合同的解除與“買賣不破租賃”原則

1、此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來，如有侵權(quán)請告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負責傳遞知識。合同的解除與“買賣不破租賃”原則原告：李某被告：張某第三人：某市儀表廠(一)案情儀表廠子聘請被告為其總工程師，被告在上任前提出需要解決住房問題，儀表廠遂于當年3月購買了位于該市海新村20號的205室房(三室一廳)，租給被告使用，雙方訂立了租賃合同，合同中規(guī)定租期為三年，并規(guī)定”;如果乙方(即被告)不愿受聘于甲方(即儀表廠)，則解除租賃合同”;。一年以后，儀表廠發(fā)現(xiàn)被告能力有限，不能設(shè)法使儀表廠扭虧為盈，遂提出不再聘請被告，被告也表示同意，但提出房屋租期未滿，不能交回房屋。儀表廠多次要被告交房，遭被告拒絕，后儀表廠

2、將該房賣給其本廠職工李某，李某因急需住房，也多次要被告騰房，被告不同意，李某遂在法院提起訴訟，要求被告騰退房屋。(二)對本案的不同觀點關(guān)于被告是否應當交房問題，存在著兩種不同觀點。第一種觀點認為：聘用合同規(guī)定如果被告不再受聘于儀表廠，則應解除租賃關(guān)系，因此被告離開了儀表廠，根據(jù)合同規(guī)定應當交回房屋。第二種觀點認為：根據(jù)合同規(guī)定，只有在被告不愿接受聘任時才應解除租賃合同，而被告并未主動提出不接受聘任，因此不應交房。至于李某雖已買到了該房屋，也無權(quán)要求被告騰房。(三)作者的觀點我認為本案中被告是否應當騰房，關(guān)鍵在于確定是否應當解除被告與儀表廠之間的租賃合同。如果租賃合同應當解除，那么被告繼續(xù)租用房

3、屋，其不騰房顯然是無法律根據(jù)的。根據(jù)我國合同法第93條、第94條的規(guī)定，合同解除是指合同有效成立以后，當具備合同解除條件時，因當事人一方或雙方的意思表示而使合同關(guān)系自始消滅或向?qū)硐麥绲囊环N行為。合同解除方式可分為法定解除和約定解除，約定解除有可以分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)的解除方式。本案涉及的是事先約定解除權(quán)的方式。根據(jù)合同法第93條第規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。所謂事先約定解除權(quán)，是指合同成立以后，在沒有履行或沒有完全履行之前，由當事人一方行使合同解除權(quán)，而使合同關(guān)系消滅的方式。這是傳統(tǒng)大陸法系的一種合同解除方法。其特點是要求當事人約定

4、一定情況下由一方或雙方享有解除權(quán)。解除權(quán)可以在訂立合同時約定，也可以在訂立合同后另行約定。因此，解除權(quán)的約定是一種合同，但是它與解除合同的協(xié)議不同。首先，約定解除屬于事前的約定，它規(guī)定在某種條件成就時，一方享有解除權(quán);而協(xié)商解除的協(xié)議乃是事后約定，它是當事人雙方根據(jù)已經(jīng)發(fā)生的情況，通過協(xié)商作出的決定。其次，約定解除權(quán)的合同是設(shè)定解除權(quán)，其本身并不導致合同的解除，只有當事人實際行使解除權(quán)方可導致合同的解除。而解除合同的協(xié)議，因為其內(nèi)容并非是設(shè)定解除權(quán)的問題，而是確定合同的解除，所以，一旦達成協(xié)議，即可導致合同解除。約定解除的內(nèi)容以及行使方式應由當事人自行決定，但是必須符合民事法律行為的生效要件，

5、否則約定解除權(quán)的條款無效。此外，根據(jù)民法通則第62條，民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。而民事法律行為中所附的條件可以分為延緩條件和解除條件。解除條件就是指民事法律行為中所確定的民事權(quán)利和民事義務應當在所附條件成就時失去法律效力的條件。從這個角度，該租賃合同也具有成就條件后解除其效力的法律效果。從本案來看，被告與儀表廠在租賃合同中明確規(guī)定，如果被告”;不愿受聘”;于儀表廠，則解除租賃合同。該解除條件是合法的，但是否已經(jīng)成就?我認為該約定條件并沒有成就，因為合同規(guī)定只有在被告”;不愿受聘”;時，才可以認為條件成就，但事實上，被告是愿意繼續(xù)受聘的，而只是原告認為被告

6、能力有限，決定不再聘用被告，而被告考慮到合同并沒有明確規(guī)定聘用期等原因，才接受了解聘的事實。所以，從本案來看，被告”;不愿受聘”;的事實不存在，條件并沒有成就，儀表廠無權(quán)行使解除合同的權(quán)利。在合同不能解除而租期尚未屆滿的情況下，被告當然有權(quán)繼續(xù)租用房屋。儀表廠是否有權(quán)將被告承租的房屋轉(zhuǎn)讓給他人?從法律上看，儀表廠作為出租人在將房屋出租給他人以后，并沒有喪失對租賃財產(chǎn)的所有權(quán)，作為所有人他仍然享有對出租財產(chǎn)的處分權(quán)，也就是說，他完全有權(quán)將其出租的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。問題在于，一旦儀表廠將該出租的房屋轉(zhuǎn)讓給他人以后，租賃合同是否應當解除?買受人即新所有人是否有權(quán)請求承租人騰退房屋?從法律上看，出租房屋

7、的轉(zhuǎn)讓不應影響租賃關(guān)系的效力。這就是買賣不破租賃的原則。根據(jù)這一原則，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。我國合同法第229條規(guī)定，”;租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！?可見該規(guī)定就是對”;買賣不破租賃”;原則的確認。這一原則產(chǎn)生以后，租賃權(quán)已從純粹的債權(quán)而成為物權(quán)化的債權(quán)。換言之，一般債權(quán)能對債務人主張，并無對抗第三人的效力，尤其不能對抗享有物權(quán)的人。如果租賃權(quán)純粹是債權(quán)，則在租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以后，新的所有人可以排除承租人對租賃物的使用收益。但由于”;買賣不破租賃”;原則的產(chǎn)生，使承租人在租賃關(guān)系存續(xù)期間，可以以其租賃權(quán)對抗租賃物的新的所有人，這顯然已具有對抗第三人的物權(quán)性質(zhì)。從本案來看，盡管儀表廠已將出租給被告的房屋轉(zhuǎn)讓給本廠職工李某，但由于儀表廠與被告之間的租賃關(guān)系不應解除而應繼續(xù)有效，因此被告所享有的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新的所有人即李某，這樣在承租人即被告與受讓人即李某之間，無需另外訂立租賃合同，而因租賃物的所有權(quán)的移轉(zhuǎn)自然