房地產(chǎn) -2024-2025年度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

2024-2025年度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告回顧2024年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“U型”的深度調(diào)整走勢(shì)，在前三季度壓力略增的情況下，四季度政策主動(dòng)出擊，市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)和止跌回穩(wěn)的向好態(tài)勢(shì)。這充分說明2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的重大挑戰(zhàn)，也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展的韌勁和基礎(chǔ)，更是說明市場(chǎng)有效和政策有效的特征。與此同時(shí)，立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系重大變化和新形勢(shì)新問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)圍繞“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的導(dǎo)向落實(shí)調(diào)整工作，包括以購代建、落實(shí)專項(xiàng)債等系列工作開展，完全有別于2023年的工作方式，也更加和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)做匹配，有效破解房地產(chǎn)市場(chǎng)的堵點(diǎn)和難點(diǎn)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌回穩(wěn)”。展望2025年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)在“穩(wěn)住樓市”的總體框架下系統(tǒng)做好工作。既要鞏固好2024年四季度出現(xiàn)的止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，為“十四五”規(guī)劃圓滿收官劃上句號(hào)；也要為“十五五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃創(chuàng)造高質(zhì)量的市場(chǎng)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向新發(fā)展模式之路。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，要積極把握2025年的總體工作要求和部署，立足高質(zhì)量發(fā)展的工作目標(biāo)，尤其是要深入落實(shí)提振內(nèi)需的相關(guān)工作精神和導(dǎo)向，持續(xù)融入到加力發(fā)力的系列政策體系中。要在“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的大環(huán)境下，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。本報(bào)告是上海易居房地產(chǎn)研究院一年更新一次的重磅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，著眼于分析與預(yù)判全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，兼顧研究宏觀經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)政策等影響市場(chǎng)變化的外部環(huán)境。分為上下兩篇，上篇回顧2024年，下篇展望2025年。2024-2025年的市場(chǎng)關(guān)鍵詞可總結(jié)為：適時(shí)止跌，鞏固回穩(wěn)。1、政策方向：鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)2024年宏觀經(jīng)濟(jì)政策，立足于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化和外部困難加大等新情況，持續(xù)優(yōu)化和做調(diào)整。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和外部環(huán)境變化呈現(xiàn)了不同階段的表現(xiàn)，一季度實(shí)現(xiàn)良好開局，但二三季度下行壓力增大。9月底中央政治局會(huì)議后一攬子政策全面發(fā)力和出擊，促進(jìn)四季度回升態(tài)勢(shì)增強(qiáng)。同時(shí)，2024年期間各部委適時(shí)召開一系列高質(zhì)量發(fā)展的新聞發(fā)布會(huì)，精細(xì)部署各領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展相關(guān)工作，積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，積極促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好發(fā)展和全年工作目標(biāo)的順利完成。影響2024年乃至后續(xù)幾年最重要和關(guān)鍵的政策指引即是二十屆三中全會(huì)相關(guān)精神。三中全會(huì)總體工作方向是：進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化。一系列宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的政策部署，都牢牢圍繞深化改革和推進(jìn)中國式現(xiàn)代化之路的目標(biāo)開展。三中全會(huì)明確，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。必須以新發(fā)展理念引領(lǐng)改革，立足新發(fā)展階段，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展激勵(lì)約束機(jī)制，塑造發(fā)展新動(dòng)能新優(yōu)勢(shì)。其對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)政策制定和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展等都具有非常重要的引領(lǐng)作用。而從工作的重心和側(cè)重點(diǎn)來看，各地積極把握幾項(xiàng)工作。一是持續(xù)助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展和科技創(chuàng)新，并促進(jìn)科技和產(chǎn)業(yè)的融合。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，在強(qiáng)調(diào)因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的過程中，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“兩重兩新”等系列工作，并通過發(fā)行超長期國債、落實(shí)科技創(chuàng)新稅費(fèi)優(yōu)惠等，扎實(shí)推進(jìn)系列工作，促進(jìn)內(nèi)需提振和經(jīng)濟(jì)基本盤穩(wěn)定。二是持續(xù)做好社會(huì)民生保障各項(xiàng)事業(yè)，尤其是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展等導(dǎo)向，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范化解等工作有更為系統(tǒng)和精密的部署。2、貨幣金融與財(cái)政政策：釋放歷史性寬松信號(hào)貨幣政策方向可從2024年11月央行發(fā)布的《2024年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中看出。該報(bào)告指出，穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度、精準(zhǔn)有效，加大逆周期調(diào)節(jié)力度，為經(jīng)濟(jì)回升向好創(chuàng)造了適宜的貨幣金融環(huán)境。重點(diǎn)做好五項(xiàng)工作，包括保持貨幣信貸合理增長、推動(dòng)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降、引導(dǎo)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、保持匯率基本穩(wěn)定、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范化解?？傮w上通過釋放寬松的貨幣政策信號(hào)、增強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)的力度，為國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供了較大支撐的金融信貸等支持。財(cái)政政策則減少了過去地方政府負(fù)債方面的壓力，通過優(yōu)化債務(wù)政策等工作，增強(qiáng)財(cái)政政策的工作效應(yīng)。在適度加力、提質(zhì)增效實(shí)施積極的財(cái)政政策基礎(chǔ)上，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展提供了必要支撐。尤其是從五項(xiàng)內(nèi)容落實(shí)好財(cái)政政策工具，包括：加力支持“兩新”工作、更好發(fā)揮政府投資帶動(dòng)放大效應(yīng)、持續(xù)優(yōu)化和落實(shí)好稅費(fèi)優(yōu)惠政策、切實(shí)加強(qiáng)與貨幣等其他政策協(xié)同、密切跟蹤預(yù)算執(zhí)行和政策落實(shí)情況。比較典型的政策包括超長期特別國債發(fā)行、專項(xiàng)債政策優(yōu)化等內(nèi)容。1、政策方向：政策應(yīng)出盡出應(yīng)放盡放2024年全國房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出政策權(quán)限下放、落實(shí)宜寬則寬導(dǎo)向等特征，尤其是在降低交易成本和關(guān)注存量方面落實(shí)了系列工作。以2024年各次中央重要會(huì)議精神為例，能夠看出改革的重心在變化。其中，4月份中央政治局會(huì)議明確，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。7月份三中全會(huì)明確，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。7月份中央政治局會(huì)議提出，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作。9月份中央政治局會(huì)議明確，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。12月份中央政治局會(huì)議則提出“穩(wěn)住樓市”。2、供給端政策：優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)和調(diào)整重心2024年延續(xù)2023年的工作思路，扎實(shí)做好保交房工作，尤其是持續(xù)落實(shí)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和白名單制度，這充分說明對(duì)人民群眾住房利益的保障，也有效化解了社會(huì)矛盾和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。比如說，2024年10月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開全國保交房工作推進(jìn)視頻會(huì)議。該會(huì)議全面貫徹落實(shí)9月26日中央政治局會(huì)議精神和近期國務(wù)院專題會(huì)議部署要求，指導(dǎo)各地進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，扎實(shí)推進(jìn)保交房工作，采取有力有效措施盡快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。另外，在保交房工作的同時(shí)，結(jié)構(gòu)性調(diào)整工作也積極啟動(dòng)，尤其關(guān)注了存量市場(chǎng)的新情況。2024年全國各地積極推進(jìn)以購代建、專項(xiàng)債發(fā)行籌劃等工作。其中，以購代建工作的市場(chǎng)熱度較高，典型操作即是各地人才安居集團(tuán)持續(xù)發(fā)公告，積極收購存量商品房（現(xiàn)房項(xiàng)目用于公租房、保租房和配售型商品房等用房來源。3、需求端政策：落實(shí)“四個(gè)增加四個(gè)取消”需求端政策，重點(diǎn)圍繞“四個(gè)增加四個(gè)取消”的購房政策開展。立足新市場(chǎng)、新形勢(shì)、新目標(biāo)和新問題，緊貼“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”、“消化存量?jī)?yōu)化增量”、“止跌回穩(wěn)”等大框架，購房政策精準(zhǔn)有序，持續(xù)降低交易成本和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。10月17日，住建部在新聞發(fā)布會(huì)上做了系統(tǒng)總結(jié)和概括，即“四個(gè)取消”和“四個(gè)降低”。各地也積極落實(shí)此類政策，尤其是一線城市積極推進(jìn)相關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)率先止跌回穩(wěn)。4、價(jià)格端政策：在漲跌方面持續(xù)放寬從政策宜松則松、取消過熱時(shí)期過嚴(yán)政策的導(dǎo)向出發(fā)，全國房?jī)r(jià)的管控政策進(jìn)入到全面放松新階段，并也帶動(dòng)了多市場(chǎng)多維度的價(jià)格放松。最為明顯的是各地在土地供應(yīng)方面，持續(xù)取消限價(jià)政策，各地土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了溢價(jià)率上升的新情況。同時(shí)，結(jié)合各地去庫存的實(shí)際情況，在預(yù)售價(jià)格申請(qǐng)和備案等方面，總體按照“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的導(dǎo)向進(jìn)行，促進(jìn)房?jī)r(jià)走勢(shì)和供求關(guān)系更加匹配。在此類政策下，2024年房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整，同時(shí)具有止跌回穩(wěn)的更好基礎(chǔ)。2024年1-11月份，全國新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%?；谇?1月增速和觀察12月份運(yùn)行情況，本報(bào)告估算出2024年全年全國新建商品房銷售面積約97209萬平方米，同比降速約13%。這或也是首次跌到10億平方米規(guī)模線以下的情況。當(dāng)然最終數(shù)據(jù)應(yīng)以國家統(tǒng)計(jì)局公布的為準(zhǔn)。觀察歷史數(shù)據(jù)和最近幾年的運(yùn)行情況，可以看出，全國房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)出現(xiàn)較大和深度的調(diào)整。在經(jīng)歷2016-2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022-2024年經(jīng)歷罕見的三年長周期下行過程，充分說明市場(chǎng)調(diào)整的幅度和程度都較高。連降三年，既和宏觀經(jīng)濟(jì)的環(huán)境大調(diào)整有關(guān)，也和房地產(chǎn)所處相對(duì)成熟的階段有關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，產(chǎn)生了很多潛在問題和風(fēng)險(xiǎn)，比如說交易數(shù)據(jù)下跌帶來了房?jī)r(jià)持續(xù)下跌現(xiàn)象，進(jìn)而形成惡性循環(huán)，既導(dǎo)致購房觀望情緒增加，也進(jìn)一步拖累交易數(shù)據(jù)。其對(duì)于房企債務(wù)的化解也帶來沖擊，導(dǎo)致化債難度加大。雖然2024年四季度交易指標(biāo)有所改善，但總體上當(dāng)前新房交易數(shù)據(jù)位于歷史偏低位水平。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院我們同時(shí)觀察2024年新建商品房銷售市場(chǎng)的月度數(shù)據(jù)，即全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速曲線。除去異動(dòng)數(shù)據(jù)，本輪樓市降溫周期始于2021年5月，隨后該曲線總體處于下行和下跌狀態(tài)，進(jìn)而也對(duì)年度數(shù)據(jù)產(chǎn)生持續(xù)性的拖累影響。觀察2024年的月度交易數(shù)據(jù)，盡管指標(biāo)跌幅有所收窄，但主要原因在于2023年基期值偏低（尤其體現(xiàn)為先高后低的特征這使得2024年同比降幅數(shù)據(jù)容易收窄。但我們必須清醒認(rèn)識(shí)到其絕對(duì)規(guī)模是偏低的。當(dāng)然隨著一系列政策的效應(yīng)釋放，包括2023年認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率、降低普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等；2024年全面取消限購、首付比例和房貸利率降至歷史最低、取消普宅標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)等，2024年四季度相關(guān)指標(biāo)有較為明顯的改善，在各線城市中都有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院2024年城市分類方面，最值得關(guān)注的城市類型即一線城市。其呈現(xiàn)了市場(chǎng)波動(dòng)大但政策吸收效果好的導(dǎo)向，進(jìn)而也表現(xiàn)出率先止跌回穩(wěn)的良好態(tài)勢(shì)。本部分對(duì)各線城市的表現(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，以理解城市復(fù)蘇的邏輯和脈絡(luò)，更好理解止跌回穩(wěn)后續(xù)的方向或可能路徑。一線城市的市場(chǎng)波動(dòng)較大，是本輪房地產(chǎn)下行周期中受沖擊較大的城市類型。觀察下圖，其在2021年市場(chǎng)表現(xiàn)較好，源于“資產(chǎn)荒”背景下各類資金加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但2022年開始出現(xiàn)明顯的下跌態(tài)勢(shì)，并延續(xù)到2024年。該期間類似認(rèn)房不認(rèn)貸等系列政策，從市場(chǎng)反饋來看表現(xiàn)并不好，即政策效應(yīng)一般。到了2024年9月份開始，包括上海等城市落實(shí)全面和深度的購房政策放寬做法，尤其是限購政策近乎全面退出，持續(xù)降低了購房門檻和購房成本。相關(guān)數(shù)據(jù)反饋，由于限購政策的放松或取消，一線城市郊區(qū)市場(chǎng)迎來一波交易熱，新房交易中至少有20%比例和購房資格新獲得的人群入市有關(guān)。二線城市也面臨較大的調(diào)整情況。本部分選取32個(gè)二線城市進(jìn)行分析。對(duì)比2016-2021年的銷售數(shù)據(jù)，2022-2023年出現(xiàn)了明顯萎縮狀態(tài)，到了2024年更是步入低點(diǎn)。這其中除了成都、西安等個(gè)別城市市場(chǎng)總體持續(xù)強(qiáng)以外，其他城市普遍萎靡，包括南京廈門等重點(diǎn)城市。當(dāng)然2024年下半年開始，部分城市率先復(fù)蘇。最早即是杭州，其限購政策全面放開；而包括成都、武漢、南京和廈門等重點(diǎn)城市也有較好態(tài)勢(shì)。其市場(chǎng)邏輯和一線城市有相似之處，即城市基本面不錯(cuò)，具有率先復(fù)蘇的基礎(chǔ)。三四線城市方面，其面臨的壓力更大，但市場(chǎng)關(guān)注度相對(duì)要少。從降溫周期時(shí)長來看，其超過全國水平（比如說重點(diǎn)城市降溫周期持續(xù)3年，而三四線城市則持續(xù)5年）。從各地三四線城市的反饋情況來看，購房需求潛力不足、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)薄弱等都是較大的問題。2024年各地推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作、城中村改造擴(kuò)圍至地級(jí)市，都對(duì)三四線城市樓市發(fā)展帶來新的支撐。數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院為了全面、客觀、合理地反映大中城市二手房成交狀況，我們選取22個(gè)典型樣本城市1（具體城市見備注其中一線城市4個(gè)，二線城市13個(gè)，三線城市5個(gè)。觀察二手住房的交易數(shù)據(jù)，可以看出幾個(gè)重要特征。第一、總量上看，2023年開始二手房就呈現(xiàn)明顯的升溫態(tài)勢(shì)，此類態(tài)勢(shì)總體延續(xù)到2024年。且在2024年四季度止跌回穩(wěn)的導(dǎo)向下，數(shù)據(jù)繼續(xù)攀升和向好發(fā)展。第二、該指標(biāo)和新房走勢(shì)相比，很顯然二手房數(shù)據(jù)要好很多。非常重要的原因是二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)積極的深度調(diào)整，進(jìn)而使得認(rèn)購二手房的性價(jià)比增加。尤其從一線城市來看，二手房交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，部分城市月度數(shù)據(jù)屢創(chuàng)新高、頻頻突破榮枯線。第三、二手房對(duì)一手房的支撐作用偏弱，部分房東出售二手房后會(huì)持續(xù)觀望，說明持幣觀望心態(tài)比較濃重，沒有很好轉(zhuǎn)換為“賣舊換新”的需求?？偨Y(jié)2024年認(rèn)購二手房的買家心態(tài)，包括：基于租售比變化而投資、希望獲得動(dòng)拆遷機(jī)會(huì)、認(rèn)購學(xué)區(qū)房、市區(qū)新房選擇面少而轉(zhuǎn)向二手房、取消限購進(jìn)而以單身名義購房、租轉(zhuǎn)購降低租金成本等。另外2024年百余個(gè)城市落實(shí)“以舊換新”工作，對(duì)于促進(jìn)二手房房源去化等發(fā)揮了積極作用。數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院2024年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為93634億元，同比增長-10.4%。根據(jù)前11月同比增速做類推，預(yù)估全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為107761億元，同比增長-10.5%。我們認(rèn)為，從年度數(shù)據(jù)看，最近三年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)乏力，是投資端萎縮和不振的重要指標(biāo)體現(xiàn)，其比較真實(shí)反映了房企供給端擴(kuò)張方面遇到了阻力和堵點(diǎn)。第一、此類指標(biāo)壓力大且已經(jīng)連續(xù)下跌三年，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整具有較大的破壞性和沖擊性。直觀的感受即是最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)拿地少了很多、投資部門出現(xiàn)非常普遍和力度大的裁員現(xiàn)象。第二、其也說明房企去庫存出清遇到阻力，進(jìn)而限制了開發(fā)投資能力。同樣，房企龐大的債務(wù)規(guī)模，也會(huì)限制此類企業(yè)投資拿地和供給能力。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院從2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資的月度數(shù)據(jù)看，雖然該指標(biāo)連續(xù)6個(gè)月位于兩位數(shù)的跌幅水平，但四季度開始總體得到較好控制，即跌幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)有所遏制。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)和向好態(tài)勢(shì)發(fā)展、房企供給端政策優(yōu)化和金融大力支持、城中村改造擴(kuò)圍和銷售數(shù)據(jù)資金的回籠，此類指標(biāo)也有筑底的機(jī)會(huì)。不過需要正視一點(diǎn)，銷售端數(shù)據(jù)止跌回穩(wěn)要傳導(dǎo)到投資端，至少需要6個(gè)月時(shí)長。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，審慎預(yù)估該時(shí)長還會(huì)拉長。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院由于2024年國家統(tǒng)計(jì)局并不公布全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積數(shù)據(jù)，這里我們選取全國重點(diǎn)30個(gè)城市的房企購地?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行分析。選取的原因是，觀察2024年土地市場(chǎng)，房企拿地總體呈現(xiàn)區(qū)域差異，主要集中在基本面不錯(cuò)的大城市，即一二線城市。同時(shí)，我們基于截止2024年12月11日的日度交易數(shù)據(jù)做簡(jiǎn)單類推，進(jìn)而得出全年重點(diǎn)城市的土地成交建筑面積預(yù)測(cè)值。這30個(gè)典型樣本城市2（具體城市見備注）中，一線城市4個(gè)，二線城市26個(gè)。數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，全國30個(gè)重點(diǎn)城市土地成交建筑面積預(yù)計(jì)為17673萬平方米，同比增速-36%。這里的土地包括純住宅用地、商住用地、商辦用地和綜合用地等，但不包括工業(yè)用地。當(dāng)前已連續(xù)四年出現(xiàn)土地交易數(shù)據(jù)下降現(xiàn)象，或者說最近四年房企拿地積極性陷入持續(xù)低迷狀態(tài)。具體觀察2024年土地交易市場(chǎng)的特征。第一、其和房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等指標(biāo)一樣，均是衡量房企投資端擴(kuò)張能力的指標(biāo)。目前房企購地出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，即便是一線城市，也出現(xiàn)了地塊未開發(fā)和要求退地的操作，即土地市場(chǎng)“負(fù)向操作”。第二、購地更加集中在優(yōu)質(zhì)城市。主要是因?yàn)榇蟪鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)較好，同時(shí)新出讓地塊后續(xù)項(xiàng)目去化速度快，符合房企資金回籠的導(dǎo)向。第三、拿地的新面孔開始增加，尤其觀察一二線重點(diǎn)城市，均可以看到優(yōu)秀的陌生面孔，包括民營企業(yè)面孔，說明投資拿地的競(jìng)爭(zhēng)主體結(jié)構(gòu)有所變化。此類企業(yè)屬于開發(fā)經(jīng)歷雖少但資金狀況不錯(cuò)的房企。數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院2024年1-11月份，全國房企房屋新開工面積為67308萬平方米，同比增速-23.0%。根據(jù)前11月同比增速我們做簡(jiǎn)單類推，得出2024年全年全國房屋新開工面積約為73440萬平方米，同比增速約為-23.0%。觀察該指標(biāo)的歷年表現(xiàn)，可以看出，新開工出現(xiàn)了非常明顯的萎縮，且連續(xù)五年出現(xiàn)節(jié)奏放緩現(xiàn)象，這和購地以及房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)是同頻的。第一、新開工和房企投資拿地規(guī)模以及房企資金狀況有密切關(guān)系。購地減少資金趨緊，房企自然會(huì)放緩新開工節(jié)奏。尤其是在銷售數(shù)據(jù)總體偏低位的情況下更是如此。第二、新開工力度不大，也影響了后續(xù)新房項(xiàng)目的供應(yīng)，對(duì)于未來幾年新房供應(yīng)會(huì)造成壓力。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院觀察2024年的月度數(shù)據(jù)，房企新開工指標(biāo)呈現(xiàn)總體降幅收窄態(tài)勢(shì)。一方面和去年基數(shù)比較低有關(guān)，另外一方面也和2024年各類持續(xù)的保交房政策有關(guān)。從保交房政策來看，各地落實(shí)更加寬松和靈活的融資協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)各個(gè)樓盤項(xiàng)目可以積極主動(dòng)拿到相關(guān)資金，進(jìn)而加快新開工等數(shù)據(jù)提振。當(dāng)然和前面的其他判斷相似，必須承認(rèn)，新開工指標(biāo)處于近幾年以來的最低水平，明顯看出房企新開工方面的窘境。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院2024年1-11月份，全國房屋竣工面積為48152萬平方米，同比增長-26.2%。我們根據(jù)前11月的同比增速做簡(jiǎn)單類推，得出2024年全年全國房屋竣工面積大約為73875萬平方米，同比增速為-26%。在房地產(chǎn)各指標(biāo)尤其是供給端的指標(biāo)中，竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)會(huì)略滯后。比如說，2023年包括開發(fā)投資和新開工等指標(biāo)面臨下行壓力，但竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，體現(xiàn)了保交房等一系列資金到位對(duì)竣工的支持。但是到了2024年很顯然受最近兩年房地產(chǎn)企業(yè)拿地和投資端萎縮的影響，此類指標(biāo)也開始出現(xiàn)較大的下行壓力。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院觀察月度數(shù)據(jù)，2024年1-11月份，全國房屋竣工面積同比增速為-26.2%。雖然該指標(biāo)有較大的降幅，但從實(shí)際反饋來看，房屋交付情況總體不錯(cuò)，有力促進(jìn)購房者房屋交付和入住工作。尤其是在“提高質(zhì)量”的導(dǎo)向下，各地也強(qiáng)化房屋交付質(zhì)量的管控，確保保交房工作高質(zhì)量推進(jìn)。隨著后續(xù)各類房屋的交付和竣工，預(yù)計(jì)也可以為家裝家居等消費(fèi)提振帶來積極作用。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院本部分選取了全國100個(gè)典型城市的新建商品住宅市場(chǎng)3進(jìn)行研究。從100個(gè)城市庫存（包括期房和現(xiàn)房）走勢(shì)看，2024年庫存并沒有持續(xù)大規(guī)模攀升，但去化周期卻明顯拉長。這說明當(dāng)前去庫存方面的壓力源頭，并不主要是由庫存規(guī)模攀升所產(chǎn)生的，而是由購房需求快速萎縮、去化動(dòng)力快速減少等所產(chǎn)生的。同時(shí)，2024年四季度出臺(tái)了一系列政策，進(jìn)而促使去庫存周期指標(biāo)出現(xiàn)拐點(diǎn)和明顯改善。庫存指標(biāo)方面，截至2024年11月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為46370萬平方米，同比減少-8.7%。在庫存規(guī)模連續(xù)50個(gè)月同比正增長的背景下，當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)22個(gè)月的下降。我們認(rèn)為，庫存規(guī)模下降，和房地產(chǎn)開發(fā)投資連降3年、土地購置連降4年、房屋新開工連降5年等有關(guān)，即供給端的萎縮明顯影響到了供貨能力。去化周期方面，本報(bào)告定義：庫存去化周期（存銷比）=當(dāng)月新建商品住宅庫存面積/最近6個(gè)月新建商品住宅成交面積平均值。根據(jù)歷史走勢(shì)，去化周期的合理區(qū)間大概為11-14個(gè)月，高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。2024年11月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為22.9個(gè)月，這意味著市場(chǎng)消化完這些庫存需要22.9個(gè)月。觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)步入到歷史高位，尤其是明顯超過2014年水平，說明去庫存的市場(chǎng)壓力空前大。而從月度數(shù)據(jù)看，其已經(jīng)越過2024年6月份最高點(diǎn)即26.8個(gè)月的水平，總體上呈現(xiàn)了持續(xù)優(yōu)化的狀態(tài)，這和止跌回穩(wěn)以來各地銷售市場(chǎng)快速提振、去化動(dòng)力充足等有密切關(guān)系。數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院城市分類方面，從100城一、二、三四線城市的分地區(qū)看，2024年11月份，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅去化周期分別為14.4、19.5和32.3個(gè)月。三類城市去化周期的絕對(duì)規(guī)模都是偏高水平，也屬于歷史上比較高的水平，尤其是三四線城市此類指標(biāo)壓力是最為明顯的。當(dāng)然，要客觀看待目前的城市分化現(xiàn)象。1）看似分化，其實(shí)所有城市面臨的問題都是一樣的，即都面臨高庫存的壓力，這和過去年份有本質(zhì)區(qū)別。所以過去“一二線城市好，三四線城市差”的判斷并不適用目前市場(chǎng)形勢(shì)。2）三四線城市居高不下，也說明潛在的購房需求不足。當(dāng)然大城市此類問題也有相似性。區(qū)別是，新一輪利好政策下，大城市限購政策放松，市場(chǎng)表現(xiàn)更為積極，說明基本面不錯(cuò)的城市，其市場(chǎng)消化效果好，去化狀況改善的情況也更為明顯。數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院觀察全國30城土地成交均價(jià)數(shù)據(jù)，即樓板價(jià)數(shù)據(jù)?；?024年1月1日-12月11日數(shù)據(jù)進(jìn)行類推，我們預(yù)估，2024年30個(gè)大中城市地價(jià)（包括純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業(yè)用地）為6948元/平方米，同比增長-2%。土地市場(chǎng)的均價(jià)指標(biāo)有幾個(gè)重要的特點(diǎn)。1）最近四年即2021年開始地價(jià)上升到較高的水平，這和各地供地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化有關(guān)系。考慮到房企拿地的積極性和拿地資金狀況變化等，所以土地市場(chǎng)供地方面更多側(cè)重優(yōu)質(zhì)土地，進(jìn)而促使地價(jià)拉升。2）優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，也和各類優(yōu)化政策落地結(jié)合，包括限地價(jià)取消、不計(jì)容不計(jì)建筑面積規(guī)則落地等，客觀上增強(qiáng)了房企拿地的盈利空間和拿地積極性。3）此類土地在很大程度上促進(jìn)了一些優(yōu)質(zhì)的具有較好資金狀況的房企進(jìn)入，也反過來促使部分地塊溢價(jià)率拉升，進(jìn)而帶動(dòng)地價(jià)上漲。4）四季度全國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)下，一些城市加快供應(yīng)優(yōu)質(zhì)土地，也使得地價(jià)本身相對(duì)處于較高水平。以一線城市為例，北京供應(yīng)三環(huán)以內(nèi)土地、上海供應(yīng)內(nèi)環(huán)以內(nèi)土地的現(xiàn)象明顯增多。數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院2024年1-11月，全國商品房成交均價(jià)9885元/平方米，同比跌幅5.7%。我們據(jù)此推算，2024年全年商品房成交均價(jià)跌幅大致為5.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，在2023年房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上，2024年房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。第一、當(dāng)前全國房?jī)r(jià)迎來了直感上非常直接的下跌現(xiàn)象，各地銷售壓力增大，自然在價(jià)格方面會(huì)有較大的調(diào)整。而且部分城市也明確對(duì)房?jī)r(jià)下跌的幅度不再做約束。第二、總體上最近幾年房?jī)r(jià)處于疲軟狀態(tài)，除了2020-2021年房?jī)r(jià)出現(xiàn)炒作以外，2022年開始，各地實(shí)際反饋的價(jià)格都是下跌為主，部分跌幅甚至超過30%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院觀察2024年的月度數(shù)據(jù)。我們認(rèn)為，2024年以來全國房?jī)r(jià)漲幅總體處于持續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)。一方面說明房?jī)r(jià)本身的調(diào)整是深度的。房?jī)r(jià)下調(diào)周期始于2021年5月份，其后有深度調(diào)整。到了2024年10月份開始，出現(xiàn)積極信號(hào)。比如說部分房企出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲5%的新現(xiàn)象。另一方面，從各地摸底的情況看，目前房?jī)r(jià)上漲的消息更多是噱頭，實(shí)際交易中房企還是愿意降價(jià)銷售，即依然有小幅度的以價(jià)換量操作。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院本部分對(duì)全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)行分析，主要包括一手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)同比漲幅、一二三線城市分類、新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量等三個(gè)維度。觀察70個(gè)大中城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)。根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，2024年11月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-6.1%。房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)重大變化。2023年下半年開始，全國房?jī)r(jià)指數(shù)總體步入持續(xù)下跌、跌幅擴(kuò)大的通道，市場(chǎng)壓力總體較大。而此次11月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比指標(biāo)明顯改善，即跌幅收窄態(tài)勢(shì)非常明顯?；诮诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的信號(hào)和市場(chǎng)表現(xiàn)，以及房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量明顯增加，我們認(rèn)為，此次房?jī)r(jià)指數(shù)說明全國房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院從一二三線城市的分類來看，2024年11月份一二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)分別為0.0%、-0.1%和-0.3%。而同比漲幅則為-4.3%、-5.8%和-6.5%。當(dāng)前數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了兩個(gè)重要拐點(diǎn)。一是各線城市房?jī)r(jià)指數(shù)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，即一二三線城市環(huán)比跌幅都在收窄。二是一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，出現(xiàn)重大拐點(diǎn)。據(jù)此可以認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到來，是全方位的；同時(shí)一線城市扮演了非常重要的領(lǐng)頭羊角色。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量指標(biāo)也有積極改善。這里以新房?jī)r(jià)格為例進(jìn)行分析。2024年11月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量明顯增加，從此前的7個(gè)變?yōu)?7個(gè)，其進(jìn)一步印證房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到來。這充分說明各地房?jī)r(jià)總體上開始步入到止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，且預(yù)計(jì)12月份房?jī)r(jià)指數(shù)上漲的城市數(shù)量會(huì)進(jìn)一步增加。我們認(rèn)為，這充分說明10月份交易市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)下，“量-價(jià)”之間有較好的傳導(dǎo)效應(yīng)，價(jià)格趨穩(wěn)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心也持續(xù)提振。同時(shí)從城市排行來看，當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為南充、長春、寧波、太原、南京和平頂山。此類城市包括持續(xù)回暖的城市如杭州、上海、成都等，也包括市場(chǎng)充分調(diào)整的城市如廈門、武漢、天津、重慶和南京等，同時(shí)也包括一些重點(diǎn)三四線城市。這說明本輪樓市中房?jī)r(jià)上漲開始呈現(xiàn)趨勢(shì)性和普遍性。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院1、政策方向：提振內(nèi)需為9項(xiàng)工作之首2024年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，為全國2025年經(jīng)濟(jì)等一系列工作定了總基調(diào)，也明確了具體工作方向。此次會(huì)議明確，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，要以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)黨的二十大和二十屆二中、三中全會(huì)精神，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，扎實(shí)推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，進(jìn)一步全面深化改革，擴(kuò)大高水平對(duì)外開放，建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國內(nèi)需求，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，不斷提高人民生活水平，保持社會(huì)和諧穩(wěn)定，高質(zhì)量完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)，為實(shí)現(xiàn)“十五五”良好開局打牢基礎(chǔ)。從2025年部署的9項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)來說，最首要和核心的即是做好提振內(nèi)需工作。其中，從消費(fèi)層面來看，主要包括：實(shí)施消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)、改革養(yǎng)老金制度、擴(kuò)圍實(shí)施“兩新”政策、積極發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)等。而從投資角度看，主要包括：支持“兩重”項(xiàng)目、增加中央預(yù)算內(nèi)投資、做好政府投資、謀劃“十五五”重大項(xiàng)目、實(shí)施城市更新、降低物流成本等。此類工作是9項(xiàng)任務(wù)中的最首要最基礎(chǔ)工作，也是推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的最重要抓手。除此之外，包括科技創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)體制改革、對(duì)外開放、風(fēng)險(xiǎn)化解、新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域發(fā)展、綠色轉(zhuǎn)型、民生保障等工作，也是2025年要持續(xù)把握的工作重點(diǎn)。相關(guān)工作目標(biāo)的核心點(diǎn)在于：保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，保持就業(yè)、物價(jià)總體穩(wěn)定，保持國際收支基本平衡，促進(jìn)居民收入增長和經(jīng)濟(jì)增長同步。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院2、財(cái)政和貨幣金融政策：持續(xù)加力根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的總體精神，將實(shí)施更加積極有為的宏觀政策。尤其在財(cái)政政策和貨幣金融政策方面將持續(xù)發(fā)力，形成“給力”的政策效應(yīng)。財(cái)政政策規(guī)定，要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。提高財(cái)政赤字率，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。加大財(cái)政支出強(qiáng)度，加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域保障。增加發(fā)行超長期特別國債，持續(xù)支持“兩重”項(xiàng)目和“兩新”政策實(shí)施。增加地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用，擴(kuò)大投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍。優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，提高資金使用效益，更加注重惠民生、促消費(fèi)、增后勁，兜牢基層“三?！钡拙€。黨政機(jī)關(guān)要堅(jiān)持過緊日子。總結(jié)來看，2025年要重點(diǎn)關(guān)注財(cái)政赤字率提高和財(cái)政支出力度增大等內(nèi)容。貨幣政策方面，則明確要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟(jì)增長、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。探索拓展中央銀行宏觀審慎與金融穩(wěn)定功能，創(chuàng)新金融工具，維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定。基本上可以判斷，2025年貨幣政策寬松方面，要明顯超過2024年，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更加寬松的貨幣金融環(huán)境。1、政策方向：重點(diǎn)做好四項(xiàng)工作中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2025年房地產(chǎn)工作進(jìn)行了周密部署，也落實(shí)了非常精準(zhǔn)和詳細(xì)的政策。從政策方向看，主要涉及四大領(lǐng)域。一是做好防范化解風(fēng)險(xiǎn)工作。政策明確，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。從表述上看，地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的提法已刪除，剩下房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。但表述重心在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也意味著2025年要繼續(xù)做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范化解工作。二是持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)。這也說明要在2024年四季度既有的止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)力和做好工作，尤其是要把握好城中村改造所帶來的新機(jī)會(huì)。三是落實(shí)好嚴(yán)控增量和優(yōu)化存量的工作，尤其是在限制供地和盤活存量土地等方面，落實(shí)結(jié)構(gòu)方面的重大調(diào)整工作。四是要積極促轉(zhuǎn)型。當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式明確了“推動(dòng)”要求，這也就意味著各地要在最近幾年試點(diǎn)和探索基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)力，積極爭(zhēng)取更多項(xiàng)目的落地。2、供給端政策：側(cè)重對(duì)存量的盤活對(duì)于供給端的政策，最大的重心變化是要積極盤活存量。此類工作的最大特點(diǎn)就是要發(fā)揮好政府投資的帶動(dòng)和示范效應(yīng)。一是要充分發(fā)揮好各類政府資金和資源，尤其是結(jié)合地方政府專項(xiàng)債等政策工具，持續(xù)發(fā)揮好政府投資作用。此類資金導(dǎo)入，對(duì)于高效和快速去庫存等能發(fā)揮積極作用，尤其是對(duì)于房企資金狀況的改善具有積極作用。二是多渠道多方面推進(jìn)相關(guān)工作，在控制新增用地的大前提下，對(duì)于存量土地、商辦項(xiàng)目、存量商品房等領(lǐng)域要落實(shí)更加精細(xì)化的工作，進(jìn)而高效盤活相關(guān)資源，促進(jìn)土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系優(yōu)化。總體上，2025年供給端的最大變化即是對(duì)此類存量的盤活，其也吻合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“必須統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關(guān)系，全面提高資源配置效率”的工作導(dǎo)向，也意味著2025年上半年各地會(huì)陸續(xù)推出專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地等操作。3、需求端政策：進(jìn)一步挖掘需求潛力在需求端的政策方面，要在進(jìn)一步降低交易成本、持續(xù)挖掘潛在需求等方面持續(xù)發(fā)力。一是進(jìn)一步降低交易成本。2025年在“四個(gè)取消、四個(gè)降低”方面，各地將繼續(xù)落實(shí)好相關(guān)政策，發(fā)揮好政策效應(yīng)。同時(shí)各地立足于市場(chǎng)新情況，將充分運(yùn)用好各類資源，包括公積金等金融資源、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展資源等。同時(shí)，也將結(jié)合2025年降準(zhǔn)降息等政策，持續(xù)推進(jìn)更為寬松的房貸金融政策等。二是持續(xù)挖掘潛在需求。比較重要的抓手就是做好城中村改造工作，其會(huì)結(jié)合“房票+城中村改造專項(xiàng)借款”等方式進(jìn)行，持續(xù)引導(dǎo)城中村動(dòng)拆遷戶等住房需求和新房去庫存相結(jié)合，同時(shí)在各地創(chuàng)新中，或也和二手房市場(chǎng)的去庫存等結(jié)合，進(jìn)而更好挖掘相關(guān)住房需求。4、價(jià)格端政策：保持寬松導(dǎo)向2025年價(jià)格方面的政策將以“止跌回穩(wěn)”為導(dǎo)向，即建立在房屋交易止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)上，落實(shí)好房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作。一是全方面取消對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)等領(lǐng)域的約束，積極落實(shí)寬松的營商環(huán)境導(dǎo)向。不過對(duì)一些重點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)政策會(huì)放松但也有限度，尤其考慮到市區(qū)豪宅升溫的情況。二是允許房企根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行銷售定價(jià)，進(jìn)一步減少對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)售和備案方面的管控。三是持續(xù)做好預(yù)期引導(dǎo)工作，強(qiáng)化房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的導(dǎo)向。2025年，全國商品房銷售面積將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的差異。第一、目前購房市場(chǎng)的需求潛力還沒有完全激活，也面臨收入等方面的制約和堵點(diǎn)。同時(shí)，供求關(guān)系的矛盾雖然在2025年會(huì)有所化解，但總體上依然是供大