K11avs太古匯b組長紀(jì)煜東17組員方楠07蔡梓爍

K11（a）vs太古匯（b）土地類型：商業(yè)用地組長：紀(jì)煜東（17）組員：方楠（07），蔡梓爍（03），游順建（44），龔龍鳳（10）

太古匯位于廣州市天河中央商務(wù)區(qū)核心地段，總樓面面積約35.8萬平方米（不含文化中心），由一個(gè)大型購物商場(chǎng)、兩座甲級(jí)辦公樓、廣州首家文華東方酒店及酒店式服務(wù)住宅、一個(gè)文化中心構(gòu)成，共有718個(gè)停車位，是天河區(qū)商區(qū)重要組成部分商業(yè)格局：商圈以大商場(chǎng)、中高檔消費(fèi)為主，裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔；隨著體育中心商業(yè)圈的擴(kuò)大，目前天河商圈已經(jīng)形成了正佳廣場(chǎng)和天河城廣場(chǎng)等為中心向外輻射的格局核心消費(fèi)群體：擁有較高的消費(fèi)能力，追求時(shí)尚、講求品牌的人群主要零售商：天河城、正佳廣場(chǎng)、萬菱匯、太古匯、廣百百貨、天娛廣場(chǎng)、摩登百貨、百腦匯、太平洋電腦城輻射范圍：以發(fā)達(dá)的交通營造了一個(gè)面向全市、全珠江三角洲甚至更大區(qū)域的發(fā)散性商業(yè)環(huán)境天河商圈地理位臵交通組織外部交通南面天河路等級(jí)最高，為雙行八車道，但BRT站的存在阻隔了人流和車流在太古匯南門聚集的便利性東面天河?xùn)|路等級(jí)次之，為雙行6車道北面華文街為雙行2車道西面文華街為新規(guī)劃道路停車場(chǎng)出入口設(shè)臵在北面華文街，由天河路方向過來的車輛須繞行文華街，再繞行華文街方可到達(dá)四面均設(shè)有出租車停車處，但天河路一面被柵欄攔住，完全不具備可進(jìn)入性天河路華文街天河?xùn)|路文華街購物中心匯太古一座古匯座太二文華東方酒店文華中心地下停車場(chǎng)出入口往中山大道出租車停車處天河路本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。天河?xùn)|路華文街文華街交通分析：廣州市規(guī)劃在2005年開通地鐵3號(hào)線，而太古匯正好位于其中的石牌橋站。不過等太古匯2005年動(dòng)工時(shí)，地鐵公司只給他們留了一個(gè)出口這對(duì)太古來說難以接受，他們建設(shè)理念是基于“地鐵上蓋物業(yè)”，講求四通八達(dá)，拿共七層的又一城來說，其中就有三層可通向地鐵，一層接駁公交站。太古堅(jiān)持必須有多個(gè)地鐵接駁口，不斷跟政府要求談判，2008年年底太古匯獲得了兩個(gè)直通石牌橋站的出口，并且還被允許修建一條300米的隧道連接到最近的地鐵1號(hào)線體育中心站—太古匯才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。

交通組織外部交通231本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地鐵接駁口一（石牌橋站D出口）地鐵接駁扣二BRT接駁口地鐵接駁口三（體育中心站）公車站點(diǎn)：天河?xùn)|路口站：,途經(jīng)線路包括夜10路39路、138路、302路、302a路、185路、230路，BRT:石牌橋站,途經(jīng)路線包括B10路、B12路、B13路、B1路、B21路、B25路、B27路、B21廣州四十七中學(xué)初中部廣州購書中心廣州天河中學(xué)2萬菱匯正佳廣場(chǎng)百佳超市3中國電信廣東聯(lián)通中國移動(dòng)4保利興豐廣場(chǎng)5匯豐銀行中國銀行中國建設(shè)銀行中國工商銀行周邊配套設(shè)施智能停車場(chǎng)：廣州首個(gè)港灣式候車站點(diǎn)，私家車與出租車分流，配合智能尋車系統(tǒng)，自動(dòng)感應(yīng)停車卡能協(xié)助車主確定座駕坐標(biāo)，便捷貼心廣州首個(gè)港灣式候車站點(diǎn)，使私家車與出租車分流；從M層有扶梯直接通往地下停車場(chǎng)；停車場(chǎng)設(shè)備高級(jí)，配有定位查詢機(jī)，先進(jìn)的自動(dòng)尋車系統(tǒng)能夠更方便顧客；車場(chǎng)內(nèi)配有美車堂汽車美容業(yè)態(tài)；車場(chǎng)醒目玻璃門檔標(biāo)志指示，指引顧客通向商場(chǎng)；停車場(chǎng)服務(wù)臺(tái)設(shè)置得當(dāng)，裝修恰好。廣州購書中心萬菱匯保利豐興大廈K11購物中心廣州周大福金融中心（CTFFinanceCentre），規(guī)劃名稱為廣州東塔（CantonEastTower），由香港周大福集團(tuán)直接投資，耗資超100億元人民幣，將集超五星級(jí)酒店及餐飲、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓、地下商城等功能于一體[1]。位于珠江新城CBD中心地段，建于廣州市天河區(qū)珠江新城冼村路J2-1、J2-3地塊。該項(xiàng)目高達(dá)530米，規(guī)劃用途為商務(wù)辦公，用地面積26,494.184平方米，規(guī)劃建筑面積為地面以上35萬平方米，地下商業(yè)建筑1.8萬平方米，地塊容積率達(dá)13珠江新城規(guī)劃中是21世紀(jì)廣州市中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分，具體的功能定位為：作為廣州市21世紀(jì)城市中心商務(wù)區(qū)硬核的一個(gè)重要組成部分，將發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施區(qū)，推動(dòng)國際文化交流與合作的基地。珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務(wù)辦公為主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動(dòng)軸線貫通。各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀1、文化教育設(shè)施配套廣州市恒福中學(xué)（珠江新城校區(qū)）、南國花園中學(xué)、天河第一中心小學(xué)、南國花園小學(xué)、獵德小學(xué)、紅線女藝術(shù)中心等。2、金融配套中國工商銀行、中信銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、上海浦東銀行、中國建設(shè)銀行等。3、飲食配套麗晶明珠酒店、春都酒店、稻香園酒店、廣州船餐廳、海濤酒店、六合茶香米食府、恒生漁港；星匯園餐廳、汕尾漁港、茂澳漁港、頭啖湯等。4、商業(yè)配套珠江新城廣場(chǎng)；美居裝飾材料中心、南興裝飾材料城；美居車展中心、廣東國際名車城、名車市場(chǎng)、晶都汽車城、賽馬場(chǎng)汽車城；金天馬家私廣場(chǎng)等。謝謝各位因素商服交通基礎(chǔ)設(shè)施人口狀況商場(chǎng)寫字樓酒店道路分布方式公共類基礎(chǔ)類客流量人口順序性1234權(quán)重0.40.30.20.1得分40302010定級(jí)因素總覽以上個(gè)數(shù)都以為地塊周圍500m范圍為半徑（直線距離）商場(chǎng)寫字樓酒店超市K1112984太古匯104103權(quán)重0.350.20.30.15得分A：16.6B:14.57.23.29.6122.41.8商服A：35.8B：31.5客流量常住人口K119113515315太古匯7834328387權(quán)重0.550.45得分A：7.4B：5.71.11.89A：8.5B:7.59（數(shù)據(jù)采樣來自廣州2017年人口流量報(bào)告)人口狀況交通類型道路分布公交站點(diǎn)，地鐵站（車/人1min)流量K113珠江東路，獵德大道，冼村路公交站13個(gè)，地鐵站：地鐵3號(hào)線，地鐵5號(hào)線，apm線車：35輛/min人：30人/min太古匯3天河路公交站8個(gè)地鐵站：地鐵3號(hào)線，地鐵1號(hào)線，apm線車：40輛/min人：35人/min權(quán)重0.20.20.20.4得分A65.35.39.5B66612A:26.1B:30學(xué)校醫(yī)院銀行藥房K1100413太古匯10372權(quán)重0.20.20.40.3得分A0016.41.8B0.4014.82.4A：18.2 B：17.2地理分區(qū)板塊檔次租賃情況人流級(jí)別代表商場(chǎng)N｜I是否合度老城區(qū)越秀區(qū)淘金板塊高級(jí)、頂級(jí)優(yōu)一般一類麗柏百貨合適北京路板塊中低、中檔、高級(jí)良優(yōu)二類廣百百貨、五月花廣場(chǎng)不合適中華廣場(chǎng)板塊中檔、高級(jí)優(yōu)優(yōu)二類中華百貨不合適海珠區(qū)江南板塊中低、中級(jí)一般優(yōu)三類廣百百貨不可適荔灣區(qū)西關(guān)板塊中低一般優(yōu)二類恒寶廣場(chǎng)、新光百貨不合適白云區(qū)白云新城板塊中檔、高級(jí)一般一般二類五號(hào)停機(jī)坪、萬達(dá)廣場(chǎng)不合適新城區(qū)天河區(qū)天河城板塊高級(jí)、頂級(jí)優(yōu)優(yōu)一類正佳廣場(chǎng)、萬菱匯天河城合適珠江新城板塊高級(jí)一般一般二類