《輕資產(chǎn)模式對(duì)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)盈利能力制約實(shí)證研究 》10000字

摘要傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主要是以銷售房產(chǎn)為主，不僅要囤積土地，而且要囤積很多商品房。這些固定資產(chǎn)會(huì)占用房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也使企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)緩慢。而以輕資產(chǎn)模式經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過程中不再增加儲(chǔ)備的土地和商品房，這緩解了銷售房產(chǎn)的壓力，也減少了對(duì)資金的占用。2015年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)選擇從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，以增強(qiáng)其可持續(xù)盈利能力。萬達(dá)是行業(yè)內(nèi)的明星企業(yè)，相應(yīng)的，萬達(dá)此次的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)同行業(yè)企業(yè)來說具備較大的借鑒意義。本文將以萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為研究對(duì)象，通過分析其在實(shí)施輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)后的盈利狀況，發(fā)現(xiàn)影響企業(yè)盈利能力的因素，重點(diǎn)研究輕資產(chǎn)模式對(duì)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)盈利能力的制約情況，找到問題并給出了相應(yīng)的優(yōu)化對(duì)策。關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式；房地產(chǎn)公司；盈利能力目錄一、引言………………………1（一）研究背景……………1（二）研究意義……………1（三）研究思路……………2（四）論文創(chuàng)新點(diǎn)…………2二、相關(guān)理論基礎(chǔ)…………3（一）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式界定………………3（二）輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營(yíng)方式……………3（三）輕資產(chǎn)模式對(duì)盈利能力的影響……4三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)概況及問題分析……4（一）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)概況…………………4（二）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式…………………4（三）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)盈利能力影響分析…6四、輕資產(chǎn)模式對(duì)盈利能力的制約分析………………8（一）物業(yè)銷售占比大導(dǎo)致盈利效益差…………………9（二）創(chuàng)新能力低導(dǎo)致核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)減弱………………10（三）轉(zhuǎn)型不徹底使輕資產(chǎn)類資源盈利能力弱…………11五、優(yōu)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)盈利模式的對(duì)策…………………13（一）重置資本戰(zhàn)略以提高盈利效益……13（二）提高創(chuàng)新能力以增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)………………13（三）加大輕資產(chǎn)配置以提升盈利能力…………………14參考文獻(xiàn)……………………15引言（一）研究背景房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)熱門的行業(yè)，不管是商業(yè)用房還是民用房，房產(chǎn)都屬于硬性需求，這也正是房產(chǎn)行業(yè)多年來經(jīng)久不衰的原因。而房產(chǎn)行業(yè)的特色就是不斷的囤積土地和房屋，屬于重資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，行業(yè)的特殊性造就了房產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿一直居高不下的狀況，銀行貸款是其主要的融資方式，聚集的資金用于購(gòu)買土地,構(gòu)建房地產(chǎn)的一部分,恢復(fù)和開展房地產(chǎn)預(yù)售資金的一部分,也用于完成其余的建設(shè)項(xiàng)目,然后通過銷售提高現(xiàn)金流進(jìn)入新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)周期。房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策影響較大，在當(dāng)前的情況下,由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等因素的影響,人們的新消費(fèi)習(xí)慣使得過去的重資產(chǎn)型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式暴露了自己的弱點(diǎn)。而在重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)流動(dòng)資金的耗用大,會(huì)增加企業(yè)現(xiàn)金流的壓力,單一的融資渠道,和不斷增加成本,使許多房地產(chǎn)企業(yè)得資金周轉(zhuǎn)愈發(fā)困難。當(dāng)前我國(guó)企業(yè)對(duì)輕資產(chǎn)模式下的經(jīng)營(yíng)方面的研究還處在探索階段，雖然有部分公司已經(jīng)取得了不錯(cuò)的成果，但于房地產(chǎn)企業(yè)而言，想要了解輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下公司盈利能力的優(yōu)劣，不僅需要不斷的改進(jìn)和成長(zhǎng)，而且需要對(duì)公司的輕資產(chǎn)下公司的盈利能力的制約因素及分析進(jìn)行分析，以圖企業(yè)在未來能更好的發(fā)展。本文研究對(duì)象是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，通過分析企業(yè)現(xiàn)狀，重點(diǎn)研究了輕資產(chǎn)模式下對(duì)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)盈利能力制約的影響，提出問題加以分析并給出相應(yīng)的建議。（二）研究意義1、有助于企業(yè)改善輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的盈利狀況。本文對(duì)轉(zhuǎn)型后的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，并對(duì)其盈利情況進(jìn)行了分析，發(fā)掘轉(zhuǎn)型帶給企業(yè)的利與弊，同時(shí)深入了解了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，這為企業(yè)未來的發(fā)展對(duì)策提供了思路。2、有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式對(duì)盈利的制約。本文以萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為案例，再結(jié)合企業(yè)每年發(fā)布的年報(bào)和社會(huì)上的公開數(shù)據(jù)，獲取到所需的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過對(duì)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)盈利能力分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，能夠看出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)其盈利能力的影響，以及其在轉(zhuǎn)型中存在的風(fēng)險(xiǎn)，給出相應(yīng)的優(yōu)化建議和對(duì)策。3、有助于同類企業(yè)向萬達(dá)借鑒資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的成功經(jīng)驗(yàn)。萬達(dá)是行業(yè)內(nèi)的明星企業(yè)，相應(yīng)的，萬達(dá)此次的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)同行業(yè)企業(yè)來說具備較大的借鑒意義。其他企業(yè)能借鑒其轉(zhuǎn)型的成功經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合自身企業(yè)，能為企業(yè)未來的發(fā)展提供有效路徑。（三）研究思路研究背景與研究意義 研究?jī)?nèi)容分析輕資產(chǎn)模式下的盈利能力分析輕資產(chǎn)模式下的盈利能力相關(guān)理論基礎(chǔ) 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)盈利能力的影響重塑盈利模式改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)增加高收益項(xiàng)目占比輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)盈利能力的影響重塑盈利模式改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)增加高收益項(xiàng)目占比發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題提出對(duì)策提出對(duì)策圖1研究思路圖（四）論文創(chuàng)新點(diǎn)本文的研究是基于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型后的運(yùn)營(yíng)情況下進(jìn)行的，本文不同于其他文獻(xiàn)的地方在于：1、研究對(duì)象創(chuàng)新?，F(xiàn)存的文獻(xiàn)，重點(diǎn)研究的往往是企業(yè)具體的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，未能聯(lián)合企業(yè)的盈利能力一起分析，而且對(duì)輕資產(chǎn)模式下房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的研究也不夠系統(tǒng)全面。本文不同于其他文獻(xiàn)，不僅研究了萬達(dá)集團(tuán)在進(jìn)行輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型后的運(yùn)營(yíng)方式，而且重點(diǎn)對(duì)其各種影響盈利能力的指標(biāo)進(jìn)行了較為全面的分析。2、研究視角創(chuàng)新?，F(xiàn)有的文獻(xiàn)大多是對(duì)轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)型的方式進(jìn)行研究，少有文獻(xiàn)能結(jié)合企業(yè)盈利能力分析并提出具體問題和對(duì)策。本文不同于其他研究，通過對(duì)影響公司盈利情況的不同因素的分析，找到制約公司盈利的因素，并提出合理的建議。相關(guān)理論基礎(chǔ)（一）輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式界定最早提出輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這一概念是國(guó)外學(xué)者，而后這種運(yùn)營(yíng)模式被應(yīng)用到全球，在不同的行業(yè)和不同領(lǐng)域中均有應(yīng)用。和重資產(chǎn)截然相反，輕資產(chǎn)不會(huì)占用企業(yè)過多的資金，也不容易被其他企業(yè)效仿，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在的資源。輕資產(chǎn)的范圍廣闊，一般企業(yè)的品牌和管理能力都屬于輕資產(chǎn)。不僅如此，企業(yè)獨(dú)到的銷售能力，創(chuàng)新能力，人事管理能力，運(yùn)營(yíng)策劃能力，知識(shí)產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)影響力等無形資產(chǎn)都可以成為輕資產(chǎn)。在輕資產(chǎn)模式下運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，將資本投入在高回報(bào)的項(xiàng)目上，能夠優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力，而且可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)增長(zhǎng)發(fā)展。企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下所具備的管理能力、研發(fā)技術(shù)、人力資源、品牌效應(yīng)等輕資產(chǎn)類資源加以運(yùn)用，利用其在經(jīng)營(yíng)過程中形成的杠桿效應(yīng)，用最低的資本投入，來實(shí)現(xiàn)最大的價(jià)值，這就是該模式的核心思想。選擇用輕資產(chǎn)模式經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，要重視發(fā)展企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而非依靠企業(yè)的核心業(yè)務(wù)發(fā)展。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的企業(yè)不用向以往那樣過度依賴銀行存款，也不再一味的競(jìng)拍土地，靠高邊際收益的租金收入就能擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，企業(yè)的現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步得到緩解。這種模式改變了以往的經(jīng)營(yíng)方式，可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也改變了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的困境。（二）輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營(yíng)方式選擇輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，其的發(fā)展和擴(kuò)張不再依賴于核心業(yè)務(wù)，而是以自身的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和出色的管理經(jīng)驗(yàn)來發(fā)展和擴(kuò)張，借助外部投資，既降低了自身的資金風(fēng)險(xiǎn)，也使企業(yè)在資金投入減少下的依然保持穩(wěn)定發(fā)展。輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的一般情況如下：1、重資產(chǎn)資源較少。企業(yè)借助了外部的資源，減少了自身的資金在重資產(chǎn)上的投入，緩解了資金的壓力，降低了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。2、現(xiàn)金流的壓力較低。在輕資產(chǎn)模式下的企業(yè)擺脫了重資產(chǎn)的束縛，放棄了對(duì)于大量重型資產(chǎn)的投資，這就降低了投資資金，而有多余的資金放在經(jīng)營(yíng)上，這可以幫助企業(yè)有效的緩解現(xiàn)金流的壓力。3、資金投入在高回報(bào)區(qū)。大量固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用增加了企業(yè)的負(fù)債壓力，而輕資產(chǎn)模式下企業(yè)的負(fù)債會(huì)更少，降低了在財(cái)務(wù)費(fèi)用方面的負(fù)擔(dān)，注重將企業(yè)的資金投入在高回報(bào)區(qū)域，使資金的使用能實(shí)現(xiàn)更高利潤(rùn)。（三）輕資產(chǎn)模式對(duì)盈利能力的影響1、輕資產(chǎn)類資源成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型后利潤(rùn)的主要來源“去地產(chǎn)化”是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型后的主要目標(biāo)。通過減少資金的投入和土地的囤積，轉(zhuǎn)而開發(fā)企業(yè)的管理能力、研發(fā)技術(shù)、品牌效應(yīng)等輕資產(chǎn)類資源，以此實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)來源的轉(zhuǎn)移。2、輕資產(chǎn)模式對(duì)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響由于房地產(chǎn)行業(yè)在過去主要從事于房產(chǎn)銷售方面，而房產(chǎn)的價(jià)格受國(guó)家政策影響大，且房產(chǎn)銷售狀況還會(huì)受到當(dāng)年經(jīng)濟(jì)狀況的影響。尤其是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)受政策管控，房屋銷售的利潤(rùn)再進(jìn)一步減少，這對(duì)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率造成了不曉得影響。企業(yè)若采取輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，則能有效降低對(duì)資本的長(zhǎng)期占有，使得公司有足夠的現(xiàn)金流來擴(kuò)大規(guī)模，發(fā)展輕資產(chǎn)類資源，這不僅是提高了公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，而且提高了公司的凈資產(chǎn)收益率。三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型背景分析（一）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)概況萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在2018年更名為大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司，它是大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，在國(guó)內(nèi)的規(guī)模最大。本文研究了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在輕資產(chǎn)模式下對(duì)盈利能力的制約。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)主要從事于商業(yè)地產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)方面，最主要的業(yè)務(wù)就是建設(shè)“萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”。除了自持物業(yè)之外，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正在積極尋找新的盈利方式，由傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式改為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，其盈利模式從物業(yè)銷售而逐步轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)管理和品牌輸出。（二）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下表是以時(shí)間為節(jié)點(diǎn)將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型分為三個(gè)階段?？梢詮南卤碇庇^的看出，萬達(dá)在2014到2016這三年內(nèi)初步完成了一個(gè)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。表1萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的節(jié)點(diǎn)年份轉(zhuǎn)型狀態(tài)企業(yè)情況2014年轉(zhuǎn)型前以傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售為主2015年轉(zhuǎn)型中企業(yè)與第三方投資企業(yè)進(jìn)行合作，在合作項(xiàng)目中萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理，不再投入過多資本，開啟了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式2016年轉(zhuǎn)型后初步完成輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型萬達(dá)在2014到2016的三年內(nèi)初步完成了一個(gè)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。而選擇轉(zhuǎn)型的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)所采取的運(yùn)營(yíng)策略如下：1、建立融資基金，以此降低融資成本內(nèi)外部融資是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要融資方式。萬達(dá)成立了“萬達(dá)穩(wěn)升”，這樣就可以用發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的方式為公司提供資金的投入，為公司后續(xù)的發(fā)展提供了融資渠道。除了公司內(nèi)部設(shè)立的融資渠道，在公司的外部也引進(jìn)了大批的第三方投資者來保證項(xiàng)目的資金供應(yīng)。而萬達(dá)則不需要投入太大資本，以自身的品牌、管理、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和第三方投資者合作開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)共贏。例如在2015年萬達(dá)和光大石安等公司的合作，由萬達(dá)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，投資方負(fù)責(zé)投入資金。通過這樣的形式進(jìn)行內(nèi)外部的融資，解決融資困難問題，這一舉措同樣為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的動(dòng)力。2、共享租金收益，改善盈利模式上文說到，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是在與第三方合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的，雙方通過合作共享商業(yè)物業(yè)的租金收入，以替代從前的“以售養(yǎng)租”模式——通過銷售房產(chǎn)收入使資金回流，將企業(yè)的資金投入在其他的方面使用。企業(yè)也從資金投入密集型的資產(chǎn)增益，轉(zhuǎn)為了服務(wù)型增益，這優(yōu)化了企業(yè)的盈利模式，為企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展提供了新的方向。3、提升品牌知名度，實(shí)現(xiàn)合作共贏萬達(dá)在與其他投資機(jī)構(gòu)的合作中，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃，地址選取，開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理等方面的工作。盡管項(xiàng)目在完成后其所有權(quán)并不屬于萬達(dá)，屬于參與的投資方，但萬達(dá)畢竟參與了項(xiàng)目的全過程，等同于萬達(dá)在持續(xù)的輸出萬達(dá)的品牌效應(yīng)和其優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力，用“萬達(dá)廣場(chǎng)”品牌優(yōu)勢(shì)，吸引顧客的到來。而在這種合作下和投資方保持雙贏，萬達(dá)的擴(kuò)張速度也加快，其品牌的影響力也更大。除此之外，雖然建成的項(xiàng)目依舊為投資方所有，但是商業(yè)中心依舊由萬達(dá)管理，持續(xù)輸出萬達(dá)的運(yùn)營(yíng)管理能力，保障商業(yè)中心的運(yùn)行，以此來獲取收益，這種管理更高效。此種合作模式下的萬達(dá)則像一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，不用投入大量資金，也可以實(shí)現(xiàn)盈利。（三）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)盈利能力影響分析1、盈利模式重塑對(duì)營(yíng)業(yè)收入的影響物業(yè)租賃及管理成為其利潤(rùn)的主要來源。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在此次輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的主要目標(biāo)是“去地產(chǎn)化”，萬達(dá)不再像過去那樣，投入大量資金，而是從資產(chǎn)增值開發(fā)的定位上，轉(zhuǎn)移到了服務(wù)管理的定位。尋求與投資方合作，提供項(xiàng)目的涉及運(yùn)營(yíng)等管理方面和后續(xù)服務(wù)。在資產(chǎn)負(fù)債表中，物業(yè)會(huì)以收入的形式存在而非存貨的形式，這便降低了企業(yè)的存貨，促使企業(yè)從銷售地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了從物業(yè)租賃管理方面獲得收益。表2萬達(dá)地產(chǎn)2014-2017年?duì)I業(yè)收入各項(xiàng)收入占比數(shù)據(jù)來自大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司年報(bào)數(shù)據(jù)來自大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司年報(bào)項(xiàng)目/年份2014年2015年2016年2017年物業(yè)租賃及管理萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入主要有三部分組成，物業(yè)租賃及管理和酒店經(jīng)營(yíng)輕資產(chǎn)類業(yè)務(wù)，物業(yè)銷售即為房產(chǎn)銷售是重資產(chǎn)類業(yè)務(wù)。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入主要有三部分組成，物業(yè)租賃及管理和酒店經(jīng)營(yíng)輕資產(chǎn)類業(yè)務(wù)，物業(yè)銷售即為房產(chǎn)銷售是重資產(chǎn)類業(yè)務(wù)。8.59%10.28%18.05%18.18%物業(yè)銷售85.05%77.60%78.46%75.03%酒店經(jīng)營(yíng)3.72%3.76%4.71%4.37%由此可見，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入狀況有隨著輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的深入而不斷地提高?；仡櫰鋸闹刭Y產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的這幾年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在租金上獲取的收益保持著傲人的增長(zhǎng)速度。而且，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在未來的幾年也會(huì)因盈利能力的提升和盈利結(jié)構(gòu)的改善更進(jìn)一步地完成從房地產(chǎn)公司到服務(wù)公司的轉(zhuǎn)型。2、各業(yè)務(wù)板塊對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資收益和營(yíng)業(yè)外收入是企業(yè)利潤(rùn)的三大組成，不同的利潤(rùn)來源所占利潤(rùn)總額的比重，能反映出企業(yè)的盈利狀況。而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)最為重要，主營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)和企業(yè)盈利能力成正比。表3萬達(dá)地產(chǎn)2014-2017年收入利潤(rùn)表數(shù)據(jù)來自wind數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)來自wind數(shù)據(jù)庫(kù)單位：億元收入構(gòu)成項(xiàng)目/年份2014年2015年2016年2017年物業(yè)租賃及管理收入103.5135.8183.9246.5營(yíng)收占比9.8%11.2%14.6%18.6%毛利率74%81%79%79%物業(yè)銷售收入917.51025.21018.81020.8營(yíng)收占比86.4%84.7%80.6%76.9%毛利率41%38%38%36%酒店經(jīng)營(yíng)收入40.149.661.159.3營(yíng)收占比3.8%4.1%4.8%4.5%毛利率28%27%28%31%合計(jì)收入1061.11210.61263.81326.6從利潤(rùn)貢獻(xiàn)角度分析，由以上數(shù)據(jù)可知2017年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入合計(jì)為1326.63元，較2016年的1263.83億元增長(zhǎng)了4.97%。其中物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)2017年的營(yíng)收占比為19%，較2016年的15%增長(zhǎng)4%，從2014年轉(zhuǎn)型至今，其對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)在不斷增加。而長(zhǎng)期以來對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)最大的物業(yè)銷售業(yè)務(wù)營(yíng)收占比卻呈現(xiàn)出逐年下降趨勢(shì)，2017年物業(yè)銷售業(yè)務(wù)營(yíng)收占比為77%，較2016年的81%減少4%，這說明萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已見成效。其中物業(yè)租賃和管理業(yè)務(wù)板塊不僅對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)程度在逐年增加，而且毛利率很高，一直是穩(wěn)中求升的趨勢(shì)，說明物業(yè)租賃和管理板塊還有很大的發(fā)展?jié)摿?。而物業(yè)銷售業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)下降的原因有兩方面：一方面，物業(yè)銷售受市場(chǎng)的影響大，使得其收入不能維持穩(wěn)定狀態(tài)；另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤銷售受市場(chǎng)調(diào)控，收入不確定性大，近幾年受國(guó)家政策影響也處在一個(gè)收縮狀態(tài)。除此之外，還能發(fā)現(xiàn)在企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中服務(wù)型收入一直處在增加的趨勢(shì)，而傳統(tǒng)的物業(yè)銷售則有不斷降低的趨勢(shì)。雖然物業(yè)銷售的毛利率在逐年下降，但是商業(yè)服務(wù)收入的毛利率在穩(wěn)中上漲，整體盈利效果穩(wěn)中有升，這主要?dú)w功于商業(yè)服務(wù)收入帶來的高増長(zhǎng)速度和高利潤(rùn)率。3、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)改善對(duì)現(xiàn)金流的影響萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從2015年開始正式實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，輕資產(chǎn)模式改善了企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以減少企業(yè)在重產(chǎn)總資產(chǎn)上的投入，使物業(yè)銷售占的比例減少，從而提高物業(yè)租賃及管理等輕資產(chǎn)資源的收入。表4萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2014-2017年現(xiàn)金流量?jī)纛~變化單位：億元項(xiàng)目/年份2014年2015年2016年2017年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~88.3319.0376.8255.8投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-457.0-467.4-410.3-89.7融資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~538.0-53.2309.8380.5圖2萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入占比分析從上表可以看出2014到2016年萬達(dá)的投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額的變動(dòng)處在上升趨勢(shì)，這是萬達(dá)在現(xiàn)金周轉(zhuǎn)中遇上的一個(gè)難題。為了解決這種現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)緩慢的狀況，自2015年起，萬達(dá)開始了向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型，可以看出，轉(zhuǎn)型后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~的變動(dòng)趨勢(shì)為先增后減，尤其是2015年，增長(zhǎng)了261.3%，這足以說明其輕資產(chǎn)模式的實(shí)施效果已經(jīng)初見成效。上表反映了萬達(dá)現(xiàn)金流量?jī)纛~的變化，轉(zhuǎn)型后萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~從2014年開始逐漸升高，但在2016年之后又開始下降，說明企業(yè)的現(xiàn)金流并不寬裕，新資產(chǎn)轉(zhuǎn)型持續(xù)的時(shí)間不長(zhǎng)，效果還不夠顯著。四、輕資產(chǎn)模式對(duì)盈利能力的制約分析（一）物業(yè)銷售占比大導(dǎo)致盈利效益差雖然萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在進(jìn)行積極的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，但是其大部分的營(yíng)業(yè)收入還是來自于住宅開發(fā)，其中物業(yè)租賃和管理只占了10.94%，企業(yè)還存在過度依賴物業(yè)銷售的現(xiàn)狀。如果進(jìn)一步依賴物業(yè)銷售，這將使其轉(zhuǎn)型的步伐滯留，而影響其實(shí)施的結(jié)果。圖3萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入占比分析圖4萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~變化圖可以看出，在2015年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量先增后減，這說明萬達(dá)的轉(zhuǎn)型已經(jīng)初見效果，但后續(xù)的持續(xù)性不強(qiáng)。從上圖中萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入占比可以看出，物業(yè)銷售依舊穩(wěn)占了首位。而如果物業(yè)銷售的占比過高，就說明企業(yè)的資金投入過大。再加上物業(yè)銷售的毛利率并不高，這就造成了企業(yè)后續(xù)的發(fā)展缺乏動(dòng)力。如果依舊保持傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，很難為企業(yè)的發(fā)展和擴(kuò)張?zhí)峁┍Ｕ?。同時(shí)，這也反映了企業(yè)在追逐資本增值的高收益時(shí)也有著同樣高的財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)，高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并不能夠相抵。從企業(yè)的年報(bào)數(shù)據(jù)中可得，企業(yè)在2015年資產(chǎn)總額達(dá)到了6395.6億元，而2014年和2016年企業(yè)的資產(chǎn)總額分別為5642.93億元和6891.05億元。以2015年為例，三大業(yè)務(wù)的收入只有1211億元，只占了總資產(chǎn)的21%，其中，物業(yè)租賃及管理收入合計(jì)136億元，物業(yè)銷售獲得的收入合計(jì)1025億元，還有50億元為酒店經(jīng)營(yíng)取得的收入。酒店經(jīng)營(yíng)獲得的收入合計(jì)為50億元，物業(yè)租賃和管理業(yè)務(wù)板塊雖然比酒店經(jīng)營(yíng)的收入高，但總占比并不高，也只達(dá)到了10%左右。從上述數(shù)據(jù)不難看出，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還是過度依賴了物業(yè)銷售的業(yè)務(wù)，并沒有從根本上改善企業(yè)的盈利結(jié)構(gòu)，物業(yè)銷售可以占到營(yíng)業(yè)收入的83%，這足以說明企業(yè)主要的收入還是來自于重資產(chǎn)的銷售，這不符合萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施輕資產(chǎn)模式的目的。輕資產(chǎn)模式的目的就是讓企業(yè)擺脫重資產(chǎn)的束縛，減少投入的資金，將資金重點(diǎn)投入在高回報(bào)區(qū)。（二）創(chuàng)新能力低導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)減弱在輕資產(chǎn)模式下，品牌效應(yīng)、核心技術(shù)和管理能力等就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。為了提高企業(yè)整體的運(yùn)作效率，企業(yè)要對(duì)其自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力資源進(jìn)行不斷的開拓和整合，力求達(dá)到資源價(jià)值的最大化。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)本身在業(yè)內(nèi)有較大的影響力，資本實(shí)力也較雄厚，且發(fā)展的時(shí)間較長(zhǎng)，這就讓其在數(shù)年的經(jīng)營(yíng)中收獲到了一些極具自身特色的輕資產(chǎn)類資源。雖然萬達(dá)已經(jīng)進(jìn)行了輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，但是可以看出這種轉(zhuǎn)型效果并不顯著，這是因?yàn)槿f達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新能力不足造成的。要想改善這種局面，利用好行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和自身的核心技術(shù)對(duì)于萬達(dá)蔚藍(lán)的發(fā)展來說是非常關(guān)鍵的。盡管萬達(dá)本身具備的實(shí)力較為雄厚，且在行業(yè)內(nèi)有不小的優(yōu)勢(shì)，但仍不可忽視在創(chuàng)新技術(shù)上的進(jìn)步，還需更進(jìn)一步的提升自己的創(chuàng)新能力。在目前的背景下，雖然受到國(guó)家政策的調(diào)控，但房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中也有許多也為求發(fā)展踏上了轉(zhuǎn)型之路的企業(yè)，為了避免與其他企業(yè)之間的差距被進(jìn)一步拉開，萬達(dá)必須要充分的發(fā)掘自身的輕資產(chǎn)類資源的價(jià)值，以便提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，實(shí)現(xiàn)盈利能力的提升。表52014-2017年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)毛利率數(shù)據(jù)來自大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司年報(bào)項(xiàng)目/年份2014年2015年2016年2017年物業(yè)租賃及管理74%81%79%79%物業(yè)銷售41%38%38%36%酒店經(jīng)營(yíng)28%27%28%31%圖5萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)各業(yè)務(wù)板塊的毛利率分析各業(yè)務(wù)板塊的營(yíng)業(yè)毛利率情況能夠反映了企業(yè)的創(chuàng)新能力情況。從上圖中可以看出，物業(yè)租賃及管理作為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展輕資產(chǎn)類資源的主要業(yè)務(wù)板塊，在2015年企業(yè)轉(zhuǎn)型之后其毛利率并沒有得到提升，不僅如此，其中對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)最大的物業(yè)銷售模塊，毛利率本應(yīng)在轉(zhuǎn)型后有所提高的，卻不增反降，由此，能夠說明企業(yè)的創(chuàng)新能力還不足，影響了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)來說，為了發(fā)展地可持續(xù)性和維持穩(wěn)定地收益，要想在行業(yè)內(nèi)成為佼佼者，持續(xù)并加大力度的提高建設(shè)管理水平和行業(yè)創(chuàng)新能力是關(guān)鍵所在。然而，要想做到這些也絕非易事，同行的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也在試圖超越萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。一旦萬達(dá)失去了行業(yè)內(nèi)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就再難發(fā)揮輕資產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)，要想依靠輕資產(chǎn)資源來收取穩(wěn)定的收益，這種盈利模式難以長(zhǎng)久發(fā)展。（三）轉(zhuǎn)型不徹底使輕資產(chǎn)類資源盈利能力弱已經(jīng)宣布轉(zhuǎn)型的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在2015年又進(jìn)一步的擴(kuò)張，不僅增加了10家酒店，還增加了26座的城市商業(yè)體。2016年6月，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有142個(gè)正在營(yíng)業(yè)的城市商業(yè)體。隨著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)模上的擴(kuò)大，企業(yè)的固定資產(chǎn)不減反增，這就是大部分的資金積壓在固定資產(chǎn)中，得不到充分的利用，也就是說重資產(chǎn)依舊束縛著企業(yè)，是企業(yè)的管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用都在不斷的增加。圖6物業(yè)租賃及管理與物業(yè)銷售的毛利率圖圖7萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~變化圖從表中可以看出，雖然物業(yè)租賃及管理對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)比例在逐年增加，物業(yè)銷售對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)也在逐年遞減，但是整體效果較弱。企業(yè)的固定資產(chǎn)占比仍然較大，每年的折舊也是一筆不小的開支，這也意味著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型仍然不徹底，影響了輕資產(chǎn)類資源，如物業(yè)租賃和管理的盈利能力，未能完全達(dá)到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的目的。要改善傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式所造成的弊病，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，不再像以往那樣用自身資金去開發(fā)占用大量資金的重資產(chǎn)項(xiàng)目，而是讓投資機(jī)構(gòu)去開發(fā)，萬達(dá)只負(fù)責(zé)輸出品牌效應(yīng)并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，盈利模式是和投資者共享資金的收益，而非以往的資本增益。萬達(dá)再?gòu)?015年進(jìn)行轉(zhuǎn)型之后，企業(yè)的固定資產(chǎn)總額應(yīng)該在轉(zhuǎn)型的影響下降，但是這一點(diǎn)并未在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，反而再不斷增加，已經(jīng)占到了總資產(chǎn)比重的55%，這與企業(yè)輕資產(chǎn)模式發(fā)展的初衷并不相符，說明企業(yè)的轉(zhuǎn)型并不徹底，轉(zhuǎn)型的效果也不明顯。重資產(chǎn)仍然對(duì)企業(yè)的盈利產(chǎn)生巨大的影響，擠壓了輕資產(chǎn)類資源對(duì)的盈利的貢獻(xiàn)占比，企業(yè)的發(fā)展仍然存在著較大問題，未能擺脫傳統(tǒng)的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式所造成的弊病。五、優(yōu)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)盈利模式的對(duì)策（一）重置資本戰(zhàn)略以提高盈利效益萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)銷售占用的資金大，使得企業(yè)的流動(dòng)資金減少，若企業(yè)的資金鏈斷裂，勢(shì)必要影響企業(yè)的物業(yè)銷售收入。改善企業(yè)對(duì)自身資金的利用效率，不再投入對(duì)資本占有高的重資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而投有利于自身創(chuàng)造高回報(bào)率的輕資產(chǎn)，可以提高企業(yè)整體的盈利效益。在融資方面萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也要改變傳統(tǒng)的做法，改變以往對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)的過度依賴，轉(zhuǎn)而吸引第三方投資者的資本投入，以此作為企業(yè)后續(xù)投入的穩(wěn)定資金。企業(yè)要重置資本戰(zhàn)略，對(duì)資本進(jìn)行妥善的管理，及時(shí)處理企業(yè)在建設(shè)時(shí)因降低投入資本而使流動(dòng)資產(chǎn)過大的狀況。企業(yè)應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)與第三方投資者的合作，吸引外部投資者投入的資本，來保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性，代替?zhèn)鹘y(tǒng)的融資渠道，令企業(yè)構(gòu)造輕資產(chǎn)型的融資渠道。（二）提高創(chuàng)新能力增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)本身的管理實(shí)力雄厚，但創(chuàng)新能力較匱乏。優(yōu)秀的管理能力和獨(dú)特的創(chuàng)新能力都是企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展的關(guān)鍵所在。由此，企業(yè)更要將重心放在創(chuàng)新力的提升上，以此來跟上瞬息萬變的市場(chǎng)，面對(duì)行業(yè)內(nèi)其他的競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)也更有底氣?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代背景下，傳統(tǒng)的服務(wù)顯然已經(jīng)跟不上客戶的需求，在互聯(lián)網(wǎng)大環(huán)境迅猛發(fā)展和以用戶體驗(yàn)為根本的背景下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)要將效率驅(qū)動(dòng)型創(chuàng)新這件事放在首位。不斷的創(chuàng)新是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑之一，才能夠在未來行業(yè)的變革中站穩(wěn)腳跟。企業(yè)只有加大研發(fā)上的投入，才能做出可以適應(yīng)行業(yè)和市場(chǎng)需求的新產(chǎn)品，跟緊時(shí)代潮流，順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)。企業(yè)還要推陳出新，整合產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合，以消費(fèi)者的需求為準(zhǔn)進(jìn)行合理的配置，增加休閑娛樂，文化旅游，影視產(chǎn)業(yè)等業(yè)態(tài)。做好服務(wù)型公司，從消費(fèi)者的角度出發(fā)，合理的布局規(guī)劃，為消費(fèi)者提供完備的服務(wù)。在互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的大背景下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)要借助好互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境帶來的優(yōu)勢(shì)，借鑒行業(yè)內(nèi)的典范，及時(shí)改善提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理效率。引入新型人才，合理組織架構(gòu)，精準(zhǔn)服務(wù)客戶，加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，從而提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率和創(chuàng)新能力，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（三）加大輕資產(chǎn)配置以提高盈利能力萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型中應(yīng)注重提升其輕資產(chǎn)模式的收入，加大對(duì)于文化娛樂體育、研發(fā)支出、核心技術(shù)上的預(yù)算投入，從而保持核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。合理配置企業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算，加大輕資產(chǎn)類資源的配置，還要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理能力的考核，在保證核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也要提高產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品在市場(chǎng)的占有率。除此之外，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還要減少在土地上的囤積，以降低重資產(chǎn)類資源的對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)的占比。還要注重現(xiàn)金流量的變化，合理規(guī)劃企業(yè)預(yù)算，能減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為改善企業(yè)的盈利模做保障，避免企業(yè)的資金鏈斷裂給企業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的影響。同時(shí)還要注重企業(yè)的品牌影響力，運(yùn)營(yíng)管理能力，文娛產(chǎn)業(yè)的投資，適時(shí)的增加研發(fā)支出，保持企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以提高企業(yè)的盈利能力。參考文獻(xiàn)[1]湯谷良，杜菲.試論企業(yè)增長(zhǎng)盈利風(fēng)險(xiǎn)￡維平衡戰(zhàn)略管理[J].會(huì)計(jì)研究.2004，(11):31-37.[2]施振榮.再造宏碁[M]