《納稅基礎(chǔ)與實務(wù)》課件-土地增值稅計算與申報

土地增值稅土地增值稅認(rèn)知1.土地增值稅的概念2.土地增值稅納稅人3.土地增值稅征稅范圍4.土地增值稅稅率5.稅收優(yōu)惠計算與申報1.計稅依據(jù)2.應(yīng)納稅額計算土地增值稅認(rèn)知土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。1.籌集財政收入2.調(diào)節(jié)土地增值收益分配3.健全我國的房地產(chǎn)稅收體系4.促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的作用概念是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。賣地新房銷售存量房銷售單位和個人提示買方→契稅賣方→土地增值稅納稅人征稅范圍轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物2.取得土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售的

3.存量房地產(chǎn)買賣

4.抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓)

5.單位之間交換房地產(chǎn)(有實物形態(tài)收入)6.合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的不屬于征稅范圍的情形房地產(chǎn)自用或出租出讓國有土地使用權(quán)房地產(chǎn)繼承、贈與征稅范圍級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分30%02超過50%至100%的部分40%5%3超過100%至200%的部分50%15%4超過200%的部分60%35%稅率土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率2.國家建設(shè)需要免征土地增值稅。（2）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。（1）因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)免稅。稅收優(yōu)惠1.納稅人保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；免征土地增值稅。3.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。4.對企業(yè)改制、重組過程中涉及的土地增值稅予以免征。土地增值稅計算應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項目金額×-速算扣除系數(shù)×1.增值額=收入-扣除項目2.增值率=增值額/扣除項目金額3.根據(jù)增值率確定稅率及速算扣除系數(shù)4.稅額=增值額×適用稅率-扣除項目×速算扣除系數(shù)計算公式計算步驟土地增值稅應(yīng)納稅額的計算應(yīng)稅收入確定1包括貨幣收入、非貨幣收入為不含增值稅的收入應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)讓新建房扣除項目金額21-取得土地使用權(quán)所支付的金額2-房地產(chǎn)開發(fā)成本3-房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用新建房地產(chǎn)扣除項目4-與轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)有

關(guān)的稅金5-其他扣除項目房企新建房加計扣除20%；(地價款及費(fèi)用+開發(fā)成本)*20%取得土地支付價款和按國家規(guī)定繳費(fèi)的稅費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用城建稅、教育費(fèi)附加，不包括增值稅轉(zhuǎn)讓新建房扣除項目金額2財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的。3-房地產(chǎn)開

發(fā)費(fèi)用新建房地產(chǎn)扣除項目開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)*5%開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)*10%轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目金額31-取得土地使用權(quán)所支付

的金額1-購房發(fā)票價評估價方法舊房扣除項目支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅發(fā)票價方法2-房屋及建筑物的評估價3-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金4-評估費(fèi)用評估價格＝重置成本價×成新度折扣率城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅2-發(fā)票價每年加計5%4-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金3-購房契稅計算步驟2.算增值率3.算稅額1.算增值額稅額計算增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)轉(zhuǎn)讓收入：是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款和相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益扣除項目：①取得土地使用權(quán)所支付的金額②房地產(chǎn)開發(fā)成本③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金⑤其他扣除項目⑥舊房及建筑物的評估價格增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額計算舉例1.取得銷售收入50000萬元(不含增值稅）2.繳納增值稅4500萬元，城建稅、教育費(fèi)附加450萬元3.取得土地使用權(quán)支付5000萬元東方房地產(chǎn)有限公司開發(fā)寫字樓4.開發(fā)成本15000萬元5.開發(fā)費(fèi)用4000萬元6.寫字樓分?jǐn)偟睦?200萬（由金融機(jī)構(gòu)證明）1.扣除項目金額2.增值額3.增值率4.計算應(yīng)納稅額計算：5000萬元地價款15000萬元開發(fā)成本1200+(5000+15000)×5%=2200萬元開發(fā)費(fèi)用450萬稅金(5000+15000)×20%=4000萬元加計扣除20%扣除項目金額合計26650計算