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房產(chǎn)根底知識目錄房地產(chǎn)概述銷售過程中緊密聯(lián)系的知識
工作中常見的實物展示房地產(chǎn)根底知識100問
房地產(chǎn)分為兩個局部:一、地產(chǎn)〔一〕土地A、生地:指未經(jīng)開發(fā),尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地B、熟地:已開發(fā)地C、毛地:舊城改造〔二〕地產(chǎn)1、狹義:對土地的使用權(quán) 2、廣義:地產(chǎn)及建筑物的使用權(quán)二、房產(chǎn)A、概念:房屋及附屬物、小區(qū)設(shè)施、雜物間、架空層B、含義:房屋財產(chǎn)的總稱C、房地產(chǎn)概念及特征:房屋及附屬和承載房屋及附屬的土地與它的相關(guān)的各種財產(chǎn)權(quán)利。它有如下特征:不可移動性、供給有限性、耐久性、投資和消費雙重性、差異性、保值性、高價值性、收益的遞減性、折舊率。二手房的定義:二手房不是很舊的房子,不像二手或者電器。轉(zhuǎn)了一手的就叫二手房。有的期房也屬于二手房。二手房的書面稱呼可以叫存量房。房產(chǎn)結(jié)構(gòu)磚混:外墻紅磚或水泥沙漿,總高6層以下。特點:隔音效果差,私密性差,抗震系數(shù)低。墻體為承重墻,不能打掉裝修。框架(又名鋼混):外墻噴涂、馬賽克、條磚、方磚、三色磚、環(huán)保涂料,總高7層以上。隔音效果好,私密性高,抗震系數(shù)高。墻體不是承重墻,只要留下柱子其余都可打掉,便于裝修。鋼混:外墻噴涂??偢?層或7層。性能介于磚混和框架中間。局部墻體可以打掉。整座房屋的形狀〔條〕板狀:通風(fēng)效果好、采光較好點狀:〔一梯多戶,高層電梯一般都是〕:通風(fēng)效果差,采光較差朝向東南向、西南向、南北向、正南、正北、正東、正西等。條〔板〕狀:一般每層的01單元就是東南向,也有少數(shù)是西南向(如:宏揚新城〕。最西邊是西南向,一般是06或08單元。點狀:會出現(xiàn)很多的朝向。如何區(qū)分房屋的朝向1、以陽臺為參照;2、以周邊物體為參照;3、指南針;(上北下南左西右東)4、以坐標圖來識別房產(chǎn)性質(zhì)★商品房★拆遷房★房改房★集資房★解困房★安置房★經(jīng)濟適用房商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。〔注:任何性質(zhì)的房子轉(zhuǎn)過一手后都變成商品房性質(zhì)〕房改房已購公有住房,是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,按照本錢價或者標準價購置的已建公有住房。按照本錢價購置的,房屋所有權(quán)歸職工個人所有,按照標準價購置的,職工擁有局部房屋所有權(quán),一般在5年后歸職工個人所有?!矁?yōu)點:1.公攤小2.質(zhì)量好3.人文環(huán)境好,單純〕經(jīng)濟適用房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)方案安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達方案,用地一般實行行政劃撥的方式,免收土地出讓金,對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收,出售價格實行政府指導(dǎo)價,按保本微利的原那么確定。申請條件:a.本市區(qū)常住戶口b.家庭年均收入4萬元以下c.到達晚婚年齡d.人均居住面積6平方米以下的住房困難戶/無房戶和危房戶〔注:產(chǎn)權(quán)未滿五年不得交易除以購原值轉(zhuǎn)讓,且轉(zhuǎn)讓對象符合購置經(jīng)濟適用房條件方可?!臣Y房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地,國家予以減免局部稅費,由參加集資的職工局部或全額出資建設(shè),房屋建成后歸職工所有,不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有,在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。單位集資房:由單位內(nèi)員工集資,單位補貼修建的房產(chǎn)。相當(dāng)于房改房。村委集資房:由村委發(fā)動集資修建的房產(chǎn)。土地證要同村人才能過戶。安置房、解困房安置房:類似拆遷房。解困房:是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。面積與公攤建筑面積套內(nèi)面積公攤#大公攤#小公攤建筑面積=私有面積〔包括墻體和柱子所占面積〕+公攤面積〔包括大公攤:供電供水設(shè)備等,小公攤:樓道、廊〕套內(nèi)面積:私有面積除去墻體和柱子等的面積.其它外陽臺算一半面積,內(nèi)陽臺全算面積。飄窗不算面積。雜物間面積算單價的時候折半算,交稅費的時候全算,落戶的時候也全算。標準房間:12~14M2,半房:8~10M2容積率=〔占地面積/總建筑面積〕*100%層高:該層地板面與上層地板面的高度.法律規(guī)定大于等于2.4m,實際一般2.8m..其中含上下共墻局部。地板厚度一般12cm.高級住宅A、面積在144M2〔含〕以上B、容積率1.0〔含〕以下C、申報單價在8500元/M2〔含〕以上〔臺江、鼓樓〕單價在7000元/㎡〔含〕以上〔晉安、倉山、馬尾〕注:滿足任何一項均屬于高級住宅。各稅:房東與客戶的中介費用及國家稅收等各自承擔(dān).實收:房東的中介費用及國家稅收等由買方承擔(dān).〔本卷須知:A.房東實收不能讓客戶知道,雖然羊毛出在羊身上,但是客戶心理比較無法接受,憑什么房東的費用要自己出.換位思考.B.在房東嫌中介費用太高的時候可心讓房東實收,要不然盡量與他談各稅.但是實收也有好處就是房東容易把握.〕實出:客戶實出多少后面不在出錢.這里面就得包括房東,客戶雙方的中介費用及國家稅收.底價:是房東出售房子的最低心理價位,可能可以談,但是不能告訴客戶,因為每個買客都有還價的心理.報價:在房東底價的根底上加上一定的讓客戶還價的空間價位.一般是20~30萬的加上1~2萬,高價位的酌情加高一點,低價位的加少一點.如果房東是實收價那么要在加上他所有費用的根底上再加上一定的空間.評估價:客戶購置二手房或是房產(chǎn)抵押時,由銀行委托信得過的房產(chǎn)評估機構(gòu)對該房產(chǎn)單就地段/樓層/朝向/樓齡等做出的一個價格.〔評估價一般低于成交價〕申報價:交易雙方到交易所收件時,申報的一個成交價.〔一般不同于評估價與實際成交價.契稅的交納按評估價.申報價可以很低,低至1~2萬〕回報率:長線投資,一些投資房產(chǎn)的客戶對房產(chǎn)回報利潤用的標準.回報率=月租金/購房總價及所有費用.短線投資,即買即賺/利潤比較高,一般1萬以上。5個點以上店面另計。二手房與一手房的比照一手房的費用:公共維修基金:購房價的2%,管道煤氣3150~3450元,對講機:500元左右。閉路電視費:380元。二次垃圾清理費:400二手房的優(yōu)勢〔二手也能落戶和貸款〕地段優(yōu)勢,好的地段沒有土地建房了,要住好地段只能買二手房。〔比方小學(xué)劃片〕證件齊全,有些一手房、開發(fā)商跑了或是檢驗不過關(guān),證就沒法做,以后就不平安,要賣掉也難。購置手續(xù)簡單,一手房還要很多手續(xù),驗房交房跑來跑去。物業(yè)、環(huán)境、配套、房屋質(zhì)量一看就知道,而一手房卻不一定,有時宣傳的跟實際的差太遠,或者質(zhì)量太差。如果不想裝修,二手房很多都已裝修好。據(jù)專家計算就精力和時間除外,就費用方面,二手房比一手房至少節(jié)省1/3的費用。低層住宅
指一層至三層的住宅。多層住宅
指四層至六層的住宅。中高層住宅
指七層至九層的住宅。高層住宅
指十層及十層以上的住宅。
塔式高層住宅
以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。
〔點狀〕
單元式高層住宅
由多個住宅單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。通廊式高層住宅
由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。躍層住宅
套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。房屋常見的幾種外墻1、高級圖料2、方磚3、條磚;4、馬賽克;5、噴涂;6、水泥;7、裸磚;8、木頭。高級涂料方磚1方磚2條磚
馬賽克噴涂1噴涂2水泥1水泥2裸磚木頭房地產(chǎn)的根底專有名詞1、層高:2.7米---3.0米;2、公攤〔公設(shè)〕:A多層—10%左右、B小高層—15%、C高層—18%~22%左右、D單身公寓—18%~28%左右、E非住宅—20%~30%左右〔40%〕3、容積率=總建筑面積/總占地面積;4、樓距;5、戶型;6、落戶〔落戶和移戶、25m2/個〕。7、開盤價8、建筑密度
即建筑覆蓋率,居住區(qū)用地內(nèi),各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。
9、綠化率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應(yīng)包括:公共綠地、宅旁綠地、公共效勞設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地),不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。
10、面積誤差比
面積誤差比=〔產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積〕×100%÷合同約定面積
房產(chǎn)常見的幾種權(quán)屬文件1、
單證:產(chǎn)權(quán)證;2、
雙證;產(chǎn)權(quán)證和土地證3、
拆遷協(xié)議書;4、
商品房預(yù)售合同;5、
房產(chǎn)認購書〔定購協(xié)議〕6、公證委托書7、共有權(quán)證8、他項權(quán)證產(chǎn)權(quán)證的認識影響房產(chǎn)價值的幾個因素1、區(qū)域路段和周邊的建筑群、規(guī)劃;2、社區(qū)配套:運動設(shè)施、休閑場所、教育、商場、醫(yī)療等;3、周邊配套:金融、賣場、交通、娛樂休閑、教育及教育附加值、醫(yī)療等;4、開發(fā)商的品牌價值、承建商;5、物業(yè)管理單位;6、戶型、樓層、朝向;7、裝修與否及材料房地產(chǎn)根底知識100問目錄1. 房地產(chǎn)2. 房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)3. 房地產(chǎn)的特征4. 房地產(chǎn)一級市場5. 房地產(chǎn)二級市場6. 房地產(chǎn)三級市場 7. 房地產(chǎn)開發(fā) 8. 房屋的結(jié)構(gòu)材質(zhì) 9. 土地分類 10.土地使用權(quán)的定義 11. 土地使用權(quán)出讓 12. 土地使用權(quán)獲得的方式 13. 土地使用年限 14. 土地使用年限幾種情況 15. 土地使用年限到期后的處理方式 16. 土地產(chǎn)權(quán) 17. 地上權(quán) 18. 地役權(quán) 19. 抵押權(quán) 20. 租賃權(quán) 21. 土地國家所有權(quán) 22. 土地集體所有權(quán) 23. 商品房 24. 商品房的預(yù)售制度:五證二書 25. 預(yù)售房的條件 26. 三通一平: 27. 七通一平: 28. 住宅的根底配置 29. 占地面積: 30. 基地面積: 31. 建筑面積: 32. 建筑密度: 33. 公攤面積: 34. 公用建筑面積分攤系數(shù): 35. 得房率(公攤): 36. 套內(nèi)建筑面積: 37. 容積率: 38. 綠化率: 39. 綠地面積 40. 綠地率41. 日照間距 42. 開間 43. 進深 44. 層高 45. 凈高 46. 躍層式商品房 47. 復(fù)式樓 48. 錯層 49. 房屋的耐用年限 50. 能源系統(tǒng)51. 給水、排水系統(tǒng) 52. 承重墻 53. 非承重墻: 54. 房型: 55. 動線 56. 預(yù)置板 57. 現(xiàn)澆板 58. 爛尾樓 59. 樓花 60. 炒樓花61. 板樓 62. 塔樓 63. 低層 64. 多層 65. 小高層 66. 高層 67. 超高層 68. 期房 69. 現(xiàn)房 70. 經(jīng)濟適用房71. 二手房 72. 誠意金 73. 定金 74. 訂金 75. 玄關(guān) 76. 純辦公樓 77. 綜合樓 78. 商住住宅 79. 別墅詳細知識 80. 店面81. 物業(yè)管理 82. 業(yè)主大會 83. 業(yè)主代表大會
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