第7章 資源類法

稅法CompanyLogo第七章資源類稅法【教學(xué)重點(diǎn)】資源稅應(yīng)納稅額的計(jì)算；城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額的計(jì)算；耕地占用稅應(yīng)納稅額的計(jì)算；土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算?！窘虒W(xué)難點(diǎn)】資源稅稅收優(yōu)惠與應(yīng)納稅額結(jié)合計(jì)算；城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠與應(yīng)納稅額結(jié)合計(jì)算；耕地占用稅稅收優(yōu)惠與應(yīng)納稅額結(jié)合計(jì)算；土地增值稅稅收優(yōu)惠與應(yīng)納稅額結(jié)合計(jì)算。CompanyLogo第一節(jié)資源稅法資源稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人課征的一種稅，屬于對(duì)自然資源占用課稅的范疇。一、資源稅納稅義務(wù)人與稅目、稅率（一）納稅義務(wù)人資源稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域及管轄海域從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人課征的一種稅。資源稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人。CompanyLogo（二）稅目、稅率1.稅目資源稅稅目包括7大類，在7個(gè)稅目下面又設(shè)有若干個(gè)子目?，F(xiàn)行資源稅的稅目及子目主要是根據(jù)資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品和納稅人開采資源的行業(yè)特點(diǎn)設(shè)置的。（1）原油，是指開采的天然原油，不包括人造石油。（2）天然氣，是指專門開采或者與原油同時(shí)開采的天然氣。（3）煤炭，包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤。CompanyLogo（4）其他非金屬礦原礦，是指上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。包括寶石、金剛石、玉石、膨潤(rùn)土、石墨、石英砂、螢石、重晶石、毒重石、蛭石、長(zhǎng)石、氟石、滑石、白云石、硅灰石、凹凸棒石黏土、高嶺石土、耐火黏土、云母、大理石、花崗石、石灰石、菱鎂礦、天然堿、石膏、硅線石、工業(yè)用金剛石、石棉、硫鐵礦、自然硫、磷鐵礦等。CompanyLogo（5）黑色金屬礦原礦，是指納稅人開采后自用、銷售的，用于直接入爐冶煉或作為主產(chǎn)品先入選精礦、制造人工礦，再最終入爐冶煉的黑色金屬礦石原礦，包括鐵礦石、錳礦石和鉻礦石。（6）有色金屬礦原礦，包括k礦石、鉛鋅礦石、鋁土礦石、鎢礦石、錫礦石、銻礦石、鋁礦石、鎳礦石、黃金礦石、釩妒石（含石煤釩）等。（7）鹽，一是固體鹽，包括海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽；二是液體鹽（鹵水），是指氯化鈉含量達(dá)到一定濃度的溶液，是用于生產(chǎn)堿和其他產(chǎn)品的原料。CompanyLogo納稅人在開采主礦產(chǎn)品的過程中伴采的其他應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨(dú)規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅。未列舉名稱的其他非金屬礦原礦和其他有色金屬礦原礦，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定征收或暫緩征收資源稅，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。CompanyLogo2.稅率稅目稅率一、原油銷售額6％～10％二、天然氣銷售額6％～10％三、煤炭銷售額2％～10％四、其他非金屬礦原礦普通非金屬礦原礦每噸或每立方米0.5～20元貴重非金屬礦原礦每千克或每克拉0.5～20元五、黑色金屬礦原礦每噸2～30元六、有色金屬礦原礦稀土礦每噸0.4～60元其他有色金屬礦原礦每噸0.4～30元七、鹽固體鹽每噸10～60元液體鹽每噸2～10元CompanyLogo（三）扣繳義務(wù)人收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位或中外合作開采油氣田作業(yè)者為資源稅的扣繳義務(wù)人?？劾U義務(wù)具體包括：1.獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購(gòu)的數(shù)量代扣代繳資源稅。2.其他收購(gòu)單位收購(gòu)的未稅礦產(chǎn)品，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購(gòu)的數(shù)量代扣代繳資源稅。CompanyLogo3.開采海洋或陸上油氣資源的中外合作油氣田，按實(shí)物量計(jì)算繳納資源稅，以該油氣田開采的原油、天然氣扣除作業(yè)用量和損耗量之后的原油、天然氣產(chǎn)量作為課稅數(shù)量。中外合作油氣田的資源稅由作業(yè)者負(fù)責(zé)代扣，申報(bào)繳納事宜由參與合作的中國(guó)石油公司負(fù)責(zé)辦理。計(jì)征的原油、天然氣資源稅實(shí)物隨同中外合作油氣田的原油、天然氣一并銷售，按實(shí)際銷售額（不含增值稅）扣除其本身所發(fā)生的實(shí)際銷售費(fèi)用后入庫(kù)。海上自營(yíng)油氣田比照此規(guī)定執(zhí)行。CompanyLogo二、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）計(jì)稅依據(jù)1.從價(jià)定率征收的計(jì)稅依據(jù)實(shí)行從價(jià)定率征收的以銷售額作為計(jì)稅依據(jù)。銷售額是指為納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但不包括收取的增值稅銷項(xiàng)稅額。CompanyLogo2.從量定額征收的計(jì)稅依據(jù)實(shí)行從量定額征收的以銷售數(shù)量為計(jì)稅依據(jù)。銷售數(shù)量的具體規(guī)定為：①銷售數(shù)量，包括納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的實(shí)際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量；②納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或者主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量為計(jì)征資源稅的銷售數(shù)量；③納稅人在資源稅納稅申報(bào)時(shí)，除財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)將其應(yīng)稅和減免稅項(xiàng)目分別計(jì)算和報(bào)送；CompanyLogo④對(duì)于連續(xù)加工前無(wú)法正確計(jì)算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產(chǎn)品的綜合回收率，將加工產(chǎn)品實(shí)際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量；⑤金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無(wú)法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計(jì)算公式為：選礦比＝精礦數(shù)量÷耗用原礦數(shù)量⑥納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購(gòu)的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。CompanyLogo1.實(shí)行從價(jià)定率征收的，根據(jù)應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，具體計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝銷售額×適用稅率【例7－1】某油田2015年8月銷售原油20000噸，開具增值稅專用發(fā)票取得銷售額10000萬(wàn)元、增值稅額1700萬(wàn)元，按《資源稅稅目、稅率表》的規(guī)定，其適用的稅率為8％。請(qǐng)計(jì)算該油田8月應(yīng)繳納的資源稅。應(yīng)納稅額＝10000×8％＝800（萬(wàn)元）CompanyLogo2.實(shí)行從量定額征收的，根據(jù)應(yīng)稅產(chǎn)品的課稅數(shù)量和規(guī)定的單位稅額計(jì)算應(yīng)納稅額，具體計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝課稅數(shù)量×單位稅額代扣代繳應(yīng)納稅額＝收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量×適用的單位稅額CompanyLogo【例7－2】某銅礦山2015年10月銷售銅礦石原礦30000噸，移送入選精礦4000噸，選礦比為20％，該礦山銅礦屬于五等，按規(guī)定適用12元/噸單位稅額。請(qǐng)計(jì)算該礦山10月應(yīng)納資源稅稅額。（1）外銷銅礦石原礦的應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額＝課稅數(shù)量×單位稅額＝30000×12＝360000（元）（2）因無(wú)法準(zhǔn)確掌握入選精礦石的原礦數(shù)量，按選礦比計(jì)算的應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額＝入選精礦＋選礦比×單位稅額＝4000＋20％×12＝240000（元）（3）合計(jì)應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額＝原礦應(yīng)納稅額＋精礦應(yīng)納稅額＝360000＋240000＝600000（元）CompanyLogo3.自2014年12月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施煤炭資源稅從價(jià)計(jì)征改革，煤炭應(yīng)稅產(chǎn)品包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤。（1）應(yīng)納稅額的計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅煤灰銷售額×適用稅率納稅人開采原煤直接對(duì)外銷售的，以原煤銷售額作為應(yīng)稅煤炭銷售額計(jì)算繳納資源稅。原煤應(yīng)納稅額＝原煤銷售額×適用稅率原煤銷售額不含從坑口到車站、碼頭等的運(yùn)輸費(fèi)用。CompanyLogo（2）納稅人將其開采的原煤，自用于連續(xù)生產(chǎn)洗選煤的，在原煤移送使用環(huán)節(jié)不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售原煤，計(jì)算繳納資源稅。（3）納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤銷售的，以洗選煤銷售額乘以折算率作為應(yīng)稅煤炭銷售額計(jì)算繳納資源稅。洗選煤應(yīng)納稅額＝洗選煤銷售額×折算率×適用稅率CompanyLogo（4）納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤自用的，視同銷售洗選煤，計(jì)算繳納資源稅。納稅人同時(shí)銷售（包括視同銷售）應(yīng)稅原煤和洗選煤的，應(yīng)當(dāng)分別核算原煤和洗選煤的銷售額；未分別核算或者不能準(zhǔn)確提供原煤和洗選煤銷售額的，一并視同銷售原煤按上文（1）計(jì)算繳納資源稅。納稅人同時(shí)以自采未稅原煤和外購(gòu)已稅原煤加工洗選煤的，應(yīng)當(dāng)分別核算；未分別核算的，按上文（3）計(jì)算繳納資源稅。CompanyLogo三、征收管理（一）減稅、免稅項(xiàng)目1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。2.納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。3.鐵礦石資源稅減按80％征收資源稅。4.尾礦再利用的，不再征收資源稅。CompanyLogo5.從2007年1月1日起，對(duì)地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。煤層氣是指賦存于煤層及其圍巖中與煤炭資源伴生的非常規(guī)天然氣，也稱煤礦瓦斯。6.自2010年6月1日起，納稅人在新疆開采的原油、天然氣，自用于連續(xù)生產(chǎn)原油、天然氣的，不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售，依照本規(guī)定計(jì)算繳納資源稅。7.有下列情形之一的，免征或者減征資源稅：（1）油田范圍內(nèi)運(yùn)輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣，免征資源稅。（2）稠油、高凝油和高含硫天然氣資源稅減征40％。（3）三次采油資源稅減征30％。三次采油，是指二次采油后繼續(xù)以聚合物驅(qū)、三元復(fù)合驅(qū)、泡沫驅(qū)、二氧化碳驅(qū)、微生物驅(qū)等方式進(jìn)行采油。CompanyLogo（4）對(duì)低豐度油氣田資源稅暫減征20％。（5）對(duì)深水油氣田資源稅減征30％。（6）對(duì)衰竭期煤礦開采的煤炭，資源稅減征30％。（7）對(duì)充填開采置換出來的煤炭，資源稅減征50％。（二）出口應(yīng)稅產(chǎn)品不退（免）資源稅的規(guī)定（三）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（四）納稅期限（五）納稅地點(diǎn)（六）納稅申報(bào)CompanyLogo第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、納稅義務(wù)人與征稅范圍（一）納稅義務(wù)人城鎮(zhèn)土地使用稅是以國(guó)有土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人。（二）征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)家所有和集體所有的土地。上述城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)分別按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn):1.城市是指經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。2.縣城是指縣人民政府所在地。3.建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。4.工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地，工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。CompanyLogo二、稅率、計(jì)稅儂據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：1.大城市1.5元至30元;2.中等城市1.2元至24元;3.小城市0.9元至18元;4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊(cè)的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國(guó)務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。人口在50萬(wàn)以上者為大城市；人口在20萬(wàn)至50萬(wàn)之間者為中等城市；人口在20萬(wàn)以下者為小城市。CompanyLogo表7-4城鎮(zhèn)土地使用稅稅率級(jí)別人口（人）每平方米稅額（元）大城市50萬(wàn)以上1.5～30中等城市20萬(wàn)～50萬(wàn)1.2～24小城市20萬(wàn)以下0.9～18縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12CompanyLogo（二）計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，（三）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法全年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）×適用稅額【例7－3】某鹽場(chǎng)2015年度占地200000平方米，其中辦公樓占地20000平方米，鹽場(chǎng)內(nèi)部綠化占地50000平方米，鹽場(chǎng)附屬幼兒園占地10000平方米，鹽灘占地120000平方米。鹽場(chǎng)所在地城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米0.7元。請(qǐng)計(jì)算該鹽場(chǎng)2015年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額。該鹽場(chǎng)2015年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅＝（200000－10000－120000）×0.7＝70000×0.7＝49000（元）

CompanyLogo【例7－4】某人民團(tuán)體A、B兩棟辦公樓，A棟占地3000平方米，B棟占地1000平方米。2015年3月30日至12月31日該團(tuán)體將B棟出租。當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅的稅率為每平方米15元，請(qǐng)計(jì)算該團(tuán)體2015年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額。人民團(tuán)體自用的A辦公樓免稅，出租的在租期內(nèi)納稅。應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅＝1000×15×9÷12＝11250（元）

【例7－5】甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地分布于某市的三個(gè)地域，第一塊土地的土地使用權(quán)屬于某免稅單位，面積6000平方米；第二塊土地的土地使用權(quán)屬于甲企業(yè)，面積30000平方米，其中企業(yè)辦學(xué)校5000平方米，醫(yī)院3000平方米；第三塊土地的土地使用權(quán)屬于甲企業(yè)與乙企業(yè)共同擁有，面積10000平方米，實(shí)際使用面積各50％。假定甲企業(yè)所在地城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米8元，則甲企業(yè)全年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為多少？甲企業(yè)全年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅＝（6000＋30000－5000－3000＋10000×50％）×8＝264000（元）CompanyLogo三、稅收優(yōu)惠（一）法定免繳土地使用稅的優(yōu)惠（二）省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠四、征收管理（一）納稅期限（二）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（三）納稅地點(diǎn)和征收機(jī)構(gòu)（四）納稅申報(bào)CompanyLogo第三節(jié)耕地占用稅法耕地占用稅法是指國(guó)家制定的調(diào)整耕地占用稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范?，F(xiàn)行耕地占用稅法的基本規(guī)范，是2007年12月1日，國(guó)務(wù)院重新頒布的《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《耕地占用稅暫行條例》）。一、納稅義務(wù)人與征稅范圍（一）納稅義務(wù)人耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，就其實(shí)際占用的耕地面積征收的一種稅，它屬于對(duì)特定土地資源占用課稅。耕地占用稅的納稅義務(wù)人，是占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。（二）征稅范圍耕地占用稅的征稅范圍包括納稅人為建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國(guó)家所有和集體所有的耕地。CompanyLogo二、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）稅率實(shí)行地區(qū)差別幅度定額稅率。人均耕地面積越少，單位稅額越高。CompanyLogo（二）計(jì)稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人占用耕地的面積為計(jì)稅依據(jù)，以每平方米為計(jì)量單位。（三）稅額計(jì)算耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，以每平方米土地為計(jì)稅單位，按適用的定額稅率計(jì)稅，實(shí)行一次性征收。其計(jì)算公式為。應(yīng)納稅額=實(shí)際占用耕地面積(平方米)×適用定額稅率【例7－6】假設(shè)某市一家企業(yè)新占用19800平方米耕地用于工業(yè)建設(shè)，所占耕地適用的定額稅率為20元/平方米。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納的耕地占用稅。解：應(yīng)納稅額=19800×20=396000(元)CompanyLogo【例7－7】某農(nóng)戶有一處花圃，占地1200平方米。2012年3月該農(nóng)戶將1100平方米改造為果園，其余100平方米建造住宅。已知該地適用的耕地占用稅的定額稅率為每平方米25元。請(qǐng)計(jì)算該農(nóng)戶應(yīng)繳納的耕地占用稅稅額。解：根據(jù)稅收優(yōu)惠，農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。該農(nóng)戶應(yīng)繳納的耕地占用稅=100×25×50%=1250（元）。三、稅收優(yōu)惠和征收管理（一）免征耕地占用稅（二）減征耕地占用稅CompanyLogo第四節(jié)土地增值稅法一、土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍（一）納稅義務(wù)人土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。對(duì)比契稅-承受人CompanyLogo（二）征稅范圍土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收。土地增值稅的基本范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。（2）地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（3）存量房地產(chǎn)的買賣。CompanyLogo2.具體情況判定（1）房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與。（2）房地產(chǎn)的出租，沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅征稅范圍。（3）房地產(chǎn)的抵押。（4）房地產(chǎn)的交換。（5）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。（6）合作建房。（7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。（8）房地產(chǎn)的代建房行為。（9）房地產(chǎn)的重新評(píng)估。CompanyLogo二、土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除頂目（一）稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。上述所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。CompanyLogo土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表單位：%（二）征稅范圍土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收。土地增值稅的基本范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。（2）地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（3）存量房地產(chǎn)的買賣。（二）征稅范圍土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收。土地增值稅的基本范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。（2）地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（3）存量房地產(chǎn)的買賣。級(jí)數(shù)增值稅與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035CompanyLogo（二）應(yīng)稅收入的確定根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。1.貨幣收入。2.實(shí)物收入。3.其他收入。CompanyLogo（三）扣除項(xiàng)目的確定稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額: 地價(jià)款+有關(guān)費(fèi)用2.房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）

5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額十房地產(chǎn)開發(fā)成本）

10%以內(nèi)。CompanyLogo4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括城建稅、印花稅，教育費(fèi)附加視同稅金扣除。企業(yè)狀況可扣除稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城建稅和教育費(fèi)附加非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅（0.5‰）城建稅和教育費(fèi)附加CompanyLogo5.其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%【提示】1.此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項(xiàng)政策；2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。CompanyLogo6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率例如，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新度折扣率為70%，則評(píng)估價(jià)格=12000×70%=8400（萬(wàn)元）。CompanyLogo三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。準(zhǔn)確核算增值額，還需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額和扣除項(xiàng)目的金額。在實(shí)際房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，有些納稅人由于不能準(zhǔn)確提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除項(xiàng)目金額，致使增值額不準(zhǔn)確，直接影響應(yīng)納稅額的計(jì)算和繳納。按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土