可行性研究報(bào)告范本

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、企業(yè)概況 1三、研究依據(jù)及范圍 3四、要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4五、研究結(jié)論與建議 5第二章項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 7一、項(xiàng)目背景 7二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9三、項(xiàng)目建設(shè)的意義 11第三章市場(chǎng)分析 12二、隆回縣房地產(chǎn)進(jìn)展態(tài)勢(shì) 17三、區(qū)域市場(chǎng)分析 18第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 21一、建設(shè)內(nèi)容 21二、建設(shè)規(guī)模 21第五章區(qū)域位置及建設(shè)條件 22一、區(qū)域位置 22二、自然條件 22三、建設(shè)條件 23第六章工程技術(shù)方案 24一、計(jì)劃設(shè)計(jì)的大體原則 24二、整體計(jì)劃及建筑設(shè)計(jì) 24三、要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 26四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明 27五、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明 31六、建筑電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明 31七、暖通設(shè)計(jì)說(shuō)明 34八、消防工程 34第七章環(huán)境愛(ài)惜及節(jié)能 36一、環(huán)境愛(ài)惜 36二、節(jié)能 37第八章物業(yè)治理 42一、物業(yè)治理打算 42二、機(jī)構(gòu)設(shè)置 42第九章項(xiàng)目招投標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度 43一、項(xiàng)目招投標(biāo) 43二、實(shí)施進(jìn)度打算 43第十章組織治理機(jī)構(gòu)和職工人數(shù)的確信 44一、組織治理機(jī)構(gòu) 44二、職工人數(shù)的確信 44第十一章投資估算 45一、編制說(shuō)明 45二、總投資估算表 46第十二章項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 47一、資金籌措及投資利用打算 47二、項(xiàng)目的計(jì)算期 48三、經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售稅金 48四、經(jīng)營(yíng)本錢(qián)費(fèi)用估算 50五、利潤(rùn)及利潤(rùn)分派 51六、借款還本付息估算 51第十三章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)判 53一、財(cái)務(wù)的盈利分析 53二、清償能力分析 54三、靈敏性分析 55第一章總論一、項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目名稱(chēng)怡中豪苑建設(shè)項(xiàng)目2．建設(shè)單位湖南鴻旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3．建設(shè)地址項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大鄰廣場(chǎng),北隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車(chē)總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐碩，視野開(kāi)闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更襯托出一流的人文環(huán)境。4．建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程121208平方米二、企業(yè)概況1．企業(yè)大體情形公司成立于2010年1月，現(xiàn)有員工20人。其中具有中高級(jí)職稱(chēng)15人,占公司總?cè)藬?shù)的75%。公司按現(xiàn)代企業(yè)制度組建，設(shè)有工程技術(shù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)核算部、行政事務(wù)部、物業(yè)治理部。設(shè)有執(zhí)行董事1人，總領(lǐng)導(dǎo)1人，副總領(lǐng)導(dǎo)5人，監(jiān)事1人，共8個(gè)高管職位。公司證照齊全，已取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)記錄證、組織機(jī)構(gòu)代碼證和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等，且按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了年檢、年審；公司成立以來(lái)，由于經(jīng)營(yíng)有方，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。接踵開(kāi)發(fā)了湖南懷化《榆樹(shù)灣步行街》大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，貴陽(yáng)市《鑫海大廈》高級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，凱里市《龍泉明珠》江景住宅小區(qū)，邵陽(yáng)城步《鴻旺家園》等項(xiàng)目，完成建筑面積30萬(wàn)余平方米。2010年通過(guò)普遍的市場(chǎng)調(diào)研和深切的投資論證后，公司決定投資隆回縣桃洪鎮(zhèn)桃洪西路怡然花園小區(qū)地塊，興修“怡中豪苑”中央商業(yè)住宅”（簡(jiǎn)稱(chēng)“怡中豪苑”）。鴻旺房產(chǎn)本著“創(chuàng)新、人本、價(jià)值”的企業(yè)宗旨，致力于開(kāi)發(fā)出知足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，與國(guó)際成功商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式接軌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會(huì)效益的共贏，制造出更多的價(jià)值。2．經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、五金交電、機(jī)電產(chǎn)品、機(jī)械設(shè)備、有色礦產(chǎn)品、鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料的銷(xiāo)售。3．注冊(cè)資金人民幣壹仟萬(wàn)元整4．注冊(cè)地址長(zhǎng)沙市天心區(qū)韶山南路120號(hào)恒盛家園1棟802房。5．注冊(cè)號(hào)4306．法定代表人簡(jiǎn)介法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966年3月誕生，湖南省隆回縣人，漢族，大專(zhuān)文化，民營(yíng)企業(yè)家，高級(jí)工程師，2010年1月，公司創(chuàng)建湖南鴻旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任公司執(zhí)行董事至今。該同志為人忠厚，誠(chéng)實(shí)守信，有較強(qiáng)的實(shí)干精神和豐碩的企業(yè)經(jīng)營(yíng)治理體會(huì)。7．企業(yè)類(lèi)型有限責(zé)任公司三、研究依據(jù)及范圍1.研究依據(jù)（1）湖南鴻旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求（3）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)判方式與參數(shù)（第二版）》（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)判方式》（5）湖南省建設(shè)委員會(huì)1999年《湖南省工程預(yù)算定額》（6）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352)－2005)；（7）國(guó)家計(jì)委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的執(zhí)行治理方法》（計(jì)資［1983］116號(hào)）；（8）國(guó)家計(jì)委《關(guān)于投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)的通知》（計(jì)辦投資［2002］15號(hào)）；（9）其他有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范（10）隆回縣計(jì)劃局關(guān)于“怡中豪苑”項(xiàng)目修建性詳細(xì)計(jì)劃設(shè)計(jì)的批復(fù)。（11）隆回縣國(guó)土局核發(fā)的國(guó)有土地利用權(quán)證。（12）隆回縣政府簽發(fā)的關(guān)于費(fèi)用包干的減免優(yōu)惠文件。（13）建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料2.研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)法令、政策、規(guī)程、規(guī)范、對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、項(xiàng)目整體計(jì)劃方案及公用工程、環(huán)境愛(ài)惜、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等進(jìn)行研究。四、要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一項(xiàng)目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備注1總用地面積㎡合畝2總建筑面積㎡3建筑密度%4容積率5綠地率%6項(xiàng)目總投資萬(wàn)元23360銀行貸款萬(wàn)元8000自籌資金萬(wàn)元153607總成本費(fèi)用固定資產(chǎn)費(fèi)用萬(wàn)元13297經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用萬(wàn)元10063經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元20898銷(xiāo)售收入萬(wàn)元381499所得稅萬(wàn)元317510稅后利潤(rùn)萬(wàn)元952511投資利潤(rùn)率%%12投資利稅率%%13資本金利潤(rùn)率%%14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）萬(wàn)元所得稅后15投資回收期年靜態(tài)年動(dòng)態(tài)五、研究結(jié)論與建議1．研究結(jié)論（1）本項(xiàng)目的建設(shè)與隆回縣委縣政府提倡的“一年一個(gè)樣，三年大變樣”進(jìn)展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，符合隆回縣城市以后進(jìn)展方向的正確決策。它在改善城市居住質(zhì)量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到重要的作用。（2）項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家“擴(kuò)大內(nèi)需，增進(jìn)消費(fèi)，弄活流通”的產(chǎn)業(yè)政策。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)有利于增進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為社會(huì)提供就業(yè)機(jī)遇，對(duì)減緩隆回縣待業(yè)人員就業(yè)壓力具有踴躍意義。（3）本項(xiàng)目的建設(shè)將依照國(guó)際通行的商品房開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作，依據(jù)計(jì)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行整體計(jì)劃，完全符合城市計(jì)劃、消防、交通等各項(xiàng)要求，有利于完善隆回縣城區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)的配套功能作用。（4）從經(jīng)濟(jì)分析上看，項(xiàng)目建成后，總銷(xiāo)售收入為38149萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)9525萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率%，投資利稅率%，資本金利潤(rùn)%，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益好，是個(gè)高投入、高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。（5）項(xiàng)目的靈敏性分析來(lái)看，項(xiàng)目的靈敏點(diǎn)是銷(xiāo)售壓力，而本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，潛在用戶(hù)眾多，加上開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)，設(shè)計(jì)新穎有效，故能夠?qū)ｉT(mén)好的化解銷(xiāo)售壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。2.建議（1）質(zhì)量是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命線(xiàn)，應(yīng)嚴(yán)格依照質(zhì)量治理體系實(shí)施工程治理，把握好工程發(fā)包和材料采購(gòu)是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵，應(yīng)通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)選取的招投標(biāo)形式選擇施工單位和材料供給廠商，以確保項(xiàng)目的施工質(zhì)量和工程形象。（2）資金是項(xiàng)目順利進(jìn)行的保證，建設(shè)單位應(yīng)精心安排好工程進(jìn)度打算，確保工程建設(shè)資金足額到位，從而保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。（3）營(yíng)銷(xiāo)是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，應(yīng)精心安排好營(yíng)銷(xiāo)組織、操縱好營(yíng)銷(xiāo)節(jié)拍，做好項(xiàng)目前期策劃及推介，充分利用的地理位置優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在戶(hù)型設(shè)計(jì)中注重市場(chǎng)需求。一樣面積可提供二至三種能超群戶(hù)型選擇，不宜過(guò)量，幸免客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)因選擇太多而阻礙成交。確保項(xiàng)目的銷(xiāo)售與資金回籠順利。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的，但項(xiàng)目承辦單位應(yīng)增強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程中的本錢(qián)操縱工作，以確保其社會(huì)效益和財(cái)務(wù)效益的實(shí)現(xiàn)。第二章項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目背景當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資增加迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增加，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢(shì)。隆回縣位于距離邵陽(yáng)火車(chē)站55千米，懷化火車(chē)站150千米，長(zhǎng)沙市283千米；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連320國(guó)道和219省道,東靠洛湛鐵路邵陽(yáng)站，前有郝水河通過(guò)，為隆回怡中豪苑建設(shè)項(xiàng)目提供了得天獨(dú)厚的水陸交通條件。隆回縣地處東經(jīng)110°38′-110°15′，北緯27°-27°40′。位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽(yáng)縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣。隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方千米，居住有漢、回、瑤、苗、侗、滿(mǎn)等24個(gè)民族，轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010個(gè)村(居)委會(huì)，總?cè)丝?40萬(wàn)人，是湖南的一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣。2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)取得了較好進(jìn)展，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)實(shí)現(xiàn)億元，比上年增加%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為億元，較上年增加%，第二產(chǎn)業(yè)增加值為億元，較上年增加%，第三產(chǎn)業(yè)增加值為億元，較上年增加%。人均GDP4812元(按常住人口計(jì)算)，比上年增加573元，三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為：：。全縣財(cái)政總收入達(dá)到27509萬(wàn)元，同比增加18%。隆回縣內(nèi)自然資源豐碩。生物資源品類(lèi)繁多，水稻有秈、粳、糯3個(gè)類(lèi)型，旱糧有近20個(gè)品種，經(jīng)濟(jì)作物有20多項(xiàng)，上千種。其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿馳譽(yù)中外，辣椒、茶葉、柑桔生產(chǎn)基地縣。植被達(dá)200余科，1000余種，其中805種野生植物可作藥材。野生動(dòng)物資源133種。家禽畜品種繁多，尤以生豬為最。已查明的地下礦藏40余種。其中煤遠(yuǎn)景儲(chǔ)量5886萬(wàn)噸；黃金礦頒面占全縣面積的1/3，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量噸。其它儲(chǔ)量較大的礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨(dú)居石、綠柱石、銑石等。境內(nèi)有6處堿性硅質(zhì)溫泉，水質(zhì)水溫均符合工業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)，在農(nóng)業(yè)和醫(yī)療方面也有利用價(jià)值。水能理論蘊(yùn)藏量萬(wàn)千瓦，可開(kāi)發(fā)量萬(wàn)千瓦。最近幾年來(lái)隆回縣的城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)展也專(zhuān)門(mén)快，城區(qū)建設(shè)己初具規(guī)模。但是在2866平方千米的隆回縣，沒(méi)有一處可供140萬(wàn)人民娛樂(lè)、購(gòu)物的休閑場(chǎng)所，專(zhuān)門(mén)是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的桃洪鎮(zhèn)，由于過(guò)去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件，隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的不斷提高，人們期望有一處高標(biāo)準(zhǔn)的居住休閑的場(chǎng)所，而我公司“怡中豪苑”項(xiàng)目的修建將最大程度地知足人們的這一需求。專(zhuān)門(mén)是2000年以來(lái)，隆回縣實(shí)施“三年大變樣”的戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了極大的提升，原有的地域不同縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣漠的空間。正因?yàn)槁』乜h“怡中豪苑”具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)和并世無(wú)雙的條件，公司審時(shí)度勢(shì)，看中了這塊風(fēng)水寶地，和縣政府簽定了《建設(shè)合同書(shū)》開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)步行街和高級(jí)商業(yè)住宅小區(qū)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1．國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊進(jìn)展時(shí)期，為了增進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康進(jìn)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析與研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約~2個(gè)百分點(diǎn)。隆回縣房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但關(guān)于一個(gè)高速進(jìn)展的城市而言其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然偏低。隨著政策的看好、阻礙市場(chǎng)發(fā)育因素的排除、人們消費(fèi)與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展?jié)摿?zhuān)門(mén)大，存量和增量市場(chǎng)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的奉獻(xiàn)率還將慢慢增大。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用專(zhuān)門(mén)大，據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，將會(huì)對(duì)幾百大類(lèi)、幾萬(wàn)個(gè)品種的產(chǎn)品提出要求，與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)，投資帶動(dòng)系數(shù)為，因此，房地產(chǎn)已成為中央擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)消費(fèi)的重點(diǎn)，使社會(huì)普遍看好的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的看好和推動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)固進(jìn)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2．?dāng)U大消費(fèi)需求的需要擴(kuò)大內(nèi)需，繼續(xù)實(shí)行踴躍的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，維持消費(fèi)和投資需求對(duì)經(jīng)濟(jì)的雙拉動(dòng)，是我國(guó)目前和以后經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)方針。投資、出口、消費(fèi)被稱(chēng)做拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加的“三駕馬車(chē)”。一樣情形下，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增加的奉獻(xiàn)率應(yīng)達(dá)到七成，因此應(yīng)著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，至2010年末，我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)到23萬(wàn)億元，城市居民市場(chǎng)金融資產(chǎn)達(dá)20萬(wàn)億元。近幾年來(lái)，隨著消費(fèi)者生活水平的提高，在住房改革政策的引導(dǎo)下，城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)已由過(guò)去的“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變。由于過(guò)去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。因此，進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)價(jià)位適合，面積適中的住宅商品房，形成與社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng)的多層次供給體系，既知足了置業(yè)者對(duì)住房的需求，提高了生活質(zhì)量，又起到了對(duì)地址經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。同時(shí)，房地產(chǎn)的進(jìn)展又能夠拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游諸多行業(yè)的進(jìn)展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。這些行業(yè)進(jìn)展了，員工就業(yè)和收入增加了，又反過(guò)來(lái)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生新的消費(fèi)能力和群體。2005年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)每一年都增加8%以上，其中房地產(chǎn)奉獻(xiàn)率就超過(guò)1%。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。3．城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要到2020年要全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的目標(biāo)，其難點(diǎn)和重點(diǎn)在農(nóng)村和農(nóng)人。全國(guó)13億人口，有9億農(nóng)人，中國(guó)每一年新增勞動(dòng)力1000萬(wàn)，進(jìn)城的民工一樣維持在億.“三農(nóng)”問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)，一直是困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、社會(huì)進(jìn)展和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)小康社會(huì)的核心問(wèn)題之一。依照城鎮(zhèn)化進(jìn)展要求和十七大精神，要堅(jiān)持走大、中、小城市和城鎮(zhèn)和諧進(jìn)展的中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路，盡快把農(nóng)村豐裕勞動(dòng)力從土地上轉(zhuǎn)移出來(lái)進(jìn)入城鎮(zhèn)，加速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。若是依照計(jì)劃，到2012年，湖南省的城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%，每一年至少有100萬(wàn)農(nóng)人工進(jìn)入城鎮(zhèn)。依照隆回縣城市整體計(jì)劃，到爾后若干年隆回縣將慢慢進(jìn)展成為40萬(wàn)人口的中等城市，屆時(shí)城市人口將在此刻的基礎(chǔ)上增加180﹪。這些新進(jìn)城的人，必將會(huì)帶來(lái)商業(yè)用房、住宅用房的消費(fèi)需求。只有安居了才能樂(lè)業(yè)，依照建設(shè)部提出的實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的住房標(biāo)準(zhǔn)，即到2020年大體做到“戶(hù)均一套房，人均一間房，功能配套，設(shè)施齊全”。因此項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)前景廣漠。目前隆回縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展問(wèn)題之一。在隆回縣整體計(jì)劃中被定位于“高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)”，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展，城市建設(shè)用地愈來(lái)愈緊張，因此，項(xiàng)目的建設(shè)不僅能夠適應(yīng)隆回縣城區(qū)域快速進(jìn)展的需要，解決縣城教職員工及高科技企業(yè)員工等的居住問(wèn)題，而且還能夠適應(yīng)隆回縣城市計(jì)劃與市政建設(shè)的需要，這對(duì)美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有現(xiàn)實(shí)意義。三、項(xiàng)目建設(shè)的意義項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步提高區(qū)域內(nèi)的居住質(zhì)量，增進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展，有效地提升該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)，對(duì)增加地址財(cái)政收入、繁榮本區(qū)域內(nèi)商業(yè)與服務(wù)業(yè)起到重要作用。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)將為隆回縣人民提供良好的園林式居住環(huán)境。第三章市場(chǎng)分析一、邵陽(yáng)地域市場(chǎng)狀況1.投資結(jié)構(gòu)分析依照邵陽(yáng)地域2010年1-6月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計(jì)表明,按組成份類(lèi),建筑工程投資27億元，占總投資的％，而去年同期建筑工程投資只占總投資的％，比去年同期的21億元，增加％；其他費(fèi)用（主若是土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）18億元，與去年同期大體持平，占總投資的％，而去年同期其他費(fèi)用占總投資的40％。說(shuō)明通過(guò)2008、2009年大規(guī)模地引進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及前期開(kāi)發(fā)，今年開(kāi)始進(jìn)入了的施工建設(shè)時(shí)期。邵陽(yáng)地域2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資組成(按組成份)邵陽(yáng)市2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資分類(lèi)單位：億元階段合計(jì)（按構(gòu)成分）建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購(gòu)置其他費(fèi)用其中：舊建筑物購(gòu)置費(fèi)其中：土地購(gòu)置費(fèi)1-06月512751182.投資用途分析住宅建設(shè)完成投資39億元，占總投資的％，比去年同期30億元增加30％；辦公樓建設(shè)完成投資3億元，占總投資的％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)完成投資5億元，占總投資的％；其他用房建設(shè)完成投資4億元，占總投資的％。邵陽(yáng)地區(qū)邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽(yáng)市2006年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽(yáng)市2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資分類(lèi)單位：億元階段合計(jì)（按用途分）住宅辦公寫(xiě)字樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他1-06月51393543.投資區(qū)域分析

2010年1-6月邵陽(yáng)市區(qū)完成投資18億元，占總投資的%；隆回縣完成投資億元，占總投資的%；邵東縣完成投資億元，占總投資的%；新邵縣完成投資億元，占總投資的%；邵陽(yáng)縣完成投資億元，占總投資的%；新寧縣完成投資億元，占總投資的%；城步縣完成投資億元，占總投資的％；洞口縣完成投資億元，占總投資的%，綏寧縣完成投資億元，占總投資的%。邵陽(yáng)邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按項(xiàng)目地點(diǎn)分)邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資（按項(xiàng)目地點(diǎn)分）單位：億元階段合計(jì)邵陽(yáng)市區(qū)內(nèi)邵東縣隆回縣新邵縣邵陽(yáng)縣新寧縣城步縣武岡縣洞口縣綏寧縣1-06月5118從各區(qū)（縣）房地產(chǎn)完成投資的比例上看，邵陽(yáng)市區(qū)、隆回縣、邵東縣開(kāi)發(fā)投資增幅較大，與去年同期相較，隆回縣增加%，增幅位居第二，小結(jié)：今年上半年房地產(chǎn)投資仍維持高速增加，可是投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。從投資用途看，住宅建設(shè)投資所占比例上升，而商業(yè)用房建設(shè)投資比例下降。從投資組成看，土地購(gòu)買(mǎi)和土地開(kāi)發(fā)投資比例降低，而建筑工程投資比例增加。這是因?yàn)榍皟赡晖恋爻山换钴S，在投資組成中占較大的比例，而此刻這些項(xiàng)目已慢慢進(jìn)入施工建設(shè)時(shí)期。另外，拆遷安置難度加大，進(jìn)展緩慢也是前期工程投資比例降低的緣故之一。4.需求分析“十二五”邵陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)計(jì)劃部門(mén)課題組課題負(fù)責(zé)人介紹，阻礙住宅自然需求的因素有三個(gè)：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折舊率。按《隆回縣城市整體計(jì)劃》，依照隆回縣城市整體計(jì)劃，到爾后若干年隆回縣將慢慢進(jìn)展成為40萬(wàn)人口的中等城市。依照隆回縣現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平，2010－2014年將是隆回縣進(jìn)入工業(yè)化，城市化加速時(shí)期，也是中部崛起的關(guān)鍵時(shí)期。在這一期間，考慮到城市人口的快速增加，舊城改造、居住消費(fèi)結(jié)構(gòu)向著進(jìn)展型、享受型升級(jí)等因素，隆回縣住宅消費(fèi)將有著龐大的潛在需求。（1）成婚家庭戶(hù)數(shù)對(duì)住宅需求依照2010年隆回縣第六次人口普查10％抽樣資料測(cè)算，隆回縣居民的平均初婚年齡為歲，其中男性平均初婚年齡歲，女性平均初婚年齡歲。咱們選擇在1987年到1991年在市區(qū)誕生的人口作為成婚家庭戶(hù)數(shù)，統(tǒng)計(jì)資料顯示：這一期間縣城市區(qū)誕生的人口約萬(wàn)人。另一方面，從成婚記錄數(shù)看：1998年以來(lái)，隆回縣平均每一年成婚記錄6000多戶(hù)。因?yàn)榫幼≡诔擎?zhèn)的人口約占總?cè)丝诘?0％左右，因此城鎮(zhèn)成婚記錄數(shù)約3000個(gè)左右。結(jié)合上面兩種分析，咱們選取隆回縣城鎮(zhèn)成婚記錄數(shù)更合理?！笆濉庇?jì)劃期間，隆回縣城鎮(zhèn)成婚家庭戶(hù)數(shù)為萬(wàn)個(gè)左右（3000×5）。隨著成婚人口和家庭數(shù)量的增加，首當(dāng)其沖的確實(shí)是對(duì)住房需求的增加，假設(shè)每戶(hù)住房建筑面積按100平方米計(jì)算，則2010—2014年需新增住房建筑面積約150萬(wàn)平方米（×100）。平均每一年需新建約30（2）城市人口數(shù)量增加對(duì)住宅需求隨著“三化”進(jìn)程的推動(dòng)和進(jìn)展小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加速，隆回縣城鎮(zhèn)化率不斷提高。2010年在全縣總?cè)丝谥校幼≡诔擎?zhèn)的人口為26萬(wàn)人，占總?cè)丝诘募s26％，比上年增加2萬(wàn)人，增幅上升個(gè)百分點(diǎn)。2008年城市化水平（23％）比2004年（15％）提高8個(gè)百分點(diǎn)，平均每一年提高了2個(gè)百分點(diǎn)，估量2011年城市化水平可達(dá)到28％－30％。近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，隆回縣城市化的水平每一年以2－3個(gè)百分點(diǎn)左右的速度遞增，這意味著每一年新增城鎮(zhèn)人口約2萬(wàn)－3萬(wàn)人左右?？鄢丝诘淖匀辉黾樱ń?年平均每一年增加人口1萬(wàn)人左右），每一年新增城市人口約2萬(wàn)人左右。城市化進(jìn)程中必然帶來(lái)對(duì)住宅需求的增加。那么“十二五”計(jì)劃期間隆回縣將新增城鎮(zhèn)居民12萬(wàn)人左右。依照《中華人民共和國(guó)人類(lèi)住區(qū)進(jìn)展報(bào)告》關(guān)于2015年全國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標(biāo)準(zhǔn)，因此，隆回縣為解決新增加城市人口的住房問(wèn)題，2011－2015年則需新建住房建筑面積約52萬(wàn)平方米（2×26）。平均每一年需新增10.4（3）城市流動(dòng)人口對(duì)住宅需求（4）舊衡宇更新改造對(duì)住宅需求（5）達(dá)到預(yù)期住房面積目標(biāo)對(duì)住宅需求（6）投資型等住房的需求二、隆回縣房地產(chǎn)進(jìn)展態(tài)勢(shì)隆回縣在改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)步入了快速進(jìn)展的軌道，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城市建設(shè)日新月異，人民生活條件不斷改善。從1988年到2010年，隆回縣的經(jīng)濟(jì)每一年平均增加率達(dá)%，高于全國(guó)平均增幅近1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展已進(jìn)入工業(yè)化中期時(shí)期。最近幾年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)展，人們生活水平進(jìn)一步提高，住房的需求也愈來(lái)愈大。建設(shè)部目前的工作思路是：深化改革，立足進(jìn)展，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)地宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、和諧進(jìn)展；開(kāi)放弄活二級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)住房分派貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改良物業(yè)治理，進(jìn)一步培育住房消費(fèi)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量將進(jìn)一步擴(kuò)大。隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央采取的一系列踴躍財(cái)政政策的持續(xù)作用下，市場(chǎng)要緊指標(biāo)都有較大幅度增加，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建的刺激下，隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)積蓄的潛力慢慢釋放，商品房銷(xiāo)售形式良好，維持穩(wěn)固增加勢(shì)頭，市場(chǎng)消費(fèi)也相應(yīng)呈現(xiàn)出理性上升的局面，整個(gè)市場(chǎng)明顯處于景氣狀態(tài)，市場(chǎng)動(dòng)作狀況良好。依照房地產(chǎn)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)資料，2010年上半年全市共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積萬(wàn)㎡，比去年同期增加%，其中住宅上市量為96萬(wàn)㎡，比去年同期增加15萬(wàn)平方米，同比增加%，占商品房總量的比重為78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面積達(dá)146萬(wàn)㎡，成交金額為億元，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬(wàn)㎡，成交金額為億元，別離比上年同期增加了%和%就目前隆回縣宏觀經(jīng)濟(jì)情形來(lái)看，政府財(cái)政收入與國(guó)民收入均呈現(xiàn)出快速增加的態(tài)勢(shì)，人民消費(fèi)水平相關(guān)于同類(lèi)城市而言大為超前，房地產(chǎn)、私車(chē)等大宗消費(fèi)最近幾年已有了較大的需求增加，從最近的汽車(chē)展銷(xiāo)會(huì)上人氣興旺能夠看出，隆回縣的消費(fèi)潛力十分龐大。隨著人民消費(fèi)需求增加、市政配套改造完善、更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品的顯現(xiàn)和房產(chǎn)多級(jí)體系的成熟，隆回縣的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入快速進(jìn)展的軌道，估量在最近的一兩年內(nèi)將成為邵陽(yáng)地域中城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速最快的城市之一。三、區(qū)域市場(chǎng)分析1．社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況該項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車(chē)總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐碩，視野開(kāi)闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更襯托出一流的人文環(huán)境。尤其是近幾年市政府實(shí)施龐大的基礎(chǔ)設(shè)施投入，使得隆回縣城面貌目日新月異?；A(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施不斷改善使得隆回縣愈來(lái)愈適合居住。市場(chǎng)供需兩旺，購(gòu)房意愿繼續(xù)增強(qiáng)。從近兩年隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展來(lái)看，從2008年開(kāi)始，隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速增加的高速進(jìn)展期，市場(chǎng)呈現(xiàn)的強(qiáng)勁勢(shì)頭使進(jìn)駐隆回縣的開(kāi)發(fā)商無(wú)一不喜笑顏開(kāi)。隆回縣本土尤其是最壯大的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力也讓市場(chǎng)為之震驚。這一點(diǎn)從萬(wàn)和花園、百龍觀天下商住樓、龍江山水小區(qū)、怡然花園等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)可見(jiàn)一斑。目前新增需求要緊體此刻以下幾個(gè)方面：（1）隆回縣迅速進(jìn)展及高科技產(chǎn)業(yè)的膨脹帶來(lái)的需求。隆回縣的進(jìn)展迅速驚人，不斷增加的就業(yè)與商機(jī)，不斷增多的企業(yè)、單位和商家，和隆回縣城市規(guī)模擴(kuò)大、城市人口的增加（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口及外來(lái)人口補(bǔ)充），都將產(chǎn)生持續(xù)的住宅需求。（2）改善型需求在這一兩年表現(xiàn)得十分踴躍。隆回縣原居住人口人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和個(gè)人自建房，單位住房大多面積較小，而擅自建房大多居住品質(zhì)不高，使得很多人已經(jīng)或正在打算從原有住房中搬離出來(lái)。（3）投資型需求比較活躍。隆回縣外來(lái)人口，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)員工組成了寵大的租賃群體，使得租賃市場(chǎng)火爆，衡宇租金較高，因此吸引了很多投資型客戶(hù)。由于以上需求，隆回縣的大多數(shù)樓盤(pán)尤其是住宅的銷(xiāo)售形勢(shì)較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。2．項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)隨著隆回縣城市化水平的不斷提高和城市格局的大體形成，隆回縣二十一世紀(jì)的進(jìn)展計(jì)劃已重彩刻畫(huà)，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)展步伐慢慢加速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為經(jīng)濟(jì)騰飛的新熱點(diǎn)。目前，隆回縣政府確信了把縣建設(shè)成為繁榮、開(kāi)放、文明、秀美的現(xiàn)代化城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。到2015年，隆回縣城市人口將達(dá)到40萬(wàn)，城市化水平達(dá)到45%，人均GDP5000美元左右，達(dá)到中等收國(guó)家水平，大體實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。為落實(shí)省委、省政府關(guān)于“加速隆回縣建設(shè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展”和“實(shí)現(xiàn)隆回縣城市面貌三年大變樣”的有關(guān)要求，縣政府獎(jiǎng)大力實(shí)施“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略，踴躍推動(dòng)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，增強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)進(jìn)展。隆回縣二十一世紀(jì)的進(jìn)展計(jì)劃已重彩刻畫(huà)，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)展步伐慢慢加速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成經(jīng)濟(jì)騰飛投資建設(shè)的新熱點(diǎn)，加上高科技產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速，市場(chǎng)前景不可限量。項(xiàng)目處于隆回縣城西320國(guó)道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車(chē)總站,高速出口。同時(shí)，項(xiàng)目所在地的教育、醫(yī)療、公共服務(wù)設(shè)施較為完善。產(chǎn)品品質(zhì)突出，綜合素養(yǎng)高，不管是外立面、戶(hù)型、園林都按隆回縣目前最高水平打造；位于桃洪西路，易達(dá)性好；無(wú)高大建筑遮擋，小區(qū)視線(xiàn)開(kāi)闊；戶(hù)型設(shè)計(jì)別離面向不同層次的群體，擴(kuò)大了客戶(hù)層面，減少了銷(xiāo)售壓力；戶(hù)型設(shè)計(jì)精致，布局科學(xué)合理，有效性高。南北朝向，開(kāi)間大，進(jìn)深小，戶(hù)型采光和空氣對(duì)流較好，居住的舒適度高。第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容怡中豪苑的建設(shè)內(nèi)容要緊為：17層小高層住宅10棟，14層建1棟,12層小高層住宅3棟、地下車(chē)庫(kù)及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施、室外的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。二、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為30560平方米（合畝），擬建總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程為121208平方米，地下車(chē)庫(kù)13312平方米,項(xiàng)目計(jì)劃建筑容積率為，建筑密度為%，綠地率為%。項(xiàng)目打算建設(shè)10棟17層商品住宅、1棟14層商品住宅及3棟12層商品住宅，1#、2#、6#-14#棟負(fù)1層均設(shè)地下車(chē)庫(kù)。3#-5#第五章區(qū)域位置及建設(shè)條件一、區(qū)域位置項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車(chē)總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐碩，視野開(kāi)闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更襯托出一流的人文環(huán)境。區(qū)域周邊社會(huì)化服務(wù)的文、教、衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，完全具有建設(shè)住宅小區(qū)的條件。二、自然條件1．氣溫年平均氣溫16.9最冷月平均氣溫3.9最熱月平均氣溫28.2極端最高氣溫39.1極端最低氣溫-11.32．降水量年平均總降水量1600一月最大降水量1483．溫度最冷月平均相對(duì)溫度%最熱月平均相對(duì)溫度73%4．最大積雪深度1305．最大凍土深度5cm6．年雷暴日數(shù)7．風(fēng)冬季平均風(fēng)速1.5m30年一遇最大風(fēng)速23.7m/s最多風(fēng)向及頻率七月SW·20%一月NW·31%8．全年日照時(shí)數(shù)小時(shí)9．邵陽(yáng)地域地震烈度項(xiàng)目位于邵陽(yáng)地域所轄的隆回縣境內(nèi)，依照國(guó)家地震局、建設(shè)部2000年版《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，隆回縣大體地震烈度為6度。10．工程地質(zhì)條件依照項(xiàng)目建筑的巖土資料分析場(chǎng)地的地質(zhì)情形：該場(chǎng)地未發(fā)覺(jué)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑該工程。三、建設(shè)條件項(xiàng)目周邊水、電、氣等配套設(shè)施完善，郵電通信設(shè)施齊全，公益設(shè)施齊全，中小學(xué)校、醫(yī)院、車(chē)站、賓館等服務(wù)設(shè)施十分完善。目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可知足項(xiàng)目的用水。項(xiàng)目供電也可由桃洪西路或計(jì)劃道路直接接入。項(xiàng)目所在地的其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也較為完備，完全能夠知足項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的需要。第六章工程技術(shù)方案一、計(jì)劃設(shè)計(jì)的大體原則1．強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代性現(xiàn)代性是城市景觀體系的生命力，盡力運(yùn)用今世科學(xué)技術(shù)、表現(xiàn)現(xiàn)代精神、采納集中與分散相結(jié)合的布局方式，高速現(xiàn)有效地結(jié)構(gòu)，使該地塊成為城市的有機(jī)組成部份，與城市的進(jìn)展緊密結(jié)合，表現(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)環(huán)境和規(guī)模集聚效應(yīng)。2．強(qiáng)調(diào)文化性堅(jiān)持城市的個(gè)性特色，歷史文脈、文化遺產(chǎn)愛(ài)惜等。令人產(chǎn)生歷史感、認(rèn)同感、歸屬感、領(lǐng)域感，堅(jiān)持把文脈、歷史、文化、建筑視為活的生命，對(duì)每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，每一個(gè)空間做到精心計(jì)劃、精心設(shè)計(jì)，為市民制造良好的購(gòu)物與生活環(huán)境。3．強(qiáng)調(diào)形象性重視公共活動(dòng)空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場(chǎng)、綠地的景觀形態(tài)，增強(qiáng)環(huán)境的舒適度和愉悅感。二、整體計(jì)劃及建筑設(shè)計(jì)1．功能布局綜合體以西接桃洪西路為基準(zhǔn)布置負(fù)一層平面，負(fù)二層及地下局部平面內(nèi)設(shè)地下車(chē)庫(kù)。在整體布局上，小高層以下部車(chē)庫(kù)裙房為底座，將住宅設(shè)置其上，住宅均采納南北朝向，保證了戶(hù)型的朝向與通風(fēng)，提升了小區(qū)的品質(zhì)，營(yíng)造良好的景觀視線(xiàn)通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈的景觀面，設(shè)計(jì)成江景房，讓內(nèi)外環(huán)境空間彼此融合。綜合體的負(fù)一、二層為地下停車(chē)庫(kù)，可停車(chē)232輛，停車(chē)庫(kù)的出入口布置于—1層?xùn)|西兩地，并有獨(dú)立的樓電梯直達(dá)小區(qū)內(nèi)，如此既將車(chē)流的進(jìn)出相對(duì)集中便于治理，小區(qū)入口處設(shè)有隱形消防車(chē)道，專(zhuān)供消防車(chē)通行，小區(qū)住戶(hù)的私家車(chē)可全數(shù)停入地下車(chē)庫(kù)，保證了小區(qū)的安靜，沿基地周?chē)粲凶銐虻目臻g和寬度，同時(shí)也知足了消防撲救的需要。綜合體與北側(cè)原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保證在30m之間，知足22+的間距要求。2．建筑造型本項(xiàng)目建筑造型整體上采納現(xiàn)代建筑的處置手法，以現(xiàn)代元素，使整個(gè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代新穎而不張揚(yáng)，給人世間更好的親和力，成為一道獨(dú)特的風(fēng)光線(xiàn)。屋頂花園，玻璃陽(yáng)臺(tái)的每一細(xì)節(jié)的精致設(shè)計(jì)，表現(xiàn)了制造和活力。在為人們營(yíng)造了輕松、宜人的購(gòu)物、生活和工作環(huán)境的同時(shí)，給隆回縣增添了新的藝術(shù)美景。3．交通流線(xiàn)建筑底層地下車(chē)庫(kù)用房由桃洪西路的主入口進(jìn)入，同時(shí)在周?chē)O(shè)次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下車(chē)庫(kù)的出入口布置于建筑的東西雙側(cè)。4．消防設(shè)計(jì)該小區(qū)住宅樓建筑高度為51m5．環(huán)保及綠化設(shè)計(jì)說(shuō)明該設(shè)計(jì)總的綠化原則四季如春、層次豐碩，裝飾性、景觀觀賞性強(qiáng)；綠化以常綠為主基調(diào)；在樹(shù)種選擇上以常綠樹(shù)種為主，突出層次感，強(qiáng)調(diào)濃濃的綠意，并適當(dāng)點(diǎn)綴景觀樹(shù)木，讓人感受到景觀的四季轉(zhuǎn)變。靠近城市道路邊界用中小喬木與灌木混植，以減少塵埃污染，美化小區(qū)環(huán)境。在綠地內(nèi)點(diǎn)綴適當(dāng)?shù)膯棠竞凸嗄静⑴湟韵鄳?yīng)的馬拉草和臺(tái)灣青，讓人充分感受到一份濃濃的綠意。屋頂花園，綠化要求層次豐碩，配置圖案化，故選擇高級(jí)、色彩分明且耐修剪的植物。在環(huán)保方面，充分考慮建筑物本身和建筑所用材料對(duì)環(huán)境的阻礙，更多采有環(huán)保型的、可回收利用的建材產(chǎn)品，在地面鋪裝上可盡可能減少硬鋪地面積，盡可能運(yùn)用一些植草磚等形式的鋪地，加大綠地面積、美化環(huán)境。三、要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：30560㎡總建筑面積：134520㎡其中：負(fù)1-2層（地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)、）建筑面積：13312㎡住宅建筑面積：121208㎡建筑占地面積：10952㎡容積率：建筑密度：%綠化率：%居住戶(hù)數(shù)：880戶(hù)地下停車(chē)位：129個(gè)地面停車(chē)庫(kù)：103個(gè)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明1．設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建筑方案圖紙（2）現(xiàn)行國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)程①《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）②《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）③《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）④《高層混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)程》（JGJ3-2002）⑤《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）⑥《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JFJ94-94）⑦《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50038-94）（3）荷載取值停車(chē)庫(kù)：KN/㎡；消防通道：KN/㎡（單向板）或KN/㎡（雙向板）；電梯機(jī)房：KN/㎡；住宅：KN/㎡；洗手間：kn/㎡（公共的），KN/㎡；（一樣的）；消防樓梯：KN/㎡；其余未活載均按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值。（4）風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值（n=50年）大體風(fēng)壓值Wo=KN/㎡,體型系數(shù)：us=，風(fēng)振系數(shù)及風(fēng)壓高度系數(shù)按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值；地面粗糙類(lèi)別按C類(lèi)采納。（5）大體雪壓值：（n=50年）大體雪壓值：So=KN/㎡（6）填充墻外墻采納MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%；內(nèi)隔墻：超市部份采納90mm厚GPC板；住宅部份采納3.5A加氣混凝土砌塊，容重不大于700N/M3。（7）地震作用依照《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）及本工程場(chǎng)地工程地質(zhì)勘探報(bào)告，本工程所在地域地震大體烈度為6度；設(shè)計(jì)大體加速度為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅱ類(lèi)，場(chǎng)地設(shè)計(jì)特點(diǎn)周期值為。（8）人防荷載按《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50038-94），本工程按五級(jí)二等計(jì)算。（9）場(chǎng)地水文地質(zhì)情形依照地勘資料表明：本工程場(chǎng)地地坪現(xiàn)有標(biāo)高為～33.55m，±標(biāo)高為，地下水類(lèi)型屬于上層滯水，潛水和巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)固，場(chǎng)地地下水略具承壓性，承壓水頭高度約為6.0m,勘探期間，地下水穩(wěn)固水位在～32.68m；結(jié)合場(chǎng)地周邊環(huán)境條件及地域體會(huì)，建筑物底板抗浮設(shè)計(jì)水位建議按32.68m考慮，地下水對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)侵蝕性。地質(zhì)情形，依照地勘資料表明，本場(chǎng)地由上而下依次為：①人工填土，結(jié)構(gòu)松散，層厚～7.50m不等；②第四系淤泥積含有機(jī)質(zhì)粉質(zhì)粘土：呈濕～飽和，可塑～軟塑狀態(tài)，層厚～2.90m；③粉質(zhì)粉土層：呈濕～飽和，可塑～軟塑狀，均勻性差，層厚～2.50m；④中細(xì)砂層，松散～稍密狀，層厚～8.0m，荷載力特點(diǎn)值為120KPa。⑤圓礫層：一樣粒徑為2～20mm，最大達(dá)60mm，稍密～中密狀，層厚為～5.6m，承載力特點(diǎn)值為300KPa，沉管灌注樁端阻力特點(diǎn)值為3200KPa。⑥第四系殘積粉粘土層：原巖結(jié)構(gòu)較清楚，呈可塑～軟塑狀，層厚～11.70m，承載力特點(diǎn)值為210KPa。⑦泥盆系中風(fēng)化白云質(zhì)灰?guī)r層：細(xì)晶結(jié)構(gòu)，屬較硬巖，巖體較完整，揭露層厚～，承載力特點(diǎn)值為5000KPa，樁端阻力特點(diǎn)值為5000KPa。2．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與選型（1）基礎(chǔ)選型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一層高為-4.5m，地上十七層，建筑物總高為55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二層高為-9m，地上十七層，建筑物總高為60m；11#地下一層高為-4.5m，地上十四層，建筑物總高為46.5m；12#、13#、14#地下一層高為-4.5m，地上十二層，建筑物總高為40.5m（2）地下室本工程地下室采納砼自防水，抗?jié)B品級(jí)為S8，防水品級(jí)為二級(jí)，砼內(nèi)摻入適量的外加劑。（3）上部結(jié)構(gòu)本工程地上17層，地上總高度51m，14層，地上總高度42m；12層，地上總高度36m；框支框架抗震品級(jí)為一級(jí)，底部增強(qiáng)部位剪力墻為二級(jí)，非底部增強(qiáng)部位剪力墻為四級(jí)。3．要緊材料（1）砼：C25～C40墊層C15砼（2）（3）填充墻：外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%內(nèi)墻：商場(chǎng)部份為90mm厚GRC板住宅部份：加氣砼砌塊五、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明1．給水設(shè)計(jì)（1）水源本建筑水源為城市自來(lái)水。（2）用水量最高日用水量為：600m3消防用水量室內(nèi)消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S噴淋用水量30L/S一次火災(zāi)滅火用水量400m（3）給水系統(tǒng)三層及三層以下由市政自來(lái)水直接供水，三層以上采納水泵—屋頂水箱供水。（4）消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，地下泵房設(shè)消防加壓泵，裙房采納減壓消火栓，屋頂設(shè)消防水箱。地下車(chē)庫(kù)及地上裙房均設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)，地下泵房設(shè)噴淋給水泵。2．排水設(shè)計(jì)排水采納雨污分流，其中生活排水采納污廢合流。室外設(shè)化糞池，污水經(jīng)化糞池處置后排入城市排水管。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期5年。六、建筑電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明1．設(shè)計(jì)范圍怡中豪苑變配電所和設(shè)備用房的動(dòng)力配電、建筑物照明、建筑物的防雷接地。電視、語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線(xiàn)系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)操縱系統(tǒng)。2．用電負(fù)荷品級(jí)估算（1）怡中豪苑為一類(lèi)防火建筑，消防用電設(shè)備應(yīng)按一級(jí)負(fù)荷的要求供電。（2）經(jīng)估算：總設(shè)備安裝容量為7900千瓦，有功計(jì)算功率3000千瓦，主變?nèi)萘繛?×1000+2×1250千伏安，消防用電安裝容量約為470千瓦。（3）供電方案：依照本建筑用電負(fù)荷性質(zhì)，變電所按兩回獨(dú)立10KV電源進(jìn)線(xiàn)。3．低壓配電系統(tǒng)及配電方式（1）低壓配電系統(tǒng)變電所的380/220伏配電系統(tǒng)為“TN—S”三相五線(xiàn)制，即為工作零線(xiàn)（N線(xiàn)）與愛(ài)惜零線(xiàn)（PE線(xiàn)）分開(kāi)方式。（2）配電方式建筑消防用電設(shè)備由Ⅰ、Ⅱ段母線(xiàn)引雙回路供電，并在最未端電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。關(guān)于一樣負(fù)荷（如照明）采納從電纜井以樹(shù)干式配電方式向各層配電箱配電。4．建筑物防雷及接地（1）怡中豪苑依照第二類(lèi)防雷建筑物設(shè)置整體防雷愛(ài)惜裝置，并利用結(jié)構(gòu)砼內(nèi)的鋼筋做接閃器引至線(xiàn)。（2）利用結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)地梁承臺(tái)內(nèi)的鋼筋做接地裝置。（3）整個(gè)建筑設(shè)三級(jí)電涌愛(ài)惜（SPD）（4）等電位聯(lián)接：變電所及外網(wǎng)入戶(hù)的電纜外皮和所有金屬構(gòu)架均應(yīng)與接地裝置作等電位聯(lián)結(jié)。洗手間作局部等電位聯(lián)結(jié)。5．電纜電視系統(tǒng)、語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線(xiàn)系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)操縱系統(tǒng)。（1）電纜電視系統(tǒng)（2）語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線(xiàn)系統(tǒng)為知足現(xiàn)代通信多功能要求，采納光纜和大對(duì)數(shù)話(huà)纜直接從市網(wǎng)配接。（3）火災(zāi)自動(dòng)聯(lián)動(dòng)操縱系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本建筑屬一類(lèi)防火建筑，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)選用操縱中心報(bào)警系統(tǒng)。火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志燈。在樓梯間、電梯前室、大堂、消防操縱和地下車(chē)庫(kù)等地設(shè)置必然數(shù)量的事故應(yīng)急照明燈，并在建筑物內(nèi)的疏散走走道和地下車(chē)場(chǎng)公共出入口處設(shè)置安全疏散標(biāo)志燈。消防電源及配電消防用電設(shè)置由變電所的Ⅰ、Ⅱ段母線(xiàn)引雙回路供電，并在最未端電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。七、暖通設(shè)計(jì)說(shuō)明該大數(shù)舒適性中央空調(diào)設(shè)計(jì)，通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)。（1）室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：商場(chǎng)夏日溫度t=27℃，冬季溫度t=18（2）空調(diào)設(shè)計(jì)負(fù)荷估算，商場(chǎng)空調(diào)面積約為5600平方米，夏日冷負(fù)荷1500kw，冬季熱負(fù)荷600kw。（3）通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)按防火分區(qū)劃分，排風(fēng)（煙）系統(tǒng)，消防電梯前室及防煙樓間設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，公共洗手間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)，商場(chǎng)設(shè)通風(fēng)換氣系統(tǒng)。八、消防工程本項(xiàng)目消防工程的設(shè)計(jì)和建設(shè)嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)消防法》和國(guó)家有關(guān)建筑防火規(guī)范條例執(zhí)行。項(xiàng)目總平面圖已考慮消防通道和消防設(shè)施的建設(shè)，在項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)部形成環(huán)形消防通道，寬度大于4米，與周?chē)ㄖＡ舯厝坏姆阑痖g距，以確保消防車(chē)在緊急狀態(tài)下可通暢地到撲救面。本項(xiàng)目按規(guī)范應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓和自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)。消火栓用水定額為40L/s，自動(dòng)噴灑用水定額為30L/s。消火栓系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)刻按3h計(jì)，自動(dòng)噴灑系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)刻按1h計(jì)。事故照明：在消防操縱中心、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房、消防電梯前室、消防泵房等處裝設(shè)事故照明，其照度為正常照明的照度。在樓梯間、前室、走廊等處設(shè)事幫照明，最低照明度不低于。疏散指示照明：在疏散樓梯、走道、疏散出入口、消防樓梯前室等處設(shè)置有疏散誘導(dǎo)燈。疏散指示安裝在距地0.8米的墻面上或疏散門(mén)的門(mén)上，疏散指示間距不超過(guò)20米。另外在重點(diǎn)部位，如疏散出口、走道、樓梯、消防操縱室、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房等處裝設(shè)應(yīng)急照明燈。九、燃?xì)夤芫W(wǎng)設(shè)置依照項(xiàng)目要求和本地燃料供給情形，采納管道液化氣，與以后天然氣接入兼容。每棟住宅都統(tǒng)一安裝煤氣管道，室外主管道由市煤氣公司統(tǒng)一埋設(shè)，在埋設(shè)時(shí)要適當(dāng)與道路、其他管道維持距離，每戶(hù)設(shè)一煤氣計(jì)量表。第七章環(huán)境愛(ài)惜及節(jié)能一、環(huán)境愛(ài)惜環(huán)境愛(ài)惜是我國(guó)一項(xiàng)大體國(guó)策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)環(huán)境我我愛(ài)惜法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保治理部門(mén)審定。1．建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀本工程建設(shè)場(chǎng)地位于隆回縣城西320國(guó)道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車(chē)總站,高速出口，依照城市進(jìn)展計(jì)劃及當(dāng)前的實(shí)際情形來(lái)看，周?chē)鸁o(wú)對(duì)本工程造成污染的污染源，周?chē)h(huán)境狀況良好。2．施工中的環(huán)境愛(ài)惜本項(xiàng)目施工進(jìn)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周?chē)h(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對(duì)粉塵擬采納噴水除塵。3．要緊污染源、污染物及治理方案（1）污水小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的污水要緊為生活污水，其中包括生活廢水、糞便污水及廚房餐廳的含油廢水等。生活廢水及糞便污水經(jīng)化糞池處置，達(dá)到二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管網(wǎng)，含油廢水經(jīng)隔油處置后排入城市污水管網(wǎng)。（2）廢氣小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的大氣污染物要緊有廚房生的油煙氣及洗手間內(nèi)廢氣，由住戶(hù)采納排風(fēng)器抽出，將污染氣排室外。汽車(chē)車(chē)庫(kù)廢氣由排氣管道引至排氣堅(jiān)井，實(shí)行高空排放。（3）固體廢棄物小區(qū)的固體廢棄物主若是生活垃圾，將實(shí)行生活垃圾的分類(lèi)搜集。依照垃圾性質(zhì)和處置方式的不同，別離設(shè)置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，所有經(jīng)分類(lèi)搜集的生活垃圾均由物業(yè)治理公司按期清運(yùn)，環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處置。二、節(jié)能建設(shè)節(jié)約型工程、減少能源浪費(fèi)和充分提高利用率是每一個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)踴躍遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)施工中應(yīng)予以高度重視，并踴躍采取方法提高能源利用率和減少能源浪費(fèi)。項(xiàng)目擬采取以下幾項(xiàng)目節(jié)能方法：一、節(jié)能方法最近幾年來(lái)建筑節(jié)技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點(diǎn)，也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)外節(jié)能領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)研究課題。西方進(jìn)展國(guó)家，建筑能耗占社會(huì)總能耗的30%-45%。我國(guó)建筑能耗已占社會(huì)總能耗的20%-25%，正慢慢上升到30%。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域的當(dāng)務(wù)之急。建筑節(jié)能可分為二部份：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能。建筑物自身的節(jié)能主若是從建筑設(shè)計(jì)計(jì)劃、保護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽(yáng)設(shè)施等方面考慮?？照{(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱能源能耗、輸送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運(yùn)行治理等方面進(jìn)行考慮的。(1)節(jié)能建筑計(jì)劃設(shè)計(jì)依照建筑功能要求和本地氣候參數(shù)，在整體計(jì)劃和單體設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理確信建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外保護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對(duì)建筑周?chē)h(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要有利于施工和保護(hù)，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)方法，最大限度減少建筑物能耗量，獲取得時(shí)候的節(jié)能成效。(2)增強(qiáng)建筑保護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能利用利用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過(guò)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各類(lèi)要緊設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能成效。采納新型墻體材料與復(fù)合墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下，在墻體內(nèi)外側(cè)設(shè)保溫隔熱的新型材料。對(duì)垂直墻面可采納外廓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淡色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠人等。在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡可能減少外門(mén)窗的面積。(3)屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)方法隔熱太陽(yáng)幅射熱，減少陽(yáng)關(guān)直射，對(duì)屋頂可采納架空屋面，淺色屋面，種植屋面等，對(duì)屋面進(jìn)行綠色覆蓋，既可遮陽(yáng)，又能隔熱，而且通過(guò)光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部份能量，也起到美化環(huán)境作用。因此植物覆蓋法是空調(diào)劑能的交好的方法。還有設(shè)計(jì)通分屋面、蓄水屋面等節(jié)能方法。(4)空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)方法降低系統(tǒng)的熱負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動(dòng)力消耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采納變流量水系統(tǒng)；采納變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組；提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)劑新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采納蓄冷技術(shù)；采納熱回收與熱互換裝置；充分利用自然冷源；(5)運(yùn)行治理節(jié)能技術(shù)方法在實(shí)際運(yùn)行中，關(guān)于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物，其運(yùn)行能耗也存在較大的不同。因此增強(qiáng)運(yùn)行治理，合理降低設(shè)備的運(yùn)行能耗能夠大大的節(jié)約能源，并帶來(lái)顯暑的經(jīng)濟(jì)利益。(6)結(jié)論綜上所述，建筑節(jié)能的要緊技術(shù)方法有；節(jié)能建筑計(jì)劃設(shè)計(jì)、增強(qiáng)保護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱保溫性能、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)方法、新進(jìn)展的節(jié)能技術(shù)方法如蓄冷技術(shù)和冷卻塔供冷技術(shù)等、及空調(diào)系統(tǒng)的保護(hù)治理節(jié)能技術(shù)方法。為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢(shì)在必行。只要結(jié)合我國(guó)國(guó)情和實(shí)際情形，綜合利用各類(lèi)節(jié)能技術(shù)方法，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能方案，必然能夠取得顯著的節(jié)能成效。2節(jié)水方法從全世界看，水的開(kāi)發(fā)與利用和水資源嚴(yán)峻缺乏的矛盾已日趨突出。在我國(guó)600多座城市中，有300多個(gè)缺水，108座城市嚴(yán)峻缺水，日缺水1600萬(wàn)多M3，到2010年這些城市年缺水將達(dá)200億M3，因此每一年缺水的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的要緊因素之一。節(jié)約用水應(yīng)是避免水資源危機(jī)，解決供需矛盾的長(zhǎng)期的必要的方針。(1)增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)關(guān)于城市生活用水的廣大用戶(hù)來(lái)講，一部份人以為水是取之不盡，用之不竭，沒(méi)有必要珍愛(ài)，節(jié)約用水意識(shí)極為淡薄。人們關(guān)于黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴(yán)峻形勢(shì)熟悉不足。因此，咱們應(yīng)樹(shù)立水是一種寶貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。目前新建和改建工程，一樣都設(shè)有水表，合理定價(jià)，按表收費(fèi)，取消了用水包費(fèi)制，讓用水者直接承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，事實(shí)證明節(jié)水成效明顯。各類(lèi)經(jīng)濟(jì)和行政治理方法的實(shí)行會(huì)不斷的增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)，公民節(jié)水意識(shí)是在全社會(huì)推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識(shí)的增強(qiáng)可對(duì)其他具體節(jié)水方法起到事半功倍的作用。(2)推行節(jié)水型設(shè)備一、利用節(jié)水型的便器沖洗設(shè)備；二、節(jié)水型水龍頭，有一種充氣式水龍頭可比一樣龍頭節(jié)水60%-70%，這種龍頭出水時(shí)令人感覺(jué)水量專(zhuān)門(mén)大，而實(shí)際出水量?jī)H為0.032L/S。自閉式龍頭、感應(yīng)式龍頭都可起到節(jié)水作用，應(yīng)踴躍推行利用；3、節(jié)水型淋浴設(shè)施，采納單管恒溫供水，一樣可節(jié)水10%-15%；若采納踏板閘，做到人離水停，一樣可節(jié)水15%-20%。推行各類(lèi)型號(hào)的加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會(huì)有明顯的節(jié)水成效。4、其他節(jié)水型設(shè)備。小型洗衣機(jī)的開(kāi)發(fā)推行，不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水成效。推行節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約用水的途徑之一。(3)采取必要方法，減少剩余水壓剩余水壓在配水系統(tǒng)中顯現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩?hù)是散布在管網(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近用水點(diǎn)自然會(huì)顯現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖難以排除，卻能夠采取必要的方法使之減少。在高層、超高層的建筑中，為使系統(tǒng)安全靠得住及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水，安裝減壓閥、減壓孔板等方法也間接地起到了節(jié)水作用。一樣采納孔板或用壓力調(diào)劑閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%-20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。(4)利用中水系統(tǒng)，節(jié)約源水就全國(guó)情形看，從設(shè)計(jì)利用中的水系統(tǒng)民用建筑統(tǒng)計(jì)表明，利用中水沖洗茅廁便器，澆灑等雜用，可節(jié)水30%-40%，并減緩了城市下水道的超負(fù)荷運(yùn)行。采納建筑中水系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)排污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處置后回用，即可節(jié)約水資源，又使污水無(wú)害化，起到愛(ài)惜環(huán)境，防治水污染，減緩水資源不足的重要作用。(5)提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格操縱跑冒滴漏民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費(fèi)嚴(yán)峻，這通常情形下與管材、附件質(zhì)量有關(guān)，也與施工質(zhì)量有關(guān)，提高管材，附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格操縱跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一?？傊?jié)約用水勢(shì)在必行，民用建筑節(jié)水方法不概而論。實(shí)踐證明，只要采取一項(xiàng)方法兼用，其節(jié)水成效都將是顯著的。“堅(jiān)持開(kāi)發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”，不僅能夠取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，而且能在必然程度上減緩城市用水的供需矛盾，解決頂峰期缺水的問(wèn)題，還能減少污水排放量，愛(ài)惜環(huán)境，取得良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。

第八章物業(yè)治理一、物業(yè)治理打算物業(yè)治理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中極為重要的服務(wù)性工作，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程的延續(xù)與深化，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用。項(xiàng)目建設(shè)單位擬組建高素養(yǎng)的物業(yè)治理公司，通過(guò)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外選進(jìn)的物業(yè)治理體會(huì)，配備服務(wù)態(tài)度好、技術(shù)水平高、訓(xùn)練有素的物業(yè)治理人員來(lái)弄好小區(qū)的物業(yè)治理，為入住小區(qū)的業(yè)主提供良好的服務(wù)。物業(yè)治理公司將對(duì)前期介入、物業(yè)治理驗(yàn)收、入住治理、裝修治理及日常治理制訂一系列的物業(yè)治理細(xì)則，使住戶(hù)真正“買(mǎi)得趁心、住得安心、用得安心”。二、機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)治理公司領(lǐng)導(dǎo)不設(shè)副領(lǐng)導(dǎo)，副領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)保安部、水電維修、衡宇維修、環(huán)境保護(hù)、財(cái)務(wù)部、辦公室等外個(gè)部門(mén)，從而保證物業(yè)治理安全周到、維修保護(hù)及時(shí)到位，充分保證小區(qū)的安靜、安全、文明、衛(wèi)生、舒適、方便。物業(yè)治理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置詳見(jiàn)下圖。經(jīng)理副經(jīng)理經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理財(cái)務(wù)部辦公室保安部水電維修房屋維修綜合管理環(huán)境保護(hù)第九章項(xiàng)目招投標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度一、項(xiàng)目招投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)治理是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)遵循的大體準(zhǔn)則，依照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》和《湖南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法>方法》的有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格依照有關(guān)程序進(jìn)行招標(biāo)和工程監(jiān)理。二、實(shí)施進(jìn)度打算本項(xiàng)目分前期決策、計(jì)劃設(shè)計(jì)、工程施工、完工驗(yàn)收與交付四個(gè)時(shí)期，其中貫穿銷(xiāo)售預(yù)備與銷(xiāo)售工作。2011年1月正式開(kāi)始工程建設(shè)，在各項(xiàng)工作開(kāi)展順利的前提下，打算項(xiàng)目建設(shè)工期為48個(gè)月。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：1．2011年6月底完成施工前期預(yù)備工作，包括項(xiàng)目可研、報(bào)批等工作。2．．2011年7月--2012年6月完成1#-6#主體工程施工，包括建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。3．2012年7月--2013年6月完成7#-14#主體工程施工，包括建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。4、2013年12月底完成所有戶(hù)外工程、配套設(shè)施等，全數(shù)掃尾交付利用。4．2014年12月全數(shù)銷(xiāo)售完畢。第十章組織治理機(jī)構(gòu)和職工人數(shù)的確信執(zhí)行董事總經(jīng)理銷(xiāo)售招商部工程技術(shù)部執(zhí)行董事總經(jīng)理銷(xiāo)售招商部工程技術(shù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部綜合管理部辦公室二、職工人數(shù)的確信董事長(zhǎng)：1人（經(jīng)濟(jì)師）總領(lǐng)導(dǎo)：1人（經(jīng)濟(jì)師）副總領(lǐng)導(dǎo)：1人（經(jīng)濟(jì)師）銷(xiāo)售招商部：主管1人（經(jīng)濟(jì)師）職員4人工程技術(shù)部：主管1人職員4人（含高級(jí)工程師1人；工程師2人）打算財(cái)務(wù)部：主管1人職員2人（會(huì)計(jì)師）綜合治理部：主管1人職員3人總職工人數(shù)為20人第十一章投資估算一、編制說(shuō)明本項(xiàng)目為怡中豪苑建設(shè)工程。其工程大體建設(shè)投資估算采納指標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)行的大體建設(shè)費(fèi)用定額進(jìn)行編制。1．內(nèi)容包括：①項(xiàng)目前期費(fèi)用（土地本錢(qián)）②建設(shè)工程費(fèi)用③費(fèi)用部份④大體預(yù)備費(fèi)⑤建設(shè)期貸款利息本項(xiàng)目建設(shè)期及營(yíng)運(yùn)期定為四年，貸款資金8000萬(wàn)元一次到位。利息%（年息），不計(jì)復(fù)利。建設(shè)期利息計(jì)算如下：8000×%×3年=（萬(wàn)元）二、總投資估算表表二總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目投資金額（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用1375合畝2項(xiàng)目前期費(fèi)1553其中：勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)336建筑面積單價(jià)25元/㎡三通一平費(fèi)202建筑面積單價(jià)15元/㎡報(bào)建費(fèi)942建筑面積單價(jià)70元/㎡監(jiān)理費(fèi)40建筑面積單價(jià)3元/㎡其他333工程建設(shè)費(fèi)16577見(jiàn)項(xiàng)目建設(shè)工程投資估算表4銷(xiāo)售費(fèi)用742銷(xiāo)售收入×%5管理費(fèi)用202建筑面積單價(jià)15元/㎡6財(cái)務(wù)費(fèi)用1825%（年息）7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)514項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本×3%8土地增值稅572按住它收入的%,商鋪收入的3%合計(jì)23360第十二章項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)一、資金籌措及投資利用打算1．資金籌措本項(xiàng)目資金來(lái)源有二個(gè)渠道：（1）自籌資金：15360萬(wàn)元；（2）銀行貸款：8000萬(wàn)元；總投資為23360萬(wàn)元。2．投資利用打算23360表三序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注資金來(lái)源233601自籌資金15360非企業(yè)負(fù)債2銀行借款8000資金運(yùn)用233601土地費(fèi)13752項(xiàng)目前期費(fèi)15533工程建設(shè)費(fèi)165774銷(xiāo)售費(fèi)用7425管理費(fèi)用2026財(cái)務(wù)費(fèi)用18257不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5148其它572二、項(xiàng)目的計(jì)算期1．項(xiàng)目的計(jì)算期依照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度打算，本項(xiàng)目建設(shè)期為3年；依照項(xiàng)目特點(diǎn)，營(yíng)運(yùn)期定為1年，項(xiàng)目的計(jì)算期確信為4年。三、經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售稅金1．經(jīng)營(yíng)收入（1）住宅銷(xiāo)售：據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前隆回縣小高層住宅均在2900-3500元。經(jīng)綜合分析考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)及同區(qū)位項(xiàng)目比較。咱們把本項(xiàng)目12層及14層住宅每平方米均價(jià)定為2900元,小高層17層住宅每平方米均價(jià)定為3000元住宅銷(xiāo)售收入：28106+7981=36087萬(wàn)元表四怡中豪苑項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算明細(xì)表?xiàng)澨?hào)地下車(chē)位（個(gè)）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）地下車(chē)庫(kù)（個(gè)）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）總建筑面積(M2)其中:地下面積(M2)其中:商品房面積(M2)單價(jià)（元）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）總銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）154077010215780943530002831294121411212120104959929503300028513083310807701093015809350300028052955410807701091015609350300028052955510807701093015809350300028052955697277010110760935030002805294779727701012076093603000280829508972770100807609320300027962938997277010120770935030002805294710864770100907709320300027962930小計(jì)9374475750104000103129368828106296001197277084207207700290022332375129727707360760660029001914205613972770738076066202900192020621497277073607606600290019142056小計(jì)3628828280305203000275201160079818549合計(jì)1291032103103013452013312121208116003608738149（3）地下車(chē)位及地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前該地段地下車(chē)位在90000元以上及地下車(chē)庫(kù)售價(jià)在110000元以上。小區(qū)內(nèi)地下車(chē)位共計(jì)129個(gè)。地下車(chē)庫(kù)共計(jì)103個(gè)，咱們把本項(xiàng)目地下車(chē)位售價(jià)定為每一個(gè)80000元，地下車(chē)庫(kù)售價(jià)定為每一個(gè)100000元。地下車(chē)位銷(xiāo)售收入：129×8=1032萬(wàn)元地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入：103×10=1030萬(wàn)元銷(xiāo)售收入共計(jì)：38149萬(wàn)元（詳見(jiàn)表四）2．銷(xiāo)售稅金及附加此項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定的稅收政策計(jì)取。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%城鄉(xiāng)保護(hù)建設(shè)費(fèi)稅率5%教育費(fèi)附加費(fèi)稅率%(詳見(jiàn)下表)表五銷(xiāo)售稅金及附加單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期12-34經(jīng)營(yíng)收入381491住宅360872商鋪03車(chē)位/車(chē)庫(kù)2062經(jīng)營(yíng)稅金及附加20891營(yíng)業(yè)稅19072城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅953教育附加86四、經(jīng)營(yíng)本錢(qián)費(fèi)用估算1．經(jīng)營(yíng)本錢(qián)①營(yíng)銷(xiāo)售費(fèi)用。②治理費(fèi)用。③土地增值稅按銷(xiāo)售收入的%計(jì)取。2．人工資及福利費(fèi)職工收入按高于湖南省隆回縣年平均收入水平，確信為24000元/每一年，設(shè)定人員編制20人。福利費(fèi)按工資總額14%計(jì)取即：24000×20×=55萬(wàn)元3．折舊費(fèi)由于本項(xiàng)目建筑全數(shù)銷(xiāo)售，故不計(jì)取折舊費(fèi)。4．其他費(fèi)用按總收入的%計(jì)取。詳見(jiàn)下表。表六經(jīng)營(yíng)本錢(qián)費(fèi)用估算表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期12-341經(jīng)營(yíng)成本1224營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用742管理費(fèi)用202房產(chǎn)稅2802工資及福利553攤銷(xiāo)費(fèi)4財(cái)務(wù)費(fèi)用1825長(zhǎng)期借款利息18255其他費(fèi)用572經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)3676五、利潤(rùn)及利潤(rùn)分派1．所得稅按利潤(rùn)總額25%計(jì)取2.稅后利潤(rùn)部份作為應(yīng)付利潤(rùn)分派給項(xiàng)目投資主體。（詳見(jiàn)下表）表七損益表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期合計(jì)12-341經(jīng)營(yíng)收入38149381492經(jīng)營(yíng)稅金及附加208920893經(jīng)營(yíng)成本367636764建設(shè)成本19684196845利潤(rùn)總額12700127006補(bǔ)以前年度虧損07所得稅317531758稅后利潤(rùn)952595259可供分配利潤(rùn)95259525六、借款還本付息估算1．建設(shè)期借款利息積存到經(jīng)營(yíng)期，按年實(shí)際利率每一年計(jì)息一次（實(shí)際年利率%）。表八借款還本付息表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期1234借款償還1年初借款累計(jì)8000800080002本年借款增加80003本年應(yīng)計(jì)利息4本年還本80005本年付息6年末借款累計(jì)800080000還款資金來(lái)源1可供分配利潤(rùn)還本資金合計(jì)1償還本息2還款后余額0800080000表九現(xiàn)金流量表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期12341現(xiàn)金流入0038149經(jīng)營(yíng)收入38149回收固定資產(chǎn)余值回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出7028750975096578固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)成本7028750975091314經(jīng)營(yíng)稅金及附加2089所得稅31753凈現(xiàn)金流量-7028-7509-7509315724累計(jì)凈現(xiàn)金流量-7028-14537-2204695255折現(xiàn)系數(shù)（I=10%）6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6325-6082-5474207147累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量-6325-12408-178822832第十三章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)判一、財(cái)務(wù)的盈利分析1．項(xiàng)目全數(shù)投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)表九，依照表九計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=∑（CI-CO）t（1+10%）-t=2832萬(wàn)元>0（2）靜態(tài)投資回收期Pt=（4-1）+|-7509|÷31572=（年）（3）動(dòng)態(tài)投資回收期Pt’=（4-1）+|-17882|÷20714=（年）依照以上計(jì)算成能夠看出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率Ic=10%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2832萬(wàn)元，大于零。表明該項(xiàng)目從全數(shù)投資角度盈利能力已知足了行業(yè)最低要求，在財(cái)務(wù)上能夠考慮同意。另外，項(xiàng)目的靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期別離為年和年，均小于行業(yè)基準(zhǔn)回收期5年。表明項(xiàng)目投資完全能在規(guī)按時(shí)刻收回。2．由項(xiàng)目損益表和項(xiàng)目投資估算表，可計(jì)算以下指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷項(xiàng)目總投資×100%=12700÷23360×100%=%投資利稅率=年平均利稅總額÷項(xiàng)目總投資×100%=（12700+2089）÷23360×100%=%資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷資本金×100%=12700÷15360×100%=%本項(xiàng)目投資