確定估價技術路線應注意的問題10課件講解

確定估價技術路線應注意的問題要充分了解估價對象例：對一涉案房產(chǎn)進行拍賣估價，首先了解拍賣的形式有兩種一是限制性拍賣、另一種是非限制性拍賣。估價思路：應明確估價對象為限制性拍賣估價，

故此時估價結果應該屬于清算價格評估。與一般估價的差別：存在短期強行變現(xiàn)的影響。確定估價技術路線應注意的問題要充分了解估價目的估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術路線。例：銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進行估價，該房地產(chǎn)的土地劃撥取得。分析：銀行要了解的是當因為抵押人所擔保的債權不能按時清償時，銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押估價”的目的下對該房地產(chǎn)進行估價時，就要向估價委托人（銀行）說明，在處分抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權出讓金。也可理解為該房地產(chǎn)在“抵押估價”目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應該扣除應向國家交付的土地使用權出讓金。確定估價技術路線應注意的問題要充分了解估價目的估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術路線。例：銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進行估價，該房地產(chǎn)的土地劃撥取得。分析：銀行要了解的是當因為抵押人所擔保的債權不能按時清償時，銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押估價”的目的下對該房地產(chǎn)進行估價時，就要向估價委托人（銀行）說明，在處分抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權出讓金。也可理解為該房地產(chǎn)在“抵押估價”目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應該扣除應向國家交付的土地使用權出讓金。例：為保險目的進行的房地產(chǎn)估價，其價格內(nèi)涵不包括土地的價格。

分析：因為保險估價的價值主體（保險公司）所關心的僅僅是房屋的價格，在出險時土地是不會受到損失的。確定估價技術路線應注意的問題要充分了解價值時點例：某估價公司于2009年8月1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的是為了抵押貸款，按正常市場價格評估的結果是1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2011年10月1日，因業(yè)主無力償還，銀行申請拍賣房產(chǎn)抵債，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣，扣除拍賣所得各項稅費后為600萬元，不足償債，于是銀行認為估價公司估價有誤，要求其賠償損失。

分析：事實上，該責任不在于估價公司，因為1000萬元這一估價結果是估價對象在設定抵押權時（即2009年8月1日）的正常市場價值，而不是2011年