開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬考試2

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬考試2單選題（共35題，共35分）(1.)()的分析與選擇主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面（江南博哥）的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)投資、合資、合作、委托開(kāi)發(fā)等進(jìn)行選擇。A.融資方式與資金結(jié)構(gòu)B.產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式C.開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模D.合作方式正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)投資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。(2.)某開(kāi)發(fā)企業(yè)某季度的銷(xiāo)售收入為1000萬(wàn)元，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市。當(dāng)期的期間費(fèi)用為30萬(wàn)元，增值稅稅金及附加為55萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)征為20萬(wàn)元，則當(dāng)期預(yù)征的企業(yè)所得稅為()萬(wàn)元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75正確答案：B參考解析：本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。第一步：算出本季度毛利額。項(xiàng)目位于地級(jí)市，則毛利率為15%。毛利額＝1000×15%＝150（萬(wàn)元）；第二步：算出當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額＝當(dāng)期毛利額－期間費(fèi)用－增值稅稅金及附加－土地增值稅預(yù)征＝150－30－55－20＝45（萬(wàn)元）；第三步：算出預(yù)征的企業(yè)所得稅額，預(yù)征所得稅額＝45×25%＝11.25（萬(wàn)元）。(3.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由()向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.設(shè)計(jì)單位正確答案：B參考解析：本題考查的是開(kāi)工申請(qǐng)與審批。建設(shè)單位在開(kāi)工前，應(yīng)依規(guī)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。(4.)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場(chǎng)集中化正確答案：D參考解析：本題考查的是目標(biāo)市場(chǎng)選擇。選項(xiàng)A企業(yè)選擇幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)；選項(xiàng)B企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品；選項(xiàng)D只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P121。(5.)實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分通常稱為()。A.風(fēng)險(xiǎn)收益B.風(fēng)險(xiǎn)損失C.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬D.最大期望收益正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。(6.)()從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.投資計(jì)劃與資金籌措表正確答案：B參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。(7.)股票市場(chǎng)融資方式中，越來(lái)越多地被房地產(chǎn)公司利用的融資方式是()。A.首次公開(kāi)發(fā)行B.配股C.增發(fā)D.認(rèn)股權(quán)證正確答案：C參考解析：本題考查的是股票市場(chǎng)融資。增發(fā)與配股在本質(zhì)上沒(méi)有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)，而且定向增發(fā)在一定程度上還可以有效解決控制權(quán)和業(yè)績(jī)指標(biāo)被稀釋的問(wèn)題，因而越來(lái)越多地被房地產(chǎn)公司利用。(8.)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將()與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。A.成本利潤(rùn)率B.銷(xiāo)售利潤(rùn)率C.資本金利潤(rùn)率D.投資利潤(rùn)率正確答案：D參考解析：本題考查的是投資利潤(rùn)率。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。(9.)下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的是()。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.投資回收期C.資本金利潤(rùn)率D.資產(chǎn)負(fù)債率正確答案：D參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系中，清償能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、償債備付率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率(10.)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為§甲=890萬(wàn)元，§乙=910萬(wàn)元，§丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是()。A.乙<丙<甲B.甲<乙<丙C.丙<甲<乙D.乙<甲<丙正確答案：A參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E（NPV），V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。(11.)對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是()。A.地價(jià)B.建造成本C.貸款利率D.資本化率正確答案：D參考解析：本題考查的是敏感性分析的概念。要看利潤(rùn)的變化率，不是看利潤(rùn)的值是多少。本題中由于計(jì)算利潤(rùn)的變化率，分母不變，分子大的利潤(rùn)變化率大。(12.)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)在物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中占較大比例，不屬于該項(xiàng)費(fèi)用的是()。A.維修和保養(yǎng)費(fèi)B.雜項(xiàng)費(fèi)用C.法定稅費(fèi)D.能源費(fèi)正確答案：C參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)包括：維修和保養(yǎng)費(fèi)、室內(nèi)裝修費(fèi)、生活用水和污水排放、能源費(fèi)、康樂(lè)設(shè)施費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用。(13.)制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)是()。A.業(yè)主的目標(biāo)B.租戶的目標(biāo)C.政府的目標(biāo)D.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的目標(biāo)正確答案：A參考解析：本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。(14.)()實(shí)際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來(lái)確定變量之間的定量關(guān)系，并且可以對(duì)所建立的關(guān)系式的可信程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，同時(shí)可以判斷哪些變量對(duì)預(yù)測(cè)值的影響最為顯著。A.指數(shù)平滑法B.加權(quán)移動(dòng)平均法C.回歸分析法D.市場(chǎng)因子推演法正確答案：C參考解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析?；貧w分析法實(shí)際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來(lái)確定變量之間的定量關(guān)系，并且可以對(duì)所建立的關(guān)系式的可信程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，同時(shí)可以判斷哪些變量對(duì)預(yù)測(cè)值的影響最為顯著。(15.)從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，投資者需要適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有()特性。A.適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資B.需要適時(shí)的更新改造C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移D.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資的特性之一是需要適時(shí)的更新改造，從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位。這就要求投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。(16.)下列屬于房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)的是()。A.相對(duì)較低的收益水平B.投資數(shù)額巨大C.無(wú)法抵消通貨膨脹的影響D.提高投資者的資信等級(jí)正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：相對(duì)較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級(jí)。(17.)社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)、以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了()對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展正確答案：A參考解析：本題考查的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的力量。人文環(huán)境的變化，社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)、以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。(18.)根據(jù)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的()形態(tài)看，GDP是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價(jià)值超過(guò)同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值的差額。A.價(jià)值B.收入C.產(chǎn)品D.貨幣正確答案：A參考解析：本題考查的是需求指標(biāo)。從價(jià)值形態(tài)看，GDP是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價(jià)值超過(guò)同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值的差額，即所有常住單位的增加值之和。(19.)某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為()萬(wàn)元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0正確答案：D參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬(wàn)元）。(20.)下列各項(xiàng)中，不屬于私募股權(quán)投資特點(diǎn)的是()。A.投資期限較長(zhǎng)B.資金來(lái)源廣泛C.流動(dòng)性好D.絕少涉及公開(kāi)市場(chǎng)的操作正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益融資。私募股權(quán)投資的特點(diǎn)包括：（1）資金募集和使用絕少涉及公開(kāi)市場(chǎng)的操作，一般無(wú)需披露交易細(xì)節(jié)；（2）多采取權(quán)益型投資方式和普通股、可轉(zhuǎn)讓優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債工具形式，絕少涉及債券投資；（3）一般投資于私有公司即非上市公司；（4）比較偏向于已形成一定規(guī)模和產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)；（5）投資期限較長(zhǎng)；（6）流動(dòng)性差；（7）資金來(lái)源廣泛；（8）PE投資機(jī)構(gòu)多采取有限合伙制；（9）投資退出渠道多樣化。(21.)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A.折舊費(fèi)B.審計(jì)費(fèi)C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D.無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)正確答案：C參考解析：本題考查的是投資估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P262。(22.)房地產(chǎn)投資決策中常見(jiàn)的期權(quán)問(wèn)題不包括()。A.等待投資型期權(quán)B.放棄型期權(quán)C.機(jī)會(huì)型期權(quán)D.成長(zhǎng)型期權(quán)正確答案：C參考解析：本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策中常見(jiàn)的期權(quán)問(wèn)題包括等待投資型期權(quán)、放棄型期權(quán)、成長(zhǎng)型期權(quán)。(23.)消費(fèi)者受多種因素的影響而具有不同的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，所購(gòu)商品千差萬(wàn)別，從而使消費(fèi)者市場(chǎng)具有()的特點(diǎn)。A.分散性B.復(fù)雜性C.伸縮性D.季節(jié)性正確答案：B參考解析：本題考查的是消費(fèi)者市場(chǎng)及其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象。消費(fèi)者市場(chǎng)的特點(diǎn)之一是復(fù)雜性，即消費(fèi)者受多種因素的影響而具有不同的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，所購(gòu)商品千差萬(wàn)別。(24.)()業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本（含購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)）、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。A.開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售B.開(kāi)發(fā)—持有出租—出售C.購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售D.購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本含購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。(25.)某筆儲(chǔ)蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計(jì)息與按年計(jì)息相比，一年后本利和的差額為()。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5正確答案：C參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。按年計(jì)息時(shí)，一年后的本利和=1000×（1+12%）=1120元；按季計(jì)息時(shí)，一年后的本利和=1000×（1+12%/4）4=1125.51元，兩者的差額=1125.51-1120=5.51元。(26.)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常不包括()。A.補(bǔ)貼收入B.出租收入C.銷(xiāo)售收入D.其他經(jīng)營(yíng)收入正確答案：A參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。(27.)下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是()。A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B.終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值D.資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值正確答案：D參考解析：本題考查的是資金等效值的概念。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。(28.)()是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率。A.內(nèi)部收益率B.基準(zhǔn)收益率C.期望投資回報(bào)率D.名義投資回報(bào)率正確答案：B參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，稱為最低要求收益率。參見(jiàn)教材P180。(29.)下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。A.權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿B.當(dāng)短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率C.空置率是指準(zhǔn)備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長(zhǎng)期合約可以減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但不能排除通貨膨脹因素對(duì)這部分費(fèi)用的影響正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。(30.)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于()。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法正確答案：B參考解析：本題考查的是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。概算指標(biāo)法常使用的估算公式是：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。(31.)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制的報(bào)表是()。A.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表B.利潤(rùn)表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.經(jīng)營(yíng)成本估算表正確答案：C參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。(32.)債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務(wù)融資具有()特點(diǎn)。A.短期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）短期性，債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還；（2）可逆性，企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負(fù)有到期還本付息的義務(wù)；（3）負(fù)擔(dān)性，企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)；（4）流通性，債券可以在流通市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。(33.)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷(xiāo)售收入為4500萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為248萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為()。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％正確答案：D參考解析：本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率=（項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本）/項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本=（4500-248-2600）/2600=63.6%。(34.)房地產(chǎn)投資決策過(guò)程通常有三個(gè)階段，其中界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)屬于投資決策過(guò)程中的()。A.決策階段B.分析階段C.策略階段D.明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件階段正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程通常有三個(gè)階段：（1）策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)；（2）分析階段，即衡量可能的收益和風(fēng)險(xiǎn)；（3）決策階段，即評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。(35.)下列各項(xiàng)中，不屬于證券市場(chǎng)功能的是()。A.籌資功能B.定價(jià)功能C.資本配置功能D.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)功能正確答案：D參考解析：本題考查的是證券市場(chǎng)概述。證券市場(chǎng)的功能：籌資功能、定價(jià)功能、資本配置功能。參見(jiàn)教材P294。多選題（共15題，共15分）(36.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有()。A.地理環(huán)境B.經(jīng)濟(jì)政策C.項(xiàng)目投資估算D.市場(chǎng)情況E.市場(chǎng)需求與供給情況正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、市場(chǎng)情況、項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。(37.)關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有()。A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資回報(bào)率是每年所獲得的凈收益與初始投入的權(quán)益資本的比率；選項(xiàng)B正確，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率；選項(xiàng)C正確，現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來(lái)的收益；選項(xiàng)E正確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力。(38.)房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括()。A.投資機(jī)會(huì)尋找B.市場(chǎng)分析C.投資機(jī)會(huì)篩選D.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)E.規(guī)劃設(shè)計(jì)正確答案：B、D參考解析：本題考查的是投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析。選項(xiàng)AC屬于投資機(jī)會(huì)選擇階段，不屬于投資決策分析階段。投資機(jī)會(huì)選擇階段主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會(huì)、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作；投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三個(gè)部分。選項(xiàng)E，規(guī)劃設(shè)計(jì)屬于前期工作，不屬于決策階段的工作。(39.)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.行政區(qū)域B.細(xì)分市場(chǎng)C.人口密度大小D.鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征E.競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：自然特征；建筑阻礙、高速公路或鐵路；人口密度大??；行政區(qū)域；鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征；發(fā)展類型和范圍；競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域。(40.)下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的說(shuō)法中，正確的有()。A.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)大于1時(shí)，名義利率大于實(shí)際利率B.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)等于1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等D.名義利率越大，實(shí)際利率與名義利率的差異越小E.計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)大于1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，名義利率越大，實(shí)際利率與名義利率的差異越大。(41.)選擇寫(xiě)字樓租戶時(shí)需要考慮的因素包括()。A.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況B.可出租面積或可使用面積C.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修D(zhuǎn).所需面積大小E.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是寫(xiě)字樓租戶的選擇。寫(xiě)字樓租戶的選擇需要考慮下列因素：（1）商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況；（2）所需面積大??；（3）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。(42.)市場(chǎng)定位戰(zhàn)略主要分為()。A.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略B.服務(wù)差別化戰(zhàn)略C.主題差別化戰(zhàn)略D.人員差別化戰(zhàn)略E.形象差異化戰(zhàn)略正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位戰(zhàn)略主要有：產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略、服務(wù)差別化戰(zhàn)略、人員差別化戰(zhàn)略和形象差異化戰(zhàn)略。(43.)關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，正確的有()。A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)B.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)E.招標(biāo)控制價(jià)必須保密正確答案：A、C、D參考解析：本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。選項(xiàng)A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過(guò)程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底；選項(xiàng)C正確，根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500—2013)）規(guī)定：全部使用國(guó)有資金或國(guó)有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé)；選項(xiàng)D正確，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，同時(shí)要求其不能超過(guò)批準(zhǔn)的概算。從招標(biāo)控制價(jià)的作用我們看出其不同于標(biāo)底，無(wú)需保密。(44.)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。A.吸納量B.新竣工量C.預(yù)售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價(jià)格正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。選項(xiàng)BD屬于供給指標(biāo)。市場(chǎng)交易指標(biāo)有銷(xiāo)售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。(45.)出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來(lái)源受到()等市場(chǎng)因素的影響。A.銷(xiāo)售收入B.租金水平C.運(yùn)營(yíng)成本D.營(yíng)業(yè)收入E.出租率正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。參考教材P309。(46.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.償債備付率C.投資利潤(rùn)率D.資產(chǎn)負(fù)債率E.利息備付率正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的清償能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率和資產(chǎn)負(fù)債率。(47.)對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式中，既可在處置物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)的有()。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷(xiāo)售收入E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)正確答案：B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果，既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。參見(jiàn)教材P176。(48.)土地出讓價(jià)款的影響因素主要包括()。A.住房指數(shù)B.所在城市C.地段D.用途E.使用條件正確答案：B、C、D、E參考解析：本題考查的是土地費(fèi)用。土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途、使用條件及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等多方面因素決定。(49.)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有()。A.分期發(fā)放貸款，對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控B.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷(xiāo)售款挪作他用C.要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%D.不向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款E.密切關(guān)注開(kāi)發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，正確表述應(yīng)為：對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。(50.)下列各項(xiàng)中，與計(jì)算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的有()。A.所得稅B.完工期限C.大修基金D.凈經(jīng)營(yíng)收入E.抵押貸款還本付息正確答案：D、E參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入－抵押貸款還本付息。判斷題（共15題，共15分）(51.)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、租售收入及借貸資金三種渠道。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是收入估算與資金籌措。項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。(52.)住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比。(53.)借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。借款償還期是清償能力指標(biāo)，而投資回收期是盈利能力指標(biāo)。(54.)差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案。(55.)對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，可采取協(xié)議方式出讓。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是開(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑?！霸诠嫉牡囟紊?，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。(56.)制定租金收取辦法的目的，是杜絕由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來(lái)的損失。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是制定租金收取辦法。制定租金收取辦法的目的，是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來(lái)的損失。(57.)如果在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)調(diào)高折現(xiàn)率。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。在實(shí)際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計(jì)未來(lái)收益現(xiàn)金流時(shí)，可以允許未來(lái)年份營(yíng)業(yè)收入以及運(yùn)菅成本隨著通貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對(duì)分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部分影響，使分析結(jié)果更加接近真實(shí)。如果在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)）。參見(jiàn)教材P180。(58.)一般來(lái)講，只有實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)才可能采取全面覆蓋這種營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是目標(biāo)市場(chǎng)選擇。一般來(lái)講，只有實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)才可能采取全面覆蓋這種營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。(59.)在計(jì)息周期不變時(shí)，名義利率越大，實(shí)際利率就越小。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。運(yùn)用公式i=（1+r/m）m-1，在m不變時(shí)，名義利率r越大，實(shí)際利率i就越大。(60.)房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離。(61.)收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等），保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。(62.)同一購(gòu)物中心，所有租戶的營(yíng)業(yè)時(shí)間都必須一致。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。同一購(gòu)物中心的租戶之間，營(yíng)業(yè)時(shí)間的安排應(yīng)協(xié)調(diào)一致，制定該條款目的在于授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定整個(gè)購(gòu)物中心統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間，以方便物業(yè)管理工作，統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間一般以購(gòu)物中心內(nèi)的主要租戶為準(zhǔn)，次要租戶可以適當(dāng)縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間但不能超過(guò)統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間。參見(jiàn)教材P363。(63.)單因素敏感性分析考慮了各因素之間的相互作用。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。單因素敏感性分析方法忽略了各因素之間的相互作用。(64.)根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上公用建筑空間。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。(65.)REITs房地產(chǎn)投資信托基金采購(gòu)物業(yè)的價(jià)格通常低于重置成本，如低價(jià)收購(gòu)尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼續(xù)加以運(yùn)作，以此贏得更高收益。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。REITs房地產(chǎn)投資信托基金采購(gòu)物業(yè)的價(jià)格通常低于重置成本，如低價(jià)收購(gòu)尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼續(xù)加以運(yùn)作，以此贏得更高收益。問(wèn)答題（共2題，共2分）(66.)某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一閑置舊樓房擬將其改造成寫(xiě)字樓和酒店，經(jīng)營(yíng)20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費(fèi)用5000萬(wàn)元，裝修改造期為1年。改造后，寫(xiě)字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項(xiàng)目即開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。前四年寫(xiě)字樓年租金960元/m2，出租率85%；客房平均價(jià)格為每天180元/間，入住率90%；其他收入為600萬(wàn)元/年；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為收入的45%。該投資者決定在第6年對(duì)該樓進(jìn)行第二次改造，將寫(xiě)字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費(fèi)用為銀行提供的數(shù)額為2000萬(wàn)元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫(xiě)字樓和原有的客房繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓租金不變，出租率為95%；客房平均價(jià)格為每天160元/間，入住率80%；其他收入為400萬(wàn)元/年；經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的55%。第二次改造完成后，寫(xiě)字樓租金不變，出租率為95%；客房平均價(jià)格為每天200元/間，入住率90%；其他收入為800萬(wàn)元/年；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為收入的50%。經(jīng)營(yíng)期結(jié)束時(shí)，該樓的轉(zhuǎn)讓凈收入為5000萬(wàn)元。假設(shè)