估價原理與方法-房地產估價師《估價原理與方法》押題密卷2

估價原理與方法-房地產估價師《估價原理與方法》押題密卷2單選題（共60題，共60分）(1.)關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是（）。A.判斷評估價值的誤差大小或者準確（江南博哥）性，理論上是將其與真實價值進行比較B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值D.估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍正確答案：B參考解析：A項，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將該評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較；BD兩項，不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度，即估價誤差要有個度，要有一個合理的誤差范圍；C項，所有的評估價值都有一定程度的誤差，即：評估價值＝真實價值＋誤差。(2.)下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是（）。A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲B.增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產價格上漲C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降D.嚴格控制房地產開發(fā)貸款，通常會使房地產價格下降正確答案：A參考解析：AC兩項，在房地產流轉環(huán)節(jié)，賣方市場下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者，從而會導致房地產價格上漲；而買方市場下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會使房地產開發(fā)企業(yè)通過降低開發(fā)利潤等而“內部消化”，難以導致房地產價格上漲，減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產價格下降。B項，增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，實際上是增加了持有房地產的成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機，從而會減少房地產需求，還會減少存量房地產囤積而增加房地產供給，進而會使房地產價格下降。對收益性房地產來說，房地產稅會減少房地產凈收益，從而會直接導致房地產價格下降。D項，嚴格控制房地產開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲；反之，會使未來的商品房價格下降。(3.)關于假設開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤的說法，正確的是（）.A.根據(jù)當?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項目的平均利潤率來計算B.采用直接成本利潤率計算時，計算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設成本C.靜態(tài)分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算后續(xù)開發(fā)利潤D.開發(fā)利潤率應為扣除所得稅后的凈利潤率正確答案：C參考解析：A項，開發(fā)利潤率應當是典型的房地產開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產開發(fā)所期望獲得利潤率（平均利潤率）；B項，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤時，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設成本；D項，因為所得稅是以企業(yè)為對象繳納，不同業(yè)務的盈虧情況不統(tǒng)一，為了便于開發(fā)利潤率的調查、估計，不應扣除所得稅。(4.)()對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設施正確答案：A參考解析：一宗房地產的區(qū)位是指該房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。雖然任何物品在某一時間都有一個具體的位置，但房地產不可移動，位置固定不變；其他物品可以移動，位置能夠改變。因此，價格、價值與區(qū)位密切相關幾乎是房地產所獨有的（不排除相同的商品在不同的購物環(huán)境中的售價不同）。(5.)估價人員通過市場調查獲知，某地區(qū)2003～2006年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/m2，4887元/m2，5037元/m2，5192元/m2。若采用平均增減量法測算，該地區(qū)普通商品住宅2008年的價格為()元/m2。A.5362B.52147C.5532D.5563正確答案：C參考解析：該計算過程如下：d＝（P2006－P2003）/n＝（5192－4682）÷3＝170（元/m2），V2008＝P2003＋d×i＝4682＋170×5＝5532（元/m2）。(6.)運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應采用()的估計值。A.正常B.較低C.平均D.較高正確答案：B參考解析：謹慎原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面。在實際估價中，房地產估價師如果面臨的是確定因素，則不存在謹慎問題，應依據(jù)確定因素進行估價；如果面臨的是不確定因素，當對該因素的樂觀、保守（或悲觀）和折中判斷或估計會導致對抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對抵押價值相對偏低的估計。在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。(7.)在房地產價格存在泡沫的情況下，如果是房地產抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結果不宜采用()的測算結果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設開發(fā)法正確答案：C參考解析：在房地產價格存在泡沫的情況下，如果是房地產抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結果不宜采用比較法的測算結果，而應采用收益法或成本法的測算結果，或者收益法和成本法的測算結果綜合出的結果。(8.)某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為()。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%正確答案：B參考解析：開發(fā)利潤是指房地產開發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設單位）的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤。建筑施工企業(yè)的利潤已包含在建筑安裝工程費等費用中。成本利潤率的計算基數(shù)＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息，即：成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）本題中，該商品住宅項目的成本利潤率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。(9.)某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時，則可以選擇該塊土地的用途為()。A.興建公寓B.興建寫字樓C.興建賓館D.難以確定正確答案：A參考解析：選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產。根據(jù)題干給出的市場狀況，說明賓館和寫字樓的市場需求趨于飽和，而對公寓的需求逐漸增加，因此可判斷A項為最佳用途。(10.)下列不屬于構筑物的是()。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路正確答案：A參考解析：構筑物是指人們一般不直接在其內部進行生活和生產活動的工程實體或附屬建筑設施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。房屋是指有基礎、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內部進行生活和生產活動的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉庫等。(11.)最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價對象最佳用途的經濟學原理是()。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理正確答案：D參考解析：最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。有助于把握最好最佳利用原則的經濟學原理包括：①收益遞增遞減原理，可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理，是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。③適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。(12.)某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為()萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33正確答案：A參考解析：運用收益法原理，當凈收益每年不變，收益年限有限時，收益現(xiàn)值的計算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A為凈收益；Y為報酬率；n為收益期限。根據(jù)題意，在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有。因此，該房地產的收益價格＝（8÷8%）×[1－1÷（1＋8%）40]＝95.40（萬元）。(13.)如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應()。A.視為無租約限制的房地產來估價B.視為有租約限制的房地產來估價C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定正確答案：A參考解析：如果是為房地產買賣、抵押目的評估有租約限制或已出租的房地產價值，就應考慮租賃合同約定的租金（簡稱合同租金、租約租金，即實際租金）與市場租金（房地產在市場上的平均租金，即客觀租金）差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價。(14.)房地產估價職業(yè)道德是指房地產估價師和房地產估價機構在從事房地產估價這種職業(yè)時，應遵循的()規(guī)范。A.法律B.道德和行業(yè)行為C.行業(yè)D.房地產業(yè)行為正確答案：B參考解析：房地產估價職業(yè)道德是指房地產估價師和房地產估價機構在從事房地產估價這種職業(yè)時，應遵循的道德規(guī)范和行業(yè)行為規(guī)范。它要求房地產估價師和房地產估價機構以良好的思想、態(tài)度、作風和行為去做好房地產估價工作，包括在房地產估價行為上應做什么，不應做什么；應怎樣做，不應怎樣做。(15.)某宗房地產的總價值為100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災保險，則其投保價值應為()萬元。A.100B.70C.60D.40正確答案：B參考解析：保險價值是在房地產投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應視所投保的險種而定。例如，投保火災險時的保險價值，通常僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經濟損失（如停產停業(yè)損失、租金損失等）。本題中，該房地產的投保的價值為：100－30＝70（萬元）。(16.)拍賣保留價由人民法院參照()確定。A.應價B.評估價C.成交價D.起拍價正確答案：B參考解析：房地產拍賣活動中的評估價，一般是指為人民法院或有關當事人確定擬拍賣房地產的保留價提供參考依據(jù)，對擬拍賣房地產的市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結果。保留價也稱為拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。其中，在有保留價拍賣中，保留價通常是有關當事人參照評估價或者市價確定的。(17.)在抵押、抵債、房屋拆遷補償?shù)饶康牡墓纼r中，一般應選取()的買賣實例。A.協(xié)議方式B.招標方式C.拍賣方式D.政府定價正確答案：A參考解析：在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償?shù)饶康墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協(xié)議方式的買賣實例。(18.)某可比實例的成交價格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實例的實際價格為()元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80正確答案：B參考解析：該可比實例的實際總價格＝12＋8÷（1＋8%）0.5＋10÷（1＋8%）＝28.9573（萬元），實際單價＝289573÷100＝2895.73（元/m2）。(19.)買方購買與其原有土地相鄰的土地時，其購買價格一般會()這塊土地單獨存在時的價格。A.低于B.等于C.接近D.高于正確答案：D參考解析：房地產價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當?shù)鹊挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過小的房地產，價值通常較低。但這類房地產如果與相鄰房地產合并后，則利用價值會提高，從而會產生附加價值或“合并價值”。因此，當相鄰房地產的擁有者欲購買該房地產時，往往愿意出較高的價格，出售人通常也會索要高價，從而相鄰房地產合并交易的成交價格往往高于單獨存在或與不相鄰者交易的正常市場價格。(20.)當供給增加量小于需求減少量時，則()。A.均衡價格下降，均衡交易量增加B.均衡價格下降，均衡交易量減少C.均衡價格上升，均衡交易量增加D.均衡價格上升，均衡交易量減少正確答案：B參考解析：房地產均衡價格是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格，此時與均衡價格相對應的數(shù)量被稱為均衡數(shù)量。當供給增加量小于需求減少量時，則均衡價格下降，均衡交易量減少。(21.)某套住宅的套內建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016正確答案：C參考解析：在現(xiàn)實的房地產交易中，有按建筑面積計價的，有按套內建筑面積或使用面積計價的，也有按套計價的。其中，建筑面積、套內建筑面積、使用面積下的單價之間的換算公式為：①建筑面積下的單價＝套內建筑面積下的單價×套內建筑面積/建筑面積；②套內建筑面積下的單價＝使用面積下的單價×使用面積/套內建筑面積；③使用面積下的單價＝建筑面積下的單價×建筑面積/使用面積。該套住宅按建筑面積計算的價格＝7500×[145/（145＋23）]＝6473（元/m2）。(22.)關于房地產估價合法原則及其運用的說法，正確的是()。A.只有合法的房地產才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際情況C.以公益為目的的學校教學樓可以作為抵押評估對象D.估價結果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格正確答案：D參考解析：A項，遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產，就應將其作為那種狀況的房地產來估價。B項，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關合同、招標文件等中約定的狀況或者根據(jù)估價目的的需要設定的狀況。C項，《物權法》第一百八十四條規(guī)定，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施不得抵押。D項，合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。(23.)自然經過的老朽主要是由于()引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風化、基礎沉降等，與建筑物的實際年齡正相關，同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。A.外力B.內力C.自然力的作用D.內部結構的變化正確答案：C參考解析：自然經過的老化又稱自然老化折舊，主要是隨著時間的流逝由于自然力作用而引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風化、基礎沉降等。這種折舊與建筑物的實際年齡（建筑物自竣工時起至價值時點止的年數(shù)）正相關，并且要看建筑物所在地的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物的老化就快。(24.)年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預期經濟壽命、有效年齡或()之間關系的基礎上的。A.建筑物的歷史價值B.建筑物的文化價值C.建筑的預期剩余經濟壽命D.建筑物的功能是否時興正確答案：C參考解析：年限法又稱年齡-壽命法，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預期經濟壽命或預期剩余經濟壽命來測算建筑物折舊的方法。建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。建筑物實際年齡是建筑物自竣工時起至價值時點止的年數(shù)，類似于人的實際年齡。建筑物有效年齡是根據(jù)價值時點的建筑物實際狀況判斷的建筑物年齡，類似于人看上去的年齡，或者生理年齡、心理年齡等。(25.)運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的()。A.實用價值B.有效價值C.折算價值D.時間價值正確答案：D參考解析：房地產特別是大型房地產開發(fā)項目的開發(fā)周期一般較長，其待開發(fā)房地產的購置價款、后續(xù)開發(fā)的各項支出、開發(fā)完成后的房地產銷售回款等發(fā)生的時間相隔較長。因此，運用假設開發(fā)法估價應考慮資金的時間價值?？紤]資金的時間價值主要有兩種方式：一是折現(xiàn)，二是計算投資利息。將前一種方式下的假設開發(fā)法定義為動態(tài)分析法，將后一種方式下的假設開發(fā)法定義為靜態(tài)分析法。(26.)簽訂了書面估價委托合同之后，應當至少明確()能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人。A.一名B.兩名C.兩名以上D.無明確規(guī)定正確答案：A參考解析：對受理的估價業(yè)務，無論估價項目大小，都應選派至少兩名注冊房地產估價師承辦，并且應明確其中一人為項目負責人。(27.)某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經規(guī)劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調整所需的補地價為()萬元。A.250B.1000C.2500D.3000正確答案：C參考解析：因規(guī)劃調整所需的補地價為：補地價＝（新樓面地價×新容積率－舊樓面地價×舊容積率）×土地面積＝（1500×2.0－500×1.0）×10000＝2500（萬元）。(28.)下面不滿足不同估價方法之間的關系的是()。A.相互彌補B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證正確答案：C參考解析：不同估價方法之間的關系有以下3種：一是可以同時采用，以相互驗證，而不是相互替代。因為不同的估價方法是從不同的方面或角度來測最房地產價值的，同時采用多種估價方法估價，可以使估價結果更加合理。二是可以相互彌補。例如，有些房地產適用成本法估價而不適用比較法估價，如在建工程；有些房地產可能相反，適用比較法估價而不適用成本法估價，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，比較法中的土地使用期限調整可以采用收益法；收益法中的租賃收入、成本法中的土地成本可以采用比較法求??；假設開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價值可以采用比較法和收益法求取。(29.)某個可比實例2013年1月1日的價格為2000美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設人民幣與美元的市場匯率2013年1月1日為1美元＝6.29元人民幣，2013年9月1日為1美元＝6.16元人民幣。則將該可比實例的價格調整到2013年9月1日為()元人民幣/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51正確答案：C參考解析：采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調整的公式為：可比實例在價值時點的價格＝可比實例在成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)。在統(tǒng)一幣種方面，將美元的價格換算為人民幣的價格，因本題中指出按照人民幣為基準，因此應采用成交日期的匯率。根據(jù)題意，將該可比實例的價格調整到2013年9月1日為：2000×6.29×（1＋0.2%）8＝12782.69（元人民幣/m2）。(30.)實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是()。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法B.過去數(shù)據(jù)加權算術平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法正確答案：D參考解析：“未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法”就是通過調查，預測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為凈收益。由于收益法采用的凈收益應是未來的凈收益，而不是過去的凈收益或目前的凈收益，所以“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”是求取凈收益最合理的方法，應避免采用過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法和未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法。(31.)在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤＝()×直接成本利潤率。A.開發(fā)完成后的房地產價值B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用D.土地成本＋開發(fā)成本正確答案：D參考解析：使用假設開發(fā)法評估在建工程價值，一般使用公式：直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋開發(fā)成本）；因此，本題中，開發(fā)利潤＝（土地成本＋開發(fā)成本）×直接成本利潤率。(32.)房屋征收中，用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值，其價值時點應為()。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補償協(xié)議達成之日C.用于產權調換房屋支付之日D.委托估價之日正確答案：A參考解析：確定價值時點是要確定將要評估的價值或價格是在哪個時間的價值或價格。如果價值時點不確定，后續(xù)的估價工作就難以進行，因為同一房地產在不同的時間會有不同的價值和價格。價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或將來，是由估價目的決定的。房屋征收評估的價值時點應為房屋征收決定公告之日。(33.)關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D.應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值正確答案：B參考解析：B項，運營費用是指維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出，通常不包含房地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊額、房地產擴建費用和所得稅。這里的房地產折舊額是指會計上的建筑物折舊費、土地取得費用的攤銷，而不包括經濟壽命比整體建筑物經濟壽命短的構件、設施設備、裝飾裝修等的折舊費。(34.)報酬率是一種與利率、內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是()。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高C.當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率正確答案：D參考解析：A項，一筆投資中投資回收與投資回報的含義是不同的：投資回收是指所投入資金的收回，即保本；投資回報是指所投入資金全部收回以后的額外所得，即報酬。報酬率＝投資回報÷所投入資本。B項，投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關，風險大的，報酬率也高，反之就低。C項，由于投資房地產可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資（如可以抵押貸款），投資者將降低所要求的報酬率。這屬于投資帶來的優(yōu)惠率，是報酬率計算公式中的扣減項。(35.)某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為()萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00正確答案：C參考解析：建筑物的凈收益＝建筑物價值×資本化率＝200×12%＝24（萬元），土地凈收益＝房地產年收益－建筑物凈收益＝60－24＝36（萬元），土地價格＝（36/6%）×[1－1÷（1＋6%）30]＝495.53（萬元），則該房地價格＝495.53＋200＝695.53（萬元）。(36.)在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應()。A.假定建筑結構是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強調建筑結構安全須進行相關專業(yè)鑒定D.說明建筑結構安全難以確定正確答案：A參考解析：估價假設主要包括：①一般假設；②未定事項假設；③背離事實假設；④不相一致假設；⑤依據(jù)不足假設。其中，一般假設，應說明對估價所依據(jù)的估價對象的權屬、面積、用途等資料在無法進行核查驗證的情況下進行了認真的檢查，在無理由懷疑其真實性、準確性、完整性及合法性且未予以核實的情況下，對其真實、準確、完整及合法的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業(yè)機構進行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定等。(37.)某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為()萬元。A.500B.750C.800D.1000正確答案：C參考解析：利用資本化率將未來收益轉換為價值的直接資本化法的公式為：V＝NOI/R。式中，V為房地產價值，NOI為房地產未來第一年凈收益，R為資本化率。則本題中，該寫字樓用地的價格＝（108－0.04×540）÷10.8%＝800（萬元）。(38.)某房地產重新開發(fā)建設的直接成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產的重置價值為()萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135正確答案：B參考解析：設房地產的重置價值為V，投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用），則開發(fā)利潤＝20%×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（萬元）。(39.)某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為()。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%正確答案：B參考解析：利用建筑物的有效年齡、經濟壽命或剩余經濟壽命來求取建筑物的成新率，成新率的計算公式為：q＝1－d×t，則該建筑物當前的成新率為：q＝1－d×t＝1－2%×9＝82.00%。(40.)房地產利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產()的特性。A.不可移性B.獨一無二C.相互影響D.用途多樣正確答案：C參考解析：房地產因為不可移動，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會對周圍的房地產產生較大和較長久的影響；反之，周圍的房地產狀況也會對該房地產產生影響。因此，房地產具有相互影響特性。外部性又稱外部效應、外部影響，是指某個經濟行為主體（生產者或消費者）進行生產或消費等活動時，對其他經濟行為主體帶來的影響。房地產利用存在經濟學所講的外部性，這體現(xiàn)了房地產相互影響的特性。(41.)運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產估價中的()。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則正確答案：C參考解析：替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內。在同一個房地產市場上，相似的房地產會有相近的價格。當把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算和確定時，替代原則就轉化為替代原理。(42.)現(xiàn)實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。A.建筑技術B.土地權利設置C.相鄰關系D.土地使用管制正確答案：D參考解析：①對土地權益狀況的描述，主要說明下列方面：a．土地所有權狀況；b．土地使用權狀況；c．土地使用管制情況；d．土地利用現(xiàn)狀；e．出租或占用情況；f．他項權利設立情況；g．其他特殊情況。其中，土地使用管制情況應說明是建設用地還是農用地、未利用地。②對于房地產開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件，包括：a．土地用途；b．容積率或建筑控制規(guī)模；c．建筑高度；d．建筑密度；e．綠地率；f．其他要求，如配套建設保障性住房、公共服務設施等要求。(43.)求取建筑物重新構建成本的建筑安裝工程費的具體方法不包括()。A.單位比較法B.分部分項法C.造價分析法D.指數(shù)調整法正確答案：C參考解析：求取建筑安裝工程費的方法有四種：①單位比較法；②分部分項法；③工料測量法；④指數(shù)調整法，又稱成本指數(shù)趨勢法。(44.)中國目前的契稅是在土地、房屋權屬轉移的時候，向()征收的一種稅收。A.權利人B.使用人C.承受人D.農民正確答案：C參考解析：契稅是在土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收，其計稅依據(jù)是：①國有土地使用權出讓、土地使用權出售和房屋買賣，為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。②土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。③土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。(45.)可比實例的成交價格一般是在()的價格。A.估價作業(yè)日期B.其成交日期C.估價時點D.建成時點正確答案：B參考解析：可比實例的成交價格是在其成交日期的價格，是在其成交日期的房地產市場狀況下形成的。(46.)間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)()的情形。A.估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高6%B.可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低6%C.可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為1.071D.可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為0.933正確答案：C參考解析：設標準房地產價格為1，則可比實例房地產價格為：1×（1－2%）＝0.98；估價對象房地產價格為：1×（1＋5%）＝1.05。改為直接判定后，估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高：（1.05－0.98）÷0.98×100%＝7.14%；可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低：（1.05－0.98）÷1.05×100%＝6.67%；調整系數(shù)＝估價對象價格÷可比實例價格＝1.05÷0.98＝1.071。(47.)土地具有()，而其他物品，經一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性正確答案：B參考解析：壽命長久特性又稱為耐久性、耐用性，對土地而言，又稱為不可毀滅性、永續(xù)性。實際上，只要對土地進行適當?shù)谋Ｗo，土地的生產力或利用價值一般不會喪失，能夠被反復利用。而其他物品，不論如何保護，只要被使用就會發(fā)生磨損，經過一定期限或較長時間的使用之后，最終會報廢，喪失使用價值。(48.)以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為()。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產之日正確答案：C參考解析：在實際中，多數(shù)估價項目是評估現(xiàn)在的價值，一般將估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查之日）確定為價值時點。在實際房地產抵押估價中，抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產在估價時假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日）。(49.)在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的()作為標準深度。A.中位數(shù)B.眾數(shù)C.平均數(shù)D.分位數(shù)正確答案：B參考解析：在實際估價中，設定的標準臨街深度通常是路線價區(qū)段內各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標準臨街深度，可簡化以后各宗臨街土地價值或價格的計算。否則，后面根據(jù)標準臨街深度確定的臨街深度價格修正率，將使以后多數(shù)臨街土地價值或價格的計算要用該臨街深度價格修正率進行調整。這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求得的路線價失去代表性。(50.)越接近()的發(fā)展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價值時點D.現(xiàn)在正確答案：C參考解析：平均發(fā)展速度法與平均增減量法類似，由于越接近所預測的價值、價格對應的時間的發(fā)展速度對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的發(fā)展速度予以加權后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預測的價值、價格更接近或符合實際。(51.)A市B房地產開發(fā)公司征收C村的100畝基本農田。該項目涉及C村農業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產開發(fā)公司應安置C村()個農民。A.30B.60C.100D.180正確答案：C參考解析：征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。本題中，B房地產開發(fā)公司應安置的農民＝100/1＝100（人）。(52.)產出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為()。A.規(guī)模收益不變B.規(guī)模收益遞減C.規(guī)模收益遞增D.邊際收益遞減正確答案：B參考解析：收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產出關系，叫做規(guī)模收益，又稱規(guī)模報酬規(guī)律，可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產出量的變化有三種可能：①產出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益不變；②產出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益遞增；③產出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益遞減。(53.)現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為()萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09正確答案：C參考解析：該項目續(xù)建完成后的總價值的現(xiàn)值計算如下：V＝480/8%[1－1/（1＋8%）40－3]×1/（1＋12%）1.5＝4768.50（萬元）。(54.)在城市房屋征收中，征收補償實行房屋產權調換方式且所調換房屋為期房的，在對所調換房屋進行估價時，估價對象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結構等，應當以()為準。A.征收人與被征收人在征收安置補償協(xié)議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求正確答案：A參考解析：價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產權調換且用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值就屬于這種情形。在評估用于產權調換房屋的價值時，應特別注意兩點：①價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致。②估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結構等，以房屋征收部門向房地產估價機構出具書面意見說明的用于產權調換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議后，補償協(xié)議約定的用于產權調換房屋狀況有變化的，應依據(jù)變化后的用于產權調換房屋狀況對評估結果進行相應調整。(55.)如果房地產擁有者急需現(xiàn)金周轉，則成交價格多會()正常市場價格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定正確答案：A參考解析：心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。如果房地產擁有者偶然發(fā)生資金調度困難，急需現(xiàn)金周轉，無奈只有出售房地產，這時的成交價格多會低于正常市場價格。(56.)建筑物實物因素中的采光和()尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。A.保溫B.隔聲C.日照D.隔熱正確答案：B參考解析：交通運輸工具（如汽車、火車、飛機、船舶）、社會人群活動（如農貿市場、中小學、游樂場、展覽館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲）、工廠等，都可能產生噪聲，會干擾人們休息、工作和學習。對住宅、辦公、旅館、學校、科研等類房地產來說，噪聲大的地方，房地產價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產價格通常較高。因此，隔聲對住宅和辦公樓來說比較重要。(57.)一般來說，()圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格正確答案：A參考解析：一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動，即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動。(58.)一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為()年。A.40B.42C.48D.50正確答案：C參考解析：在求取建筑物折舊時應注意土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響。其中，非住宅建筑物經濟壽命晚于土地使用期限而結束的，分為兩種情況：①出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應補償。②出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，建筑物也無償收回。屬于第二種情況的，應按照建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。本題中，該建筑物晚于土地使用期限的那部分壽命＝50－8－40＝2（年）；該建筑物折舊的經濟壽命＝其經濟壽命－其晚于土地使用期限的那部分壽命＝50－2＝48（年）。(59.)在消費者收入增加時，反倒會減少對()的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品正確答案：D參考解析：因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；相反，就會減少對該種商品的需求。但對低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當消費者的收入增加時，反而會減少對該種商品的需求。(60.)估價對象為總樓層6層的住宅樓中第4層的一套住宅，可比實例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實例的成交價格為5700元/m2，所有交易稅費均由買方負擔，估價對象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第1層為基準的不同樓層住宅價格差異系數(shù)見下表；6層住宅樓中第1層住宅價格為5層住宅樓中第1層住宅價格的98%，買方和賣方應繳納的交易稅費分別為成交價格的3%和6%，除上述因素外，估價對象與可比實例的其他情況均相同，由可比實例成交價格求取的比較價值為()元/m2。表5-25層、6層住宅樓不同樓層的價格差異系數(shù)A.6280B.6408C.6881D.7021正確答案：C參考解析：具體計算如下：①將可比實例的樓層調整至估價對象樓層狀況下的價格：5700×（110%/95%）×（98%/100%）＝6468（元/m2）②本題中，所有稅費由買家承擔，則正常負擔下的價格為：賣方實得金額÷（1－應由賣方繳納的稅費比率）＝6468÷（1－6%）＝6881（元/m2）。多選題（共40題，共40分）(61.)下列屬于成本租金構成的內容有（）。A.折舊費B.維修費C.管理費D.保險費E.房產稅正確答案：A、B、C、E參考解析：成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成。準成本租金是指接近但還達不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。D項，保險費屬于全價租金構成的內容。(62.)運用成本法對新開發(fā)房地產的價值進行評估，在減值或增值調整時，應考慮的影響因素主要包括（）。A.項目選址不當B.建設成本偏高C.運營費用是否客觀D.工程施工質量優(yōu)劣E.該類房地產市場供求狀況正確答案：A、D、E參考解析：新開發(fā)建設的房地產雖然不存在一般意義上的折舊，但應根據(jù)其選址是否適當、規(guī)劃設計是否合理、工程施工質量優(yōu)劣以及該類房地產的市場供求狀況等，考慮其可能的減值因素和增值因素，予以適當?shù)臏p價或增價調整。例如，采用成本法測算某個新近開發(fā)完成的房地產或在建工程的市場價值，雖然它們實實在在投入了較多費用，或者無論誰來開發(fā)建設都需要這么多支出，但在房地產市場不景氣時應予以減價調整。(63.)運用多元回歸分析法估價一般包括()等步驟。A.確定估價范圍B.進行房地產分組C.設定多元回歸模型D.確定有關調整系數(shù)E.確定多元回歸模型正確答案：A、B、C、E參考解析：運用多元回歸分析法估價，一般分為下列5個步驟：①確定估價范圍；②進行房地產分組；③設定多元回歸模型；④確定多元回歸模型；⑤計算各宗被估價房地產的價值或價格。(64.)假設開發(fā)法的估價前提有()。A.業(yè)主自行開發(fā)B.承包經營開發(fā)C.自愿轉讓開發(fā)D.公開競拍開發(fā)E.被迫轉讓開發(fā)正確答案：A、C、E參考解析：假設開發(fā)法的估價前提有三種：①估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；②估價對象要被其業(yè)主自愿轉讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉讓開發(fā)前提”；③估價對象要被迫轉讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉讓開發(fā)前提”。(65.)房地產估價從某種意義上講是()房地產價值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.確定E.探測正確答案：B、E參考解析：房地產估價是基于房地產價值本來就存在，估價師只是運用自己的專業(yè)知識和實踐經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產價值。(66.)下列房地產權利的種類中，屬于用益物權的有()。A.建設用地使用權B.所有權C.地役權D.土地承包經營權E.租賃權正確答案：A、C、D參考解析：他物權是在他人的物上依法享有的權利，是對所有權的限制。抵押權屬于擔保物權。在他物權中，建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權和地役權屬于用益物權，抵押權屬于擔保物權。用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。擔保物權是就他人的擔保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?67.)房地產價格的形成條件包括()。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.有價值E.可替代性正確答案：A、B、C參考解析：房地產與其他物品一樣，之所以有價格（價值），是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即具有使用價值、稀缺性和有效需求。使用價值是指物品能夠滿足人們的某種需要；稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使所有的人想要得到它時就能夠得到它；有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要即人們不僅愿意購買，而且有能力購買。(68.)下列行政隸屬的變更，會導致房地產價格上升的有()。A.非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)B.建制鎮(zhèn)升格為市C.省轄市升格為直轄市D.縣級市升格為地級市E.地級市變?yōu)榭h級市正確答案：A、B、C、D參考解析：行政隸屬變更顯然會影響房地產價格。例如，將較落后地區(qū)管轄的某個地方劃歸相對較發(fā)達地區(qū)管轄，通常會使這個地方的房地產價格上漲；相反，則會使這個地方的房地產價格下降。將某個非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，建制鎮(zhèn)升格為市，市由較低級別升為較高級別，如縣級市升格為地級市、省轄市升格為直轄市，通常也會使這些地區(qū)的房地產價格上漲。(69.)影響房地產價格的國際因素主要有()。A.世界經濟狀況B.政治對立狀況C.行政隸屬變更D.國際競爭狀況E.軍事沖突狀況正確答案：A、B、D、E參考解析：影響房地產價格的國際因素主要有：①世界經濟狀況。特別是經濟聯(lián)系緊密的國家和地區(qū)的經濟狀況，對房地產價格有很大的影響。②國際競爭狀況。主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。③政治對立狀況。國與國之間難免發(fā)生政治對立，但如果政治對立升級，則不免會出現(xiàn)經濟制裁或經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些情況一般會導致房地產價格下跌。④軍事沖突狀況。一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產價格會陡然下跌，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產價格也會有所下降。(70.)需求量與價格負相關的關系稱為需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有()。A.炫耀性物品B.吉芬物品C.低檔商品D.高檔商品E.急需商品正確答案：A、B參考解析：一般地說，某種房地產的價格如果上漲了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關系一般也如此。由于需求量與價格負相關的這種關系很普遍，所以被稱為需求規(guī)律。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品，因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。(71.)在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結果的可靠性，關鍵取決于()。A.房地產具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B.將預期原理作為理論依據(jù)C.正確判斷了房地產的最佳開發(fā)方式D.正確量化了已經獲得的收益和風險E.正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值正確答案：C、E參考解析：在實際估價中，假設開發(fā)法測算結果的可靠程度主要取決于以下2個預測：①是否根據(jù)房地產估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值。由于這兩個預測包含著較多的不確定因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙，具有較大的隨意性。(72.)臨街深度價格修正率表的制作形式包括()。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.眾數(shù)深度價格修正率E.單一深度價格修正率正確答案：A、B、C參考解析：臨街深度價格修正率有單獨深度價格修正率（即臨街深度價格遞減率）、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率。(73.)房地產狀況調整的內容主要包括()。A.區(qū)位狀況的調整B.實物狀況的調整C.環(huán)境狀況的調整D.權益狀況的調整E.景觀狀況的調整正確答案：A、B、D參考解析：房地產狀況調整可分解為區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整，在這三種調整中，還應進一步分解為若干因素的調整。(74.)房屋征收估價中，查勘記錄人員包括()。A.街道居委會人員B.實地查勘的注冊房地產估價師C.房屋征收部門D.被征收人E.房屋管理部門的有關人員正確答案：B、C、D參考解析：房屋征收評估應按有關要求，由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應有房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應在估價報告中說明。(75.)估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為()。A.分欄式報告B.文字式報告C.敘述式報告D.表格式報告E.分步式報告正確答案：C、D參考解析：為了估價報告的嚴肅性、規(guī)范化等，估價報告應采取書面形式，即應為書面估價報告。書面估價報告按照格式，分為敘述式估價報告和表格式估價報告。(76.)估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調整的內容有()。A.土地形狀B.土質狀況C.土地使用年限D.土地開發(fā)程度E.容積率正確答案：A、B、D參考解析：實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。實物狀況調整的內容很多，對土地來說，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢、地質、土壤、開發(fā)程度等影響房地產價格的因素。CE兩項屬于權益狀況調整的內容。(77.)一份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及()。A.估價師聲明B.估價假設和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術報告E.估價結果報告正確答案：A、B、D、E參考解析：一份完整的房地產估價報告，通常由以下8大部分組成：①封面；②致估價委托人函；③目錄；④估價師聲明；⑤估價假設和限制條件；⑥估價結果報告；⑦估價技術報告；⑧附件。(78.)補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權出讓金、土地收益等。()是需要補地價的主要情形。A.出讓土地使用權期滿后續(xù)期B.建設用地使用權出讓之后變更容積率C.轉讓、出租、抵押土地使用權的房地產D.改變原土地使用權出讓時規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權正確答案：A、B、D參考解析：補地價是建設用地使用權人因改變建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而應向國家繳納的建設用地使用權出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等。需要補地價的情形可分為三類：①改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件。具體有建設用地使用權出讓之后變更用途、變更容積率、既變更用途又變更容積率等情形。②延長土地使用期限（包括建設用地使用權期間屆滿后續(xù)期）。③轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產。(79.)成本法測算出的價值一般是房地產所有權的價值，在我國可視為()的價值。A.房屋所有權B.房屋使用權C.在估價時點剩余使用期限的土地使用權D.土地使用權E.土地所有權正確答案：A、C參考解析：成本法測算出的價值在未進行有關調整之前一般是完全產權價值，在中國可視為房屋所有權和在價值時點剩余期限的土地使用權且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價值。因此，當估價對象的權益狀況與此不相同時，如產權有瑕疵，則還應對成本法測算出的價值進行相應調整。(80.)可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同，這里的建筑結構主要指大類建筑結構，它包括()。A.鋼結構B.框架結構C.磚混結構D.簡易結構E.磚木結構正確答案：A、C、D、E參考解析：可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同，這里的建筑結構相同主要指大類建筑結構相同。大類建筑結構一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。(81.)確定重新構建價格時，應特別注意的是()。A.重新構建價格是價值時點時的B.重新構建價格是現(xiàn)在的C.重新構建價格是客觀的D.重新構建價格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤的總和E.建筑物的重新構建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新構建價格是在價值時點狀況下的價格正確答案：A、C、E參考解析：重新購建成本的內涵包括三點：①重新購建成本是在價值時點的重新購建成本；②重新購建成本是客觀的重新購建成本；③建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本，土地的重新購建成本是價值時點狀況的重新購建成本。(82.)直接資本化法的優(yōu)點不包括()。A.不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B.指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當?shù)馁Y本化率E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況正確答案：B、C、D參考解析：直接資本化法的優(yōu)點是：①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況；③計算過程較簡單。(83.)下列屬于非收益性房地產的有()。A.農用地B.行政辦公樓C.教堂D.寺廟E.汽車加油站正確答案：B、C、D參考解析：按照房地產是否產生收益，可以把房地產分為收益性房地產和非收益性房地產。收益性房地產是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的房地產，如商品住宅、寫字樓、商店、賓館、餐館、影劇院、游樂場、高爾夫球場、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等；非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產，如行政辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產。AE兩項屬于收益性房地產。(84.)在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產特性中的()。A.用途多樣性B.合法性C.相互影響性D.外部性E.易受限制正確答案：C、D參考解析：房地產的相互影響特性體現(xiàn)在以下兩方面：①房地產具有相互影響特性，一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產狀況密切相關，受周圍房地產利用的影響。②房地產利用存在經濟學所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應、外部影響，是指某個經濟行為主體（生產者或消費者）進行生產或消費等活動時，對其他經濟行為主體帶來的影響。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。(85.)價值時點為過去時，()也都要以價值時點時的狀況為準。A.估價對象區(qū)位狀況B.估價作業(yè)日期C.建筑物實物狀況D.土地用途E.估價對象權益狀況正確答案：A、C、D、E參考解析：價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價。此種情形大多出現(xiàn)在房地產糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對估價結果有異議而引起的估價鑒定或復核估價、重新估價中。鑒定該評估價是否過低，首先應回到原價值時點（除非原價值時點的確定有誤），相應地，估價對象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也都要以原價值時點的狀況而不是鑒定時的狀況為準。(86.)在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握()等幾個方面。A.應計息項目B.預售、預租和延遲銷售情況C.計息周期D.計息期E.計息方式正確答案：A、C、D、E參考解析：投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中，應計息項目包括待開發(fā)房地產價值及其取得稅費，以及后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。(87.)房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過()來實現(xiàn)。A.充公權B.管制權C.征稅權D.征收權E.出讓權正確答案：A、B、C、D參考解析：政府對房地產的限制常見的有城市規(guī)劃、土地用途管制和房地產市場調控等，一般是通過下列4種特殊的權力來實現(xiàn)的：①管制權，政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產利用加以干涉；②征稅權，政府為了增加財政收入等目的，可以對房地產征稅或提高房地產稅收，只要這些稅收是公平征收的；③征收權，政府為了公共利益的需要，可以強制取得單位和個人的房地產，哪怕是違反了被征收單位和個人的意愿，但要對被征收單位和個人給予合理、公平的補償；④充公權，政府在房地產業(yè)主死亡或失蹤而無繼承人的情況下，可以無償收回房地產。(88.)房地產估價的三大基本方法是()。A.假設開發(fā)法B.路線價法C.市場法D.成本法E.收益法正確答案：C、D、E參考解析：房地產估價有三種基本方法，包括：①比較法（又稱交易實例比較法、市場比較法、市場法）；②收益法（又稱收益資本化法、收益還原法）；③成本法（又稱重置成本法、重建成本法）。此外，還有一些其他估價方法，包括假設開發(fā)法（又稱剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法）、路線價法、基準地價修正法（又稱基準地價系數(shù)修正法）、標準價調整法、多元回歸分析法、長期趨勢法等，房地產價值減損評估，還有修復成本法、損失資本化法和價差法。(89.)在考慮房地產交易稅費的不同負擔狀況時，房地產正常負擔下的價格等于()。A.賣方實得金額/（1－應由賣方繳納的稅費比率）B.賣方實得金額－應由賣方繳納的稅費C.買方實付金額－應由買方繳納的稅費D.應由賣方繳納的稅費/應由賣方繳納的稅費比率E.買方實付金額/（1＋應由買方繳納的稅費比率）正確答案：A、C、D、E參考解析：具體公式為：①正常負擔下的價格＝賣方實得金額＋應由賣方繳納的稅費；②正常負擔下的價格＝買方實付金額－應由買方繳納的稅費；③買方實付金額－賣方實得金額＝應由買賣雙方繳納的稅費；④正常負擔下的價格＝賣方實得金額/（1－應由賣方繳納的稅費比率）；⑤應由賣方繳納的稅費＝正常負擔下的價格×應由賣方繳納的稅費比率；⑥應由買方繳納的稅費＝正常負擔下的價格×應由買方繳納的稅費比率；⑦正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應由買方繳納的稅費比率）。(90.)在活躍的土地交易市場下，土地成本一般是由購置土地的價款、應由買方繳納的稅費和可直接歸屬于該土地的其他支出的稅費構成。其中，地價款主要是采用()求取。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法E.基準地價修正法正確答案：A、C、E參考解析：土地成本包括：①建設用地使用權價格（簡稱地價款），主要是采用比較法求取，也可采用基準地價修正法、成本法求取；②土地取得稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照建設用地使用權價格的一定比例來測算。(91.)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應的利潤率來估算的，相應的利潤率包括()。A.直接成本利潤率B.全部成本利潤率C.成本利潤率D.投資利潤率E.銷售利潤率正確答案：A、C、D、E參考解析：開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應的利潤率主要有四種：①計算基數(shù)＝土地成本＋建設成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率；②計算基數(shù)＝土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用，相應的利潤率可稱為投資利潤率；③計算基數(shù)＝土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息，相應的利潤率可稱為成本利潤率；④計算基數(shù)＝土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產價值（售價），相應的利潤率稱為銷售利潤率。(92.)下面關于經濟因素的說法正確的有()。A.從較長時期來看，房地產價格上漲率要高于一般物價的上漲率B.中等收入的家庭收入增加，不會促使房地產價格上漲C.低收入的家庭收入增加，對房地產價格的影響估計不大D.經濟持續(xù)高速增長，房地產價格也會相應大幅度上漲E.GDP增長說明社會總需求也在增加正確答案：A、C、D、E參考