DB3301T 0386-2022 老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范　

ICS03.080.01CCSA1233012022-12-31發(fā)布IDB3301/T0386—2022本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機構(gòu)不承擔識別專利的責任。本文件由杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局提出、歸口并組織實施。本文件起草單位：杭州市上城區(qū)人民政府采荷街道辦事處、杭州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢測院、杭州市上城區(qū)住房和城市建設局、杭州宋都物業(yè)經(jīng)營管理有限公司、杭州市標準化學會、杭州市上城區(qū)物業(yè)管理協(xié)會。本文件主要起草人：徐振航、褚曉敏、徐曉鈞、陳勇榮、談世宏、何紹云、朱軼樺、張國權(quán)、吳振華、周佳、李詩齊、張曉玲、烏海坤。1DB3301/T0386—2022老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范本文件規(guī)定了老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務的基本要求、服務內(nèi)容、服務要求、監(jiān)督與改進的要求。本文件適用于物業(yè)服務人在三方協(xié)同治理模式下對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)開展物業(yè)服務,鄉(xiāng)鎮(zhèn)老舊小區(qū)可參照執(zhí)行。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T20647.3社區(qū)服務指南第3部分：文化、教育、體育服務DB3301/T0190生活垃圾分類管理規(guī)范3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。老舊住宅小區(qū)oldresidentialarea建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全，且符合規(guī)定年限的住宅小區(qū)。三方協(xié)同治理three-partycollaborativegovernance在街道指導下，社區(qū)居民委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人共同參與，防范、發(fā)現(xiàn)和處理小區(qū)中各類問題的治理模式。物業(yè)服務人propertyserviceprovider物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。4基本要求資格要求4.1.1物業(yè)服務企業(yè)應依法成立并具有獨立企業(yè)法人地位，制定并落實服務質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等內(nèi)部管理制度。4.1.2其他管理人應熟悉與物業(yè)服務相關(guān)的法律法規(guī)與政策，具備物業(yè)服務相關(guān)專業(yè)知識和良好的組織、溝通與協(xié)調(diào)能力，宜具有老舊住宅小區(qū)服務工作3年以上或基層社區(qū)工作2年以上經(jīng)驗。4.1.3物業(yè)服務人在3年內(nèi)未被列入失信被執(zhí)行人名單、重大稅收違法案件當事人名單、政府采購嚴24.1.4物業(yè)服務人應通過以下方式選聘：4.2人員要求4.2.1物業(yè)服務人應根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域劃分服務片區(qū)，配置項目經(jīng)理等管理人員。項目經(jīng)理應具有3年以上的管理工作經(jīng)歷或有2年以上物業(yè)管理項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。項目經(jīng)理宜為共產(chǎn)黨員。4.2.2根據(jù)服務需要配備管理、保安、保潔、綠化、維修、客服等工作人員，如有特殊崗位需求應持4.2.3員工上崗前應進行崗前培訓，培訓內(nèi)容應至少包括物業(yè)管理知識、業(yè)務知識、應急預案及應急4.3.1各服務區(qū)域內(nèi)應設置綜合物業(yè)服務中心，宜由街道或社區(qū)提供，面積宜不小于30m2。4.3.2應配置辦公設施及辦公用品，包括辦公家具、電話、計算機、打印機等。4.3.3應配備必要的物業(yè)服務設施，包括清潔車、垃圾駁運車、沖洗車等。4.3.4宜搭建數(shù)字化指揮中心，涵蓋停車道閘、視頻監(jiān)控、安防報警、能源照明、智能門禁等社區(qū)硬4.3.6宜通過微信公眾號、微信小程序等應用終端建立服務平臺，涵蓋社區(qū)服務、生活服務、物業(yè)服5服務內(nèi)容包括：a)環(huán)境衛(wèi)生：維護物業(yè)管理區(qū)域公共部位、道路和相關(guān)場地環(huán)境衛(wèi)生，開展垃圾分類工作；b)綠化養(yǎng)護：日常養(yǎng)護和管理綠化帶樹木、花、草等；c)公共秩序：開展人員進出、物品出入、巡邏管理、監(jiān)控管理、停車管理等相關(guān)秩序維護；d)公用設施：維護、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設施，違法建筑動態(tài)巡查；e)房屋裝修：對裝飾裝修活動進行巡查；f)安全防范：預防和處置各類突發(fā)事件，防范高空拋物；g)檔案管理：建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案。a)協(xié)商共治：通過三方協(xié)同治理模式，防范、發(fā)現(xiàn)和處理小區(qū)中各類問題；b)生態(tài)環(huán)境：協(xié)助街道、社區(qū)開展五水共治、五氣共治等相關(guān)工作；3DB3301/T0386—2022c)文化建設：在街道、社區(qū)的指導下開展社區(qū)文化活動、志愿服務活動等.社群保障服務物業(yè)服務人宜通過走訪訪談、舉辦座談會等方式開展居民調(diào)研，充分了解社區(qū)居民意愿，為老舊住宅小區(qū)居民提供社群保障服務，包括：a)便民服務：對居民提供無償或低償?shù)谋忝穹展ぷ?；b)增值服務：針對小區(qū)內(nèi)不同消費層次的需求，有針對性地提供增值服務方案。6服務要求基本物業(yè)服務6.1.1環(huán)境衛(wèi)生6.1.1.1應對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┍嵐芾?，道路、單元樓、公共場所和設施應定期清掃清潔。發(fā)現(xiàn)亂涂、亂畫、亂貼等，應即查即除。6.1.1.2應按DB3301/T0190的規(guī)定合理設置垃圾桶，并安排專人落實分類收集、分類運輸。6.1.1.3應配合社區(qū)居民委員會做好垃圾分類、定點投放的宣傳、引導工作。6.1.1.4應根據(jù)季節(jié)和物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定蚊、蠅、蟑螂、鼠等有害生物消殺計劃，并組織實施。6.1.2綠化養(yǎng)護6.1.2.1應定期對物業(yè)管理區(qū)域進行養(yǎng)護，保持公共綠地的整潔、美觀。6.1.2.2應對毀壞、侵占綠化等行為進行勸阻、制止，制止無效的及時向有關(guān)部門報告。6.1.3公共秩序6.1.3.1應建立人員、車輛、物品等出入管理制度。6.1.3.2應制定并落實巡查機制，發(fā)現(xiàn)異常情況及時勸阻、制止、報告。6.1.3.3設有監(jiān)控室的應24小時值班，并做好值班記錄。發(fā)現(xiàn)異常，應及時進行處理。6.1.3.4應制定小區(qū)車輛行駛和車輛管理制度，確保車輛安全通行、停放有序。6.1.4公用設施6.1.4.1應定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用部位和設施設備運行情況進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題應及時維修。存在安全隱患的，應采取安全防范措施，并對危險隱患部位設置安全防范警示標志。6.1.4.2應根據(jù)片區(qū)分工落實每日巡查工作，對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途等行為應及時進行勸阻、制止，必要時向相關(guān)部門報告。6.1.5房屋裝修應對裝飾裝修施工現(xiàn)場進行巡視檢查，規(guī)范裝飾裝修安全作業(yè)。對違反裝飾裝修協(xié)議的行為應及時勸阻、制止，制止無效的及時向有關(guān)部門報告。6.1.6安全防范6.1.6.1應制定各類突發(fā)事件應急預案，每年應組織不少于1次的突發(fā)事件應急演習。46.1.6.2應配合社區(qū)定期組織風險分析、隱患排查，制定各項預防措施，并開展小區(qū)應急宣傳教育和a)在小區(qū)業(yè)主規(guī)約中增設有關(guān)約束高空拋物行為的條款；b)開展宣傳活動，向住戶發(fā)放宣傳資料；c)在大樓門廳、電梯門廳、樓梯口制作相應的標志標識；d)安裝高空拋物監(jiān)控設備；e)對易發(fā)墜物區(qū)域進行定期巡查。6.2.1.2應堅持集中議題、有序協(xié)商、公益共享的原則，開展議事協(xié)商工作。6.2.1.3應制定小區(qū)黨組織議事規(guī)則、三方聯(lián)動協(xié)調(diào)機制和民情協(xié)商制度，建立日常工作聯(lián)系渠道。6.2.1.4每年應根據(jù)資金情況，協(xié)商確定本年度民生實事項目。6.2.1.5應暢通小區(qū)治理問題投訴渠道，設立投訴平臺，明確信訪投訴受理處置程序和要求，跟蹤處6.2.1.6應每年至少開展1次三方協(xié)同治理工作相關(guān)人員專業(yè)培訓。6.2.2.1應協(xié)助社區(qū)做好五水共治工作，包括治污水、排澇水、防洪水、保飲水、抓節(jié)水。6.2.2.2應協(xié)助社區(qū)做好五氣共治工作，包括燃煤煙氣、有機廢氣、汽車尾氣、餐飲油煙以及工地揚6.2.2.3發(fā)現(xiàn)問題應及時上報并督促整改。6.2.3.1小區(qū)文化治理應符合GB/T20647.3的規(guī)定。6.2.3.2利用小區(qū)配套用房、廣場等公共場地，建設文體活動場所，宜免費向小區(qū)居民開放。6.2.3.3每年應至少開展2次精神文明建設活動，內(nèi)容包括科學防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、生活垃6.2.3.4每年應開展2次社區(qū)文化活動，包括民俗文化活動、文藝演出、講座、展覽、體育比賽等。6.2.3.5宜有志愿者服務組織，開展并積極參與