估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題匯編8

估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題匯編8單選題（共35題，共35分）(1.)下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是()。A.高層建筑地價分?jǐn)侭.房（江南博哥）地產(chǎn)投資價值評估C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)（即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進(jìn)行評估），通常還從事如價值分配、價值減損評估、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估及房地產(chǎn)咨詢顧問等業(yè)務(wù)。(2.)從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是()。A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的實際成交價格D.合格估價師的重新估價結(jié)果正確答案：D參考解析：判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較。由于真實價值不可得知，便出現(xiàn)了兩種替代真實價值的選擇：①實際成交價格；②合格的估價師的重新估價結(jié)果。因為評估價值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價格，而實際成交價格不一定是正常市場價格，所以一般采用合格的估價師的重新估價結(jié)果。(3.)一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由()決定的。A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿正確答案：B參考解析：估價通常只是評估估價對象在某個特定時間的價值，這就要求估價必須先確定某個特定時間，這個特定時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。(4.)房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動性C.房地產(chǎn)的獨一無二性D.房地產(chǎn)的價值量大正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上不在于土地總量不能增加，主要是因為房地產(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這也是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。(5.)下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是()。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權(quán)利性質(zhì)正確答案：C參考解析：土地權(quán)益狀況的表述，主要包括：①土地所有權(quán)；②土地使用權(quán)（一是土地權(quán)利性質(zhì)，對于出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，說明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否續(xù)期。二是還應(yīng)說明是單獨所有還是共有）；③土地使用管制；④目前使用狀況；⑤出租或占用情況；⑥其他權(quán)利設(shè)立情況；⑦其他特殊情況。(6.)某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50％，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為()萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000正確答案：B參考解析：該在建工程的再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－拖欠建設(shè)工程價款－已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款=6000－1000－1000/50％=3000（萬元）。(7.)某宗建筑密度為50%，土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元/m2，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/m2。該宗土地的總價為()萬元。A.96B.192C.240D.480正確答案：D參考解析：建筑面積=2000×10000/5000=4000m2，土地總價=樓面地價×建筑面積=1200×4000=4800000（元）=480（萬元）。(8.)下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）()。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30％，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D.現(xiàn)在首付50％，余款在未來10年分年等額支付正確答案：D參考解析：設(shè)房屋總價為a，根據(jù)貨幣時間價值原理可知：A項，實際價格=0.95a；B項，實際價格=a/（1+6%）=0.94a；C項，實際價格=30%a+70%a/3×（P/A，6%，3）=0.924a；D項，實際價格=50%a+5%a/10×（P/A，6%，10）=0.868a。比較可知D項支付的價款的現(xiàn)值最小，對買方而言最經(jīng)濟(jì)。(9.)用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟(jì)距離正確答案：A參考解析：A項，空間直線距離是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)（如山地城市），它往往會失去意義，一般不宜采用；B項，交通路線距離是指通過道路等來連接的距離，有時受路況（包括路面、交通流量等狀況）、交通管制等的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但通達(dá)性可能不好，特別是在時間對人們越來越寶貴的情況下；Ｃ項，交通時間距離從理論上講更為科學(xué)，但在實際中往往被誤用而產(chǎn)生誤導(dǎo)，原因主要是測量所用的交通工具、所處時段不能反映真實的交通時間；Ｄ項，經(jīng)濟(jì)距離是更科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。(10.)下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是()。A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給C.降低契稅D.提高購房貸款利率正確答案：C參考解析：A項，降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率會降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，使房地產(chǎn)價格下降；B項，增加土地有效供給會增加房地產(chǎn)市場供給，在需求不變時會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格下降；C項，契稅是向買方征收的稅收，降低契稅會刺激房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格上漲；D項，提高購房貸款利率會加重房地產(chǎn)購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而抑制房地產(chǎn)需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。(11.)某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的()。A.技術(shù)上的可能B.經(jīng)濟(jì)上的可行C.價值最大化D.法律上許可正確答案：D參考解析：最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則；而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求。本題中，將權(quán)屬登記為工業(yè)用途的廠房改造為小商鋪出租，顯然忽略了法律上允許這一條件。(12.)有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于()。A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長正確答案：A參考解析：均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。該估價結(jié)果說明乙地上建筑物無繼續(xù)利用價值，買者取得該有建筑物的土地后，還要花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在不僅不能增加土地的價值，還降低了土地的價值。(13.)某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1∶0.8，則按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格是()元/m2。A.8571B.10000C.13393D.15625正確答案：B參考解析：由題意可知，該可比實例的建筑面積為120/0.8=150（m2），則按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格=成交價格/可比實例的建筑面積=150/150=1（萬元/m2）=10000（元/m2）。(14.)某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為()元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964正確答案：A參考解析：此題要求的是調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格，由于所有稅費由買方負(fù)擔(dān)，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格實際就是賣方實得金額。正常成交價格=買方實付金額/（1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率）=2659/（1+3.9%）=2559.2（元/m2），調(diào)整后賣方實得金額=正常成交價格×（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）=2559.2×（1－6.8%）=2385（元/m2）。(15.)評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為()元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580正確答案：B參考解析：比較價值（比準(zhǔn)價格）=可比實例成交價格×交易情況修正×市場狀況調(diào)整×房地產(chǎn)狀況調(diào)整，本題中，市場狀況系數(shù)與房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)并未提及，默認(rèn)為1，則乙別墅求取的比準(zhǔn)價格=（8000－1000+800）/1.1=7091（元/m2）。(16.)評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是()。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3正確答案：A參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)估價的替代原則，相似的房地產(chǎn)具有相似的價值。甲、乙實例與估價對象最相似（均為底層商鋪），故應(yīng)取較高的權(quán)重。A項，甲、乙的權(quán)重均高于丙的權(quán)重，符合替代原則的要求；BCD三項，丙的權(quán)重均不是最小，不符合房地產(chǎn)估價替代原則的要求。(17.)某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90正確答案：A參考解析：該寫字樓的報酬率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率=6%×（1+25%）=7.5%。設(shè)該寫字樓目前的收益價格為V，依據(jù)公式：V=A/Y[1-1/（1+Y）n]+Vt/（1+Y）t，則V=400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1+7.5%）5]+V×（1+20%）×（1－6%）/（1+7.5%）5，解得：V=5286.72（萬元）。(18.)某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元/（m2?天），已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為3.5元/（m2?天），報酬率為6％，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為()萬元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22正確答案：A參考解析：由題意可知，現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值V=A/Y［1－1/（1+Y）n］=（3.5－3）×365×500/6%×［1－1/（1+6%）18］=98.80（萬元）。(19.)關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值正確答案：B參考解析：運營費用不包含房地產(chǎn)的折舊額，這里的房地產(chǎn)折舊額是指會計上的建筑物折舊費、土地取得費用的攤銷，而不包含壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費。因為它們的購置成本是確實發(fā)生的，因此其折舊費應(yīng)包含在運營費用中。(20.)下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是()。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法正確答案：C參考解析：有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數(shù)（EGIM）來求取估價對象價值的方法，即：V=EGI×EGIM。有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和租金損失情況。因此，當(dāng)估價對象與可比實例的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因為投資者在估算房地產(chǎn)的價值時，是會考慮空置率的差異的。有效毛收入乘數(shù)法的缺點是沒有考慮運營費用的差異，因此也只適用于做粗略的估價。(21.)某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20％，則成本利潤率為()。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%正確答案：B參考解析：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）。投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）。將題中數(shù)據(jù)代入得：20%＝開發(fā)利潤/（600＋900＋50＋60），解得：開發(fā)利潤＝322（萬元），則成本利潤率＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。(22.)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評估應(yīng)采用的價值類型是()。A.投資價值B.謹(jǐn)慎價值C.快速變現(xiàn)價值D.市場價值正確答案：D參考解析：征收國有土地上單位和個人的房屋雖然是強(qiáng)制性的，不符合市場價值形成條件中的“交易雙方是自愿進(jìn)行交易的”，但因為要“依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，所以房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。(23.)某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時所投入費用255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為()萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17正確答案：C參考解析：由題意，每年的折舊額=建筑物重新構(gòu)建價格×（1－殘值率）/建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命=350×（1－3%）/60=5.6583（萬元/年），建筑物折舊總額=每年折舊額×有效年齡=5.6583×15=84.88（萬元）。(24.)下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是()。A.圍墻工程費B.電力設(shè)施工程費C.居委會用房建設(shè)費D.人防工程費正確答案：B參考解析：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水、電力、電信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的建設(shè)費用。A項，圍墻工程費屬于建筑安裝工程費；Ｃ項，居委會用房建設(shè)費屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費；Ｄ項，人防工程費屬于開發(fā)期間稅費。(25.)參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是()。A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值正確答案：D參考解析：同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。(26.)假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取()。A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開發(fā)時機(jī)正確答案：A參考解析：在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。選取最佳的用途要考慮該地塊位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。(27.)現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8％，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是()萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800正確答案：A參考解析：由題意，該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值=年金終值FV×（10%，3）=8000×1.6/（1+10%）3=9616.83（萬元）。(28.)某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開始預(yù)售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進(jìn)行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為()。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年正確答案：A參考解析：在成本法中，某項費用的計息期是該項費用應(yīng)計息的時間長度。由于本題是擬拍賣的在建工程，所以起點是費用發(fā)生的時點，終點為目前時點，即0.5年。在假設(shè)開發(fā)法中，當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，通常是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，視為其集中發(fā)生在期中，即本題的折現(xiàn)期為1年。(29.)某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價格，應(yīng)選用的預(yù)測方法()。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法正確答案：C參考解析：長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去至現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料推測未來的方法，主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法等。運用平均增減量法和平均發(fā)展速度法的條件均是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，而數(shù)學(xué)曲線擬合法則沒有這樣的要求。(30.)某類房地產(chǎn)2005~2009年的價格見表1，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2010年的價格為()元/m2。表1A.8460B.8500C.8790D.8838正確答案：B參考解析：由題意，逐年增減量的平均數(shù)d=（7130－6810）×0.1+（7460－7130）×0.2+（7810－7460）×0.2+（8150－7810）×0.5=338（元/m2）。則采用逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)預(yù)測該房地產(chǎn)2010年的價格為：V5=P0+d×u=6810+338×5=8500（元/m2）。(31.)用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲=1480+80i，乙類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙=1500+60i，該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比()。A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比正確答案：A參考解析：根據(jù)直線趨勢法的特點可知，直線的斜率代表價格變動情況，即斜率越大價格變動越大，斜率為正值表明價格增長，反之則表明價格下降。由于甲類房地產(chǎn)價格變動趨勢線斜率大于乙類房地產(chǎn)價格變動趨勢線斜率，且斜率為正值，所以甲類房地產(chǎn)增長潛力大于乙類房地產(chǎn)。(32.)某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為()元/m2。A.2025B.2250C.2700D.3000正確答案：B參考解析：“四三二一法則（four—three—two—onerule）”是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，如圖1所示。各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價值，分別占整塊土地價值的40％、30％、20％和10％。故可設(shè)路線價為a，則根據(jù)題意有24×50×（40%+30%+20%）×a=243×10000，解得a=2250（元/m2）。圖1(33.)某宗土地總面積7500m2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價下降1%，則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價款為()萬元。A.1125B.1800C.2250D.3375正確答案：A參考解析：原樓面地價=土地單價/原容積率=4500/3=1500（元/m2），提高容積率后的新樓面地價=1500×［1－（5－3）/0.1×1%］=1200（元/m2），此時的土地單價=新容積率×新樓面地價=6000（元/m2），則應(yīng)補(bǔ)交地價款=（6000－4500）×7500=1125（萬元）。(34.)關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是()。A.任何估價項目，估價師都必須對估價對象進(jìn)行實地查勘B.對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解C.實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況D.拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可正確答案：D參考解析：實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認(rèn)知，形成一個直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料無法或難以反映的細(xì)節(jié)。另外，對于偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書或虛構(gòu)估價對象的情況，只要通過認(rèn)真的實地查勘，與被查勘房地產(chǎn)內(nèi)的有關(guān)人員和四鄰進(jìn)行交談，是可以發(fā)覺的。實地查勘的工作內(nèi)容包括：①感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣；②核對之前搜集的估價對象的坐落、四至、面積、用途等情況；③觀察估價對象的內(nèi)外部狀況，如土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護(hù)等；④拍攝反映估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境或臨路狀況的照片等影像資料；⑤調(diào)查估價對象的歷史使用狀況(例如是否存放過污染物)、周邊以及當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場行情；⑥補(bǔ)充搜集估價所需要的其他資料。(35.)下列估價業(yè)務(wù)中，估價機(jī)構(gòu)可以承接的是()。A.超出了估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)B.估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)C.估價機(jī)構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)正確答案：C參考解析：估價機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形有：①超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍；②自己的專業(yè)能力難以勝任；③估價業(yè)務(wù)有較大的風(fēng)險。C項，估價師與估價需求者或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價對象有利益關(guān)系，應(yīng)回避相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)。多選題（共15題，共15分）(36.)關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有()。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)正確答案：A、D、E參考解析：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有以下五點：①房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格；②房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價；③房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證；④房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)；⑤房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。(37.)對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有()。A.放棄這個項目B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助正確答案：A、E參考解析：如果估價機(jī)構(gòu)或估價師感到自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出客觀合理的價值的，就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)。對估價所涉及的其他專業(yè)性問題，可以聘請相應(yīng)的專家或者采用“分包”方式聘請相應(yīng)的研究機(jī)構(gòu)等出具專業(yè)意見來解決，即可依據(jù)相應(yīng)的專家意見。(38.)關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯誤的是()。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱正確答案：A、B、C參考解析：A項，通用性越差的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱；B項，一般地說，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱；C項，一般地說，價值越大的房地產(chǎn)，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱。(39.)某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有()。A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價格正確答案：A、B、C參考解析：名義價格是指在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格；實際價格是指在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格。本題中付款方式雖然是未來分期付款，但同時支付了利息，因此折現(xiàn)到成交日期的價格數(shù)值上等于名義價格。(40.)關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有()。A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E.在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估正確答案：A、C、D、E參考解析：B項，評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)參數(shù)的取值。例如折現(xiàn)率，評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率；而評估投資價值時所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。(41.)下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施正確答案：A、B、C、E參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進(jìn)行分解，可分為位置（包括方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等方面。房地產(chǎn)實物因素包括：①土地實物因素（土地面積、土地形狀、地形、地勢、地基、土壤、土地開發(fā)程度）；②建筑物實物因素（建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水、維護(hù)情況和完損狀況）。(42.)城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括()等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途正確答案：A、C、E參考解析：土地使用管制情況，說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件，包括：①土地用途；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑高度；④建筑密度；⑤綠地率；⑥其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。(43.)在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括()。A.在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進(jìn)行估價C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正正確答案：A、C、D參考解析：《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹(jǐn)慎原則的下列要求：①在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查看；②在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低；③在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊；④在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。(44.)下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有()A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學(xué)校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房正確答案：B、C、E參考解析：難以采用比較法（市場法）估價的房地產(chǎn)有：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。(45.)某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則()。A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年正確答案：B、C、D參考解析：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限n=28/2+1=15（年）。根據(jù)收益法中凈收益按一定數(shù)額遞減的公式計算該房地產(chǎn)的收益價格，V=（A/Y－b/Y2）［1－1/（1+Y）n］+b/Y×n/（1+Y）n=（28/8%－2/8%2）×［1－1/（1+8%）15］+2/8%×15/（1+8%）15=143.89（萬元）。凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以未來第一年的凈收益所得的倍數(shù)，即NIM=V/NOI=143.89/28=5.14。(46.)某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括()。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本B.應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整正確答案：A、C、D參考解析：在運用成本法估價時特別要注意下列三個問題：①應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本；②應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整；③應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。(47.)在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費用E.銷售稅金正確答案：A、B、C、D參考解析：在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息項目包括：①未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)價值；②待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費；③后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。(48.)根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，對某類房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理如表2所示，其中，2006年的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類房地產(chǎn)價格的說法，正確的有()。表2A.利用平均增減量法模擬2006年的價格為7482元/m2B.利用平均增減量法預(yù)測2010年的價格為8826元/m2C.利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價格為7438元/m2D.利用平均發(fā)展速度法預(yù)測2010年的價格為7438元/m2E.利用平均發(fā)展速度法預(yù)測2010年的價格為8873元/m2正確答案：A、B、C、E參考解析：在平均增減量法下，逐年增減量的平均數(shù)d=［（7130－6810）+（7810－7130）+（8150－7810）+（8490－8150）］/5=336（元/m2），則V2006=6810+336×2=7482（元/m2），V2010=6810+336×6=8826（元/m2）。在平均發(fā)展速度法下，該類房地產(chǎn)價格平均發(fā)展速度：Vi=P0×ti，即V2006=6810×1.04512=7438（元/m2），V2010=6810×1.04516=8873（元/m2）。(49.)運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價值時，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價對應(yīng)的()。A.容積率B.土地用途C.土地開發(fā)程度D.評估單位E.土地使用權(quán)性質(zhì)正確答案：A、B、C、E參考解析：明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵是要確定基準(zhǔn)地價對應(yīng)的下列條件：①估價時點；②土地用途；③土地使用權(quán)性質(zhì)；④土地使用期限；⑤容積率；⑥土地開發(fā)程度。(50.)實際估價中，估價對象范圍的界定包括()的界定。A.實物構(gòu)成范圍B.權(quán)益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍正確答案：A、B、C參考解析：在實際估價中，要特別注意估價對象范圍的界定，包括實物構(gòu)成上的范圍（如是否包括建筑物內(nèi)的家具、電器、機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)）、權(quán)益上的范圍（如是否包括特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)）、空間上的范圍（如坐落、四至、高度、深度）。判斷題（共15題，共15分）(51.)對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。()正確答案：正確參考解析：無租約限制價值是指全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。它有時又稱為完全產(chǎn)權(quán)價值。在某些情況下，根據(jù)估價目的的要求，應(yīng)以設(shè)定的估價對象的權(quán)益狀況來估價。例如房屋征收估價，是評估被征收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。其中，不考慮租賃因素的影響，是評估無租約限制價值而不是評估出租人權(quán)益價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。(52.)在房地產(chǎn)估價中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。()正確答案：錯誤參考解析：某些包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)，例如包含特許經(jīng)營權(quán)的汽車加油站，根據(jù)估價目的，有時需要評估其包含無形資產(chǎn)在內(nèi)的價值。(53.)甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋?，甲土地單價為1500元/m2，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元/m2，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報酬率為6%）。()正確答案：錯誤參考解析：計算過程如下：①樓面地價=土地單價÷容積率，所以甲土地樓面地價=1500÷4=375（元/m2）；乙土地樓面地價=1130÷3=376.67（元/m2）。②報酬率為6%，甲地塊V∞=375÷[1－1/(1＋8%)50]=396.53（元/m2）；乙地塊V∞=376.67÷[1－1÷(1＋6%)60]=388.45（元/㎡）。③甲地塊V∞>乙地塊V∞，因此投資甲土地更經(jīng)濟(jì)。(54.)在使用交通時間距離時，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應(yīng)的交通工具和出行時段來測量。()正確答案：正確參考解析：交通時間距離從理論上講更為科學(xué)，但在實際中往往被誤用而產(chǎn)生誤導(dǎo)，原因是測量所用的交通工具、所處時段不能反映真實的交通時間狀況。(55.)房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。()正確答案：錯誤參考解析：房地產(chǎn)估價原則可以使不同的估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似，幫助估價師如何去思考和衡量估價對象的價值或價格，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的測算，就可以評估出一個更加精準(zhǔn)的價值或價格。(56.)市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實例，對其成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。()正確答案：錯誤參考解析：比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。路線價法實質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。(57.)在市場法估價中，當(dāng)有較多的交易實例符合可比實例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最相似的，與預(yù)設(shè)的估價結(jié)果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。()正確答案：錯誤參考解析：當(dāng)有較多的交易實例符合可比實例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最為類似的交易實例為可比實例，而不能“劣勝優(yōu)汰”。例如，不得為了迎合委托人的高估或低估要求而普遍選取那些成交價格明顯偏高或明顯偏低的交易實例。(58.)根據(jù)收益法計算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。()正確答案：錯誤參考解析：凈收益每年不變的公式可用來說明在不同報酬率下土地使用期限長到何時，有限期的土地使用權(quán)價格接近無限年的土地所有權(quán)價格。通過計算可以發(fā)現(xiàn)，報酬率越高，接近無限年的價格越快。(59.)某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.07，則該宗房地產(chǎn)的價格為25萬元。()正確答案：正確參考解析：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6（萬元），償還抵押貸款的能力=2－0.6=1.4（萬元），抵押貸款金額=1.4/0.07=20（萬元），所以該宗房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款金額=20+5=25（萬元）。(60.)建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實際年齡。()正確答案：正確參考解析：有效年齡通常是在實際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)募訙p調(diào)整得到的。當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)為正常的，其有效年齡與實際年齡相當(dāng)；當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡；當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)差的，其有效年齡大于實際年齡。(61.)成本法是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用來評估局部房地產(chǎn)的價格。()正確答案：錯誤參考解析：當(dāng)采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值時，如評估某幢住宅樓中某套住宅的價值，通常是先評估該整幢住宅樓的平均價值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價值。(62.)在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時。()正確答案：正確參考解析：開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時，可能是開發(fā)完成之前的某個時間，也可能是開發(fā)完成之后的某個時間。(63.)在運用移動平均法預(yù)測房地產(chǎn)價格時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的同期長度進(jìn)行移動平均。()正確答案：錯誤參考解析：移動平均法是對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進(jìn)行移動平均。移動平均法有簡單移動平均法和加權(quán)移動平均法。(64.)路線價法實質(zhì)上是一種市場法，在求取路線價時不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。()正確答案：錯誤參考解析：路線價法實質(zhì)上是一種市場法，但它與一般的市場法有三點不同：①不做“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”；②先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；③利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——該街道其他臨街土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值。(65.)在實際估價中，應(yīng)進(jìn)行估價方法適用性分析，除客觀因素導(dǎo)致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。()正確答案：正確參考解析：在市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法中，只要是估價對象在理論上是適用的，都應(yīng)當(dāng)初步入選，不得隨意取舍。問答題（共2題，共2分）(66.)某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）正確答案：參考解析：具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－