【萊坊】上海寫字樓市場報告 2024年 Q3

上海甲級寫字樓市場季度報告knight萊Frank坊2024年第三季度/research第三季度，上海甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)和平均租金均呈下降趨勢，市場空置率繼續(xù)上升。在供應(yīng)方面，四個新項目總計190,221平方米的辦公面積竣工交付，環(huán)比減少50.4%。新項目的投放市場及市場需求依然疲弱，導致整體空置率上升至21.1%，環(huán)比增加0.3個百分點。由于需求不足和交易量下降，市場的凈吸納量降至51,346平方米。全市甲級寫字樓的平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌3.2%至每天每平方米人證券、資產(chǎn)管理以及教培機構(gòu)在租賃市場表現(xiàn)相對活躍，這些行業(yè)的租賃成交量占到總量的四分之一以上。預(yù)計在第四季度，將有接近70萬平方米的辦公面積投放市場。我們認為，面對供應(yīng)壓力以及需求不足，靈活的租賃方案和彈性的談判空間將成為業(yè)主實現(xiàn)市場去化的重要因素。近期，一系列積極的貨幣政策相繼出財政增量政策也在加強，相關(guān)部門加大了財政政策的逆周期調(diào)節(jié)力度。這些舉措為未來經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展注入了信心。盡管我們預(yù)計這些財政和貨幣調(diào)節(jié)政策的疊加效應(yīng)尚需時日顯現(xiàn)，但對經(jīng)濟的長期平穩(wěn)發(fā)展有著顯著的積極影響。就寫字樓市場而言，我們對于短期內(nèi)市場需求復(fù)蘇以及租金止跌企穩(wěn)仍持審慎態(tài)度。圖一：上海甲級寫字樓市場參考指標[1]2024年第三季度新增供應(yīng)190,221平方米2024年第三季度新增供應(yīng)190,221平方米2024年第三季度凈吸納量51,346平方米2024年第三季度租金7.27元/平方米/天2024年第三季度空置率按季變幅：57.4%按季變幅：按季變幅：57.4%按季變幅：0.3個百分點3.2%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：2024-2027年及以后各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米2,5002,0001,000500楊浦區(qū)(五角場、大連路、楊浦濱江)徐匯區(qū)(徐家匯、徐匯濱江、淮海中路)普陀區(qū)(長風-真如)浦東新區(qū)(陸家嘴、竹園、花木、世紀大道、前灘、后世博、洋涇及源深)圖二：2024-2027年及以后各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米2,5002,0001,000500楊浦區(qū)(五角場、大連路、楊浦濱江)徐匯區(qū)(徐家匯、徐匯濱江、淮海中路)普陀區(qū)(長風-真如)浦東新區(qū)(陸家嘴、竹園、花木、世紀大道、前灘、后世博、洋涇及源深)閔行區(qū)(虹橋商務(wù)區(qū)、莘莊)南靜安區(qū)(南京西路)黃浦區(qū)(人民廣場、淮海中路、外灘、后世博)虹口區(qū)(北外灘、四川北路)長寧區(qū)(中山公園、新虹橋、臨空商務(wù)區(qū))2024202520262027及以后0●北靜安區(qū)(大寧、上?；疖囌尽⑻K河灣)資料來源:萊坊研究部第三季度，上海甲級寫字樓市場的新項目入市速度放緩，共有四個新項目竣工交付，為市場帶來了190,221平方米的新供面積，較上季度減少了50.4%。本季度的新項目主要集中在中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)，包括位于浦東前灘的前灘中改造項目又又中心（20,000平方米）、浦西四川北路崇邦集團開發(fā)的濱港商業(yè)中心（100,000平方米）以及位于虹口北外灘的中垠廣場A棟及B棟（59,000平方米）。第三季度，上海甲級寫字樓市場整體需求仍然處于弱勢，市場內(nèi)企業(yè)新租、到期續(xù)租以及企業(yè)搬遷的租賃活動持續(xù)減少。電信）、金融以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)依然占據(jù)較高的市場份額，是當季市場需求的主要70%，繼續(xù)成為寫字樓租賃市場的主力軍，而外資企業(yè)的租賃需求主要集中在零此外，非研發(fā)類企業(yè)及企業(yè)支援部門從商務(wù)園區(qū)外遷至新興商務(wù)區(qū)甲級寫字樓。圖三：圖三：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)3,00030%2,50025%2,00020%1,50015%1,00010%5005%0201420152016201720182019202020212022202324Q124Q224Q30%資料來源:萊坊研究部在租金持續(xù)下行的趨勢下，價格合理且周邊配套設(shè)施完善的甲級寫字樓對園區(qū)企業(yè)依然具備吸引力。放的貨幣政策，加上國內(nèi)資產(chǎn)價格的市場洼地，吸引了內(nèi)外資投資者積極介入。這的調(diào)研交易以及資管企業(yè)的投融資業(yè)務(wù)，為有業(yè)務(wù)擴展和辦公場所升級需求的金融企業(yè)增加了在核心商務(wù)區(qū)和中央商務(wù)區(qū)的新租和置換需求。此外，專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中教培企業(yè)的租賃活動也表現(xiàn)突出。在2024年8月發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進服務(wù)推動社會培訓機構(gòu)面向社會公眾需求提高服務(wù)質(zhì)量”，這標志著素質(zhì)教育培訓政策的利好趨勢。教培機構(gòu)業(yè)務(wù)需求的顯著提升，推動了其辦公場所的升級和辦公面積的擴租需求。本季度，上海寫字樓市場錄得多宗教培機構(gòu)的租賃成交。第三季度，全市甲級寫字樓的平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌3.2%至每天每平方米人民心商務(wù)區(qū)和中央商務(wù)區(qū)的企業(yè)紛紛選擇繼續(xù)下調(diào)租金，導致這兩個區(qū)域的市場租商務(wù)區(qū)的市場租金跌破10元，降至每天每平方米人民幣9.94元，創(chuàng)下近期的租金新低。新興商務(wù)區(qū)及中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)的寫字樓市場租金在本季度仍然保持下跌趨勢，但平均租金的環(huán)比跌幅有所收窄，均下跌1.9%，較上一季度的平均三個點以上跌幅有顯著減小。浦東的前灘、花木以及浦西的北外灘子市場的租金韌性表現(xiàn)較強，是新興商務(wù)區(qū)租金小幅下跌的重要因素。前灘和花木子QQ1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3圖四：甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/天12.0010.008.006.004.002.000.0020112012201320142015201620172018201920202021202220232024資料來源:萊坊研究部市場在金融、專業(yè)服務(wù)以及高端制造業(yè)等租金承受能力較強行業(yè)的需求支持下，租金保持平穩(wěn)，分別為每天每平方米人民幣7.19元和6.91元。浦西北外灘市場金融機構(gòu)遷入需求十分強勁，成為北外灘避免出現(xiàn)市場租金繼續(xù)大幅下跌的主要支撐。表一：甲級寫字樓主要租賃成交，表一：甲級寫字樓主要租賃成交，2024年第三季度小陸家嘴金茂大廈山子高科4,800新租徐家匯港匯恒隆廣場家輝培優(yōu)3,400新租浦東嘉里城睿遠基金2,924續(xù)租竹子網(wǎng)絡(luò)2,200續(xù)租北外灘北外灘來福士鳴石基金2,200搬遷五角場國正中心1號樓天際教育集團1,400新租資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實2024年第三季度，上海寫字樓投資市場錄得17宗大宗交易，涉及總金額超過人民幣75億元。投資型買家對于寫字樓物業(yè)配置需求顯著增加，從交易金額來看，接近40%的成交額來自于投資型買家，市場占比環(huán)比有20個百分點左右的增幅。本季度自用型買家主要來自于外省市的國資背景企業(yè)以及實業(yè)型企業(yè)。國內(nèi)資產(chǎn)的價格洼地、美國降息以及國內(nèi)金融機構(gòu)相應(yīng)的降息降準和金融市場內(nèi)流通性釋放，預(yù)計將持續(xù)吸引資本流入國內(nèi)投資市場，增加外資投資者以及國內(nèi)投資者對于辦公物業(yè)的資產(chǎn)配置需求。我們認為隨著市場需求的回暖，業(yè)主方將轉(zhuǎn)換先前急售心態(tài)，有意愿的買家的置業(yè)成本將有所增加。表二：甲級寫字樓主要大宗交易，2024年第三季度表二：甲級寫字樓主要大宗交易，2024年第三季度物業(yè)名稱星光耀廣場二期1號樓河南投資集團豫園商城59,631三盛宏業(yè)大廈上海萬櫳商業(yè)管理上海三盛宏業(yè)創(chuàng)邑MIX·安波路建信住房租賃基金上海創(chuàng)邑實業(yè)楊浦19,963靜徠坊西子國際大馬機構(gòu)產(chǎn)業(yè)CHELSFIELDGROUP/KHIHOLDINGS/鵬里資產(chǎn)管理靜安38,194光大安石中心B區(qū)上海利真汽車服務(wù)咨詢有限公司光大嘉寶/中國光大楊浦3,751新華聯(lián)國際中心8區(qū)江蘇競帆車輛部件有限公司/2,245前灘世貿(mào)中心A棟張亮麻辣燙陸家嘴集團浦東3,496資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實2024年第三季度.虹橋商務(wù)區(qū)存量:142.2租金:4.99空置率:22.8%中山公園.南京西路上?；疖囌救嗣駨V場外灘金融聚集帶五角場.北外灘存量:98.8租金:6.45空置率:33.1%存量:88.7租金:7.42空置率:15.5%存量:143.5租金:10.59空置率:10.6%存量:47.9租金:6.37空置率:17.4%存量:70.0租金:8.83空置率:20.3%存量:78.4租金.虹橋商務(wù)區(qū)存量:142.2租金:4.99空置率:22.8%中山公園.南京西路上海火車站人民廣場外灘金融聚集帶五角場.北外灘存量:98.8租金:6.45空置率:33.1%存量:88.7租金:7.42空置率:15.5%存量:143.5租金:10.59空置率:10.6%存量:47.9租金:6.37空置率:17.4%存量:70.0租金:8.83空置率:20.3%存量:78.4租金:6.40空置率:20.2%存量:93.6租金:5.00空置率:20.4%核心商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)新興商務(wù)區(qū)2,639●新虹橋存量:155.4租金:6.33空置率:19.4%徐家匯存量:60.1租金:7.55空置率:16.4%徐匯濱江租金:5.65空置率:40.6%前灘存量:104.4空置率:27.9%淮海中路存量:109.9租金:8.90空置率:13.7%●小陸家嘴存量:278.7租金:10.03空置率:6.2%世紀大道存量:94.3租金:7.22空置率:9.1%資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/天，空置率為平均空置率各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部朱磊高級董事，中國區(qū)研究及咨詢部主管+862160321769laurence.zhu@王兆麒董事，大中華區(qū)研究及咨詢部主管+85228467184martin.wong@楊悅晨董事，上海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