔ)建筑面積綜合服務(wù)大廈\酒店建筑面積各類多層設(shè)施建筑主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表米米米米主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)34（計(jì)入倉儲(chǔ)面積）鋼構(gòu)大棚建筑面積米34（計(jì)入倉儲(chǔ)面積）鋼構(gòu)大棚建筑面積十層框剪結(jié)構(gòu)，層高立體倉庫高層框剪結(jié)構(gòu)，層高辦公綜合樓及酒店鋼構(gòu)棚單層，層高6-7.5米鋼構(gòu)棚3.5-4.5米建筑相關(guān)控制指標(biāo)畝投資強(qiáng)度容積率畝投資強(qiáng)度容積率0.82(控制指標(biāo)≥10.80)44辦公生活設(shè)施用地辦公生活設(shè)施用地361245面積占總面積綠化率設(shè)計(jì)日貨物流通量項(xiàng)目建設(shè)投資正常運(yùn)營年份年?duì)I業(yè)額財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率基準(zhǔn)財(cái)務(wù)收益%18%(控制指標(biāo)值：≤稅前)；39032.43萬元(所得稅后)16.72%(所得稅后)第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性贛州市位于贛江上游，江西南部，簡(jiǎn)稱贛南。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關(guān)市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地區(qū)。處于我國東南沿海地區(qū)向中部?jī)?nèi)地延伸的過渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))40.28平方千米,耕地面積29.29萬公頃，森845.69萬人，其中市轄區(qū)56.91萬人(非農(nóng)業(yè)人口36.19萬人)，人口自然增長(zhǎng)率8.11‰。贛州市地處南嶺、武夷、諸廣三大山脈交接地區(qū)，地勢(shì)四周高，中間低。地貌以丘陵、山地為主，占全市土地面積的季風(fēng)氣候。市內(nèi)農(nóng)業(yè)自然資源豐富，尤其是以發(fā)展橙、柚為主的柑桔生產(chǎn)的自然條件被中國科學(xué)院南方山區(qū)綜考隊(duì)認(rèn)為在全國堪稱得天優(yōu)厚，贛南適宜建為全國的柑桔商品生產(chǎn)基地。本市是江西省的一個(gè)農(nóng)業(yè)大區(qū)和經(jīng)濟(jì)作物主產(chǎn)區(qū)，現(xiàn)已建成為全國的重點(diǎn)林區(qū)和全省的糖業(yè)、煙葉、桔生產(chǎn)基地，國家有關(guān)部門先后命名市內(nèi)的信豐縣為臍橙之鄉(xiāng)、南康市為中國甜柚之鄉(xiāng)、安遠(yuǎn)縣為中國九龍蜜柚之鄉(xiāng)、尋烏縣為中國蜜桔之鄉(xiāng)、大余縣為中國瑞香之鄉(xiāng)；石城縣為中國白蓮之鄉(xiāng)、崇義縣為中國毛竹之鄉(xiāng)、贛縣為中國板鴨之鄉(xiāng)、會(huì)昌縣為中國肉兔之鄉(xiāng)。贛州市礦產(chǎn)資源以有色、稀有金屬礦為主，素有“世界鎢稀土探明儲(chǔ)量居全國第二。被稱為江西省礦產(chǎn)資源中的“五朵金花”即鎢、銅、稀土、鉭鈮，除銅之外其余四種主要分部在贛南。經(jīng)過建國后的開采建設(shè)，贛州成了全國重點(diǎn)有色金屬基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，贛州全市已經(jīng)形成以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主的門類較全的工業(yè)體系，在全國統(tǒng)一劃定的37個(gè)工業(yè)行業(yè)大工業(yè)戰(zhàn)略以來，全市突出重點(diǎn)抓大做強(qiáng)，集中力量培植壯大以物制藥三大產(chǎn)業(yè)，不斷改造提升以汽車（摩托車）零部件為主的機(jī)電制造業(yè)、以新型干法水泥為主的建材工業(yè)，引進(jìn)造紙制鞋和服裝紡織為主的輕紡業(yè)，現(xiàn)已成為全市工業(yè)的六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。這六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)涉及16個(gè)行業(yè)，擁有規(guī)模以上工市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值173.09億元。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)199.23%，比上年同期提高27.08個(gè)百分點(diǎn)。資本保值增值率為121.59%，提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)銷售收入540億元，增長(zhǎng)47%。實(shí)現(xiàn)利稅總額62億元，增長(zhǎng)比上年減少3.26個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)建設(shè)效益更加突顯，六大主大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為全市工業(yè)快速穩(wěn)定發(fā)展的龍頭和實(shí)現(xiàn)利稅的主要來源，對(duì)整個(gè)工業(yè)起著強(qiáng)勁的支撐和帶動(dòng)作用，也為贛州工業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。輛、噸位為25938噸；贛縣2438輛，噸位為365萬噸公里，同比增長(zhǎng)5.1%和6.2%.（按運(yùn)力的權(quán)重進(jìn)行估算，其中，經(jīng)贛州市口岸查驗(yàn)的集裝箱進(jìn)口量2.2974萬噸，的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，我市很多的進(jìn)出口業(yè)務(wù)沒有在贛州報(bào)關(guān)，而是到廣州、深圳、廈門等地報(bào)關(guān)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)，我市每年的出口貨物有80-100萬噸，進(jìn)口貨物有10-20萬噸，絕大多贛州市公路運(yùn)輸貨物的主要種類有以下17種：煤炭及制品、石油天然氣及制品、金屬礦石、鋼鐵、礦物性建筑材料、水泥、木材、非金屬礦石、化肥及農(nóng)藥、鹽、糧食、機(jī)械設(shè)備和電器、化工原料及制品、有色金屬、輕工醫(yī)藥產(chǎn)品、農(nóng)林牧贛州市生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品包括：谷物、豆類、薯類、油料、鋅精礦、鎢精礦、飼料、飲料酒、卷煙、服裝、皮鞋、家具、人造板、機(jī)制紙、紙箱、電石、油漆、水泥、塑料、鋼材、鋁材、發(fā)電設(shè)備、燈具、稀土、鎢鉬材料、螢石精粉、氫氟酸。2007年贛州車務(wù)段分品類統(tǒng)計(jì)裝車66879車皮，發(fā)送3883962噸。2007年贛州車務(wù)段卸車分品類統(tǒng)計(jì)卸車129865車皮，卸車7678277噸。贛州車務(wù)段管轄的貨運(yùn)站有“峽江、八都、吉水、吉安、吉安南、泰和、興國、贛縣、贛州東、贛州南、南康、信豐、龍南、定南、于都、西江、瑞金卸車584818噸。2007年贛縣站裝車分品類統(tǒng)計(jì)裝車2615車年南康站裝車分品類統(tǒng)計(jì)裝車1409車皮，發(fā)送85097噸；卸在河運(yùn)方面，贛州現(xiàn)有內(nèi)河通航里程790公里，貨運(yùn)碼在航空建設(shè)方面，贛州現(xiàn)有民航機(jī)場(chǎng)1個(gè)，開通了贛州至北京、上海、重慶、南昌、廣州、深圳、廈門、珠海等地航線和往返航班，預(yù)留了空港物流園區(qū)發(fā)展用地。在倉儲(chǔ)業(yè)建設(shè)方面，現(xiàn)有倉儲(chǔ)企業(yè)56家，倉儲(chǔ)面積41萬平方米。倉儲(chǔ)及裝卸設(shè)備陳舊，機(jī)械化總體水平較低。我市成一定規(guī)模的物流倉儲(chǔ)服務(wù)業(yè)，基本處于空白狀態(tài)。各大市場(chǎng)的倉儲(chǔ)容量異常緊張，尤其是贛南貿(mào)易廣場(chǎng)，因?yàn)槿狈}儲(chǔ)容量以致展覽和倉儲(chǔ)功能沒有分開，市場(chǎng)內(nèi)擁擠不堪，近年來，贛州市委、市政府立足于贛州市“承東接西、溝通南北”獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提出“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，建設(shè)新贛州”發(fā)展戰(zhàn)略，并通過包括完善物流服務(wù)等“十大體系”建設(shè)，創(chuàng)“十五”以來，贛州工業(yè)化步伐加快，工業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道，以稀土、鎢、氟鹽化工、機(jī)械、食品、新型建材、生物制藥和電子信息等支柱產(chǎn)業(yè)和工業(yè)園區(qū)成為主要增長(zhǎng)極，帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)需求旺盛，對(duì)外貿(mào)易高速發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不斷提高，推動(dòng)了贛州商貿(mào)物流業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期。1、物流需求不斷擴(kuò)大，物流總量迅猛增長(zhǎng)商貿(mào)物流業(yè)增加值快速增長(zhǎng)；全市貨運(yùn)量從1750萬噸增加到5300萬噸，年均增長(zhǎng)17.2%；貨物周轉(zhuǎn)量從16.8億噸公里增加到48.9億噸公里，年均增長(zhǎng)16.5%。物流需求增長(zhǎng)主要源于四個(gè)方面：一是工業(yè)和經(jīng)濟(jì)外向度持續(xù)提高；二是區(qū)域性專業(yè)化市場(chǎng)輻射半徑不斷擴(kuò)大；三是支柱特色產(chǎn)業(yè)向工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)集聚；四是農(nóng)產(chǎn)品基地化和商品量大幅增加。2、基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，有力支撐物流業(yè)發(fā)展目前，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵高速、昌廈一級(jí)公路已貫穿全線，成廈、昆廈、贛韶等高速公路贛州段正在建設(shè)中，濟(jì)南經(jīng)贛州到廣州、大慶經(jīng)贛州到廣州高速公路正在規(guī)劃中。贛州市到廣州、深圳、珠海、東莞、廈門等地的車程均只需5-6個(gè)小時(shí)；4D級(jí)的贛州新黃金機(jī)場(chǎng)已經(jīng)建成投入使用，開通了至北京、上海、廣州、廈門、南昌等地的航線。便捷完善的交通為贛州現(xiàn)代物流業(yè)提供快捷、優(yōu)質(zhì)、安全、便利的服務(wù)；此外，發(fā)達(dá)的通信網(wǎng)絡(luò)為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了信息技術(shù)支持，基本適應(yīng)當(dāng)前物流業(yè)發(fā)展需求。贛州處于深圳、廣州、廈門、長(zhǎng)沙、南昌和汕頭六大城市間的幾何中心，從空間地理布局上考察，贛州最有希望成為區(qū)域性的中心城市。也必將成為沿海地區(qū)客商和企業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的首選城市之一。3、物流企業(yè)不斷壯大，企業(yè)理念開始轉(zhuǎn)變來涌現(xiàn)了贛州郵政物流公司、贛州港物流公司、贛州市宏運(yùn)倉儲(chǔ)服務(wù)有限公司、贛州鑫馬實(shí)業(yè)有限公司、贛州智信汽車有限公司等一大批代表著專業(yè)化、社會(huì)化發(fā)展方向的第三方物流的與此同時(shí)，一些企業(yè)開始接受現(xiàn)代商貿(mào)物流理念，積極探索加強(qiáng)商貿(mào)物流管理的有效形式和方法。部分大企業(yè)將企業(yè)采購、倉儲(chǔ)和配送職能統(tǒng)一整合，實(shí)行一體化供應(yīng)鏈管理，降低企業(yè)采購成本，提高倉儲(chǔ)利用率，加快資金的周轉(zhuǎn)。有些中小企業(yè)還把商貿(mào)物流業(yè)務(wù)從核心業(yè)務(wù)中分離出來，實(shí)行業(yè)務(wù)外包或與商貿(mào)物流企業(yè)建立長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，擺脫繁雜的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)事務(wù)，集中精力抓企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。4、發(fā)展軟環(huán)境不斷改善，政府部門服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)近年來，贛州市委、市政府先后出臺(tái)了《贛州市人民性文件。由市政府牽頭，會(huì)同相關(guān)部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)制和聯(lián)席成的區(qū)域快速通關(guān)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了省內(nèi)通關(guān)一體化，區(qū)域通關(guān)快速化，建立了與周邊主要口岸“屬地報(bào)關(guān)，口岸驗(yàn)收”的通關(guān)模式，開通“贛粵港”直通口岸通道。出臺(tái)了鮮活農(nóng)產(chǎn)品綠通過近年來贛州市物流服務(wù)體系建設(shè)的縱深推進(jìn)，全市商貿(mào)物流業(yè)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。但在贛州市作為贛粵閩湘四省通衢物流中心和江西南部重要物流節(jié)點(diǎn)，在綜合性大型物流園區(qū)建設(shè)方面卻較物流業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后。當(dāng)前贛州打造商貿(mào)大流通平臺(tái)和四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代中心城市，正急切呼喚一個(gè)設(shè)施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化，集運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲(chǔ)、貨物分撥、多式聯(lián)運(yùn)、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務(wù)、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。因此，贛州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出建設(shè)贛州市綜合物流園區(qū)。擬通過項(xiàng)目的建設(shè)，利用現(xiàn)代物流的產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力，整合贛州現(xiàn)有的工農(nóng)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)；北連南拓、東接西引，將贛州豐富的資源與外地的資金技術(shù)充分聯(lián)動(dòng)起來，相互補(bǔ)充、相互融合。同時(shí)又能牽引舊的交通與市政格局，促進(jìn)全市物流產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。從而為贛州打造全國重要的有色金屬產(chǎn)業(yè)集群提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施及行業(yè)配套支持，實(shí)現(xiàn)贛州在中部地區(qū)的率先崛起。三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、建設(shè)贛州市綜合物流園區(qū)是迎合世界物流業(yè)發(fā)展的潮入全球化發(fā)展時(shí)代20世紀(jì)80年代掀起了跨國經(jīng)營和產(chǎn)品本地化生產(chǎn)的波浪，90年代進(jìn)而形成了經(jīng)濟(jì)全球化的大潮。國際化采購、國際化生產(chǎn)、國際化銷售格局的形成，伴隨而來的是國際化物流。如果沒有順暢的國際物流，國際貿(mào)易就不會(huì)擴(kuò)生產(chǎn)、國際資本大流動(dòng)、國際貿(mào)易大發(fā)展、全球經(jīng)濟(jì)一體化日益進(jìn)展的新經(jīng)濟(jì)格局中，也迫切要求國際物流走向全球化經(jīng)丹麥馬士基，日本通運(yùn)、佐川急便、德國西門子等都在角逐世界物流市場(chǎng)，與他們供應(yīng)鏈中的生產(chǎn)企業(yè)結(jié)伴進(jìn)人各國物流領(lǐng)域。這些大型跨國物流公司，由原來雄據(jù)國際海、陸、空運(yùn)輸步地完善了跨國物流網(wǎng)絡(luò)框架和主干線與支線的銜接，使國際物流網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了徹底的貫通和觸角的終極化。借助經(jīng)濟(jì)全球化的大好良機(jī)，通過融資、貸款、援助、合資、合作等種種形式把游資投入到世界各地最關(guān)鍵的物流環(huán)節(jié)，如：港口、碼頭、公路、物流園區(qū)、集裝箱終端，建立了自己的投資主體地位，確保了國際物流的暢通無阻，從而進(jìn)一步拓寬了國際物流通道，促進(jìn)了全球物流的大循環(huán)，把現(xiàn)代物流推向了全球化發(fā)展的新隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的群體優(yōu)勢(shì)化，物流的作用顯得單一和不足。物流必須與生產(chǎn)、采購、銷售以及信息相結(jié)合，形成整體優(yōu)勢(shì)，才能適應(yīng)新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，企業(yè)只有在發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，與自己的上游企業(yè)和下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，參加由優(yōu)秀的生產(chǎn)者、原材料供應(yīng)者、產(chǎn)品批發(fā)商、零售商、物流企業(yè)乃至相關(guān)的金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢等企業(yè)優(yōu)勢(shì)組合的同盟體，才能維持生存和發(fā)展。由于逐漸由單個(gè)企業(yè)與單個(gè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向了企業(yè)群體與企業(yè)群體之間的競(jìng)爭(zhēng)，物流的功能便顯得乏力，只有形成供應(yīng)鏈才能滿足這種競(jìng)爭(zhēng)的需要，所以，作為一種重要的發(fā)展趨勢(shì)，物流漸漸地被涵蓋在供應(yīng)鏈管理之中，或者說物流向更高的階段發(fā)展了。美國物流管理協(xié)會(huì)1998年已經(jīng)在原有物流定義的開頭加上了“物流是供應(yīng)鏈流程的一部分”的內(nèi)容。當(dāng)然，這并不等于供應(yīng)鏈就代替了物流的地位和作用，更不能理解為物流已經(jīng)不重要。供應(yīng)鏈的有效實(shí)施需要具備一定條件，比如供應(yīng)鏈成員企業(yè)的誠信度和合作精神，這是最起碼的要素。我國目前階段，主要解決的問題仍然是物流，但這也不等于說我國不能開展供應(yīng)鏈管理，跨越式發(fā)展也是可能的。三、物流向的范圍和主攻方向一直隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科技的進(jìn)步、消費(fèi)者需要等外在因素的變化而不斷地調(diào)整和完善自己。開始階段，后來物流的范圍擴(kuò)大到原材料采購和生產(chǎn)領(lǐng)域，側(cè)重于加強(qiáng)企業(yè)服務(wù)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；再后來物流由PD概念轉(zhuǎn)向Logistics、訂貨處理、退貨物流等內(nèi)容的同時(shí)，把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向?qū)ξ锪髋渌秃臀锪骰顒?dòng)的策劃與管理，物流的地位也提升至企業(yè)經(jīng)營管理和企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的高度。近些年新的傾向是把物流進(jìn)一步向外圍延伸，與通關(guān)、商檢相連，與商流、資金流、信息流捆綁在一起，把物流納入到生產(chǎn)、流通與銷售的整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。企業(yè)不僅把物流看作為降低成本、提高服務(wù)水平、加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，因社會(huì)商品極大豐富，買方市場(chǎng)矛盾突出，買我”為中心，轉(zhuǎn)為以“消費(fèi)者”為中心。生產(chǎn)企業(yè)在制定商品價(jià)格時(shí)，過去主要以市場(chǎng)情況決定，現(xiàn)在已不是由市場(chǎng)支配價(jià)格，而是由消費(fèi)者支配價(jià)格，生產(chǎn)者要調(diào)查消費(fèi)者能承受或消費(fèi)者希望的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，然后再考慮劃給分銷商、物流企業(yè)的利潤，最后決定自己的產(chǎn)品出廠價(jià)格。這是買方市場(chǎng)中企業(yè)之間銷售競(jìng)爭(zhēng)激化；消費(fèi)者要求多樣化、個(gè)性化；消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行購物，選擇的范圍是國際性的，因此，生產(chǎn)企業(yè)已無法自行決定價(jià)格，考慮問題的角度也由自己的角度轉(zhuǎn)向了消費(fèi)生產(chǎn)，轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的服務(wù)于消費(fèi)者。比如為居民提供搬家服務(wù)的搬家公司；為居民郵寄小件包裹以及代送禮品、代運(yùn)高爾夫和滑雪用具的“宅急送”公司；為長(zhǎng)期出差職工保管家具和貴重物品的倉庫等，都是物流企業(yè)轉(zhuǎn)向最終消費(fèi)者的例證。為了適應(yīng)消費(fèi)者的需要，運(yùn)輸企業(yè)增加了冷藏運(yùn)輸車輛，倉庫企業(yè)大量增建冷凍倉庫，形成一貫制冷鏈物流體制，牛奶、肉蛋、海產(chǎn)品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷凍化流通。五、物流注重社會(huì)效益在環(huán)境矛盾越來越突出，環(huán)境保護(hù)越來越受到重視的現(xiàn)代社會(huì)，物流企業(yè)已不能只考慮經(jīng)濟(jì)效益，而必須遵守環(huán)少廢氣排放量；有的國家已做出規(guī)定，電視機(jī)、電冰箱等大件廢舊家用電器，由生產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)回收和再生利用。六、物流追求附加價(jià)值在物流服務(wù)項(xiàng)目增多、水平提高的情況下，物流企業(yè)的成本上升，利潤下降，為了維持生存，尋求發(fā)展，物流企業(yè)不得不追求附加價(jià)值，大范圍地承攬業(yè)務(wù)。過去物流企現(xiàn)在流通加工業(yè)務(wù)的范圍已大大拓寬，比如進(jìn)口衣料的染色、刺繡、機(jī)器檢驗(yàn)、組裝等多種流通加工服務(wù)。許多過去只提供運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、包裝服務(wù)的物流專業(yè)企業(yè)，現(xiàn)在大量向第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)化，以追求附加價(jià)值收人。近些年來世界各國的第三市場(chǎng)規(guī)模為200億美元，僅占當(dāng)年物流市場(chǎng)總量的25％。到全美物流市場(chǎng)的70％。七、物流趨向信息化、電子化、高科位系統(tǒng)（GPS）、智能交通運(yùn)輸系統(tǒng)（ITS）等信息處理和條形使物流與商流、資金流、信息流融為一體，提升了生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的綜合效益，恰似給物流安上了一個(gè)騰飛的翅膀，實(shí)現(xiàn)了物流跨越式發(fā)展。除了智能化交通運(yùn)輸外，無人搬運(yùn)小車、機(jī)器人堆碼、無人操作叉車、自動(dòng)分類分揀系統(tǒng)、無紙化辦公智能化水平。同時(shí)，由于信息化、電子化技術(shù)、模塊化技術(shù)、仿真技術(shù)等在物流中的應(yīng)用，使利用虛擬倉庫、虛擬銀行的供應(yīng)鏈管理如魚得水、如虎添翼，使物流邁向了一個(gè)嶄新的發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)作為新興的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，在全球范圍內(nèi)已進(jìn)入快速發(fā)展階段。在國際性大物流格局的布局之下，必然會(huì)帶來一些新興產(chǎn)業(yè)與城市的興起，一些舊的經(jīng)濟(jì)中心也會(huì)衰落。這樣的經(jīng)濟(jì)整合正悄然開始。比較典型的例子就是中部地區(qū)由于在前一波以國際貿(mào)易為主的物流布局中處于劣勢(shì)，導(dǎo)致出現(xiàn)了所謂“中部塌陷”的現(xiàn)象。在新一波的擴(kuò)大內(nèi)需為主的物流布網(wǎng)拓展中，贛州要實(shí)現(xiàn)在中部地區(qū)率先崛起，就必須積極參與物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)布局，通過建設(shè)一個(gè)綜合性的大型物流園區(qū)，3-4心為觸角，帶動(dòng)贛州域內(nèi)企業(yè)參與國內(nèi)、國際大市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)律2、建設(shè)贛州綜合物流園區(qū)是滿足贛州物流市場(chǎng)需求不濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為57%。二是沿海產(chǎn)業(yè)與投資的內(nèi)遷，對(duì)我市貨運(yùn)量較大的新型建材、機(jī)電制造、現(xiàn)代輕紡工業(yè)已成為我市支柱產(chǎn)業(yè)，2007年以上產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)144.8億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的40%。外貿(mào)出口企業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，大型物資生產(chǎn)和運(yùn)輸明顯增加。2007年全市完成綜合貨運(yùn)量6092萬噸，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)年出廠產(chǎn)品運(yùn)輸總重量為1821萬噸，入廠原材料運(yùn)輸總重量為1973萬噸。三是開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)外向度加速提升。全市16個(gè)工業(yè)園區(qū)已吸納了大量原料、市場(chǎng)兩頭在外的企業(yè)入駐，2007年各工業(yè)園累計(jì)實(shí)際到位資金實(shí)現(xiàn)銷售收入209.6億元，增長(zhǎng)55%，實(shí)交稅金16.14億元，增長(zhǎng)120%，安置就業(yè)21.3萬人，增長(zhǎng)59%。四是商品交易市場(chǎng)日趨發(fā)達(dá)。到2007年底全市共有商品市場(chǎng)379個(gè)，消費(fèi)品交額達(dá)275億元。中心城區(qū)已建成百貨、食品、水果、建材、家具、農(nóng)資等大型專業(yè)市場(chǎng)六座。力提高和擴(kuò)大主業(yè)。外資企業(yè)對(duì)第三方物流的需求更為迫切，調(diào)整，技術(shù)含量高、附加值高的機(jī)電、信息類產(chǎn)品比重日益提高，對(duì)現(xiàn)代物流服務(wù)的需求更為強(qiáng)烈。還是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益離現(xiàn)代物流的要求和目標(biāo)還有很大的距離。存在的問題主要表現(xiàn)在：第一，觀念問題。雖然全市通訊、數(shù)據(jù)處理能力提高很快，但工商企業(yè)和物流企業(yè)的信息化水平較低，企業(yè)固定資產(chǎn)投資中用于信息化的投資不到5%，企業(yè)中MRP、ERP管理系統(tǒng)普及率不到1%。同時(shí)，多數(shù)企業(yè)仍熱衷于自己建車隊(duì)、倉庫，不愿把物流業(yè)務(wù)交給第三方物流公司，據(jù)對(duì)463戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)調(diào)查,企業(yè)自有貨車2660臺(tái),占全市營運(yùn)貨車總數(shù)的22.3%，物流相當(dāng)程度上停留在傳統(tǒng)物流層面上，已成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的瓶頸。第二，管理體制貨源支撐不足。由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，總量小，特別是較工業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)明顯落后，沒有形成企業(yè)集群發(fā)展和產(chǎn)品鏈?zhǔn)窖由欤F(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)未能轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)貨源有限，大宗貨物少，制約了現(xiàn)代物流的發(fā)展。第四，基礎(chǔ)條件仍然薄弱。運(yùn)輸條件除了鐵路、公路初具發(fā)展雛形外，運(yùn)輸配套設(shè)施、航空、港口站場(chǎng)建設(shè)明顯滯后，尚未形成輻射范圍廣、運(yùn)轉(zhuǎn)便捷高效大多是六、七十年代的陳舊建筑，裝運(yùn)機(jī)械化水平低，普遍缺乏自動(dòng)監(jiān)控設(shè)備，尤其是缺乏現(xiàn)代物流所必需的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)保險(xiǎn)、通關(guān)信息平臺(tái)，沒有保稅倉與合格的海關(guān)查驗(yàn)場(chǎng)，制約了物流功能的發(fā)揮和效率的提高。第五，物流企業(yè)規(guī)模和水平問題。國外先進(jìn)國家集裝箱運(yùn)輸方式占全部貨運(yùn)量的95%，我市不到1%。全市營運(yùn)性運(yùn)輸工具90%以上集中在個(gè)體運(yùn)輸戶中，組織化程度低，利用率為50%左右?，F(xiàn)有物流企業(yè)和物流設(shè)施規(guī)模都比較小，基本還處于零散、量小、無序狀態(tài)，缺乏功能齊全、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的物流骨干企業(yè)，第三方物流企業(yè)幾近空白。第六，人才短缺問題。目前我市現(xiàn)代物流教育培訓(xùn)處于啟步階段，物流人才嚴(yán)重不足，特別是高級(jí)物流人才稀缺，是制約現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)較為突出的“瓶頸”。3、建設(shè)贛州綜合物流園區(qū)是促進(jìn)贛州中心城區(qū)工業(yè)跨越式發(fā)贛州中心城區(qū)工業(yè)園區(qū)分布示意圖贛州市中心城區(qū)包括章貢區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛縣、南康市，中心區(qū)100平方公里區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)有贛縣紅金工業(yè)園區(qū)、沙河工業(yè)園區(qū)、黃金工業(yè)園區(qū)、水西工業(yè)園是全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的重要支撐平臺(tái)。受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，贛州市相當(dāng)多企業(yè)仍然保留品銷售過程中的一系列物流活動(dòng)主要依靠企業(yè)內(nèi)部組織的自物流由企業(yè)自身和供應(yīng)方企業(yè)承擔(dān)，而由第三方物流企業(yè)承擔(dān)的僅為18％。產(chǎn)品銷售物流中由企業(yè)自理、企業(yè)自理與第三方物流企業(yè)共同承擔(dān)比例分別是24.1％和59.8％，而由第三方物流企業(yè)承擔(dān)的僅為16.1％。而沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)品銷售物流中第三方物流企業(yè)承擔(dān)的比例卻高達(dá)65%,第三方物流專發(fā)展，必須有為各類企業(yè)提供綜合物流服務(wù)的大型物流園區(qū)作次考察想在江西建立產(chǎn)品分銷配送中心，均因現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施(園區(qū)倉儲(chǔ))不理想而只好棄贛入湘。由此可見，江西贛州綜合物流園區(qū)的建設(shè)將充分發(fā)揮現(xiàn)代物流業(yè)在降低生產(chǎn)流通成調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的積極作用，它將為推進(jìn)贛州市特別是中心城區(qū)工業(yè)進(jìn)一步高速發(fā)展，提供強(qiáng)有力的支持。4、建設(shè)贛州綜合物流園區(qū)是滿足贛州商貿(mào)發(fā)展升級(jí)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和建設(shè)和諧社會(huì)主義新農(nóng)村的需要大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)，是提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效率，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以及整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，適應(yīng)我國加入世貿(mào)組織后新形勢(shì)的重要途徑。贛州綜合物流園的建成，將進(jìn)一步促進(jìn)贛州市流通業(yè)發(fā)展升級(jí)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)贛州市商貿(mào)的現(xiàn)代化和國際化，提升贛州市國民經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力和社會(huì)發(fā)展整體素質(zhì)。中以臍橙為代表的果業(yè)、以于都屏山牧場(chǎng)為代表的奶業(yè)、以及城郊設(shè)施農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、茶、蔬、煙、生豬、蛋品、家禽、水產(chǎn)品等均已形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，出現(xiàn)了贛南臍橙、沙地板鴨、友家食品、陽埠腐竹等一大批公司和品牌農(nóng)產(chǎn)品，全市農(nóng)產(chǎn)品加工銷售收入每年都在100億元以上，其中60％以上銷往粵港澳,30%銷往海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。贛州綜合物流園區(qū)的建設(shè)將進(jìn)一步滿足贛州市農(nóng)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要。新農(nóng)村建設(shè)并不意味著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的減緩。促進(jìn)贛州在中部地區(qū)率先崛起，最重要的戰(zhàn)略途徑應(yīng)當(dāng)是加快推進(jìn)贛州的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。與東部沿海地區(qū)相比，贛州發(fā)展差距的一個(gè)重要表現(xiàn)是人口和產(chǎn)業(yè)的聚集程度明顯偏低，目前的城市化率僅有32%。若每年城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，要達(dá)到目前全國的平均水平至少還需要10年時(shí)間，要達(dá)到沿海地區(qū)的水平則需要的時(shí)間更長(zhǎng)。而且，目前贛州尚不具有較強(qiáng)集聚和輻射能力。因此，贛州需要加快城市化進(jìn)程，使贛州盡快成為贛粵閩湘四省通衢，成為中部崛起的支撐點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)，形成以中心城區(qū)為依托和紐帶，通過城市來整合資源、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)和區(qū)域，形成強(qiáng)大的發(fā)展合力，促進(jìn)贛州經(jīng)濟(jì)的集約化經(jīng)營和規(guī)?；l(fā)展。城市作為一個(gè)發(fā)展極能夠把周圍的農(nóng)村帶進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)入市場(chǎng)大循環(huán)；同時(shí)，成為一個(gè)發(fā)展極的城市，隨著產(chǎn)業(yè)的壯大，又有力量從市場(chǎng)獲得各種資源、要素，并使之流向農(nóng)村。這種漫長(zhǎng)的演變，其對(duì)于農(nóng)村的作用在于，使得農(nóng)民工就近轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)工人，得以大量農(nóng)民在城市定居轉(zhuǎn)為城市居民，進(jìn)而引致贛州作為中部地區(qū)的南大門，在全國率先開展了社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的探索，雖然在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村方面任重道遠(yuǎn)，但因先發(fā)以及區(qū)位的原因，具有獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。其中關(guān)鍵性的優(yōu)勢(shì)在于毗鄰珠三角，交通便捷，有發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)的巨大空間。但目前農(nóng)村種植和養(yǎng)殖業(yè)呈現(xiàn)小型分散的特點(diǎn)，缺乏集中化和大型化的農(nóng)場(chǎng)工業(yè)化企業(yè)，也缺乏能充分滿足農(nóng)戶生產(chǎn)需要的運(yùn)輸集散配送系統(tǒng)。建設(shè)贛州綜合物流園區(qū)將能很好的提供這樣的市場(chǎng)基礎(chǔ)建設(shè)，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，為推進(jìn)贛州的城市化作出重要貢獻(xiàn)。5、建設(shè)贛州市綜合物流園區(qū)是立足贛州、服務(wù)贛粵閩湘四省、輻射全中國、面向海內(nèi)外的需要從“大市場(chǎng)、大流通”的角度來看，“大市場(chǎng)、大流通”就是要建設(shè)一個(gè)多層次、多形態(tài)、多品種、全方位、開放統(tǒng)一的市場(chǎng)和流通體系。多層次指不同空間尺度上，如全國、省、有形的交易市場(chǎng)、無形的電子交易和信息交易平臺(tái)、批發(fā)、零售、連鎖經(jīng)營等各種業(yè)態(tài)齊全的市場(chǎng)體系；多品種的市場(chǎng)指商品交易、金融交易、現(xiàn)貨交易、期貨交易市場(chǎng)統(tǒng)一；全方位的市場(chǎng)是指運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送、銷售等功能齊備，為生產(chǎn)和生活領(lǐng)域提供全方位服務(wù)的市場(chǎng)；開放統(tǒng)一的市場(chǎng)是指向國際、國內(nèi)、省內(nèi)全面開放的、打破了地區(qū)封鎖和商品及要素流動(dòng)障礙的市場(chǎng)。贛州市綜合物流園區(qū)的建設(shè)的發(fā)展包括完善的交通運(yùn)輸和通信信息處理等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、物流園區(qū)和物流樞紐的規(guī)劃與建設(shè)以及便捷高效的商品和服務(wù)的流通體系等多方面的內(nèi)容，在形成完整的網(wǎng)絡(luò)之后，贛州市綜合物流園區(qū)將發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，成為服務(wù)贛粵閩湘四省、輻射全中國、面向海內(nèi)外的物流、商流、信息流中心。第三章項(xiàng)目的建設(shè)條件分析⑴贛州在長(zhǎng)珠閩區(qū)位：從全國經(jīng)濟(jì)格局來看，贛州處于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、閩東南經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的邊緣。因此贛州應(yīng)充分考慮和利用交通樞紐優(yōu)勢(shì)，將邊緣區(qū)位市轉(zhuǎn)化為邊緣門戶優(yōu)勢(shì)，成為經(jīng)濟(jì)圈邊緣區(qū)域的次級(jí)中心城市。⑵贛州市在贛粵閩湘四省邊際地區(qū)中的地位：贛州位于贛、粵、閩、湘四省邊界，處在南昌、廈門、廣州、長(zhǎng)沙四個(gè)大城市的幾何中心。目前贛州的人口和經(jīng)濟(jì)的腹地主要受到廣技術(shù)的現(xiàn)代城市競(jìng)爭(zhēng)中，其資源和人才極易被周邊大城市的強(qiáng)大磁力所吸引，不利于自身發(fā)展。因此贛州在建立與周邊大城市的分工聯(lián)系的同時(shí)，還必須增強(qiáng)自身的輻射能力和吸引力，以區(qū)域中心城市的實(shí)力反抗大城市磁力的吸引。⑶贛州在江西省區(qū)位：贛州地處江西南大門，是江西第二大城市。以南昌市為中心的贛北地區(qū)輻射能力無法涵蓋全省范圍，基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展考慮，在贛南需要培育一個(gè)能和南昌相呼應(yīng)，不僅能夠帶動(dòng)贛南地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且能夠與南昌一起構(gòu)筑江西省城鎮(zhèn)發(fā)展的“雙核結(jié)構(gòu)”的區(qū)域性中心贛州市作為贛南地區(qū)的中心城市和江西省接受珠三角經(jīng)濟(jì)影響的門戶型城市，無疑是扮演這一角色的必然選擇，因此，未來贛州市將會(huì)成為江西省的“雙星”城市之一。龍南縣、于都縣、會(huì)昌縣、瑞金市、通達(dá)率55.56%。贛州東站是集貨運(yùn)、客運(yùn)、機(jī)務(wù)、編組于一體的京九鐵路上最大的四座火車站之一。隨著贛龍、贛韶鐵路的建成，贛州火車站將由鐵路節(jié)點(diǎn)站變成區(qū)域鐵路樞紐。贛州南站作為京九鐵路上的一個(gè)貨運(yùn)站，是聯(lián)系廣東方向和南昌方向的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，但是貨物中轉(zhuǎn)、配送等功能都還未形成。里程186公里；國道4條（G105、G323、G319、G206）,里程里程4624.74公里；形成了較為完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)。⑶水運(yùn)：贛州市現(xiàn)有一個(gè)樞紐港口，即贛州港，年吞吐⑷民航：贛州機(jī)場(chǎng)為僅居南昌昌北機(jī)場(chǎng)之后的江西省第二大機(jī)場(chǎng)，也將是贛粵閩湘四省邊際區(qū)域最大規(guī)模的民用機(jī)場(chǎng)。贛州新機(jī)場(chǎng)位于南康市鳳崗鎮(zhèn)桃芫，距贛州中心城區(qū)16公里，目前為按4D級(jí)設(shè)計(jì)的4C級(jí)國內(nèi)支線機(jī)場(chǎng)。贛州市在江西省的區(qū)位及公路交通示意圖贛州市綜合物流園區(qū)建設(shè)用地位于贛州市新世紀(jì)組團(tuán)），道交叉口，南接京九鐵路及贛州貨運(yùn)南站，并緊依建設(shè)中的贛州中心城區(qū)環(huán)城快速干道。西北側(cè)為贛州市出口加工區(qū)。土地利用現(xiàn)狀：基地內(nèi)現(xiàn)狀用地性質(zhì)比較單一，主要以105國道沿線主要是一些經(jīng)營日用雜貨、五金交電、鋼材等零售批發(fā)商店和一處礦產(chǎn)品加工廠。站前路兩側(cè)分布了一些臨時(shí)的木材粗加工點(diǎn)。在京九鐵路南站的附近還有些大小不等的倉儲(chǔ)用地。主要都是一些堆場(chǎng)，在贛州南站的東側(cè)有硫酸倉庫和項(xiàng)目場(chǎng)址總體地勢(shì)較平坦，整個(gè)高程在116.02-141.15m之間，開發(fā)建設(shè)條件較好。根據(jù)地質(zhì)初步勘察結(jié)果，本區(qū)域內(nèi)無滑坡、坍塌、地表塌陷、斷層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地所在地區(qū)地震設(shè)防烈度為6度，地震動(dòng)峰值加速度值為0.05g,場(chǎng)地土的類型為中軟土~中硬土，場(chǎng)地類別為Ⅱ類。場(chǎng)地地形地貌簡(jiǎn)單，地基穩(wěn)定，適宜本項(xiàng)目擬建建筑物的建設(shè)（項(xiàng)目建筑物建設(shè)時(shí)，需做進(jìn)一步勘本項(xiàng)目施工所需的水、電均由現(xiàn)有公用設(shè)施提供，因自來水、110KV高壓電、低壓生產(chǎn)工作用電均已覆蓋本區(qū)域，能滿足本項(xiàng)目施工以需求。7、政策許可和群眾支持、參與：一五”發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》中明確贛州為國內(nèi)地區(qū)性物流節(jié)點(diǎn)。規(guī)是承接沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地，是國內(nèi)乃至國際鎢、稀土等重要的資源型產(chǎn)業(yè)基地，也是新興的出口加工基地。是江西南部工業(yè)重鎮(zhèn)和貨物進(jìn)出、加工、貿(mào)易的重要商埠，加快建設(shè)綜合性物流園區(qū)，數(shù)個(gè)功能性物流中心和專業(yè)配送中心，疏通贛、閩、粵、湘物流通道，構(gòu)建全國地區(qū)性物流節(jié)點(diǎn)?！笆晃濉壁M州地區(qū)要根據(jù)不同功能定位，重點(diǎn)建設(shè)贛州綜合物流東站物流中心、贛江新貨運(yùn)碼頭物流中心、龍南物流中心、瑞二是贛州市委、市政府高度重視贛州綜合物流園區(qū)的建設(shè)，將該項(xiàng)目列為“十一五”期間全市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。并擬成立贛州綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目建設(shè)前期的各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作，各有關(guān)部門也統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，積極參與贛州市綜合物流園項(xiàng)目建設(shè)的前期相關(guān)服務(wù)工作。三是群眾對(duì)建設(shè)贛州市綜合物流園區(qū)普遍持支持態(tài)度。贛州綜合物流園區(qū)的建設(shè)對(duì)促進(jìn)贛州經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)加快贛南城市化進(jìn)程，促進(jìn)贛南城鄉(xiāng)群眾就業(yè)，對(duì)加快“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，建設(shè)新贛州”均有十分重要的意義，在項(xiàng)目征地拆遷工作中得到了當(dāng)?shù)厝罕姷拇罅χС帧?、優(yōu)勢(shì)分析(S)一是具備便捷的對(duì)外交通，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵、二是它是中心城區(qū)的重要交通樞紐地區(qū)，是聯(lián)系梅林縣城——贛州中心城區(qū)——南康潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)的最佳通道。三是距贛州市出口加工區(qū)、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、沙河工四是基地周邊具備兩種以上的交通方式（公五是位于可開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足、土地成本低六是中國贛州商貿(mào)城落戶園區(qū)。2、劣勢(shì)分析(W)一是贛州綜合物流園區(qū)的外部通道尚未形成立體交通體系。贛州市高速公路尚未形成網(wǎng)絡(luò)，尤其是面向東南沿海的高速出口通道還未打通。雖然贛粵高速公路已全線通車，贛州新機(jī)場(chǎng)已建成并已投入使用，但是贛州的交通樞紐地位尚未真正二是贛州一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的交通聯(lián)系尚不方便，甚至連贛州中心城區(qū)到臨近的贛縣及南康的城際交通也還不夠便捷，而贛州中心城區(qū)的快速交通網(wǎng)絡(luò)更未見雛形。三是贛州鐵路南站本身的交通基礎(chǔ)設(shè)施及物流裝備建設(shè)還相當(dāng)薄弱，建設(shè)用地不足。贛州南站是京九鐵路上的一個(gè)小站點(diǎn)，是贛州市的一個(gè)貨運(yùn)站場(chǎng)。其規(guī)模較小，使用率不高，只能轉(zhuǎn)運(yùn)一些小貨物，缺乏相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)和信息平臺(tái)。（區(qū)域內(nèi)最大的貨運(yùn)站是位于贛縣縣城的贛州東站，為京九線上的四大貨運(yùn)編組站之一。但因贛州東站周邊為贛縣縣城，無拓展用地，其進(jìn)一步發(fā)展受到限制，而贛州南站周邊有大片空五是2007年全年我市鐵路貨物運(yùn)車量629.2萬噸，都是通過公路運(yùn)輸進(jìn)行轉(zhuǎn)運(yùn)的。因?yàn)槲沂心壳叭狈σ粋€(gè)統(tǒng)一的公路鐵路聯(lián)運(yùn)的服務(wù)平臺(tái)，沒有一個(gè)良好的物流園區(qū)服務(wù)于“公鐵成為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的助推劑、催化劑，反而是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)六是贛州物流業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，市場(chǎng)還比較混亂，提供的服務(wù)功能單一，不能形成規(guī)模經(jīng)營，因此在以后的發(fā)展中政府必須加強(qiáng)其引導(dǎo)作用，規(guī)范整個(gè)物流市場(chǎng)，從而使贛州市物流企業(yè)走上快速穩(wěn)健的發(fā)展道路。3、機(jī)遇分析(O)一是《贛州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》為園區(qū)的建設(shè)提供了二是隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給工業(yè)區(qū)帶來了很大的機(jī)遇，也是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。工業(yè)的聚集，必然會(huì)帶來貨物的存放、集裝、中轉(zhuǎn)和運(yùn)輸，為園區(qū)的建設(shè)提供很4、挑戰(zhàn)分析(T)與贛州相比，韶關(guān)、郴州等京廣沿線城市在對(duì)接“珠三角方面”的交通優(yōu)勢(shì)地位正逐步顯現(xiàn)，將對(duì)贛州乃至江西省對(duì)接“珠三角”的戰(zhàn)略構(gòu)成威脅。一、贛州市綜合物流園區(qū)的定位1、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)物流北大門;2、海西——珠三角——長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)物流中轉(zhuǎn)站；3、華南物流網(wǎng)與華東物流網(wǎng)的聯(lián)結(jié)樞紐中心;4、華東南部物流中心、京九線上物流中心節(jié)點(diǎn)。贛州綜合物流園區(qū)功能定位圖二、贛州綜合物流園區(qū)的功能近期內(nèi)主要輻射以章貢區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛縣、南康市潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)為核心的贛州中心城區(qū)；中期，將輻射江西南部乃至贛粵閩湘四省邊際區(qū)域；三角”物流體系，成為該體系中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。贛州綜合物流園區(qū)以城市物流業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，區(qū)域物流業(yè)務(wù)為重點(diǎn)，國際物流業(yè)務(wù)為努力方向。贛州綜合物流園區(qū)可以上述三類標(biāo)志性業(yè)務(wù)為重點(diǎn)建設(shè)對(duì)應(yīng)的功能分區(qū)，當(dāng)然這些對(duì)應(yīng)的不同功能分區(qū)的有些設(shè)施與設(shè)備又是可以共用的。贛州綜合物流園區(qū)城市物流業(yè)務(wù)：主要以贛州中心城區(qū)及其周邊縣市為服務(wù)范圍，該類作業(yè)主要包括按眾多用戶要求保管、交易、倉儲(chǔ)等功能，贛州綜合物流園區(qū)的城市物流（主要是日用消費(fèi)品、家具、果蔬、建材等物流）的配送功能將主要由位于贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的贛州物流中心來承擔(dān)。綜合物流園區(qū)的城市物流主要服務(wù)于一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)除中心城區(qū)外贛州綜合物流園區(qū)區(qū)域物流業(yè)務(wù)：主要以江西南部乃至四省邊際區(qū)域作為服務(wù)范圍，將分散的貨物集中成批量貨物或?qū)⒓羞\(yùn)到的大批量貨物分成批量較小的貨物，以實(shí)現(xiàn)零散貨物運(yùn)輸需求與干線規(guī)模運(yùn)輸需求的有效銜接。該類區(qū)域作業(yè)規(guī)贛州綜合物流園區(qū)國際物流業(yè)務(wù)：主要與東南沿海港口合作，實(shí)施鐵海聯(lián)運(yùn)、實(shí)現(xiàn)貨物聯(lián)運(yùn)換裝，其作業(yè)主要涉及海關(guān)清關(guān)、進(jìn)出口商品檢驗(yàn)檢疫、海關(guān)監(jiān)管、保稅等環(huán)節(jié)，需要在海關(guān)聯(lián)檢部門直接參與下才能完成，其作業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，對(duì)設(shè)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)功能和贛州市貨運(yùn)量預(yù)據(jù)贛州市交通局對(duì)2008-2015年鐵路和公路貨運(yùn)量的預(yù)鐵路貨運(yùn)量（萬噸）672.78417.75454.402010879.52494.84據(jù)預(yù)測(cè)成果，2015年贛州全市鐵路和公路貨運(yùn)量為9116.34萬噸，按贛州市“一個(gè)園區(qū)（贛州綜合物流園區(qū)）、兩個(gè)中心（龍南、瑞金區(qū)域物流中心）、五個(gè)集散地（鐵路東站工業(yè)品集散地、贛江新貨運(yùn)碼頭大宗產(chǎn)品集散地、農(nóng)產(chǎn)品物流集散地、建材及再生資源物流集散地、空港物流集散地）”的物流節(jié)點(diǎn)布局規(guī)劃，按贛州綜合物流園區(qū)承擔(dān)預(yù)測(cè)總運(yùn)量的項(xiàng)目設(shè)計(jì)貨物日流量=9116.34×50%÷365=12.5(萬噸)；江西省物流項(xiàng)目用地控制指標(biāo)對(duì)貨物日流量的控制值為32噸/畝，由此計(jì)算項(xiàng)目貨物日流量控制值=85畝×32噸/畝因此，贛州綜合物流園區(qū)設(shè)計(jì)貨物日流量為12.5萬噸。本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為3485畝，其中贛州南站改造用地面積為500畝，項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積2640畝?？偨ㄖ娣e162萬平方米,其中倉儲(chǔ)建筑面積96萬平方4、園區(qū)功能一是服務(wù)功能：包括運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲(chǔ)、貨物分撥、多式聯(lián)運(yùn)、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務(wù)、展覽展銷、出二是交易功能：建立展示和交易市場(chǎng)群，主要是大宗生產(chǎn)、生活資料供用基地。三是集聚功能：依托貨物需求和物流公共設(shè)施的吸引，形成大型物流企業(yè)進(jìn)駐，大批貨代企業(yè)云集，大量運(yùn)輸車輛往第五章項(xiàng)目選址和規(guī)劃設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目位置、占地面積分析贛州綜合物流園區(qū)擬建設(shè)用地位于贛州市新世紀(jì)），叉口，南接京九鐵路及贛州貨運(yùn)南站，并緊依建設(shè)中的贛州中心城區(qū)快速通道，在潭東出口加工區(qū)東南側(cè)。擬建項(xiàng)目場(chǎng)址位昆廈高速公路入口分別為6公里、7公里，有利于較快形成市場(chǎng)和滿足物流配送的要求。該場(chǎng)址20公里范圍內(nèi)周邊有贛州港澳高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園、贛州水西工業(yè)園、南康工業(yè)園、沙河工業(yè)園、贛縣工業(yè)園等工業(yè)園區(qū)，路程適中，可為工業(yè)園區(qū)提供占地面積：3485畝。(占地相關(guān)指標(biāo)分析詳見第三章第一節(jié)：主要建設(shè)條件內(nèi)容)二、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)贛州綜合物流園占地3143.55畝，總建筑面積172萬平西省規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的贛粵閩湘四省工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品的聚散基地，也將是贛州城市一道亮麗的風(fēng)在進(jìn)行贛州綜合物流園規(guī)劃時(shí)，不但要從市場(chǎng)需求出發(fā)，了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，同時(shí)也要吸收其它類比專業(yè)物流園區(qū)的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把物流園規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。①規(guī)劃超前化。第一、在主體風(fēng)格上要體現(xiàn)時(shí)代特征，符合當(dāng)今時(shí)代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運(yùn)用環(huán)保型，推行國家鼓勵(lì)的新型材料。第三、服務(wù)意識(shí)的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活休閑設(shè)施配套等，都要從市場(chǎng)人文思想為出發(fā)點(diǎn)。這些都能體現(xiàn)物流園的超前意識(shí)。第三、適度的超前化是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的超前化?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展就沒有現(xiàn)代物流的高速發(fā)展。現(xiàn)代物流的發(fā)展需要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調(diào)。②運(yùn)作市場(chǎng)化。發(fā)揮政府鼓勵(lì)、引導(dǎo)和支持作用，營造現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境和必要氛圍，充分發(fā)揮企業(yè)的物流市場(chǎng)中的主體地位，鼓勵(lì)企業(yè)、尤其是骨干企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中自主創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，做大做強(qiáng)。③建筑藝術(shù)化。一方面，贛州綜合物流園定位的目標(biāo)是各中小物流企業(yè)經(jīng)營業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己達(dá)到小康，具有一定的藝術(shù)審視能力；另一方面，物流園規(guī)劃須體現(xiàn)出時(shí)代潮流特征。第三方面，贛州是客家搖籃，在建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)客家文化元素更能彰顯物流園的文化底蘊(yùn)。所以在規(guī)劃時(shí)，要求建筑包括整個(gè)園區(qū)設(shè)計(jì)和物流園環(huán)境設(shè)計(jì)藝術(shù)化。④質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，贛州綜合物流園要達(dá)到國家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標(biāo)準(zhǔn)。⑤建材環(huán)?；?。導(dǎo)入生態(tài)物流園理念，一方面符合社會(huì)對(duì)環(huán)保的要求，迎合消費(fèi)者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會(huì)降低建筑成本，而且可以有效延長(zhǎng)建筑的使用壽命。⑥配套完善化。贛州綜合物流園周圍城市配套不全，在設(shè)計(jì)時(shí)要完善周邊的設(shè)施配套，建設(shè)便捷的交通、通信、商務(wù)休閑、餐飲休閑娛樂、居住配套等設(shè)施，方便園區(qū)經(jīng)營者與消⑦服務(wù)星級(jí)化。把星級(jí)酒店服務(wù)運(yùn)用到贛州綜合物流園營銷服務(wù)上，以一流的營銷促一流的物流服務(wù)。⑧環(huán)境公園化。即要構(gòu)建和諧、生態(tài)、綠色的物流園?！熬G色”物流是現(xiàn)代物流的一個(gè)重要標(biāo)志，物流園區(qū)內(nèi)各主要建筑單體，要求按公園環(huán)境設(shè)計(jì)，注重生態(tài)環(huán)境的自然美、和⑨流通信息化。根據(jù)中心城市差異化的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，充分利用現(xiàn)有的物流基礎(chǔ)條件，優(yōu)化資源組合，運(yùn)用現(xiàn)代電子信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和先進(jìn)的管理手段，將現(xiàn)有的物流資源從構(gòu)建現(xiàn)代物流服務(wù)體系為目標(biāo)，堅(jiān)持整合與構(gòu)建相結(jié)合，促進(jìn)三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)其中：工貿(mào)配送區(qū)：0.88商貿(mào)配送區(qū)：0.77集中倉儲(chǔ)區(qū)：1.44包裝加工區(qū)：0.43中轉(zhuǎn)集散區(qū)：0.66鐵路南站作業(yè)區(qū)：0.51保稅物流區(qū)：0.66信息中心：0.61服務(wù)中心：2.802、建筑系數(shù)：48.7%4、建筑紅線退讓道路邊線60米7、贛州綜合物流園交通主要出入口方向：東、南、西、9、區(qū)域貨場(chǎng)及停車場(chǎng)要求，每個(gè)貨物儲(chǔ)、運(yùn)功能分區(qū)，贛州綜合物流園主要功能分區(qū)為“八區(qū)兩中心，兩個(gè)配“八區(qū)”是指工貿(mào)配送區(qū)、商貿(mào)配送區(qū)、集中倉儲(chǔ)區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉(zhuǎn)集散區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)、保稅物流區(qū)、無工貿(mào)配送區(qū)：占地509.85畝，承擔(dān)對(duì)6個(gè)物流節(jié)點(diǎn)、各類工業(yè)園提供各種大宗生產(chǎn)資料的配送和集中倉儲(chǔ)，包括工業(yè)原料、糧食、飼料等。建筑包括單層鋼構(gòu)大棚20萬平方米，四層大宗工業(yè)品、農(nóng)產(chǎn)品綜合交易大樓10萬平方米。本區(qū)容積率為0.88。商貿(mào)配送區(qū)：占地409.65畝，承擔(dān)市域及中心城區(qū)生活資料的供用和配送。建筑為四層框架結(jié)構(gòu)生活資料交易大樓，建筑面積21萬平方米，道路及堆場(chǎng)面積3萬平方米。本區(qū)容積率為0.77。集中倉儲(chǔ)區(qū)，占地572.1畝，發(fā)揮倉庫的集中儲(chǔ)存保管功能，通過與企業(yè)建立供應(yīng)鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應(yīng)的調(diào)節(jié)功能，從而減少客戶對(duì)倉庫設(shè)施的投資和萬平方米，本區(qū)容積率為1.44。包裝加工區(qū)：占地176.4畝，承擔(dān)的功能是運(yùn)輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標(biāo)簽、制作并粘貼條形碼等，條件具備的也可以開展商品的簡(jiǎn)單加工處理。建筑區(qū)容積率為0.43。中轉(zhuǎn)集散區(qū)：占地295.05畝，通過與不同等級(jí)的物流節(jié)點(diǎn)的有效銜接，將本地運(yùn)往其他地區(qū)的貨物集零為整組織發(fā)貨物的集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉(zhuǎn)、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務(wù)。主要建構(gòu)筑物為鋼構(gòu)大棚及露天堆場(chǎng)。單層鋼構(gòu)大棚面積12萬平方米，露天堆場(chǎng)面積1萬平方米，其他業(yè)務(wù)用鐵路南站作業(yè)區(qū)，占地500畝，承擔(dān)貨物對(duì)集裝中轉(zhuǎn)、集裝箱的拼裝拆箱等功能。主要建構(gòu)筑物有：露天堆場(chǎng)10萬平方米，單層鋼構(gòu)大棚12萬平方米，相關(guān)業(yè)務(wù)用房（多層框架結(jié)構(gòu)）5萬平方米。本區(qū)容積率為0.51。保稅物流區(qū)：占地192.6畝，涵蓋了海關(guān)直通監(jiān)管點(diǎn)、公共保稅倉庫、出口監(jiān)管倉庫等進(jìn)出口保稅的各項(xiàng)功能。主要建構(gòu)筑物為：公共保稅倉庫（單層）4萬平方米，出口監(jiān)管倉米。本區(qū)容積率為0.66。無水港服務(wù)區(qū)：占地132.75畝，指在內(nèi)陸地區(qū)建立的具有報(bào)關(guān)、報(bào)驗(yàn)、簽發(fā)、提單等港口服務(wù)功能的物流中心。建筑物包括：報(bào)關(guān)綜合服務(wù)大廳、其他相關(guān)服務(wù)用房等，均為六層“兩中心”指信息中心和服務(wù)中心。信息中心：占地73.65畝，承擔(dān)物流園區(qū)的信息匯集地，提供訂貨、儲(chǔ)存、加工、運(yùn)輸、銷售的服務(wù)信息及客戶需要的物流服務(wù)相關(guān)信息；物流園區(qū)還可以通過物流作業(yè)信息，控制相關(guān)的物流過程，實(shí)施集成化管理。建筑物為信息中心綜合服服務(wù)中心：占地40.2畝，承擔(dān)一體化運(yùn)作的物流公共支持系統(tǒng)服務(wù)。如設(shè)立綜合服務(wù)中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設(shè)施；同時(shí)還可開展諸如通關(guān)、保稅、法律、結(jié)算、需求預(yù)測(cè)、咨詢、培訓(xùn)、技術(shù)開發(fā)等增值服務(wù)。建筑物為辦公及一幢4.5萬平方米，18層能框剪結(jié)構(gòu)。本區(qū)容積率為2.80。的功能互補(bǔ)，包括生產(chǎn)資料的配送、運(yùn)輸?shù)任锪鞣?wù)，是物流園區(qū)服務(wù)外貿(mào)出口最主要的業(yè)務(wù)方向，可使外貿(mào)出口更加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)。2綠化系統(tǒng)規(guī)劃贛州綜合物流園的綠化重點(diǎn)為服務(wù)中心、各交通主干道兩側(cè)、各建筑物周邊、貨場(chǎng)、停車場(chǎng)外圍邊緣。要特別注重辦公商務(wù)休閑區(qū)部分，形成相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)設(shè)計(jì)，采用草皮鋪蓋，物流園內(nèi)以灌木、喬木等常綠植物交替，形成立體綠化格局，物流園整體綠化從辦公休閑娛樂區(qū)到商業(yè)區(qū)自然切換，做到內(nèi)部、外部的自然環(huán)境統(tǒng)一協(xié)調(diào)。應(yīng)充分考慮贛州亞熱帶地區(qū)的特點(diǎn)，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)布局而又重點(diǎn)突出，從而形成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：酒店及辦公休閑小區(qū)綠地——園區(qū)功能區(qū)綠地——道路綠化。為適應(yīng)物流園人員、車輛流動(dòng)要求和商務(wù)辦公要求，應(yīng)在物流園內(nèi)或物流園附近1公里范圍內(nèi)建設(shè)相關(guān)公用配套設(shè)施：休閑文化設(shè)施:露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，高品位酒店，悠閑康樂大型商業(yè)購物中心：設(shè)計(jì)大型超市，引入品牌組團(tuán)加盟商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：設(shè)計(jì)銀行、通訊等機(jī)構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機(jī)構(gòu)，保證辦公的便捷性。④物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務(wù)機(jī)構(gòu)、配⑤生活服務(wù)設(shè)施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)服務(wù)等，園區(qū)內(nèi)各類公共生活設(shè)施附屬用房建筑面積共計(jì)2萬平方米。4、園區(qū)道路規(guī)劃園區(qū)內(nèi)部按功能分區(qū)自然切割，形成園區(qū)內(nèi)部的道路形近期主要打通通往贛州南站的潭東四路，修整現(xiàn)站前路，完成新建的環(huán)南站連接環(huán)城高速的道路，南與新323國道銜接，北與環(huán)城高速連接，整體形成公路與鐵路聯(lián)運(yùn)的效果。然后在園區(qū)建設(shè)期間將全部打通園區(qū)的道路系統(tǒng)，形成園區(qū)內(nèi)部5、園區(qū)給排水設(shè)施給水：由當(dāng)?shù)刈詠硭畯S供給，取自于章江，按日生活用20000人計(jì)，則日用水量為4000噸。排水：本項(xiàng)目污水主要是生活污水，估算排水量為3600排水按雨污分流的原則排放，在各類建筑物周邊視地勢(shì)情況修筑雨水收集池，雨水通過收集池直接排入園區(qū)總排水道，生活污水排入化糞池，經(jīng)發(fā)酵處理后由保潔人員轉(zhuǎn)運(yùn)到周邊農(nóng)村用于農(nóng)業(yè)用肥；其他污水由污水收集池收集，園區(qū)保潔人員定期清理，轉(zhuǎn)運(yùn)至城市污水處理廠處理。6、園區(qū)供電及弱電設(shè)施按信息中心用房、辦公服務(wù)用房15W/平方米，其他工作用房20W/平方米計(jì)算，園區(qū)總供電負(fù)荷為3200KW。因贛州綜配電設(shè)施五處，分五路供電，信息中心、服務(wù)中心兩個(gè)功能區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)兩路供電同時(shí)到達(dá)，做到互為備用，以保證核心業(yè)務(wù)整個(gè)園區(qū)應(yīng)建立內(nèi)部局域網(wǎng)，按工作區(qū)100平方米/信息點(diǎn)，生活休閑及辦公服務(wù)區(qū)50平方米/信息點(diǎn)，信息中心20弱電設(shè)施視需要布置，擬布點(diǎn)1500個(gè)。7、園區(qū)通風(fēng)、暖通設(shè)施本項(xiàng)目處理亞熱帶地區(qū)，又屬夏熱冬冷地區(qū)，工作區(qū)主要考慮通風(fēng)散熱，辦公區(qū)及信息中心應(yīng)同時(shí)考慮通風(fēng)散熱和冬8、園區(qū)人防設(shè)施因贛州綜合物流園區(qū)正常運(yùn)營期間工作人員將達(dá)2萬人左右，加上各客戶人員，各層次投資者和消費(fèi)者，每天隨物流人防設(shè)施擬分開3處建設(shè)，總面積為9萬平方米，以各類建筑物地下室兼作人防設(shè)施，其建設(shè)按人防工程建設(shè)相關(guān)規(guī)第六章項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營方案元，主要建設(shè)道路、給排水、通信網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施，精心打造贛州綜合物流園區(qū)較好的軟硬件投資環(huán)境。1.主干道、市政管網(wǎng)建設(shè)，按照“八通一平”的高標(biāo)準(zhǔn)先氣通、通信通、寬帶通、有線電視通；“一平”是：園區(qū)土地2.建設(shè)工貿(mào)配送區(qū)和商貿(mào)配送區(qū)，著手搭建信息平臺(tái)，啟動(dòng)贛州鐵路南站的擴(kuò)建工程的前期工作。18.179億元。全面開展綜合物流園的各功能區(qū)域建設(shè)，包括無水港服務(wù)區(qū)、生活配套區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)。二、組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目策劃期由贛州市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)，就項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目建設(shè)方案，以及項(xiàng)目前期相關(guān)協(xié)調(diào)工作。建設(shè)期間，成立贛州市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目招商引資、工程建設(shè)和工程質(zhì)量進(jìn)行全面管理和協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目按時(shí)高質(zhì)量完成。項(xiàng)目建成后，采取靈活多樣的形式面向全國對(duì)租，或整體引進(jìn)大型物流服務(wù)機(jī)構(gòu)。政府相關(guān)管理機(jī)構(gòu)派駐物流服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，并組建物業(yè)公司，做好物流園水、電、氣、通信及其他后勤服務(wù)等工作。三、運(yùn)營期間的物業(yè)管理1物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對(duì)于物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是為物流園的經(jīng)營企業(yè)服務(wù)。物流園的物業(yè)管理主要屬于商業(yè)經(jīng)營物業(yè)，不僅要對(duì)物流園區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理，其重點(diǎn)是對(duì)物流園區(qū)物業(yè)的經(jīng)營。為了提高物流園區(qū)的管理質(zhì)量，打造物流園的市場(chǎng)品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)能前期介入，讓進(jìn)入物流園的企業(yè)主能真切感受到開發(fā)方對(duì)物業(yè)管理的重視，感到贛州綜合物流園項(xiàng)目有別于其他物流設(shè)施項(xiàng)目的真實(shí)所在，特別是如能讓有一定知名度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問，將會(huì)極大促進(jìn)贛州綜合物流園的招商引資。優(yōu)秀的物業(yè)管理顧問公司同時(shí)也會(huì)給物流園區(qū)增加新的亮點(diǎn)。2物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式主要可分為二類：一是組建由開發(fā)方為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)公司，在開發(fā)方完成開發(fā)目標(biāo)之后，市場(chǎng)的繁榮完全依賴于物物業(yè)管理必須做到完成贛州綜合物流園市場(chǎng)品牌的延伸與發(fā)展，保持贛州綜合物流園可持續(xù)發(fā)展的空間，為廣大經(jīng)營3管理費(fèi)的確定參照相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)的收取水平，根據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本初步分析，將市場(chǎng)管理體制人員的支出和辦公費(fèi)用的支出預(yù)提共計(jì)提6000萬元，所以在10年每平方米物業(yè)可設(shè)定在0.2~0.3元之間，這樣既符合贛州市的基本行情，又保證物業(yè)管理4對(duì)贛州綜合物流園物業(yè)管理的建議1、封閉式的市場(chǎng)管理2、廣告資源的整合3、建立行業(yè)商會(huì)4、成立專業(yè)配送公司5、當(dāng)?shù)毓柴v勤點(diǎn)6、24小時(shí)保安7、專職消防安全員制9、保潔責(zé)任人制10、水、電收費(fèi)、維修責(zé)任人制11、開展文明守法經(jīng)營戶評(píng)選5、當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r(jià)資料6、建設(shè)單位提供的其他資料本項(xiàng)目總建筑面積1720000平方米（其中各類四-七層框架結(jié)構(gòu)房屋565000平方米，高層（10層\12層\18層）框剪結(jié)構(gòu)大樓425000平方米，單層磚混倉庫270000平方米，建安工程費(fèi)估算詳見表7—1。表7—1贛州綜合物流園建筑安裝工程費(fèi)用估算合價(jià)(萬單價(jià)(元)建筑面積合價(jià)(萬單價(jià)(元)架架消防等設(shè)施費(fèi)42.5框剪消防等設(shè)施費(fèi)42.5框剪鋼構(gòu)指物流園區(qū)內(nèi)道路工程、室公共建設(shè)費(fèi)用公共建設(shè)費(fèi)用程、排污及污綠化工程2、設(shè)備購置費(fèi)：本項(xiàng)目建設(shè)中涉及大樓內(nèi)各安裝工程所需設(shè)備（如照明燈具、給排水及消防設(shè)施等）已計(jì)入安裝工程表7-2贛州綜合物流園區(qū)項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)估算表序項(xiàng)目金額（萬序項(xiàng)目金額（萬備注號(hào)12345678910立體倉庫設(shè)備平面?zhèn)}庫設(shè)備信息系統(tǒng)設(shè)備及軟件辦公綜合服務(wù)樓包裝設(shè)備車輛檢測(cè)、汽車配件加工維修設(shè)備貨物裝卸設(shè)備貨物計(jì)量設(shè)備保稅及海關(guān)監(jiān)管貨物安檢及監(jiān)控設(shè)備0包括：貨架、傳輸設(shè)備、存儲(chǔ)設(shè)備、堆垛機(jī)、控制系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)加工設(shè)備龍門吊、集裝箱裝卸叉車等3、工程建設(shè)其他費(fèi)（1）本項(xiàng)目用地性質(zhì)參照工業(yè)項(xiàng)目用地；按當(dāng)前工業(yè)用地出讓行情，測(cè)算得出本項(xiàng)目土地單價(jià)為20萬元/畝；（3）根據(jù)《贛州市城市建設(shè)綜合配套費(fèi)征收管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，費(fèi)率為2%,本項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，執(zhí)行1%的計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)文件）計(jì)取，環(huán)境影響咨詢費(fèi)按國家題的通知》精神計(jì)取；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)（5）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)文件）的相關(guān)規(guī)定計(jì)取，并按表7—3工程建設(shè)其它費(fèi)用估算表1123456789土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建設(shè)單位工程管理費(fèi)項(xiàng)目可行性研究費(fèi)環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)工程項(xiàng)目勘察費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)審查費(fèi)招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)3485×208.00%計(jì)算基礎(chǔ)畝總建安費(fèi)項(xiàng)目總投資估算總投資估算總投資總建安費(fèi)建筑面級(jí)設(shè)計(jì)費(fèi)估算總投資投資概算建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)建設(shè)工程安全監(jiān)察費(fèi)工程審計(jì)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)0.10%0.10%0.30%總建安費(fèi)總建安費(fèi)項(xiàng)目總投資總建安費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)是指在項(xiàng)目實(shí)施中可能發(fā)生但在項(xiàng)目決策階段難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，一般由下列三項(xiàng)內(nèi)一是在批準(zhǔn)設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及施工過程中所增加的工程費(fèi)用；經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費(fèi)用；二是一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的三是竣工驗(yàn)收時(shí)為鑒定工程質(zhì)量對(duì)隱蔽工程進(jìn)行必要的其估算公式為：基本預(yù)備費(fèi)＝（工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他和相關(guān)規(guī)定，費(fèi)率取費(fèi)范圍為8－10%，本項(xiàng)目取8%。估算贛州綜合物流園區(qū)項(xiàng)目的基本預(yù)備費(fèi)為：（193150+19400+72900）×8%＝22837（萬元）脹水平，國家投資主管部門未公布要求必須計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。故本項(xiàng)目擬向銀行貸款100000萬元，貸款期限為一、二期貸款基準(zhǔn)利率7.29%計(jì)算，三年建設(shè)期利息為：100000×[(1+7.29%)3-1]=23503（萬元）經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為331790萬元，其投資構(gòu)成見表表7—4贛州綜合物流園區(qū)項(xiàng)目總投資估算匯總表22主體工程用工程工程建設(shè)基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)建設(shè)投資費(fèi)0估算價(jià)值購置費(fèi)費(fèi)7000(%)比例%6.88%三、項(xiàng)目資金來源及資金使用計(jì)劃初步安排3其他來源資金(包括建成后經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式)；81790資金使用：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，確定項(xiàng)目所需要資金在建設(shè)工期內(nèi)全部投入。設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資金專戶，由建設(shè)單位根據(jù)工程進(jìn)度和合同所訂立的條款給付工程款。第八章財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益初步分析1、營業(yè)收入及稅金估算（見附表1：營業(yè)收入及營業(yè)稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：贛州綜合物流園區(qū)營業(yè)收入包括：車輛運(yùn)年收入為30000萬元；倉庫及鋼構(gòu)棚租金按5元/平方米.天，樓出租收入，年收入1000萬元；酒店運(yùn)營收入，年收入3000萬元；汽配維修年收入3000萬元計(jì)；停車場(chǎng)收費(fèi)收入，年收經(jīng)估算，贛州綜合物流園區(qū)年正常經(jīng)營年份營業(yè)收入為2、成本費(fèi)用估算（見附表2:總成本費(fèi)用估算表、附表3固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：房屋等建筑物按20年折舊期折舊，設(shè)備按10年折舊，殘值率10%，其他折舊不計(jì)殘值，土地按50年攤銷。計(jì)算得到年折舊攤銷費(fèi)為16786萬元，10年末資產(chǎn)凈費(fèi)9800萬元/年，工資福利費(fèi)按1.5萬元/人.年，按20000員工計(jì)，流動(dòng)資金貸款利息及資金占用支出計(jì)為1000萬元,經(jīng)估算，項(xiàng)目年總成本費(fèi)用為75086萬元，年固定成本3、利潤與稅收分析25%的稅率執(zhí)行，分別按凈利潤的10%和5%提取法定盈余公積金和任意盈余公積金，最后得出年未分配利潤為39340.2萬/年；企業(yè)所得稅15337.3萬元/年。合計(jì)年上繳稅金28502.1（二）投資利潤率、資本金利稅率1、投資利潤率=利潤總額/投資額×100%2、項(xiàng)目資本金利潤率＝利潤總額/資本金×100%=61349.2/150000×10040.90%。因城市土地資源的稀缺性，預(yù)計(jì)物流園運(yùn)營期間各類場(chǎng)地出租類收入將有較大的上升空間。因此，本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)相（三）投資回收期、凈現(xiàn)值、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率估算過程見附表：項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表。年（不含建設(shè)期）；所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率is=16.72%。大于14%的基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為NPV=39032.43萬元(i=14%)，大于0；由以上財(cái)務(wù)費(fèi)用和效益計(jì)算可判別，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和產(chǎn)業(yè)鏈動(dòng)初步分析26%，物流業(yè)增加值為1.2萬億元，同比增長(zhǎng)12.5%，增幅高國物流行業(yè)的產(chǎn)值將達(dá)到12000億元人民幣，每年將保持20%的增長(zhǎng)速度。因此，物流業(yè)是國家的經(jīng)濟(jì)命脈之一。統(tǒng)計(jì)顯示物流業(yè)每增長(zhǎng)2.6%就可以使GDP增長(zhǎng)1%。長(zhǎng)期以來，我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重生產(chǎn)、輕物流，重速度、輕效益，重規(guī)模、輕質(zhì)量。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，資源和環(huán)境的壓力不堪重負(fù)。發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，將使各類企業(yè)在物流系統(tǒng)的支撐下，對(duì)各個(gè)物流環(huán)節(jié)集成整合，一體化運(yùn)作，使產(chǎn)品和達(dá)到轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量與效益的目的。加快現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造社會(huì)化的物流服務(wù)環(huán)境，“小而全”、地區(qū)分割、市場(chǎng)封鎖的傳統(tǒng)觀念，轉(zhuǎn)變形式和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，全面提升工商企業(yè)和專業(yè)物流企業(yè)的國際競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展必將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工和集聚。生產(chǎn)制造和商貿(mào)流通企業(yè)通過分離外包物流業(yè)務(wù)，可以集中精力培育核心競(jìng)爭(zhēng)力；物流企業(yè)因需求擴(kuò)張得以加快發(fā)展，迅速提升倉儲(chǔ)、包裝、貨代、流通加工、信息等獲得新的業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域和發(fā)展契機(jī)。作為服務(wù)業(yè)骨干產(chǎn)業(yè)的物流業(yè)在自身發(fā)展的同時(shí)，成為推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要力量，必將提高服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重，符合我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向。由于現(xiàn)代物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，與之配套的機(jī)械制造、商貿(mào)流通、郵政通訊、信息服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)行業(yè)將獲得新的發(fā)展空間，從而使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得以提升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)物流產(chǎn)業(yè)包括了分銷服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、加工配送業(yè)、包裝業(yè)、國際貨貸業(yè)、第三方物流服務(wù)業(yè)等，這個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人數(shù)不僅基數(shù)大，而且年年增加，物流業(yè)的加速發(fā)展必將進(jìn)一步增加這一產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員。目前，我國物流業(yè)就業(yè)人口已達(dá)2000萬，但是,物流業(yè)就業(yè)人口在我國總就業(yè)中的比重仍然較低,具有廣闊發(fā)展前景和高增因?yàn)槲飿I(yè)行業(yè)所需人才覆蓋面廣，各種層次和級(jí)別的人力資源都能在物流行業(yè)中找到合適的崗位。據(jù)初步測(cè)算，贛州此贛州綜合物流園將為緩解贛州的勞動(dòng)力就業(yè)提供極大機(jī)會(huì)。物流產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)作用是通過供應(yīng)鏈傳遞來體現(xiàn)的?，F(xiàn)代物流已經(jīng)進(jìn)入供應(yīng)鏈管理階段。各大產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)與銷售都離不開物流支撐。同時(shí)由于物流產(chǎn)業(yè)集成了交通運(yùn)輸、裝卸、裝備制造、倉儲(chǔ)管理、貿(mào)易等關(guān)聯(lián)行業(yè)，其發(fā)展的拉動(dòng)效應(yīng)是十分巨大的。5城市地位及形象升級(jí)贛州擁有得天獨(dú)厚的自然與人文資源，同時(shí)也有豐富的鎢、稀土等礦藏，便捷的交通。但從現(xiàn)狀來看，贛州離充分發(fā)都市化不足，城市中心形象度不高是重要的原因。究其根源，各類大大小小的自發(fā)式或隨意式的批發(fā)市場(chǎng)分布于市中心，造成人流、物流與車流的擁塞，城市區(qū)域功能不清，流線不明。這些市場(chǎng)同時(shí)又普遍存在硬件陳舊，設(shè)計(jì)落后的弊病。這樣就阻礙了贛州的城市建設(shè)，對(duì)整體市容市貌也有負(fù)面影響。利用城際周邊建設(shè)大型物流園區(qū)，將粗大笨重的大宗貨物批發(fā)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移到城市外圍，騰出空間和余地重新規(guī)劃，還贛州市中心城區(qū)一個(gè)清新的形象，無疑能為贛州人居與投資環(huán)境第九章環(huán)境影響初步評(píng)價(jià)第一節(jié)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目擬采用如下環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，治理污染，實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放廢水?！董h(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095～1996）《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T18883-2002）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB1629～1996）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978～1996）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096～93）《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）第二節(jié)項(xiàng)目環(huán)境影響分析項(xiàng)目建設(shè)期間的主要污染主要影響是晚間施工將對(duì)周邊居民產(chǎn)生一定影響。2、建筑垃圾：施工過程中會(huì)產(chǎn)生塵土及建材廢棄物，對(duì)周邊環(huán)境可能造成一定影響。1、生活污水及糞便：本項(xiàng)目運(yùn)營期間主要污染源是大樓建筑產(chǎn)生的生活污水及糞便。根據(jù)環(huán)境保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)的要求，項(xiàng)目必須建設(shè)污水處理設(shè)施，本項(xiàng)目運(yùn)行過程中所產(chǎn)生的污水，可統(tǒng)一按有關(guān)規(guī)范經(jīng)過嚴(yán)格的消毒，經(jīng)檢測(cè)合格后定期排放。生活污水進(jìn)入化糞池處理后，排入市政的污水管網(wǎng)，排2、噪聲：根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，室內(nèi)等允許噪聲級(jí)不應(yīng)大于75dB(A聲級(jí)),辦公及休閑單元允許噪聲級(jí)不應(yīng)大上環(huán)境噪聲要求，采取相應(yīng)的隔聲措施，將大大降低噪聲等，滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096～93）的要求。3、垃圾：本工程的廢棄物包括貨物垃圾及其他雜物，在各單元設(shè)垃圾箱，由衛(wèi)生管理人員負(fù)責(zé)分類收集，或回收，或4、汽車尾氣：為本項(xiàng)目最大的污染源。汽車尾氣污染物主要包括：一氧化碳、碳?xì)浠衔?、氮氧化合物、二氧化硫、煙塵微粒（某些重金屬化合物、鉛化合物、黑煙及油霧）、臭氣（甲醛等）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每千輛汽車每天排出一氧化碳約國洛杉磯市汽車等流動(dòng)污染源排放的污染物已占大氣污染物總量的90%。汽車尾氣可謂大氣污染的“元兇”。汽車尾氣最主要的危害是形成光化學(xué)煙霧。汽車尾氣中的碳?xì)浠衔锖偷趸衔镌陉柟庾饔孟掳l(fā)生化學(xué)反應(yīng)，生成臭的危害主要表現(xiàn)為刺激眼睛，引起紅眼??；刺激鼻、咽喉、氣農(nóng)作物大量減產(chǎn)；能降低大氣的能見度，妨礙交通。汽車尾氣中一氧化碳的含量最高，它可經(jīng)呼吸道進(jìn)入肺泡，被血液吸收，與血紅蛋白相結(jié)合，形成碳氧血紅蛋白，降低血液的載氧能力，削弱血液對(duì)人體組織的供氧量，導(dǎo)致組織缺氧，從而引起頭痛等癥狀，重者窒息死亡。汽車尾氣中的氮氧化合物含量較少，但毒性很大，其毒性和硝酸，對(duì)肺組織產(chǎn)生劇烈的刺激作用，增加肺毛細(xì)管的通透性，最后造成肺氣腫。亞硝酸鹽則與血紅蛋白結(jié)合，形成高鐵血紅蛋白，引起組織缺氧。汽車尾氣中的碳?xì)浠衔镉?00多種，其中C2H4在大氣中的濃度達(dá)0.5ppm（十萬分之一）時(shí)，能使一些植物發(fā)育異常。汽車尾氣中還發(fā)現(xiàn)有32種多環(huán)芳烴，包括3,4-苯并芘等致癌物質(zhì)。當(dāng)苯并芘在空氣中的濃度達(dá)到0.012ug/m3時(shí)，居民中汽車尾氣中的二氧化硫和懸浮顆粒物，會(huì)增加慢性呼吸道疾病的發(fā)病率，損害肺功能。二氧化硫在大氣中含量過高時(shí)，會(huì)隨降水形成“酸雨”。汽車尾氣中的鉛化合物可隨呼吸進(jìn)入血液，并迅速地蓄積引起貧血；損害神經(jīng)系統(tǒng)，嚴(yán)重時(shí)損害腦細(xì)胞，引起腦損傷。當(dāng)兒童血中鉛濃度達(dá)0.6~0.8ppm時(shí)，會(huì)影響兒童的生長(zhǎng)和智力發(fā)育，甚至出現(xiàn)癡呆癥狀。鉛還能透過母體進(jìn)入胎盤，危及為美化環(huán)境、凈化空氣、營造一個(gè)優(yōu)美、輕松的物流園區(qū)環(huán)境，在新建建筑物周圍進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)。建筑物周圍均以草坪圍繞，設(shè)有花壇，種有常綠和落葉喬木、花灌木、花卉等。贛州綜合物流園區(qū)內(nèi)設(shè)管委會(huì)，下設(shè)環(huán)衛(wèi)處，安排30-40名環(huán)境保護(hù)工作人員，負(fù)責(zé)該物流園的環(huán)境保護(hù)管理的實(shí)施和二、項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目場(chǎng)址處于贛州市新世紀(jì)組團(tuán)（贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開