A公司地鐵融資租賃項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施分析綜述6800字

A公司地鐵融資租賃項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施分析綜述 1 1 1 3 3 6 6 7 8 8 81.1關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施(1)密切關(guān)注承租人主營(yíng)業(yè)務(wù)收入變化情況資源開發(fā)包括銷售與租賃房地產(chǎn)、買賣土地等等，其中房地產(chǎn)銷售收入占比為2.29%,房屋租賃收入為占比8.04%,勞務(wù)收入為占比12.40%,其他收入占比0.10%,所有資源開發(fā)收入共計(jì)百分比為22.83%。地鐵運(yùn)營(yíng)收入是承租人最重要的收入來(lái)源，占比77.17%,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入既可以建議承租人參照香港地鐵的運(yùn)營(yíng)模式，與政府有關(guān)部門溝通，獲得自主定價(jià)權(quán)，從而能夠根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)合理定制票價(jià)，在保證客流量的情況下獲取更多收益。同時(shí)，地鐵公司應(yīng)積極回應(yīng)市場(chǎng)需求開展?fàn)I銷策略，比如推出年卡、季卡、月卡、優(yōu)惠卡等等優(yōu)惠政卡，采取實(shí)名制管理，增強(qiáng)客戶黏性，從而增加地鐵公司的運(yùn)在資源開發(fā)模塊上，商品房銷售收入是目前承租人主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中最有潛力的一項(xiàng)，2017年該項(xiàng)收入曾經(jīng)占全公司收入的41.51%。應(yīng)該密切關(guān)注和督促承租人加快TOD板塊的開發(fā)力度，加大對(duì)地鐵周圍沿線的房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)與投入力度，提高商品房銷售收入，提高周轉(zhuǎn)，形成連續(xù)性項(xiàng)目入市，切實(shí)提高主營(yíng)業(yè)務(wù)收入水平。同時(shí)可以建議承租人加大資源開發(fā)力度，可以考慮加入潮玩文化風(fēng)潮，開發(fā)地鐵模型、地鐵IP等文化產(chǎn)業(yè)。(2)切實(shí)關(guān)注承租人經(jīng)營(yíng)層的變化和穩(wěn)定性情況承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)盧志永為1961年出生，2021年即將年滿60周歲，因此天津地鐵的一把手大概率為在2021年出現(xiàn)變動(dòng)，需要密切關(guān)注即任者的有關(guān)情況。近年來(lái)，天津市從外地選調(diào)了一批城市軌道交流領(lǐng)域的高端人才充實(shí)到天津地鐵公司，總經(jīng)理劉純潔曾經(jīng)擔(dān)任上海申通地鐵的總工程師。但外來(lái)人才與本地人才的融合情況需要關(guān)注，未來(lái)領(lǐng)導(dǎo)班子的穩(wěn)定性也需要重點(diǎn)關(guān)注。假如出現(xiàn)人事上的非正常變動(dòng)，需要立即進(jìn)行評(píng)估并對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行再評(píng)價(jià)。(3)建議承租人提高內(nèi)部管理流程規(guī)范化程度作為資歷深厚的國(guó)有企業(yè)，承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司的企業(yè)管理較為規(guī)范嚴(yán)格，有著較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部管理流程和機(jī)制。但部分機(jī)制也存在過(guò)于僵化與實(shí)際情況不符、落實(shí)不到位流于形式等問(wèn)題。近年來(lái)發(fā)生的兩次安全生產(chǎn)事故，也充分表明承租人在內(nèi)部管理特別是應(yīng)急管理方面還存在一定問(wèn)題，這會(huì)對(duì)項(xiàng)目租賃物的價(jià)值產(chǎn)生潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)特別關(guān)注承租人內(nèi)部管理流程的規(guī)范化提升程度，督促和提醒承租人加強(qiáng)內(nèi)部管理特別是應(yīng)急管理，利用信息化手段提升全流程智能化管理水平。(4)保持對(duì)承租人其他情況的經(jīng)常性關(guān)注目前，承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司的財(cái)務(wù)狀況較為健康，融資能力較強(qiáng)，但仍需要保持對(duì)評(píng)價(jià)體系里各項(xiàng)指標(biāo)的持續(xù)性關(guān)注，假如出現(xiàn)明顯變化，需要及時(shí)進(jìn)行再評(píng)估。1.1.2政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施(1)關(guān)注國(guó)家和政府對(duì)地鐵支持政策的變化國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策以及地方政府政策都對(duì)A公司天津地鐵融資(2)關(guān)注融資租賃行業(yè)政策變化(3)關(guān)注國(guó)家土地政策變化本項(xiàng)目的承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司的資源開發(fā)業(yè)務(wù)包括銷售與租賃房地產(chǎn)、買賣土地等等，其中房地產(chǎn)銷售收入占比為2.29%,房屋租賃收入為占比8.04%,如果土地政策法律改變，不僅可能影響地鐵的建設(shè)，還會(huì)影響公司的資源開發(fā)收益，因此A公司應(yīng)關(guān)注政府發(fā)布的土地買賣、出讓及轉(zhuǎn)讓的政策與1.1.3租金逾期風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施由于租金收入是地鐵融資租賃項(xiàng)目的主要來(lái)源，租金逾期風(fēng)險(xiǎn)是A公司需要重點(diǎn)防范的風(fēng)險(xiǎn)。如果租金順利回收，那么A公司的資產(chǎn)和企業(yè)利益將得到如果承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中已經(jīng)發(fā)生租金可以從承租人提供相關(guān)資料的配合程度，發(fā)布承諾書的意愿、籌措資金的積極性等方面來(lái)判斷承租人的還款意愿是否良好，重點(diǎn)通過(guò)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況、實(shí)際收益等分析其還款能力。其次，在明確承租人還款能力的情況下，A公司客戶經(jīng)理應(yīng)要求承租人提供真實(shí)、準(zhǔn)確的資料以證明其還款能力，然后根據(jù)承租人的真實(shí)情況與還款能力調(diào)整還款計(jì)劃。如果承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司只是在短期時(shí)間內(nèi)沒有還款能力，比如是因?yàn)槌凶馊说膽?yīng)收賬款未到賬等原因?qū)е沦Y金周轉(zhuǎn)不暢，只要給與一定的緩沖時(shí)間，還款人的還款能力就會(huì)恢復(fù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人適當(dāng)延期，等承租人資金周轉(zhuǎn)暢通后，再回收租金。延期時(shí)注意及時(shí)承租人簽訂延期協(xié)議，特別是要約定好違約責(zé)任，如果再次出現(xiàn)違約情況要加重處罰；如果承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司需要較長(zhǎng)的周期恢復(fù)還款能力的周期太長(zhǎng)，A公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)太大，那就需要其他方式來(lái)保障A公司的利益不受到損害，一方面，應(yīng)積極尋找承租人的其他資產(chǎn)，充分挖掘其他還款來(lái)源，想辦法讓承租人配合處置資產(chǎn)以償還債務(wù)，必要時(shí)可以協(xié)助承租人進(jìn)行再次融資，或者勸承租人進(jìn)行債務(wù)重組。情況三：承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司具有一定的還款能力，但由于各種原因拒不配合租金的給付工作。出現(xiàn)這種逾期情況的原因可能是很復(fù)雜的，如承租人未意識(shí)到逾期的嚴(yán)重后果、或者故意欺騙、以及雙方溝通不暢，也不排除A公司催收服務(wù)有問(wèn)題等。如果出現(xiàn)此類逾期問(wèn)題，A公司客戶經(jīng)理首先要通過(guò)承租人的客觀表現(xiàn)，判斷承租人的還款意愿。如果承租人并無(wú)逾期還款的正當(dāng)理由，也不愿意明確提出還款計(jì)劃，那么我們認(rèn)為承租人可能是故意逾期。如果承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司出現(xiàn)明確表明拒絕還款、正在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)等行為就可以認(rèn)為承租人還款意愿有問(wèn)題，如果出現(xiàn)這些行為，A公司首先應(yīng)分析承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司的資產(chǎn)情況和信用情況，確認(rèn)承租人的還款能力。如果承租人具有一定的還款能力，可以采取軟硬皆施、先協(xié)商后施壓的方法來(lái)提高承租人的還款意愿，催收租金。在逾期前期，A公司可以以協(xié)商為主，如果協(xié)商不成可以適當(dāng)采取必要措施，如利用社會(huì)輿論等給承租人施加壓力，增強(qiáng)承租人的還款意愿，如果運(yùn)用了以上各類方法，承租人仍沒有表示出一定的還款意愿，可以考慮提出訴訟或申情況四：承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司已經(jīng)基本喪失還款能力，拒絕出現(xiàn)這種情況的原因可能是承租人的故意欺詐，也可能是A公司風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審可能性變得微乎其微了，此時(shí)A公司應(yīng)當(dāng)收集相關(guān)資料，準(zhǔn)備走法律途徑，同動(dòng)訴訟程序，付諸法律手段。另外A公司還應(yīng)組織員工學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)員工的管確定完承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司的租金逾期情況和催收措施之第二步，逾期15天未付款。此時(shí)應(yīng)向承租方天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司第六步：逾期半年未付款。此時(shí)A公司應(yīng)想辦法收回租賃物，并走法律渠(1)撰寫報(bào)告的完整性與合規(guī)性；(2)撰寫報(bào)告的客觀性與真實(shí)性；(3)所收集核心資料的全面性；(4)對(duì)客戶情況判斷的準(zhǔn)確性；(5)響應(yīng)速度(簽訂合同時(shí)間及提交報(bào)告時(shí)間)。1.2.2關(guān)鍵人才缺乏風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施人才是公司發(fā)展的源泉，想要做好A公司天津地鐵融資租賃項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管(1)通過(guò)正規(guī)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)或者獵頭公司招聘高級(jí)人才，或者向有過(guò)融資租賃(2)在公司內(nèi)部開展培訓(xùn)，充分挖掘有潛力的員工，公司管理層以“導(dǎo)師(3)與高校進(jìn)行合作，校企合作培育融資租賃風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)人才，支持A年底分紅等方式提高關(guān)鍵人才的收入水平，留住A公司現(xiàn)有人才。同時(shí)制定項(xiàng)1.2.3承租人非法處置租賃設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施地鐵融資租賃項(xiàng)目里租賃物設(shè)備基本上都是大型設(shè)備，A公司可以采取以下三種方法來(lái)避免或者降低承租人非法處置租賃設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生：(1)在租賃設(shè)備上安裝定位系統(tǒng)進(jìn)行位置監(jiān)控，隨時(shí)掌握設(shè)備的使用地點(diǎn)，如果承租人出現(xiàn)違約情況，可以及時(shí)對(duì)設(shè)備進(jìn)行處理。(2)根據(jù)承租人天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，必要時(shí)可以通過(guò)實(shí)地考察，實(shí)時(shí)關(guān)注設(shè)備，定期了解設(shè)備的使用情況和維護(hù)情況。(3)簽訂租賃設(shè)備回收合約，保證在承租人違約的情況下租賃設(shè)備的所有權(quán)歸屬，必要時(shí)可采取談判或訴訟等手段獲取租賃物。1.2.4利率風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施由于天津地鐵項(xiàng)目的融資總額較大，且周期較長(zhǎng)，利率一旦發(fā)生變化，項(xiàng)目涉及到的成本與收益都可能發(fā)生很大改變。為了解決此類風(fēng)險(xiǎn)，A公司在與承租方簽訂合同時(shí)可以規(guī)定浮動(dòng)利率，即在市場(chǎng)利率變化時(shí)同步調(diào)整租賃費(fèi)率。如此一來(lái)，在市場(chǎng)利率發(fā)生改變的情況下，A公司仍然可以保障自身具有可觀的收益。如果雙方簽訂的合同規(guī)定了固定租賃費(fèi)率計(jì)算租金，有以下兩種方法可以供參考和選擇。(1)第一個(gè)方法是在固定租賃費(fèi)率的標(biāo)準(zhǔn)上設(shè)定一個(gè)雙方均認(rèn)可的上下浮動(dòng)幅度范圍。如果利率在雙方認(rèn)可的幅度內(nèi)發(fā)生變化，則認(rèn)為雙方可以承受利率變化帶來(lái)的收益或者損失，仍然執(zhí)行固定費(fèi)率。如果超過(guò)設(shè)置的利率上限或下限，那么就在雙方達(dá)成協(xié)議的情況下調(diào)整原定利率，或者雙方將產(chǎn)生的收益或者損失平均分配，以此分散風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到雙方合理利益的長(zhǎng)遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)；(2)第二個(gè)方法是為利率變化購(gòu)買相關(guān)保險(xiǎn)。A公司可以事先與金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)簽訂保險(xiǎn)理賠合同，A公司先支付一定數(shù)額的保險(xiǎn)費(fèi)，如果利率變化則保險(xiǎn)公司為利率變化進(jìn)行賠付。與上述方法相同雙方仍然需要規(guī)定一個(gè)利率閾值，當(dāng)利率在該范圍內(nèi)發(fā)生變化時(shí)，那么認(rèn)為A公司可以承擔(dān)這部分損失，如