消費(fèi)支出規(guī)劃學(xué)習(xí)情境設(shè)計(jì)

PAGEPAGE5消費(fèi)支出規(guī)劃學(xué)習(xí)情境設(shè)計(jì)一、教學(xué)目標(biāo)掌握住房貸款的還款方式；熟悉住房貸款的影響因素和原則；了解住房貸款的流程。能夠熟練掌握等額本息和等額本金兩種還款方式下每月還款額的計(jì)算方法；根據(jù)自己的實(shí)際情況確定購(gòu)車計(jì)劃方案。二、課時(shí)分配安排8-10個(gè)課時(shí)三、教學(xué)重點(diǎn)難點(diǎn)1.購(gòu)房目標(biāo)的確定2.住房消費(fèi)信貸的選擇3．還款方式以及每月償還金額4.租房?jī)?yōu)缺點(diǎn)5.汽車的消費(fèi)信貸和還款方式四、教學(xué)大綱第一節(jié)住房消費(fèi)一、住房支出分類不要盲目求大；要量力而行；要考慮住房環(huán)境二、購(gòu)房目標(biāo)的制定可負(fù)擔(dān)首付款；可負(fù)擔(dān)房貸；可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)；可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)三、住房消費(fèi)信貸住房消費(fèi)信貸的種類還款方式和金額提前還貸和延長(zhǎng)貸款四、租房適宜租房的人群租房與購(gòu)房的比較第二節(jié)汽車消費(fèi)一、汽車貸款的途徑和貸款方式商業(yè)性銀行貸款汽車金融公司貸款二、還款方式第三節(jié)個(gè)人消費(fèi)信貸一、個(gè)人綜合消費(fèi)信貸二、個(gè)人耐用品消費(fèi)貸款五、主要概念1.購(gòu)房目標(biāo)2.等額本息還款3.等額本金還款六、教學(xué)案例隨著住房、汽車進(jìn)入城鎮(zhèn)居民家庭的速度明顯加快，開(kāi)始取代家電成為新一代領(lǐng)航消費(fèi)品。有關(guān)專家指出，隨著收入和購(gòu)買能力的不斷提高，我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)正在從千元級(jí)向萬(wàn)元級(jí)臺(tái)階邁進(jìn)。目前住房消費(fèi)成為居民最主要、金額最大的支出，廣大居民為了能夠擁有自己的住房，將購(gòu)房作為自己奮斗的目標(biāo)，為了積累購(gòu)房的巨額資金，拼命工作賺錢；同時(shí)，汽車正在快速進(jìn)入普通家庭，越來(lái)越多的人實(shí)現(xiàn)了自己的“轎車夢(mèng)”。萬(wàn)元級(jí)的轎車和住房成為中國(guó)消費(fèi)領(lǐng)域新一代“領(lǐng)航產(chǎn)品”。因而，住房按揭和汽車消費(fèi)貸款成為我國(guó)城市居民家庭債務(wù)主體。消費(fèi)者自身因素對(duì)住宅購(gòu)買行為的影響/news/2010-05-17/11472714.html。1.年齡。年齡結(jié)構(gòu)是消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要方面。就購(gòu)買力而言，可將年齡結(jié)構(gòu)劃分如下：26歲以下階段；27歲-35歲階段；36歲-55歲階段；56歲以上階段。(1)26歲以下階段。這一階段的居民可以說(shuō)幾乎沒(méi)有住宅購(gòu)買力。但這個(gè)階段中的5歲-18歲年齡段的居民尚在上學(xué)，屬未成年人或剛成年，父母必須對(duì)他們的教育、監(jiān)護(hù)、安全等問(wèn)題負(fù)責(zé)，因此他們對(duì)其父母的購(gòu)買決策有很大影響。(2)27歲-35歲年齡段的居民。這一年齡層的居民在經(jīng)濟(jì)能力上處于初步發(fā)展地位，與36歲-55歲年齡層的居民相比，購(gòu)買力稍弱，但由于婚姻、生育等問(wèn)題，家庭獨(dú)立性強(qiáng)，購(gòu)買的欲望也特別強(qiáng)，可能占住房消費(fèi)市場(chǎng)的25%-33%。(3)36歲-55歲階段。這一年齡層的居民最具備經(jīng)濟(jì)能力，是具有最大購(gòu)買力的階層，他們?cè)谡麄€(gè)住房市場(chǎng)上所占的比重也最大。(4)56歲以上的年齡層。對(duì)于56歲以上的年齡層，多半已擁有住房，而且由于子女逐漸成年、獨(dú)立謀生，原有的房子可能反而逐漸空下來(lái)，對(duì)房屋的需求大減，除少數(shù)以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)為目的或出于投資保值的目的外，對(duì)房屋的興趣較小。要有興趣也往往是為了將現(xiàn)有的住房調(diào)小。年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)的影響，還表現(xiàn)在住房消費(fèi)方式——租賃與購(gòu)買的選擇上。比如，年長(zhǎng)者擁有自己的住房的比例較大，相對(duì)而言，年輕的租住房屋的比例較大。年齡的不同，對(duì)住房屬性的要求可能也有所不同。在房屋本身的許多要素、屬性方面，如外觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)、房型、工程質(zhì)量、水電設(shè)旖、通風(fēng)、采光、朝向等等特征上要求不同，年輕人最重視的往往是室內(nèi)設(shè)計(jì)，這與年輕人享受的觀念相符。2.家庭人口結(jié)構(gòu)針對(duì)不同人口結(jié)構(gòu)的家庭所作的廳室比例意向調(diào)查表明，在一室一廳和假定三室一廳戶的情況下，居民對(duì)大廳小室似無(wú)異議。但是在二室一廳戶，即通常所指的中套，建筑面積在60平方米的情況下，不同家庭人口結(jié)構(gòu)的住戶的意向卻大相徑庭。在建筑總面積一定的條件下，有的住戶希望廳大些，臥室可小些；有的住戶表示寧可兩間臥室大些，廳小些倒沒(méi)關(guān)系。對(duì)于后一種反映開(kāi)始很令人意外，但經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析后，發(fā)現(xiàn)不無(wú)道理。另外，傾向于小廳大室的居民還有一個(gè)理由，即如果人口減少了，如孩子結(jié)婚搬出去了，可以拿一間臥室改成客廳，原來(lái)的小廳作餐廳。但如果人口增加了，如女兒生孩子回娘家住，客廳卻不能當(dāng)臥室用，因此還是臥室大點(diǎn)好。上面調(diào)查案例分析表明，盡管大廳小室是住宅發(fā)展的方向，是進(jìn)一步提高生活質(zhì)量和改進(jìn)生活方式的必然之路，但是在當(dāng)前居民家庭收入普遍有限、住宅面積還比較緊的情況下，大廳小室并不能適應(yīng)相當(dāng)一部分住戶的家庭人口結(jié)構(gòu)和生活方式。這從反面說(shuō)明，住戶家庭人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)選擇有相當(dāng)程度的影響。因此，作為開(kāi)發(fā)商，要對(duì)房型、住房面積進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，細(xì)致深入地對(duì)家庭人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)和分析預(yù)測(cè)其變化趨向是必不可少的，不可僅僅是跟著潮流走，“跟著感覺(jué)走”。3.家庭收入。家庭收入是影響住房消費(fèi)最重要的因素。沒(méi)有一定的家庭收入和家庭積累支持，住房消費(fèi)不過(guò)是一句空話。但分析家庭收入對(duì)住房消費(fèi)的影響，還應(yīng)深入到家庭收入結(jié)構(gòu)的劃分、評(píng)估以及居民的收入預(yù)期對(duì)住房消費(fèi)的影響中去。開(kāi)發(fā)商還應(yīng)對(duì)家庭的資產(chǎn)狀況、不同職業(yè)家庭資產(chǎn)狀況進(jìn)行深入分析，以把握市場(chǎng)上稍縱即逝的機(jī)會(huì)。比如實(shí)物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的比例，我國(guó)居民的資產(chǎn)中，實(shí)物資產(chǎn)往往占的比重比較低，金融資產(chǎn)所占比重比較高。而80年代的美國(guó)居民家庭，實(shí)物資產(chǎn)已占到78%，金融資產(chǎn)僅占22%。以北京為例的這種家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在很大弊端，在高通貨膨脹時(shí)期可能因大規(guī)模擠兌而造成銀行信用危機(jī)，或居民因貨幣貶值而蒙受損失。不過(guò)這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明住宅投資極有可能將成為居民投資的新去向、新熱點(diǎn)。此外，居民收入預(yù)期對(duì)住房消費(fèi)有相當(dāng)程度的影響。目前各類住房消費(fèi)貸款紛紛出現(xiàn)，有住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款、“車房組合”貸款等等。分期付款將逐漸成為居民住房消費(fèi)的主要模式，但若居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期缺乏信心，對(duì)貸款償還能力缺乏信心，則會(huì)影響居民對(duì)預(yù)期支付房屋的總價(jià)款的估計(jì)，進(jìn)而影響其預(yù)期住房消費(fèi)面積的大小。4.購(gòu)買動(dòng)機(jī)。購(gòu)買房屋的動(dòng)機(jī)對(duì)住房消費(fèi)選擇的影響，我們可以這樣來(lái)分析：首先，購(gòu)買房屋的動(dòng)機(jī)可以大致分為兩類，一類是那些驅(qū)使人采取購(gòu)買行為的因素，如沒(méi)有自己的房子、現(xiàn)有住宅太小、現(xiàn)住宅地點(diǎn)不好、現(xiàn)住宅已破舊等，我們可以稱其為“促因”：另一類是那些吸引人去購(gòu)買的因素，如想住新式公寓、想更氣派的房子、想住更舒服的房子、想要有幢別墅、想投資房地產(chǎn)等，我們可以稱之為“誘因”。當(dāng)然，促因與誘因是難以截然劃分的，每一個(gè)因素或多或少地同時(shí)帶有驅(qū)使與吸引的雙重力量。例如“現(xiàn)有住宅太小”，固然是個(gè)驅(qū)使力，但未嘗不帶有“住大一點(diǎn)的住宅多舒服”的吸引力。同樣，“想住新式的房子”固然是吸引，但也可以看成“舊房子住起來(lái)很難過(guò)”的驅(qū)使。概括起來(lái)，那些由于“住的基本需要不能滿足”而引起的動(dòng)機(jī)，可以視為促因；反之，那些由“更上一層樓的需要”而引起的動(dòng)機(jī)，可以視為誘因。舉例來(lái)說(shuō)，各種設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的別墅人人向往。但由于經(jīng)濟(jì)能力的限制，即便是正在興起的高收入階層(如外企高級(jí)白領(lǐng)、經(jīng)理等)，對(duì)別墅的遠(yuǎn)期需求很大，但在近期內(nèi)購(gòu)買的可能性卻很小，所以近期內(nèi)不宜大量推出別墅項(xiàng)目。再如，隨我國(guó)住房實(shí)物分配制度的徹底停止，居民將逐漸成為商品房市場(chǎng)上的最大消費(fèi)主體，因而在購(gòu)買動(dòng)機(jī)中“想要擁有產(chǎn)權(quán)房”的這種促因，將變得越來(lái)越重要。此外，據(jù)國(guó)外分析，在經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展階段中，兩性在房屋購(gòu)買動(dòng)機(jī)方面沒(méi)有太大的區(qū)別，惟一的差別在于男性較注意“住得舒服”，女性較注重“有一棟自己的房子”。上海與北京購(gòu)房狀況比較/NewsRead/Detail.asp?NewsID=747009。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，上海普通住宅項(xiàng)目比例高于北京，北京的公寓、別墅等高檔項(xiàng)目比例則高于上海。目前，上海的購(gòu)房主體已轉(zhuǎn)向中等收入者。而在北京，發(fā)展商們?nèi)匀还淌刂?5％的利潤(rùn)來(lái)自于5％的高收入階層”的信念，對(duì)于開(kāi)發(fā)“高端產(chǎn)品”興趣盎然。如果僅從市場(chǎng)供需情況看，京、滬兩地的差異在于，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)大于需求增長(zhǎng)，而上海則恰好相反，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)要大于供應(yīng)的增長(zhǎng)。上海房?jī)r(jià)一路攀升，北京房?jī)r(jià)則有下降趨勢(shì)。

北京房?jī)r(jià)比上海高在哪

總體而言，北京的房?jī)r(jià)要高于上海房?jī)r(jià)。這里有多方面的因素：首先，北京地處我國(guó)北方地區(qū)，房屋建設(shè)要考慮供暖因素，在墻體建材的保溫方面有一定要求。此外，熱力管線鋪設(shè)、采暖設(shè)施配置均需有一定的投入。因此，在房屋的建安成本上要高于上海300元/平米左右。

其次，上海市在住房建設(shè)相關(guān)稅費(fèi)的收取上為全國(guó)最低，其各項(xiàng)稅費(fèi)的收取總額，僅相當(dāng)于全國(guó)各地平均稅費(fèi)的30％。在這方面，北京要比上海高許多。

第三，上海市的住房交易成本要大大低于北京。北京的房屋交易各種稅費(fèi)加起來(lái)，大約要占到房?jī)r(jià)總額的7％左右，而上海僅為1.2％。

第四，目前，人們?nèi)粤?xí)慣上以新房的平均售價(jià)來(lái)衡量一個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平。但根據(jù)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的慣例以及國(guó)家建設(shè)部較為認(rèn)同的觀點(diǎn)，一個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)應(yīng)為新房與舊房二者的加權(quán)平均。一些發(fā)達(dá)國(guó)家居民收入與房?jī)r(jià)比，之所以為3～6倍，是因?yàn)橛写罅颗f房交易。如美國(guó)商業(yè)部公布全美房產(chǎn)交易中，新、舊房之比為1：5.4。按照房地產(chǎn)一般的匡算口徑，舊房平均價(jià)格大約是新房的6～7成左右。上海舊房交易量龐大，使得實(shí)際成交房?jī)r(jià)得以攤薄。今年上半年上海的二手房成交總量，大約是北京兩年二手房成交總量的20倍。因而，上海大量的舊房交易，無(wú)疑可滿足城市不同人群的居住需求，進(jìn)而形成梯級(jí)消費(fèi)。

上海人為什么買得起房

有記者曾這樣描述，在上個(gè)世紀(jì)九十年代的10年間，上海有近200萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了屬于自己的住房。從住公房到買公房，又從賣公房到買新房，上海市民一步步走近買房市場(chǎng)。

上海市主管部門官員，道出該市住房政策的設(shè)計(jì)初衷：公房對(duì)政府來(lái)說(shuō)其實(shí)是包袱，政府既管不好，又管不起；以適當(dāng)價(jià)格把公房賣給市民，政府的負(fù)擔(dān)輕了，市民也有了改善居住條件的基礎(chǔ)。最重要的是，機(jī)制活了。

北京人為什么住得起房

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海人均收入高于北京，北京房?jī)r(jià)高于上海，如果按照目前北京市新房的平均售價(jià)和北京人均收入簡(jiǎn)單測(cè)算，北京一般家庭是無(wú)法承受住房消費(fèi)支出之重的，他們既使不吃不喝將全部收入用于支付房款價(jià)，也需要30年時(shí)間才可能有一套自己的住房。那么，北京人的真實(shí)住房情況是否如此呢？

據(jù)業(yè)內(nèi)專家及市場(chǎng)人士估測(cè)，既使在目前北京個(gè)人購(gòu)房率很高的狀態(tài)下，仍不能排除有一定規(guī)模隱性的集團(tuán)購(gòu)買。例如有些是由單位出資以職工個(gè)人名義買房，然后單位再以成本價(jià)出售給職工。這實(shí)質(zhì)上仍屬福利分房性質(zhì)。其次，在福利分房時(shí)代終結(jié)之后，另一個(gè)福利分房的“變種”形式———單位集資建房依然存在。所謂集資房就是“國(guó)家出一點(diǎn)，企業(yè)出一點(diǎn)，個(gè)人出一點(diǎn)”的投資模式。集資房出售給個(gè)人的價(jià)格，大約為商品房?jī)r(jià)格的30％左右。第三