第2章物業(yè)服務(wù)企業(yè)93課件講解

第2章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置與組織形式物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與員工培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身建設(shè)第1節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)1.我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程“自建自管”：誰建設(shè)、誰管理、誰負(fù)責(zé)。？①自行組建先天不足；②血緣關(guān)系問題多；③自身建設(shè)受制嚴(yán)重?！敖ü芊蛛x”：

物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)

指對(duì)建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地實(shí)施專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的有償服務(wù)及創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。服務(wù)性機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)是法人企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)獲得經(jīng)濟(jì)報(bào)酬2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)類型管理型物業(yè)服務(wù)公司顧問型物業(yè)服務(wù)公司綜合型物業(yè)服務(wù)公司3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立可行性研究市場(chǎng)調(diào)查綜合分析編寫可行性研究報(bào)告3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立設(shè)立條件有限責(zé)任公司股份有限公司物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)一.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)

1.股東會(huì):公司權(quán)力機(jī)構(gòu).選舉撤換董事監(jiān)事;決定公司經(jīng)營(yíng)方針投資決策

2.監(jiān)事會(huì):公司監(jiān)督機(jī)構(gòu)

3.董事會(huì):公司經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu).董事長(zhǎng)是法定代表人二.物業(yè)管理股份有限公司的組織機(jī)構(gòu)股東代表大會(huì);監(jiān)事會(huì);董事會(huì)3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立設(shè)立程序可行性研究（供求情況調(diào)查、了解國(guó)家和政府有關(guān)法律和法規(guī)、編寫可行性報(bào)告）訂立發(fā)起人協(xié)議申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)出資驗(yàn)資、確立公司的組織機(jī)構(gòu)申請(qǐng)工商注冊(cè)登記申請(qǐng)稅務(wù)登記、印章刻制、相關(guān)帳戶設(shè)立申請(qǐng)資質(zhì)審核4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)企業(yè)資質(zhì)：

指為了界定、查驗(yàn)、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財(cái)力情況，是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志。注冊(cè)資金固定資產(chǎn)職工人數(shù)技術(shù)力量經(jīng)營(yíng)規(guī)模及水平4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)作用：有利于提高物業(yè)管理水平有利于規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序能更好地保護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)益有利于開拓市場(chǎng)4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：

1999年10月，國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三個(gè)等級(jí)。一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：

新建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！杜R時(shí)資質(zhì)證書》有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。未通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書正、副本各類人員的資格證書和勞動(dòng)合同物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)公司發(fā)起人或發(fā)起單位房地產(chǎn)主管部門工商行政管理部門⑤30日內(nèi)申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書②三周內(nèi)核發(fā)批準(zhǔn)文件①審批④核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照③注冊(cè)登記4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)資質(zhì)管理：資質(zhì)等級(jí)核定管理資質(zhì)等級(jí)審批管理資質(zhì)等級(jí)動(dòng)態(tài)管理業(yè)務(wù)管理物業(yè)注冊(cè)登記要求資質(zhì)二級(jí)企業(yè)二.物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)登記1.注冊(cè)資本500萬元以上2.物業(yè)專業(yè)技術(shù)不少于303.中級(jí)職稱人員不少于204.工程，財(cái)務(wù)等有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。5.多層200萬平方米高層100萬平方米、獨(dú)立住宅(別墅)15萬平方米,辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米以上資質(zhì)一級(jí)企業(yè)1.注冊(cè)資本300萬元以上2.物業(yè)專業(yè)技術(shù)不少于203.中級(jí)職稱人員不少于104.工程，財(cái)務(wù)等有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。5.多層100萬平方米高層50萬平方米、獨(dú)立住宅(別墅)8萬平方米,辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米以上資質(zhì)三級(jí)企業(yè)1.注冊(cè)資本50萬元以上2.物業(yè)專業(yè)技術(shù)不少于103.中級(jí)職稱人員不少于54.工程，財(cái)務(wù)等有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。5.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目資質(zhì)承接項(xiàng)目要求一級(jí)二級(jí)三級(jí)可承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目可承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)?？沙薪?0萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)企業(yè)資質(zhì)取消歷程

2015年

《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》修訂，取消物業(yè)公司注冊(cè)資本限制；物業(yè)管理師等67項(xiàng)職業(yè)資格被取消，人社部和住建部取消物業(yè)管理師資格考試，各地先后停止物業(yè)管理人員崗位證書（職業(yè)資格）考試和頒證。2016年

刪除原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第三十三條和第六十一條這兩條與企業(yè)資質(zhì)管理相關(guān)的條款，同時(shí)修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》，取消了物業(yè)管理人員從業(yè)資格限制。2017年

國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》，取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定，全國(guó)各地停止審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)審批。

2017年9月6日，召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議決定，再取消物業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定。在前期已取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定的基礎(chǔ)上，再取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定。

同年12月，住建部印發(fā)了《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》，要求各地落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》（國(guó)發(fā)[2017]7號(hào)）和《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)的決定》（國(guó)發(fā)[2017]46號(hào)）。2018年這次的變化，是從“取消資質(zhì)認(rèn)定”到“廢止資質(zhì)管理辦法”，真正意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定成為歷史，物業(yè)資質(zhì)被全面取消了！權(quán)利——從權(quán)力的法律功能和社會(huì)價(jià)值的角度來說，權(quán)力是規(guī)定和隱含在法律規(guī)范中、實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系中的、主體以相對(duì)自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種手段。義務(wù)——是設(shè)定或隱含在法律規(guī)范中、實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系中的、主題以相對(duì)受動(dòng)的作為或不作為的方式保障權(quán)利主題獲得利益的一種約束手段。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)結(jié)構(gòu)上的相關(guān)關(guān)系數(shù)量上的等值關(guān)系功能上的互補(bǔ)關(guān)系價(jià)值意義上的主次關(guān)系5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)參與和資質(zhì)要求相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理招投標(biāo)的權(quán)利承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并按規(guī)定接管相關(guān)資料的權(quán)利根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的權(quán)利根據(jù)法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同與委托合同的約定，收取物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用的權(quán)利可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)的權(quán)利5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修和使用等方面法律規(guī)定的行為予以制止的權(quán)利根據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定、房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，監(jiān)督房屋裝飾裝修的權(quán)利經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的權(quán)利法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利應(yīng)主要來源于法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利行使必須以物業(yè)服務(wù)合同的約定或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)為依據(jù)。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時(shí)所接管的相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間做好交接工作的義務(wù)。不得隨意改變物業(yè)管理用房用途的義務(wù)。不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的義務(wù)。接受公用事業(yè)單位委托代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的義務(wù)。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)義務(wù)在制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時(shí)，有及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告的義務(wù)。協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作的義務(wù)。確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，有提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意的義務(wù)。因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意的義務(wù)。將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主的義務(wù)。法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)義務(wù)案例分析

甲物業(yè)管理公司系乙實(shí)業(yè)公司的分公司，于2004年6月8日與丙公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，為丙公司開發(fā)建設(shè)的xx小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同承諾確保機(jī)動(dòng)車場(chǎng)停車安全。在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中，由于甲物業(yè)管理公司的安全維護(hù)人員疏忽，加之小區(qū)的紅外報(bào)警系統(tǒng)失靈，致使停放在停車場(chǎng)內(nèi)的一輛高檔轎車被嚴(yán)重破壞，車主找物業(yè)公司索賠未果后，向法院提起了訴訟，法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)甲公司是乙公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，且為了騙取資質(zhì)證書，借用了工程技術(shù)人員職稱證書并偽簽了勞動(dòng)合同。法院依法做出判決，有力地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。討論：

1、在該案中，乙公司是否該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?2、甲公司的資質(zhì)證書是否該被吊銷?3、甲公司對(duì)受損車輛應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任?4、甲公司該承擔(dān)什么樣的法律后果?1、乙公司是有責(zé)任的，不管是分公司也好，他們都是整體系統(tǒng)公司，乙公司在明知道甲公司不具備條件的情況下與其簽訂了合同，損害了第三人的利益，觸犯了合同法，應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)第三方部分損失

，因?yàn)槠垓_、作假都是乙公司一手造成的。

2、甲方資格應(yīng)該被吊銷，因?yàn)樗麄儧]有按正當(dāng)?shù)某绦蛉ド暾?qǐng)資質(zhì)公司，說明了他們的公