住建部物業(yè)承接查驗(yàn)辦法

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物業(yè)承接查驗(yàn)方法

第—條為了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)承接查驗(yàn)行為，強(qiáng)化前期物業(yè)治理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)《X物權(quán)法》、《X合約法》和《物業(yè)治理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本方法。

第二條本方法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)效勞企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)效勞合約的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。

第三條物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循老實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)清楚以及愛護(hù)業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。

第四條鼓舞物業(yè)效勞企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)治理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)制造有利條件。

第五條X住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)承接查驗(yàn)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政地域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第六條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合約，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第七條建設(shè)單位制定的臨時治理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)效勞企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。

第八條建設(shè)單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合約，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。

前期物業(yè)效勞合約就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)效勞企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。

不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合約目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合約的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)效勞企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

第十一條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

〔一〕建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

〔二〕供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計量表具；

〔三〕教育、郵政、診治衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)效勞等公共效勞設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；

〔四〕道路、綠地和物業(yè)效勞用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

〔五〕電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

〔六〕物業(yè)使用、維護(hù)和治理的相關(guān)技術(shù)資料完齊整全；

〔七〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十二條實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)以下文件：

〔一〕物業(yè)買賣合約；

〔二〕臨時治理規(guī)約；

〔三〕前期物業(yè)效勞合約；

〔四〕物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；

〔五〕建設(shè)單位移交的圖紙資料；

〔六〕建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、X、標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)。

第十三條物業(yè)承接查驗(yàn)按照以下程序進(jìn)行：

〔一〕確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；

〔二〕移交有關(guān)圖紙資料；

〔三〕查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

〔四〕解決查驗(yàn)覺察的問題；

〔五〕確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果；

〔六〕簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

〔七〕辦理物業(yè)交接手續(xù)。

第十四條現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)效勞企業(yè)移交以下資料：

〔一〕竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

〔二〕共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

〔三〕供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

〔四〕物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

〔五〕承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。

第十五條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。

第十六條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收：

〔一〕共用部位：一般包含建筑物的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

〔二〕共用設(shè)備：一般包含電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

〔三〕共用設(shè)施：一般包含道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車〔非機(jī)動車〕停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)效勞用房等。

第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)效勞企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

第十八條現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。

第十九條現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包含查驗(yàn)時間、工程名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。

第二十條現(xiàn)場查驗(yàn)中，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)效勞企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn)，與物業(yè)效勞企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。

第二十二條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)根本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

第二十三條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)效勞合約的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)效勞合約具有同等法律效力。

第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)效勞企業(yè)移交物業(yè)效勞用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第二十五條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)效勞合約無法履行的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。

第二十六條交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包含移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方法等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)共同簽章確認(rèn)。

第二十七條分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)工程，可以依據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)工程整體交接手續(xù)。

第二十八條物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承當(dāng)，由建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)在前期物業(yè)效勞合約中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承當(dāng)。

第二十九條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持以下文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣〔市〕房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

〔一〕前期物業(yè)效勞合約；

〔二〕臨時治理規(guī)約；

〔三〕物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

〔四〕建設(shè)單位移交資料清單；

〔五〕查驗(yàn)記錄；

〔六〕交接記錄；

〔七〕其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

第三十條建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。

第三十一條物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。

第三十二條物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十三條物業(yè)交接后，覺察隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)平安和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)賠償責(zé)任。

第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)效勞合約約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)標(biāo)X定的維修、養(yǎng)護(hù)和治理義務(wù)，承當(dāng)因治理效勞不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。

第三十五條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主全部。前期物業(yè)效勞合約終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)效勞企業(yè)的，原物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)效勞合約終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以托付物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修效勞，效勞內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。

第三十七條建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)效勞企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。

第三十八條建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)效勞企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

第三十九條物業(yè)效勞企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第四十條建設(shè)單位與物業(yè)效勞企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承當(dāng)賠償責(zé)任。

第四十一條物業(yè)承接查驗(yàn)活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。

第四十二條建設(shè)單位、物業(yè)效勞企業(yè)未按本方法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

第四十三條建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照《物業(yè)治理條例