毛概社會(huì)實(shí)踐-城市發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)的相互作用

毛概課社會(huì)實(shí)踐城市發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)的相互作用——對(duì)北京三里屯城市發(fā)展的調(diào)查導(dǎo)語(yǔ)通過對(duì)“毛澤東思想和中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系概論”課的學(xué)習(xí)，社會(huì)實(shí)踐的相關(guān)安排。我們小組決定以此為契機(jī)，探究城市發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)的相互作用。從書本中我們了解到，城市的快速發(fā)展對(duì)推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)有著重要的拉動(dòng)作用，同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化又促進(jìn)城市化的進(jìn)程。為了了解城市發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)具體是怎樣相互作用的，我們以“北京城市發(fā)展”為主題，對(duì)北京三里屯城市發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。正文前言調(diào)查時(shí)間：2013年4月29日至5月31日。其中4月29日至5月26日進(jìn)行社會(huì)調(diào)查；5月27日至5月31日撰寫社會(huì)實(shí)踐報(bào)告。調(diào)查地點(diǎn)：北京市朝陽(yáng)區(qū)東部三里屯地區(qū)。調(diào)查對(duì)象：三里屯地區(qū)的商家、居民和游客等。調(diào)查方法：調(diào)查問卷，采訪，查閱文獻(xiàn)，數(shù)理統(tǒng)計(jì)等。調(diào)查人：***小組。

調(diào)查分工：姓名分工調(diào)查設(shè)計(jì)，整理模板，分配任務(wù)對(duì)三里屯消費(fèi)者的調(diào)查對(duì)三里屯城市發(fā)展的建議三里屯發(fā)展存在的問題對(duì)三里屯的簡(jiǎn)單介紹，城市發(fā)展過程及現(xiàn)狀相關(guān)的理論，對(duì)三里屯城市發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)相互作用的分析三里屯發(fā)展存在的問題導(dǎo)語(yǔ)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程及現(xiàn)狀結(jié)語(yǔ)及整理匯總調(diào)查報(bào)告對(duì)三里屯城市發(fā)展的建議三里屯soho項(xiàng)目對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用，酒吧業(yè)對(duì)城市發(fā)展的拉動(dòng)作用三里屯城市發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀對(duì)三里屯的簡(jiǎn)單介紹三里屯位于朝陽(yáng)區(qū)東部。因距內(nèi)城三里而得名。現(xiàn)在因?yàn)槿锿途瓢山侄雒?。三里屯酒吧街是北京夜生活最“繁華”的娛樂街之一，是居住北京地區(qū)的老外們以及國(guó)內(nèi)名流大款經(jīng)常光顧的地方。其具體地點(diǎn)位于朝陽(yáng)區(qū)東北部。明、清時(shí)隸屬順天府大興縣。作為地片名，泛指左家莊、朝外大街、呼家樓、麥子店合圍地域。1962年在地域內(nèi)建北使館區(qū)，20世紀(jì)60～70年代建成外交公寓群，三里屯一帶逐漸發(fā)展成為駐華外交人員聚居、購(gòu)物和外事活動(dòng)的重要社區(qū)。地域內(nèi)有10條縱向、12條橫向街巷。新東路和工人體育場(chǎng)東路為首都原迎賓路的一部分。工人體育場(chǎng)北路東段西側(cè)和西段北側(cè)商業(yè)、服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，三里屯酒吧街是北京夜生活主要場(chǎng)所之一。區(qū)域內(nèi)有塔園外交人員公寓、燕莎友誼商城、外匯免稅商店、中國(guó)國(guó)際商店、三點(diǎn)三服飾大廈等單位。工人體育場(chǎng)北路東段兩側(cè)建有城市賓館、兆龍飯店、麒麟大廈等。城市發(fā)展過程及現(xiàn)狀城市發(fā)展過程三里屯原為距北京城墻三里地的農(nóng)舍，因而得名“三里屯”。附近原有老恭親王與多爾袞的陵墓，由于年代久遠(yuǎn)而損壞。1952年，北京工業(yè)學(xué)校（現(xiàn)北京機(jī)電研究院）、北京舞蹈學(xué)校和北京師范學(xué)校遷來此處。50年代中后期，北京開始進(jìn)行大規(guī)模城市建設(shè)，許多拆遷戶遷至至此地，建立了“幸福村”。其后隨著居民增多，先后修建了北京市第八十中學(xué)、朝陽(yáng)醫(yī)院以及三里屯小學(xué)、三里屯一中和三里屯二中。60年代初期，周恩來總理將此處辟為北京第二使館區(qū)并開始興建，眾多外交公寓相繼落成。隨著使館區(qū)的興建，三里屯日益繁華。在80年代初期，中國(guó)第一家合資飯店“兆龍飯店”在此開業(yè)。爾后，北京第一間酒吧開設(shè)于三里屯南街，1995年三里屯北街開設(shè)第一家酒吧，期間酒吧區(qū)成名了。在2008年7月19日，蘋果公司在中國(guó)北京三里屯Village開設(shè)了境內(nèi)第一間的直營(yíng)店。城市發(fā)展現(xiàn)狀在后海酒吧街、南鑼鼓巷等新興酒吧街的競(jìng)爭(zhēng)下，今日的三里屯酒吧街已遠(yuǎn)不如2000年代初期火爆，但仍不失為北京市內(nèi)一處熱鬧的夜間休閑場(chǎng)所。在此背景下，當(dāng)局推出新三里屯計(jì)劃，力圖以“購(gòu)物休閑”作為新特色，其中不僅包括了早已在外國(guó)旅游團(tuán)中人氣極旺的三里屯雅秀服裝市場(chǎng)，也包括在三里屯北街西側(cè)由香港太古地產(chǎn)發(fā)展的綜合休閑購(gòu)物商場(chǎng)三里屯Village。此外，位于三里屯南街西側(cè)，適于商住兩用的三里屯SOHO即將落成，北京著名的相聲團(tuán)體德云社，也已在酒吧街南街西側(cè)開設(shè)了分會(huì)場(chǎng)。在三里屯酒吧街周邊，還分布著太平洋百貨、凱富溫泉俱樂部、3.3商廈、中國(guó)紅街、幸福廣場(chǎng)等購(gòu)物休閑場(chǎng)所。三里屯著名地段三里屯太古里三里屯太古里由歐華爾顧問有限公司（TheOvalPartnership）及著名日本建筑師隈研吾（KengoKuma）帶領(lǐng)設(shè)計(jì)，其余由來自中、日、港、美八位世界級(jí)建筑師共同負(fù)責(zé)。商場(chǎng)由19座低密度建筑組成，分南北兩區(qū)，開設(shè)了超過215間商鋪和餐廳。南區(qū)主要為大眾化品牌，北區(qū)則為高級(jí)名牌，以及隈研吾設(shè)計(jì)的精品酒店瑜舍。項(xiàng)目取名為Village的含意，是指在歐美，村落有文化、藝術(shù)休閑區(qū)域。三里屯太古里擁有逾210家店鋪，包含咖啡廳，餐廳，酒吧，藝?yán)?、畫廊、超市以及一個(gè)8屏幕的影院，并擁有可容納880輛車輛的停車場(chǎng)。三里屯SOHO三里屯SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，毗鄰第二使館區(qū)和工人體育館，是北京最具國(guó)際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域，其獨(dú)特的消費(fèi)文化及娛樂氣息聞名中外。三里屯SOHO是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)，由5個(gè)購(gòu)物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場(chǎng)、帶燈光的小河將5個(gè)購(gòu)物中心串連起來，功能豐富，46萬(wàn)平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點(diǎn)，集商業(yè)，餐飲，娛樂為一體，成為中外游客，寫字樓人群及附近居住者的一個(gè)全新的休閑消費(fèi)港灣。在這種得天獨(dú)厚的環(huán)境中三里屯SOHO將成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)，成為北京的銅鑼灣。對(duì)三里屯消費(fèi)者的調(diào)查對(duì)三里屯消費(fèi)者的調(diào)查問卷見附件。2. 對(duì)問卷的整理、分析統(tǒng)計(jì)圖表結(jié)果分析：通過我們對(duì)三里屯的41組調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出來，來三里屯消費(fèi)的多為年輕人，主要目的一般是購(gòu)物或者去酒吧，人們對(duì)酒吧對(duì)三里屯的影響的看法多為正面，認(rèn)為三里屯酒吧一定程度上促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)的相互作用分析相關(guān)的理論城市集中發(fā)展理論的基礎(chǔ)在于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的聚集。（城市經(jīng)濟(jì)的最根本特征之一）

卡里諾于1979和1982通過區(qū)分“城市化經(jīng)濟(jì)”、“地方性經(jīng)濟(jì)”和“內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)”對(duì)產(chǎn)業(yè)聚集的影響來研究導(dǎo)致城市不斷發(fā)展的關(guān)鍵性因素。其次，城市化經(jīng)濟(jì)為整個(gè)城市的生產(chǎn)廠家獲得利潤(rùn)而不只是特定行業(yè)的生產(chǎn)廠家。經(jīng)濟(jì)性來源于三個(gè)方面：生產(chǎn)所需的中間投入的規(guī)模經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)力市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)性和交通運(yùn)輸?shù)慕?jīng)濟(jì)性。

1966年豪爾《世界城市》——世界大城市在世界經(jīng)濟(jì)體制中將擔(dān)負(fù)起越來越重要的作用。世界城市特征：政治、商業(yè)、專門人才、人口、文化娛樂中心。

1986年弗里德曼《世界城市假說》中強(qiáng)調(diào)世界城市的國(guó)際功能決定于該城市與世界經(jīng)濟(jì)—體化相聯(lián)系的方式與程度。

世界城市的7個(gè)指標(biāo)：主要金融中心、跨國(guó)公司總部所在地、國(guó)際性機(jī)構(gòu)集中地、商業(yè)部門（第三產(chǎn)業(yè)）的高度增長(zhǎng)、主要的制造業(yè)中心（具有國(guó)際意義的加工工業(yè)等），世界交通的重要樞紐（尤其是港口與國(guó)際航空港）、城市人口達(dá)到一定規(guī)模。

城市聚集區(qū)——被一群密集的、連續(xù)的聚居地所形成的輪廓線包圍的人口居住區(qū)，它和城市的行政界限不盡相同。在高度城鎮(zhèn)化地區(qū)往往包括一個(gè)以上的城市。

大城市帶——法國(guó)戈德曼1957年提出，指的是多核心的城市連綿區(qū)，人口的下限是2500萬(wàn)人，人口密度為每平方公里至少250人。如我國(guó)的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)、京津唐地區(qū)等。

（4）城市體系理論

宏觀整體來看廣大的區(qū)域范圍內(nèi)存在著向城市集中的趨勢(shì)，但在每個(gè)城市尤其是大城市中又存在著向外擴(kuò)散的趨勢(shì)。

格迪斯認(rèn)為人與環(huán)境的相互關(guān)系揭示了決定現(xiàn)代城市成長(zhǎng)和發(fā)展的動(dòng)力，對(duì)城市的規(guī)劃應(yīng)以自然地區(qū)為基礎(chǔ)，城市的規(guī)劃應(yīng)是城市地區(qū)的規(guī)劃。后經(jīng)芒福德等人的努力形成了邏輯框架。

貝利等人認(rèn)為城市應(yīng)被看作由相互作用的互相依賴部分組成的實(shí)體體系，可以在不同層次上進(jìn)行研究，也可以分成各種次系統(tǒng)，而城市環(huán)境的最直接和最重要的相互作用關(guān)系是由于其相互作用的其他城市決定的，而這些城市也同樣構(gòu)成了系統(tǒng)。完整的城市規(guī)劃體系分析包括三部分內(nèi)容：特定地域內(nèi)所有城市的職能之間的相互關(guān)系、城市規(guī)模上的相互關(guān)系和地域空間分布上的相互關(guān)系。

齊普1941年提出“等級(jí)-規(guī)模分布”。該理論認(rèn)為一個(gè)城市的規(guī)模受制于與之發(fā)生相互作用的整個(gè)城市體系，他在城市體系中所處的等級(jí)就決定了它的合理規(guī)模的大小。（處于第積幾級(jí)就是同一系列中規(guī)模最大城市的幾分之幾）。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展的相互作用三里屯SOHO項(xiàng)目對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用三里屯SOHO由5個(gè)購(gòu)物中心和5幢30層高的辦公和公寓樓組成，位于其間的溜冰場(chǎng)、帶水景的室外廣場(chǎng)將5個(gè)購(gòu)物中心連接起來，將是北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。三里屯SOHO無(wú)論從商業(yè)規(guī)模、體量、建筑外觀，還是從其品牌影響力來看，都將是未來三里屯的巨無(wú)霸。根據(jù)北京2008年三里屯規(guī)劃藍(lán)圖，三里屯地區(qū)將于國(guó)貿(mào)燕莎等東部商圈形成三角互補(bǔ)，三里屯將建成北京的“國(guó)際化商務(wù)核心”“國(guó)際化時(shí)尚區(qū)”和“24小時(shí)娛樂中心”SOHO中國(guó)所倡導(dǎo)的城市生活方式和SOHO文化理念已形成強(qiáng)大潮流，又正切和三里屯的歷史文化背景。三里屯SOHO進(jìn)入三里屯，對(duì)提升整個(gè)三里屯的商務(wù)及消費(fèi)人流起到舉足輕重的作用。三里屯SOHO將繼續(xù)SOHO中國(guó)以往的開發(fā)模式，用混合的業(yè)態(tài)和超大規(guī)模帶動(dòng)這個(gè)區(qū)域的人流和商業(yè)消費(fèi)氛圍在三里屯SOHO，隈研吾相對(duì)出色的完成了自己的任務(wù)，面對(duì)約5.1245萬(wàn)㎡的用地面積，31.568萬(wàn)㎡的面積要求，隈研吾設(shè)計(jì)了9幢30層高的塔樓，考慮到日照要求，公寓樓布置在項(xiàng)目用地的南側(cè);考慮到與主要街道聯(lián)系的方便性，寫字樓布置在項(xiàng)目用地的北側(cè)。設(shè)計(jì)的最大亮點(diǎn)就是通過下沉廣場(chǎng)等手法，將地下一層打通，形成一個(gè)大商業(yè)區(qū)。下沉式廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)使得項(xiàng)目?jī)?nèi)部的空間變得更為開闊。人們可以直接從項(xiàng)目主干道的臺(tái)階，通往地下一層。隈研吾在還在部分塔樓的2、3層設(shè)置了一些室外平臺(tái)，有多條連廊可供人們直接上至二層，這些設(shè)計(jì)日后也被包裝為“三個(gè)一層”的賣點(diǎn)。這種設(shè)計(jì)為周邊寫字樓、公寓的人群提供了一個(gè)比較大空間的休憩場(chǎng)所，能讓人們?cè)诖送Ａ?，間接擴(kuò)大了項(xiàng)目的消費(fèi)需求9個(gè)塔樓的立面在技術(shù)上采用了兩種不同的小折線模擬曲線的形式，一種立面是采用由玻璃和鋁板構(gòu)成的垂直形式；另一種立面是由石材和彩色玻璃等暖色物質(zhì)構(gòu)成的水平形式，以突出塔樓無(wú)棱角、曲線形外表的連續(xù)形態(tài)。幕墻的平面分雖然比較標(biāo)準(zhǔn)化，但多樣的分格尺寸帶來了多樣幕墻形式的交接類型。幕墻的可開啟部分都是根據(jù)居住、辦公、商業(yè)的不同用途而設(shè)計(jì)的。隈研吾試圖通過這些不同材料的運(yùn)用，將建筑體量分解化小，以產(chǎn)生近人的尺度。在三里屯SOHO項(xiàng)目開業(yè)最初的日子里，已經(jīng)成功把所有產(chǎn)權(quán)賣給各種身份構(gòu)成的大業(yè)主，和其他SOHO中國(guó)開發(fā)的項(xiàng)目一樣，在開盤初期，它取得了極高的銷售額和利潤(rùn)：開盤僅一周即狂銷47億元、2008年全年的銷售額高達(dá)70余億元的逆市熱銷的奇跡。這也使得三里屯SOHO為三里屯地區(qū)帶來了非常高的人氣，然而三里屯SOHO雖然賣得非常好，經(jīng)營(yíng)卻略顯乏力，在規(guī)劃上存在著不合理，這是其在未來需要注意的一個(gè)重點(diǎn)，雖然目前三里屯SOHO還無(wú)法與同在酒吧街附近的三里屯village相比，但是同為城市商業(yè)綜合體的三里屯SOHO身為新秀，未來的發(fā)展不可限量。三里屯酒吧業(yè)對(duì)城市發(fā)展的拉動(dòng)作用三里屯原為距北京城墻三里地的農(nóng)舍，因而得名“三里屯”。附近原有老恭親王與多爾袞的陵墓，由于年代久遠(yuǎn)而損壞。1952年，北京工業(yè)學(xué)校（現(xiàn)北京機(jī)電研究院）、北京舞蹈學(xué)校和北京師范學(xué)校遷來此處。1950年代中后期，由于北京開始進(jìn)行大規(guī)模城市建設(shè)，許多拆遷戶遷至至此地，建立了“幸福村”。其后隨著居民人口的增多，先后修建了北京市第八十中學(xué)、朝陽(yáng)醫(yī)院以及三里屯小學(xué)、三里屯一中和三里屯二中。1960年代初期，周恩來總理將此處辟為北京第二使館區(qū)并開始興建，眾多外交公寓相繼落成。隨著使館區(qū)的興建，三里屯日益繁華。在1980年代初期，中國(guó)第一家合資飯店“兆龍飯店”在此開業(yè)。爾后，北京第一間酒吧開設(shè)于三里屯南街，1995年三里屯北街開設(shè)第一家酒吧，期間酒吧區(qū)成名了。到1995年底的時(shí)候，這條街就已形成了規(guī)模。國(guó)外一家媒體還對(duì)此進(jìn)行了專門報(bào)道，并在報(bào)道中，第一次出現(xiàn)了“三里屯酒吧一條街”的說法。在這之后，從經(jīng)營(yíng)、管理、效益各個(gè)方面，這條街開始逐步走向規(guī)范。酒吧街的繁榮與發(fā)展，實(shí)際上也帶動(dòng)了整個(gè)三里屯地區(qū)的發(fā)展。我們街道辦事處曾經(jīng)在2000年底做過不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)三里屯地區(qū)大概共有87家酒吧。三里屯酒吧街為三里屯地區(qū)帶來了名氣，很多來京的外國(guó)友人都把三里屯酒吧街作為必去之地，就是由于三里屯酒吧街帶來的巨大人氣，當(dāng)局決定大力發(fā)展該地區(qū)。2004年6月，朝陽(yáng)區(qū)國(guó)土房屋管理局于《北京城市房屋拆遷公告》中指定，三里屯區(qū)拆遷包括東至三里屯東樓，南至三里屯西區(qū)2號(hào)樓，西至南三里屯西區(qū)3號(hào)樓，北至工體路。當(dāng)局計(jì)劃重建三里屯成為高檔的商場(chǎng)區(qū)，擴(kuò)展三里屯的商業(yè)范圍，名為新三里屯、三里屯SOHO、“大三里屯”的概念。大三里屯包括各種商業(yè)形式，這其中以零售為主。2008，09年隨著三里屯SOHO和三里屯village初期的落成，大三里屯地區(qū)聚集了很國(guó)際大牌旗艦店，有adidas、nike、izzue、UNIQLO等，奢侈與繁華已經(jīng)可已初步看出。近年來，又因?yàn)槿锿蜕虆^(qū)交通便利，置身東二環(huán)和東三環(huán)之間，西連環(huán)線地鐵的“東四十條站”，東接十號(hào)線地鐵的“工體北路站”，北與東直門的機(jī)場(chǎng)快速路相鄰，地面公共交通更多達(dá)十余條線路。此外完善的商業(yè)配套設(shè)施起著畫龍點(diǎn)睛的作用。目前三里屯地區(qū)及其周邊已經(jīng)擁有近10家五星級(jí)酒店，甲級(jí)寫字樓面積近百萬(wàn)平方米，10余棟高檔涉外公寓，此外還有約60萬(wàn)平方米的新增商業(yè)面積。不得不說，雖然三里屯是以酒吧出名，近10年來三里屯正在向北京的一個(gè)商業(yè)中心發(fā)展。三里屯發(fā)展存在的問題三里屯位于朝陽(yáng)區(qū)西部，東起三里屯路，西至新東路，北鄰無(wú)軌電車二廠，南抵工人體育場(chǎng)北路。因居于東直門外三里，故稱三里屯?，F(xiàn)在因?yàn)槿锿途瓢山侄雒?。三里屯是北京一個(gè)夜晚最熱鬧的地方。三里屯酒吧街是北京夜生活最“繁華”的娛樂街之一，在三里屯周邊3公里的范圍內(nèi)“扎堆兒”著全北京40%以上的酒吧，這意味著約200家酒吧的規(guī)模，是居住北京地區(qū)的老外們以及國(guó)內(nèi)名流大款經(jīng)常光顧的地方。每到夜色闌珊，這里燈紅酒綠，人流熙攘，流光溢彩映襯著大都市的喧囂與奢華。然而作為京城夜色符號(hào)、酒吧文化鼻祖的三里屯，其迅速發(fā)展的背后到底有沒有存在著一些缺陷與問題呢？對(duì)此，我們小組進(jìn)行了深入的探討。其實(shí)，暫且不說酒吧文化與夜間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)作為北京最時(shí)尚繁華的消費(fèi)區(qū)的三里屯在發(fā)展過程中顯然不是盡善盡美的。兩個(gè)中心商業(yè)項(xiàng)目境況迥異1962年三里屯建北使館區(qū)，20世紀(jì)60～70年代建成外交公寓群，三里屯一帶逐漸發(fā)展成為駐華外交人員聚居、購(gòu)物和外事活動(dòng)的重要社區(qū)。新東路和工人體育場(chǎng)東路為首都原迎賓路的一部分。工人體育場(chǎng)北路東段西側(cè)和西段北側(cè)商業(yè)、服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布。外國(guó)大使館、北京工人體育場(chǎng)等的存在，帶動(dòng)了一大批的以服務(wù)業(yè)為首的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而形成了北京最時(shí)尚繁華的三里屯商業(yè)區(qū)。然而就在三里屯核心地段，兩個(gè)著名的商業(yè)項(xiàng)目隔街相望：它們?cè)诘乩砦恢蒙蠋缀鯖]有優(yōu)劣之分，但以工體北路這條分割線為起點(diǎn)分別走進(jìn)這兩個(gè)項(xiàng)目，很容易發(fā)現(xiàn)三里屯SOHO門可羅雀，三里屯VILLAGE時(shí)尚繁華???所有去過三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出這樣疑問：兩個(gè)項(xiàng)目近在咫尺，為何天差地別？三里屯SOHO店鋪冷清，而三里屯VILLAGE品牌云集三里屯soho是由始建于1995年的soho中國(guó)集團(tuán)創(chuàng)建的項(xiàng)目，創(chuàng)建數(shù)年來，無(wú)論是臨街的“旺鋪”還是二三樓的大型商鋪，經(jīng)營(yíng)狀況幾乎如出一轍：這個(gè)外表光鮮的建筑群雖然有著得天獨(dú)厚的地理位置和優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境，可是卻顯得冷冷清清，毫無(wú)人氣：五個(gè)購(gòu)物中心超過三分之一的店鋪沒有出租，有的樓層出租率甚至不到一半。一個(gè)個(gè)空蕩蕩、鎖著門的商鋪因無(wú)人打掃，顯得格外破落。許多商鋪的顯眼位置都貼著“業(yè)主直租”、“低價(jià)出租”、“轉(zhuǎn)租”等出租小廣告。一些店鋪雖然依舊開門迎客，但幾乎都門可羅雀。放眼望去，偌大的購(gòu)物中心里，只有三三兩兩的顧客漫無(wú)目的的閑逛著。而三里屯Village的入住率早已達(dá)到90%以上，在這里，包括蘋果在國(guó)內(nèi)的首家體驗(yàn)店，川久保玲、MiuMiu等充滿新意的店鋪一家接一家，從矗立在商區(qū)入口處標(biāo)志性的優(yōu)衣庫(kù)旗艦店到不定期舉辦展覽演出的橙色大廳，三里屯Village自開業(yè)以來因其鮮明的特點(diǎn)，早已成為北京最“潮”的區(qū)域之一。在當(dāng)下，人們的消費(fèi)購(gòu)物早已不滿足于逛街本身，越來越多的人更看重一個(gè)商圈的購(gòu)物體驗(yàn)，在現(xiàn)在這個(gè)大路貨泛濫的時(shí)代，一個(gè)商圈如果有“旗艦店”、“國(guó)內(nèi)首家”、“全球最大”的噱頭，往往能從一堆品牌同質(zhì)化的商圈中脫穎而出，吸引一大批顧客。SOHO購(gòu)物體驗(yàn)較差，缺乏系統(tǒng)化，VILLAGE與之相反當(dāng)你本來打算在三里屯SOHO選購(gòu)一件衣服時(shí)，驚奇的發(fā)現(xiàn)書店、內(nèi)衣店、服裝店、餐館、街舞教室、旅游公司、美容店、足療店等不同業(yè)態(tài)同時(shí)出現(xiàn)在一層！購(gòu)物體驗(yàn)相當(dāng)差，而在對(duì)面的三里屯Village，一條街上的各種潮牌大牌卻能讓你充分享受一站式購(gòu)物的樂趣，兩者一對(duì)比，相信絕大多數(shù)消費(fèi)者都會(huì)毫不猶豫的選擇三里屯Village。那三里屯SOHO為什么沒有這些潮牌大牌呢？這就涉及到商業(yè)綜合體的招商問題，招商的好壞，關(guān)系著一個(gè)項(xiàng)目的成敗。引進(jìn)的廠商和品牌需要符合整個(gè)項(xiàng)目的定位；如果購(gòu)物中心的目標(biāo)消費(fèi)群體的是青年，那引進(jìn)一些中老年的服飾品牌就會(huì)顯得不倫不類，定位不明。同時(shí)，開發(fā)商的出租模式也起著至關(guān)重要的作用，“中國(guó)的開發(fā)商不懂商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)熱，把風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給商戶。成熟的運(yùn)營(yíng)商會(huì)拒絕一些商戶的進(jìn)入，只有價(jià)值觀、業(yè)態(tài)和項(xiàng)目相比配，才會(huì)引進(jìn)。人氣是需要培育的過程，但是急功近利的國(guó)內(nèi)開發(fā)商，會(huì)選擇付得起租金的租戶?！保ā鯓s）這一點(diǎn)很大程度上決定了企業(yè)發(fā)展的潛力與前景。三里屯soho存在的問題是目前三里屯地區(qū)乃至整個(gè)北京市、整個(gè)中國(guó)普遍存在的問題，因而對(duì)于企業(yè)招商經(jīng)營(yíng)模式的改變與進(jìn)步必須引起所有企業(yè)的重視。

酒吧娛樂設(shè)施繁榮，但缺乏商業(yè)設(shè)施三里屯附近聚集了大量酒吧和娛樂設(shè)施，以下分別是餐館分布圖，超市分布圖與賓館分布圖。圖表區(qū)三里屯是北京最具國(guó)際化氣氛與傳統(tǒng)文化氛圍的區(qū)域，以獨(dú)特酒吧文化聞名京城。但是，娛樂業(yè)態(tài)雖然十分繁榮，但是缺乏相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施。白天夜晚消費(fèi)水平大相徑庭在我們的社會(huì)實(shí)踐中，幾乎所有的調(diào)查對(duì)象都認(rèn)為三里屯商業(yè)圈的招牌以及發(fā)展的核心就是三里屯獨(dú)一無(wú)二的酒吧文化。然而酒除了在午飯和晚飯時(shí)間十分重要外，夜晚，才是它大放異彩的時(shí)刻。眾多以喝酒與體驗(yàn)酒文化為目的的消費(fèi)者都會(huì)選擇在夜間選擇前往。這使得三里屯商業(yè)圈夜間經(jīng)濟(jì)繁榮程度明顯高于白天。高消費(fèi)者需求無(wú)法得到滿足三里屯周圍的商業(yè)設(shè)施只有三里屯village，雅秀市場(chǎng)等等商場(chǎng)，但是三里屯商業(yè)圈周邊的消費(fèi)者卻有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，三里屯地區(qū)有500多家企業(yè)、外國(guó)商社和大批高端樓盤，聚集了大批高收入、高消費(fèi)的年輕白領(lǐng)群體，且周邊還有使館區(qū)，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這部分人的消費(fèi)需求。在商圈內(nèi)，雅秀市場(chǎng)的主要服務(wù)對(duì)象是外籍游客。而盡管開業(yè)多年的太平洋百貨是一家高端精品店，但其品牌與三里屯商圈的主要人群也不完全契合。僅憑三里屯Village一期一家商場(chǎng)的品牌，吸引客流的能力有限。

三里屯也有過改變的機(jī)會(huì)。2004年6月的時(shí)候，朝陽(yáng)區(qū)國(guó)土房屋管理局在《北京城市房屋拆遷公告》中確定，三里屯區(qū)域拆遷范圍是“東至三里屯東區(qū)1號(hào)樓、南至三里屯西區(qū)2號(hào)樓、西至南三里屯西區(qū)3號(hào)樓、北至工體路”。至此，三里屯進(jìn)入全面改造階段。自2005年3.3大廈亮相開始，朝陽(yáng)區(qū)政府就在不斷推動(dòng)三里屯向核心商圈進(jìn)化。按照規(guī)劃，三里屯大街東側(cè)，仍將是以“男孩女孩”等酒吧為主體的酒吧街，而西側(cè)則以3.3大廈為界，分為南北區(qū)。北區(qū)將分布國(guó)際一二線品牌的旗艦店以及120家特色酒店。南區(qū)為廣場(chǎng)，將為休閑的市民提供地下停車位和五星級(jí)影院。交通擁堵問題距離軌道交通較遠(yuǎn)目前，三里屯在邁向核心商圈化的道路上，除了補(bǔ)充商業(yè)設(shè)施與商業(yè)升級(jí)之外，還面臨不小的交通瓶頸。由于聚集了大批酒吧、娛樂設(shè)施，導(dǎo)致本就狹窄的道路時(shí)常擁堵不堪。很多消費(fèi)者表示，從二環(huán)到進(jìn)入三里屯Village短短3公里的道路，花費(fèi)半小時(shí)以上時(shí)有發(fā)生。而新的北京旅游集散中心落戶三里屯附近后，還會(huì)加重道路的擁擠程度，這些都是三里屯商業(yè)圈在商業(yè)發(fā)展過程中需要直面的問題。

我們的一位老師對(duì)這一問題這樣說，一個(gè)商業(yè)圈要想步入主流的行列，就必須要有便利的交通條件以及承受大客流的能力。一方面，這個(gè)商圈需要配備便捷的軌道交通設(shè)施；另一方面，商圈還需要擁有大量便捷的停車位滿足有車一族的需求。

由于距離地鐵站較遠(yuǎn)，很多消費(fèi)者下地鐵后，都需要乘公共汽車前往三里屯商業(yè)圈，而道路常常擁堵不堪，給很多消費(fèi)者帶來不便。停車位面臨短缺相比北京著名的王府井西單等大型商場(chǎng)，三里屯商業(yè)圈的停車位數(shù)量明顯較少。我們組多次走訪三里屯商業(yè)圈發(fā)現(xiàn)，很多車輛只能停在雅秀市場(chǎng)外的路邊等待空余車位，這不僅浪費(fèi)了消費(fèi)者的時(shí)間，也加劇了路面交通的擁堵。而像王府井這樣的大型商場(chǎng)卻有停不完的車位等待消費(fèi)者的來臨。而且在王府井北大街外，還設(shè)有多個(gè)停車場(chǎng)。

其實(shí)，不少商業(yè)圈都是因?yàn)橥＼嚤憷绕?，而免費(fèi)停車位更是成為不少商家攬客的絕招。僅僅通過3年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)盈利的金源新燕莎MALL，就是通過近一萬(wàn)個(gè)免費(fèi)停車位的優(yōu)勢(shì)“俘獲”了消費(fèi)者，據(jù)統(tǒng)計(jì)，近四成以上的顧客都是沖著停車方便來此消費(fèi)。不僅是金源新燕莎MALL，選址“前不著村后不著店”的永旺購(gòu)物中心，能夠吸引大批顧客驅(qū)車前往，也是得益于其便捷的停車環(huán)節(jié)。缺乏商業(yè)文化積淀除了交通不便和商業(yè)配套的制約外，三里屯在酒吧文化之外，缺乏商業(yè)文化的積淀也是困擾其步入核心商圈行列的重要因素。

三里屯的酒吧文化要從1989年談起，當(dāng)時(shí)，第一家酒吧在三里屯南街開設(shè)，這也是北京第一家酒吧。1995年，兩個(gè)留學(xué)歸來的年輕人在三里屯北街58號(hào)開張了第一家酒吧。由于三里屯靠近使館區(qū)，習(xí)慣在酒吧消費(fèi)的外國(guó)顧客捧紅了早期三里屯的酒吧。而且，三里屯所處區(qū)域外資企業(yè)密集，白領(lǐng)會(huì)經(jīng)常光顧。不少人看到開酒吧效益可觀紛紛效仿，不久后，三里屯就逐漸形成了南北酒吧街。

漸漸，三里屯商圈成為了“夜經(jīng)濟(jì)”的代名詞，一批根植夜間消費(fèi)的娛樂場(chǎng)所興起。

不過，單純依靠酒吧文化揚(yáng)名，缺乏商業(yè)的文化積淀，讓三里屯喪失了很多不熱衷于在酒吧消費(fèi)的客流。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三里屯商圈需要在酒吧文化之外，找到其他特色業(yè)態(tài)作為吸引客流的支撐。

實(shí)際上，不少老商業(yè)街盡管商業(yè)規(guī)劃存在不合理之處，但還是通過長(zhǎng)久積累的知名度不斷吸引客流。以開市不久的前門商業(yè)街為例，盡管實(shí)際客流與商業(yè)街入駐品牌的目標(biāo)客層存在錯(cuò)位，但這并沒有影響前門商業(yè)街招商的進(jìn)程。

據(jù)前門商業(yè)街管理委員會(huì)的一位工作人員表示，前門大街共有商鋪103家，其中國(guó)內(nèi)品牌約占71%、國(guó)際品牌約占29%，這其中就包括ZARA、H&M等知名品牌。而且，記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，前門商業(yè)街每日的客流量極大。四．對(duì)三里屯城市發(fā)展的建議目前三里屯的發(fā)展現(xiàn)狀雖然三里屯酒吧街由于具有相對(duì)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展歷史，優(yōu)越的地理位置等優(yōu)勢(shì)，所以很早就在北京乃至國(guó)內(nèi)外樹立了自己在北京娛樂產(chǎn)業(yè)中的品牌形象，形成比較強(qiáng)大的品牌效應(yīng)。在國(guó)外的一些報(bào)紙雜志以及網(wǎng)站上，介紹北京的娛樂場(chǎng)所都會(huì)提到三里屯酒吧街。但是，畢竟三里屯酒吧街只有8年的發(fā)展歷史，由于種種歷史和現(xiàn)實(shí)的原因?qū)е缕湓谄放铺厣蜗蟮乃茉?、品牌形象的推廣以及品牌效應(yīng)的擴(kuò)散上依然存在的許多急待解決的問題。并且，由于北京對(duì)外開放力度的加大，越來越多新的時(shí)尚娛樂場(chǎng)所的出現(xiàn)，這些都對(duì)三里屯酒吧街的生存和發(fā)展提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。三里屯在發(fā)展過程中遇到的問題來自競(jìng)爭(zhēng)者的挑戰(zhàn)如今，北京市其他地區(qū)酒吧娛樂業(yè)的興起對(duì)三里屯酒吧街構(gòu)成了強(qiáng)大的沖擊。根據(jù)調(diào)查，單就數(shù)量和密度來看，三里屯、朝陽(yáng)公園附近和什剎海一帶的酒吧業(yè)眼下在京城三分天下。對(duì)于當(dāng)前的三里屯來講，最強(qiáng)勁的挑戰(zhàn)來自于北京另一個(gè)全新的娛樂休閑區(qū)什剎海、后海、西海的三海娛樂區(qū)。除了來自其他地區(qū)酒吧行業(yè)的挑戰(zhàn)，新的娛樂行業(yè)的興起也對(duì)三里屯酒吧街形成了挑戰(zhàn)，尤其是北京人在今年開始掀起了新俱樂部文化熱。以“芝華士飛來”酒吧為例，無(wú)論規(guī)模，還是裝飾概念都是三里屯一般酒吧所無(wú)法相比的。這里的環(huán)境更現(xiàn)代，大量的玻璃地板與閃亮的金屬結(jié)構(gòu)，寬大的空間，舒適的沙發(fā)都讓人興奮。這里是北京惟一一家不賣啤酒，只賣芝華士、威士忌及其雞尾酒飲品的酒吧。再加上吧臺(tái)三位韓國(guó)調(diào)酒師的花式調(diào)酒表演，這里已成為北京的白領(lǐng)，演藝明星的新基地。品牌特征不明顯著名影視人葉錦添曾毫不客氣地評(píng)價(jià)說，“三里屯酒吧是很多東西加在一起的感覺”，缺乏原創(chuàng)力，“更像是臨時(shí)性的東西”。原因在于整個(gè)三里屯酒吧街沒有一個(gè)統(tǒng)一的品牌標(biāo)志，沒有統(tǒng)一的宣傳標(biāo)語(yǔ)，無(wú)法形成一個(gè)同競(jìng)爭(zhēng)者區(qū)別開來的明確統(tǒng)一的品牌形象。目前北京已成為全國(guó)城市中酒吧最多的一個(gè)地方，總共有400家左右，三里屯除了數(shù)量多并且比較集中以外總體品牌特征并不明顯。酒吧本來就是年輕時(shí)尚的代名詞，如果經(jīng)營(yíng)者不緊跟時(shí)尚潮流的變化適時(shí)塑造自己的品牌特征，其品牌效應(yīng)的發(fā)揮將受到很大的影響。產(chǎn)品和服務(wù)雷同調(diào)查過程中，給人感覺三里屯酒吧街上幾十家酒吧除了店標(biāo)不一樣，其他的都很相似，都有震耳欲聾的酒吧歌舞、差不多的布局和裝潢以及一模一樣的雞尾酒和各種飲料。用一個(gè)老板的話說，那就是“哪家都可以去，哪家都可以不去，除了數(shù)量多沒別的特色”。從商業(yè)運(yùn)作的角度上講，重復(fù)雷同的產(chǎn)品和服務(wù)不可能使三里屯酒吧街保持長(zhǎng)久的吸引力和優(yōu)勢(shì)。管理需要繼續(xù)加強(qiáng)在以往三里屯酒吧街發(fā)展的過程中，由于缺乏必要的統(tǒng)一管理，出現(xiàn)了很多的問題。在有些方面管理力度仍需加強(qiáng)，比如筆者在三個(gè)小時(shí)的調(diào)查過程中，有十二三個(gè)人向筆者推薦有“特殊服務(wù)”的酒吧，甚至有的人就在酒吧街保安人員眼前進(jìn)行推銷。在三里屯發(fā)展之初，由于管理機(jī)制沒有完善，出現(xiàn)了夜間音響音量過大影響居民休息、來往車輛過多引起道路擁堵、顧客成分多樣引起治安混亂等一些問題和矛盾，以前也有代表和委員就此提出建議和意見。這些反映促進(jìn)了酒吧街向規(guī)范方向發(fā)展。通過采取噪音補(bǔ)償、夜間音量控制、聯(lián)合執(zhí)法、隔音門窗安裝、美化便道等措施，使酒吧街附近居民的生活環(huán)境有了很大改觀，酒吧街在管理之中也獲得了發(fā)展。目前，全長(zhǎng)260米的酒吧街上有酒吧26家，而其輻射影響使三里屯地區(qū)的酒吧則已達(dá)到78家。對(duì)策和建議加強(qiáng)管理，建立行業(yè)自律協(xié)會(huì)企業(yè)要取得發(fā)展，首要的一個(gè)條件就是要有穩(wěn)定和公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，而要形成這樣的環(huán)境，一方面依賴行業(yè)中各個(gè)企業(yè)的自律，另一方面就要依靠政府有效的行政管理。在治安防范、處置突發(fā)性事件、明碼標(biāo)價(jià)、遵紀(jì)守法、監(jiān)督“門前三包”責(zé)任制等日常管理方面，政府建立的酒吧街管理委員會(huì)取得了一定的成績(jī)，但在某些方面仍需加強(qiáng)管理，比如隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，個(gè)別酒吧出現(xiàn)的強(qiáng)行拉客的行為；一些非酒吧街的外地酒吧以色情服務(wù)誘騙客人消費(fèi)的違法行為。通過有效監(jiān)管，形成健康有序的市場(chǎng)環(huán)境，為品牌效應(yīng)的發(fā)揮創(chuàng)造有利的條件。另外，建議通過政府協(xié)調(diào)，建立三里屯地區(qū)酒吧業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，在平等自愿的基礎(chǔ)上鼓勵(lì)酒吧街及其周邊的酒吧企業(yè)加入。其功能主要有以下幾點(diǎn)：1、總結(jié)交流經(jīng)驗(yàn)，開展相關(guān)的調(diào)研，為行業(yè)的發(fā)展提出積極并切實(shí)可行的建議；2、向主管單位及有關(guān)單位反映會(huì)員的愿望和要求，為會(huì)員提供法律咨詢服務(wù)，保護(hù)會(huì)員的共同利益，維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益；3、制訂行規(guī)行約，發(fā)揮行業(yè)自律作用，督促會(huì)員單位提高經(jīng)營(yíng)管理水平和接待服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序；4、加強(qiáng)會(huì)員之間的交流與合作，組織開展各項(xiàng)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、研討、交流和考察等活動(dòng)；加強(qiáng)與行業(yè)內(nèi)外的有關(guān)組織、社團(tuán)的聯(lián)系、協(xié)調(diào)與合作；5、編印會(huì)刊和信息資料，為會(huì)員提供信息服務(wù)；總之，通過政府和行業(yè)組織共同努力，堅(jiān)持規(guī)范管理、適度發(fā)展、突出精品的原則，促進(jìn)三里屯酒吧街現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)格局健康發(fā)展。加大三里屯酒吧資源整合力度，包裝三里屯酒吧品牌，積極向國(guó)際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)拓展。突出經(jīng)營(yíng)特色未來三里屯酒吧街面臨的一個(gè)重大挑戰(zhàn)就是同其它地區(qū)的酒吧和一些新興娛樂行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，三里屯在競(jìng)爭(zhēng)中具有的優(yōu)勢(shì)是歷史比較悠久，品牌知名度較高；劣勢(shì)就是相對(duì)其他地區(qū)的酒吧和娛樂企業(yè)，品牌特征不明顯。三里屯酒吧街的酒吧普遍資金少，規(guī)模小，如果只是憑數(shù)量競(jìng)爭(zhēng)將很難有發(fā)展?jié)摿?。但是“船小好掉頭”，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者只要把握時(shí)尚潮流的發(fā)展趨勢(shì)，在環(huán)境的布局、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、酒吧的外觀和人員的服務(wù)上注意融入民族特色和地方特色，這樣才能形成企業(yè)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)出自己的品牌特征。比如現(xiàn)在利用廢棄大巴