第一章房地產(chǎn)價(jià)格及體系研究報(bào)告

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估1/24/20251房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

獨(dú)一無(wú)二性價(jià)值量較大

1/24/20252哪些情況下要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)?1）各類房地產(chǎn)交易的需要2）房地產(chǎn)稅收的需要3）房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、典當(dāng)業(yè)務(wù)的需要4）房地產(chǎn)征用、拆遷、補(bǔ)償?shù)男枰?）法人和自然人作出投資決策的需要6）企業(yè)合資、改制、改組、兼并、聯(lián)合入股以及破產(chǎn)清算或清產(chǎn)核資的需要7）處理房地產(chǎn)糾紛的需要一類在買賣、交換、租賃、征用、課稅等；二類離婚、遺產(chǎn)繼承等。8）為上市公司上市提供參考依據(jù)1/24/20253第一章房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格體系第二章房地產(chǎn)價(jià)格的形成第三章房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)與空間分異第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估基本理論第五章市場(chǎng)比較法第六章成本法第七章收益法第八章假設(shè)開發(fā)法第九章路線價(jià)估價(jià)法第十章房地產(chǎn)估價(jià)程序第十一章房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)第十二章房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)1/24/20255第一章

房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格體系第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格概述1/24/202561.1房地產(chǎn)的存在形態(tài)

房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：

（1）土地，如對(duì)空地的估價(jià)。（2）建筑物，如對(duì)火災(zāi)發(fā)生后建筑物的損失評(píng)估。

（3）房地，最常見形態(tài)的估價(jià)。一、房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)1/24/202571.2本書對(duì)房地產(chǎn)用詞界定

為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個(gè)關(guān)鍵詞，其含義分別下：

1．“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。

2．“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說(shuō)房地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格既包含土地的價(jià)格，也包含地上建筑物的價(jià)格。

3．“土地”：僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格。

4．“建筑物”：僅指建筑物部分，如說(shuō)建筑物價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。

1/24/202581.3對(duì)一宗土地的基本認(rèn)識(shí)

1、坐落。

2．面積。3．形狀。4．四至。對(duì)其描述的順序最好為東、南、西、北。5．地勢(shì)。包括地勢(shì)高低、自然排水狀況、被洪水淹沒(méi)的可能性等。

6．周圍環(huán)境、景觀。通常用圖片來(lái)說(shuō)明。

7．利用現(xiàn)狀。包括現(xiàn)狀用途；土地上有無(wú)建筑物、其他附著物。

8．產(chǎn)權(quán)狀況。主要了解是國(guó)家所有的土地還是農(nóng)民集體所有的土地；是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)等。

9．地質(zhì)和水文狀況。包括地基的承載力、地下水位的深度等。

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10．基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度，即通常所說(shuō)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

11．土地使用管制。對(duì)于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容積率；(4)建筑密度；(5)建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度)；(6)建筑間距；(7)綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停車泊位；(10)建筑體量、體型、色彩；(11)地面標(biāo)高；(12)其他要求。

12．其他。如臨街商業(yè)用地還需要了解其臨街寬度和深度。

1/24/2025101.4對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)

1.坐落。

2．面積包括：如住宅還需要了解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營(yíng)業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。

3．層數(shù)和高度。

4．結(jié)構(gòu)。一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

5．設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。

6．裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。

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7．公共配套設(shè)施完備程度。

8．平面布置。包括平面圖、戶型圖等。

9．外觀。包括外觀圖片等。

10．建成年月。包括開工日期和竣工日期。

11．維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。

12．利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。

13．產(chǎn)權(quán)狀況。

1/24/202512二、房地產(chǎn)的特性1.不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于其所在的空間環(huán)境。練習(xí)：決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是（

）

A、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

B、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

C、全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況

D、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況1/24/202513

2.壽命長(zhǎng)久性

政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。國(guó)家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。

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3.數(shù)量有限性

由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物的高度或密度。4.相互影響性

房地產(chǎn)的價(jià)格與其本身的用途有直接的關(guān)系，同時(shí)往往還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況，易受其臨近的房地產(chǎn)用途的影響。例如，住宅樓旁邊新建一座工廠，可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降。

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5.易受限制性政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的：

（1）警察權(quán)。如通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。

（

2）征用權(quán)。政府為了社會(huì)公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)行取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補(bǔ)償。

（

3）征稅權(quán)。政府為提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。

（

4）充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人或親屬的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。

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6.難以變現(xiàn)性

7.保值增值性

練習(xí)：引起房產(chǎn)自然增值的原因主要包括（）A、通貨膨脹；B、需求增加，引起價(jià)格上漲；C、交通條件或周圍環(huán)境改善；D、裝修改造、更新或增加設(shè)備。

1/24/202517三、房地產(chǎn)價(jià)格的概念和特征房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)值是房屋建筑價(jià)值和土地資源價(jià)值、土地資本價(jià)值的統(tǒng)一。房地產(chǎn)價(jià)格就是這種特殊價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。1/24/202518房地產(chǎn)價(jià)格的特征1．房地產(chǎn)的價(jià)格受區(qū)位的影響很大。2．房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實(shí)物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。3．房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金4.房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。5.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。1/24/202519四、房地產(chǎn)價(jià)格的特殊性房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利利益的價(jià)格,同一宗房地產(chǎn)可以有多種不同權(quán)利內(nèi)容的價(jià)格房地產(chǎn)的價(jià)值具有特殊性房地產(chǎn)價(jià)格具有特殊的形成機(jī)制房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性房地產(chǎn)價(jià)格的總體水平具有周期性波動(dòng)和螺旋式上升的特點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格有多種表現(xiàn)方式1/24/202520五、房地產(chǎn)價(jià)格在市場(chǎng)價(jià)格體系中的地位和作用房地產(chǎn)價(jià)格是整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格體系中非常重要的基礎(chǔ)性價(jià)格之一，在整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格體系中起著非常重要的作用。一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格的水平在一定程度上影響著其他商品價(jià)格和市場(chǎng)總體價(jià)格水平另一方面也表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格的合理與否影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。1/24/202521第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格體系1/24/202522一、房地產(chǎn)價(jià)格體系的涵義房地產(chǎn)價(jià)格體系是指按不同分類標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同房地產(chǎn)價(jià)格類型系列所構(gòu)成的整體土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、實(shí)際價(jià)格、評(píng)估價(jià)格和理論價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格1/24/2025231、不同物質(zhì)實(shí)體的房地產(chǎn)價(jià)格按房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體類型的不同，可分為：房地產(chǎn)價(jià)格（對(duì)應(yīng)于狹義的房地產(chǎn)，即“連房帶地”的房地產(chǎn)整體）土地價(jià)格建筑物價(jià)格1/24/2025242、不同權(quán)利內(nèi)容的房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格：房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格又常被俗稱為“產(chǎn)權(quán)價(jià)格”房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格可根據(jù)他項(xiàng)權(quán)利的類型分為租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、地上權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格1/24/2025253、不同交易方式的房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格（租金）、抵押價(jià)格買賣價(jià)格是最常用的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。租賃價(jià)格承租人按租約分期向出租人支付的價(jià)格。抵押價(jià)格指房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人（通常最主要的角度是前者）對(duì)抵押房地產(chǎn)所認(rèn)定的價(jià)格。1/24/2025264、不同產(chǎn)生方式的房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格——房地產(chǎn)交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格——專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值進(jìn)行估算而得出的價(jià)格，理論價(jià)格——房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的貨幣表現(xiàn),也就是理論上存在的價(jià)格。1/24/2025275、不同計(jì)價(jià)方式的房地產(chǎn)價(jià)格總價(jià)——一宗房地產(chǎn)的總價(jià)格。單價(jià)——將一宗房地產(chǎn)的總價(jià)分?jǐn)偟皆撟诜康禺a(chǎn)的面積上所得到的價(jià)格。土地單價(jià)＝樓面地價(jià)×容積率容積率=總建筑面積÷總用地面積1/24/2025286、不同支付方式的房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際價(jià)格——指在交易合同簽訂時(shí)（或合同約定的某個(gè)時(shí)間）一次性付清全部金額的價(jià)格。名義價(jià)格——指并非在交易合同簽訂時(shí)（或合同約定的某