深圳中原地產(chǎn)2010深圳房地產(chǎn)市場總結(jié)和2011年展望

調(diào)控效果漸微，中原仍笑傲群雄

——2010年深圳房地產(chǎn)市場總結(jié)■二級市場■三級市場■商用市場1二級市場回顧◆新增供應(yīng)持續(xù)回落◆需求不減，成交總量下滑◆房價(jià)波動(dòng)上升，漲幅略有收窄◆中原樓盤代理個(gè)數(shù)、代理成交面積、代理成交金額穩(wěn)占行業(yè)首位2供應(yīng)量回顧2010年深圳全市批售住宅（含現(xiàn)售以及商業(yè)或商務(wù)公寓改住宅項(xiàng)目）402萬平方米，同比減少12.95%，批售量創(chuàng)新低3供應(yīng)量回顧2010年全年全市共推出住宅414萬平方米左右，同比減少11.7%，推盤量連年下滑，2010年再創(chuàng)新低4供應(yīng)量回顧區(qū)域批售面積（萬㎡）同比增減(%)推售面積（萬㎡）同比增減(%)羅湖13.55-53.47.91-73.86福田17.834.8521.87195.94南山52.26-56.7377.19-34.13鹽田6.78-49.746.78-58.17寶安127.7119.41123.69-5.15龍崗184.333.50176.395.842010年全市批售住宅最多的仍是龍崗、寶安和南山，其中龍崗小幅減少，寶安小幅增加，而南山則大幅減少近6成。福田批售大幅增加，但總量依然很低；2010年龍崗、寶安住宅推售量變化不大，南山則減少近4成。羅湖和鹽田推盤均大幅減少，福田增加，但總量仍較低5成交回顧2010深圳全年成交新房321萬平方米，同比減少51%，創(chuàng)新低6成交回顧2010年成交量暴跌，主要有兩方面原因，一是可售住宅較少，特別是在調(diào)控政策出臺前的1季度，市場火爆，但無房可售；截至2010年底，深圳可售住宅約169萬平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年及2009年初7成交回顧第二個(gè)原因是，4月份和9月份出臺的調(diào)控政策對樓市成交產(chǎn)生一些消極影響，二季度和10、11月成交都有顯著降溫8成交回顧不過，調(diào)控所帶來的效果在減弱，其影響持續(xù)的時(shí)間在縮短；4月份政策后，7月份成交開始回升，8、9月樓盤成交火爆；9月底新政后，11月份成交升溫，12月成交火爆開盤時(shí)間樓盤名稱開盤銷售率類型開盤時(shí)間樓盤名稱開盤銷售率類型

8月水榭春天90%高檔9月萬科金色半山70%高檔8月第五園80%高檔9月玉湖灣100%普宅8月萬科金色沁園90%普宅12月萬科紅95%高檔8月萬科清林徑80%普宅12月萬科金色半山70%高檔8月水榭山65%豪宅12月銘筑75%高檔8月天濤軒80%豪宅12月岸芷汀蘭70%豪宅9月田廈翡翠明珠80%高檔12月東津名座90%普宅9月寶能太古城90%豪宅12月大東城98%普宅9月香山里60%豪宅12月玉湖灣90%普宅9成交回顧區(qū)域成交量（萬㎡）同比增減（%）供求比羅湖6.8-79.91.16：1福田12.8-59.11.95：1南山54.6-60.51.37：1鹽田7.0-64.30.97：1寶安90.8-55.21.44：1龍崗140.7-37.21.26：12010年全市六區(qū)住宅成交量均大幅回落，供應(yīng)量減少幅度最大的羅湖區(qū)成交量減少幅度最大，供應(yīng)量增加的福田、寶安和龍崗成交量同樣大幅減少；2010年全市僅有鹽田區(qū)供應(yīng)略小于需求；除福田外，其它四區(qū)供求比都在1.5：1以內(nèi)，還算比較合理。福田新盤價(jià)格在25000-45000元/平方米之間，高價(jià)格抑制成交10價(jià)格回顧2010年深圳全市一手住宅成交均價(jià)20163元/平方米，同比大漲33%；除了2008年外，深圳房價(jià)呈現(xiàn)的是持續(xù)上漲走勢，其中2005-2007年和2009-2010年上漲速度快11價(jià)格回顧各月來看，年初均價(jià)沖高；二季度受政策影響，低價(jià)單位成交多，均價(jià)持續(xù)下跌，不少樓盤價(jià)格也有所下跌；三季度成交開始回暖，房價(jià)反彈，均價(jià)持續(xù)走高；四季度樓盤價(jià)格基本平穩(wěn)，但因低價(jià)樓盤成交為主，均價(jià)下跌12價(jià)格回顧區(qū)域2010年均價(jià)（元/㎡）同比漲跌（%）2010年12月均價(jià)（元/㎡）同比漲跌（%）羅湖232052.024406-21.4福田2923723.5325918.8南山3058351.727844-11.5鹽田4289868.315391-24.7寶安1992541.218660-10.2龍崗1432747.21515412.3全市2016333.218304-15.0受別墅影響，鹽田均價(jià)最高；南山和福田均價(jià)在30000元/平方米左右；寶安均價(jià)已接近20000元/平方米；龍崗房價(jià)仍最低；房價(jià)的同比漲幅看，除鹽田外，南山漲幅最大，前海片區(qū)表現(xiàn)最為突出；寶安和龍崗均價(jià)漲幅均超4成，龍坂區(qū)域以及布吉片區(qū)房價(jià)上漲幅度大；從2010年末與2009年年末的對比看，由于成交結(jié)構(gòu)的變化，多數(shù)區(qū)域2010年12月同比價(jià)格回落，僅福田和龍崗均價(jià)上漲13價(jià)格回顧由于全市或區(qū)域的平均價(jià)格受到成交結(jié)構(gòu)的影響很大，并不能很好反映2010年房價(jià)的真實(shí)走勢，因此，我們選取一些產(chǎn)品較為單一的典型樓盤的價(jià)格來判斷2010年房價(jià)的大致漲幅；如下圖所示，多數(shù)樓盤2010年價(jià)格漲幅在10%左右，一些熱點(diǎn)區(qū)域，比如龍坂片區(qū)，價(jià)格升幅可能達(dá)到甚至超過2成項(xiàng)目名稱1月均價(jià)11月均價(jià)漲跌幅度（%）寶能太古城311393501512.4%鴻威海怡灣382254279412.0%深港1號239272638710.3%金翠園236632727715.3%財(cái)富港16359176147.7%水榭春天185322372728.0%上品雅園132541573818.7%振業(yè)巒山谷8301925611.5%茗萃園888097009.2%鵬達(dá)摩爾城135021487710.2%數(shù)據(jù)來源：中原成交系統(tǒng)14中原二級市場業(yè)績回顧◆代理在售新盤68個(gè)，市場占有率48%◆代理銷售住宅超過15000套，市場占有率42%◆代理銷售面積129萬平方米，市場占有率41%◆代理銷售金額286億元，市場占有率45%15在售樓盤代理2010年深圳中原代理銷售的深圳地區(qū)樓盤共有68個(gè)，同期全市共有142個(gè)樓盤正在銷售，中原占比達(dá)到48%，穩(wěn)居行業(yè)首位，遠(yuǎn)高于競爭對手35%的占比；同比2009年，中原代理的在售樓盤個(gè)數(shù)減少，主要是因?yàn)?009年下半年以來深圳新房供應(yīng)低迷，2010年推出的樓盤多是舊盤加推，全新項(xiàng)目不多16代理銷售面積2010年深圳中原代理銷售新房129萬平方米，同比減少39%，減幅小于全市的52%；銷售面積市場占有率進(jìn)一步提高，2010年占有率為41%，比2009年的33%提高約8個(gè)百分點(diǎn)注：深圳中原代理銷售數(shù)據(jù)僅指深圳地區(qū)住宅、商務(wù)公寓的成交數(shù)據(jù)，不含外地項(xiàng)目17代理銷售金額2010年深圳中原代理銷售金額286億元，同比減少約17%，遠(yuǎn)低于全市住宅銷售金額同比35%的減幅；2010年深圳中原代理銷售金額占全市銷售總額45%，市場占有率比2009年的35%提升約10個(gè)百分點(diǎn)注：深圳中原代理銷售數(shù)據(jù)僅指深圳地區(qū)住宅、商務(wù)公寓的成交數(shù)據(jù)，不含外地項(xiàng)目18代理傭金收入2010年深圳中原新房代理傭金收入2.35億元，同比減少15.8%，在全市成交量、成交金額大幅萎縮的情況下，其收入表現(xiàn)理想注：深圳中原代理銷售數(shù)據(jù)僅指深圳地區(qū)住宅、商務(wù)公寓的成交數(shù)據(jù)，不含外地項(xiàng)目19■二級市場■三級市場■商用市場20三級市場回顧◆成交短暫低迷，全年成交量僅小幅回落◆房價(jià)短暫回落，全年再創(chuàng)新高◆中原市占率穩(wěn)定，傭金收入僅小幅下滑21成交回顧2010年深圳市成交二手住宅約1181萬平方米，同比減少14%，遠(yuǎn)低于新房成交量減少的幅度；2006年以來深圳商品住宅市場逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪糠拷灰诪橹鳎?009年新房：存量房為1：2.1，2010年進(jìn)一步拉大至1：3.68注：二手房成交數(shù)據(jù)是通過中原實(shí)際成交情況來推算全市數(shù)據(jù)22成交回顧2010年成交高峰出現(xiàn)在3月份，接近200萬平方米，創(chuàng)歷史新高。4月份受政策影響成交減少，5月份跌至低谷。6月份成交逐漸回暖，9月份成交量為年內(nèi)次高。再受政策打壓，10月成交減少，但仍大大高于5月份。同樣，11月份開始二手成交量又反彈注：二手房成交數(shù)據(jù)是通過中原實(shí)際成交情況來推算全市數(shù)據(jù)23成交回顧區(qū)域2010年成交量（萬㎡）同比增減（%）羅湖172-28.3福田248-29.3南山234-21.6鹽田3861.4寶安196-22.3龍崗29238.3龍崗蟬聯(lián)成交量之冠，2010年成交近300萬平方米，遠(yuǎn)超其它5區(qū)。地鐵建設(shè)如火如荼，加上低價(jià)優(yōu)勢，龍崗二手房2009年以來成交活躍，成交量增幅較大注：二手房成交數(shù)據(jù)是通過中原實(shí)際成交情況來推算全市數(shù)據(jù)24價(jià)格回顧2010年全市二手房成交均價(jià)18775元/平方米，同比上漲19%，漲幅小于新房。由于成交總量大，二手房成交均價(jià)受到成交結(jié)構(gòu)的影響較小注：二手房成交數(shù)據(jù)是通過中原實(shí)際成交情況來推算全市數(shù)據(jù)25價(jià)格回顧注：二手房成交數(shù)據(jù)是通過中原實(shí)際成交情況來推算全市數(shù)據(jù)各月看，2010年二季度受政策以及成交結(jié)構(gòu)的影響，二手房成交均價(jià)下跌。三季度成交回暖，房價(jià)也企穩(wěn)上升，并在12月份達(dá)到全年新高。26價(jià)格回顧中原領(lǐng)先指數(shù)顯示，2010年深圳房價(jià)升幅很小，2010年年末與2009年年末的指數(shù)點(diǎn)位持平。年內(nèi)指數(shù)波動(dòng)也較小，8月最低點(diǎn)僅比4月最高點(diǎn)下滑7%，表明年內(nèi)房價(jià)變化不是很大；指數(shù)顯示，4月新政影響大，5-8月指數(shù)連續(xù)下跌，也即樣本二手房整體價(jià)格持續(xù)下跌。9月份新政對房價(jià)影響則很小，4季度指數(shù)連續(xù)走高注：中原（深圳）領(lǐng)先指數(shù)以188個(gè)代表性樓盤為指數(shù)樣本27價(jià)格回顧區(qū)域2010年均價(jià)（元/㎡）同比漲跌（%）羅湖1680322.0福田2490719.1南山2389014.3鹽田1821522.1寶安1367326.2龍崗1134630.2區(qū)域來看，福田房價(jià)最高，其次是南山；2010年房價(jià)漲幅最大的是龍崗區(qū)，到達(dá)3成；價(jià)格高的福田和南山漲幅相對小，都不到2成28中原三級市場業(yè)績回顧2010年中原三級市場住宅部共成交住宅約18500套，170萬平方米，交易金額近320億元，在新開店鋪數(shù)量低于競爭對手的情況下，市場占有率仍穩(wěn)居15%左右29中原三級市場業(yè)績回顧受年內(nèi)兩輪調(diào)控政策的影響，2010年深圳中原三級市場住宅部的傭金收入同比減少，但幅度不到5%，傭金收入仍高達(dá)8.55億元30中原三級市場業(yè)績回顧中原三級市場住宅部的業(yè)績走勢與整體市場走勢相互印證：3月份達(dá)到高峰，4、5月回落，6-9月持續(xù)回升，10月回落，11、12月再次回升；中原3月份傭金收入接近1.4億元，繼2009年11月份的1.14億元后，再創(chuàng)新高31■二級市場■三級市場■商用市場32商用市場回顧◆住宅限購限貸，商用物業(yè)火爆◆價(jià)格持續(xù)上漲◆中原工商鋪業(yè)績創(chuàng)新高，穩(wěn)居行業(yè)之首33供應(yīng)量回顧★2010年深圳全市新批寫字樓42萬平方米，同比減少55%，接近近年來最低量；★2009年大約有37萬平方米以企業(yè)自用為主的、只租不售的項(xiàng)目入市，推高當(dāng)年供應(yīng)量，2010年新增供應(yīng)全部可入市銷售；★2010年商業(yè)45萬平方米，跟09年持平，不過商業(yè)/住宅的比例從2009年的1：10.4升至1：9.7，商業(yè)供應(yīng)比重增加；注：如無特別說明，本文所說的寫字樓包括寫字樓、商務(wù)公寓以及有銷售許可證的廠房34供應(yīng)量回顧★2010年寫字樓供應(yīng)最多的是南山區(qū)，近20萬平方米，其次是龍崗區(qū)，僅11萬平方米；★福田2007年以來推出多宗企業(yè)總部寫字樓用地，可建寫字樓供應(yīng)195萬平方米，但絕大多數(shù)尚未建成★2010年商業(yè)供應(yīng)最多的是龍崗區(qū)，近16萬平方米。因深圳新增商業(yè)主要來自住宅配套商業(yè)，隨著住宅供應(yīng)往關(guān)外轉(zhuǎn)移，關(guān)外商業(yè)比重增加；★羅湖、福田、鹽田三區(qū)本年住宅供應(yīng)少，商業(yè)的供應(yīng)總共不足2萬平方米35成交回顧（一手寫字樓）2010年深圳全市成交一手寫字樓54萬平方米，同比增加22%；雖然新增供應(yīng)大幅減少，但住宅限購限貸利好商用物業(yè)，資金流入促使新推以及存量寫字樓項(xiàng)目成交火爆36成交回顧（一手寫字樓）4月份開始寫字樓成交顯著升溫，受政策的推動(dòng)，當(dāng)月成交量環(huán)比增加168%；4月份調(diào)控政策出臺意味著限外令重新適用，這對4月下旬以及5月份成交產(chǎn)生一些不利影響。但利大于弊的政策環(huán)境使得6月份開始成交量逐步上升，并在11月份以超過11萬平方米的成交創(chuàng)歷史新高；37成交回顧（二手寫字樓）二手寫字樓（不含商務(wù)公寓、廠房等）的成交量同樣增加，全年成交約34萬平方米，同比增17%；相對來說二手寫字樓租賃市場比買賣市場活躍，二手寫字樓的成交量相對較低，因而增幅有限注：二手寫字樓成交數(shù)據(jù)以國土局遞件為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)38成交回顧（二手寫字樓）2010年二手寫字樓各月的成交量都比較穩(wěn)定，其中11月份成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，達(dá)3.8萬平方米39成交回顧（一手商業(yè)）2010年深圳成交一手商業(yè)用房16萬平方米，同比增加7%。增幅不大，主要是因?yàn)楣?yīng)不多，雖然已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，但多數(shù)樓盤的商業(yè)都是在住宅銷售尾盤之后才推出，如2010年深圳約41萬平方米商業(yè)取得預(yù)售許可證，但年內(nèi)入市銷售的不足2萬平方米；本年新推的商業(yè)銷售都十分火爆，如后海曦灣華府和皇庭港灣、龍坂的金域華府和上品雅園等樓盤的商業(yè)40成交回顧（一手商業(yè)）因可售量少，2010年多數(shù)月份一手商業(yè)成交量仍維持在較低水平；2010年6月份幾個(gè)住宅商業(yè)裙樓推出，在住宅限購的影響下，新推商業(yè)成交火爆，使得當(dāng)月成交量超過4萬平方米，創(chuàng)近年來新高41成交回顧（二手商業(yè)）2010年深圳成交二手商業(yè)用房約69萬平方米，創(chuàng)新高，同比增加約30%；因較少受到供應(yīng)的影響，二手商業(yè)用房的成交更能真實(shí)反映市場注：二手商業(yè)用房成交數(shù)據(jù)以國土局遞件為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)42成交回顧（二手商業(yè)）住宅受政策的影響，2-4季度整體成交回落，但二手商業(yè)用房成交呈現(xiàn)的則是穩(wěn)中有升的走勢，11、12月均處于高峰注：二手商業(yè)用房成交數(shù)據(jù)以國土局遞件為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)43價(jià)格回顧（一手寫字樓）2010年深圳一手寫字樓成交均價(jià)29481元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比上漲23%；因成交重心由當(dāng)前價(jià)格最高的福田向南山和龍崗轉(zhuǎn)移，2010年寫字樓實(shí)際價(jià)格升幅要高于23%；44價(jià)格回