物業(yè)服務(wù)行業(yè)專題分析報(bào)告

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：住宅與非住宅市場(chǎng)規(guī)模合計(jì)超1.2萬億元 住宅業(yè)態(tài)：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約8000億元 非住宅業(yè)態(tài)：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約6314億元 寫字樓：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約827億元 產(chǎn)業(yè)園區(qū)：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約1544億元 學(xué)校：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約550億元 醫(yī)院：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約450億元 商業(yè)：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約575.28億元（不含商業(yè)運(yùn)營）.-25-公共場(chǎng)館與交通樞紐：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約614億元 城市服務(wù)：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)在toG端的延伸，遠(yuǎn)期市場(chǎng)空間破萬億 增值服務(wù)：業(yè)務(wù)邊界持續(xù)延展，樂觀情景下總市場(chǎng)規(guī)模近萬億 -37-非業(yè)主增值服務(wù)：預(yù)計(jì)占比將保持平穩(wěn)，市場(chǎng)規(guī)模1658億 業(yè)主增值服務(wù)：想象空間大，基準(zhǔn)假設(shè)市場(chǎng)空間約5786億 總結(jié)：三大細(xì)分業(yè)務(wù)賽道均有萬億市場(chǎng)潛力的成長期行業(yè) 圖表4：我國物業(yè)行業(yè)滲透率現(xiàn)狀測(cè)算 圖表5：近年來多地出臺(tái)政策推進(jìn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋 圖表8：建筑業(yè)口徑全國房屋竣工情況 圖表22：商務(wù)物業(yè)總面積復(fù)合增長率預(yù)測(cè) 圖表27：截至2018年國內(nèi)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)情況 圖表28：168個(gè)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)分布 圖表42：學(xué)校物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 圖表48：益中亙泰2019年主要客戶收入情況 圖表50：截至2019年醫(yī)院業(yè)態(tài)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模測(cè)算 圖表58：2018年500強(qiáng)與百強(qiáng)物業(yè)公司公共場(chǎng)館業(yè)態(tài)管理情況 -28-圖表59：體育館業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)合同收入情況 -35- 圖表82：永升服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)情況 政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的社會(huì)定位發(fā)生了升華：物業(yè)公司可以站在基層治理的一線來分擔(dān)更多的責(zé)任，同時(shí)也會(huì)給以相應(yīng)的政策支持；社會(huì)對(duì)物業(yè)行業(yè)的認(rèn)知發(fā)生了轉(zhuǎn)變：疫情下，居民切實(shí)體會(huì)到不同物業(yè)公司的服務(wù)會(huì)有大的差距，創(chuàng)造了追求更好小區(qū)服務(wù)品質(zhì)的需求；資本市場(chǎng)給予物業(yè)公司高估值的同時(shí)，也在推動(dòng)行業(yè)進(jìn)化：市場(chǎng)化拓展讓公司重視服務(wù)與口碑，加速收并購倒逼企業(yè)管理水平提升，資本驅(qū)動(dòng)與規(guī)模擴(kuò)張下，開始持續(xù)探索科技賦能。物業(yè)行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)公司自我驅(qū)動(dòng)不斷實(shí)現(xiàn)服務(wù)與產(chǎn)品升級(jí)：出于對(duì)品質(zhì)、口碑與競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)化及提升項(xiàng)目提價(jià)的可能性，堅(jiān)持提供高品質(zhì)服務(wù)，并持續(xù)升級(jí)；基于成規(guī)模的高密度片區(qū)，試點(diǎn)各類型增值服務(wù)，增加收入的多元性?；谝陨隙喾N變化，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的商業(yè)模式已不再是簡(jiǎn)單的平穩(wěn)增長的管理面積與難以改變的物業(yè)費(fèi)相乘；政府與社會(huì)對(duì)行業(yè)認(rèn)知的變化，加速了物業(yè)服務(wù)全覆蓋與物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化的速度；企業(yè)自身在多個(gè)增值服務(wù)領(lǐng)域的探索成果顯著；城市服務(wù)作為最近幾年新興的細(xì)分行業(yè)，目前以環(huán)衛(wèi)切入居多，未來成長空間仍是未知數(shù)。按業(yè)務(wù)類型，我們將物業(yè)行業(yè)分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，城市服務(wù)，增值服務(wù)住宅業(yè)態(tài)：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約8000億元0n截至2019年末，物業(yè)服務(wù)行業(yè)總規(guī)模約300億方。根據(jù)中國物業(yè)管理據(jù)中物研協(xié)的《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)報(bào)告》0圖表2：住宅業(yè)態(tài)全行業(yè)管理規(guī)模情況（億方）0來源：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)、中泰證券研究所來源：中物研協(xié)、中泰證券研究所注：2018年數(shù)據(jù)來自500強(qiáng)企業(yè)的市占率測(cè)算所得，2008-2017、2019年來自等比例估算所得n截至2019年末，住宅業(yè)態(tài)總規(guī)模約193億方。物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)態(tài)理協(xié)會(huì)和上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)報(bào)告》，2018年500強(qiáng)物業(yè)公司細(xì)分業(yè)態(tài)中住宅物業(yè)占比為63.48%，考慮到物業(yè)市場(chǎng)中的新增供給業(yè)態(tài)分布較為穩(wěn)定，全國建筑業(yè)房屋竣工面積中，自2012年至2020年住宅業(yè)態(tài)占比均維持在66-67%之間，與2018年63%左右物業(yè)在管業(yè)態(tài)間比例的差距，或因住宅業(yè)態(tài)的物業(yè)服務(wù)滲透率相對(duì)非住宅較高所致。因此，整體看63%的住宅業(yè)態(tài)占比比較接近行業(yè)過往及現(xiàn)狀，我們用這個(gè)比例測(cè)算得截至2019年末住宅業(yè)態(tài)的存量物業(yè)管理規(guī)模約193億方。來源：Wind、中泰證券研究所截至2019年末，物業(yè)服務(wù)行業(yè)住宅業(yè)態(tài)滲透率約57%。我們測(cè)算當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)的滲透率，來觀測(cè)未來存量市場(chǎng)的可滲透空間有多少。我們先測(cè)算當(dāng)前城鎮(zhèn)存量住宅的總面積，計(jì)算上用常住人口數(shù)量乘上人均居住面積即可求得。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2019年末我國人口總數(shù)約14億，常住人口城鎮(zhèn)化率60.6%，城鎮(zhèn)人均居住建筑面積39.8平方米，算得截至2019年末，我國城鎮(zhèn)存量住宅面積337.66億方，比上上文我們算得的物業(yè)服務(wù)住宅業(yè)態(tài)總面積193億方，得到住宅業(yè)態(tài)的全國滲透率約57%。來源：Wind、國家統(tǒng)計(jì)局、中物研協(xié)、中泰證券研究所趨勢(shì)上看，行業(yè)滲透率逐年提升。用前文的測(cè)算方法，我們算得行業(yè)滲透率從2015年的48%左右提升至2019年的57%左右。行業(yè)滲透率持續(xù)提升的原因主要有兩點(diǎn)：增量住宅項(xiàng)目大多捆綁物業(yè)服務(wù)，隨著每年交付拉高整體行業(yè)滲透率；存量老舊小區(qū)及無物業(yè)管理小區(qū)得到物業(yè)公司的進(jìn)駐。業(yè)管理全覆蓋”。2018《天門市創(chuàng)建全國文明城市工作規(guī)劃（2018-2020年）》2020年，沒有物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，由政府聘請(qǐng)專業(yè)公司負(fù)責(zé)，367個(gè)住宅小天門市政府2018.3.15《全市老舊小區(qū)“紅色物業(yè)”拓面提質(zhì)工作實(shí)施方案》全市2460個(gè)老舊小區(qū)已全部完成物業(yè)服務(wù)覆蓋，覆蓋率100%。2018.8.17《石家莊市老舊小區(qū)整治和管理實(shí)施方案》部清零，全市實(shí)現(xiàn)“紅色物業(yè)”城市社區(qū)全覆蓋。石家莊市政府2018.10.25《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理體制機(jī)制改革的若干意見》2018.12.29《保定市老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》個(gè)老舊小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)全覆蓋保定市政府2019.2.3《西安市老舊小區(qū)綜合改造工作升級(jí)方案》2020年7月，長安區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)全覆蓋2019.5.17《金華市區(qū)社區(qū)物業(yè)（準(zhǔn)物業(yè)）管理全覆蓋實(shí)施方案》蓋全部社區(qū)的物業(yè)管理長效機(jī)制。全面籌建物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，推進(jìn)物業(yè)（準(zhǔn)物業(yè)）全覆蓋金華市政府2020.1《鶴壁市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量大提升工作實(shí)施方案》全市550個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)由年初的284個(gè)增加到416個(gè)，其他小區(qū)由社區(qū)托管或業(yè)主自治，物業(yè)管理服務(wù)覆蓋率達(dá)100%。鶴壁市政府2020.1.22《2020年市政府重點(diǎn)辦好的實(shí)事》到2020年9月，萊西市無物業(yè)管理小區(qū)86個(gè)，居民小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作已完成2020.3.27《關(guān)于推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作方案》成立市住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作領(lǐng)導(dǎo)小組，安排專項(xiàng)資金16.29萬元，市房管局組織第三方測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)對(duì)全市六區(qū)二縣一個(gè)開發(fā)區(qū)的905個(gè)無物業(yè)住宅居民區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行“五有”等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)評(píng)，共同推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作。田家庵區(qū)推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，成立四宜物業(yè)公司。2020.5.15《定海區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作實(shí)施方案》定海區(qū)在全市率先啟動(dòng)試點(diǎn)物業(yè)全覆蓋工作舟山市政府2020.9.15《衡水市物業(yè)管理提升年工作方案》衡水今年將改造126個(gè)老舊小區(qū)，到2020年底，主城區(qū)老舊小區(qū)改造完成實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋衡水市政府2020.12.9《黃岡市區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法（試行）》2020年12月，麻城市在黃岡市率先成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委，物業(yè)服務(wù)覆蓋所有202個(gè)小區(qū)（網(wǎng)格），覆蓋率達(dá)100%，比年初提高70.9個(gè)百分點(diǎn)。黃岡市政府來源：各地方政府、中泰證券研究所考慮到物業(yè)管理的復(fù)雜性與后續(xù)政策推進(jìn)的進(jìn)度，我們認(rèn)為物業(yè)管理全覆蓋不會(huì)是能夠快速達(dá)成的目標(biāo)，但各地政策及相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地方政府正積極響應(yīng)上層號(hào)召，加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)的覆蓋力度，隨著物業(yè)相關(guān)政策持續(xù)出臺(tái)，存量住宅的物業(yè)服務(wù)滲透率有望持續(xù)提升。未來物業(yè)服務(wù)住宅業(yè)態(tài)的管理面積增長途徑，主要有兩條：增量項(xiàng)目的交付及存量項(xiàng)目滲透率提升。增量項(xiàng)目交付，主要指新建商品住宅與非商品住宅的竣工交房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐；存量項(xiàng)目滲透，主要指對(duì)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)接管。當(dāng)前，行業(yè)存量滲透率，我們?cè)谇拔?5202015.7150來源：中物研協(xié)、中泰證券研究所20.7315.6886420來源：Wind、國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所數(shù)據(jù)上看，近年全國商品房及住宅竣工面積，大幅低于全國物業(yè)服務(wù)住宅業(yè)態(tài)的新增在管面積。我們并不認(rèn)為是物業(yè)管理面積被高估，而是每年新交付的住宅面積被低估，原因我們認(rèn)為有兩點(diǎn)：如福利房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、小產(chǎn)權(quán)房等各類房產(chǎn)；建筑業(yè)：農(nóng)村：房屋住宅竣工面積（億方）建筑業(yè)：城鎮(zhèn)：房屋住宅竣工面積（億方）0201220132014201520162017201820192）商品房竣工面積數(shù)據(jù)無法完全反應(yīng)實(shí)際交付住宅的面積：我們從建筑業(yè)的統(tǒng)計(jì)口徑看，全國建筑業(yè)房屋住宅竣工面積在2014年達(dá)到28.63億方，隨后小幅回落截至2019年末為建筑業(yè)：農(nóng)村：房屋住宅竣工面積（億方）建筑業(yè)：城鎮(zhèn)：房屋住宅竣工面積（億方）02012201320142015201620172018201986420來源：《中國農(nóng)村統(tǒng)計(jì)年鑒-2020》、國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所來源：Wind、國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所測(cè)算2014年至今每年交付的有物業(yè)服務(wù)的住宅面積或均在14億方以上。我們用建筑業(yè)口徑的房屋住宅竣工面積減去農(nóng)村的住宅竣工面積得到城鎮(zhèn)住宅竣工面積，這個(gè)口徑較商品房住宅更大，涵蓋了保障性住房，但同時(shí)也包括了自建房及一些物業(yè)服務(wù)未能覆蓋到的區(qū)域，考慮到當(dāng)前全國城鎮(zhèn)物業(yè)覆蓋率為57%左右，新建住宅給予更高一些的覆蓋率更為合理，我們假設(shè)2012年至今城鎮(zhèn)新建住宅的物業(yè)服務(wù)覆蓋率為70%，可算得2014年至今交付的有物業(yè)服務(wù)的住宅面積均在14億方以上，加上每年物業(yè)服務(wù)對(duì)存量無物業(yè)項(xiàng)目的滲透，與中物研協(xié)給出的物業(yè)服務(wù)管理面5050來源：Wind、中泰證券研究所來源：Wind、中泰證券研究所n未來3年的物業(yè)服務(wù)新接管面積有望在15億方以上。全國商品房住宅新開工及銷售面積分別從2015年、2014年觸底反彈，多層及高層商品房從開工到竣工交付的周期通常為2.5-3年，映射到竣工端，2021-2023年的住宅物業(yè)交付大致對(duì)應(yīng)2018-2020年的新房開工與銷售，從商品房口徑看這個(gè)區(qū)間中樞在15億方左右，此外非商品房住宅（政策未計(jì)算在內(nèi)，因此15億方是一個(gè)相當(dāng)保守的估算。n中期維度看，2025年住宅業(yè)態(tài)規(guī)?；蜻_(dá)到288億方。我們假設(shè)總?cè)丝?、城?zhèn)化率、人均居住面積保持一定的增速，“十四五”期間物業(yè)滲透率在政策驅(qū)動(dòng)下進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)到2025年，全國住宅業(yè)態(tài)的物業(yè)管理面積有望達(dá)到288億方。來源：國家統(tǒng)計(jì)局、Wind、中物研協(xié)、中泰證券研究所從3年維度的新開工-竣工數(shù)據(jù)也可以進(jìn)行一定程度上的交叉驗(yàn)證。我們?cè)谇拔念A(yù)測(cè)2021-2023年商品房住宅交付口徑的面積年中樞值在15到當(dāng)前商品房銷售及土地市場(chǎng)的韌性，未來2年房屋新開工與銷售有望維持當(dāng)前的高基數(shù)，我們預(yù)計(jì)2024-2025年的住宅交付也能維持接近15億方的規(guī)模，加上非商品房住宅部分，總計(jì)年均交付17-18億方；那么以此口徑計(jì)算，未來5年將有總計(jì)約90億方的物業(yè)交付面積，截至2025年的總住宅業(yè)態(tài)物業(yè)面積約283億方，與用總量數(shù)據(jù)線性外推據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2015-2020年百強(qiáng)物業(yè)公司住宅物業(yè)費(fèi)水平在2-2.3元/月/平方米左右；中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)2018年500強(qiáng)物業(yè)公司住宅物全國范圍看，大多數(shù)地區(qū)物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)整體上并未放開，存在指導(dǎo)價(jià)或限價(jià)，因此物業(yè)費(fèi)單價(jià)并未能夠大規(guī)模提升。在管物業(yè)費(fèi)單價(jià)自2016年這些項(xiàng)目服務(wù)業(yè)務(wù)相對(duì)較少，大多僅維持在最基礎(chǔ)的保潔保安，因此物來源：中國指數(shù)研究院、中泰證券研究所n2025年物業(yè)行業(yè)住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)有望回歸2.3元/平左右我們認(rèn)為住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)在未來有望小幅提升，至2025年或回到2.3以上，理由有以下3點(diǎn)：1）存量住宅滲透的邊際占比遞減，“十三五”期間政府層面對(duì)于“物業(yè)全覆蓋”已經(jīng)做了較多工作，未有物業(yè)公司進(jìn)駐的老舊小區(qū)越來越少，這部分低價(jià)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于行業(yè)整體上升，當(dāng)然這部分目前占比比較少，但多地持續(xù)推進(jìn)物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化，價(jià)格空間陸續(xù)打開，我們認(rèn)為未來物業(yè)行業(yè)新交付與續(xù)簽物業(yè)費(fèi)均有望持按以上測(cè)算與假設(shè)，我們預(yù)計(jì)截至2025年物業(yè)行業(yè)住宅業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間將達(dá)到288億平x12月x2.3元/平/月=7948.8億。非住宅業(yè)態(tài)：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約6314億元非住宅業(yè)態(tài)是除開住宅業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)物業(yè)管理類別服務(wù)的總稱，涵蓋的范圍比較多，也沒有明確分類。我們按物業(yè)業(yè)態(tài)將非住宅物業(yè)分為寫字樓物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公共物業(yè)。1）細(xì)分賽道多：非住宅物業(yè)是統(tǒng)稱，按辦公、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等不同業(yè)態(tài)分類，不同業(yè)態(tài)間物業(yè)費(fèi)水平差距較大，這是由于需求不同2）專業(yè)能力強(qiáng)：非住宅業(yè)態(tài)需要相應(yīng)的專業(yè)領(lǐng)域服務(wù)能力，因此會(huì)產(chǎn)1.5%6.7%6.2%5.3%5.8%9.2%63.5%來源：中物研協(xié)、中泰證券研究所來源：中物研協(xié)、中泰證券研究所物業(yè)費(fèi)收繳率相對(duì)住宅物業(yè)更高；4）物業(yè)費(fèi)較住宅高，且差異較大：由于非住宅物業(yè)專業(yè)性較強(qiáng)，專業(yè)因而收取的服務(wù)費(fèi)用更高；此外，非住宅業(yè)態(tài)由于業(yè)態(tài)繁多，不同業(yè)態(tài)對(duì)于服務(wù)品質(zhì)的需求差距較大，導(dǎo)致服務(wù)費(fèi)水平差距較大。99%98%97%96%95%94%93%92%91%90%98.5%99.3%99.4%98.3%97.8%97.6%94.0%91.2%住宅辦公商業(yè)學(xué)校工業(yè)其他場(chǎng)館醫(yī)院來源：中物研協(xié)、中泰證券研究所綜合其他學(xué)校園區(qū)公眾醫(yī)院商業(yè)商寫住宅0.003.864.023.253.313.382.092.004.006.226.286.996.008.00來源：中國指數(shù)研究院、中泰證券研究所綜上，考慮到非住宅業(yè)態(tài)的多樣性，對(duì)于非住宅業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間測(cè)算，我寫字樓：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約827億元我們用辦公樓新開工面積來估算存量商辦市場(chǎng)的面積，而不是用交付口因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)與住宅市場(chǎng)銷售與竣工存在較長時(shí)滯與大幅背離不同，在商辦市場(chǎng)房屋銷售與竣工面積擬合度較高，或因商辦整體期房交易比例較小，但從數(shù)據(jù)口徑看，可交易的商辦口徑在存量商辦市場(chǎng)中僅占一部分，還有大量不可交易部分，我們從建筑業(yè)口徑看自2009年開始，辦公用房的年竣工面積基本都在2億平以上，2020年有較為明顯的回落，但僅計(jì)算2010-2020這10年的竣工辦公建筑就有20億平。50004500400035003000250020005000來源：國家統(tǒng)計(jì)局、Wind、中泰證券研究所2.502.12.1來源：國家統(tǒng)計(jì)局、Wind、中泰證券研究所圖表21：全國辦公樓新開工面積情況（萬方）80007000600050004000300020000圖表21：全國辦公樓新開工面積情況（萬方）80007000600050004000300020000圖表20：國內(nèi)商務(wù)物業(yè)在管面積情況（百萬方）0來源：卓越商企招股書、弗若斯特沙利文、中泰證券研究所來源：國家統(tǒng)計(jì)局、Wind、中泰證券研究所從統(tǒng)計(jì)局新開工數(shù)據(jù)看，1997-2020年全國房屋辦公樓業(yè)態(tài)新開工面積累計(jì)達(dá)到8.83億方，考慮到1997年之前的一些老舊物業(yè)并未計(jì)算在其中，那么截至2020年辦公樓業(yè)態(tài)總面積有較大概率超過10開工并不意味著交付使用，也有不少項(xiàng)目未完成或停工，我們認(rèn)為2020年行業(yè)真實(shí)存量規(guī)模與弗若斯特沙利文測(cè)算的相近，商寫業(yè)態(tài)在管存量來源：卓越商企招股書、弗若斯特沙利文、中泰證券研究所增速方面，商辦業(yè)態(tài)的供給在2014年到達(dá)頂峰，行業(yè)在較長的一段時(shí)間內(nèi)處于供過于求狀態(tài)，但整體供應(yīng)依然維持在較高的水平，從辦公樓新開工面積可以看出，2019年一轉(zhuǎn)之前的下行趨勢(shì)，當(dāng)年新開工面積超過7000萬方，2020年有所回落，且受到疫情影響，但也維持在6600萬方左右的規(guī)模，商辦新開工保持了較強(qiáng)的韌性。圖表23：國內(nèi)商辦物業(yè)在管面積情況測(cè)算（百萬方）1148.78006004002000來源：弗若斯特沙利文、國家統(tǒng)計(jì)局、Wind、中泰證券研究所因此，我們預(yù)計(jì)2021-2025年新增商辦在管面積復(fù)合增速在4000-5000萬方的規(guī)模，在2020年9億方的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2020-2025年行業(yè)將保持5%左右的復(fù)合增速的增長，預(yù)計(jì)至2025年商辦物業(yè)在管面積將達(dá)到圖表24：百強(qiáng)物業(yè)公司寫字樓業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)情/平/月）8.008.007.807.607.407.207.006.806.606.4020152016201720182019/平/月）平均物業(yè)費(fèi)平均物業(yè)費(fèi)5.94酬金制9.07包干制5.41來源：中國指數(shù)研究院、中泰證券研究所來源：中物研協(xié)、中泰證券研究所據(jù)中指院的《中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，百強(qiáng)物業(yè)公司2015-2019年寫字樓物業(yè)費(fèi)水平在7-8元左右，中物研協(xié)的500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)調(diào)查顯示2018年500強(qiáng)企業(yè)平均寫字樓物業(yè)費(fèi)為5.94元。我們認(rèn)為500強(qiáng)企業(yè)的費(fèi)用較為接近全行業(yè)的平均水平，因?yàn)榘購?qiáng)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目相對(duì)更高端，收費(fèi)更高；而隨著規(guī)模擴(kuò)大，管理面積增加，單平收益呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)，百強(qiáng)企業(yè)2015-2018年管理面積復(fù)合增速26.38%，同期收入增速18.12%。因此，我們判斷更大的樣本量能夠更好的代表行業(yè)平均水平?？紤]到寫字樓物業(yè)費(fèi)提價(jià)相對(duì)住宅容易，我們保守預(yù)計(jì)至2025年商寫業(yè)態(tài)全國物業(yè)費(fèi)水平在6元/平/月左按以上測(cè)算與假設(shè)，我們預(yù)計(jì)至2025年物業(yè)行業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間將達(dá)到11.49億平x12月x6元/平/月=827.28億。產(chǎn)業(yè)園區(qū)：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約1544億元產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型包括科技園、工業(yè)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，面積較大，兼具辦公、展銷、生產(chǎn)、生活等多種功能，涉及服務(wù)種類較多。因此，與其他業(yè)態(tài)相比，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容更加復(fù)雜，管理難 圖表26：園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)主要內(nèi)容設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理、預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)、維修、配套設(shè)施完善、改造、運(yùn)設(shè)備設(shè)施管理維數(shù)據(jù)平臺(tái)的維護(hù)等服務(wù)日常安全消防管理、突發(fā)事件管理、安全消防宣傳與培訓(xùn)、內(nèi)部事件調(diào)安全消防管理查、園區(qū)周邊安全管理等服務(wù)園區(qū)日常清潔、專項(xiàng)清潔、消殺、室外綠化養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)植物租擺養(yǎng)護(hù)等環(huán)境服務(wù)綜合服務(wù)品質(zhì)管理、EHS管理、會(huì)議室服務(wù)、郵件郵發(fā)、商務(wù)接待保障等對(duì)場(chǎng)地、家私、廢舊物品等方面進(jìn)行系統(tǒng)性、科學(xué)化的管理，負(fù)責(zé)其調(diào)空間管理配及搬遷方案制定，宣傳品、臨時(shí)場(chǎng)地申請(qǐng)管理等，提升空間效率，節(jié)各類分包商的選聘、日常工作監(jiān)管、激勵(lì)與考核等，確保分包商的管理分包商管理質(zhì)量達(dá)到考核指標(biāo)。來源：特發(fā)服務(wù)招股書、中泰證券研究所目前，園區(qū)的物業(yè)服務(wù)已呈現(xiàn)出現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特征，并逐步滲透到產(chǎn)業(yè)流程之中，不僅包括政府主管部門對(duì)接、園區(qū)餐飲、園區(qū)住宿、設(shè)施設(shè)財(cái)務(wù)、人力資源、呼叫中心、服務(wù)外包等增值性服務(wù)。針對(duì)不同的客戶從而構(gòu)造組合型的服務(wù)產(chǎn)品，升級(jí)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)并拓展服務(wù)外延，實(shí)現(xiàn)圖表圖表27：截至2018年國內(nèi)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)情況圖表28：168個(gè)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)分布44339383828282727271615151來源：中國開發(fā)區(qū)網(wǎng)、《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》(2018版)來源：《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》(2018版)、中泰證券研究所年全國各類型開發(fā)區(qū)共計(jì)2728個(gè)，其中國家級(jí)高新區(qū)有168個(gè)。國家科技部于2017年4月發(fā)布的《國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“十三五”發(fā)展規(guī)劃》顯示，2015年納入統(tǒng)計(jì)的146家國家高新區(qū)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25.37萬億元，“十二五”期間實(shí)現(xiàn)年均增長17.4%，各類型產(chǎn)業(yè)園區(qū)已 成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。圖表29：2008-2018年全國工業(yè)用地成交總建面（億方）85.38642.072020082009201020112012201320142015201620172018來源：中物研協(xié)、中泰證券研究所產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要用地類型是工業(yè)用地，據(jù)中物研協(xié)發(fā)布的《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展測(cè)評(píng)指數(shù)測(cè)評(píng)報(bào)告》顯示，僅200地成交的總建筑面積達(dá)到了115.6億方；2011年開始，每年成交的工業(yè)用地面積均在10億方以上，因此單從園區(qū)業(yè)態(tài)看，當(dāng)前存量市場(chǎng)和未我們的思路是從國家級(jí)開發(fā)區(qū)的建成面積出發(fā)，按一定空置率測(cè)算出在管面積，再等比例擴(kuò)大到省級(jí)開發(fā)區(qū)，從而匯總得全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的在管土地面積土地面積用地面積 9.239.234.7327.88.998.974.5921.47.527.363.8338.133.80.949.77332.747944.475307.248307.79576.6734.3來源：自然資源部、中泰證券研究所利用監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)基本情況表》獲得國家級(jí)開發(fā)區(qū)的土地利用情況；從發(fā)改委、國土部、住建部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》獲得552家國家級(jí)開發(fā)區(qū)與1991家省級(jí)開發(fā)區(qū)的核準(zhǔn)建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積工業(yè)用地綜合容積率在管面積55.5537.220.490.93省級(jí)開發(fā)區(qū)84.770.490.9338.25假設(shè)省級(jí)開發(fā)區(qū)的土地利用強(qiáng)度和國家級(jí)相似，我們測(cè)算得截至2020年國家級(jí)開發(fā)區(qū)在管面積約16.8億方，省級(jí)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)在管面積約38.25億方，那么全國國家級(jí)和省級(jí)園區(qū)的建筑面積約55億方。3.613.313.00201820193.603.503.403.303.203.102015201620173.613.313.00201820193.603.503.403.303.203.102015201620173.643.633.903.803.77三四線城市3.40二線城市3.01一線城市4.590.001.002.003.004.005.00來源：中國指數(shù)研究院、中泰證券研究所來源：中物研協(xié)、中泰證券研究所一線城市園區(qū)物業(yè)費(fèi)高于二線和三四線城市，三四線高于二線城市，我們認(rèn)為原因本身布局在城區(qū)的外圍，相對(duì)于地價(jià)并不敏感，因此城市間但考慮到園區(qū)業(yè)態(tài)整體市場(chǎng)集中度較低，滲透率還有較大空間，保守預(yù)測(cè)至2025年園區(qū)業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)維持3.3元/平/月的價(jià)格。根據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，2020年北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率在30%左右，考慮到下沉市場(chǎng)的壓力，我們預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率在35%左右。綜合前文對(duì)園區(qū)業(yè)態(tài)面積及單價(jià)與空置率預(yù)測(cè)，我們預(yù)計(jì)至2025年產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)空間為60x3.3x65%x12=1544億元。學(xué)校：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約550億元已經(jīng)進(jìn)行了24年，學(xué)校物業(yè)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，學(xué)校方從單一模塊外包，數(shù)據(jù)上看，全國高校數(shù)量從2003年的1552個(gè)上升至2019年的268851026102來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所數(shù)量上看，2003年-2019年高校數(shù)量增加了1.7倍，而在校生數(shù)增加了2.7倍。這期間學(xué)校大幅加強(qiáng)了自身基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，容積率持續(xù)優(yōu)化，教職工與學(xué)生的生活條件也大幅改善，但數(shù)據(jù)上看單校學(xué)生密度更高，我們認(rèn)為是學(xué)校擴(kuò)建增加了更多新校區(qū)，但并未將這些校區(qū)與學(xué)校獨(dú)立開來，導(dǎo)致數(shù)據(jù)上看起來顯得學(xué)校人數(shù)更擁擠了。來源：Wind、中泰證券研究所3000025000200005000025,10023,07019,64421,35217,9327,363來源：Wind、中泰證券研究所我們從單校規(guī)模及學(xué)校固定資產(chǎn)值的增量可以看出這一變化，全國普通高校校均規(guī)模由2006年8148人上升到2019年的11260人；高等教育固定資產(chǎn)值由2006年的7363億上升至2019年的25100億。我們保守預(yù)計(jì)每個(gè)高校平均擁有2個(gè)校區(qū)，全國截學(xué)校作為多業(yè)態(tài)并存的公共設(shè)施，物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)多以模塊外包的方式，給出一個(gè)總合同金額，由于學(xué)校含有多種業(yè)態(tài)，服務(wù)種類多，定制化服務(wù)帶來的結(jié)果是單個(gè)項(xiàng)目金額差距較大。簡(jiǎn)單外包保安或保潔的基礎(chǔ)服 300030002,418250020005000201620172018來源：新大正招股書、中泰證券研究所隨著與學(xué)校合作加深，物業(yè)公司得到學(xué)校的認(rèn)可，學(xué)校開放更多的服務(wù)項(xiàng)目給公司，公司單個(gè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)也逐年增大，實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長。新大正對(duì)重慶大學(xué)的服務(wù)收入從2016年的1772萬提升到2018年的2418萬，提升了36.5%。可以預(yù)計(jì)隨著校企合作深入，物業(yè)公司在學(xué)校業(yè)態(tài)的服務(wù)不僅因滲透率提升而擴(kuò)大收入規(guī)模，而且存量項(xiàng)目單體收入也存在持重慶大學(xué)虎溪校區(qū)校園物業(yè)管理服務(wù)合同4,991.222018.1.1-2020.12.313重慶郵電大學(xué)校園物業(yè)管理與服務(wù)合同重慶郵電大學(xué)4,263.012016.7.20-2019.7.193重慶市政府采購合同-重慶師范大學(xué)重慶師范大學(xué)4,080.562016.8.1-2019.7.313四川外國語大學(xué)物業(yè)服務(wù)合同四川外國語大學(xué)2,584.272016.8.10-2019.8.93861.42重慶電子工程職業(yè)學(xué)院校園物業(yè)管理服務(wù)委托合同重慶電子工程職業(yè)學(xué)院2,030.982016.10.1-2019.9.303676.99重慶市政府采購合同-重慶大學(xué)ABC校區(qū)校園安保服務(wù)外包項(xiàng)目2017.8.26-2019.8.252630.57重慶市政府采購合同-重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院2016.8.1-2019.7.313559.79重慶市政府采購合同-重慶理工大學(xué)兩江校區(qū)重慶理工大學(xué)2016.8.1-2019.7.313530.09重慶市政府采購合同-重慶管理職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理重慶城市管理職業(yè)學(xué)院2019.1.1-2022.12.314491.46重慶工商大學(xué)南岸校區(qū)公寓物業(yè)管理委托合同重慶工商大學(xué)2016.9.1-2019.8.313479.20重慶科技學(xué)院公共物業(yè)管理服務(wù)合同重慶科技學(xué)院2011.12.22-2013.12.213478.33重慶市政府采購合同-重慶工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院重慶工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院2016.5.6-2019.5.53434.44西南政法大學(xué)沙坪壩校區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同西南政法大學(xué)2018.11.10-2021.11.103390.66重慶市政府采購合同-重慶理工大學(xué)花溪校區(qū)重慶理工大學(xué)2017.9.1-2020.8.313386.33貴州工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院清鎮(zhèn)、觀山湖校區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)合同貴州工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院2018.9.1-2020.8.312380.00彭水第一中學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)合同重慶市彭水第一中學(xué)校2017.1.16-2021.1.154328.07云南省省級(jí)政府采購合同書-云南師范大學(xué)云南師范大學(xué)708.252018.10.1-2021.9.303236.08重慶市政府采購合同-四川美術(shù)學(xué)院四川美術(shù)學(xué)院851.262017.10.18-2020.10.183283.75重慶護(hù)理職業(yè)學(xué)院物業(yè)服務(wù)合同重慶護(hù)理職業(yè)學(xué)院558.852018.3.1-2021.2.283來源：新大正招股書、中泰證券研究所單校區(qū)年化合同金額約600萬。以新大正在西南區(qū)域的學(xué)校物業(yè)為例，涵蓋了各種體量與類型的院校，年化合同金額在186萬-1664萬不等，我們?nèi)∷许?xiàng)目的平均值，得到在管項(xiàng)目單校區(qū)平均年化金額約600萬，我們認(rèn)為這一金額用來衡量高校平均物業(yè)費(fèi)較為合理，因?yàn)樵谶@19個(gè)樣本學(xué)校中有規(guī)模較大的全國重點(diǎn)大學(xué)、也有規(guī)模較小的高職院校。同時(shí)，19個(gè)樣本高校取中位數(shù)的話是479.2萬，但考慮到學(xué)校物業(yè)合同一般簽3年左右，合同到期后若續(xù)簽，大多數(shù)情況會(huì)因?yàn)槿肆Τ杀镜膭傂陨仙?，疊加服務(wù)需求的增多，帶來續(xù)簽合同金額的提升。比如上文提到新大正對(duì)重慶大學(xué)的服務(wù)收入從2016年的1772萬提升到2018年的總提價(jià)幅度達(dá)到20%，那么2018年的中位數(shù)479.2萬在2025年將達(dá)到575萬。因此無論是用中位數(shù)和平均數(shù)，至2025年單個(gè)校區(qū)的物業(yè)服務(wù)金額大概在600萬左右會(huì)是一個(gè)比較合理的預(yù)測(cè)。截至2019年底全國2688個(gè)高校，由于2010-2019年全國高校復(fù)合增速為1.47%，假設(shè)2019-2025年復(fù)合增速為1%，那么預(yù)計(jì)至2025年則目前全國高?；A(chǔ)物業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模約600x5707=342.4億。如果面積口徑這一角度看，據(jù)教育部數(shù)據(jù)，全國普通高校校舍面積截至2019年達(dá)到10.12億方，從2011年至今，每年維持約3000萬方的增速，我們假設(shè)這個(gè)增速維持到2025年，那么預(yù)計(jì)2025年高校的校舍面圖表40：全國普通高校校舍建筑面積情況（億方）86420來源：教育部、Wind、中泰證券研究所來源：教育部、Wind、中泰證券研究所百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)學(xué)校業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)水平有波動(dòng)，但總體維持在3.2-3.7元的區(qū)間，學(xué)校業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)比較有特點(diǎn)：一方面，因?yàn)閷W(xué)校具有公益性，食堂、會(huì)議室、圖書館、宿舍等多業(yè)態(tài)，隨著服務(wù)的放開，物業(yè)服務(wù)收?qǐng)D表42：學(xué)校物業(yè)服務(wù)內(nèi)容健身房管理、洗衣配送、物流快遞、運(yùn)輸及班車、餐車配餐配送、便捷服務(wù)、熱線服務(wù)、自動(dòng)販賣機(jī)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)購物服務(wù)理、高級(jí)活動(dòng)策劃、會(huì)議中心管理、專業(yè)助理來源：中物研協(xié)、中泰證券研究所隨著學(xué)校服務(wù)內(nèi)容的豐富，我們預(yù)計(jì)2025年行業(yè)平均在管物業(yè)費(fèi)至少在3.5元/平/月，假設(shè)高校校舍面積如上文預(yù)測(cè)的11.62億方，那么高教物業(yè)市場(chǎng)空間約3.5x11.62x12=488.04億元。前文我們分別用數(shù)校區(qū)和數(shù)面積的方法簡(jiǎn)單測(cè)算高校物業(yè)的規(guī)模，分別圖表43：全國中小學(xué)校校舍建筑面積情況（億方）普通高中共有校舍建筑面積初中校舍建筑面積普通高中共有校舍建筑面積初中校舍建筑面積4.555.694.0820114.765.914.2220125.016.214.3620135.266.474.5320145.506.744.7120155.787.104.9120166.107.515.1520176.447.865.4220186.808.165.682019普通小學(xué)校舍建筑面積50來源：教育部、Wind、中泰證券研究所目前學(xué)校物業(yè)市場(chǎng)化主要在高校層級(jí)，中小學(xué)更多承擔(dān)基礎(chǔ)教育工作，并未大量開放，但我們看到一些企業(yè)學(xué)校已經(jīng)在這一領(lǐng)域展開合作。從市場(chǎng)空間看，這部分同樣很大，截至2019年全國中小學(xué)校舍建面達(dá)20來5年年均增長8000萬方，那么截至計(jì)達(dá)到24.8億方，按3.5元/平/月的均價(jià)計(jì)算，假設(shè)中小學(xué)物業(yè)后勤服年中小學(xué)物業(yè)市場(chǎng)空間約為24.8X3.5X12X20%=208.32億。加上前文我們對(duì)高校領(lǐng)域數(shù)校區(qū)與數(shù)面積法測(cè)算的2025年市場(chǎng)規(guī)模分別為342.4億與488.04億，兩種口徑結(jié)果近似，出于審慎評(píng)估原則我們學(xué)校業(yè)態(tài)總市場(chǎng)規(guī)模至少達(dá)到550億。醫(yī)院：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約450億元療衛(wèi)生投入高速增長。從2006年至2019年，我國衛(wèi)生總費(fèi)用從0.98萬億增長至6.58萬億，年復(fù)合增長率為15.74%。同時(shí)，衛(wèi)生總費(fèi)用占GDP的比重也從2006年的4.52%上升至2019年的6.64%。生費(fèi)用占GDP比重情況65,84165,84159,12246,34540,97535,31231,66928,11924,34619,98017,54214,535050000208209來源：Wind、國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所來源：Wind、國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所醫(yī)療需求有望持續(xù)釋放。我國醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)診療人次快速增長的主要原因是隨著全民健康意識(shí)的加強(qiáng)、人口老齡化的加劇、醫(yī)療技術(shù)的更新發(fā)展以及醫(yī)療衛(wèi)生體制的深化改革，而其中人截至2019年底我國65歲以上的老人占比達(dá)到12.57%，總?cè)丝谶_(dá)到1.76億，最新的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底我國60歲以上的 老人達(dá)到2.64億，占比達(dá)到18.7%。圖表46：2006年至2019年我國醫(yī)院量構(gòu)成情況（個(gè)）0來源：Wind、衛(wèi)生委、中泰證券研究所需求帶動(dòng)供給，醫(yī)療供應(yīng)指標(biāo)穩(wěn)步增長。我國現(xiàn)行的《醫(yī)院分級(jí)管理辦法》規(guī)定，醫(yī)院主要按照服務(wù)的分為三級(jí)。一級(jí)醫(yī)院：向一定人口的社區(qū)提供預(yù)防，醫(yī)療、保健、康復(fù)服務(wù)的基層醫(yī)院、衛(wèi)生院；二級(jí)醫(yī)院：向多個(gè)社區(qū)提供綜合醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)和承擔(dān)一定教學(xué)、科研任務(wù)的地區(qū)性醫(yī)院；三級(jí)醫(yī)院：向幾個(gè)地區(qū)提供的高水平專科性醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)和執(zhí)行高等教育、科研任務(wù)的區(qū)域性以上的醫(yī)院。截至2019年底，我國醫(yī)院數(shù)量已經(jīng)達(dá)到34354個(gè)，其中三個(gè)，二級(jí)醫(yī)院9687個(gè)，一級(jí)醫(yī)院11264個(gè)，其他醫(yī)院10654個(gè)。對(duì)于醫(yī)院業(yè)態(tài)物業(yè)管理空間的測(cè)算，我們認(rèn)為醫(yī)院作為公建業(yè)態(tài)的細(xì)分子行業(yè)，相比于計(jì)算面積單價(jià)，從合同金額口徑測(cè)算更為合適。圖表47：按擁有床位數(shù)量分級(jí)別的醫(yī)院數(shù)量情況（個(gè)）機(jī)構(gòu)數(shù):醫(yī)院:床位≥800張機(jī)構(gòu)數(shù):醫(yī)院:床位500-799張機(jī)構(gòu)數(shù):醫(yī)院:床位400-499張機(jī)構(gòu)數(shù):醫(yī)院:床位300-399張機(jī)構(gòu)數(shù):醫(yī)院:床位200-299張機(jī)構(gòu)數(shù):醫(yī)院:床位100-199張來源：Wind、國家衛(wèi)計(jì)委、中泰證券研究所具體的醫(yī)院分級(jí)也會(huì)對(duì)應(yīng)到醫(yī)院的規(guī)模。其中一級(jí)醫(yī)院對(duì)應(yīng)的床位數(shù)量是20-99張；二級(jí)醫(yī)院是100-499張；三級(jí)醫(yī)院是500張以上。但每家其物業(yè)服務(wù)的規(guī)模也遠(yuǎn)大于普通或剛符合標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)院。圖表48：益中亙泰2019年主要客戶收入情況客戶名稱2019年貢獻(xiàn)收入(萬元)每床位收取服務(wù)費(fèi)（萬元/年）上海仁濟(jì)醫(yī)院4236.682750溫醫(yī)大一附院3075.8433800.91安醫(yī)大一附院4931.3749900.99臨沂人民醫(yī)院2461.6840820.60江蘇省人民醫(yī)院4174.5342000.9918880.10.97來源：益中亙泰招股書、醫(yī)院官網(wǎng)、中泰證券研究所我們從益中亙泰招股書中獲取到主要客戶的信息，可得大型綜合醫(yī)院平均年化物業(yè)服務(wù)合同金額約在3000-5000萬；考慮到公司未披露是否涵蓋全部院區(qū)，及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的品類還有增加的余地，因此該合同金額因此若以當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的收入為基準(zhǔn)，預(yù)測(cè)未來行業(yè)的空間，相對(duì)來說是存我們從各家醫(yī)院官網(wǎng)獲得了每個(gè)醫(yī)院擁有的床位數(shù)據(jù)，攤到物業(yè)服務(wù)收入中看，發(fā)現(xiàn)大型醫(yī)院的物業(yè)服務(wù)支出比較固定，大體和床位數(shù)量成正比，平均一個(gè)床位的年化服務(wù)金額約為0.97萬，其中上海仁濟(jì)醫(yī)院為們認(rèn)為主要原因是城市能級(jí)不同帶來的服務(wù)成本不同。三線城市三線城市5.47二線城市6.44一線城市7.62來源：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)、中泰證券研究所數(shù)據(jù)上看，一線城市的醫(yī)院物業(yè)費(fèi)水平顯著高于三線城市，因此單個(gè)床位帶來的收入會(huì)有明顯的差異，平均下來，我們大體可以按每床位0.97萬/年來預(yù)估當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的行業(yè)平均的收入情況。我們用每個(gè)床位產(chǎn)生的收入來預(yù)估全行業(yè)的物業(yè)管理收入規(guī)模，每檔次的醫(yī)院，我們保守估計(jì)按最低數(shù)量的床位做乘數(shù)，而對(duì)于大于800張床位的醫(yī)院，考慮到并未設(shè)上限，不少大型醫(yī)院有上千甚至近萬的床位，直接用800張床作為大型醫(yī)院的均值測(cè)算會(huì)大幅低于真實(shí)情況。因此我們予以區(qū)分，百強(qiáng)三級(jí)醫(yī)院直接用現(xiàn)有病床數(shù)量作為依據(jù)，非百強(qiáng)三級(jí)醫(yī)院每個(gè)醫(yī)院按三級(jí)醫(yī)院的最低標(biāo)準(zhǔn)800張床位計(jì)算。醫(yī)院的總病床數(shù)是296619張，TOP100醫(yī)院院均擁有病床2996張。圖表50：截至2019年醫(yī)院業(yè)態(tài)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模測(cè)算100-199200-299300-399400-499500-799200300400500800299650992223按規(guī)模分類床位數(shù)（萬張）44414030455床位物業(yè)費(fèi)價(jià)格（萬元/年）0.9749.4643.1339.4038.8493.9429.06412.75來源：Wind、國家衛(wèi)計(jì)委、中泰證券研究所測(cè)算圖表51：2017年國內(nèi)各等級(jí)醫(yī)院擁有病床數(shù)情況（萬張）300300245.0725058.490二級(jí)235.99一級(jí)三級(jí)來源：wind、國家衛(wèi)生委、中泰證券研究所考慮到我們對(duì)于每個(gè)等級(jí)醫(yī)院病床數(shù)量均取門檻值，那么截至2019年全行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模至少為413億。據(jù)國家衛(wèi)健委數(shù)據(jù)，2013年至2019年我國三等醫(yī)院從1787個(gè)增長至2749個(gè)，增長比較平穩(wěn)，CAGR為7.44%；2013年至2018年5年間全國為5%，那么預(yù)計(jì)截至2025年一至三級(jí)醫(yī)院的病床數(shù)將從455萬張升至580萬張；若物業(yè)服務(wù)對(duì)于醫(yī)院業(yè)態(tài)的滲透率是100%，行業(yè)規(guī)模將城市醫(yī)院物業(yè)已基本全部外包，三四線城市30%-40%的醫(yī)院物業(yè)并未院業(yè)態(tài)的市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到450億。商業(yè)：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約575.28億元（不含商業(yè)運(yùn)營）我國商用房供給從房地產(chǎn)開發(fā)口徑看，在2013年達(dá)到了頂點(diǎn)，商用營運(yùn)方的新開工規(guī)模達(dá)到2.59億方，隨后開始逐年下滑；另外從建筑業(yè)商用房竣工面積也可以看出這一趨勢(shì)，行業(yè)在2016年到達(dá)竣工頂峰，約3.03億，隨后開始進(jìn)入4年的回落期，由于商業(yè)用房竣工一般為2.5-3年左右，2013年的新開工高峰對(duì)應(yīng)2016年的竣工高峰，數(shù)據(jù)上可以相來源：Wind、國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所圖表53：建筑業(yè)口徑商用房竣工面積情況（億方）2012201320142015201620172018201920202.822.86來源：Wind、國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所同時(shí)，商業(yè)用房從交付到使用再到產(chǎn)生租金收入與物業(yè)費(fèi)也需要一定的時(shí)間，因此在報(bào)表層面，我們測(cè)算2025年商業(yè)物業(yè)管理的規(guī)模，可以從截至從截至2021-2022年的商用房新開工情況來進(jìn)行估算。圖表54：中國購物中心在營及預(yù)測(cè)規(guī)模情況（百萬方）0來源：華潤萬象生活招股書、弗若斯特沙利文、中泰證券研究所至2019年購物中心的在管面積約5.35億方，2019年-2024年的復(fù)合增長率為7.1%”。從上文的商用房新開工面積可得趨勢(shì)，但在2020年依然有1.8億方的新開工規(guī)模，因此我們保守假設(shè)2025年的增速相比2024年增長6%，那么截至2025年預(yù)計(jì)購物中心/月）9876543210平均物業(yè)費(fèi)7.855.88包干制酬金制來源：中國指數(shù)研究院、中泰證券研究所圖表56：2018年500強(qiáng)商業(yè)物業(yè)分城市能級(jí)收費(fèi)86420來源：中國指數(shù)研究院、中泰證券研究所來源：中國指數(shù)研究院、中泰證券研究所2018年500強(qiáng)商業(yè)物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)是6.19元/平/月，2015-2019年百強(qiáng)物業(yè)的商業(yè)物業(yè)費(fèi)基本在6-8元左右。我們謹(jǐn)慎估計(jì)按6元/平/月的標(biāo)準(zhǔn)，作為2025年行業(yè)平均物業(yè)費(fèi)，行業(yè)在管面積按7.99億方計(jì)算，可得行業(yè)在2025年的總收入規(guī)模約575.28億。（575.28億為商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)的規(guī)模，不含商業(yè)運(yùn)營收入）公共場(chǎng)館與交通樞紐：預(yù)計(jì)截至2025年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約614億元常見的公共場(chǎng)館如美術(shù)館、圖書館、科技館、體育館、大型會(huì)展中心及機(jī)場(chǎng)、高鐵、軌道交通等為代表，按照劃分其實(shí)學(xué)校和醫(yī)院也可劃為公建業(yè)態(tài)，考慮到其細(xì)分業(yè)態(tài)相對(duì)較成熟，我們拆開在前文單獨(dú)計(jì)算。由于公建種類繁多，且缺乏量化統(tǒng)計(jì)，我們不再一一做評(píng)估，拋開醫(yī)院與學(xué)校我們之前討論過的業(yè)態(tài)，把剩下的業(yè)態(tài)合并劃分為公共場(chǎng)館與軌的數(shù)量，但從行業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)看，2018年500強(qiáng)物業(yè)公司公共場(chǎng)館業(yè)態(tài)管理項(xiàng)目?jī)H1384個(gè)，百強(qiáng)物業(yè)公司公共場(chǎng)館管理項(xiàng)目687個(gè)，頭部的市占率及滲透率都比較低。原因是我們認(rèn)為是在公建業(yè)態(tài)沒有高集中度的基因，比如住宅業(yè)態(tài)行業(yè)集中度大幅高于公共類因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)的高集中度帶來的結(jié)果，而且在缺乏資本的助力下，行業(yè)內(nèi)部的整合動(dòng)力不大，本身較為分散的布局也導(dǎo)致規(guī)模效應(yīng)不易形成，這就讓行業(yè)處在一個(gè)高度分散的市場(chǎng)。圖表58：2018年500強(qiáng)與百強(qiáng)物業(yè)公司公共場(chǎng)館業(yè)態(tài)管理情況來源：中物研協(xié)、中泰證券研究所雖然行業(yè)集中度比較低，但市場(chǎng)空間可能比想象中的大。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的500強(qiáng)及百強(qiáng)物業(yè)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示單公共場(chǎng)館項(xiàng)目的年化收入分別為289萬與329萬元。我們從政府招采網(wǎng)上獲取部分場(chǎng)館類項(xiàng)目的中標(biāo)情況可得年化收入根據(jù)項(xiàng)目大小及服務(wù)多少，定價(jià)差別會(huì)比圖表59：體育館業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)合同收入情況131231珠海市丹田物業(yè)管理股份有限公司111來源：財(cái)政部國庫司、中國政府采購網(wǎng)、中泰證券研究所2桂林博物館物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目332333昆明市博物館、昆明飛虎隊(duì)紀(jì)念館安全服務(wù)13來源：財(cái)政部國庫司、中國政府采購網(wǎng)、中泰證券研究所111梅河口市圖書館采購物業(yè)管理服務(wù)梅河口市鴻升物業(yè)有限公司1111上海交通大學(xué)包玉剛圖書館物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目11來源：財(cái)政部國庫司、中國政府采購網(wǎng)、中泰證券研究所我們統(tǒng)計(jì)到的不同類別公共場(chǎng)館的年化物業(yè)服務(wù)收入在幾十萬到大幾百萬之間，平均的年化收入在200-400萬之間，其中博物館較圖書館與體育館高一些，結(jié)合前文提到了百強(qiáng)物業(yè)公司項(xiàng)目平均的合同金額在300萬左右，正好落在我們抽樣出的平均數(shù)上，因此，我們假設(shè)公共場(chǎng)館類業(yè)態(tài)單個(gè)平均合同金額為300萬左右。截至2019底，全國共有博物館5535個(gè)3196個(gè)（國家圖書館研究院體育館并未有具體數(shù)據(jù)，但規(guī)模看量可能是最大的，我們發(fā)現(xiàn)體育館的招采主體主要是地方政府與高校，按全國每個(gè)城市2個(gè)體育館，每個(gè)高等院校1個(gè)體育館保守估計(jì)，那么城市口徑下的體育館為1392個(gè)，高校體育館3005個(gè)，合計(jì)4397個(gè)。那么合計(jì)博物館、圖書館、體育館13128個(gè)按300萬/年均價(jià)算，截至2019年的年化服務(wù)合同金額達(dá)到393.84億。據(jù)國家文物局披露，“十三五”時(shí)期，我國備案博物館的數(shù)量增長至5788家，增速為23.36%，我們保守預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期博物館 數(shù)量增速降為60006000500040003000010%，那么備案博物館有望在2025年達(dá)到6366個(gè)。來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所圖書館增速較慢，因此我們假設(shè)2025年全國圖書館保有量，依然維持在2019年底的規(guī)模；體育館數(shù)量也保守按2019年底預(yù)測(cè)，那么預(yù)計(jì)2025年博物館、圖書館、體育館總數(shù)量約13959個(gè)，單項(xiàng)目年化金額2019-2025年這6年間我們給予6%的漲幅（一般合同期2-3年，3%左右漲幅那么截至2025年公共場(chǎng)館行業(yè)空間有望達(dá)到443.90億。交通樞紐方面，我們僅統(tǒng)計(jì)規(guī)模較大的機(jī)場(chǎng)與軌道交通項(xiàng)目，截至年底全國共建成機(jī)場(chǎng)238個(gè)；在運(yùn)營軌道交通線路達(dá)到208條（202025020050020102011201220132014201520162017201820190來源：中國民用航空局、中泰證券研究所來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國城市軌道交通協(xié)會(huì)、中泰證券研究所機(jī)場(chǎng)服務(wù)費(fèi)用方面，我們以新大正服務(wù)的重慶機(jī)場(chǎng)為例，我們從招股書獲得其在2018年服務(wù)的重慶機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目3個(gè)合同合計(jì)化合同金額約4600萬，考慮到國內(nèi)機(jī)場(chǎng)大多在擴(kuò)建，且單個(gè)機(jī)場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目大多分包給眾多物業(yè)公司，因此單項(xiàng)目年化金額大概率會(huì)大于單個(gè)公司的中標(biāo)金額。因此，對(duì)于單個(gè)機(jī)場(chǎng)我們按5000萬/座的服務(wù)價(jià)格來評(píng)估。年化合同金額(萬元)重慶江北國際機(jī)場(chǎng)停車場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目合同重慶江北國際機(jī)場(chǎng)T2航站樓保潔及旅客手推車服務(wù)外包合同重慶機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司重慶機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司2017.8.29-2019.8.282018.6.1-2020.5.31731.90重慶江北國際機(jī)場(chǎng)T3A航站樓保潔一標(biāo)段及旅客行李手推車服務(wù)采購合同重慶機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司合計(jì)4,293.37萬元2017.7.20-2019.7.192146.69來源：新大正招股書、中泰證券研究所重慶軌道交通六號(hào)線及國博支線車站內(nèi)部保潔服務(wù)外委項(xiàng)目3標(biāo)段委托合同重慶軌道交通六號(hào)線及國博支線車站內(nèi)部保潔服務(wù)外委項(xiàng)目2標(biāo)段委托合同重慶軌道交通六號(hào)線大竹林車場(chǎng)綜合樓、會(huì)議中心和職工體育場(chǎng)物業(yè)管理項(xiàng)目委托合同重慶市軌道交通有限公司重慶市軌道交通有限公司重慶市軌道交通有限公司2018.3.21-2020.3.202018.3.21-2020.3.202018.12.1-2020.11.30年化合同金額(萬元)252.11262.28531.27合計(jì)524.55萬元來源：新大正招股書、中泰證券研究所軌道交通費(fèi)用方面，我們以新大正招股書上在2018年服務(wù)的重慶軌道交通六號(hào)線項(xiàng)目為例，2、3標(biāo)段加上綜合樓等設(shè)施的年化服務(wù)合同金額在1000萬左右；另外我們從安徽合肥公共資源交易中心獲取到《合肥標(biāo)段合同估算價(jià)6045.91萬元，年化金額約2000萬，那么我們粗略估計(jì)全國軌道交通單條的物業(yè)服務(wù)費(fèi)年化金額約1500萬左右。我們保守預(yù)計(jì)到2025年全國建成機(jī)場(chǎng)250個(gè)，運(yùn)營軌道交通線路300條，單項(xiàng)目服務(wù)金額保持當(dāng)前水平，那么機(jī)場(chǎng)和軌道交通的物業(yè)服務(wù)市城市服務(wù)不是一個(gè)新術(shù)語，但對(duì)物業(yè)行業(yè)來說，并沒有準(zhǔn)確的定義。碧桂園服務(wù)首席市場(chǎng)官汪英武在4月22日以《鏈接生態(tài)，共同成長》為主題的碧桂園服務(wù)城市服務(wù)開發(fā)者大會(huì)上，提出了對(duì)于“城市服務(wù)”的共服務(wù)為載體、以城市空間運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務(wù)為主要領(lǐng)域，通過數(shù)字化賦能、智慧化手段，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、一體化運(yùn)營，面向城市屬地政府、企業(yè)、居民提供綜合服務(wù)的集合總稱?！眮碓矗喝f科物業(yè)官網(wǎng)、中泰證券研究所萬科物業(yè)同樣在城市服務(wù)領(lǐng)域有較深遠(yuǎn)的探索。在城市服務(wù)業(yè)務(wù)中，自身扮演一個(gè)“整合商”角色，承接整個(gè)城市公共空間的管理，把當(dāng)?shù)氐墓操Y源經(jīng)營管理等城市管理業(yè)務(wù)整合管理。來源：萬科物業(yè)官網(wǎng)、中泰證券研究所萬科物業(yè)與橫琴攜手打造的國內(nèi)首個(gè)“物業(yè)城市”治理模式，可以當(dāng)做一個(gè)較為完整的城市服務(wù)案例。我們可以從中國政府采購網(wǎng)了解珠海市橫琴區(qū)采購服務(wù)的具體細(xì)節(jié)。我們從《珠海市橫琴新區(qū)公共空間管理與服務(wù)綜合采購項(xiàng)目》這個(gè)公示文屬于涉及管理、服務(wù)、運(yùn)營的綜合性項(xiàng)目，涉及市政園林、環(huán)境衛(wèi)生、從介紹的服務(wù)內(nèi)容中我們可以發(fā)現(xiàn)，政府采購的不僅僅是單純的環(huán)衛(wèi)服務(wù)，還有綠化、秩序、管網(wǎng)維護(hù)、設(shè)施維護(hù)、空間資源利用等城市綜合服務(wù)。政府通過地方財(cái)政采購，而這部分的財(cái)政支出，主要是城鄉(xiāng)社區(qū)僅考慮城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出。24,895.222,124.120,585.09,079.19,079.15,987.40來源：Wind、財(cái)政部、中泰證券研究所我國的城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出增長較快，2018-2019年增速達(dá)到12.53%，2010年-2019年的CAGR達(dá)到17.16%。總支出為2.49萬億，但并不是所有的支出都用于城市服務(wù)。與城市服務(wù)相關(guān)的支出，主要集中在城 鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出、環(huán)境衛(wèi)生、工程建設(shè)管理等。城鄉(xiāng)社區(qū)管理事務(wù):工程建設(shè)管理城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù):城管執(zhí)法其他城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出(款)城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù):城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生(款)城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施:其他城鄉(xiāng)社區(qū)公共來源：Wind、財(cái)政部、中泰證券研究所珠海橫琴新區(qū)的“物業(yè)城市”模式是目前處于探索期的城市服務(wù)的典型案例，目前已作為樣板被許多地方學(xué)習(xí)和采用，據(jù)物業(yè)城市戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2020年10月全國已經(jīng)有37座城市落地了橫琴的“物業(yè)我們從中國政府采購網(wǎng)獲取到的橫琴新區(qū)（島內(nèi)）2019年的市政管養(yǎng)項(xiàng)同時(shí)2020年新增的橫琴新區(qū)（島內(nèi)）市政管養(yǎng)2692萬，橫琴新區(qū)（一體化區(qū)域）610萬，這4項(xiàng)橫琴新區(qū)市政管養(yǎng)采購服務(wù)合計(jì)3.73億元。123456789管養(yǎng)市政道路保潔綠地保潔公交候車亭保潔公共洗車槽管養(yǎng)市政道路管養(yǎng)橋梁管養(yǎng)地下人行通道管養(yǎng)地下車行通道管養(yǎng)交通標(biāo)識(shí)標(biāo)線管養(yǎng)保修期內(nèi)，不含燈具保修期外，含燈具保修期外，含燈具波浪墻管養(yǎng)綠地管養(yǎng)天橋綠化管養(yǎng)立體綠化墻管養(yǎng)紅旗村水庫管養(yǎng)牛角坑水庫管養(yǎng)排洪渠渠道養(yǎng)護(hù)天沐河水域漂浮物打撈箱涵管養(yǎng)綜合管廊管養(yǎng)高壓管養(yǎng)海堤水域漂浮物打撈海堤堤岸及人行道保潔馬騮洲隧道3634259.94634225.01415241.838836.274268484.9551924612033549.4944181.3442659.6459548312.9221133.459.391111盞座座座座個(gè)項(xiàng)41802375003.425225031,350.003800000256.5384.75384.7528500096.9142.759072504750005985054.5847500237.5398203.5927457.53285000036.572850000237500006116.46958.95698.8579.00237.5062.7059.579.03380.004.08355.74529.3428.503446.8752.27413.4178.0935.5447.5045.4356.71242.2535.27285.0065.53216.76285.002375.00立體機(jī)械停車場(chǎng)管養(yǎng)紅旗村市政公用設(shè)施管養(yǎng)9條自然村道路保潔9條自然村道路養(yǎng)護(hù)9條自然村綠地養(yǎng)護(hù)自然村市政公用設(shè)施管養(yǎng)9條自然村綠地保潔9條自然村行道樹管養(yǎng)9條自然村公共照明管養(yǎng)9條排洪渠渠道養(yǎng)護(hù)環(huán)保垃圾屋24299.29不含節(jié)日景觀造景費(fèi)用，此項(xiàng)預(yù)算歸到應(yīng)急費(fèi)用中。11388968.813.42220.89384.755985095000006945.93111457291.3457291.32543.61577.1021.563.2130.3728.2847.28950.00339.97座座項(xiàng)㎡㎡㎡㎡株盞項(xiàng)噸座來源：中國政府采購網(wǎng)、中泰證券研究所珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)辦公室珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)綜合執(zhí)法局珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)綜合執(zhí)法局珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)綜合執(zhí)法局珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)綜合執(zhí)法局珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)綜合執(zhí)法局珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)規(guī)劃國土局珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)綜合執(zhí)法局珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)綜合執(zhí)法局機(jī)關(guān)物業(yè)管理和安保服務(wù)村居物業(yè)管理大物業(yè)、大綜合、大法治城市管理服務(wù)橫琴指揮中心統(tǒng)籌管理采購服務(wù)輔助信訪矛盾調(diào)解服務(wù)口岸及建筑工地疏導(dǎo)點(diǎn)管理城市管理及國有土地儲(chǔ)備管理紅旗村及9個(gè)自然村智慧停車管理與服務(wù)550316.8225.5206.82203084902.750028820520028044573612604.8266.7430.5394.84205889359.7來源：中國政府采購網(wǎng)、中泰證券研究所除了城市的基礎(chǔ)維護(hù)之外，公共空間管理與服務(wù)也是城市服務(wù)采購的一環(huán)，2020年橫琴新區(qū)轄區(qū)內(nèi)部分公共空間管理與服務(wù)的采購中標(biāo)金額達(dá)到4457萬。當(dāng)然，還有些單個(gè)項(xiàng)目的管養(yǎng)及物業(yè)服務(wù)我們并未列出，這些項(xiàng)目也可以算做公建項(xiàng)目中。僅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有的城市管養(yǎng)（3.73億）和空間服務(wù)（4457萬）這兩部分城市服務(wù)業(yè)務(wù)，可得單年的合同金額達(dá)到來源：中國政府采購網(wǎng)、中泰證券研究所據(jù)2019年橫琴新區(qū)（島內(nèi)）市場(chǎng)管養(yǎng)采購預(yù)算報(bào)告，用于環(huán)衛(wèi)的金額是8664萬，占總預(yù)算的35.65%；那么假設(shè)這一比例適用于整個(gè)橫琴新區(qū)，那么2019年單年市政管養(yǎng)3.73億合同中，用于環(huán)衛(wèi)的費(fèi)用為1.33億，若再加上公共空間管理與服務(wù)這部分金額，整個(gè)橫琴新區(qū)2019年 城市服務(wù)合同金額約4.17億，可得環(huán)衛(wèi)的費(fèi)用占比是31.85%。6000600050404582416537863442312928452577227082504000300020005000654980來源：Wind、財(cái)政部、中泰證券研究所2019年全國城鄉(xiāng)社區(qū)衛(wèi)生支出2845億，2014-2019年的年復(fù)合增速為12.69%，我們假設(shè)未來6年維持10%全國財(cái)政支出中用于城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生支出將達(dá)到5040億，按環(huán)衛(wèi)占城市服務(wù)的比重31.85%推算，理論上截至2025城市綜合服務(wù)總費(fèi)用可達(dá)到1.58萬億。但目前城市服務(wù)市場(chǎng)化程度并不高，實(shí)際市場(chǎng)規(guī)模需要乘以一個(gè)滲透率或者說市場(chǎng)化率?？紤]到城市服務(wù)市場(chǎng)化推進(jìn)速度難以預(yù)計(jì)，我們不去給出一個(gè)明確的時(shí)國“物業(yè)城市”試點(diǎn)行動(dòng)，據(jù)物業(yè)城市戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2020年10月，全國已經(jīng)有37座城市落地了橫琴的“物業(yè)城市”模式。從數(shù)物業(yè)公司對(duì)于城市服務(wù)市場(chǎng)的滲透率是在持續(xù)提高的，遠(yuǎn)期空間有望突在物業(yè)行業(yè)，我們將基礎(chǔ)物業(yè)之外的業(yè)務(wù)統(tǒng)稱為增值服務(wù)。增值服務(wù)大體上可以分為兩類，非業(yè)主增值服務(wù)與業(yè)主增值服務(wù)，區(qū)別是服務(wù)主體非業(yè)主增值服務(wù)主要圍繞開發(fā)商展開，包括案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)、顧問咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)，商業(yè)模式以服務(wù)開發(fā)商為主，因此可以理解為房