陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司知識(shí)課件

陽光新業(yè)、格力地產(chǎn)投資分析報(bào)告Contents1發(fā)展戰(zhàn)略2公司業(yè)績(jī)3公司簡(jiǎn)介CompanyLogo456公司運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)分析展望未來CompanyLogo憑借十余年的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，公司已建立起以環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，同時(shí)在全國(guó)范圍發(fā)展和布局的業(yè)務(wù)規(guī)模。截至2010年12月，公司已在全國(guó)持有和管理26個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)總建筑面積超過150萬平方米。陽光新業(yè)的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是“成為中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”。CompanyLogo發(fā)展歷程1993年廣西虎威股份有限公司成立。1996年廣西虎威在深交所掛牌上市，股票代碼SZ.000608。1997年北京陽光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司控股廣西虎威，實(shí)現(xiàn)借殼上市。1998年公司更名為“廣西陽光股份有限公司”，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

CompanyLogo1999年~2004年公司在北京先后開發(fā)了盛世嘉園、陽春光華·楓樹園、陽春光華·橡樹園、陽光麗景、陽光大廈和陽光上東等多個(gè)住宅及公建項(xiàng)目。

2005年公司股權(quán)分置方案獲得股東大會(huì)通過。

2006年公司與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司（GICRE）旗下RecoShine公司簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議。CompanyLogo2006年~2007年公司先后取得北京878項(xiàng)目、北京北苑陽光新城市廣場(chǎng)、北京通州陽光新生活廣場(chǎng)、沈陽陽光新生活廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目和天津陽光新業(yè)國(guó)際、青島城陽、青島千千樹、煙臺(tái)福山等住宅項(xiàng)目。公司開始大規(guī)模涉足零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2007年公司的非公開發(fā)行獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，公司第一大股東為RecoShinePteLtd（中文譯名“新加坡瑞陽私人有限公司”），該公司的實(shí)際控制人為GICRE（新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司）。CompanyLogo2008年5月20日，公司更名為:陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(YANGGUANGCO.,LTD)。2009年公司與北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)人民政府簽署《通州新城0604街區(qū)土地一級(jí)開發(fā)合作框架協(xié)議》，該項(xiàng)目總用地面積約260公頃。公司收購(gòu)天津友誼新資商貿(mào)有限公司等5家公司各10％的股權(quán)，公司商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。2009年～2010年公司于北京、天津、青島、沈陽、成都等地共完成7個(gè)新建、改造商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，并成功并購(gòu)成都錦尚城市綜合體項(xiàng)目，在實(shí)踐領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的道路上邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。CompanyLogo主營(yíng)業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)陽光新業(yè)持有或管理的商業(yè)產(chǎn)品，為滿足城市人群的復(fù)合型需求而設(shè)計(jì)，并根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力，規(guī)劃為三大系列：陽光新生活廣場(chǎng)、陽光新城市廣場(chǎng)、陽光新業(yè)中心。陽光新生活廣場(chǎng)是社區(qū)型購(gòu)物中心，滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枨?；陽光新城市廣場(chǎng)是新生活廣場(chǎng)的升級(jí)版，增設(shè)了符合時(shí)尚、休閑和娛樂等更為豐富的業(yè)態(tài)；陽光新業(yè)中心是匯集國(guó)際知名品牌的高檔購(gòu)物中心，是都市潮流的地標(biāo)性綜合商業(yè)產(chǎn)品。CompanyLogo住宅地產(chǎn)陽光新業(yè)是高端住宅產(chǎn)品開發(fā)商，十余年來，秉承對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的堅(jiān)定追求，開發(fā)了以北京陽光上東和天津陽光新業(yè)國(guó)際為代表的多個(gè)高端住宅項(xiàng)目。陽光上東包含有住宅、公寓、商業(yè)和酒店等多種業(yè)態(tài)，全球42個(gè)國(guó)家的2000多個(gè)家庭寓居于陽光上東國(guó)際社區(qū)之中。陽光新業(yè)國(guó)際是精品住宅項(xiàng)目，社區(qū)由若干建筑組團(tuán)串聯(lián)而成，各類景觀公寓相映成輝，體現(xiàn)了“多元融合”的居住理念。其它類陽光新業(yè)持有及管理的項(xiàng)目還包括寫字樓、酒店及酒店式公寓。CompanyLogo企業(yè)文化企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)：成為中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略態(tài)度：專注專業(yè)平衡持續(xù)企業(yè)理念：規(guī)則責(zé)任創(chuàng)造共贏企業(yè)追求：規(guī)模領(lǐng)先專業(yè)領(lǐng)先盈利領(lǐng)先品牌領(lǐng)先CompanyLogo發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略摘要

12戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹

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財(cái)務(wù)可行性分析6戰(zhàn)略項(xiàng)目背景

市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)分析

項(xiàng)目實(shí)施

CompanyLogo（一）戰(zhàn)略摘要多方多次溝通管理層股東方投資者商業(yè)地產(chǎn)CompanyLogo未來新的戰(zhàn)略目標(biāo)是致力于打造“中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”。發(fā)展方案明確規(guī)劃：重點(diǎn)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，改變以往純住宅開發(fā)的運(yùn)作模式，逐漸增加持有型物業(yè)的數(shù)量，提高出租收入在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例，形成以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的發(fā)展格局。CompanyLogo（二）戰(zhàn)略項(xiàng)目背景結(jié)合2010年第一季度經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，我國(guó)一些主要支柱型行業(yè)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的情況似乎較之前預(yù)期更理想。

CompanyLogo友誼路陽光新城市廣場(chǎng)

東麗陽光新城市廣場(chǎng)

南京路陽光新城市廣場(chǎng)

陸續(xù)開業(yè)成功推出北京通州陽光新生活廣場(chǎng)北京朝陽陽光新城市廣場(chǎng)北京分鐘寺陽光新生活廣場(chǎng)CompanyLogo（三）戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹據(jù)了解，陽光新業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品體系中，意圖打造出3條產(chǎn)品線，陽光新生活廣場(chǎng)、陽光新城市廣場(chǎng)和陽光新業(yè)中心，定位分別是社區(qū)型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心和城市綜合體項(xiàng)目。而預(yù)計(jì)將于2011年5月開業(yè)的北京分鐘寺陽光新生活廣場(chǎng)成為陽光新業(yè)商業(yè)地產(chǎn)家族中又一塊價(jià)值締造源，同時(shí)它又是北京南三環(huán)首座集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑為一體的時(shí)尚生活購(gòu)物中心。CompanyLogo1、第一類產(chǎn)品線是陽光新生活廣場(chǎng)定位于社區(qū)型購(gòu)物中心，建于人口密度較高的居住社區(qū)，面積約4萬平方米，由知名連鎖超市和餐飲、休閑、生活配套等業(yè)態(tài)組成，滿足周邊3公里以內(nèi)消費(fèi)者的日常生活及服務(wù)需求。據(jù)悉，以家樂福為主力店的北京通州陽光新生活廣場(chǎng)及處于招商期的北京分鐘寺陽光新生活廣場(chǎng)均屬此類型。40000m^2CompanyLogo2、第二類產(chǎn)品線是陽光新城市廣場(chǎng)定位于區(qū)域型購(gòu)物中心，建于城市區(qū)域交通便捷的核心地段，面積約8萬平方米，是“陽光新生活廣場(chǎng)”的“升級(jí)版”。與陽光新生活廣場(chǎng)相比，陽光新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模更大，業(yè)態(tài)更豐富，在向周邊8公里以內(nèi)居住人群提供基本生活服務(wù)的同時(shí)，能進(jìn)一步滿足他們對(duì)時(shí)尚、購(gòu)物、休閑、娛樂等更高層次的“一站式”需求。以華堂為主力店的北京西直門陽光新城市廣場(chǎng)及今年年初剛剛開業(yè)的北京朝陽陽光新城市廣場(chǎng)均屬此類型。80000m^2CompanyLogo3、第三類產(chǎn)品線是陽光新業(yè)中心定位于城市核心區(qū)域的高端綜合商業(yè)項(xiàng)目，包括購(gòu)物中心、寫字樓、高級(jí)公寓、酒店等多種類型的商業(yè)物業(yè)，是都市潮流地標(biāo)性建筑。陽光新業(yè)表示，此類項(xiàng)目在北京目前已在選址階段。CompanyLogo（四）市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析1、定位于“新興白領(lǐng)公寓”與“新興中產(chǎn)階級(jí)”這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，并在不同區(qū)域市場(chǎng)獲得了預(yù)定戰(zhàn)略的成功。2、不盲目跟進(jìn)與模仿。3、集產(chǎn)品的精致質(zhì)量與藝術(shù)性設(shè)計(jì)價(jià)值相結(jié)合，形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)品風(fēng)格。4、“爭(zhēng)第一”的信心。5、全國(guó)性的均衡布局。6、從來不以利潤(rùn)為導(dǎo)向，而是以市場(chǎng)為導(dǎo)向來擴(kuò)張其項(xiàng)目。CompanyLogo由于中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡以及城市化浪潮的依次推進(jìn)，因此在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)高度競(jìng)爭(zhēng)型、快速成長(zhǎng)型、有潛力型的中心城市進(jìn)行均衡布局，既保證了當(dāng)前的高速增長(zhǎng)，也爭(zhēng)取了未來生存的巨大空間。生存空間CompanyLogo（五）項(xiàng)目實(shí)施2008年至2009年，全球遭遇金融危機(jī)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)深陷寒冬金融危機(jī)的寒冬CompanyLogo

看陽光新業(yè)如何積極向上

1、陽光新業(yè)的前身陽光股份(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)在這一年毅然易幟，更名為“陽光新業(yè)”，全面加快了其主業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的步伐。2、加大在商業(yè)地產(chǎn)的投入力度，以環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，繼續(xù)在全國(guó)范圍發(fā)展和布局商業(yè)項(xiàng)目，計(jì)劃在3到5年內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)由單一的住宅開發(fā)向住宅和商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合發(fā)展。3、引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)基金管理模式，著力打造涵蓋投資、策劃、規(guī)劃、開發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)的全過程、全價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)模式，注重從每個(gè)環(huán)節(jié)中挖掘潛力，不斷提升利潤(rùn)貢獻(xiàn)。4、通過資本運(yùn)作，直接促使了陽光新業(yè)由單一住宅開發(fā)逐步向持有型商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

CompanyLogo（六）財(cái)務(wù)可行性分析思考商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)同步發(fā)展

土地儲(chǔ)備開發(fā)

調(diào)整、改造、擴(kuò)建提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值

CompanyLogo財(cái)務(wù)的可行性公司住宅開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，一方面，２００９年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)對(duì)公司較為有利；另一方面公司的品牌與住宅產(chǎn)品品質(zhì)得到購(gòu)房者的認(rèn)可，公司在售樓盤均呈現(xiàn)旺銷態(tài)勢(shì)，致使２００９年銷售利潤(rùn)超過預(yù)期，公司銷售現(xiàn)金流入情況較為理想。經(jīng)過三年多的經(jīng)營(yíng)積累，目前公司已初步具備從策劃、投資、研發(fā)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、處置變現(xiàn)的全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)能力，并開始打造陽光新生活廣場(chǎng)、陽光新城市廣場(chǎng)、陽光新業(yè)中心三大產(chǎn)品系列，逐步樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌形象。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司近年新發(fā)展的主營(yíng)業(yè)務(wù)，不僅收入穩(wěn)步提高，而且對(duì)平衡公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，起到了較好的作用。CompanyLogo公司業(yè)績(jī)2009年，全球各主要經(jīng)濟(jì)體政府均采取積極的經(jīng)濟(jì)政策，使全球性金融危機(jī)得以有效遏制，在中國(guó)政府的積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)尤為突出，中國(guó)GDP實(shí)現(xiàn)了全年8.7％的增長(zhǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在2009年度的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，經(jīng)歷了由回暖到局部過熱的過程。CompanyLogo陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司2008年至2010年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)單位：千元CompanyLogo公司2008年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1,513,962千元，比去年同期增長(zhǎng)16.79％，其中，住宅項(xiàng)目的銷售結(jié)算收入1,358,630千元，同比增長(zhǎng)了13.88％；商業(yè)物業(yè)租賃收入總計(jì)110,541千元，同比增長(zhǎng)了13.42％。2008年度公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)134,821千元，比去年同期減少54.80％；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)28,326千元，比去年同期減少84.55％。CompanyLogo

2009年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入988,121千元，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)267,090千元，與去年同期相比，公司營(yíng)業(yè)收入減少34.7％，主要原因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少；而歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)增加842.9％，主要原因?yàn)楣巨D(zhuǎn)讓控股子公司北京新資物業(yè)管理有限公司100％的股權(quán)所產(chǎn)生的投資收益。

CompanyLogo2010上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收2,557,656千元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)619,456千元,歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)437,491千元，與去年同期相比，公司營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)251％營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)63％，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)76％，主要原因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積增長(zhǎng)。CompanyLogo格力地產(chǎn)2008年至2010年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)單位：千元CompanyLogo2008營(yíng)業(yè)收入年較2007年降低47.50％，主要是報(bào)告期內(nèi)計(jì)算機(jī)技術(shù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈及公司本報(bào)告期內(nèi)未開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目等因素影響。2008年凈利潤(rùn)虧損27912.24萬元（上年同期為虧損6486.15萬元），主要是公司營(yíng)業(yè)收入較低但固定費(fèi)用（管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等）相對(duì)較高導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損，且同時(shí)公司投資參股河南海星高速公路發(fā)展有限公司發(fā)生投資虧損所致。2008總資產(chǎn)年較2007年減少30.37％，主要是公司本期經(jīng)營(yíng)虧損，且公司投資參股的河南海星高速公路發(fā)展有限公司2008年繼續(xù)虧損使得公司長(zhǎng)期股權(quán)投資減少所致。CompanyLogo2009年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入51,296萬元，比上年增長(zhǎng)161.40％；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)30,363萬元，比上年增長(zhǎng)391.69%；2009年歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)23,517萬元，比上年增加399.25%；基本每股收益0.67元，比上年同期增長(zhǎng)235%。截至2009年12月31日，公司總資產(chǎn)539,287萬元，比上年增長(zhǎng)68.23%；歸屬于母公司股東權(quán)益165,914萬元，比上年同期增長(zhǎng)19.67%。CompanyLogo2010年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入54,891萬元，比上年增長(zhǎng)913.50％；2010年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)13,224萬元，比上年增長(zhǎng)938.68%；截至2010年6月30日，公司總資產(chǎn)831,057萬元，比上年增長(zhǎng)54.10%；CompanyLogo陽光新業(yè)、格力地產(chǎn)2008年業(yè)績(jī)比較CompanyLogo陽光新業(yè)、格力地產(chǎn)2009年業(yè)績(jī)比較CompanyLogo陽光新業(yè)、格力地產(chǎn)2010年業(yè)績(jī)比較CompanyLogo公司運(yùn)營(yíng)在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成??；地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的CompanyLogo商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作，這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。CompanyLogo地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期性行為，所以從這個(gè)角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì)，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。CompanyLogo地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢(shì)陽光模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于：地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程；CompanyLogo在資本運(yùn)營(yíng)上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)但陽光商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。CompanyLogo除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上（尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí)）存在一定隱患陽光商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位CompanyLogo所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，還參與地產(chǎn)開發(fā)（主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃），并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來體現(xiàn)。CompanyLogo商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì)：商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段CompanyLogo一、商業(yè)地產(chǎn)主要運(yùn)營(yíng)模式在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完畢后，通常會(huì)采用以下三種模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)：

第一,產(chǎn)權(quán)持有。這種模式對(duì)于開發(fā)商的招商及商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力有一定的要求。區(qū)域略顯劣勢(shì)的項(xiàng)目，則更需要在業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃布局上下足工夫。這種方式可以分為兩元和三元兩種格局。產(chǎn)權(quán)持有的二元格局，以開發(fā)商為“產(chǎn)權(quán)人+出租人+管理者”，經(jīng)營(yíng)者為“承租人”形成。而產(chǎn)權(quán)持有的三元格局，以開發(fā)商為“產(chǎn)權(quán)人+出租人”，專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司為“管理者”，經(jīng)營(yíng)者為“承租人”形成。由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)往往不是開發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)所在，因此采用三元格局的居多。CompanyLogo第二,租售并舉。這種模式在開發(fā)之前，先確定主力目標(biāo)商家，并以其為龍頭，吸引中小商家的進(jìn)駐，集群效應(yīng)因此形成。由于通常會(huì)選擇行業(yè)大型品牌為主力目標(biāo)商家，因此這種方式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)日后的長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)有著很強(qiáng)的保障意義和升值保證。該種方式目前方興未艾，有著一定的市場(chǎng)前景。CompanyLogo第三,產(chǎn)權(quán)出售。實(shí)際情況中，包括整體銷售和小單元出售兩種形式。由于這種模式對(duì)于開發(fā)商最大的好處在于能夠快速回籠資金，取得現(xiàn)金流，進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。但同時(shí)開發(fā)商也喪失了獲取長(zhǎng)期回報(bào)的機(jī)會(huì)。在此種方式中具體體現(xiàn)為四元格局，即開發(fā)商為“出售人”、小業(yè)主為“買受人”、商業(yè)管理公司為“管理人”、租賃戶為“經(jīng)營(yíng)者/承租人”。但在小單元出售方式中，有時(shí)會(huì)省略商業(yè)管理公司的角色。這樣的缺省，往往使得該商業(yè)地產(chǎn)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)品質(zhì)由此降低，經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn)而隨之增大。CompanyLogo二、適合模式的選擇以上三種方式應(yīng)結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的具體情況而選擇。

第一種“產(chǎn)權(quán)持有”模式，對(duì)于開發(fā)商的資金實(shí)力、商業(yè)運(yùn)營(yíng)與品牌，要求都很高。該模式是開發(fā)商自行招商管理，或者開發(fā)商委托專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司招商管理。而整個(gè)商業(yè)能否形成規(guī)模效應(yīng)，是日后能否為開發(fā)商帶來良好的現(xiàn)金流的前提保證。因此，這種模式中，開發(fā)商自身的品牌與能力其實(shí)占據(jù)了很大的權(quán)重。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)的招商、運(yùn)營(yíng)到繁榮，乃至帶來持續(xù)良好的經(jīng)營(yíng)收益，需要一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過程，這樣就需要開發(fā)商具備相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力。這種方式中，如果經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)問題的話，往往對(duì)于經(jīng)營(yíng)收益乃至物業(yè)自身升值都會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的負(fù)面作用。其實(shí)在市場(chǎng)中，經(jīng)?？梢钥吹揭恍╉?xiàng)目出現(xiàn)了以下的惡性循環(huán)，經(jīng)營(yíng)不善、商家退鋪、租賃困難、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益受損、物業(yè)自身價(jià)值下降。因此，只有資金實(shí)力雄厚，擁有優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理人才的大型房地產(chǎn)企業(yè)或投資企業(yè)才會(huì)采用此種模式。CompanyLogo這種模式最為典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由開發(fā)商建設(shè)，建成后將商業(yè)出租，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。這使得所有的商業(yè)能以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)商家分別經(jīng)營(yíng)各自的產(chǎn)品，充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。這種模式是由專業(yè)公司招商，實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，可提高管理水平。這種模式中優(yōu)秀的主題、專業(yè)店對(duì)于商業(yè)中心的成功運(yùn)作非常關(guān)鍵。但是，很多著名品牌都要求較低的租金。應(yīng)當(dāng)看到，開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)有所下降，但在與商業(yè)相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售方面，開發(fā)商仍然可獲取高額的利潤(rùn)。CompanyLogo第二種“租售并舉”模式對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求仍然較高，而且往往要借助主力目標(biāo)商家已經(jīng)具有的行業(yè)號(hào)召力，來提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后的市場(chǎng)口碑與向心力，以保證商業(yè)項(xiàng)目日后的運(yùn)營(yíng)成功。不過由于主力目標(biāo)商家屬于大面積租賃的類型，因此，在前幾年來自租賃的收益并不高，甚至遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情。但由于商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)，物業(yè)自身升值可以對(duì)沖掉經(jīng)營(yíng)上的收益不足。這種模式能夠迅速地確立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，提高人氣。通過開發(fā)商與品牌商家的訂單開發(fā)方式，雙方的優(yōu)勢(shì)得以充分互動(dòng)，物業(yè)升值的速率將是非常快的。CompanyLogo這種模式最為典型的例子是大連萬達(dá)模式。這種運(yùn)營(yíng)模式是引入一家知名商業(yè)品牌公司的主力店。以較低的價(jià)格將大部分商鋪?zhàn)饨o主力店，這種模式可帶來大量的人流和商機(jī)。然后開發(fā)商將底層好位置的商鋪出售給小業(yè)主，由于主力店的帶動(dòng)，使得底層商業(yè)能以較高的價(jià)格售出，回收部分投資，小業(yè)主自主招商經(jīng)營(yíng)。CompanyLogo

第三種“產(chǎn)權(quán)出售”模式是通過整體或拆零銷售，達(dá)到迅速銷售、迅速回籠的目的。往往在預(yù)售階段就開始銷售，因此可以在最大程度上降低開發(fā)商的資金壓力，并形成快速開發(fā)――快速銷售――快速回籠――再次開發(fā)的循環(huán)。這種模式相對(duì)比較適合中小開發(fā)商。因?yàn)檫@些開發(fā)商往往對(duì)資金較敏感。這種模式可以實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格一般是有限的，遠(yuǎn)無法與成熟商業(yè)相比較。同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的不確定性和商業(yè)管理公司誠(chéng)信上的不確定性，對(duì)于投資者而言，使得選擇這種模式的業(yè)主都具有一定風(fēng)險(xiǎn)。CompanyLogo有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)商，城市運(yùn)營(yíng)活動(dòng)已經(jīng)從常規(guī)的地產(chǎn)向城市層面延伸，從大盤開發(fā)向區(qū)域經(jīng)濟(jì)延伸。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展城市運(yùn)營(yíng)商應(yīng)運(yùn)而生，新的房地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新，所以陽光地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)模式也因該向著方面發(fā)展才會(huì)在以后的競(jìng)爭(zhēng)中得以取勝。CompanyLogo財(cái)務(wù)分析陽光償債能力分析CompanyLogo格力地產(chǎn)償債能力分析CompanyLogo由以上的數(shù)據(jù)可以看出流動(dòng)比率在1.5左右，理論上不得低于1:1,1：2為最佳，而速動(dòng)利率在這一時(shí)期有三個(gè)時(shí)間段低于理論最低限0.5:1，但是高于格力地產(chǎn)，償債能力比格里，但差距不大，都沒有達(dá)到理論值，可能是在這個(gè)階段行業(yè)出現(xiàn)的問題，不能完全反應(yīng)償債能力。CompanyLogo陽光新業(yè)資本結(jié)構(gòu)分析CompanyLogo格力地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)分析CompanyLogo這一比率表明股東權(quán)益在總資產(chǎn)中所占的比例，是與舉債經(jīng)營(yíng)比率配合的比率。產(chǎn)權(quán)比率越高，公司自有資本占總資產(chǎn)的比重越大，從而其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)越鍵全，長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。一般認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)比率（自有資本率）必須達(dá)到25％以上，該公司的財(cái)務(wù)才算是鍵全的，該公司的此項(xiàng)數(shù)據(jù)在100%以上，但是要比格里地很多所以長(zhǎng)期償債能力比較好，但還是能力不夠足。CompanyLogo陽光新業(yè)經(jīng)營(yíng)效率分析經(jīng)營(yíng)效率分析CompanyLogo格力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率分析CompanyLogo存貨周轉(zhuǎn)率正是衡量公司銷貨能力強(qiáng)弱和存貨是否過多或短缺的指標(biāo)。其比率越高，說明存貨周轉(zhuǎn)速度越快，公司控制存貨的能力越強(qiáng)，則利潤(rùn)率越大，營(yíng)運(yùn)資金投資于存貨上的金額越小。由于是房地產(chǎn)行業(yè)在存貨周轉(zhuǎn)上在前三個(gè)階段比較穩(wěn)定，但在最近的一段時(shí)間發(fā)生了困難，銷貨能力出現(xiàn)了問題，存貨過多，房子可能在最近一段時(shí)間銷售不出，出現(xiàn)了銷售的困難。CompanyLogo陽光新業(yè)獲利能力分析CompanyLogo格力地產(chǎn)獲利能力分析CompanyLogo

整體上反映了企業(yè)資產(chǎn)的利用效果，可用來說明企業(yè)運(yùn)用其全部資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的能力。有數(shù)據(jù)可以看出在前三個(gè)階段的資產(chǎn)利用情況還是不錯(cuò)的，比較穩(wěn)定，但是在最近的一段時(shí)間出現(xiàn)了問題，應(yīng)該是在上文中提出的銷售能力出現(xiàn)了問題，所以才導(dǎo)致了近一段時(shí)間的總資產(chǎn)利潤(rùn)率下降，出現(xiàn)了急劇的下滑，是與銷售相聯(lián)系的，長(zhǎng)期來看沒有對(duì)公司產(chǎn)生影響，所以總資產(chǎn)的利用情況長(zhǎng)期來看是沒有問題的。總資產(chǎn)利潤(rùn)率CompanyLogo陽光股份發(fā)展能力分析CompanyLogo格力地產(chǎn)發(fā)展能力分析CompanyLogo從圖表可以看出，在06年三月以前的每股收益較為穩(wěn)定，在06年的三月以后出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，出現(xiàn)了急劇的下滑和增長(zhǎng)，在近一段時(shí)間又出現(xiàn)了下滑，但從長(zhǎng)期看公司的發(fā)展能力還是有潛力的，正是這樣的波動(dòng)和不穩(wěn)定性才表明公司是具有潛力的，可能是公司做的不夠成熟，還需要一個(gè)磨合穩(wěn)定的過程。CompanyLogo陽光股份現(xiàn)金流量分析CompanyLogo格力地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析CompanyLogo可了解維持公司運(yùn)行、支撐公司發(fā)展所需要的大部分現(xiàn)金的來源，從而判別企業(yè)財(cái)務(wù)狀況是否良好、公司運(yùn)行是否健康。一般而言，公司現(xiàn)金流入以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為主，以收回投資、分得股利取得的現(xiàn)金以及銀行借款、發(fā)行債券、接受外部投資等取得的現(xiàn)金為輔，是一種比較合理的結(jié)構(gòu)。預(yù)警信號(hào)：與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)率指標(biāo)相類似，當(dāng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量比率低于50％時(shí)，預(yù)警信號(hào)產(chǎn)生。由數(shù)據(jù)可知該公司的償債能力已經(jīng)發(fā)生嚴(yán)重的困難，現(xiàn)金流量比率來看，比格力地產(chǎn)要低，而且自身的比率是負(fù)數(shù)，已經(jīng)達(dá)到預(yù)警信號(hào)的界限內(nèi)，現(xiàn)金流量已經(jīng)出現(xiàn)了困難，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不太好。償債能力嚴(yán)重不足，如果發(fā)生財(cái)務(wù)困難，該公司無力償還債務(wù)，面臨的就是倒閉和破產(chǎn)清算的情況，財(cái)務(wù)的危機(jī)隱患太大?，F(xiàn)金流量比率CompanyLogo陽光新業(yè)投資收益分析CompanyLogo格力地產(chǎn)投資收益分析CompanyLogo市盈率一般來說，市盈率水平為：<0：指該公司盈利為負(fù)（因盈利為負(fù)，計(jì)算市盈率沒有意義，所以一般軟件顯示為“—”）0-13：即價(jià)值被低估14-20：即正常水平21-28：即價(jià)值被高估28+：反映股市出現(xiàn)投機(jī)性泡沫，在前三個(gè)階段比較正常和穩(wěn)定，兩家近期出現(xiàn)了劇增，可能是整個(gè)行業(yè)的情況，是這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)的低迷。CompanyLogo展望未來 從全球經(jīng)濟(jì)的角度來看：自2008年至2009年，全球遭遇金融危機(jī)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深陷寒冬，但從2010年第一季度經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，我國(guó)一些主要支柱型行業(yè)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的情況似乎較之前預(yù)期更理想。這給公司帶來了再次飛躍發(fā)展的契機(jī)。CompanyLogo 從公司的發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)文化看：陽光股份公司以成為“中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”為戰(zhàn)略目標(biāo)，憑著專注、專業(yè)、平衡、持續(xù)的戰(zhàn)略態(tài)度和規(guī)則、責(zé)任、創(chuàng)造、共贏的理念，追求規(guī)模領(lǐng)先、專業(yè)領(lǐng)先、盈利領(lǐng)先和品牌領(lǐng)先，形成以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的發(fā)展格局。公司目標(biāo)明確，理念創(chuàng)新，為公司未來的發(fā)展指明了方向。CompanyLogo 從公司的業(yè)績(jī)來看：陽光股份的凈資產(chǎn)收益率近年來有所上升，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比也有所增長(zhǎng)，其銷售費(fèi)用率和成本費(fèi)用率從09年開始都有了大幅的下降，為公司的發(fā)展提供了節(jié)約成本；另外，公司還引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)基金管理模式，著力打造涵蓋投資、策劃