恒大地產集團經營及財務分析

PAGE恒大地產集團是集民生住宅、文化旅游、快消、健康及體育為一體的企業(yè)集團。2016年末，按照上市公司合并口徑總資產人民12401.38億元，員工約8萬人。2016年銷售額3541.62億，恒大中國（HK.3333）2016年實現銷售額3733.7億元，位列中國房地產企業(yè)銷售排名第1。恒大在廣東、北京、上海、天津、重慶、山東、安徽、山西、河南、遼寧、湖南、江西、湖北、江蘇、黑龍江、吉林、廣西、甘肅、陜西、四川、海南、內蒙古、福建等設立24家分公司（地區(qū)公司），在全國150多個主要城市擁有大型項目500多個。擁有中國特級資質的建筑工程公司、甲級資質的建筑設計研究院和工程監(jiān)理公司、一級資質的房地產開發(fā)公司和物業(yè)管理公司。根據中誠信證券評估有限公司在恒大地產集團有限公司于2017年6月26日出具的恒大地產集團有限公司信用評級報告，評定恒大集團債券級別為AAA，主體級別為AAA，評級展望穩(wěn)定。經過多年的快速發(fā)展，恒大集團完成房地產項目與土地儲備的全國性布局，在開發(fā)地域的選擇上注重一、二、三線城市的合理配置與均衡布局，在充分利用規(guī)模優(yōu)勢的同時，降低了區(qū)域性市場風險。恒大集團以標準化模式發(fā)展房地產，創(chuàng)造了獨具特色的山水園林居住文化，根據項目所處區(qū)位定制出高檔次的產品配套標準、景觀園林標準、建設標準、裝潢標準、營造出高尚、舒適的居住氛圍。經過多年培育和發(fā)展，恒大集團已形成“恒大帝景”、“恒大·御景半島”等高端產品線，以及“恒大華府”、“恒大名都”、“恒大雅苑”、“恒大城”等中高端和中端產品，擁有較好的市場口碑。恒大集團在2016年上半年進一步夯實房地產主業(yè)，深化一二線城市布局，加強銷售和回款力度，狠抓工程建設和開發(fā)報建工作，提升產品質量與完善售后服務，并強化資金計劃管理，堅定不移實施多元化戰(zhàn)略，主要經營數據在龐大基數的基礎上繼續(xù)獲得大幅增長。作為恒大開中國境內的房地產運營平臺，截至2016年末恒大地產已進入全國209個主要城市，已成為國內規(guī)模最大、布局最廣的住宅物業(yè)開發(fā)商。2016年在房地產市場量價齊升的背景下，公司加大項目開發(fā)及銷售力度，當年房地產開發(fā)規(guī)模、合同銷售金額及結算收入均實現了快速增長，行業(yè)領先地位得以繼續(xù)強化。從項目運作情況看，恒大地產注重工程計劃與銷售計劃、竣工計劃的匹配，合理安排工程建設計劃。2016年在房地產市場景氣度明顯上升的情況下，恒大地產加快工程建設節(jié)奏，當年新開工面積為4,583.36萬平方米，竣工面積為2,866.51萬平方米，同比分別增長57.04%和31.08%，開發(fā)節(jié)奏的加快為公司銷售結算業(yè)績的快速增長提供了堅實基礎。截至2016年末，公司擁有551個在建項目，在建面積合計5,963.25萬平方米，同比增長40.43%，其開發(fā)建設規(guī)模在行業(yè)內處于領先地位，為其未來持續(xù)增長提供了良好保障。但較大的開發(fā)體量對恒大地產的融資能力以及資金調配能力提出了更高要求。銷售方面，近年來恒大地產加快一、二線城市新開工項目開盤節(jié)奏，公司銷售呈現量價齊升的良好態(tài)勢。2016年恒大地產實現合同銷售面積4,218.35萬平方米，合同銷售金額3,541.62億元，同比術進行可行性研究，以提升產品附加值。恒大集團的多元產業(yè)架構漸次成型，足球、文化產業(yè)相繼登陸中國資本市場，構筑以房地產為核心，多元產業(yè)協同發(fā)展新格局。經過長期籌謀，恒大集團已成功完成新傳媒(00708)全面要約收購、董事局變更，上市公司名稱亦變更為「恒大健康產業(yè)集團有限公司」，專注于「互聯網+」小區(qū)健康管理、國際醫(yī)院、養(yǎng)老產業(yè)、醫(yī)學美容等業(yè)務。中誠信證評、大公國際評級、聯合評級三家國內權威評級機構，同時給予恒大集團AAA的最高信用評級。恒大集團與中國銀行、中國農業(yè)銀行、中國郵儲銀行、中國民生銀行、中信銀行、中信信托、盛京銀行、浦發(fā)銀行等訂立戰(zhàn)略合作協議，恒大集團共取得金融機構授信總額人民幣5819億元，其中尚未使用授信額度1349億元。截止2016年末，恒大集團有息負債中銀行貸款規(guī)模2047.41億元，同比增加1125.55億元。截止2016年末恒大集團對外直接融資情況單位：億元產品編號發(fā)行規(guī)模發(fā)行時間到期時間余額利率15恒大01502015.6.192020.6.19505.38%15恒大02682015.7.82019.7.8685.3%15恒大03822015.7.82022.7.8826.98%15恒大041752015.102022.101757.38%15恒大05252015.102022.10257.88%16恒大011002016.12020.11006.98%16恒大02422016.72019.7426.8%合計542542恒大中國恒大集團較早進入資本市場，于香港上市（HK03333），是一家集房地產規(guī)劃設計、開發(fā)建設、物業(yè)管理于一體的現代化國際企業(yè)集團，股東遍布亞洲、歐洲和美洲，包括鄭裕彤、美林、高盛、GIC、淡馬錫、中國銀行、英國保誠、德意志銀行等39家全球戰(zhàn)略股東。目前恒大中國（HK03333）在中國擁有員工13000余名，92%以上工程技術及管理人員為大學本科以上學歷，旗下擁有恒大房地產開發(fā)公司【中國一級資質】，恒大建筑設計院【中國甲級資質】，恒大建筑工程公司【中國特級資質】，恒大工程監(jiān)理公司【中國甲級資質】和恒大物業(yè)管理公司【中國一級資質】。恒大中國（HK03333）是中國標準化運營的精品地產領導者。恒大中國（HK03333）成立于2006年6月26日，注冊資本10億美元，并于2009年11月5日在香港聯交所上市，股票代碼為3333.HK。截至2016年12月31日，許家印通過XINXIN（BVI）Limited持有恒大中國（HK03333）68.43%股權，其妻子丁玉梅通過EvenHonourHoldingsLimited持有恒大開曼5.78%的股權，余下25.79%股權為公眾持有，故恒大中國（HK03333）實際控制人為許家印先生。恒大中國（HK03333）的經營范圍包括房地產、金融、旅游、健康四大產業(yè)，目前房地產仍是公司最主要的業(yè)務板塊。2016年公司新進入25個城市，截至年末已在全國209個主要城市擁有大型房地產項目582個，是國內項目覆蓋城市最多，品牌影響力最廣，綜合實力最強的房地產開發(fā)企業(yè)之一。截至2016年12月31日3，恒大中國（HK03333）總資產為13,508.68億元，凈資產為1,925.32億元，資產負債率為85.75%；2016年實現營業(yè)收入2,163.81億元，凈利潤為176.17億元，經營活動現金流凈額為-586.10億元。恒大中國（HK03333）目前擁有地產、金融、旅游、健康四大業(yè)務板塊，其中房地產開發(fā)業(yè)務是公司收入和利潤的主要來源，近年其房地產業(yè)務收入占比維持在95%以上，2016年房地產開發(fā)銷售業(yè)務實現收入2,038.90億元，同比增61.24%。受益于主業(yè)房產銷售業(yè)務的快速發(fā)展，公司收入規(guī)模亦上升較快，2016年公司收入2,114.44億元，同比增長58.83%。2014-2016年恒大中國營業(yè)收入中各板塊占比單位：億元業(yè)務2014年2015年2016年收入占比收入占比收入占比房地產銷售1074.596.5%1264.4995%2038.996.4%投資物業(yè)租金收入12.591.1%13.181.0%6.470.3%物業(yè)管理服務1.440.1%2.410.2%19.470.9%其他收入24.452.3%51.223.8%49.62.3%合計1113.98100%1331.3100%2114.44100%恒大中國（HK03333）房地產業(yè)務的運營主體系其境內子公司恒大集團，近年來公司堅持以剛需和首改為主的產品結構，同時在區(qū)域布局上向一、二線城市傾斜，業(yè)務規(guī)模持續(xù)快速擴張。在項目運營方面，隨著房地產市場景氣度的上升，公司加大了施工力度，2016年新開工面積和竣工面積分別為5,138萬平方米和2,963萬平方米，分別同比增長20.72%和17.16%；同期公司交樓面積2,557萬平方米，交樓金額2,039億元，均實現持續(xù)增長。截至2016年年末，公司在建項目489個，建筑面積達8,037萬平方米，同比增長37.10%，繼續(xù)保持較大體量的在建工程以支撐公司未來的持續(xù)經營，但其較大的開發(fā)體量或增加公司資金壓力。在銷售方面，得益于2016年房地產市場整體成交良好以及恒大開曼很強的銷售能力，及時加大銷售力度，當年公司合同銷售面積及合同銷售金額實現大幅增長。2016年公司實現銷售面積4,469萬平方米，同比增長75.19%，合約銷售額3,734億元，同比增長85.49%，在當年中國房地產企業(yè)銷售排名中位列第1。同時，隨著公司業(yè)務重心向一、二線城市傾斜，2016年公司來自一、二線城市的銷售額達2,515億元，占當年公司總銷售額的67.4%，較上年提升8個百分點，公司銷售均價也隨著一、二線城市占比的提升而增加5.87%至8,355元/平方米。此外，公司銷售回款繼續(xù)維持較好水平，當年實現銷售回款3,009億元，銷售回款率達到80.58%。土地儲備方面，2016年恒大開曼加大土地獲取力度，同時繼續(xù)優(yōu)化地產項目區(qū)位布局，當年公司新增土地數量213幅，新購土地建筑面積10,238萬平方米，較2015年大幅上升193.77%，其中一、二線城市數量占比為59.60%。在招拍掛市場成交溢價率較高的情況下，公司通過股權收購或合作方式控制新增土地成本，2016年公司通過股權收購或合作方式獲得的項目個數占比65.70%，當年新增土地成本降至1,996元/平方米。截至2016年末，公司土地儲備面積為2.29億平方米，較上年增長46.79%，其土地儲備分布于209個城市，覆蓋了中國全部一線城市及絕大多數省會城市，一、二線城市項目數量占比56.70%，較上年增加2.0個百分點，土地儲備結構進一步優(yōu)化。土地儲備成本方面，2016年公司土地儲備平均成本為1,570元/平方米，盡管有所上升，但土地成本維持在較低水平。2014-2016年恒大中國經營數據表2014年2015年2016年新開工面積（萬平方米）225042565138竣工面積（萬平方米）206325292963在建工程面積（萬平方米）413558628037新開盤項目（個）5381116交樓項目（個）238319389交樓金額（億元）107512652039交樓面積（萬平方米）168317242557合約銷售額（億元）131520133734銷售面積（萬平方米）182025514469合約銷售均價（元/平方米）722778928355新購土地（幅）1782213其中一、二線城市占比（%）76.5%62.2%59.6%新購土地面積（萬平方米）841348510238土地儲備總面積（萬平方米）147001560022900在非房地產業(yè)務方面，近年來恒大中國（HK03333）繼續(xù)開拓金融、旅游、健康板塊業(yè)務，其多元化戰(zhàn)略已初步形成。具體來看，在金融板塊，恒大中國（HK03333）目前已成功進入銀行、保險、互聯網金融等金融領域，金融牌照日益增多。截至2016年末恒大中國（HK03333）通過控股公司間接持有盛京銀行股份有限公司17.28%股份，為盛京銀行第一大股東；其控股的恒大人壽保險有限公司2016年實現保費收入565億元；同期恒大互聯網金融服務（深圳）有限公司成立的恒大金服平臺注冊用戶人數突破1,500萬，全年交易金額339億元。在旅游板塊，恒大中國（HK03333）主要通過恒大旅游集團有限公司（以下簡稱“恒大旅游集團”）開展業(yè)務，恒大旅游集團2016年實現合約銷售額174.7億元，年末總在建面積1,060萬平方米，其中海南?；◢u項目在建面積718萬平方米，啟東海上威尼斯在建面積342萬平方米。在健康板塊，公司業(yè)務主要通過在香港聯交所上市的恒大健康產業(yè)集團有限公司（0708.HK，以下簡稱“恒大健康集團”）開展，目前恒大健康集團以全齡化健康服務養(yǎng)身空間——養(yǎng)生谷為依托，將高端醫(yī)院和分級醫(yī)療服務、社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老服務、醫(yī)學美容及抗衰老服務等三大核心服務融入社區(qū)、家庭中，以打造健康的現代生活模式。2016年，公司健康板塊合計實現營業(yè)收入2.13億元，歸屬股東凈利潤為0.25億元。2016年8月4日，恒大中國（HK03333）公告稱以91.10億元的總代價收購萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）4.68%的股權；此后，公司陸續(xù)增持萬科股權，2017年1月13日，恒大中國（HK03333）公告稱進一步收購萬科1.467%股份，此次收購后，恒大共持有萬科約14.07%股權，收購總代價約362.73億元。2017年3月16日，恒大中國（HK03333）公告稱與深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深圳地鐵”）簽署戰(zhàn)略合作框架協議，并將恒大中國（HK03333）所持有萬科約14.07%的表決權不可撤銷地委托給深圳地鐵行使，期限一年。2017年6月9日，恒大中國（HK03333）公告稱將持有的1,553,210,974股萬科A股出售予深圳市地鐵集團有限公司，總對價為292億元，恒大中國（HK03333）將就本次出售事宜產生虧損約70.7億元。2016年10月，ChinaEvergrandeGroup（3333.HK，以下簡稱“恒大中國（HK03333）”）發(fā)布公告稱，其境內附屬公司廣州市凱隆置業(yè)有限公司（以下簡稱“凱隆置業(yè)”）及恒大地產與深圳經濟特區(qū)房地產集團）股份有限公司（以下簡稱“深深房”）簽訂合作協議，深深房將以發(fā)行人民幣普通股及支付現金的方式購買凱隆置業(yè)持有的恒大地產100%股權從而使凱隆置業(yè)成為深深房的控股股東。2017年1月25日，恒大中國（HK03333）公告稱香港聯交所也已對恒大地產建議分拆給予原則上批準。恒大地產擬通過與深深房重組以實現回歸A股，本次重組上市的標的資產主要為恒大地產的房地產開發(fā)業(yè)務，基于此目的，恒大中國（HK03333）已將其全資子公司持有的深圳市建設（集團）有限公司約52%股權、恒大地產集團（深圳）有限公司約51%股權，按賬面凈值無償劃轉給恒大地產；恒大地產亦將不屬于本次重組上市的標的資產進行剝離，將其持有的恒大旅游集團有限公司股權及恒大地產集團（南昌）有限公司股權無償轉讓給同一最終控股公司控制的恒大集團有限公司。2016年12月30日，恒大地產簽訂第一輪300億元的戰(zhàn)略投資協議，2017年5月31日公司簽訂第二輪395億元的戰(zhàn)略投資協議，目前兩輪戰(zhàn)略投資資金均已完成支付，凱隆置業(yè)對恒大地產的持股比例已由100%稀釋至73.88%。在兩輪的戰(zhàn)略投資協議中，恒大地產均承諾2017~2019年分別實現不少于243億元、308億元及337億元的凈利潤。在簽訂重組協議前，在股息派付不會對恒大地產持續(xù)經營能力造成不利影響的前提下，恒大地產承諾每一年度將其68%的凈利潤分配給其股東；若2020年1月31日前恒大地產重組事宜尚未完成，而未能完成并非相關投資者造成，則相關投資者有權向凱隆置業(yè)提出以原有投資成本回購相關投資者所持有恒大地產股權或凱隆置業(yè)無償向相關投資者轉讓恒大地產一定股份作為補償。由于此次重組事宜復雜，恒大中國（HK03333）2017年4月20日公告稱重組交易準備工作仍在進行中，并將相關合作協議有效期延遲至2017年12月31日。2017年6月22日恒大中國成功發(fā)行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計發(fā)債66.24億美元。根據公告，恒大中國將以現有的多筆1-3年到期的優(yōu)先票據，交換成4年、6年、8年期優(yōu)先票據，金額為28.24億美元，并額外發(fā)行4年、6年、8年期合共38億美元優(yōu)先票據。換言之，本次發(fā)債總額達66.24億美元，其中8年期優(yōu)先票據占比超七成。本次美元債的最低利率僅為6.25%，遠低于公司2015年12%的發(fā)債年利率。截止到2017年6月底，恒大中國全部贖回1129億元永續(xù)債，恒大中國目前已無永續(xù)債。2016年恒大中國與同業(yè)財務數據比較表按總收入排名，融創(chuàng)中國排名選取香港上市房企前10的第3名。排名代碼證券簡稱總收入凈利潤ROE(%)銷售凈利率資產負債率流動比率(倍)速動比率(倍)總資產總負債凈利潤總資產周轉率(次)應收賬款周轉率(次)存貨周轉率(次)股東權益2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報33333.HK中國恒大21276300.00509100.0010.698.2885.751.520.62135086800.00115833600.00509100.000.2016.930.2919253200.00最高值23243126.743311533.0919.6886.2386.204.861.72135086800.00115833600.003311533.090.32101.236.2748678339.69中位值12047062.901939118.789.6022.2753.251.490.8253035689.1928255425.421939118.780.2318.220.3822216245.32平均值12739216.752017834.0812.0328.7653.052.140.8961925311.6237384593.932030848.210.2235.001.0324540717.6910001.HK長和23243126.742952598.618.3816.1346.301.421.3090655457.7241977118.032952598.610.2520.006.2748678339.6922202.HK萬科企業(yè)22911444.202102260.6019.6812.3780.541.240.4483084942.1066917285.002102260.600.3299.830.4116167657.1042007.HK碧桂園15311793.201151681.5017.018.9286.201.200.5859157160.1050995643.101151681.500.3210.770.578161517.0050688.HK中國海外發(fā)展14256627.843311533.0917.8924.0960.192.381.0751102397.1230759150.233311533.090.3219.510.4920343246.8961109.HK華潤置地9837497.971744373.2216.8520.4667.411.460.5038199580.2925751700.601744373.220.27101.230.3812447879.6970016.HK新鴻基地產7858434.252791865.027.1036.3222.783.410.9554968981.2712523766.162922006.370.157.690.3842445215.1181113.HK長實地產6198954.301736691.177.2828.5830.384.861.7235497377.0410784391.461736691.170.187.490.2624712985.5790004.HK九龍倉集團4196593.671917829.446.8746.1826.681.090.6939700768.9810592876.871917829.440.1157.35--29107892.11100012.HK恒基地產2301395.331960408.128.5186.2324.252.781.0131799651.607710407.851960408.120.079.150.1924089243.75數據來源：Wind資訊4.2.4財務分析我們獲取了恒大集團2014-2016三年的財務報表，財務報表均經過審計師審計并出具了標準無保留意見。鑒于恒大集團2016年度完成了對廣州恒大增城房地產開發(fā)有限公司等公司（以下稱“被并購方”）的合并，由于恒大集團和被并購方在合并前后均受中國恒大（3333.HK）最終控制且該控制并非暫時性的，故該交易屬于同一控制下企業(yè)合并。于合并日，被并購方的資產及負債將按其合并日賬面價值并入恒大集團的合并財務報表當中，同時其2016年度經營成果和現金流量亦被并入恒大集團合并財務報表中并視同合并后的報告主體在以前期間一直存在。此外，本公司合并財務報表中的2015年度比較數據亦被重新列報以包括被合并方的財務狀況、經營成果和現金流量。下方報表中2015年數據均為重述后的可比數據。財務分析所有金額單位均為：億元。合并資產負債表年度2014-12-312015-12-312016-12-312017-6-30報表類型合并報表審計意見經審計，標準無保留意見流動資產：貨幣資金542.071,510.672,751.912,306.87交易性金融資產109.500.0030.7628.40應收票據0.040.450.680.21應收賬款62.5537.1284.47174.87預付款項398.48321.64521.59772.45應收利息0.000.222.811.42其他應收款491.58350.89286.27329.83應收股利0.000.000.000存貨2,042.143,788.586,470.977,546.56一年內到期的非流動資產0.0053.0370.1973.68其他流動資產35.4575.34144.66195.63流動資產合計3,681.816,137.9410,364.3111,429.92非流動資產：可供出售金融資產11.187.87348.4019.62長期應收款46.94103.0587.4665.68長期股權投資10.6285.497.275.73投資性房地產530.59963.821,301.961,356.58固定資產64.4191.77132.08145.76在建工程31.9335.7544.7850.75無形資產19.6532.4251.3852.34商譽0.000.0010.030.00長期待攤費用0.721.442.041.24遞延所得稅資產18.3816.3338.0925.97其他非流動資產0.000.0013.5810.22非流動資產合計734.411,337.942,037.071,733.89資產總計4,416.227,475.8812,401.3813,163.81流動負債：短期借款299.28379.57887.061,391.88應付票據226.53420.69436.75196.52應付賬款596.54877.001,324.571,543.62預收款項416.87816.101,834.041,788.87應付職工薪酬6.3511.0814.1112.49應交稅費147.87245.66349.54495.72應付利息31.7052.0197.5836.15應付股利40.7623.7041.8926.62其他應付款614.16828.931,147.10934.12一年內到期的非流動負債352.57834.08807.541,304.17流動負債合計2,732.634,488.826,940.187,771.85非流動負債：長期借款1,010.741,433.573,321.372,621.83應付債券0.00395.49470.05388.87長期應付款69.1923.59413.45120.02遞延所得稅負債80.10103.45214.43239.54其他非流動負債0.0060.50160.48193.96非流動負債合計1,160.032,016.604,579.783,564.22負債合計3,892.666,505.4211,519.9611,336.07所有者權益(或股東權益)：實收資本(或股本)25.0025.0025.0033.84資本公積金0.0058.720.14580.36其它綜合收益0.000.56-30.89-5.17盈余公積金8.4112.500.421.92未分配利潤427.06719.04529.89774.28外幣報表折算差額0.000.007.695.59歸屬于母公司所有者權益合計460.47815.82532.251,390.82少數股東權益63.09154.64349.17436.92所有者權益合計523.56970.46881.421,827.74負債和所有者權益總計4,416.227,475.8812,401.3813,163.81合并利潤表年度2014-12-312015-12-312016-12-312017-6-30報表類型合并報表審計意見經審計，標準無保留意見營業(yè)總收入983.771,306.862,050.971,819.15營業(yè)收入983.771,306.862,050.971,819.15營業(yè)總成本897.581,157.301,805.821,426.26營業(yè)成本659.02868.061,407.511,163.09營業(yè)稅金及附加104.24133.26158.24131.53銷售費用81.43102.46139.0771.78管理費用27.9541.1259.1631.99財務費用24.9512.4438.1025.85資產減值損失0.00-0.043.742.02其他經營收益131.14147.8038.5919.29公允價值變動凈收益124.0786.4838.5356.80投資凈收益7.0861.320.06-37.51其中：對聯營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益-1.04-4.21-6.470.00營業(yè)利潤217.33297.36283.74412.18加：營業(yè)外收入7.182.906.422.55減：營業(yè)外支出4.757.4225.0619.72其中：非流動資產處置凈損失0.000.030.100.00利潤總額219.77292.84265.10395.01減：所得稅49.6178.0088.09139.05凈利潤170.16214.84177.01255.96減：少數股東損益12.5118.3818.6110.07歸屬于母公司所有者的凈利潤157.65196.46158.40245.89加：其他綜合收益1.570.56-25.7323.62綜合收益總額171.73215.40151.28279.58減：歸屬于少數股東的綜合收益總額12.5118.3818.6110.07歸屬于母公司普通股東綜合收益總額159.22197.02132.67269.51合并現金流量表年度2014-12-312015-12-312016-12-312017-6-30報表類型合并報表審計意見經審計，標準無保留意見經營活動產生的現金流量：銷售商品、提供勞務收到的現金1,010.741,485.502,733.721,850.66收到的稅費返還0.000.000.000.00收到其他與經營活動有關的現金4.0619.4431.2372.45經營活動現金流入小計1,014.801,504.942,764.951,923.11購買商品、接受勞務支付的現金1,038.421,147.902,371.592,060.81支付給職工以及為職工支付的現金53.4186.16115.5166.68支付的各項稅費111.12149.99228.17179.95支付其他與經營活動有關的現金117.79120.70208.02141.31經營活動現金流出小計1,320.731,504.752,923.292,448.75經營活動產生的現金流量凈額-305.930.19-158.34-525.64投資活動產生的現金流量：收回投資收到的現金58.51180.4945.77291.89取得投資收益收到的現金2.100.241.070.14處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額14.0211.9129.128.08處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現金凈額-0.150.0018.9940.05收到其他與投資活動有關的現金2.7278.55191.6911.15投資活動現金流入小計77.20271.19286.64351.31購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金70.99184.29168.9781.04投資支付的現金93.2647.26459.5422.23取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現金凈額0.8048.66441.20216.27支付其他與投資活動有關的現金44.24125.74398.5446.21投資活動現金流出小計209.28405.951,468.25365.75投資活動產生的現金流量凈額-132.08-134.76-1,181.61-14.44籌資活動產生的現金流量：吸收投資收到的現金18.446.24168.74578.05取得借款收到的現金1,458.551,927.904,117.482,003.53收到其他與籌資活動有關的現金63.37153.92907.3683.40發(fā)行債券收到的現金0.00395.22141.110.00籌資活動現金流入小計1,540.362,483.285,334.692,664.98償還債務支付的現金732.381,162.592,114.031,794.16分配股利、利潤或償付利息支付的現金196.46254.24338.76288.92支付其他與籌資活動有關的現金230.67306.23744.70443.73籌資活動現金流出小計1,159.511,723.063,197.492,526.81籌資活動產生的現金流量凈額380.85760.222,137.20138.17匯率變動對現金的影響0.001.121.59-1.10現金及現金等價物凈增加額-57.17626.77798.84-403.01期初現金及現金等價物余額316.85286.24913.011,711.85期末現金及現金等價物余額259.68913.011,711.851,308.841、主要會計數據和財務指標分析主要會計數據及財務指標2015年度2016年度變動率營業(yè)收入1,306.862,050.9756.94%歸屬于母公司股東的凈利潤196.46158.4-19.37%EBITDA371.65430.7115.89%經營活動產生的現金流量凈額0.19-158.34-83436.84%投資活動產生的現金流量凈額-134.76-1,181.61776.83%籌資活動產生的現金流量凈額760.222,137.20181.13%主要會計數據及財務指標2015/12/312016/12/31變動率期末現金及現金等價物余額913.011,711.8587.50%歸屬于母公司股東的凈資產815.82532.25-34.76%總資產7,475.8812,401.3865.89%流動比率1.371.498.76%速動比率0.520.567.69%資產負債率87.02%92.89%6.75%利息保障倍數1.511.1-26.95%現金利息保障倍數1.131.6949.56%EBITDA全部債務比0.110.07-36.36%EBITDA利息保障倍數1.561.14-26.92%貸款償還率（%）1001000.00%利息償付率（%）1001000.00%各指標的具體計算公式如下：EBITDA全部債務比=EBITDA/全部有息債務利息保障倍數=息稅前利潤/（計入財務費用的利息支出+資本化利息支出）現金利息保障倍數=（經營活動現金流金額+現金利息支出+所得稅付現）/現金利息支出EBITDA利息保障倍數=EBITDA/（計入財務費用的利息支出+資本化利息支出）貸款償還率=實際貸款償還額/應償還貸款額利息償還率=實際支付利息/應付利息（1）營業(yè)收入營業(yè)收入較上年增長56.94%，主要是由于公司今年合約銷售持續(xù)大幅增長，2016年已結轉的房產銷售收入較去年同期有較大幅度上升；（2）經營活動產生的現金流量凈額經營活動產生的現金流量凈額同比大幅下降，2016年經營活動現金流量為負數的主要原因是由于公司土地儲備和經營規(guī)模的擴張相應增加了現金支出；（3）投資活動產生的現金流量凈額投資活動產生的現金流量凈額同比增加776.83%，主要是由于公司執(zhí)行2015年下半年的收購合同，加大收購規(guī)模，增加了對外投資的支付需求；（4）籌資活動產生的現金流量凈額籌資活動產生的現金流量凈額同比增加181.13%，主要是2016年公司經營規(guī)模較上年有較大幅度增長，公司通過新增借款和發(fā)行債券來滿足資金需求；（5）期末現金及現金等價物余額期末現金及現金等價物余額同比增加87.5%，主要是因為籌資活動產生的現金流量凈額增長，報告期末公司貨幣資金大幅增加；（6）歸屬母公司股東的凈資產歸屬母公司股東的凈資產較上年末下降34.76%，主要是因為2016年公司將其持有的恒大旅游集團有限公司和恒大地產集團（南昌）有限公司等無償轉讓予受同一最終控股公司控制的恒大集團有限公司，導致歸屬母公司凈資產下降；（7）總資產總資產較上年末增長65.89%，主要是因為經營規(guī)模擴大導致存貨、投資性房地產及貨幣資金等增長，進而帶動總資產增加；（8）現金利息保障倍數2016年較2015年增長49.56%，主要由于公司合約銷售資金回款規(guī)模持續(xù)增長，并保持較高規(guī)模的銀行存款；（9）EBITDA全部債務比2016年較上一年度下降36.36%，主要由于公司業(yè)務規(guī)模擴大，通過新增負債保證項目資金需要，導致EBITDA全部債務比下降。2、主要資產及負債變動情況分析（1）資產結構情況分析主要項目2015年12月31日2016年12月31日變動率金額占比金額占比貨幣資金1,510.6720.21%2,751.9122.19%82.16%預付款項321.644.30%521.594.20%62.17%存貨3,788.5850.68%6,470.9752.18%70.80%流動資產合計6,137.9482.10%10,364.3183.57%68.86%投資性房地產963.8212.89%1,301.9610.50%35.08%非流動資產合計1,337.9417.90%2,037.0716.43%52.25%資產總計7,475.88100.00%12,401.38100.00%65.89%a.貨幣資金截至2016年末，貨幣資金為2,751.91億元，同比增長82.16%。主要是因為公司適時調整開發(fā)節(jié)奏和銷售策略，堅持普通剛需住宅產品定位，加大市場營銷力度和銷售回款力度，進而使公司合約銷售規(guī)模快速增長，使公司預收款項增加；同時，隨著業(yè)務開發(fā)規(guī)模的擴大，公司靈活調整融資結構，新增融資規(guī)模上升，因此截至2016年末公司貨幣資金余額較2015年末有較大幅度上升。b.預付款項截至2016年末，預付款項為521.59億元，同比增長62.17%。2016年恒大集團的預付款項主要為土地使用權過戶手續(xù)尚未辦理完畢前預付給出讓方或轉讓方的土地款。c.存貨存貨主要為房地產類存貨，包括已完工開發(fā)產品和在建開發(fā)產品。截至2016年末，存貨為6470.97億元，較2015年末增長70.8%，主要是因為公司房地產開發(fā)業(yè)務保持了較快的增長速度，新增項目及在建開發(fā)產品投入逐步增長。d.投資性房地產投資性房地產主要為自持商業(yè)物業(yè)，包括自持商鋪、寫字樓、車庫等。截至2016年末，公司投資性房地產為1301.06億元，同比增長35.08%，主要是因為公司通過非同一控制企業(yè)合并收購項目及新增用于出租的自持商業(yè)物業(yè)面積逐年增長，以及持有的商業(yè)物業(yè)價值增加。（2）負債變動情況分析主要項目2015年12月31日2016年12月31日變動率金額占比金額占比短期借款379.575.83%887.067.70%133.70%應付賬款87713.48%1,324.5711.50%51.03%預收款項816.112.54%1,834.0415.92%124.73%其他應付款828.9312.74%1,147.109.96%38.38%流動負債合計4,488.8269.00%6,940.1860.24%54.61%長期借款1,433.5722.04%3,321.3728.83%131.69%非流動負債合計2,016.6031.00%4,579.7839.76%127.10%負債合計6,505.42100.00%11,519.96100.00%77.08%a.短期借款短期借款分為擔保借款和信用借款。截至2016年末，短期借款887.06億元，同比增長133.70%，主要是因為報告期內公司借入抵押、質押及保證借款金額增加所致。b.應付賬款截至2016年末，應付賬款1,324.57億元，同比增長51.03%，主要是因為隨著公司經營規(guī)模不斷擴大，應付工程款逐年增長。c.預收款項截至2016年末，預收款項為1,834.04億元，同比增長124.73%，主要是因為公司合約銷售增長強勁，預收售房款增加。d.其他應付款截至2016年末，其他應付款1,147.10億元，同比增長38.38%，主要是因為2016年應付土地款及并購房地產項目增加。e.長期借款截至2016年末，長期借款3,321.37億元，同比增長131.69%，主要是因為報告期內公司借入抵押、質押、保證及信用借款增加所致。3、盈利能力分析公司收入主要來源于房產銷售、商品銷售、酒店物業(yè)經營及租金等收入，其中房產開發(fā)業(yè)務是其收入的主要來源，近年來占比持續(xù)維持在95%以上。2016年公司實現營