《物業(yè)管理基礎術語》

ICS01.040.03

CCSA10

DB4403

深圳市地方標準

DB4403/TXXX—XXXX

代替SZDB/Z287—2018

物業(yè)管理基礎術語

Basicterminologyofpropertymanagement

（送審稿）

XXXX-XX-XX發(fā)布XXXX-XX-XX實施

深圳市市場監(jiān)督管理局發(fā)布

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目次

前言.................................................................................Ⅱ

1范圍...............................................................................1

2規(guī)范性引用文件.....................................................................1

3通用類.............................................................................1

4前期物業(yè)管理.......................................................................6

5承接查驗交接管理...................................................................6

6入住與裝修管理.....................................................................7

8其他類............................................................................13

參考文獻.............................................................................16

I

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物業(yè)管理基礎術語

1范圍

本文件規(guī)定了物業(yè)管理中通用類、前期物業(yè)管理、承接查驗交接管理、入住與裝修管理、日常運行

管理以及其他類基礎術語及其定義。

本文件適用于深圳市管轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動。

2規(guī)范性引用文件

本文件沒有規(guī)范性引用文件。

3通用類

3.1

物res

一般包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權利作為物權客體的，依照其規(guī)定。

[來源：中華人民共和國民法典]

3.2

物權propertyright

權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

[來源：中華人民共和國民法典]

3.3

所有權proprietaryright

所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

[來源：中華人民共和國民法典]

3.4

建筑building

建筑物和構(gòu)筑物的總稱，是人們?yōu)榱藵M足社會生活的需要，利用所掌握的技術手段，并運用一定的

科學規(guī)律、環(huán)境理念和美學法則創(chuàng)造的人工環(huán)境，如房屋、橋梁、水壩、圍墻、隧道等。

3.5

房屋housing

供人們生產(chǎn)、居住或者其他用途的建筑物的總稱。

[來源：JGJ/T30—2015,2.0.2]

3.6

物業(yè)property

各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。

[來源：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例]

3.7

業(yè)主owner

物業(yè)管理區(qū)域不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權人。

1

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注：在物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的情況一般有三種：房屋不動產(chǎn)權屬證書持有單位或者個人；具備不動產(chǎn)登記條件，

待領房屋不動產(chǎn)權屬證書的單位或者個人；其他依法取得房屋所有權的單位或者個人。

3.8

物業(yè)使用人occupantoftheproperty

除業(yè)主以外合法使用物業(yè)的單位和個人，包括但不限于物業(yè)承租人。

[來源：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例]

3.9

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權ownerspartitionedownershipofbuildingareas

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有

和共同管理的權利。

注：包括專有部分所有權、共有部分共有權（持份權）和共同管理權（成員權）三位一體組成的復合性權利。

[來源：中華人民共和國民法典]

3.10

專有部分exclusiveparts

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，在構(gòu)造和利用上具備獨立性，可以明確區(qū)分、排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主

所有權的房屋、車位、攤位等實體和空間。

注：專有部分表現(xiàn)為業(yè)主單獨和共同擁有的獨立性建筑物及構(gòu)筑物，或業(yè)主擁有產(chǎn)權的建筑物室內(nèi)的所有部分，涵

蓋建筑物本體及門窗、管道、線路等專有設施。

3.11

相鄰關系adjacentrelation

相鄰權nachbarrecht

在相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間，一方行使所有權或使用權時，享有要求另一方提供便利

或接受限制的權利。

3.12

共有部分commonparts

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，為全體業(yè)主共同享有的不可分割的，除特定業(yè)主專有部分、市政公用部分或者

其他權利人所有的場所及設施等以外的部分。

注：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物

內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房（專有部分），其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。

3.13

物業(yè)共有部位commonareasandstructuresofproperty

單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。

注：一般包括建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，避難層、

設備層、架空層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分。

3.14

共有設備commonequipments

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主共同擁有的設備。

注：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防安防設備、公共照明、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水

管線、電線、空調(diào)設備等。

3.15

共有設施commonfacilities

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主共同擁有的設施。

注：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、

2

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垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設

施、垃圾轉(zhuǎn)運設施、設備間以及物業(yè)管理用房等。

3.16

建筑物管理的多種模式multiplemodesofbuildingmanagement

業(yè)主對房屋建筑及其附屬設施設備進行管理的多種模式。

注：一般包括自行管理、委托物業(yè)服務企業(yè)管理、委托其他管理人管理等模式。

3.17

房屋管理housingmanagement

為了維持房屋建筑的物理機能和正常發(fā)揮其經(jīng)濟、社會功能而對其所進行的一切管理活動。

注：主要包括:

——業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)實行物業(yè)管理；

——業(yè)主自己或委托非物業(yè)服務企業(yè)的其他管理人對房屋的管理；

——政府住房保障部門對公共房屋的管理；

——政府房屋行政主管部門基于行政權對房屋的開發(fā)建設、產(chǎn)權產(chǎn)籍、租售市場、使用秩序和安全，直至拆除等

房屋建筑全壽命周期的房屋行政管理。

3.18

物業(yè)管理propertymanagement

對物業(yè)管理區(qū)域的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、巡查以及其他

日常管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

注：特指區(qū)分所有建筑物業(yè)主（區(qū)分所有權人）對物業(yè)實現(xiàn)共同管理（成員）權和履行管理義務的一種社會化、市

場化、專業(yè)化的模式。依照業(yè)主自治、專業(yè)服務、政府監(jiān)管三者相結(jié)合的原則，業(yè)主管理組織（業(yè)主大會）制

定《管理規(guī)約》對物業(yè)實行自治管理并依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，委托并監(jiān)督其按照法律法規(guī)和物業(yè)服務合同的

約定提供專業(yè)服務，同時共同接受政府相關部門的行政監(jiān)管。

[來源：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例]

3.19

物業(yè)管理服務propertymanagementservice

物業(yè)服務propertyservice

物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主的委托，按照相關法規(guī)以及《管理規(guī)約》和物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)設立獨立核算的物業(yè)管理服務機構(gòu)，對物業(yè)共有部分提供房屋建筑及其配套設施設備和相關場地

的維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序等基礎管理服務，同時對區(qū)域內(nèi)業(yè)主

和物業(yè)使用人提供社區(qū)生活特約服務的經(jīng)營性活動。

3.20

物業(yè)服務企業(yè)propertyserviceenterprise

依法設立、具有獨立法人資格，專業(yè)提供物業(yè)管理服務的營利性經(jīng)濟組織。

3.21

物業(yè)服務專業(yè)供應商professionalpropertyserviceprovider

受需求方委托，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照合同約定提供專業(yè)保潔、綠化、秩序維護、設施設備維修保

養(yǎng)，以及其他專業(yè)、專營服務的組織。

3.22

物業(yè)服務合同propertyservicecontracts

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會)之間就物業(yè)管理服務及相關的物業(yè)管理活動

所達成的權利義務關系的協(xié)議。

注：物業(yè)服務合同的內(nèi)容一般包括服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、物業(yè)專項維修資金的使用、

3

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物業(yè)管理用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

3.23

物業(yè)管理區(qū)域propertymanagementarea

遵循規(guī)劃和自然資源部門相對集中、資源共享、便于管理的原則，并且充分考慮建設用地宗地范圍、

共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素后，在土地出讓合同中約定的管理和服務區(qū)域。

3.24

公示Publicity

在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開張貼并同時在物業(yè)管理信息平臺發(fā)布，時間不少于十日。

[來源：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例]

3.25

物業(yè)管理招標callforbidsonpropertymanagement

物業(yè)管理服務產(chǎn)品預購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人根據(jù)物業(yè)

管理服務內(nèi)容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)服務企業(yè)參與競投，從中選擇

最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)服務合同的一種交易方式。

注：常見的有公開招標、邀請招標、協(xié)議招標。

3.26

物業(yè)管理投標propertymanagementbids

符合招標條件的物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，

參與投標競爭的行為。

3.27

物業(yè)管理法律關系legalrelationshipsofpropertymanagement

各相關方在物業(yè)管理活動過程中所形成的特定主體間的權利義務關系。

注：主要包括業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與建設單位、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)管理活動各主體與政府各相關主管部門

等的法律關系。

3.28

物業(yè)管理法律責任legalobligationsandliabilitiesofpropertymanagement

物業(yè)管理相關行為人由于違法、違約行為，或者由于法律規(guī)定而應承受的某種不利的法律后果。

3.29

建設單位constructionunit

業(yè)主單位owner

項目業(yè)主projectowner

建筑工程的投資方，對該工程擁有產(chǎn)權。主要履行提出建設規(guī)劃、提供建設用地和建設資金的責任，

在新建物業(yè)竣工后有權依法選聘物業(yè)服務企業(yè)提供前期物業(yè)管理服務，并以未出售物業(yè)業(yè)主身份享有相

關權利。

3.30

獨立產(chǎn)權業(yè)主independentpropertyowner

房屋不動產(chǎn)權屬證書上只寫有一個所有人名字的物業(yè)業(yè)主。

3.31

共有產(chǎn)權業(yè)主co-owners

房屋不動產(chǎn)權屬證書上寫有兩個或兩個以上所有人名字的物業(yè)業(yè)主。

3.32

業(yè)主共同決定owners'jointlydecides

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物業(yè)管理區(qū)域多數(shù)業(yè)主就某一事項達成一致意見。成立業(yè)主大會的，包括業(yè)主大會依法作出的決定

和業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權作出的決定；未成立業(yè)主大會的，指占業(yè)主總?cè)藬?shù)和業(yè)主投票權數(shù)過半

數(shù)的業(yè)主同意作出的決定。

[來源：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例]

3.33

業(yè)主大會owners'congress

由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主依法組成，通過業(yè)主大會會議和授權業(yè)主委員會行使職權，代表和維護

全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，并履行相應義務的業(yè)主自治組織。

3.34

業(yè)主委員會owners'committee

由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主和政府

相關主管部門監(jiān)督的業(yè)主自治組織的執(zhí)行機構(gòu)。

3.35

執(zhí)行秘書secretary

負責處理業(yè)主委員會日常事務的專職工作人員，其工作職責依法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

3.36

業(yè)主大會會議themeetingofowners’congress

按照法律、法規(guī)、條例及業(yè)主大會議事規(guī)則召開的，全體業(yè)主參加的決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管

理相關事項的會議。

注：業(yè)主大會會議分為首次業(yè)主大會會議、定期業(yè)主大會會議和臨時業(yè)主大會會議，有集會形式、書面形式、網(wǎng)絡

形式。

3.37

業(yè)主大會議事規(guī)則therulesofprocedureoftheowners’congress

由全體業(yè)主依法表決通過的，明確業(yè)主大會召開、表決程序與辦法以及業(yè)主委員會職責和委員的資

格、人數(shù)、任期等事項的規(guī)范和準則。

3.38

業(yè)主票權數(shù)votingrightandcasting

按照業(yè)主專有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算。

[來源：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例]

3.39

管理規(guī)約managementstipulation

在一特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主共同制定和遵守的文件，包括區(qū)分所有建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)

業(yè)主的權利、義務、責任，以及對物業(yè)的使用、維護、管理等內(nèi)容。

注：管理規(guī)約是規(guī)定業(yè)主和物業(yè)使用人及物業(yè)管理服務機構(gòu)共同遵守的契約性文件，在特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對各

方當事人皆有普遍約束力。須經(jīng)業(yè)主多數(shù)同意始得訂立、變更或廢止。

[來源：JGJ/T30—2015，定義8.1.11]

3.40

臨時管理規(guī)約provisionalmanagementstipulation

在全體業(yè)主共同制定《管理規(guī)約》之前，由建設單位預先制定，購房人在簽購房合同時簽署的與《管

理規(guī)約》具有同等約束力的文件。

注：當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會，表決通過本物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約自動失效。

3.41

行業(yè)自律industryself-discipline

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行業(yè)從業(yè)者組成的行業(yè)組織自我規(guī)范、自我協(xié)調(diào)的行為機制，是維護市場秩序、保持公平競爭、促

進行業(yè)健康發(fā)展、維護行業(yè)利益的重要措施。

3.42

突發(fā)事件emergency

突然發(fā)生，造成或者可能造成嚴重社會危害，需要采取應急處置措施予以應對的自然災害、事故災

難、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件。

[來源：中華人民共和國突發(fā)事件應對法]

3.43

突發(fā)事件應急管理emergencymanagement

物業(yè)服務企業(yè)依法制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應急預案，對突發(fā)事件的預防和處置進行具體規(guī)定，

并加強對員工及業(yè)主和物業(yè)使用人的日常宣傳和培訓演練，在發(fā)生安全事故或其它突發(fā)事件時按規(guī)定及

時采取相應的應急措施，并按規(guī)定向相關行政管理部門報告，同時協(xié)助做好相關工作的專業(yè)服務活動。

3.44

物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理經(jīng)濟指標economicindicatorsofpropertymanagementinthe

propertymanagementarea

物業(yè)管理區(qū)域依規(guī)劃完成建設后，并經(jīng)綜合竣工驗收備案資料明確記載的如宗地占地面積、總建筑

面積（管理面積）、計容積率分攤面積，計容積率不分攤面積，確權登記面積（可收取物業(yè)管理費建筑

面積），規(guī)劃車位數(shù)（室內(nèi)車位數(shù)可約定權屬、地面車位數(shù)約定權屬無效）、變壓器（容量、商業(yè)用途

等）、水抄表到戶、小區(qū)電梯等用電荷載總數(shù)等直接影響物業(yè)管理各種情形活動開展和物業(yè)管理經(jīng)營結(jié)

果的建筑物業(yè)可量化計量的指標。

4前期物業(yè)管理

4.1

前期物業(yè)管理preliminarypropertymanagement

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人前，由建設單位選聘物業(yè)服務人實施的物業(yè)管理活動。

4.2

早期介入earlyintervention

新建物業(yè)竣工之前，由建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要所引入的物業(yè)管理服務咨詢活動，旨在從

業(yè)主使用和物業(yè)管理服務的角度對建設工程項目提出合理化意見和建議，以便建成的物業(yè)更好地滿足業(yè)

主和物業(yè)使用人的需求。

4.3

竣工驗收completionandacceptance

工程建設項目竣工后，由建設單位組織相關單位會同政府主管部門，對該項目是否符合規(guī)劃設計要

求以及建筑施工和設備安裝質(zhì)量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證的活動。

[來源：JGJ/T30—2015,定義5.5.1]

4.4

前期物業(yè)服務合同preliminarypropertymanagementcontract

在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人前，建設單位與其選聘的物業(yè)服務人簽訂的，明確物業(yè)管理范圍、責任、

權利和義務關系的書面協(xié)議。

5承接查驗交接管理

6

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5.1

物業(yè)承接查驗propertyacceptanceinspection

承接新建物業(yè)前，建設單位、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)在籌備組的指導、協(xié)調(diào)下，根據(jù)國家和《深

圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》有關規(guī)定以及三方協(xié)議約定，共同對共有物業(yè)進行檢查和驗收的活動。

[來源：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例]

5.2

物業(yè)管理服務權的移交transferofpropertymanagementrightandobligation

因前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同終止導致物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生更迭時，經(jīng)物業(yè)查驗交接后，原物

業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理服務權及物業(yè)管理檔案轉(zhuǎn)移給新物業(yè)服務企業(yè)的行為。

5.3

物業(yè)服務項目退出exitofpropertyserviceitems

物業(yè)管理服務供需雙方在合同期滿或雙方協(xié)商提前解除合同后，按照法定或約定程序辦理查驗交接

手續(xù)，終止物業(yè)管理服務活動，退出物業(yè)管理區(qū)域現(xiàn)場的行為。

6入住與裝修管理

6.1

入住occupancy

在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付入住通知并辦妥相關交付入住手續(xù)的。業(yè)主收到

書面交付入住通知后，在通知期限內(nèi)，無正當理由不辦理相關交付和入住手續(xù)的，視為入住。

6.2

業(yè)主(住戶)手冊owners’(tenants’)handbook

由建設單位編撰，向業(yè)主和物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務相關內(nèi)容的服務指南性質(zhì)

文件。

注：一般包括物業(yè)管理服務基本內(nèi)容、《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》、裝修指南等內(nèi)容。

6.3

裝修管理decorationmanagement

業(yè)主自己或通過第三方對物業(yè)（專有部分）進行裝飾裝修時，為確保裝修過程安全、規(guī)范，物業(yè)服

務企業(yè)應提示告知必須依法辦理零星小散工程備案，并依法對全過程進行管理、服務和控制。通過規(guī)范

裝飾裝修行為，協(xié)助政府相關行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行糾正，以保證物業(yè)的安全

和正常運行，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益的行為活動。

6.4

建筑主體architecturalsubject

建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

[來源：住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法]

6.5

承重結(jié)構(gòu)load-bearingstructure

直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重

墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

[來源：住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法]

7日常運行管理

7

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7.1房屋及設施設備管理

7.1.1

房屋及設施設備管理managementofhousingandfacilities&equipment

依據(jù)房屋及設施設備管理要求，通過技術、經(jīng)濟和組織措施，對物業(yè)全壽命周期內(nèi)房屋及設施設備

進行的綜合管理活動。

注：房屋及設施設備管理主要包括制度管理、檔案管理、計劃管理、分包管理、施工管理、安全管理、維修保養(yǎng)管

理和成本管理等內(nèi)容。

7.1.2

房屋修繕houserepairing

房屋從建成到拆除的整個在役過程中，對其所進行的查勘、設計、維修、更新等修葺活動。

[來源：JGJ/T30—2015,2.0.16]

7.1.3

設施設備facilities&equipment

物業(yè)管理項目或單幢建筑物內(nèi)，物業(yè)共有部位的供配電、給排水、燃氣、消防、安防、電梯、中央

空調(diào)、停車場管理系統(tǒng)、泳池、共有空間場地、物業(yè)管理用房等可供生產(chǎn)生活中長期使用，并在反復使

用中基本保持原有實物形態(tài)和功能的生產(chǎn)資料和物質(zhì)資料的總稱。

7.1.4

專有設施設備proprietaryfacilities&equipment

屬于業(yè)主專有，具有利用上的獨立性，可以排他使用的設施設備。

注：一般包括戶分電表以內(nèi)的電器及線路（包括戶分電表）、戶分水表以內(nèi)的管道及配件（包括戶分水表）、戶分

氣表以內(nèi)的管道及配件（包括戶分氣表）、衛(wèi)生器具和相關的下水管道等。

7.1.5

完好房intactbuilding

房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好、完整齊全，管道暢通，狀

態(tài)良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復好

的房屋。

7.1.6

基本完好房basicallyintactbuilding

房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現(xiàn)狀基本

良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。

7.1.7

一般損壞房generallydamagedbuilding

房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設

備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更

換部件的房屋。

7.1.8

嚴重損壞房seriouslydamagedbuilding

房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，屋面嚴重滲漏，裝修嚴重變形、

破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損

壞，需要進行大修或翻修、改建的房屋。

8

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7.1.9

危險房屋dilapidatedbuilding

結(jié)構(gòu)已嚴重損壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和

使用安全的房屋。

[來源：JGJ/T30—2015,9.0.1]

7.1.10

物業(yè)管理用房premisesofpropertymanagement

專門供物業(yè)管理活動使用的房屋。

注：包括符合功能要求的業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)服務辦公用房、物業(yè)管理設施設備用房等。

[來源：JGJ/T30—2015,8.1.10，有修改]

7.1.11

維修保養(yǎng)maintenance

一般包括：

——對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；

——損耗或故障時的維修；

——必要情況下(如較為復雜的設備和系統(tǒng))的專業(yè)測試；

——無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設計方面的改善等。

7.1.12

預防性維修preventivemaintenance

為降低故障率或防止房屋及設施設備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術要求進行的維修活動。

7.1.13

緊急搶修emergencyrepair

對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理。

7.1.14

小修（養(yǎng)護）工程minorrepairproject

為了保證房屋的正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復小損小壞的修繕工程。

[來源：JGJ/T30—2015,9.0.7]

7.1.15

中修工程partialrepairproject

需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的修繕工程。

[來源：JGJ/T30—2015,定義9.0.8]

7.1.16

大修工程majorrepairproject

需牽動或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設備，但不需全部拆除，仍保持原有規(guī)模和結(jié)構(gòu)的修繕工程。

[來源：JGJ/T30—2015,9.0.9]

7.1.17

修繕周期repairperiod

按照相應規(guī)范規(guī)定，房屋及其主要設備上一次修繕到本次修繕之間間隔的時間。

[來源：JGJ/T30—2015,9.0.12]

7.1.18

9

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基本指標basicindicator

用來描述設施設備和建筑物基本特征的指標。

[來源：SZDB/Z172—2016,3.3]

7.1.19

物業(yè)項目編碼propertyprojectcode

根據(jù)項目編碼原則或相關規(guī)范為物業(yè)管理項目或單棟建筑物編定的號碼。

7.1.20

建筑物編碼buildingcode

根據(jù)建筑物編碼原則或相關規(guī)范為建筑編碼單元編定的號碼。

7.1.21

設施設備編碼facilities&equipmentcode

根據(jù)設施設備編碼原則或相關規(guī)范為設施設備編碼單元編定的號碼。

7.2清潔衛(wèi)生管理

7.2.1

保潔服務cleaningservice

物業(yè)服務企業(yè)或其聘請的專業(yè)物業(yè)服務專業(yè)供應商，為保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位和公共場地的

清潔衛(wèi)生而進行的管理服務。

7.2.2

建筑物外共有部位清潔commonareasandstructurescleaningoutsidethebuilding

主要包括對道路、游樂場等公共設施、公共綠地、各種露天排水井溝、水池景觀、停車場等共有部

位的清潔。

7.2.3

建筑物內(nèi)共有部位清潔commonareasandstructurescleaninginsidethebuilding

主要包括對大堂、墻面、電梯、公共樓梯走道以及公共衛(wèi)生間等共有部位的清潔。

7.2.4

專項清潔specialcleaning

需用專門的設備、藥劑及技術進行的清潔工作。

注：一般包括消殺、打蠟、晶面處理、洗地、地毯保潔、玻璃清潔及金屬器具清潔等。

7.2.5

外墻清洗externalwallcleaning

為了維護整個建筑的外觀形象，減緩其老化而定期對建筑物的外墻進行清洗保潔的工作。

7.2.6

泳池清潔swimmingpoolcleaning

對泳池水面漂浮物進行清理、池壁清潔、水質(zhì)處理，以及對泳池水pH值、余氯含量、混濁度、細菌

含量等指標進行定期測試的清潔活動。

7.2.7

管道疏通服務rainwaterandsewagesystemmaintenance

對物業(yè)共有部位的雨水、污水排水主管，排水溝及化糞池等定期進行清掏，確保其暢通不溢漏的基

礎服務。也包括對業(yè)主專有部分內(nèi)排水管道的堵塞提供上門疏通的特約服務。

7.2.8

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清潔檢查cleaninginspection

物業(yè)服務組織依據(jù)物業(yè)服務合同對管理區(qū)域內(nèi)整個清潔的過程和質(zhì)量進行檢查的活動。

[來源：DB44/T1047-2012,3.1]

7.3秩序維護管理

7.3.1

物業(yè)公共秩序管理服務propertypublicordermanagementservice

物業(yè)服務企業(yè)依法履行安全生產(chǎn)責任的同時，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)相關法律法規(guī)、《管理規(guī)約》

和物業(yè)服務合同的規(guī)定，對業(yè)主和物業(yè)使用人以及出入物業(yè)管理區(qū)域的人所進行的公共安全防范和使用

秩序維護等管理服務活動。

注：一般包括公共安全防范管理、消防管理、突發(fā)事件應急管理、小區(qū)車輛停放管理、物業(yè)共有部位及共有設施設

備的使用秩序管理、業(yè)主和物業(yè)使用人對建筑物不當使用行為和不當毀損行為的管理、相鄰業(yè)主物業(yè)使用人生

活妨害行為管理等服務以及協(xié)助和配合建設規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、公安消防等行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法

違規(guī)行為的查處等服務內(nèi)容。

7.3.2

公共安全防范管理publicsafetyprecautionmanagement

物業(yè)服務企業(yè)依法協(xié)助政府各相關部門，為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共治安和安全生產(chǎn)而實施的一

系列防范性管理服務活動。

注：一般包括綜合治安防恐、安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、停車場管理和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通管理、門禁管理，消防安防

系統(tǒng)設備的運行維護和管理，施工現(xiàn)場管理，配合基層政府組織開展社區(qū)公共安全防范宣傳以及各類突發(fā)事件

應急預案制定和培訓演練等活動。

7.3.3

消防管理firemanagement

物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人提供消防安全知識宣傳教育、消防安全檢查、監(jiān)

控值守、應急處置以及對消防設施設備的改善、維護和保養(yǎng)等管理服務工作。

7.3.4

監(jiān)控monitoring

公共安全管理和秩序維護人員通過監(jiān)控系統(tǒng)設備依法對物業(yè)共有部位的安全和秩序情況進行監(jiān)視，

并對接收到的異常情況及時安排專業(yè)人員處理或報告（報警）。

7.3.5

巡邏patrol

安全及秩序維護人員對物業(yè)共有部位，采取徒步或使用交通工具的方式，進行巡視和查驗，并對發(fā)

現(xiàn)的異常情況及時處理或報告（報警）。

7.4環(huán)境綠化管理

7.4.1

綠化管理greeningmanagement

對綠化植物及園林小品等進行維修、養(yǎng)護、管理、保潔、更新、修繕的行為，使其達到改善、美化

環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)的效果。

7.4.2

物業(yè)綠化養(yǎng)護propertyafforestationmaintenance

依據(jù)物業(yè)服務合同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化植物按照其生長規(guī)律，通過修剪、除草、施肥、澆灌、病

蟲害防治、補種等人工進行的良性干預，使其保持良好的生長勢頭，營造物業(yè)管理區(qū)域優(yōu)美環(huán)境的工作。

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[來源：SZDB/Z173-2016,3.1,有修改]

7.4.3

綠化養(yǎng)護檢查afforestationmaintenanceinspection

物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同組織對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)植物養(yǎng)護、綠化設施維護、綠化區(qū)域清潔和

綠化作業(yè)安全的過程和質(zhì)量進行檢查的活動。

7.4.4

立體綠化verticalplanting

充分利用不同的立地條件，選擇攀援植物及其它植物栽植并依附或者鋪貼于各種構(gòu)筑物及其它空間

結(jié)構(gòu)上的綠化方式，包括立交橋、建筑墻面、坡面、河道堤岸、屋頂、門庭、花架、棚架、陽臺、廊、

柱、柵欄、枯樹及各種假山與建筑設施上的綠化。

[來源：SZDB/Z173-2016,3.7]

7.5經(jīng)營管理

7.5.1

物業(yè)經(jīng)營propertyoperation

物業(yè)服務企業(yè)以滿足客戶需求為目標，綜合利用物業(yè)管理（含設施設備管理）、物業(yè)資產(chǎn)管理、物

業(yè)組合投資管理的技術、手段和模式，為客戶提供的貫穿于物業(yè)全壽命周期的綜合性管理服務與經(jīng)營活

動。

7.5.2

物業(yè)資產(chǎn)管理propertyassetmanagement

物業(yè)服務企業(yè)受物業(yè)資產(chǎn)所有人的委托，依照委托人的意愿或要求，對委托的物業(yè)資產(chǎn)進行管理和

經(jīng)營，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化，同時能分享其價值創(chuàng)造的成果，實現(xiàn)多方共贏

或其他特定目標的行為。

7.5.3

特約服務specialservice

物業(yè)管理服務的延伸內(nèi)容，在對物業(yè)共有部分的物業(yè)管理服務的基礎上，物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主組

織或單個業(yè)主、物業(yè)使用人以及轄區(qū)政府組織的邀約而為其提供的專項有償服務。

7.5.4

物業(yè)專項維修資金propertyspecialmaintenancefund

主要由建設單位首期按照建筑物建設造價的一定比例一次性歸集和業(yè)主按月繳納的兩部分資金組

成。另外，還包括按照有關法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有資產(chǎn)的經(jīng)營性收入，以及按業(yè)主大會決議或《管

理規(guī)約》的規(guī)定籌集的業(yè)主共有物業(yè)管理資金中專項用于物業(yè)共有部位、共有設備設施保修期滿后的維

修、更新和改造的資金。

7.5.5

業(yè)主共有資金Owners'mutualfund

包括共有物業(yè)收益、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)管理費、業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定分攤的

費用及其他合法收入。

[來源：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例]

7.5.6

物業(yè)管理費propertymanagementfee

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業(yè)主或者物業(yè)使用人繳納的物業(yè)管理預付金，包括支付給物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務費和除物業(yè)專項

維修資金以外其他應當由業(yè)主共同支付的管理費用。

[來源：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例]

7.5.7

物業(yè)服務費propertyservicecharge

由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)服務內(nèi)容、服務標準、人力成本、物價水平等因素在物業(yè)服務合同

中約定，按照一定比例或者數(shù)額從物業(yè)管理費中提取并支付給物業(yè)服務企業(yè)的費用。

[來源：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例]

7.5.8

包干制contract-responsibilitysystem

由業(yè)主向物業(yè)服務人支付固定的物業(yè)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務人享有或者承擔的物業(yè)費計

費方式。

7.5.9

酬金制commission-system

在預收的物業(yè)管理費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務人，其余全部用于物業(yè)服

務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)費計費方式。

7.5.10

物業(yè)管理責任保險propertymanagementliabilityinsurance

保險人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂保險協(xié)議后，在保險期限內(nèi)，且在保險協(xié)議中列明的內(nèi)容范圍內(nèi)，因物

業(yè)服務企業(yè)管理上的疏忽或過失發(fā)生意外事故，依法應由物業(yè)服務企業(yè)承擔經(jīng)濟賠償責任時，由保險人

負責賠償?shù)囊环N保險。

7.5.11

公眾責任保險publicliabilityinsurance

保險人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂保險協(xié)議后，在保險期限內(nèi)，且在保險協(xié)議中列明的內(nèi)容范圍內(nèi)，因經(jīng)

營業(yè)務發(fā)生不可預料的，物業(yè)服務企業(yè)無法控制并造成物質(zhì)損失或人身傷亡的突發(fā)性事件，造成第三者

的人身傷亡和財產(chǎn)損失，依法應由物業(yè)服務企業(yè)承擔經(jīng)濟賠償責任時，由保險人負責賠償?shù)囊环N保險。

7.5.12

物業(yè)管理檔案propertymanagementarchives

在物業(yè)管理過程中形成的作為原始記錄保存以備查考的文字、圖紙、影像、聲音以及其他形式的信

息載體。

注：物業(yè)管理檔案不包括物業(yè)服務人的內(nèi)部管理檔案，如員工檔案、規(guī)章制度、企業(yè)文化建設等。

7.5.13

客戶管理customermanagement

物業(yè)服務企業(yè)通過客戶溝通、投訴處理和滿意度調(diào)查等手段，不斷改進工作，提升管理服務水平，

獲取更大經(jīng)濟效益的行為。

7.5.14

物業(yè)公共收益proceedsfromcommonarea

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動取得的收入，在扣除成本與稅費后獲取的利潤。

8其他類

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8.1

綠色物業(yè)管理greenpropertymanagement

物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同滿足物業(yè)管理和服務質(zhì)量的基本要求的前提下，以綠色低碳發(fā)展為

引領，通過科學管理、技術改造和行為引導，有效降低各類物業(yè)運行能耗，最大限度地節(jié)約資源、保護

環(huán)境和減少污染，致力構(gòu)建以人為本、綠色低碳、安全美好的工作和生活環(huán)境的可持續(xù)物業(yè)管理活動。

8.2

合同能源管理energyperformancecontracting

節(jié)能服務公司與用能單位以契約形式約定節(jié)能項目的節(jié)能目標，節(jié)能服務公司為實現(xiàn)節(jié)能目標向用

能單位提供必要的服務，用能單位依據(jù)節(jié)能效益支付節(jié)能服務公司的投入及其合理利潤的節(jié)能服務機制。

8.3

分項計量sub-metering

對建筑的機電系統(tǒng)安裝分類、分項能耗計量儀表，從而得到建筑物的總能源消耗量和不同能源種類、

不同功能系統(tǒng)分項消耗量。

注1：分項計量系統(tǒng)包含了數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)傳輸、數(shù)據(jù)存儲和分析整理等若干子系統(tǒng)。

注2：分項計量是管理節(jié)能的重要手段，也是節(jié)能量認定的重要依據(jù)之一。

8.4

智慧社區(qū)smartcommunity

利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)、信息智能終端以及大數(shù)據(jù)、人工智能和認知科技等新一代信息

技術，通過對各類與社區(qū)居民生活密切相關信息的自動感知、及時傳送、及時發(fā)布和信息資源的整合共

享，提升物業(yè)管理區(qū)域管理服務和社區(qū)公共管理服務的現(xiàn)代化水平，促進社區(qū)治理和便民利民服務智能

化，讓居民生活更安全、更和諧、更文明、更幸福的一種社區(qū)（住宅小區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)城社區(qū)、特色

小鎮(zhèn)等）服務和治理的創(chuàng)新模式。

8.5

智慧物業(yè)smartproperty

具備社區(qū)智慧通、建筑設備管理系統(tǒng)等信息化設施，可被智能監(jiān)控，可實施智能化運行維護與經(jīng)營

管理，滿足安全、環(huán)保、舒適要求的已建成并投入使用的房屋建筑及其配套設施設備（含市政設施和場

地）的智慧化應用。

8.6

智慧服務smartservice

提供物業(yè)管理服務、市政公用服務、社區(qū)生活服務等功能的智慧化應用，

注：一般包括：

——智慧物業(yè)管理服務系統(tǒng)：集成通知公告、投訴建議、服務指南、社區(qū)文化、賬目公示、服務報告等物業(yè)管理

服務，實現(xiàn)在線業(yè)務辦理、費用查詢、服務信息發(fā)布等功能；

——智慧市政公用服務系統(tǒng)：集成供電、供水、燃氣、有線電視、通訊、交通、醫(yī)療等市政公用服務，實現(xiàn)在線

業(yè)務辦理、費用查詢、服務信息發(fā)布等功能；

——智慧社區(qū)生活服務系統(tǒng)：集成社區(qū)商業(yè)、文化教育、健康運動、休閑娛樂、家政養(yǎng)老等社區(qū)生活服務，實現(xiàn)

網(wǎng)上詢價、網(wǎng)上訂購、網(wǎng)上支付等功能。

8.7

智慧政務smartgovernmentadministration

以社區(qū)為單位，集成社區(qū)及基層政府組織的便民利民服務資源，實現(xiàn)居民自治、政府公共服務和社

會治理、治安管控、法制宣傳等功能的智慧化應用。

8.8

智慧社區(qū)綜合信息服務平臺informationserviceplatformforsmartcommunity

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以智能化的城市建筑、市政和信息化資源等設施為基礎，以通信網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、云計算等技

術為支撐，充分利用社區(qū)和城市公共基礎數(shù)據(jù)以及各類商業(yè)數(shù)據(jù)，為居民、企業(yè)、政府等用戶提供智慧

物業(yè)、智慧服務和智慧政務等服務的綜合性、一體化智慧社區(qū)支撐平臺。

8.9

社區(qū)智慧通smartcommunityidentification

通過集成停車場系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、健康管理系統(tǒng)、社區(qū)智能終端、智能家居等社區(qū)智能子系統(tǒng)，實

現(xiàn)通道身份識別、社區(qū)服務、商業(yè)消費、健康服務、家居智能控制等智慧管理及應用功能的智能業(yè)主卡、

智能手機或電子標簽等自動識別介質(zhì)（設備）的統(tǒng)稱。

8.10

電子投票electronicvoting

召集人組織業(yè)主通過市住房和建設部門建立的市物業(yè)管理信息平臺中的市物業(yè)管理投票系統(tǒng)（以下

簡稱投票系統(tǒng)）進行業(yè)主大會會議投票。

8.11

物業(yè)服務業(yè)主滿意度ownersatisfactionsurveyonpropertyservice

業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務產(chǎn)生的綜合感知，源自于業(yè)主和物業(yè)使用人接受物業(yè)管理服務后

產(chǎn)生的感受與其已有期望所形成的對比，是業(yè)主和物業(yè)使用人的有效需求是否被滿足的一種界定尺度。

8.12

物業(yè)管理第三方機構(gòu)thethirdpartiesofpropertymanagement

在物業(yè)管理活動中，受業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或政府部門的委托，依照法律、法規(guī)規(guī)定和

合同約定，提供招投標代理、審計、檢測、評估、監(jiān)理、咨詢、培訓等服務的專業(yè)機構(gòu)。

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參考文獻

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[2]JGJ/T30—2015房地產(chǎn)業(yè)基本術語標準

[3]DB11/T487—2007物業(yè)保安服務質(zhì)量要求

[4]DB11/T751—2010住宅物業(yè)服務標準

[5]DB44/T876—2011物業(yè)服務會務服務規(guī)范

[6]DB44/T887—2011住宅小區(qū)物業(yè)管理服務規(guī)范

[7]DB44/T1047—2012物業(yè)服務清潔檢查規(guī)范

[8]DB44/T1049—2012物業(yè)服務綠化養(yǎng)護檢查規(guī)范

[9]SZDB/Z42—2011物業(yè)服務通用規(guī)范

[10]SZDB/Z170—2016物業(yè)服務區(qū)域秩序維護規(guī)范

[11]SZDB/Z171—2016物業(yè)服務人員管理規(guī)范

[12]SZDB/Z172—2016物業(yè)共用部位設施設備編碼規(guī)范

[13]SZDB/Z173—2016物業(yè)綠化養(yǎng)護管理規(guī)范

[14]SZDB/Z203—2016住宅物業(yè)服務內(nèi)容與質(zhì)量規(guī)范

[15]中華人民共和國全國人民代表大會.中華人民共和國民法典：2020年5月28日第十三屆全國人

民代表大會第三次會議通過

[16]中華人民共和國建設部.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法：中華人民共和國建設部[2002]第110

號

[17]中華人民共和國建設部.前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法：建住房[2003]130號

[20]國家發(fā)展改革委，中華人民共和國建設部.國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)物業(yè)管理服務

收費管理辦法的通知：發(fā)改價格[2003]1864號

[21]廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳.廣東省物業(yè)管理條例：廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會

第七次會議修訂,2008年

[22]深圳市人民代表大會常務委員會.深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例：深圳市第六屆人民代表大會

常務委員會公告第158號

[23]深圳市人民政府.深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定：深府規(guī)[2020]8號

[24]深圳市人民政府.深圳市綠色建筑促進辦法：2017年2月8日深圳市人民政府令第293號修正

______________________

16

《物業(yè)管理基礎術語》（送審稿）

編制說明

一、項目背景

深圳是我國內(nèi)地物業(yè)管理的發(fā)源地。歷經(jīng)三十年的探索與實踐，深圳物業(yè)管

理在法制建設、市場培育、人才培養(yǎng)、服務并促進社會經(jīng)濟發(fā)展和城市建設管理

等方面均取得了巨大成績。深圳物業(yè)管理已從誕生之初依附于房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成

為一個獨立的行業(yè)，初步建立起以物業(yè)的維護服務和綜合運營為主干的物業(yè)管理

相關產(chǎn)業(yè)鏈，形成了以物業(yè)服務企業(yè)為主導，各專業(yè)服務機構(gòu)緊密配合的關聯(lián)產(chǎn)

業(yè)集成體。與此同時，當前及未來一段時期內(nèi)，深圳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展依然面臨

著諸多困難和問題：傳統(tǒng)的物業(yè)服務產(chǎn)品缺乏市場綜合競爭力，物業(yè)服務企業(yè)的

服務水平參差不齊，部分業(yè)主對物業(yè)管理缺乏正確認識，質(zhì)價相符的物業(yè)服務消

費意識淡薄，物業(yè)管理市場機制有待完善等。這些困難和問題已成為新時期深圳

物業(yè)管理行業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級、低碳綠色發(fā)展的掣肘。

《物業(yè)管理基礎術語》（SZDB/Z287—2018）作為深圳市物業(yè)管理行業(yè)標準

化工作中重要的基礎性文檔，收錄了現(xiàn)階段我國物業(yè)管理服務行業(yè)的基本術語，

并明確給出術語的概念，規(guī)范其使用范圍及含義。標準發(fā)布后，規(guī)范了深圳市物

業(yè)管理各環(huán)節(jié)工作的用語和表述，確保物業(yè)管理相關方及時獲得全面準確的信息。

同時，統(tǒng)一的術語體系，使物業(yè)管理活動有據(jù)可依，有助于提高物業(yè)管理的規(guī)范

化水平。

但是，隨著物業(yè)行業(yè)的飛速發(fā)展，國家地方政策的日新月異，一系列新的標

準和相關法律法規(guī)陸續(xù)發(fā)布。2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決

通過了《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行?！吨腥A人民共和

國物權法》同時廢止。2019年9月3日，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》正式修

訂通過，與現(xiàn)行條例相比，新《條例》在保障業(yè)主合法權益、規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)

主委員會運作、提升物業(yè)服務質(zhì)量、加強黨的領導和政府監(jiān)管等方面有重大創(chuàng)新；

對物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員在規(guī)范物業(yè)服務經(jīng)營行為、履行物業(yè)服務合同約定、

加強物業(yè)使用安全管理、配合做好基層治理相關工作等多個方面提出了更高的要

1

求；進一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作——在業(yè)主自我管理、自我約束上先

行示范；強調(diào)要加強黨的領導和政府監(jiān)管——在加強黨的領導、黨的建設和創(chuàng)新

社會治理上先行示范。目前，國家標準《物業(yè)管理術語》（計劃號：

20173943-T-333）正在研制中，目前處于報批階段。

為了適應這些變化，2018的物業(yè)管理基礎術語已不能滿足我市物業(yè)行業(yè)內(nèi)

的信息共享與交流，需要根據(jù)新發(fā)布的《中華人民共和國民法典》、《深圳經(jīng)濟特

區(qū)物業(yè)管理條例》、相關標準及深圳市物業(yè)管理的實際需求修訂與優(yōu)化物業(yè)管理

基礎術語，提高行業(yè)間信息交流的準確性、促進行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，提高行業(yè)的

管理效率及服務水平。

二、工作簡況

（一）任務來源

深圳市地方標準《物業(yè)管理基礎術語》由深圳市市場監(jiān)督管理局于2021年

4月28日下達關于《2021年第一批深圳市地方標準計劃項目任務的通知》標準

制修訂計劃，由深圳市住房和建設局負責牽頭起草，深圳市標準技術研究院、深

圳市萬科物業(yè)服務有限公司參與起草。

（二）主要編制過程

1、項目啟動

2021年1月，按照深圳市住房和建設局的相關要求，成立標準編制組，建

立工作聯(lián)絡機制，開展調(diào)研。

2、標準立項

2021年3月，標準編制組填寫了《深圳市地方標準制修訂計劃項目建議書》，

提交至深圳市市場監(jiān)督管理局，并于2021年4月28日在《深圳市市場監(jiān)督管理

局關于下達2021年第一批深圳市地方標準計劃項目任務的通知》中正式立項。

3、草案編制

2021年3月至2022年3月，標準編制組在文獻研究、實地調(diào)研的基礎上，

通過問卷調(diào)研結(jié)合專家討論會的形式，探討本標準編制的目的和方向。同時，標

準編制工作組多次召開內(nèi)部討論會，就標準的基本框架，關鍵指標和技術要求等

2

標準內(nèi)容進行了論證，形成標準草案。

4、征求意見稿編制

2022年4月至2023年3月，在草案基礎上，編制組多次通過實地調(diào)研、郵

件及會議等形式，與行業(yè)內(nèi)各企事業(yè)單位進行交流和溝通，就標準中涉及的重點

內(nèi)容、具體要求進行全面深入的論證及修改完善，形成標準征求意見稿。

5、征求意見

根據(jù)《深圳市地方標準管理辦法》相關要求，地方標準送審稿及其編制說明

需在深圳市住房和建設局門戶網(wǎng)站公開征求意見，期限不少于三十日。因此，2023

年4月至5月,向長城物業(yè)等多家企業(yè)事業(yè)組織、社會團體等征求意見，編制組

對反饋意見進行了匯總處理，共收到反饋意見35條，其中，采納意見30條，部

分采納意見0條，不采納意見3條，無意見2條，詳見《征求意見匯總處理表》。

2023年4月10日-2023年5月11日，深圳市住房與建設局在門戶網(wǎng)站公開

征求意見，收到意見0條。

2023年5月，編制組依據(jù)意見處理情況修改完善文本，形成標準送審材料。

三、標準編制依據(jù)

（一）編制原則

本文件編制遵循“科學性、地方性、規(guī)范性、可擴展性”的原則。

科學性原則：本文件依舊遵循2018版關于章節(jié)劃分的思路，根據(jù)物業(yè)管理

工作的先后順序，按業(yè)態(tài)、行業(yè)習慣，繼續(xù)將術語分為通用類、前期物業(yè)管理類、

承接查驗管理類、入住與裝修管理類、日常運作管理類以及其他，共六類。

地方性原則：本文件的編制主要參考了新修訂的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條

例》，并調(diào)研了深圳市物業(yè)企業(yè)，根據(jù)深圳市物業(yè)企業(yè)的實際需求對標準進行修

訂。

規(guī)范性原則：本文件嚴格遵循GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：

標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》、GB/T10112—2019《術語工作原則與方法》、

GB/T16785—2012《術語工作概念和術語的協(xié)調(diào)》等相關國家標準的要求而修

訂。

3

可擴展性原則：對于物業(yè)行業(yè)關鍵的、急需的，同時又容易達成一定共識的

術語首先納入本標準，對于仍存在不確定性、或很難達成共識的，選擇恰當?shù)臅r

機在標準后續(xù)的修訂過程中逐步納入。

（二）主要內(nèi)容編制依據(jù)

第3章通用類

本