確定估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)注意的問(wèn)題10課件講解

確定估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)注意的問(wèn)題要充分了解估價(jià)對(duì)象例：對(duì)一涉案房產(chǎn)進(jìn)行拍賣估價(jià)，首先了解拍賣的形式有兩種一是限制性拍賣、另一種是非限制性拍賣。估價(jià)思路：應(yīng)明確估價(jià)對(duì)象為限制性拍賣估價(jià)，

故此時(shí)估價(jià)結(jié)果應(yīng)該屬于清算價(jià)格評(píng)估。與一般估價(jià)的差別：存在短期強(qiáng)行變現(xiàn)的影響。確定估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)注意的問(wèn)題要充分了解估價(jià)目的估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。例：銀行需要對(duì)抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，該房地產(chǎn)的土地劃撥取得。分析：銀行要了解的是當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí)，銀行能夠通過(guò)變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價(jià)值是多少，因此在“抵押估價(jià)”的目的下對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要向估價(jià)委托人（銀行）說(shuō)明，在處分抵押房地產(chǎn)時(shí)將要向國(guó)家交付多少土地使用權(quán)出讓金。也可理解為該房地產(chǎn)在“抵押估價(jià)”目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除應(yīng)向國(guó)家交付的土地使用權(quán)出讓金。確定估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)注意的問(wèn)題要充分了解估價(jià)目的估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。例：銀行需要對(duì)抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，該房地產(chǎn)的土地劃撥取得。分析：銀行要了解的是當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí)，銀行能夠通過(guò)變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價(jià)值是多少，因此在“抵押估價(jià)”的目的下對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要向估價(jià)委托人（銀行）說(shuō)明，在處分抵押房地產(chǎn)時(shí)將要向國(guó)家交付多少土地使用權(quán)出讓金。也可理解為該房地產(chǎn)在“抵押估價(jià)”目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除應(yīng)向國(guó)家交付的土地使用權(quán)出讓金。例：為保險(xiǎn)目的進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，其價(jià)格內(nèi)涵不包括土地的價(jià)格。

分析：因?yàn)楸ｋU(xiǎn)估價(jià)的價(jià)值主體（保險(xiǎn)公司）所關(guān)心的僅僅是房屋的價(jià)格，在出險(xiǎn)時(shí)土地是不會(huì)受到損失的。確定估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)注意的問(wèn)題要充分了解價(jià)值時(shí)點(diǎn)例：某估價(jià)公司于2009年8月1日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的是為了抵押貸款，按正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果是1000萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬(wàn)元。2011年10月1日，因業(yè)主無(wú)力償還，銀行申請(qǐng)拍賣房產(chǎn)抵債，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣，扣除拍賣所得各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，不足償債，于是銀行認(rèn)為估價(jià)公司估價(jià)有誤，要求其賠償損失。

分析：事實(shí)上，該責(zé)任不在于估價(jià)公司，因?yàn)?000萬(wàn)元這一估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)（即2009年8月1日）的正常市場(chǎng)價(jià)值，而不是2011年