第一章-投資性房地產(chǎn)資料教程

南通大學(xué)商學(xué)院馮群英高級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)2025/1/181

教學(xué)目標(biāo)通過本課程的教與學(xué)，使學(xué)生掌握各有關(guān)會(huì)計(jì)專題的基本理論與方法，完整把握財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)科體系，關(guān)注會(huì)計(jì)前沿的發(fā)展動(dòng)態(tài)，提高從事實(shí)務(wù)工作的能力。2025/1/182

課程簡介“高級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”課程是在“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”課程的基礎(chǔ)上，對(duì)一些特殊行業(yè)、特殊業(yè)務(wù)、特殊呈報(bào)的會(huì)計(jì)問題進(jìn)行研究的一門會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)必修課程。涉及的內(nèi)容往往屬于國際會(huì)計(jì)領(lǐng)域前沿性問題或國內(nèi)經(jīng)濟(jì)生活中企業(yè)正在面臨的新問題。預(yù)修課程：基礎(chǔ)會(huì)計(jì)、中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)2025/1/183課程結(jié)構(gòu)本課程教學(xué)由以下幾部分組成：課前準(zhǔn)備授課階段課后復(fù)習(xí)閱讀教學(xué)計(jì)劃相關(guān)問題；閱讀教材中相關(guān)章節(jié)及補(bǔ)充材料；復(fù)習(xí)上一次課程講授內(nèi)容。講授基本原理與方法；討論重點(diǎn)、難點(diǎn)問題；習(xí)題與案例解析個(gè)人作業(yè)小組作業(yè)2025/1/185

教材及主要參考資料

主要教材：《中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》，江蘇大學(xué)出版社，《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)新編(下)》，清華大學(xué)出版社。參考資料：《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》財(cái)政部會(huì)計(jì)資格評(píng)價(jià)中心編，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社。2025/1/186第一章投資性房地產(chǎn)3第二章非貨幣性資產(chǎn)交換3第三章資產(chǎn)減值3第四章債務(wù)重組3第五章租賃會(huì)計(jì)(自學(xué))第六章外幣業(yè)務(wù)3第七章所得稅會(huì)計(jì)9第八章會(huì)計(jì)變更和差錯(cuò)更正3第九章資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)3第十章財(cái)務(wù)報(bào)告6十一章企業(yè)合并(自學(xué))

十二章合并財(cái)務(wù)報(bào)表6

目錄學(xué)時(shí)安排參考2025/1/187

第一章投資性房地產(chǎn)2025/1/188

（一）掌握投資性房地產(chǎn)概念和范圍

（二）掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

（三）掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算

（四）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算

（五）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算

（六）熟悉投資性房地產(chǎn)處置的核算

第一章投資性房地產(chǎn)

2025/1/189

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為投資目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)，有的企業(yè)則是兼營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)；

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景2025/1/1810

有的企業(yè)投資房地產(chǎn)主要是為了增值而贏利；有的企業(yè)則是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。以往，人們將企業(yè)投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按估計(jì)使用年限提取折舊。但其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，其市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值,而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍。2025/1/1811另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。因此，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上迫切需要對(duì)投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨(dú)一類確定會(huì)計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)運(yùn)而生。2025/1/1812一、房地產(chǎn)的涵義和特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)的涵義

房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。一般而言，房產(chǎn)包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公、醫(yī)療和體育用房等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供電、排水、排污等地下管線以及地面道路等。

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量2025/1/1813

（二）房地產(chǎn)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動(dòng)性

2.房地產(chǎn)價(jià)格的地域性

3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)

4.房地產(chǎn)商品的使用周期長、價(jià)值量大

5.房地產(chǎn)市場與商業(yè)活動(dòng)緊密相連

2025/1/1814二、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。這里的房地產(chǎn)不僅包括房屋、建筑物，還包括土地使用權(quán)。土地使用權(quán)可能是無形資產(chǎn)，可能是固定資產(chǎn)，也有可能是投資性房地產(chǎn)。

2025/1/1815

（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1.已出租的土地使用權(quán)

如果土地使用權(quán)以經(jīng)營方式出租，就作為投資性房地產(chǎn)，但有一條件：土地使用權(quán)是通過轉(zhuǎn)讓或通過出讓方式獲得的（注意不是通過出租方式獲得再出租出去）。

2025/1/18162.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也是投資性房地產(chǎn)。

但是，按照國家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)，不能作為投資性房地產(chǎn)。3.已出租的建筑物

是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，也屬于投資性房地產(chǎn)。

2025/1/1817(二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

自用房地產(chǎn)：

例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。是企業(yè)經(jīng)營管理的，屬于固定資產(chǎn)。

2025/1/18182.作為存貨的房地產(chǎn)：如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤，是準(zhǔn)備出售的，就屬于存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)；

如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤，是為了出租的，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。

部分用于賺取租金或資本增值，部分自用，如果不能單獨(dú)計(jì)量，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2025/1/1819

下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)：

1.準(zhǔn)備出租但沒出租的；

2.不屬于自己的，比如租別人的又出租出去；

3.認(rèn)定為閑置的土地使用權(quán)；

4.企業(yè)經(jīng)營管理所開的飯店；

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售的樓盤。

2025/1/1820投資性房地產(chǎn)

是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。2025/1/1821已出租的建筑物已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)投資性房地產(chǎn)2025/1/1822三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：

1.經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

2.成本能夠可靠地計(jì)量。2025/1/1823（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

1.外購的投資性房地產(chǎn)（1）如果在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。

買價(jià)+相關(guān)稅費(fèi)＋直接歸屬于該資產(chǎn)的各項(xiàng)支出

比如企業(yè)購買房地產(chǎn)，買價(jià)1000萬元，相關(guān)稅費(fèi)200萬元，則：

借：投資性房地產(chǎn)1200

貸：銀行存換1200

2025/1/1824（2）如果所購的房地產(chǎn)準(zhǔn)備出租，但還尚未出租出去，就不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

入賬價(jià)值=料+工+費(fèi)

（和自建固定資產(chǎn)相同）

（注意資本化和費(fèi)用化的問題，借款費(fèi)用資本化的問題）自建可先在“在建工程”賬戶歸集，完工后同時(shí)開始對(duì)外出租或資本增值的，再轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。2025/1/1825第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式：成本模式和公允價(jià)值模式要會(huì)區(qū)分不同情況下運(yùn)用不同的模式計(jì)量：同時(shí)滿足兩個(gè)條件的采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不同時(shí)滿足的按成本模式計(jì)量。2025/1/1826兩個(gè)條件是：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

2025/1/1827

新準(zhǔn)則鼓勵(lì)采用成本模式，但由于成本模式比較簡單，考試時(shí)成本模式的可能性比較小。

雖然公允價(jià)值模式不是通常使用的模式，但學(xué)習(xí)考試時(shí)公允價(jià)值模式是一個(gè)重點(diǎn)。學(xué)習(xí)時(shí)要注意。

2025/1/1828（一）歷史成本的含義一、成本計(jì)量模式美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）認(rèn)為，歷史成本即在初始確認(rèn)時(shí)已付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。我國對(duì)歷史成本規(guī)定：資產(chǎn)的入賬原值為其歷史成本，即資產(chǎn)取得時(shí)的實(shí)際資金消耗量，而且一經(jīng)確定，原值數(shù)額不得隨意更改。歷史成本所反映的信息以歷史信息為主,注重實(shí)物資產(chǎn)而非無形資產(chǎn),注重合法形式而非經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。2025/1/1829一

（二）成本計(jì)量模式的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：

具有可驗(yàn)證性，因?yàn)樗瞧髽I(yè)在購置或建造投資性房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際支付的價(jià)格。遵循了穩(wěn)健性原則和客觀性原則。

缺點(diǎn)：

假如以后經(jīng)濟(jì)狀況和價(jià)格水平發(fā)生變化，它就不能反映投資性房地產(chǎn)的未來價(jià)值和現(xiàn)行市價(jià)。

2025/1/1830（三）成本計(jì)量模式的核算方法

企業(yè)采用成本模式計(jì)量，那么投資性房地產(chǎn)與一般的房地產(chǎn)處理方法一樣，可參照固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)期末計(jì)量方法。（具體略）2025/1/18311.確定入賬價(jià)值后，假如是一項(xiàng)出租的土地使用權(quán)或準(zhǔn)備增值的，期末進(jìn)行攤銷：

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

如果是房屋建筑物：

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

2025/1/18322.出租的房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入，攤銷的計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。3.期末應(yīng)判斷投資性房地產(chǎn)的可收回金額，看其是否減值。減值時(shí)：借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

計(jì)提減值準(zhǔn)備后，不允許轉(zhuǎn)回。

2025/1/1833帳務(wù)處理要點(diǎn)：2025/1/1834二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（一）采用公允價(jià)值模式的前提條件

同時(shí)滿足兩個(gè)條件，就可按公允模式計(jì)量：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

2.公允價(jià)值能夠合理估計(jì)。

2025/1/1835（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理1.取得時(shí)

入賬價(jià)值=買價(jià)+稅費(fèi)

2.資產(chǎn)負(fù)債表日需進(jìn)行測試，以確定其公允價(jià)值。如果公允價(jià)值與賬面價(jià)值不同，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值。差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

2025/1/1836注：采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí):

投資性房地產(chǎn)(×房地產(chǎn))——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)

【例1】.2007年初購買房地產(chǎn)時(shí)支付1000萬元，投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值為1000萬元。2007年6月30日房地產(chǎn)價(jià)格為1100萬元。2007年12月31日房地產(chǎn)價(jià)格為1150萬元。

2025/1/18371、外購時(shí)成本1000萬。

借：投資性房地產(chǎn)——（成本）1000

貸：銀行存款1000

2、6月30日，公允價(jià)值為1100萬，

借：投資性房地產(chǎn)——

（公允價(jià)值變動(dòng)）100

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益100

注意：不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。

12月31日，公允價(jià)值為1150萬借：投資性房地產(chǎn)---××房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）50

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

50

2025/1/18383、取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

注意：不用計(jì)提折舊和攤銷。

4、銷售房產(chǎn)(售價(jià)1200萬)

借：銀行存款12000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入12000000

借：其他業(yè)務(wù)成本1150

貸：投資性房地產(chǎn)

——（成本）1000

——（公允價(jià)值變動(dòng)）150

同時(shí)，

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益150

貸：其他業(yè)務(wù)收入1502025/1/1839三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

投資性房地產(chǎn)初始入賬時(shí)不同時(shí)滿足前述兩個(gè)條件，當(dāng)時(shí)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。但現(xiàn)在兩個(gè)條件已同時(shí)具備，這時(shí)就應(yīng)按公允價(jià)值模式計(jì)量。需要將原來的成本模式改為公允價(jià)值模式，這種變更屬于會(huì)計(jì)政策變更。

2025/1/1840

對(duì)于會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)采用追溯調(diào)整法。要用成本模式計(jì)算的損益的數(shù)額與公允價(jià)值模式計(jì)算的數(shù)額之間的差額調(diào)整當(dāng)期期初的留存收益。

2025/1/1841

【例2】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

20×9年1月1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為9000萬元，已計(jì)提折舊270萬元，賬面價(jià)值為8730萬元。

20×9年1月1日，寫字樓公允價(jià)值為9500萬元。

假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的l0%計(jì)提盈余公積。2025/1/1842分析：采用成本模式所計(jì)提的270萬元折舊全部計(jì)入了當(dāng)期損益，如按公允價(jià)值模式計(jì)量不需計(jì)提折舊。20×9年1月1日，按成本模式其賬面價(jià)值為8730萬元，公允價(jià)值為9500萬元。兩者差額770萬元實(shí)際是影響當(dāng)期損益的數(shù)額。

如果以前按公允價(jià)值計(jì)量，應(yīng)該確認(rèn)500（9500-9000）萬元收益，也不會(huì)有270萬元折舊費(fèi)用，則實(shí)際上對(duì)損益的影響為770（500+270）萬元。

2025/1/1843

也就是說，按成本模式計(jì)入的成本費(fèi)用為270萬元，而如果采用公允價(jià)值模式，不僅沒有270萬元的成本費(fèi)用，而且還應(yīng)該有500萬元的收益（公允價(jià)值變動(dòng)損益），加起來就有770萬元對(duì)損益的影響。如果不考慮對(duì)所得稅的影響，770萬元就是稅后的影響額。如果增加770萬元對(duì)損益的影響額，還應(yīng)該按10%，即77萬元補(bǔ)提盈余公積，對(duì)未分配利潤的影響就是693萬元（770-77）。

2025/1/1844借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（成本）9500

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

270

貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓

9000

盈余公積77

利潤分配——未分配利潤693

2025/1/1845政策變更所用的追溯調(diào)整法，在后續(xù)章節(jié)還會(huì)詳細(xì)介紹。

在這里需要知道的是：對(duì)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式發(fā)生變更，由成本模式改為公允價(jià)值模式，應(yīng)視為政策變更；但不允許由公允價(jià)值模式改為成本模式。

2025/1/1846

第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

轉(zhuǎn)換的問題要特別引起注意，還應(yīng)該和股權(quán)投資的問題結(jié)合在一起進(jìn)行學(xué)習(xí)。

一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日（了解）

1.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換有四種形式：投資轉(zhuǎn)為自用或存貨，自用或存貨轉(zhuǎn)為投資。2025/1/1847

2.轉(zhuǎn)換日：

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。

（3）自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

（4）自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。

2025/1/1848（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

分兩種情況，一種是成本模式下，一種是公允價(jià)值模式下。

1.成本模式下的轉(zhuǎn)換（了解）

成本模式下，沒有損益的問題，直接將相關(guān)賬戶結(jié)轉(zhuǎn)即可。2025/1/1849（1）將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

【例3】將原值1000萬，已經(jīng)計(jì)提了200萬折舊的辦公樓，轉(zhuǎn)為出租用的投資性房地產(chǎn)。將原來固定資產(chǎn)原值、累計(jì)折舊，轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)相關(guān)科目。

借：投資性房地產(chǎn)10000000

累計(jì)折舊2000000

貸：固定資產(chǎn)10000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊20000002025/1/1850（2）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)10000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2000000

貸：投資性房地產(chǎn)10000000

累計(jì)折舊2000000

有減值準(zhǔn)備的話，同時(shí)對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。2025/1/18512.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

要區(qū)分是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或存貨，還是自用或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，兩種處理方法不同。

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或存貨，無論是公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，還是公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額都計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

2025/1/1852

即投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)為自用或存貨，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨）的入賬價(jià)值。公允價(jià)值（入賬價(jià)值）和原來投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

如果是收益計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”貸方，如果是損失計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”借方。

2025/1/1853【例4】07年5月，購入一項(xiàng)1000萬的投資性房地產(chǎn)，6月30日1100萬元，12月31日1150萬。08年3月轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，現(xiàn)在公允價(jià)值1200萬元。

借：固定資產(chǎn)1200

貸：投資性房地產(chǎn)——（成本）1000

——（公允價(jià)值變動(dòng)）150

公允價(jià)值變動(dòng)損益50如果，08年3月，公允價(jià)值1100萬元，

借：固定資產(chǎn)1100

公允價(jià)值變動(dòng)損益50

貸：投資性房地產(chǎn)——（成本）1000

——（公允價(jià)值變動(dòng)）1502025/1/1854【例5】

20×8年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20×8年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為4800萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4750萬元，其中，成本為4500萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬元。

2025/1/1855甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)4800

（轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值）

貸：投資性房地產(chǎn)

—寫字樓（成本）4500

—寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）250

公允價(jià)值變動(dòng)損益50

（公允價(jià)值4800-原賬面價(jià)值4750）

如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值為4600萬元，為公允價(jià)值變動(dòng)損失，應(yīng)在借方反映。注意：無論是損失還是收益，都計(jì)入當(dāng)期損益賬戶。

2025/1/1856（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，要分兩種情況：

公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值

與（1）相同點(diǎn)：都要用轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后資產(chǎn)的入賬價(jià)值。

2025/1/1857與（1）不同點(diǎn)：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值和原賬面價(jià)值之間的差額處理不同。

如果公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損失（公允價(jià)值變動(dòng)損益的借方）；如果公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，不確認(rèn)收益，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。

處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。

2025/1/1858【例6】作為固定資產(chǎn)的辦公樓，原值1000萬，折舊200萬。現(xiàn)在出租，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。采用公允模式計(jì)量，現(xiàn)在公允價(jià)值900萬。

借：投資性房地產(chǎn)——（成本）9000000

累計(jì)折舊2000000

貸：固定資產(chǎn)10000000

資本公積——其他資本公積

1000000

如果，公允價(jià)值700萬。

借：投資性房地產(chǎn)——（成本）7000000

累計(jì)折舊2000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益

1000000

貸：固定資產(chǎn)100000002025/1/1859

【例7】20×7年某企業(yè)擁有一項(xiàng)房地產(chǎn)，過去作為企業(yè)一項(xiàng)存貨，4月15日開始出租給乙企業(yè)。賬面余額為45000萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，此時(shí)公允價(jià)值為41000萬元。20×7年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為43000萬元。20×8年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于20×8年6月出售。

2025/1/1860

分析：20×7年4月15日，存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，公允價(jià)值為41000萬元，原賬面價(jià)值為45000萬元。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，差額確認(rèn)為損失：

借：投資性房地產(chǎn)—××寫字樓（成本）41000

公允價(jià)值變動(dòng)損益

4000

貸：開發(fā)產(chǎn)品45000

2025/1/1861如果公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，【例8】：若4月15日該寫字樓公允價(jià)值為47000萬元。轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值應(yīng)為47000萬元，原賬面價(jià)值為45000萬元。公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，不確認(rèn)收益（暫時(shí)），要計(jì)入資本公積-其他資本公積。

借：投資性房地產(chǎn)—××寫字樓（成本）47000

貸：開發(fā)產(chǎn)品45000

資本公積—其他資本公積

2000

2025/1/1862注意理解和前面所講的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或存貨的區(qū)別：

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或存貨，無論是損失還是收益，都計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）；而自用或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)需要區(qū)分是公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值還是公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值。

2025/1/1863理解原因：

①投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或存貨時(shí)，由于投資性房地產(chǎn)的目的就是為了獲利，所以轉(zhuǎn)為自用或存貨時(shí)，無論公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值還是公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，其損益都應(yīng)該加以確認(rèn)，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。②自用或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，由于自用房地產(chǎn)的目的不是為了出租獲利或賺取差價(jià)。所以自用改為出租，當(dāng)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值時(shí)，不確認(rèn)收益，暫時(shí)計(jì)入資本公積—其他資本公積；發(fā)生損失時(shí)，出于謹(jǐn)慎性考慮，確認(rèn)損失。2025/1/1864

如上面例題，自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果公允價(jià)值是41000萬元，原賬面價(jià)值是45000萬元，差額4000萬元，確認(rèn)為當(dāng)期損益，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益的借方；如果公允價(jià)值是47000萬元，原賬面價(jià)值是45000萬元，差額2000萬元計(jì)入資本公積的貸方，不計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，收益才真正實(shí)現(xiàn)，把原計(jì)入資本公積2000萬元轉(zhuǎn)為收益（其他業(yè)務(wù)收入）。2025/1/1865

如【承接例7】20×8年4月租期滿后以55000萬元出售，確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本（寫字樓的成本與公允價(jià)值變動(dòng)；

同時(shí)還要把20×7年4月15日形成的資本公積—其他資本公積2000萬元也轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入；另外，還要把原來形成的公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)收入，也就是說，公允價(jià)值變動(dòng)損益最終需要?dú)w集到某一種收益中。2025/1/1866小結(jié)：轉(zhuǎn)換分兩種情況，一種是成本模式，一種是公允價(jià)值模式。成本模式下的轉(zhuǎn)換，無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，還是自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，只要把原來資產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)到另一個(gè)資產(chǎn)上即可。

公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換，無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，還是自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)都要按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后資產(chǎn)的入賬價(jià)值。但差額就應(yīng)區(qū)分是公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值還是公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值。2025/1/1867（3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，與上面（2）相同。為什么？2025/1/1868二、投資性房地產(chǎn)的處置

（一）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

應(yīng)按實(shí)際收到的金額與處置時(shí)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值（原始價(jià)值-累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷-減值準(zhǔn)備）之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。

哈！哈！哈！2025/1/1869處置收入作為其他業(yè)務(wù)收入：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

2.處置成本是投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值：

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

3.其他業(yè)務(wù)收入減其他業(yè)務(wù)成本即為處置收益。2025/1/1870（二）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

處置收入：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

2.在轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值時(shí)，賬面價(jià)值包括原始價(jià)值、變動(dòng)數(shù)額。2025/1/1871【例9】某企業(yè)有一項(xiàng)房地產(chǎn)，07年2月購買時(shí)買價(jià)1200萬元。07年12月31日漲到1500萬元，增加投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)300萬元。08年12月1日將此房地產(chǎn)出售，收到價(jià)款1400萬元。

借：銀行存款1400

貸：其他業(yè)務(wù)收入1400

結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本：

借：其他業(yè)務(wù)成本1500

貸：投資性房地產(chǎn)---×房地產(chǎn)（成本）1200

（公允價(jià)值變動(dòng)）3002025/1/1872由于確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入為1400萬元，其他業(yè)務(wù)成本1500萬元，則處置損失100萬元，但還不能說處置此房地產(chǎn)發(fā)生了損失。因?yàn)樵?7年12月31日時(shí)，曾經(jīng)做借：投資性房地產(chǎn)300

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益300。處置時(shí)公允價(jià)值變動(dòng)損益300也應(yīng)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入：

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益300

貸：其他業(yè)務(wù)收入300

則出售此項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，所產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)收入為1700（萬元），其他業(yè)務(wù)成本1500萬元。2025/1/1873

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露下列與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的信息：

1．投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計(jì)量模式；

2．采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或者攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況；

3．采用公允模式的，說明公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響；

4．房地產(chǎn)當(dāng)期的轉(zhuǎn)換情況、理由及其對(duì)當(dāng)期損益和凈資產(chǎn)的影響；

5．當(dāng)期處置的投資行房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響。投資性房地產(chǎn)的披露2025/1/1874單選題：

下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（）。

A.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失

B.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量

C.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積

D.采