《S省房地產(chǎn)市場投資用途結(jié)構(gòu)變遷分析案例綜述》2400字

S省房地產(chǎn)市場投資用途結(jié)構(gòu)變遷分析案例綜述《中國統(tǒng)計年鑒》將不動產(chǎn)按照使用目的劃分為住宅（包括別墅、高檔公寓、經(jīng)濟適用房、普通住宅）、辦公樓、商業(yè)營業(yè)性用房等。按照國家建設(shè)廳頒布的《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋》，對各類房地產(chǎn)進行了定義：“住房”是指專門為居民服務的住房，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍、宿舍（包括職工宿舍和宿舍）。然而，該方案并未包含為住宅建筑提供的人防設(shè)施的地下室。寫字樓是指企業(yè)、事業(yè)單位、團體、學校、醫(yī)院等單位所使用的各類辦公場所（也稱為寫字樓）。商業(yè)營業(yè)性用地是指商業(yè)、糧食、供銷、餐飲等行業(yè)的外部活動，如：度假村、飯店、糧店、書店、供銷社、餐飲店、菜店、加油站等。其它指非以上所列之用途之住宅或建筑。如圖表1-1所示，山東省房地產(chǎn)開發(fā)投資額在歷年來有較大的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2011年的4106.75億元增加到2020年的9450.49億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額由2011年的3198.78億元增加到2020年的4929.53億元；房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資由2011年的99.34億元增加到2020年的361.06億元；房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房投資額由2011年的476.93億元增加到2020年的827.82億元；房地產(chǎn)開發(fā)其他投資額由2011年的331.7億元增加到2020年的459.05億元；表1-12011—2020年山東省房地產(chǎn)市場投資按不同用途分投資額時間房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)別墅、高檔公寓投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)其他投資額(億元)2011年4106.753198.78161.0799.34476.93331.72012年4708.313473.23214.59190.66576.31468.112013年5444.533976.63159.96287.81701.72478.372014年5817.954184.33152.61358.58805.07469.972015年5892.164399.44105.84331.88764.96395.882016年6323.384690.22136.45346.3827.82459.052017年6637.254929.53169.6361.06841.28505.372018年7552.975717.52186.8305.71806.38723.362019年8614.896672.22183.4360.8779.92801.952020年9450.497296.4425.96795.71932.42數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1-12011—2020年山東省房地產(chǎn)市場不同用途投資資金額比較數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1-1顯示，2017年開始房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額有較大的增加，并隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加而增加，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他投資額依舊保持較穩(wěn)定的投資。1.1住宅住宅包括普通住宅、經(jīng)濟適用住房、別墅和高檔住宅。普通住宅是由開發(fā)商（單位）自行建造，用于銷售、租賃的住宅。別墅、高檔公寓，是指在每平方米房屋面積內(nèi)，房價為本地商品住房平均售價的兩倍以上，或者經(jīng)批準、核準房地產(chǎn)投資的企業(yè)批準為高檔公寓、高檔別墅的房地產(chǎn)投資?！敖?jīng)濟適用住房”是指根據(jù)“平價房”規(guī)劃建造的“平價房”。由國家統(tǒng)籌安排，由當?shù)卣疇款^，通常采用劃撥方式，不收取土地出讓價款，減免土地出讓價款，銷售價格由政府指導價。圖1-2和圖1-3顯示，2011年以來，山東省別墅、高檔公寓的平均價格逐年上漲，基本都維持在1萬元以上的價格，而且山東省住宅銷售面積在商品房銷售面積中比重一直較大。最高達到了91%以上，最低也沒有低于86%，雖然在2014年比重有所下降，但住宅銷售面積在商品房銷售面積的占比依舊很大。圖1-22011—2020年山東省住宅商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1-32011—2021年山東省住宅銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖1-4中可以看出，2011年以來山東省住宅銷售額在商品銷售額中占有較大的份額，占比都在82%以上，尤其是2019年以來，住宅銷售額占比逐年增長，并保持在占比90%以上，這充分說明了住宅在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的地位。圖1-42011—2020年山東省住宅銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1.2商業(yè)商業(yè)用房，俗稱商鋪，就是開店的，使用年限為40年，水電性質(zhì)也是商業(yè)性質(zhì)。商業(yè)用房是房地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營活動的，它是為消費者主提供商品交易、服務和感受經(jīng)驗的地方。一般意義上的商業(yè)營業(yè)用房，指的是娛樂業(yè)、旅游、餐飲等行業(yè)的房地產(chǎn)，也包括展覽廳、銀行、浴室、證券等實體建筑物的營業(yè)性場所。從圖1-5中可以看出，2011-2020年山東省商業(yè)用房的平均銷售價格在逐漸增長，從2011年的6445.03元/平方米增長到2020年的9646元/平方米，增幅較大，雖然在2015年有所下降，但商業(yè)營業(yè)用房的平均銷售價格依然在8000元左右。圖1-52011—2020年山東省商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價格數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖1-6和圖1-7中可以看出，山東省商業(yè)營業(yè)用房銷售額在商品房銷售額所占份額除在2014年占比11.37%外，其他年份占比均未超過10%，2017年往后，商業(yè)營業(yè)用房銷售額占比逐漸下降，而且商業(yè)營業(yè)用房銷售面積在商品房銷售面積的百分比也逐漸下降。圖1-62011—2020年山東省商業(yè)營業(yè)用房銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1-72011—2020年山東省商業(yè)營業(yè)用房銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1.3辦公樓辦公樓是指機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政主管、專業(yè)技術(shù)人才辦公的地方。圖1-8顯示，2011年之后山東省辦公樓商品房平均銷售價格逐漸增加，在2017年突破1000元/平方米，并逐漸穩(wěn)定在1000元/平方米左右。圖1-82011—2020年山東省辦公樓商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1-9和1-10顯示，2011年之后山東省辦公樓銷售額在商品房銷售額中所占的百分比不斷增加，但按照總體來看，辦公樓銷售額在商品房銷售額中占比依舊不是很重，在2015年占比達到了5.15%，之后辦公樓銷售額在商品房銷售額中所占的百分比逐漸減少，而辦公樓銷售面積在商品房銷售面積中所占的比重也由3.08%減少到了1.67%。圖1-92011—2020年山東省辦公樓銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1-102011—2020年山東省辦公樓銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1.4其他商品房其他商品房是指凡不屬于住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等用途的房屋建筑物。從圖1-11可以看出，其他商品房平均銷售價格在2018年上漲到了5373.16元/平方米，但在2019年又降為了4022元/平方米，并保持穩(wěn)定。圖1-112011—2020年山東省其他商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1-12和1-13顯示，2011年以來，山東省其他商品房銷售面