北京靠山居房地產(chǎn)組織規(guī)劃設(shè)計報告

北京靠山居房地產(chǎn)組織規(guī)劃設(shè)計報告北京九略管理參謀公司靠山居工程組2003年6月5日本次溝通的內(nèi)容——對靠山居企業(yè)的根本認識關(guān)鍵流程分析組織結(jié)構(gòu)設(shè)計關(guān)于組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的說明關(guān)于下一步工作內(nèi)容及安排靠山居已開展成為一個集食品、科貿(mào)、運輸、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的多元化、多法人關(guān)聯(lián)企業(yè)群；企業(yè)運營方式為各法人獨立運營；關(guān)健管理及關(guān)鍵決策模式——以各法人的統(tǒng)一法定代表人『董事長』為核心的非組織化的管理團隊和決策團隊民主集中；企業(yè)已開始了民營化的進程，并已規(guī)劃進一步開展成為一家公眾化企業(yè)；企業(yè)對長期開展戰(zhàn)略給予了明確的思考：以靠山居品牌建設(shè)為核心，以綠色吃、住產(chǎn)業(yè)為支柱，深化靠山而居，健康生活的品牌理念；以產(chǎn)業(yè)豐富品牌，以品牌拉動產(chǎn)業(yè)。對靠山居的基本認識靠山居房地產(chǎn)公司是一個行業(yè)新進入者，雖然公司注冊成立已近三年，但到目前為止，我們認為僅完成了進入房地產(chǎn)行業(yè)的根本資源整合；組織能力建設(shè)與目前的運作要求有明顯差異；房地產(chǎn)行業(yè)高投入、高產(chǎn)出、高風險、高智力的行業(yè)特征與原有食品、科貿(mào)的行業(yè)差異，有可能對核心領(lǐng)導團隊的決策和管理經(jīng)驗與能力提出挑戰(zhàn)和新的要求。對靠山居房地產(chǎn)公司的基本認識本次溝通的內(nèi)容——對靠山居企業(yè)的根本認識關(guān)鍵流程分析組織結(jié)構(gòu)設(shè)計關(guān)于組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的說明關(guān)于下一步工作內(nèi)容及安排4.物業(yè)3.銷售2.建設(shè)1.前期房地產(chǎn)公司住宅開發(fā)業(yè)務流程分析主體施工配套施工施工管理階段驗收竣工驗收選項決策立項可研征地前期規(guī)劃準備施工圖設(shè)計場地三通一平招投標銷售準備工程準備主要活動：主要產(chǎn)出：主要活動：主要活動：辦理預售手續(xù)按揭手續(xù)房產(chǎn)證手續(xù)預售/銷售主要產(chǎn)出：預售證銷售許可證按揭協(xié)議產(chǎn)權(quán)證預售協(xié)議書預售定金銷售合同銷售貨款1.工程建議書2.可行性研究報告3.土地使用證4.拆遷許可證5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證6.建筑工程規(guī)劃許可證7.建筑工程施工許可證8.工程經(jīng)營方案書主要活動：主要產(chǎn)出：制訂物業(yè)管理方案建設(shè)過程中代表業(yè)主行權(quán)簽定物業(yè)管理合同收取物業(yè)管理費用主要產(chǎn)出：商品房公共設(shè)施建筑工程施工許可證房屋驗收報告銷售許可證地塊信息市場調(diào)研堪察工程定位產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)濟分析決策編制經(jīng)營方案主要活動：主要產(chǎn)出：1.決策2.工程開發(fā)報告3.合作意向協(xié)議書4.經(jīng)營方案書房地產(chǎn)公司住宅開發(fā)業(yè)務流程分析1.3可研編制、審批1.2立項申報/審批1.1選項決策1.4征地、拆遷前期規(guī)劃準備主要活動：申請規(guī)劃要點編制工程建議書編制立項報告獲取立項批復主要活動：編制可研報告可研批復開規(guī)劃任務通知主要產(chǎn)出：1.可研報告2.規(guī)劃任務通知主要產(chǎn)出：1.工程建議書2.立項報告3.立項批復文件主要活動：取得土地使用證編制安置方案辦理拆遷許可證拆遷場地三通一平申請臨時用電、用水、排水主要產(chǎn)出：1.土地使用證2.拆遷安置方案3.拆遷許可證4.熟地5.具備開工條件1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.房地產(chǎn)開發(fā)手冊3.施工圖4.招標書及標底5.施工合同6.工程預算7.開工許可證

控制性規(guī)劃1.確定用地性質(zhì)2.路網(wǎng)結(jié)構(gòu)3.市政走向4.簽定委托設(shè)計合同與勘測合同主要活動：政府批準的控制性規(guī)劃圖冊主要產(chǎn)出：征地修建性規(guī)劃1.市政規(guī)劃；2.委托設(shè)計3.簽定委托合同主要活動：政府批準的修建性規(guī)劃圖冊主要產(chǎn)出：土地國有化手續(xù)：1、土地測量；2、整體測量。主要活動：1、地形圖2、土地整測報告主要產(chǎn)出：政府部門協(xié)調(diào)主要活動：土地證主要產(chǎn)出：拆遷1、制訂拆遷補償方案2、辦理拆遷許可證3、與住戶簽定拆遷協(xié)議4、實施拆遷主要活動：施工圖設(shè)計1.施工圖的委托設(shè)計；2.施工圖審查3.編制施工圖預算主要活動：施工圖施工圖預算主要產(chǎn)出：政府部門協(xié)調(diào)主要活動：征地協(xié)議主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：1、拆遷補償方案2、拆遷許可證3、拆遷協(xié)議征地拆遷及前期規(guī)劃準備流程分析招投標辦理建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證主要活動：1.編制標底及招標書2.組織招標3.辦理招標審查手續(xù)4.編制施工合同5.簽定施工合同6.確定監(jiān)理單位主要活動：銷售準備主要產(chǎn)出：招投標文件施工合同工程前期準備主要產(chǎn)出：建筑工程施工許可證主要活動：1.工程組組建2.編制管理規(guī)章制度3.編制工程管理實施細那么主要活動：1.資料準備2.人員招募與培訓3.擬訂銷售合同4.銷售許可證辦理主要產(chǎn)出：1.銷售資料2.具有上崗資格銷售人員3、銷售合同4。銷售許可證主要產(chǎn)出：1.工程組2.工程及工程組相關(guān)管理規(guī)定3.工程管理實施細那么辦理建筑工程施工許可證房地產(chǎn)公司住宅開發(fā)業(yè)務流程分析

2.2過程管理2.1工程前期準備2.4竣工驗收主要活動：主要活動：主要活動：主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：主要活動：1.工程組2.工程及工程組相關(guān)管理規(guī)定3.工程管理實施細那么1.施工組織方案2.現(xiàn)場簽證3.各種過程管理資料2.3分項/分部工程驗收組織分項工程驗收組織分部工程驗收編制竣工驗收方案組織現(xiàn)場驗收進行竣工結(jié)算移交竣工資料辦理交工手續(xù)。

1.合格產(chǎn)品2.竣工資料3.竣工結(jié)算文件2.5工程回訪保修管理主要活動：對工程進行評價組織質(zhì)量缺陷的維修確?！汗こ藤|(zhì)量保修書』承諾的落實主要產(chǎn)出：1.質(zhì)量缺陷的及時修復2.?工程質(zhì)量保修書?1.合格的分部工程2.分項/分部工程相關(guān)的驗收資料房地產(chǎn)公司住宅開發(fā)業(yè)務流程分析

施工現(xiàn)場流程分析質(zhì)量管理進度管理平安管理現(xiàn)場簽證管理工程款支付管理分包管理物資管理施工圖管理1.審核施工單位上報的進度方案2.檢查施工進度方案執(zhí)行情況3.召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會及時分析問題原因解決問題4.監(jiān)督施工單位采取措施修正方案主要產(chǎn)出主要活動1.施工進度方案2.

施工進度方案執(zhí)行的實際記錄。3

施工進度方案檢查結(jié)果

4

施工進度方案的調(diào)整資料1.進行平安教育2.審核施工單位的平安保證方案3.檢查平安保證計劃執(zhí)行情況4.組織平安事故原因分析，督導施工單位及時糾正并制定必要的預防措施主要產(chǎn)出主要活動1.審核施工單位的質(zhì)量控制方案2.施工過程堅持進行自檢、互檢和交接檢3.檢查質(zhì)量控制計劃執(zhí)行情況4.完成分項、分布工程驗收5.完成竣工驗收1.平安保證方案2.

平安保證方案執(zhí)行的實際記錄。3.

平安保證方案檢查結(jié)果4.

事故調(diào)查及處理報告主要產(chǎn)出1.合格產(chǎn)品2.

質(zhì)量控制方案3.質(zhì)量控制檢查結(jié)果4.材料檢驗報告5.分項/分部驗收報告6.竣工驗收報告本次溝通的內(nèi)容——對靠山居企業(yè)的根本認識關(guān)鍵流程分析組織結(jié)構(gòu)設(shè)計關(guān)于組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的說明關(guān)于下一步工作內(nèi)容及安排第一，遵循以靠山居房地產(chǎn)公司設(shè)計為重點，但整體考慮靠山居企業(yè)群的原那么；第二，遵循組織設(shè)計服從戰(zhàn)略需要的原那么；第三，遵循組織調(diào)整考慮組織歷史沿革的原那么；第四，遵循組織平安、組織效率、人才匹配統(tǒng)一考慮的原那么。本次組織設(shè)計考慮的基本原則長陽園工程部XX工程部總經(jīng)理工程開展部工程造價部市場營銷部總裁財務管理部人力資源部行政部經(jīng)營管理審計委員會靠山居集團中心機構(gòu)靠山居房地產(chǎn)公司機構(gòu)集團董事局房地產(chǎn)公司董事會組織結(jié)構(gòu)設(shè)計方案一長陽園工程部經(jīng)理XX工程部經(jīng)理總經(jīng)理工程開展部經(jīng)理工程造價部經(jīng)理市場營銷部經(jīng)理靠山居集團中心機構(gòu)靠山居房地產(chǎn)公司機構(gòu)董事長關(guān)鍵崗位設(shè)計方案一總裁財務管理部部長人力資源部部長行政部部長經(jīng)營管理審計委員會主任/副主任董事局主席財務總監(jiān)副總裁副總經(jīng)理副總經(jīng)理組織結(jié)構(gòu)設(shè)計方案二長陽園工程部總經(jīng)理工程開展部工程造價部市場營銷部總裁財務管理部人力資源部行政部經(jīng)營管理審計委員會靠山居集團中心機構(gòu)靠山居房地產(chǎn)公司機構(gòu)集團董事局房地產(chǎn)公司董事會工程組總經(jīng)理靠山居集團中心機構(gòu)靠山居房地產(chǎn)公司機構(gòu)董事長關(guān)鍵崗位設(shè)計方案二總裁財務管理部部長人力資源部部長行政部部長經(jīng)營管理審計委員會主任/副主任董事局主席財務總監(jiān)副總裁副總經(jīng)理副總經(jīng)理長陽園工程部經(jīng)理工程開展部經(jīng)理工程造價部經(jīng)理市場營銷部經(jīng)理工程主管組織結(jié)構(gòu)設(shè)計方案三長陽園工程部總經(jīng)理工程開展部工程造價部總裁財務管理部人力資源部行政部經(jīng)營管理審計委員會靠山居集團中心機構(gòu)靠山居房地產(chǎn)公司機構(gòu)集團董事局房地產(chǎn)公司董事會工程組營銷組總經(jīng)理靠山居集團中心機構(gòu)靠山居房地產(chǎn)公司機構(gòu)董事長關(guān)鍵崗位設(shè)計方案三總裁財務管理部部長人力資源部部長行政部部長經(jīng)營管理審計委員會主任/副主任董事局主席財務總監(jiān)副總裁副總經(jīng)理副總經(jīng)理長陽園工程部經(jīng)理工程開展部經(jīng)理工程造價部經(jīng)理工程主管營銷主管主要部門核心職責描述工程開展部核心職能協(xié)助公司高層進行儲藏土地的篩選與決策協(xié)助公司高層進行房產(chǎn)工程的篩選與決策負責房產(chǎn)工程立項準備工作負責辦理各種房地產(chǎn)工程開工所需證件工程造價部核心職能組織工程工程預算的制定組織工程工程招投標的執(zhí)行組織工程工程決算的制定負責工程合同管理主要部門核心職責描述工程部核心職能組織工程施工組織工程工程招投標的執(zhí)行負責房產(chǎn)工程立項準備工作負責辦理各種房地產(chǎn)工程開工所需證件市場營銷部核心職能組織工程的銷售前期準備工作組織實施工程的市場與銷售工作組織制定和辦理銷售所需的各種證件、合同和手續(xù)組織物業(yè)管理方案及合同的制定主要部門核心職責描述行政部核心職能為集團所屬企業(yè)提供行政后勤效勞協(xié)助集團所屬企業(yè)解決法律事務相關(guān)事宜協(xié)助總裁維護公共關(guān)系負責集團所屬企業(yè)的檔案管理完善財務系統(tǒng)的思路框架集團化財務體系職能框架資本控制資本運營系統(tǒng)資金管理系統(tǒng)財務管理系統(tǒng)法人單位1-n資產(chǎn)負債損益權(quán)益財務核算系統(tǒng)投資者債權(quán)人稅務籌劃資產(chǎn)監(jiān)管經(jīng)營目標責任中心1-n目標管理預算管理成本管理分析評價考核鼓勵結(jié)算中心收入支出法人單位1-n

責任中心1-n資本性支出其他專項支出內(nèi)部法人外部法人優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)降低經(jīng)營風險實現(xiàn)資本擴張合并報表完善財務系統(tǒng)的思路框架構(gòu)建集團化核算會計體系資本控制治理結(jié)構(gòu)集團化管理財務集中制法人單位——以各法人實體的資產(chǎn)為紐帶，建立集團核算會計體系，澄清集團與各法人間的資產(chǎn)關(guān)系資產(chǎn)管理完善財務系統(tǒng)的思路框架構(gòu)建集團管理會計體系目標管理責任會計預算管理現(xiàn)金流管理核算單位經(jīng)營管理——沿增值鏈和業(yè)務鏈的責任主體，建立集團管理會計體系，實現(xiàn)集團的預算管理財務、監(jiān)審系統(tǒng)部門設(shè)置靠山居企業(yè)集團房地產(chǎn)公司財務管理部人力資源部行政管理部醬菜公司運輸公司科貿(mào)公司財務、監(jiān)審系統(tǒng)崗位結(jié)構(gòu)圖靠山居企業(yè)集團總裁財務總監(jiān)財務管理部主任主管會計會計出納管理會計庫管員經(jīng)營審計員管理監(jiān)督員財務系統(tǒng)監(jiān)審系統(tǒng)企業(yè)集團總裁董事局主席副主任本次溝通的內(nèi)容——對靠山居企業(yè)的根本認識關(guān)鍵流程分析組織結(jié)構(gòu)設(shè)計關(guān)于組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的說明關(guān)于下一步工作內(nèi)容及安排益處:符合了企業(yè)現(xiàn)狀，適應企業(yè)進一步開展的要求利于實施功能定位及模塊化管理利于理順管理關(guān)系，節(jié)約管理資源挑戰(zhàn):由于沒有注冊集團而帶來的角色沖突及組織虛置感集團化運營管理理念與獨立法人自主經(jīng)營觀念的落差