江蘇儀征西郊深林溫泉別墅度假村方案研究報告

儀征西郊深林溫泉別墅度假村方案研究報告前言本方案作為項(xiàng)目前期的討論稿，以項(xiàng)目前期規(guī)劃、運(yùn)營、開發(fā)提出相關(guān)建議和闡述。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們制定一些基本策略，供貴方參考。主要針對項(xiàng)目概況、項(xiàng)目經(jīng)營及業(yè)態(tài)分類、運(yùn)營管理建議、招商建議、開發(fā)建議、項(xiàng)目推廣建議六部分進(jìn)行了分析、研究。為下階段工作提供理論基礎(chǔ)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況一、自然地理優(yōu)勢

項(xiàng)目選址在白羊山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，氣候溫暖，光照充足，空氣濕潤，適合四季戶外旅游運(yùn)動。全年季風(fēng)顯著，春季、夏季多東南風(fēng)，秋季多北風(fēng)，冬季多北風(fēng)，年平均風(fēng)速3.2米/秒。白羊山麓的白龍?zhí)冻L年累月山水聚集外，有長江引水渠道供水；年降雨量平均1023.5毫米。

白羊山的地理地貌與項(xiàng)目要求十分吻合，而且與揚(yáng)州市“十一五”旅游項(xiàng)目發(fā)展的總體規(guī)劃基本一致。

白羊山下白龍?zhí)侗M管水面只有48畝左右，但建設(shè)中的滬陜高速公路江六段修筑時取土將形成大面積的人工湖，為項(xiàng)目在此落戶又增加了一個很明顯的競爭力。三、廉價地租優(yōu)勢

由于該項(xiàng)目地塊處于丘陵地帶，長期以來一直保存原始未開發(fā)狀態(tài)。耕地主要以樹木、糧食、蔬菜為主，山坡地目前租賃價位每年一般為800元人民幣/畝，農(nóng)耕地目前租賃價位每年一般為1500元人民幣/畝，均價擬為每年1200元人民幣/畝；租地費(fèi)用每五年支付一次，先付后租，每五年僅提升10%，這在江蘇蘇中地區(qū)是很少有的。

目前該項(xiàng)目地塊上僅有81戶農(nóng)戶，總面積約2.5萬平方米，一般撤遷費(fèi)用每戶約20萬元-25萬元人民幣即可，費(fèi)用低廉；地方政府負(fù)責(zé)與農(nóng)戶協(xié)調(diào)，將撤遷戶集中新建農(nóng)莊；估價在30---50萬元左右/畝。對于項(xiàng)目用建設(shè)用地還可通過地方政府協(xié)調(diào)，可根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況增加用地面積。

五、市場客源優(yōu)勢

由于該項(xiàng)目符合揚(yáng)州市旅游發(fā)展總體規(guī)劃，集溫泉度假、健身、娛樂、休閑于一體，而揚(yáng)州市包括周遍都市圈的景觀都是以靜態(tài)的歷史人文景觀為主，體現(xiàn)了景觀的差異性以及錯位發(fā)展，與其他項(xiàng)目、旅游景觀等有互補(bǔ)作用。

同時，由于其得天獨(dú)厚地理和區(qū)位優(yōu)勢，不僅全覆蓋揚(yáng)州市，還可以直接輻射泰州、南京、鎮(zhèn)江、常州、合肥、滁州等地，100公里半徑內(nèi)的人口超過一億人。僅以揚(yáng)州市2009年旅游“吸金”245億旅游總?cè)藬?shù)超2270萬人次,

2009年來揚(yáng)國內(nèi)游客人均消費(fèi)997.2元，同比增加了68.2元；境外游客人均在揚(yáng)州花費(fèi)802.20美元，同比增加了27.83美元.揚(yáng)州西郊深林公園白龍?zhí)都偃站频臧籽蛏饺肟诎執(zhí)栋垙R項(xiàng)目經(jīng)營及業(yè)態(tài)分類主要項(xiàng)目經(jīng)營建議戰(zhàn)略規(guī)劃

目前，揚(yáng)州市內(nèi)已開發(fā)的溫泉類休閑場所的定位多以“健康、休閑”為宣傳主旨，單純突出溫泉的基本功能而已，定位內(nèi)涵過于狹隘。另外，由于戰(zhàn)略定位的單一，游客無法區(qū)分出傳統(tǒng)沐浴業(yè)與溫泉度假村的區(qū)別，從而導(dǎo)致顧客忠誠度低，服務(wù)項(xiàng)目缺乏創(chuàng)新等問題，經(jīng)營上陷入尷尬的局面。因此，為了把握旅游者的消費(fèi)趨勢，延長溫泉度假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，本案度假村的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充分挖掘溫泉的獨(dú)特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思路，充分利用度假村內(nèi)的自然山林資源，結(jié)合溫泉這種獨(dú)特的自然地質(zhì)資源，在食、住、行、游、購、娛各個方面突出其完全生態(tài)、自然、環(huán)保的特點(diǎn)，為旅客提供健康、休閑、豐富的“自然假期”。溫泉會所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫(yī)、文化和娛樂的結(jié)合,借助溫泉別墅的住宿條件優(yōu)勢，把康復(fù)理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建設(shè)；商務(wù)會議中心要求會議設(shè)備齊全，要能滿足不同類別的商務(wù)會議客人的需求；風(fēng)味餐廳要布置獨(dú)特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。溫泉會所溫泉會所溫泉木屋以住宿客人為服務(wù)對象，按照星級旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，各座別墅要突出建筑外觀、內(nèi)部裝修風(fēng)格的獨(dú)特性和多樣化，體現(xiàn)各國、各民族的特色。溫泉木屋溫泉木屋溫泉木屋室外溫泉室外溫泉室外溫泉室外溫泉休閑旅游度假養(yǎng)生與自然相伴感受生活|與溫泉共舞沐浴健康溫泉別墅演繹溫泉別墅溫泉別墅溫泉別墅水上運(yùn)動生態(tài)農(nóng)莊（植物園）是溫泉度假村的特色工程，要突出農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境、環(huán)保潮流和娛樂功能，產(chǎn)品以當(dāng)?shù)氐奶禺a(chǎn)為主。四:室內(nèi)溫泉是溫泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺季30%客流量為宜。可有效緩解淡旺季的客流量差異。

室內(nèi)溫泉是戶外溫泉季節(jié)替代品。由于揚(yáng)州地處北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，冬季有時過于寒冷，不適宜在室外泡溫泉。室內(nèi)溫泉可以有效緩解淡季與旺季客流量差。室內(nèi)溫泉可為三至四層建筑，每層設(shè)有若干特色風(fēng)格的溫泉池，主要供冬季商務(wù)會議及其他游客使用。除冬季，其他季節(jié)室內(nèi)溫泉基本處于關(guān)閉狀態(tài)，或在客流量大時作為備用溫泉池使用。室外娛樂場溫泉度假村的娛樂設(shè)施是重要組成部分，根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形來開發(fā)多種室外活動項(xiàng)目，建造多種室外活動設(shè)施，要注重各種設(shè)施的安全性。中心會所購物中心野外拓展基地專業(yè)裝備店綠色農(nóng)場特色沐浴風(fēng)味餐廳滑草場射箭場水上運(yùn)動百貨店自動銀行商務(wù)中心網(wǎng)球場\羽毛球汽車維護(hù)醫(yī)療維護(hù)演繹中心市場分析市場分析、預(yù)測一:行業(yè)分析

溫泉度假村屬于第三產(chǎn)業(yè)中的旅游地產(chǎn)行業(yè)，是近年世界發(fā)展非?？斓囊粋€行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國旅游地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的領(lǐng)域。

根據(jù)揚(yáng)州市2009年提供的一組數(shù)據(jù)：

2009年旅游“吸金”245億旅游總?cè)藬?shù)超2270萬人次,

2009年來揚(yáng)國內(nèi)游客人均消費(fèi)997.2元，同比增加了68.2元；境外游客人均在揚(yáng)州花費(fèi)802.20美元，同比增加了27.83美元.項(xiàng)目2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年總計(jì)121274129145188044227620289112374789463557外國人6163575525133423164995203281268086342419港澳同胞22102221041745919765299933770645818臺胞37537315163716242860558386899775320數(shù)據(jù)分析得出揚(yáng)州旅游成高速發(fā)展階段,游客及本地市民對旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新提出了更高要求,度假村模式的旅游產(chǎn)業(yè)將在未來幾年成為揚(yáng)州旅游業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的亮點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn).三資企業(yè)商務(wù)會議客戶名營企業(yè)有規(guī)模場地要求高數(shù)量多消費(fèi)強(qiáng)國有企業(yè)政府部門會議多客群穩(wěn)定二:客戶分析1:商務(wù)會議客戶旅游團(tuán)游客本地游客有規(guī)模逐年提升數(shù)量多穩(wěn)定群自駕游客檔次高消費(fèi)強(qiáng)2:旅行團(tuán)及其它客戶

揚(yáng)州市旅游行業(yè)進(jìn)入快速增長期，2009年1-7月國內(nèi)游客數(shù)量已經(jīng)超過1800萬人次。

保守預(yù)計(jì)，大連市2010年國內(nèi)游客數(shù)量超過3000萬，如能加大對旅行社的宣傳力度，估計(jì)能吸引2%-4%的游客，即60萬-80萬人次。3：度假療養(yǎng)客戶全國機(jī)構(gòu)療養(yǎng)訓(xùn)練行療養(yǎng)生活類療養(yǎng)溫泉度假村通過主動的營銷和公關(guān)手段爭取成為周邊大型企業(yè)和政府部門工作人員的定點(diǎn)療養(yǎng)基地，其方式可靈活多樣。另一方面，由于揚(yáng)州市風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，很多外來人口選擇在揚(yáng)州養(yǎng)老，因此，度假村可與高檔養(yǎng)老院接洽合作，并通過各種手段爭取高收入退休人員來度假村療養(yǎng)。運(yùn)營、招商管理建議實(shí)際運(yùn)營管理建議以會所為中心分層招商業(yè)態(tài)疊加資源整合項(xiàng)目特性項(xiàng)目距離揚(yáng)州市中心13公里，使項(xiàng)目獨(dú)立于揚(yáng)州城市傳統(tǒng)商圈，同時項(xiàng)目又依附于揚(yáng)州旅游圈。所以度假村的打造對別墅開發(fā)影響巨大。

獨(dú)立性地利項(xiàng)目的本質(zhì)是度假村的建設(shè)推動別墅項(xiàng)目的開發(fā)，提升產(chǎn)品附加值，相輔相成，在項(xiàng)目發(fā)展初期，地產(chǎn)開發(fā)只能從屬于度假村建設(shè)，目的引來大量購房客戶。

配套性天時如何利用好政府資源和相關(guān)法律規(guī)定，是開發(fā)商所要重點(diǎn)考量的

。項(xiàng)目是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目范疇，具備改善區(qū)域旅游形象的功能，因此招商和經(jīng)營管理不能輕易脫離，兩者的關(guān)系復(fù)雜化。人和項(xiàng)目特性招商戰(zhàn)略招商目標(biāo)品牌支撐,長期發(fā)展搭建平臺激發(fā)激情吸收資金積累經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目宣傳后續(xù)開發(fā)社會效益提升配套,樹立品牌改善環(huán)境,推動開發(fā)三:招商戰(zhàn)略參照項(xiàng)目自身特性，招商戰(zhàn)略是：面向全國，圍繞旅游，集中攻擊，吸納省外。面向全國——項(xiàng)目利用揚(yáng)州整體旅游這一平臺上，面向全國進(jìn)行招商，招商要為后期營銷、運(yùn)營管理做鋪墊。圍繞旅游——在文化旅游環(huán)境中進(jìn)行大面積、大規(guī)模招商，始終以文化旅游產(chǎn)業(yè)為招商主線，符合項(xiàng)目運(yùn)營特質(zhì)。重點(diǎn)攻擊——針對大客戶、大品牌、優(yōu)勢行業(yè)展開招商，集中主要力量攻擊有特性的品牌，選擇有經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營能力的商業(yè)成功人士加盟本項(xiàng)目。吸納省外——挖掘本地客戶資源的基礎(chǔ)上，注意拓展外省市場，吸收省外的品牌和客商。招商模式開發(fā)建議背景資料：國際慣例表明，一國人均GDP達(dá)到1000美元時，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期。觀光旅游→休閑旅游→度假旅游國內(nèi)趨勢世界趨勢

由市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《揚(yáng)州市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報》中獲悉，去年揚(yáng)州人均GDP達(dá)41406元，按當(dāng)年匯率計(jì)算折合6065美元。也就是說，在過去的一年，平均每位揚(yáng)州人共創(chuàng)造了41406元附加值，超過6000美元由此可以推斷出揚(yáng)州完全有能力進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期。這是本地塊開發(fā)的基礎(chǔ)！揚(yáng)州人均GDP第一層次第二層次第三層次觀光旅游娛樂體驗(yàn)休閑旅游自然人文景觀游覽游泳、打獵、泡溫泉、滑雪資源主導(dǎo)型娛樂項(xiàng)目型特色資源為主的綜合型頤和園迪斯尼旅游功能同質(zhì)競爭化檔次競爭化差異化競爭化功能層次功能定義旅游功能發(fā)展類型典型案例競爭特點(diǎn)結(jié)合地塊的實(shí)際情況與上表可以推斷出：本地塊屬于第二層次娛樂體驗(yàn)旅游旅游功能三層理論旅游的旅游功能總體上可以分為三種，即第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂體驗(yàn)旅游、第三層次的專門旅游。開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源執(zhí)行多方位高起點(diǎn)市場推廣取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合保護(hù)生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn)評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則開發(fā)前對環(huán)境保護(hù)作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨(dú)特的人文和歷史資源引導(dǎo)本地居民對旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量區(qū)域定位旅游必要的五種要素確立休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合體根據(jù)項(xiàng)目地塊情況建議項(xiàng)目規(guī)劃定位為：運(yùn)動、商務(wù)、溫泉旅游運(yùn)動商務(wù)民俗文化風(fēng)情街旅游社區(qū)主題娛樂場民俗體驗(yàn)園區(qū)特色運(yùn)動拓展運(yùn)動特色運(yùn)動區(qū)度假村、會議、酒店拓展基地青少年校外活動營地

度假型酒店休閑娛樂酒吧、夜總會、SPA城市民居展城市俱樂部放松體驗(yàn)多功能會議中心養(yǎng)生度假村商業(yè)文化精品展示旅游紀(jì)念品一條街特產(chǎn)展示貿(mào)易館旅游購物旅游地產(chǎn)的功能規(guī)劃方向建議一般國內(nèi)旅游地產(chǎn)有以下幾大開發(fā)模型：

1、旅游地產(chǎn)第一居所開發(fā)模型

2、旅游地產(chǎn)第二居所開發(fā)模型

3、產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)模型

4、商務(wù)度假開發(fā)模型

鑒于開發(fā)商實(shí)力與資金回收的考慮，建議劃分地塊，分組開發(fā)，以第一\二居所開發(fā)模型為主，快速回收部分資金。

地塊分組開發(fā)建議分地塊項(xiàng)目定位建議：別墅住宅/以溫泉、高爾夫?yàn)橹黝}的第二居所分地塊項(xiàng)目推出理念建議：“在家度假”VacationatHome分地塊項(xiàng)目規(guī)模建議：控制在200畝以內(nèi)分地塊項(xiàng)目所在位置建議：第二居所開發(fā)建議別墅項(xiàng)目1、次標(biāo)記地塊三面環(huán)山風(fēng)水極佳2、交通方便、左右兩條路均可出入水上活動休休閑區(qū)木屋度假區(qū)別墅度假區(qū)會所室外溫泉區(qū)深林公園入口文化旅游活動區(qū)通過主題樂園與溫泉的開發(fā)帶動整個區(qū)域的成熟啟示一：啟示二：以大量的前期投入，用時間換空間，換取后期開發(fā)利潤前期資金占用量大，且對于主題樂園等旅游行業(yè)有極強(qiáng)的把控能力，方能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤啟示三：分析啟示項(xiàng)目操作模式探討開發(fā)模式資源條件啟動物業(yè)資金要求客戶購買住宅目的旅游景點(diǎn)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)有景區(qū)景點(diǎn)資源別墅等中高端住宅物業(yè)資金實(shí)力要求一般第二居所自我營造旅游資源大型旅游項(xiàng)目、樂園項(xiàng)目資金實(shí)力要求非常高第一居所/第二居所旅游度假地產(chǎn)開發(fā)自我營造度假村等資源度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店資金實(shí)力要求一般第二居所旅游商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)依托周邊旅游資源和自身景觀資源酒店、會議中心、度假村資金實(shí)力要求一般第二居所√√主力客戶群定位項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)打造揚(yáng)州一流、全國有影響力產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化需要在選擇市場容量較大的客戶群的基礎(chǔ)上，逐步走向高端。開發(fā)商品牌作為一個新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，知名度低、市場號召力小。在項(xiàng)目開初期，項(xiàng)目沒有市場號召力，沒有品牌忠誠類客戶。片區(qū)所處發(fā)展階段片區(qū)規(guī)劃剛剛起步，知名度不高，成熟度不夠，刺激購買高端物業(yè)的吸引力甚小如果首期貿(mào)然進(jìn)入高端銷售物業(yè)的開發(fā)，面向高端客戶群，將面臨較大風(fēng)險。揚(yáng)州，啞鈴型社會結(jié)構(gòu)塔尖塔底中產(chǎn)階層普通市民標(biāo)簽明顯——私人會所、名車身份標(biāo)簽——聯(lián)排別墅類客戶、1～2輛私家車身份標(biāo)簽——中高端社區(qū)（洋房居多）、一輛私家車市場容量較大、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、能夠承受偶居型景區(qū)度假物業(yè)的城市中產(chǎn)階層，同時輻射高端客戶。核心客戶群企業(yè)客戶度假客戶別墅物業(yè)的主要客戶群：1、認(rèn)同項(xiàng)目的山水及溫泉資源；2、以揚(yáng)州城區(qū)和儀征城區(qū)客戶為主，購買用途主要是第二居所；3、熱衷稀缺資源的占有，希望與自然共融，注重私密性。企業(yè)客戶度假客戶別墅的次客戶群，產(chǎn)權(quán)式酒店主力客戶群：1、在其他區(qū)域還有物業(yè)；2、不會經(jīng)常來此居住，更多是用于度假休閑用；3、來自于主城區(qū)和萬盛區(qū)各個區(qū)域，對項(xiàng)目旅游資源較看重；企業(yè)客戶度假客戶企業(yè)會所客戶群：1、資金密集型企業(yè)為主，成長型及大型企業(yè)規(guī)模；2、看中項(xiàng)目的自然資源和休閑度假資源和周邊旅游資源，度假、會議；3、重視尊崇感的營造，注重物業(yè)及相關(guān)活動的私密性；4、對于培訓(xùn)和拓展訓(xùn)練配套非常看重。企業(yè)客戶度假客戶別墅形態(tài)建議可組合式別墅別墅物業(yè)面積較大，總價高；在本項(xiàng)目等度假風(fēng)景區(qū)，別墅多為度假第二居所，需求面積相對較小，支付總價相對降低客戶對別墅建筑形態(tài)非常青睞，別墅是豪宅，是深訪的象征；別墅形態(tài)的物業(yè)能夠提升項(xiàng)目價值；別墅等高端建筑形態(tài)，是一個項(xiàng)目成熟化發(fā)展階段的主力項(xiàng)目地塊山巒起伏，郁郁蔥蔥，其建筑風(fēng)格的選擇首先應(yīng)該考慮與山體、與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。四季顏色差異：春、夏兩季由于植被生長，地塊主要呈現(xiàn)為綠色；秋季植被泛黃、地塊地貌呈現(xiàn)出黃色；冬季由于降雪，地塊主要呈現(xiàn)為白色；項(xiàng)目建筑風(fēng)格的選擇需要與綠色、黃色、白色相搭配，鑲嵌于山林之中。別墅風(fēng)格建議風(fēng)格主要特征品牌識別競爭者異性項(xiàng)目價值提升設(shè)計(jì)表現(xiàn)程度歐陸風(fēng)格主要以粘貼古羅馬建筑藝術(shù)符號為特點(diǎn)，具有強(qiáng)烈的藝術(shù)效果較易一般中較易表現(xiàn)北美風(fēng)格是一種混合風(fēng)格，集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素易好大易表現(xiàn)現(xiàn)代簡約體現(xiàn)時代特征為主，簡潔明快、實(shí)用大方，講求功能至上，形式服從功能較易一般中易表現(xiàn)中式風(fēng)格追求項(xiàng)目具有完美的居住條件與生活環(huán)境和豐富的社會文化內(nèi)涵。輕快、清新、典雅易好中較易表現(xiàn)其他風(fēng)格很難從外觀上下定義不易不好小最易表現(xiàn)北美鄉(xiāng)村風(fēng)情別墅項(xiàng)目再鋪以幾種小戶型組合產(chǎn)品院景獨(dú)棟洋房樓層：2層結(jié)構(gòu)：5房1廳4衛(wèi)4露天溫泉面積：建筑301.77㎡占地392㎡/399㎡溫泉獨(dú)棟洋房樓層：3層戶型結(jié)構(gòu)：4房3廳6衛(wèi)面積：建筑面積353.37㎡，地下室面積58.82㎡項(xiàng)目推廣建議項(xiàng)目目標(biāo)市場定位的階段性實(shí)現(xiàn)

依據(jù)上述項(xiàng)目發(fā)展的“四段論”，太平對項(xiàng)目目標(biāo)市場定位做如下階段性分析。

總體法則：抽絲剝繭

逐級推演

第一階段—項(xiàng)目發(fā)展早期導(dǎo)入階段—讓人來探奇形象進(jìn)度：0%階段特質(zhì)：產(chǎn)品尚處于規(guī)劃和籌備中，無建設(shè)項(xiàng)目面世總體定位：揚(yáng)州西郊，一個神秘而美麗的地方目標(biāo)市場：喜歡駕車郊游、遠(yuǎn)足、拍攝、探險、郊游的社會人士發(fā)展任務(wù)：演繹“故事”，吸引探奇行為，初步建立并傳播項(xiàng)目自然山水與人文價值，逐步清晰項(xiàng)目地標(biāo)。闡

釋：項(xiàng)目的開發(fā)，有一個必要的籌備期。在項(xiàng)目施工尚未全面啟動之前，基于項(xiàng)目先天的自然和人文資源，給予必要的演繹和宣傳，吸引一些特定的人群前來探奇、遠(yuǎn)足、賞景，并通過這些人群，將項(xiàng)目所在地的印象和口碑傳播出去。利用這種早期的“大眾+小眾”的傳播方式，重在宣傳項(xiàng)目，清晰其心理概念以及地理坐標(biāo)。第二階段—項(xiàng)目發(fā)展初期起步階段—讓人來玩樂形象進(jìn)度：0%-10%階段特質(zhì)：項(xiàng)目初期的建設(shè)啟動并完成，逐步具備旅游接待條件定位推演：揚(yáng)州西郊，一個好玩且值得一游的地方目標(biāo)市場：有錢、有閑并有車實(shí)現(xiàn)周末休閑、度假的成功人士發(fā)展任務(wù)：明確建立“項(xiàng)目”功能，逐步認(rèn)知項(xiàng)目的旅游休閑價值闡

釋：一個距離揚(yáng)州相當(dāng)近的“白羊山”地方，在初步交通條件并不完全具備的情況下，直接寄希望于滿足人們的居住需求不太現(xiàn)實(shí)。從項(xiàng)目資源條件看，初期應(yīng)以“讓人來玩樂”為總體策略，通過此，進(jìn)一步深化和明確“項(xiàng)目”的價值功能，吸引更多的人前來，在更大的范圍內(nèi)傳播“度假村”的形象與影響。度假村內(nèi)各項(xiàng)目的具體收支及回收期分析一：溫泉會所營業(yè)收入

參考揚(yáng)州市及周邊溫泉度假區(qū)價格，本案溫泉度假村的溫泉浴定價：80元/每位。預(yù)計(jì)溫泉浴城一年接待客流量可達(dá)80萬人次。當(dāng)然其他收費(fèi)項(xiàng)目亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度假村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時，根據(jù)之前的市場預(yù)測，實(shí)際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營銷力度。

根據(jù)前面所做的市場預(yù)測，按照預(yù)測數(shù)量的70%計(jì)算，營業(yè)收入初步估算如下：

項(xiàng)目名稱容量預(yù)算（萬人）消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/人）年收入（萬元）溫泉浴城56804，480康體理療中心56*15%=8.460504風(fēng)味餐廳56*80%=44.8301，340合計(jì)----------6.328營業(yè)收入：對于溫泉別墅，完全可以考慮采用國際流行的分時度假概念或其他方式予以經(jīng)營，提高客房利用率和利潤率，但具體經(jīng)營模式有待商榷，這里的收入預(yù)測僅作參考。

揚(yáng)州市內(nèi)的三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間的平均收費(fèi)為200-280元，考慮到溫泉度假村所處地域相對較為偏僻，為吸引旅游社團(tuán)的旅游客戶計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)間對旅行社的收費(fèi)定在150元左右是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場主要是淡季的商務(wù)客人，定價在200元左右是較為合理的。按照入住率達(dá)到70%計(jì)算，初步估計(jì)營業(yè)收入如下：標(biāo)準(zhǔn)間收入：327*360*0.7*150=1236.06萬元

豪華套房收入：93*360*0.7*200=468.72萬元

總收入：1236.06+468.72=1704.78萬元管理費(fèi)用

1:（含員工工資，按營業(yè)收入的10%計(jì)算）：

1704.78*10%=170.4萬元

2:房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）：

2565/20=128.25萬元

3:設(shè)備折舊（5年直線折舊）：

723/5=144.6萬元

4:維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的8%計(jì)算）：

1704.78*8%=136.38萬元

5:營業(yè)物品消耗（含別墅房間耗費(fèi)按營業(yè)收入25%計(jì)算）：

1704.78*25%=426.195萬元

6:營業(yè)稅金（營業(yè)收入的5.55%）：

1704.78*5.55%=94.62萬元項(xiàng)目前期啟動時可使用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓返租的方式快速回收部分資金預(yù)計(jì)銷售率為50%預(yù)計(jì)平均每套別墅價格為300萬元預(yù)計(jì)返租5年每年每套租金平均10萬元資金預(yù)計(jì)可回收：60*50%*300-60*50%*10=8700萬元

雙方合作模式建議（一）基本合作模式1、貴司（以下簡稱甲方）可委托我司（以下稱乙方）作為本項(xiàng)目獨(dú)家全程營銷策劃顧問公司（含平面廣告設(shè)計(jì)）。2、甲方委托乙方作為本項(xiàng)目營銷策劃顧問公司的模式進(jìn)行合作，乙方按月定額收取顧問服務(wù)費(fèi)，如果甲方委托乙方作為本項(xiàng)目銷售代理公司，乙方每月按銷售總金額的一定比例提取代理費(fèi)（針對項(xiàng)目別墅、商業(yè)招商）具體點(diǎn)數(shù)另行協(xié)商。免費(fèi)為甲房提供營銷策劃及平面廣告設(shè)計(jì)服務(wù)。（二）顧問期限1、乙方服務(wù)期限結(jié)合本項(xiàng)目開發(fā)周期暫定為24個月（或以雙方協(xié)商為準(zhǔn)）2、乙方24個月服務(wù)期滿，為甲方提供3個月免費(fèi)增值服務(wù)，協(xié)助甲方辦理相關(guān)事宜。（三）工作方式1、乙方于合同簽訂之日起組建項(xiàng)目策劃專案團(tuán)隊(duì)，并保證該項(xiàng)目專案團(tuán)隊(duì)組成人員具備為甲方提供營銷顧問服務(wù)的專業(yè)能力和敬業(yè)精神。2、乙方委派策劃經(jīng)理、銷售經(jīng)理參加項(xiàng)目每周例會，在合同期內(nèi)策劃團(tuán)隊(duì)根據(jù)甲方需要不限時提供專業(yè)服務(wù)，并定期從營銷角度為甲方提供意見和建議。3、乙方嚴(yán)格監(jiān)督按甲方的工作計(jì)劃和推廣方案實(shí)施工作，積極協(xié)