成都市建設路項目地塊可行性實施報告

第一節(jié)、市宏觀經(jīng)濟環(huán)境概述萬人次；鐵路有成渝、寶成、成昆和達成鐵路交匯于此；公路除成渝、成綿、成樂、結(jié)構(gòu)調(diào)整目標：逐步提高非公有制經(jīng)濟占國民經(jīng)濟的比重，調(diào)整第二節(jié)、市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析02005前三季度新增住宅面積485.39461.2實際銷售面積687.81445.07單位：萬㎡同比85.19%48.81%74.28%48.0%4.47%368.6%675.6%同比-28.2%-21.4%8.28%-22.5%-61.9%-22.3%-21.8%50.9%同比-29.9%70.8%-37.1%48.8%-1.23%面積4.34同比63.5%51.2%-9.8%91.2%-2.2%面積224.24.71面積4.3面積20.06供給銷售供給銷售供給銷售供給銷售商業(yè)用房辦公用房住宅隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸外推，三環(huán)外已逐漸成為一個重要的區(qū)域。2005年前數(shù)據(jù)來源：市房產(chǎn)管理局4.1、外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高第一節(jié)、城東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2005年前三季度城東商品房總體供銷情況2005年前三季度城東商品房總體供銷情況33.287.9515.923.7316.5835.0712.423.4723.270供應面積銷售面積數(shù)據(jù)來源：市房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)來源：市房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)來源：市房產(chǎn)管理局48.88%—12.15%數(shù)據(jù)來源：市房產(chǎn)管理局中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)，五縱五橫的干道系統(tǒng)為主的生態(tài)型城市新區(qū)核心區(qū)規(guī)劃面積1.38平方公里，是集辦公、綜合性商業(yè)服務、大型金融設施等為一體的綜合性服務中心雖然房價穩(wěn)中有升，但比起其它同級區(qū)域，差距十分明第二節(jié)、城東代表性樓盤簡析綠化率：53.5%亞側(cè)45004100元元04.10區(qū)街博瑞地產(chǎn)騰王閣地產(chǎn)㎡畝畝畝5200.004800.004680.007500.0005.0404.115500.00第一節(jié)、市高檔住宅市場分析單位：萬平方米0以上數(shù)據(jù)來源于市房管局住宅的價格已經(jīng)有了普遍的大圍拉升，這反映在三個方面：一是區(qū)域價格升值效應明顯，各高檔住宅板塊在近一年來普遍經(jīng)歷了較大幅度的0.95%0.65%2.60%0.79%0.83%0.33%-0.60%-1.20%-0.06%-0.54%-0.02%-0.03%0.30%第二節(jié)、市商業(yè)地產(chǎn)市場分析近年商業(yè)用房統(tǒng)計數(shù)據(jù)近年商業(yè)用房統(tǒng)計數(shù)據(jù)0銷售面積空置面積供應面積2002年48.9941.182003年58.8943.0696.0981.3854.92966422086529房注：第一梯度價格設為1002005年前三季度商業(yè)用房供銷情況（單位：萬平方米）504074417540254647商業(yè)營業(yè)房4342第一節(jié)、項目地塊屬性分析A、本項目用地在市中心區(qū)域的東北方向，區(qū)域?qū)儆谑袀鹘y(tǒng)B、與項目緊鄰的電子科技大學，是中國知名的重點 項目旁沙河環(huán)境實景照片項目旁沙河環(huán)境實景照片）， 第二節(jié)、項目地塊SWOT分析）；第三節(jié)、項目定位第一節(jié)、項目規(guī)劃設計條件第二節(jié)、項目技術指標87383.0519112.8587383.0519112.85代征地面積凈用地面積容積率建筑面積商業(yè)建筑面積住宅建筑面積地下建筑面積住宅戶數(shù)住宅車位商業(yè)車位合計車位車位需要面積地下設備用房綠化面積總用電負荷住宅用電負荷(KW0商業(yè)用電負荷配套用房與設備用電供電設備負荷樣板房裝修面積銷售中心住宅每層面積每棟25層計算的面積住宅棟數(shù)住宅公共面積住宅電梯商業(yè)電梯覆蓋率配套公廁配套社區(qū)用房350.0062548.6023894.5721171.0313871.036504401424.42%120.00200.0080.658669.39按6KW/戶計算4按0.65的同時系數(shù)計算416669.39第三節(jié)、項目規(guī)劃設計 建筑風格示意之一建筑風格示意之一建筑風格示意之二建筑風格示意之二 建筑風格示意之三建筑風格示意之三購物中心示意之一購物中心示意之一 購物中心示意之二購物中心示意之二購物中心示意之三購物中心示意之三購物中心示意之四購物中心示意之四 景觀設計示意圖景觀設計示意圖 8.4、形成項目環(huán)形交通原則：由于項目土地面積8.5、在項目建設路一側(cè)設計項目的人行主出入口第一節(jié)、住宅市場定價分析49954444444蜀都花園5843554344海棠名居4943443344555552554建筑形象社區(qū)配套物業(yè)管理555555555開發(fā)商品牌銷售方式銷售服務837954454554本地塊均價89×（3800/81.25）=4162.00蜀都花園4200海棠名居81.254100—4200.00元/㎡之間；但鑒于房地產(chǎn)價格受整個國民經(jīng)濟等第二節(jié)、商業(yè)市場定價分析㎡——此定價是較為穩(wěn)妥的商業(yè)定價，也是把費用項目工程量單價總價建筑面積單價說明元土地成本68270.25999.70300000000855.96二、三通一平1、施工用水350483600000.172、施工用電3504838005200001.48800KVA3、場地平整500000.14含部分遺留基礎清理三、設計勘探費用1、方案設計費3504833010514503.321、方案設計費3504833010514503.32302、施工圖設計費350483155257251.662153、園林設計費23894.5710238945.70.684、樣板房裝修設計費500100500000.14裝修4套5、銷售中心裝修設計費10001001000000.29四、勘探費用350483.44422700966.88832.00五、報建費1、城市配套費用286734.8414541576551.8118.63地下室暫不計算2、施工圖審查費3504832700966.88832.004、規(guī)劃放線費200000.065、監(jiān)理費35048331051450.3323六、建設施工費1、建筑物建安費3504831397.6490676821.81400.00裝修35048310514503.3230.003、銷售中心建設費用8008000002.284、樣板房裝修費用3000000.865、銷售中心裝修費用2.856、住宅公共部分裝修4401413204153.3337.677、商場裝修70000.0060042000000含外墻8、綠化景觀費用23894.5747789149、配套公廁0.4610、配套社區(qū)用房200.002200000.63七、配套系統(tǒng)1、備用發(fā)電機組3504834000002、項目供電系統(tǒng)13761.1785011696993.9433.37含變電、配電設備3、項目供水系統(tǒng)3504832000000.574、消防系統(tǒng)(含通風)133748.6033437151.0495.40含地下室和商場3504831140000032.536、住宅弱電系統(tǒng)216734.848669393.624.747、住宅強電系統(tǒng)216734.8415171438.843.298、住宅給排水系統(tǒng)216734.848669393.624.749、住宅門禁和對講系統(tǒng)1300409.043.7145007802454.2422.2611、住宅公共部分消防440145281661.33212、商場中央空調(diào)70000.002100000059.9213、商場給排水系統(tǒng)70000.00535000014、商場弱電系統(tǒng)70000.00856000015、商場強電70000.00840000023.9716、停車場管理系統(tǒng)4600000八、策劃營銷費12905719400.0120015486863.2844.2約銷售產(chǎn)值的1.2%九、廣告推廣費12905719400.012015486863.2844.19約銷售產(chǎn)值的1.2%十、產(chǎn)權登記80.00138710.29760.402、商業(yè)產(chǎn)權辦理240.0240000.073504834205801.33含對外業(yè)務費2000000000.071400000039.943、物業(yè)管理基金4、營業(yè)60%77202319.26217.84合計總成本11088081633163.653163.65銷售價格銷售額216734.844100888612844商業(yè)部分的總均2、商業(yè)產(chǎn)值70000.00490000000價銷售總產(chǎn)車位產(chǎn)值7000084960057.281463572901（未計算車位產(chǎn)值）2、所得稅26980468189035544.7180769136.3毛利潤率凈利潤率24.33%成本與銷售價格敏感性分析表稅后利潤稅后利潤率基本情況88338260.82179353438.6工程總成本增加5%88338260.82工程總成本增加10%88338260.82682613245.59%工程總成本減少5%88338260.8223489949622.26%工程總成本減少10%999829030.188338260.8229044555329.05%111085372.7225536968.920.30%133832484.7271720499.224.46%65591148.89133169908.442844036.9786986378.08稅后利潤稅后利潤率基本情況137861284488338260.82179353438.6137861284486028260.82174663438.6137861284483718260.82169973438.6137861284481408260.82165283438.6項目利潤降低約5‰，項目開發(fā)的利潤敏感性較小，357030000392575000591618180237382120020000000002銷售收入13786053001570300003925750005916181802373821201開發(fā)建設投資1017598103300000000252775187.1253584667.12112382492營業(yè)稅與附加7720189787936802198420033130618132933993所得稅0四凈現(xiàn)金流量(稅前)-30000000081461133-82993867347249313224088721累計凈現(xiàn)金流量(稅前)-218538867-30153273445716579269805300-30000000081461133-82993867