全新房地產(chǎn)估價規(guī)范

全新房地產(chǎn)估價規(guī)范合同編號：__________委托方（以下簡稱甲方）：法定代表人：地址：聯(lián)系方式：受托方（以下簡稱乙方）：法定代表人：地址：聯(lián)系方式：一、總則1.1目的本合同的目的在于明確甲方委托乙方對特定房地產(chǎn)進行估價的相關(guān)事宜，保證估價工作依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標準等進行，保障雙方的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)交易、抵押、征收補償?shù)认嚓P(guān)經(jīng)濟活動提供合理、客觀、公正的價值參考依據(jù)。1.2適用范圍本合同適用于甲方委托乙方對位于[具體地理位置]的房地產(chǎn)進行估價的項目。該房地產(chǎn)的范圍包括[詳細描述，如土地面積、地上建筑物的情況等]，涵蓋本合同約定的估價目的下的所有相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益。1.3定義與解釋（1）“房地產(chǎn)”在本合同中指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。（2）“估價對象”指甲方委托乙方進行估價的特定房地產(chǎn)，具體描述見本合同委托事項章節(jié)。（3）“估價目的”指本次估價是為了滿足特定的經(jīng)濟活動需求，如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險、課稅、征收補償?shù)?，具體目的由甲方明確告知乙方并在本合同中確定。二、委托事項2.1估價對象描述（1）土地狀況：土地位于[具體地址]，土地用途為[商業(yè)/住宅/工業(yè)等]，土地面積為[X]平方米，土地權(quán)屬性質(zhì)為[國有/集體所有等]，土地使用期限自[起始日期]至[終止日期]，土地現(xiàn)狀為[空地/已開發(fā)建設(shè)等]，周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套情況為[詳細描述水、電、氣、交通等情況]。（2）建筑物狀況：建筑物為[結(jié)構(gòu)類型，如磚混/框架等]，總建筑面積為[X]平方米，層數(shù)為[X]層，建成年代為[具體年份]，建筑外觀狀況為[描述外觀是否完好、有無破損等]，內(nèi)部裝修情況為[簡裝/精裝等詳細描述]，建筑物的使用功能為[辦公/居住/商業(yè)經(jīng)營等]，建筑物的設(shè)備設(shè)施情況為[如電梯、消防設(shè)施等的配備及運行情況]。2.2估價目的本次估價目的為[具體目的，如為向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)]，乙方應(yīng)依據(jù)此目的進行估價，保證估價結(jié)果能夠滿足該目的下的使用要求。2.3估價時點本次估價時點確定為[具體日期]，乙方應(yīng)依據(jù)該時點的房地產(chǎn)市場狀況、政策法規(guī)環(huán)境等因素進行估價。三、雙方權(quán)利與義務(wù)3.1委托人權(quán)利與義務(wù)（1）權(quán)利①有權(quán)要求乙方按照本合同約定的目的、時點、依據(jù)等進行估價，并按時獲得符合要求的估價報告。②有權(quán)對乙方的估價工作進行監(jiān)督，提出合理的意見和建議。③在乙方違反本合同約定的情況下，有權(quán)要求乙方承擔違約責任。（2）義務(wù)①向乙方提供估價所需的資料，包括但不限于房地產(chǎn)權(quán)屬證書、相關(guān)規(guī)劃文件、建設(shè)工程資料等，并對所提供資料的真實性、合法性、完整性負責。②協(xié)助乙方進行實地查勘工作，為乙方進入估價對象現(xiàn)場提供必要的便利條件。③按照本合同約定的時間和方式支付估價費用。3.2估價機構(gòu)權(quán)利與義務(wù)（1）權(quán)利①有權(quán)要求甲方提供估價所需的資料和必要的協(xié)助。②在甲方未按照本合同約定支付估價費用時，有權(quán)暫停或終止估價工作，并要求甲方承擔違約責任。③有權(quán)根據(jù)實際情況，在符合相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標準的前提下，確定合理的估價作業(yè)方案和選用適當?shù)墓纼r方法。（2）義務(wù)①遵守相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標準和職業(yè)道德規(guī)范，按照本合同約定的目的、時點、依據(jù)等開展估價工作。②派出具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的估價人員進行估價工作，保證估價結(jié)果的準確性、客觀性、公正性。③在規(guī)定的時間內(nèi)完成估價工作，并向甲方提交符合本合同要求的估價報告。④對甲方提供的資料和在估價過程中知悉的甲方商業(yè)秘密、個人隱私等予以保密，未經(jīng)甲方同意，不得向任何第三方透露。四、估價依據(jù)4.1法律法規(guī)依據(jù)（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，乙方應(yīng)依據(jù)該法對房地產(chǎn)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)規(guī)定進行考慮，保證估價對象的合法性評估。（2）《中華人民共和國土地管理法》，在涉及土地權(quán)益、土地用途等方面的評估時，遵循該法的規(guī)定。（3）其他相關(guān)法律法規(guī)，如與房地產(chǎn)稅收、征收補償?shù)扔嘘P(guān)的法律法規(guī)，乙方應(yīng)根據(jù)本次估價目的，適用相應(yīng)的法律法規(guī)條款進行估價。4.2技術(shù)標準依據(jù)（1）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，按照該規(guī)范中規(guī)定的估價程序、方法、報告內(nèi)容與格式等要求進行估價工作。（2）其他相關(guān)行業(yè)技術(shù)標準和規(guī)范，如建筑工程方面的技術(shù)標準，在評估建筑物的質(zhì)量、折舊等情況時予以參考。4.3其他依據(jù)（1）甲方提供的與估價對象相關(guān)的資料，如房地產(chǎn)權(quán)屬證書、規(guī)劃文件等，作為確定估價對象基本情況的依據(jù)。（2）估價時點的房地產(chǎn)市場交易案例、市場價格信息等，乙方應(yīng)通過合法途徑收集并整理這些信息，作為確定估價結(jié)果的參考依據(jù)。五、估價程序5.1受理委托（1）乙方在接到甲方的估價委托時，應(yīng)首先對委托事項進行初步審查，包括估價目的是否明確、估價對象的基本情況是否清晰等。若發(fā)覺委托事項存在不明確或不符合法律法規(guī)、技術(shù)標準等情況，應(yīng)及時與甲方溝通并要求其補充或修正。（2）在確定委托事項符合要求后，乙方應(yīng)與甲方簽訂本估價委托合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)、估價費用等相關(guān)事宜。5.2擬定估價作業(yè)方案（1）乙方應(yīng)根據(jù)估價對象的特點、估價目的、估價時點等因素，擬定詳細的估價作業(yè)方案。方案內(nèi)容應(yīng)包括估價人員的組成與分工、估價工作的進度安排、擬采用的估價方法、資料收集的范圍與方式等。（2）估價人員的組成應(yīng)根據(jù)估價對象的復(fù)雜程度和估價工作的難度確定，保證具備相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗。對于大型或復(fù)雜的估價項目，應(yīng)安排具有高級估價師資格的人員擔任項目負責人。（3）工作進度安排應(yīng)明確各個工作環(huán)節(jié)的時間節(jié)點，如資料收集完成時間、實地查勘時間、估價報告初稿完成時間、最終報告提交時間等，以保證估價工作按時完成。（4）擬采用的估價方法應(yīng)根據(jù)估價對象的類型、市場狀況等因素選擇，如市場比較法、收益法、成本法等，并且應(yīng)說明選擇每種方法的理由。（5）資料收集范圍應(yīng)涵蓋估價對象的權(quán)屬資料、規(guī)劃資料、市場交易資料、建筑物工程資料等，收集方式可包括向甲方索取、到相關(guān)部門查詢、市場調(diào)查等。5.3實地查勘（1）乙方應(yīng)按照本合同約定和擬定的估價作業(yè)方案，組織估價人員對估價對象進行實地查勘。實地查勘應(yīng)包括對土地的四至范圍、形狀、地形地貌等情況的查看，對建筑物的外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況的檢查。（2）在實地查勘過程中，估價人員應(yīng)做好記錄，拍攝必要的照片，繪制草圖等，以便準確掌握估價對象的實際情況。同時應(yīng)向甲方或相關(guān)人員了解估價對象的使用情況、歷史沿革等信息。（3）如果因甲方原因或不可抗力等因素導(dǎo)致無法進行全面的實地查勘，乙方應(yīng)在估價報告中說明情況，并對可能產(chǎn)生的影響進行分析。5.4選用估價方法（1）市場比較法：如果估價對象所在區(qū)域有較多的類似房地產(chǎn)交易案例，且交易案例的交易情況、市場狀況等與估價時點較為接近，乙方可以選用市場比較法。在運用市場比較法時，應(yīng)選取至少三個可比實例，對可比實例的成交價格進行修正，修正因素包括交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況等，最終得出估價對象的比準價格。（2）收益法：對于有穩(wěn)定收益來源的房地產(chǎn)，如商業(yè)用房、出租住宅等，乙方可考慮選用收益法。運用收益法時，應(yīng)首先確定估價對象的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等，通過合理的資本化率或收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值，從而得出估價對象的收益價格。（3）成本法：當估價對象的市場交易案例較少，或者為特殊用途的房地產(chǎn)時，乙方可以選用成本法。成本法應(yīng)從重新購建價格和折舊兩方面進行考慮，重新購建價格應(yīng)采用客觀合理的成本構(gòu)成，折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊等因素，最終得出估價對象的成本價格。（4）根據(jù)估價對象的實際情況，乙方可以綜合運用多種估價方法，對不同方法得出的結(jié)果進行分析、調(diào)整，最終確定估價結(jié)果。5.5測算與確定估價結(jié)果（1）在選用合適的估價方法后，乙方應(yīng)按照相應(yīng)的估價方法進行詳細的測算。對于市場比較法，應(yīng)準確計算可比實例的修正系數(shù)，并進行價格調(diào)整；對于收益法，應(yīng)合理確定收益期、收益額、資本化率等參數(shù)；對于成本法，應(yīng)精確計算重新購建價格和折舊額。（2）在完成各種方法的測算后，乙方應(yīng)對不同方法得出的結(jié)果進行綜合分析。如果不同方法得出的結(jié)果差異較大，應(yīng)分析原因，并根據(jù)估價對象的特點、市場狀況等因素，對結(jié)果進行調(diào)整。（3）最終確定的估價結(jié)果應(yīng)符合本合同約定的估價目的和估價時點的要求，并且應(yīng)在合理的誤差范圍內(nèi)。乙方應(yīng)在估價報告中詳細說明估價結(jié)果的確定過程和依據(jù)。六、估價報告6.1報告內(nèi)容要求（1）封面：應(yīng)注明估價報告的名稱，如“[估價對象名稱]房地產(chǎn)估價報告”，估價報告編號，估價機構(gòu)名稱，估價日期等信息。（2）目錄：列出估價報告的各個章節(jié)標題及對應(yīng)的頁碼，方便報告使用者查閱。（3）致委托方函：明確致函對象為甲方，說明估價目的、估價對象、估價時點、估價結(jié)果等核心內(nèi)容，并加蓋估價機構(gòu)公章和法定代表人簽字（或蓋章）。（4）注冊估價師聲明：由參與估價的注冊估價師簽字聲明，內(nèi)容包括已對估價對象進行了實地查勘、遵循了相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標準、對報告中的內(nèi)容負責等。（5）估價的假設(shè)和限制條件：詳細說明在估價過程中所做的假設(shè)，如對土地使用年限的假設(shè)、對房地產(chǎn)未來收益情況的假設(shè)等，以及受到的限制條件，如資料不完整、市場信息有限等對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。（6）估價結(jié)果報告：①應(yīng)明確為“估價結(jié)果報告”。②委托方：寫明甲方的基本情況，包括名稱、地址等。③受托方：寫明乙方的基本情況，包括名稱、地址、資質(zhì)等級等。④估價對象：詳細描述估價對象的土地、建筑物等情況，與本合同委托事項中的描述一致。⑤估價目的：再次明確本次估價的目的。⑥估價時點：確定的估價時點。⑦價值定義：說明估價結(jié)果所對應(yīng)的價值內(nèi)涵，如市場價值、抵押價值等。⑧估價依據(jù)：列出本合同中約定的法律法規(guī)依據(jù)、技術(shù)標準依據(jù)、其他依據(jù)等。⑨估價原則：遵循的獨立、客觀、公正、合法等估價原則。⑩估價方法：說明選用的估價方法及選用理由。?估價結(jié)果：明確寫出估價對象的最終估價結(jié)果，包括總價和單價，大寫和小寫金額。?估價人員：列出參與估價工作的注冊估價師姓名、注冊號等信息。（7）估價技術(shù)報告：①應(yīng)明確為“估價技術(shù)報告”。②個別因素分析：對估價對象的自身因素，如土地的形狀、面積、地形地貌、建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備設(shè)施等進行分析，說明這些因素對估價結(jié)果的影響。③區(qū)域因素分析：對估價對象所在區(qū)域的自然、社會、經(jīng)濟、交通等因素進行分析，如區(qū)域的繁華程度、交通便利性、配套設(shè)施完善程度等對估價結(jié)果的影響。④市場背景分析：分析估價時點的房地產(chǎn)市場狀況，包括市場供求關(guān)系、價格走勢、政策法規(guī)環(huán)境等對估價對象價值的影響。⑤最高最佳使用分析：確定估價對象的最高最佳使用方式，如在合法、技術(shù)可能、經(jīng)濟可行的前提下，土地的最佳用途、建筑物的最佳改造利用方式等，并說明分析過程。⑥估價方法選用：詳細闡述選用每種估價方法的依據(jù)、適用性以及操作過程。⑦估價測算過程：按照選用的估價方法，詳細列出測算過程，包括數(shù)據(jù)來源、計算公式、計算過程等，保證估價結(jié)果的可追溯性。（8）附件：①估價對象的權(quán)屬證書復(fù)印件。②估價對象的相關(guān)規(guī)劃文件復(fù)印件。③實地查勘照片。④其他必要的輔助資料。6.2報告格式要求（1）紙張：應(yīng)采用A4紙張打印，紙張質(zhì)量應(yīng)符合存檔要求。（2）字體：正文部分應(yīng)采用宋體，字號為小四號，行距為1.5倍行距。標題部分應(yīng)采用宋體，字號為三號，加粗。（3）頁碼：應(yīng)在頁面底部居中設(shè)置頁碼。（4）裝訂：估價報告應(yīng)裝訂成冊，不得采用活頁裝訂，裝訂應(yīng)牢固、整齊。6.3報告交付時間與方式（1）交付時間：乙方應(yīng)在本合同約定的時間內(nèi)完成估價報告，并交付給甲方。具體交付時間為[具體日期]，若因特殊情況需要延期交付，乙方應(yīng)提前[X]天通知甲方，并說明原因，經(jīng)甲方同意后可適當延期。（2）交付方式：乙方應(yīng)將估價報告以紙質(zhì)版和電子版兩種形式交付給甲方。紙質(zhì)版報告應(yīng)直接送達甲方指定的地址，電子版報告應(yīng)發(fā)送至甲方指定的郵箱。七、估價費用7.1費用計算方式（1）根據(jù)估價對象的規(guī)模（土地面積、建筑面積等）、復(fù)雜程度（如特殊用途、涉及多種權(quán)益等）以及估價工作的難度，本次估價費用采用[具體計算方式，如按照估價對象的建筑面積乘以每平方米單價計算，或采用固定總價計算等]。（2）如果在估價過程中發(fā)生了額外的工作，如因甲方要求對估價對象進行多次實地查勘、補充資料收集等，乙方有權(quán)根據(jù)實際增加的工作量，按照合理的標準另行收取費用。7.2費用支付方式與時間（1）支付方式：甲方應(yīng)通過[具體付款方式，如銀行轉(zhuǎn)賬等]支付估價費用。（2）支付時間：甲方應(yīng)在收到乙方提交的符合本合同要求的估價報告后的[X]個工作日內(nèi)支付估價費用。如果甲方逾期支付，應(yīng)按照未支付金額的[X%]向乙方支付違約金。八、違約責任8.1委托人違約責任（1）如果甲方未按照本合同約定向乙方提供估價所需的資料或提供的資料不真實、不完整，導(dǎo)致乙方無法按時完成估價工作或估價結(jié)果不準確，甲方應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。乙方有權(quán)要求甲方重新提供資料，并根據(jù)實際情況延長估價工作時間，同時甲方應(yīng)按照本合同約定的估價費用的[X%]向乙方支付違約金。（2）若甲方未按照本合同約定的時間和方式支付估價費用，除應(yīng)按照本合同約定支付違約金外，乙方有權(quán)暫?；蚪K止對甲方的其他估價服務(wù)，并有權(quán)通過法律途徑追討欠款。（3）如果甲方違反本合同約定的保密義務(wù)，向第三方透露乙方在估價過程中的相關(guān)信息或商業(yè)秘密，甲方應(yīng)賠償乙方因此遭受的損失。8.2估價機構(gòu)違約責任（1）若乙方未按照本合同約定的時間完成估價工作并提交估價報告，乙方應(yīng)按照本合同約定的估價費用的[X%]向甲方支付違約金，并應(yīng)盡快完成估價工作并交付報告。如果因乙方