房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）課件 第9章 房地產(chǎn)稅收制度；第10章 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著2本章共分三節(jié)。第一節(jié)主要介紹稅收基本知識，如稅收的概念、特性和原則等。第二節(jié)主要介紹我國房地產(chǎn)稅收的演變和未來發(fā)展的趨勢。第三節(jié)主要介紹海外房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從土地課稅、房屋課稅和房地產(chǎn)稅收三個方面介紹相關(guān)稅種，重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)保有稅和房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅。[本章內(nèi)容提要]第9章房地產(chǎn)稅收制度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.1.1.1稅收的概念稅收是國家運(yùn)用政治權(quán)力，向公民強(qiáng)制性地、無償?shù)厥杖∫欢ū壤呢敻?，它是任何國家存在的?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。9.1.1.2稅收的特性稅收具備三性：強(qiáng)制性、無償性、固定性。39.1稅收基本知識9.1.1稅收的基本原理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.1.2.1納稅人納稅人又稱為納稅主體，它是指稅法規(guī)定的負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個人。9.1.2.2負(fù)稅人負(fù)稅人是指最終負(fù)擔(dān)稅款的單位或個人。9.1.2.3課稅對象課稅對象是指稅法規(guī)定的征稅的目的物，是征稅的根據(jù)。9.1.2.4課稅標(biāo)準(zhǔn)課稅標(biāo)準(zhǔn)是指國家征稅時的實(shí)際依據(jù)。9.1.2.5稅率稅率是應(yīng)納稅額和征稅對象之間的比例，是國家征稅時的依據(jù)。49.1稅收基本知識9.1.2稅收術(shù)語房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.1.3.1稅收的效應(yīng)1．稅收的轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)稅收轉(zhuǎn)嫁是指在商品交換的過程中，納稅人通過提高銷售價格或壓低購進(jìn)價格的方法，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購買者或商品提供者的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。轉(zhuǎn)嫁有兩種基本方式：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。2．稅收的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是指納稅人因國家課稅而在經(jīng)濟(jì)選擇或經(jīng)濟(jì)行為方面作出的反應(yīng)，它是稅收調(diào)節(jié)作用的具體表現(xiàn)，可以分為收入效應(yīng)和替代效應(yīng)。59.1稅收基本知識9.1.3稅收的效應(yīng)和稅收原則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.1.3.2稅收的原則1.亞當(dāng)·斯密原則平等原則便利原則確切原則最小征稅費(fèi)用原則69.1稅收基本知識9.1.3稅收的效應(yīng)和稅收原則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.1.3.2稅收的原則2.我國的稅收原則兼顧國家需要和納稅人能力的原則調(diào)節(jié)市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原則公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理和照章納稅原則稅制簡化原則79.1稅收基本知識9.1.3稅收的效應(yīng)和稅收原則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.1.4.1我國目前稅收體系的特點(diǎn)自1950年以來，我國稅收體系進(jìn)行了多次的變革。每次變革都同我國經(jīng)濟(jì)體制的變革緊密聯(lián)系。1994年進(jìn)行了較大的稅收體系變革：按行政管轄權(quán)和收入的歸屬，劃分為中央稅、地方稅、中央和地方共享稅；按征稅對象，則劃分為流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財產(chǎn)稅等。目前我國的稅收體系具有以下特點(diǎn)：1.復(fù)稅制2.以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主3.中央稅和地方稅相結(jié)合9.1.4.2我國現(xiàn)行的稅制89.1稅收基本知識9.1.4我國目前的稅收體系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

房地產(chǎn)稅收是指以房地產(chǎn)包括土地和房屋為課稅對象的諸多稅種的總稱。9.2.1.1民國及以前的土地稅制9.2.1.2新中國成立以來我國的房地產(chǎn)稅制99.2我國的房地產(chǎn)稅收9.2.1我國房地產(chǎn)稅收的歷史沿革房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材目前我國在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和使用過程中涉及的稅收有以下九種。9.2.2.1城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅，是國家為了促進(jìn)城鎮(zhèn)土地的合理利用，按照使用土地的等級和數(shù)量，對城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地使用者征收的一種稅。9.2.2.2耕地占用稅耕地占用稅是為了保護(hù)稀缺的耕地資源，通過提高占用耕地成本的方式而達(dá)到減少耕地占用的目的，向耕地的占用人開征的一種稅。109.2我國的房地產(chǎn)稅收9.2.2目前我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.2.2.3土地增值稅為規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，防止土地投機(jī)，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，國務(wù)院于1993年12月頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，并于1994年1月1日起施行。9.2.2.4城市維護(hù)建設(shè)稅開征此類稅的目的在于擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源，加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)。119.2我國的房地產(chǎn)稅收9.2.2目前我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.2.2.5房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向擁有房產(chǎn)的單位和個人征收的一種財產(chǎn)稅。9.2.2.6契稅契稅是房屋所有權(quán)或者土地使用權(quán)在發(fā)生移轉(zhuǎn)時，向產(chǎn)權(quán)承受者征收的一種稅。9.2.2.7城市房地產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅是對規(guī)定范圍內(nèi)的城市房地產(chǎn)征收的一種稅。129.2我國的房地產(chǎn)稅收9.2.2目前我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.2.2.8營業(yè)稅營業(yè)稅是對我國境內(nèi)從事交通運(yùn)輸、建筑、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的單位、企業(yè)、組織和個人，就其經(jīng)營業(yè)務(wù)征收的一種稅。9.2.2.9企業(yè)所得稅中國的企業(yè)所得稅是對中國境內(nèi)所有企業(yè)的經(jīng)營收入征收的一種稅。2007年3月16日，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，并于2008年1月1日起正式實(shí)施。139.2我國的房地產(chǎn)稅收9.2.2目前我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材完善房地產(chǎn)稅收體系，不斷克服房地產(chǎn)稅收體系中存在的問題，應(yīng)考慮設(shè)置以下稅種：各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在的問題，恢復(fù)并提高原固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅中相應(yīng)的房地產(chǎn)投資的稅率開征更具財產(chǎn)稅屬性的房地產(chǎn)稅增設(shè)空地稅和包括房地產(chǎn)價值在內(nèi)的遺產(chǎn)稅149.2我國的房地產(chǎn)稅收9.2.3對我國房地產(chǎn)稅收體系的展望房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.3.1.1以財產(chǎn)稅為主的土地稅從量征收的土地財產(chǎn)稅從價征收的土地財產(chǎn)稅9.3.1.2以所得稅為主的土地稅1.按總收益課征的土地稅2.按純收益課征的土地稅3.按租賃價格課征的土地稅4.按估定收益課征的土地稅159.3海外房地產(chǎn)稅收9.3.1海外土地課稅房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.3.2.1房屋財產(chǎn)稅以房屋的數(shù)量或價值為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)而征收的房屋稅，可以分為從量和從價房屋稅。9.3.2.2房屋收益稅對出租房屋按其租金的一定比例征收的稅。納稅人為房屋出租者或房屋的所有者。9.3.2.3房屋消費(fèi)稅以房屋使用者對房屋的消費(fèi)為計(jì)稅依據(jù)征收的一種稅。納稅人為房屋的使用人，包括承租人和自用房屋的家庭。169.3海外房地產(chǎn)稅收9.3.2房屋課稅房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

9.3.3.1房地產(chǎn)保有稅

房地產(chǎn)保有稅是政府對房屋的所有者按期、經(jīng)常性征收的一種財產(chǎn)稅。征收房地產(chǎn)保有稅，通常是地方政府主要的財政來源之一。一般房地產(chǎn)保有稅政策型房地產(chǎn)保有稅混合型房地產(chǎn)保有稅179.3海外房地產(chǎn)稅收9.3.3海外房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

9.3.3.2房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅

在房地產(chǎn)發(fā)生買賣、贈與、繼承等移轉(zhuǎn)行為時，大多數(shù)國家都要對其轉(zhuǎn)讓的收益課稅。1.房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)移課稅2.房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移課稅189.3海外房地產(chǎn)稅收9.3.3海外房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材9.3.4.1以征收財產(chǎn)稅和所得稅為主圍繞財產(chǎn)和所得課稅是西方國家稅收體系的兩大核心。不動產(chǎn)，尤其是包括土地、房屋以及附屬物的房地產(chǎn)，是財產(chǎn)體系中尤為重要的一項(xiàng)。9.3.4.2房地產(chǎn)稅多為地方稅征收財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅仍然是西方國家地方建設(shè)的財政資金來源，如美國的房地產(chǎn)稅就占了地方財政收入的將近一半，日本町、村的房地產(chǎn)稅收占了該級財政收入的80%。9.3.4.3房地產(chǎn)稅收體現(xiàn)政府的政策和意圖現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收，不僅僅是地方財政收入的主要來源，而且還體現(xiàn)政府的特定政治意圖或宏觀干預(yù)經(jīng)濟(jì)的目的。199.3海外房地產(chǎn)稅收9.3.4海外房地產(chǎn)稅收發(fā)展的特點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材20房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材關(guān)鍵術(shù)語納稅人稅收效應(yīng)稅收原則房地產(chǎn)稅收土地稅房屋稅財產(chǎn)稅所得稅21房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.什么是稅收？稅收具備哪些特點(diǎn)？2.什么是稅收的效應(yīng)？稅收具備哪些基本原則？3.簡述我國目前稅收體系的一般特點(diǎn)。4.簡述新中國成立以前我國不動產(chǎn)稅收發(fā)展的歷史。5.目前我國稅收體系中有哪些項(xiàng)與房地產(chǎn)有關(guān)？你認(rèn)為當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收體系中還有哪些不完善的地方？22房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.針對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，你認(rèn)為將房地產(chǎn)稅收政策作為一種政府宏觀調(diào)控的工具，穩(wěn)定并理性發(fā)展房地產(chǎn)市場，應(yīng)該采取哪些措施？7.試論述當(dāng)代海外國家房地產(chǎn)稅收制度的特征。8.什么是房地產(chǎn)保有稅？開征房地產(chǎn)保有稅對穩(wěn)定我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場有何意義？9.試論述房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)意義。10.結(jié)合當(dāng)前海外稅收制度的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢，論述如何進(jìn)一步完善和發(fā)展我國房地產(chǎn)稅收體系，使之真正體現(xiàn)政府宏觀調(diào)控市場的意圖。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著24房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是國家調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的各種手段的綜合。盡管各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各異，采用的房地產(chǎn)制度有別，但都對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了不同程度的政策干預(yù)，因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重要方面。本章主要介紹土地政策和住房政策、金融政策和稅收政策這四個主要調(diào)控政策的基本知識、傳導(dǎo)機(jī)制、演變過程，并從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對政策的作用機(jī)理進(jìn)行詮釋。[本章內(nèi)容提要]第10章房地產(chǎn)市場調(diào)控政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.1.1.1政策的含義和特征1.政策的含義政策是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是現(xiàn)代社會最常見的政治現(xiàn)象之一?！罢摺笔菄覚C(jī)關(guān)、政黨及其他政治團(tuán)體在特定時期為實(shí)現(xiàn)或服務(wù)于一定社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化目標(biāo)所采取的政治行為或規(guī)定的行為準(zhǔn)則，它是一系列謀略、法令、措施、辦法、方法、條例等的總稱。2510.1房地產(chǎn)市場調(diào)控政策概述10.1.1政策概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.1.1.1政策的含義和特征2.政策的基本特征不同類型、不同社會的政策會有不同的外部表象，但歸結(jié)起來主要有五大基本特征：(1)階級性。(2)選擇性。(3)合法性。(4)權(quán)威性和強(qiáng)制性。(5)功能多樣性。2610.1房地產(chǎn)市場調(diào)控政策概述10.1.1政策概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.1.1.2政策與制度的區(qū)別二者產(chǎn)生的途徑不同：制度產(chǎn)生有兩種途徑分別是內(nèi)在途徑和外在途徑；而政策都是由政策主體人為設(shè)計(jì)出來的。二者的穩(wěn)定性不同：內(nèi)生制度具有相當(dāng)大的穩(wěn)定性，外生制度則易發(fā)生變化；政策具有一定的穩(wěn)定性。二者的實(shí)施機(jī)制不同：政策實(shí)施是以暴力強(qiáng)制為后盾；制度實(shí)施途徑多于政策。二者調(diào)控范圍不同：相對制度而言，政策的范圍要小的多。2710.1房地產(chǎn)市場調(diào)控政策概述10.1.1政策概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.1.2.1房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是指國家為了實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)而制定的一系列政策。它是一個相互聯(lián)系、相互配合的政策體系。10.1.2.2房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的特點(diǎn)1．政策的穩(wěn)定性2．政策的靈活性3．政策的區(qū)域性4．政策的前瞻性2810.1房地產(chǎn)市場調(diào)控政策概述10.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的內(nèi)涵和特點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.1.3.1總量供求均衡目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的供求總量均衡；房地產(chǎn)市場供應(yīng)與其他商品的相對均衡；房地產(chǎn)商品供給總量與居民對房地產(chǎn)的有效需求總量均衡；房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟(jì)特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)比例均衡。10.1.3.2優(yōu)化結(jié)構(gòu)目標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。10.1.3.3投機(jī)抑制目標(biāo)10.1.3.4福利保障目標(biāo)2910.1房地產(chǎn)市場調(diào)控政策概述10.1.3房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的目標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3010.1房地產(chǎn)市場調(diào)控政策概述10.1.4房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的分類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.1.4.1根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段區(qū)分：經(jīng)濟(jì)政策手段法律政策手段行政計(jì)劃政策手段房地產(chǎn)市場調(diào)控政策10.1.4.2按照政策調(diào)控的對象區(qū)分：土地政策住房政策10.1.4.3按照政策頒布的主體區(qū)分：中央政策地方政策10.1.5.1市場失靈與宏觀調(diào)控政策市場失靈主要是由三個方面的原因引起的：外部性：指市場主體的經(jīng)濟(jì)行為對其他人或企業(yè)產(chǎn)生影響，但又不需要為這種影響付出代價或給予補(bǔ)償?shù)那闆r。準(zhǔn)公共產(chǎn)品：準(zhǔn)公共物品是介于公共物品和私人物品之間的物品，具有局部的非排他性和局部的非競爭性。不完全競爭3110.1房地產(chǎn)市場調(diào)控政策概述10.1.5政策調(diào)控的理論依據(jù)和主要手段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.1.5.2房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要政策手段土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地供應(yīng)總量調(diào)控、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控、對不同區(qū)域的土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)控貨幣政策：具體調(diào)控有兩個方面—供給與需求。稅收政策：主要通過調(diào)整稅種、稅率、附加和減免來改變房地產(chǎn)供求雙方主體的收益水平。其他政策：如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等等。3210.1房地產(chǎn)市場調(diào)控政策概述10.1.5政策調(diào)控的理論依據(jù)和主要手段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.1.1土地政策概述1．土地政策的概念土地政策是政府為了一定的目標(biāo)而制定的計(jì)劃、準(zhǔn)則，由政策主體、政策目標(biāo)和政策手段（或工具）三個要素構(gòu)成；是國家和政黨等政治實(shí)體為了實(shí)現(xiàn)土地管理任務(wù)和土地利用目標(biāo)，而規(guī)定的用以調(diào)整土地關(guān)系的一系列規(guī)范和準(zhǔn)則。3310.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.1.1土地政策概述2．土地政策的構(gòu)成（1）土地政策的主體：指的是政策的制定者和執(zhí)行者，并且只能由各級政府來擔(dān)當(dāng)這兩個角色。（2）土地政策的對象：指的是土地政策所調(diào)控的問題或事物，即土地政策需要調(diào)整并且可以調(diào)整的客體。（3）土地政策的目標(biāo)：就是土地政策所要實(shí)現(xiàn)的期望值。3410.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.1.1土地政策概述3.土地政策的特點(diǎn)(1)政治傾向鮮明。(2)作用直接且快速。(3)調(diào)整變化快。3510.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.1.2土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵及必要性1．土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵從廣義上，土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵指的是國家從土地供給與需求入手，實(shí)現(xiàn)土地市場的總平衡，對土地收益分配調(diào)控，使中央政府與地方政府之間、不同區(qū)域的地方政府之間、地方政府與土地使用者之間的土地收益得以合理分配，同時通過土地調(diào)控、固定資產(chǎn)投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和資源環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。3610.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.1.2土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵及必要性1．土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵狹義上的土地政策參與宏觀調(diào)控是指從土地供給和土地需求兩個方面入手，在土地供給與土地需求的作用下，形成真正反映土地市場價值的土地價格，實(shí)現(xiàn)土地供給和土地需求的總體平衡和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。在我國，土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵多數(shù)情況下是從狹義的層面理解的。3710.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.1.2土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵及必要性2．土地政策參與宏觀調(diào)控的必要性土地政策參與宏觀調(diào)控是由土地政策本身的特點(diǎn)決定的。這是由我國特殊的國情和當(dāng)前市場環(huán)境決定的。土地政策參與宏觀調(diào)控是解決當(dāng)前現(xiàn)實(shí)問題的需要。3810.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.1.3土地政策的調(diào)控機(jī)制土地政策主要是通過土地的供應(yīng)、土地資產(chǎn)的價格以及政策的約束來引導(dǎo)對房地產(chǎn)市場的影響，以達(dá)到政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變的過程。1．土地供應(yīng)機(jī)制2．資產(chǎn)價格機(jī)制3．約束引導(dǎo)機(jī)制3910.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.1.4我國土地政策的發(fā)展土地政策參與宏觀調(diào)控主要表現(xiàn)在四個方面。4010.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地政策參與宏觀調(diào)控1.開展土地儲備收購2．進(jìn)行土地市場整頓4.實(shí)施土地出讓“招拍掛”政策3．強(qiáng)化土地審批和供應(yīng)10.2.1.5主要土地政策及其經(jīng)濟(jì)分析1．收購儲備政策及經(jīng)濟(jì)分析土地的收購儲備政策，是指土地收購儲備機(jī)構(gòu)，將要盤活的國有土地使用權(quán)依法收回、收購予以儲存，并通過前期開發(fā)利用和承擔(dān)政府委托的土地使用權(quán)供應(yīng)準(zhǔn)備工作，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值，合理配置土地資源。4110.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.1.5主要土地政策及其經(jīng)濟(jì)分析1．收購儲備政策及經(jīng)濟(jì)分析

4210.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材PQP2P1P0Q1Q0S1S0D1D0E0E1圖10-2土地收購儲備的供求曲線及地價的變動

10.2.1.5主要土地政策及其經(jīng)濟(jì)分析1．收購儲備政策及經(jīng)濟(jì)分析

4310.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材PQP1P0Q1Q0S1S0D1D0圖10-3土地收購儲備的供求曲線及房價的變動

10.2.1.5主要土地政策及其經(jīng)濟(jì)分析2.“招拍掛”政策及經(jīng)濟(jì)分析4410.2土地政策和住房政策10.2.1土地政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材S1S2S2D1D1P1P2PE2E1QO圖10-4土地“招拍掛”政策調(diào)控效果

10.2.2.1住房政策概述1．住房政策的概念在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，一般把中央和地方政府干預(yù)及解決住房問題的手段和方法統(tǒng)稱為廣義的“住宅政策”；狹義上的住房政策，是政府在一定的社會、經(jīng)濟(jì)和政治形勢下，為了改善住房的數(shù)量、質(zhì)量、價格以及所有權(quán)和使用權(quán)狀況，為適應(yīng)不同時期的住房需求和住房供應(yīng)模式而設(shè)計(jì)的調(diào)節(jié)和干預(yù)措施。4510.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.2.1住房政策概述2．住房政策的分類（1）根據(jù)住房主體：針對中等收入以上的居民的住房政策，即商品房政策；針對中低收入居民的住房政策，即公共住房政策。（2）根據(jù)政策作用對象：住房需求政策和住房供給政策。（3）根據(jù)政策調(diào)控范圍：一般性政策和具體政策。4610.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.2.2我國住房政策的發(fā)展1．改革開放前的住房政策2．從改革開放至今的住房政策(1)住房政策改革的試點(diǎn)和探索階段。(2)住房政策的完善階段。(3)住房政策的全面實(shí)施和應(yīng)用階段。4710.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.2.3主要的住房政策及其經(jīng)濟(jì)分析住房需求政策

住房需求政策是政府為了滿足社會各階層的住房消費(fèi)，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房貨幣補(bǔ)貼，提高中低收入者的購房能力的舉措，如我國的住房公積金制度。4810.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.2.3主要的住房政策及其經(jīng)濟(jì)分析住房需求政策4910.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材住房數(shù)量非住房商品數(shù)量圖10-5住房貨幣補(bǔ)貼政策的經(jīng)濟(jì)分析BDOCAEE1U3U2U15010.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.2.3主要的住房政策及其經(jīng)濟(jì)分析住房需求政策住房數(shù)量住房價格P圖10-6住房貨幣補(bǔ)貼歸宿AOEFD′DE′S補(bǔ)貼后價格P′補(bǔ)貼前價格P010.2.2.3主要的住房政策及其經(jīng)濟(jì)分析住房供給政策（1）政府直接介入住房供給的政策政府直接介入住房供給有兩種供給方式：一是政府通過直接自建提供公共住房給中低收入家庭居住，如廉租房政策；二是政府通過向開發(fā)商提供補(bǔ)貼來增加公共住房的供給，如經(jīng)濟(jì)適用房政策。5110.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.2.3主要的住房政策及其經(jīng)濟(jì)分析住房供給政策（1）政府直接介入住房供給的政策

5210.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材P圖10-7政府直接介入住房供給OEQ0D′QE′SP1P0S′Q110.2.2.3主要的住房政策及其經(jīng)濟(jì)分析住房供給政策（2）政府間接介入住房供給的政策。目前，世界上多數(shù)國家都避免采取政府直接建房的方式，而是通過提供優(yōu)惠貸款、減免稅收、降低土地成本、簡化管理程序等形式減少投資成本，間接增加住房供給。5310.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.2.2.3主要的住房政策及其經(jīng)濟(jì)分析住房供給政策（2）政府間接介入住房供給的政策。5410.2土地政策和住房政策10.2.2住房政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材P圖10-8政府間接介入住房供給OQ0DQAUC1AUC0Mc0Q1Mc110.3.1.1房地產(chǎn)貨幣政策概述1．房地產(chǎn)貨幣政策的概念房地產(chǎn)貨幣政策是指國家為實(shí)現(xiàn)特定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)所制定的關(guān)于調(diào)整貨幣供應(yīng)的基本方針及其相應(yīng)的措施。2．房地產(chǎn)貨幣政策分類(1)一般性貨幣政策和選擇性貨幣政策。(2)擴(kuò)張性貨幣政策和緊縮性貨幣政策。5510.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.3.1.1房地產(chǎn)貨幣政策概述3．房地產(chǎn)貨幣政策調(diào)控機(jī)制貨幣政策主要是通過利率、存款準(zhǔn)備金率等工具借助市場平臺調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，影響房地產(chǎn)市場的供求均衡。(1)利率。(2)存款準(zhǔn)備金率。(3)資產(chǎn)組合效應(yīng)。(4)優(yōu)惠利率。5610.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.3.1.2房地產(chǎn)信貸政策概述1．房地產(chǎn)信貸政策的概念房地產(chǎn)信貸政策是房地產(chǎn)金融政策的重要組成部分，也是央行調(diào)控房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的常用工具之一。它是中央銀行根據(jù)國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策要求，通過經(jīng)濟(jì)、法律、行政等多種手段對金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸總量和投向?qū)嵤┮龑?dǎo)、調(diào)控和監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)信貸資金優(yōu)化配置并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改善的重要手段。5710.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.3.1.2房地產(chǎn)信貸政策概述2．房地產(chǎn)信貸政策的內(nèi)容一是與房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量擴(kuò)張有關(guān)···二是配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策···三是限制性的信貸政策。四是制定房地產(chǎn)信貸法律法規(guī)···5810.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.3.1.2房地產(chǎn)信貸政策概述3．房地產(chǎn)信貸政策的特點(diǎn)(1)直接性。(2)靈活性。(3)結(jié)構(gòu)性。(4)周期性。(5)地域性。5910.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.3.1.2房地產(chǎn)信貸政策概述4．房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控機(jī)制(1)需求控制。一是比例控制，二是期限控制，三是購房套數(shù)控制。(2)供給控制。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格控制。二是貸款項(xiàng)目控制。6010.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.3.1.3我國房地產(chǎn)金融政策的發(fā)展中國房地產(chǎn)市場的建立是從1998年的停止福利分房制度開始，伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，政府和央行頒布了一系列房地產(chǎn)金融政策，調(diào)控過程主要經(jīng)歷了四個階段：第一階段，1978年以前為萌芽和起步時期。第二階段，從1998年至2002年為支持和規(guī)范時期。第三階段，從2003年至2006年為發(fā)展和完善時期。第四階段，從2007年至今為綜合運(yùn)用和進(jìn)一步發(fā)展時期。6110.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.3.1.4房地產(chǎn)金融政策的經(jīng)濟(jì)分析1．房地產(chǎn)貨幣政策的效力分析6210.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材IS（平緩）LMYOiIS（陡峭）LMYOi政策效力弱政策效力強(qiáng)10.3.1.4房地產(chǎn)金融政策的經(jīng)濟(jì)分析1．房地產(chǎn)貨幣政策的效力分析6310.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材LM（平緩）ISYOiLM（陡峭）ISYOi政策效力強(qiáng)政策效力弱10.3.1.4房地產(chǎn)金融政策的經(jīng)濟(jì)分析2．房地產(chǎn)貨幣政策的時滯良好的經(jīng)濟(jì)政策不僅僅是單純的政策配合問題，還要把握住運(yùn)用政策的時機(jī)。因此，政府在運(yùn)用房地產(chǎn)貨幣政策進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)時，還要考慮政策時滯。6410.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.3.1.4房地產(chǎn)金融政策的經(jīng)濟(jì)分析3．房地產(chǎn)信貸政策對調(diào)控效果的影響6510.3金融政策和稅收政策10.3.1房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖10—11房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控效力10.3.2.1房地產(chǎn)稅收政策的內(nèi)涵和特點(diǎn)1．房地產(chǎn)稅收政策的內(nèi)涵房地產(chǎn)稅收政策是國家調(diào)控房地產(chǎn)的重要政策。積極的房地產(chǎn)稅收政策，一方面可以增加政府的財政收入，為城市建設(shè)積累資金；另一方面可以通過調(diào)節(jié)稅收總量和稅收結(jié)構(gòu)的社會總供求，引導(dǎo)居民的消費(fèi)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，改善供需關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定和健康地發(fā)展。6610.3金融政策和稅收政策10.3.2房地產(chǎn)稅收政策房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材10.3.2.1房地產(chǎn)稅收政策的內(nèi)涵和特點(diǎn)2．房地產(chǎn)稅收政策的特點(diǎn)（1）征收對象的特定性。