阜寧海亞新聯(lián)邦營銷策劃方案

純水岸、歐式、風氣街區(qū)海亞·新聯(lián)邦營銷籌劃方案銘智行〔2021年8月8日〕目錄PART01宏觀市場篇PART02工程分析篇PART03工程定位篇PART04銷售渠道篇PART05推案節(jié)奏篇PART06廣告推廣篇PART01宏觀市場篇東溝鎮(zhèn)概況ONE東溝鎮(zhèn)歷史悠久，人杰地靈，建鎮(zhèn)于康熙五十一年(1712年),距今已有300多年歷史。史載東溝“居名稠密，為淮東巨埠〞，素有“小南京〞之稱。曾是東益市、鹽阜地委和阜寧縣人民政府所在地。2001年7月，經(jīng)省政府批準，東溝鎮(zhèn)和永興鎮(zhèn)合并組建新東溝鎮(zhèn)，實行鎮(zhèn)管村體制。一、東溝鎮(zhèn)概況東溝位于阜寧中南部，距阜寧縣城28公里，東臨射陽河，與建湖縣高作鎮(zhèn)隔河向望，西與益林鎮(zhèn)接壤，南與公興鎮(zhèn)相連，北與碩集鎮(zhèn)相鄰。區(qū)位條件優(yōu)越,水陸交通便捷。新長鐵路，310省道，阜寧交通主動脈——阜益線和射陽河穿境而過水陸交通便捷；鎮(zhèn)區(qū)緊臨204國道，京滬，寧靖鹽和沿海高速公路，乘車45分鐘可至鹽城機場，180分鐘可至南京，200分鐘至上海；享受省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政府的阜寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)民營科技園座落鎮(zhèn)內(nèi)，是阜寧縣乃至鹽城市現(xiàn)代化交通條件密集區(qū)域之一，也是各種生產(chǎn)要素最宜集聚的區(qū)域。二、交通狀況2007年，完成GDP49889萬元，其中一產(chǎn)10758萬元，二產(chǎn)24984萬元，三產(chǎn)14147萬元。實現(xiàn)財政收入1435萬元，農(nóng)民人均純收入5557元。

三、經(jīng)濟狀況2007年，全鎮(zhèn)完成社會固定資產(chǎn)投入4.2億元；實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值1.68億元，實現(xiàn)工業(yè)開累銷售2.3億元，同此增長2.4%；入庫稅金2000萬元〔其中：國稅完成1410萬元，地稅590萬元〕，2007年，在成功引進一個外資工程〔1250萬美元的鋼化玻璃制品工程〕的同時，引進實際到帳外資340萬美元同比增長1033%。工程推進勢頭強勁，目前，該鎮(zhèn)超1000萬元以上工程達46個，其中：超5000萬元以上工程3個〔鋼絲繩輸送帶工程、神瑞膠帶公司PVC輸送帶工程、新型瓦楞紙工程〕;超億元工程5個〔分別是勝豐鋼鐵公司投入1.2億元的鋼鐵制品工程、投入1.2億元的二期擴能工程、投入1.2億元的連鑄連軋工程、投入2.5億元的八色彩印工程、投入1250萬美元的鋼化玻璃制品工程〕；外資工程兩個〔鋼化玻璃制品工程、八色彩印工程〕。目前這些工程90%中在阜寧東益經(jīng)濟區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚進一步形成，堅持實施企業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集群、經(jīng)營集約的“三集〞方略，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，全鎮(zhèn)初步形成了以鋼鐵制造、橡塑制品、農(nóng)產(chǎn)品深加工、紡織服裝為主導(dǎo)的四大支柱產(chǎn)業(yè)，特別是橡塑制品企業(yè)不僅在全市乃至在全省都能獨樹一幟。四、工業(yè)園區(qū)化2021年上半年，全鎮(zhèn)橡塑產(chǎn)業(yè)開票銷售達1.3億，實現(xiàn)入庫稅收為500多萬，占了全鎮(zhèn)入庫稅收總額的“半壁江山〞。規(guī)模企業(yè)不斷壯大。目前，該鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)中，生產(chǎn)能力超億元的企業(yè)有：勝豐鋼鐵公司，恒河油脂公司，興業(yè)紙業(yè)公司，神舟膠帶公司，神瑞膠帶公司等5家；生產(chǎn)能力超過300萬元的企業(yè)：鑫源塑膠公司，富源橡膠公司，富奇食品，永達風簡公司，瑞化工環(huán)保公司，增強塑膠公司，日久塑業(yè)公司，神通橡膠公司，摩配公司，茂源橡膠公司等11家。目前，進園區(qū)開展的千萬元以上工程17個，分別是：投入1250萬美元的鋼化玻璃制品工程，投入2000萬元的匯誠物流工程，投入1000萬的日久塑業(yè)工程，投入1000萬元宏盛機械工程，投入1000萬元的恒豐液壓工程，投入1000萬元的羊毛衫工程，投入5000萬元的神瑞膠帶工程，投入1200萬元的龍昌防水卷材工程，投入2000萬元的華瑞制養(yǎng)工程，勝豐鋼鐵公司投入1.2億元的鋼鐵制品工程，投入1.2億元的二期擴能工程，投入1.2億元的連鑄連扎工程、投入1000萬元的除塵工程、投入2000萬元的煤氣發(fā)生爐工程、投入1000萬元的軋機改造工程，進區(qū)開展的大工程日益增多，園區(qū)經(jīng)濟的支撐作用日益凸顯，2021年上半年，園區(qū)工程實現(xiàn)稅收620萬多元，占全鎮(zhèn)總額的62%。五、規(guī)模企業(yè)的不斷壯大自2006年東益經(jīng)濟區(qū)成立以來，該鎮(zhèn)按照東益地區(qū)空間一體化開展的要求，邀請南京大學規(guī)劃設(shè)計院對東益經(jīng)濟區(qū)開展規(guī)劃法案進行了科學修編，該規(guī)劃法案獲得縣人大常委會、鹽城市人民政府批準。在抓好規(guī)劃根底上，該鎮(zhèn)投如280萬元實施了東益大道向東延伸工程，按照二級公路標準從阜益路起一直建設(shè)到鎮(zhèn)南路，全長1600米，路面寬20米；投入近100萬元鋪設(shè)了東溝益林連體開展的主干道—騰飛大道；投如近10萬元在東益大道東延地段新裝路燈近30盞；投入100多萬元新建了幸?？聵颍煌度?8萬元實施園區(qū)下水道建設(shè)工程，在東益大道兩側(cè)鋪設(shè)1628米∮1.2m管道；投入68萬元實施園區(qū)綠化建設(shè)工程，在東益大道兩側(cè)建設(shè)花池48座，完成綠地建設(shè)面積14388m2；投入50萬元對北恒河進行了疏浚。六、集鎮(zhèn)城市化東溝鎮(zhèn)正將進入城市化快速開展時期，村莊居住人口將不斷向鎮(zhèn)區(qū)集中，村莊將面臨著大規(guī)模的撤并，同時，伴隨農(nóng)業(yè)耕作方式的轉(zhuǎn)變，規(guī)模經(jīng)營成為大勢所趨，本次規(guī)劃確定村莊的調(diào)整原那么如下；有利與實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)田經(jīng)營集約化的需要，同時滿足耕作半徑的要求。合理使用土地，協(xié)調(diào)各村規(guī)劃布局，在經(jīng)濟條件允許的前提下，逐步實施撤村并點，提高建設(shè)用地使用效益，節(jié)約土地，保護耕地。有利于強化鎮(zhèn)區(qū)功能，推進城市，促進經(jīng)濟社會各項事業(yè)的開展。充分考慮現(xiàn)狀鎮(zhèn)村布局的區(qū)位、交通條件和人口規(guī)模，并兼顧教育布局規(guī)劃。七、東溝鎮(zhèn)村規(guī)劃規(guī)劃原那么與目標1〕、總?cè)丝诳锼阋罁?jù)阜寧縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和東溝鎮(zhèn)總體規(guī)劃，匡算出規(guī)劃期末東溝鎮(zhèn)城總?cè)丝跒?.5萬人。2〕鎮(zhèn)人口與用地規(guī)?？刂埔罁?jù)阜寧縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和東溝鎮(zhèn)總體規(guī)劃，匡算出規(guī)劃期末東溝鎮(zhèn)人口將到達3萬人、規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積約為100公頃左右，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積約為33平方米/人。3〕、村莊居住人口預(yù)測依據(jù)阜寧縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和東溝鎮(zhèn)總體規(guī)劃，匡算出規(guī)劃期末東溝鎮(zhèn)村莊居住人口將減少至15000人左右，東溝鎮(zhèn)現(xiàn)有的村莊居住人口除局部進入東溝鎮(zhèn)區(qū)外，將逐步向阜寧縣甚至向阜寧縣甚至更遠范圍內(nèi)的大中城市集聚。4〕、鎮(zhèn)區(qū)未來規(guī)劃因為園區(qū)生產(chǎn)生活設(shè)施不斷實現(xiàn)升級，致使進區(qū)工程不斷增多，次中心小城市初見端倪。該鎮(zhèn)在全力做好鎮(zhèn)區(qū)綠化、亮化、下水道等根底設(shè)施建設(shè)的根底上，積極實施集鎮(zhèn)“西進南擴〞戰(zhàn)略，集鎮(zhèn)區(qū)“四縱五橫〞格局根本形成，金鑫花苑、福鑫花苑、幸?；ㄔ啡笊鐓^(qū)鼎足而立，目前鎮(zhèn)區(qū)常住人口近2.5萬元，集鎮(zhèn)店鋪，商賈云集，餐飲、住宿、洗浴、娛樂等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。人口匡算與用地規(guī)?？刂奇?zhèn)區(qū)未來開展“積極實施集鎮(zhèn)〞西進南擴“戰(zhàn)略〞。

政府加大力度建設(shè)根底設(shè)施概況總結(jié)TWO東溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)開展狀況1)供給量大；2005年至今推出土地量按容積率計算出總建面+目前在售工程總建面共約15萬平方米左右，按100平方米居住人口3.2人計算共約5000多人，預(yù)計未來市場供給量繼續(xù)增加。2〕、認可度極低；本鎮(zhèn)居民及農(nóng)村居民購置傾向仍然是縣城及周邊經(jīng)濟較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對本地市場的抗性很大。3〕、固有居住觀念限制開展當?shù)厝藢Κ氶T獨院底商帶住宅的產(chǎn)品情有獨鐘，對套間式宅產(chǎn)品理論上接受，實際購置力會被其他產(chǎn)品或其他綜合實力更強的市鎮(zhèn)區(qū)域所替代，而目前市場及未來工程根本以套間式住宅產(chǎn)品為主，未來市場形式較為嚴峻。4〕、區(qū)域房地產(chǎn)市場受縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)影響目前縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場整體處在滯漲狀態(tài)，消費者市場整體出現(xiàn)購置力疲軟形勢，而目前東溝鎮(zhèn)受到其較大影響。東溝鎮(zhèn)房產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀:5〕、沒有充分利用規(guī)劃，沒有擴大購置客群；鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)各工程規(guī)劃并沒實際抓準市場命脈，依據(jù)消費者分類正確的進行產(chǎn)品定位與產(chǎn)品規(guī)劃，整體開發(fā)手段較低，沿襲一種迎合式低檔次開發(fā)模式、不能滿足不同類型的消費者需求，造成高素質(zhì)消費人群及多重消費需求的客戶對區(qū)域市場內(nèi)的產(chǎn)品不認可，導(dǎo)致大局部客戶流向周邊及市域外蚌市場。因而購置人群多數(shù)局限與本鎮(zhèn)局部類型的消費者行不成市場多元化及輻射能力，購置力與購置群體都相當有限。6〕、鎮(zhèn)區(qū)配套設(shè)施落后，眼下環(huán)境太差；由于鎮(zhèn)區(qū)與相鄰益林鎮(zhèn)相比落后較大，城鎮(zhèn)配套設(shè)施相當?shù)牟煌晟疲医ㄔO(shè)緩慢，無法滿足日益豐富的生活需求，另外目前各項都在開工建設(shè)中導(dǎo)致區(qū)域形象太差。7〕、開發(fā)水平及規(guī)劃起點較低目前鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)只有個便稍成氣候的開發(fā)商，各工程開發(fā)體量根本以中小型分散開發(fā)為主，開發(fā)規(guī)劃水平較低加上沒有規(guī)模，無法引起市場轟動，從而形成有認知而無美譽，不具有影響力與市場開拓性的產(chǎn)品，更加喪失品牌效應(yīng)的釋放附加份額。典型工程的根本情況THREE1、工程根本概況該工程位處原東溝鎮(zhèn)西城居委會，總占地面積21187平方米，總建筑面積約31000平米，由鹽城福澤置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，該工程地塊在拆遷中，工程處于客戶積累中〔無代理公司〕2、工程規(guī)劃該工程以傳統(tǒng)風格為主，規(guī)劃有多層住宅〔11棟〕多層根本4層為主，工程規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)街，商鋪其他情況未知，該工程多層住宅均價為1300元/m2，價格范圍1280元/m2----1380元/m2，商鋪均價3680元/m2，優(yōu)惠措施，因關(guān)系定，無具體幅度。4、銷售去化情況該工程處在客戶積累中，客戶群主要以：當?shù)剞r(nóng)村為主，少量本鎮(zhèn)客戶〔為子女所購〕5、綜合評述該工程所處地理位置較好，區(qū)域內(nèi)配套較完善，該工程整體開發(fā)檔次目前在東溝鎮(zhèn)是較高的，因而其價位也是目前行內(nèi)最高的，該工程主要購置人群以當?shù)剞r(nóng)村居民為主，少量本鎮(zhèn)居民，聽售樓人員講，目前居民對多層住宅較大抗性，加之區(qū)域市場內(nèi)竟爭工程較近，后期銷售一定難度城中花苑：1、工程根本情況該工程位于阜益路路東東溝車站向南200米，建筑面積約27000平方米，由當?shù)鼐游瘯皞€體老板聯(lián)合開發(fā)，工程其中包含一局部拆遷安置房2、工程規(guī)劃工程規(guī)劃有多層〔2F/3F〕聯(lián)排別墅，及傳統(tǒng)2層樓房，共計170間套，其中別墅46套，面積共8500平方米，工程內(nèi)無商業(yè)，〔由于售樓人員即開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)，對于調(diào)研抗性較大，詳細情況未調(diào)研到〕3、價格分析該工程均價約1000元/m2，〔從側(cè)面了解〕4、銷售去化情況該工程處在銷售中，客戶群主要以：回遷戶及當?shù)剞r(nóng)村為主，少量本鎮(zhèn)客戶〔為子女所購〕5、綜合評述該工程地段一般，周邊配套不完善，在工程定位上較低，雖然其中有局部別墅，但因與居委會合作開發(fā)安置一局部拆遷戶，所以降低了工程的檔次。該工程無突出賣點，銷售人員即開發(fā)商內(nèi)部職工，銷售能力較一般，目前該工程處在自然去化中。幸福花園希望路拆工程〔希望小區(qū)〕位于希望路東端，建筑面積約23000平方米，工程規(guī)劃有9棟多層〔4F/1F底商〕，工程沿希望路東端往東拆遷開發(fā)，工程沿希望路兩側(cè)開發(fā)建設(shè)，目前工程2棟樓完工，正在銷售中，售樓人員即東溝鎮(zhèn)希望路拆遷建指揮部內(nèi)部人員，對外銷售住宅價格范圍1000元/m2----1200元m2商鋪均價3500元/m2，售樓人員講真正想買價格可能還要低很多。綜合評述工程地段尚算可以，周邊配套較完善，但工程因沿街兩側(cè)即拆即建，無法形成整體規(guī)模，從而降低其整體形象，售樓人即開發(fā)公司內(nèi)部員工，銷售能力較一般，在調(diào)研中調(diào)研人員裝其要買房，只問其價格，售樓人員急于求成將其工程價格主動一降再降，最后講假設(shè)是真購置價格還可以再優(yōu)惠，可見工程銷售形式較嚴重，目前該工程自然去化中。根據(jù)市場調(diào)研，目前開發(fā)的工程主要購置客戶以農(nóng)村居民為主，而本鎮(zhèn)居民想改善生活條件的根本考慮的是購置益林或阜寧城的工程，而大局部農(nóng)村居發(fā)經(jīng)濟來源的單一，對于目前均價根本在1000元/m2----1300元/m2的房價承受能力有一定的吃力，更重要的是目前市場各工程定位未實際契合農(nóng)村居發(fā)實際住房需求，在調(diào)研中了解到有個別小型工程〔類似聯(lián)排別墅〕，工程定位契合實際客戶需求，一經(jīng)推出即銷售一空，而以多層工程為主的，目前銷售形勢不是很理想，加上阜寧及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價滯漲消費者觀望的大環(huán)境影響下，形勢不是太樂觀，在目前的市場情況下抓準定位才是最重要的?？偨Y(jié)近期土地出讓狀況FOUR2005年——2021年土地供給情況截至目前出售土地共出讓土地面積27611.85平方米，但按目前市場在開發(fā)工程來看遠遠不止目前的讓出量，估計市場從2005年至今推出市場工程總建面約15萬平方米左右，從目前市場在開發(fā)及待開發(fā)工程體量來看未來市場會出現(xiàn)供給放量的可能性，各工程間競爭更加劇烈。東溝鎮(zhèn)的開展及展望FIVE一、東溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀與特征1〕東溝鎮(zhèn)本地客群的升級換代需求將成為支撐樓市開展的主要動力首先，從當?shù)厝说木幼…h(huán)境來看，隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷及經(jīng)濟水平的提高，本地人的升級換代需求將逐漸釋放；另一方面，鎮(zhèn)區(qū)本身外來人口的數(shù)量不多，且素質(zhì)不高；而隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)水平的不斷提高，環(huán)境的改善，外出務(wù)工人員在沒有能力支付興旺城市房價的情況下，回鄉(xiāng)買房的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，并逐年增多；2〕當?shù)匦律α康馁彿啃枨蟛豢蔁o視東溝作為一個處在開展中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，新生一代的思想觀念，消費取向等方面的水平有很大提升，其婚后絕大多數(shù)選擇和父母分居；而其可支配收入和支付能力均有很大提高，適中的戶型，較高的品質(zhì)和良好的物管成為打動其購房的主要因素，該局部新生力量成為東溝鎮(zhèn)未來幾年房地產(chǎn)市場不可無視的客群。3〕開發(fā)水平不斷提高，產(chǎn)品和品牌成為未來市場的必然趨勢東溝的房地產(chǎn)市場起步較晚，受其客觀條件的限制，房地產(chǎn)市場起點也較低，但由于受蘇南興旺城市及房地產(chǎn)大環(huán)境市場的影響，房地產(chǎn)開發(fā)水平也在不斷提高；隨著市場竟爭的逐漸劇烈，居民購房開始出現(xiàn)理性回歸，對產(chǎn)品的建設(shè)要求開始提高，而開發(fā)企業(yè)也越來越重視自身品牌的建立，以利于在當?shù)亻L期開展和壯大企業(yè)實力，產(chǎn)品品質(zhì)和品牌更能打動客戶，成為未來市場竟爭的重要砝碼。二、東溝鎮(zhèn)住宅市場開展趨勢及展望房產(chǎn)開發(fā)起步較晚，受其客觀條件的限制，房地產(chǎn)市場起點也較低。多層目前普遍不被認可，銷售阻力較大，消費者選擇依然以“別墅〞住宅為主。從當?shù)氐木幼…h(huán)境來看，東溝商品房擁有比例較低，市場有待于進一步開拓與引導(dǎo)。各工程之間的產(chǎn)品差異性較小，賣點不突出。三、東溝房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀總結(jié)PART02工程分析篇工程概況ONE本工程位于東溝鎮(zhèn)南區(qū)，西臨幸福河,北靠老恒河，東臨鎮(zhèn)南路,南靠東益大道路。工程總建筑面積20萬平方米，規(guī)劃為高檔住宅區(qū)。具體指標見下表：工程簡介工程概況工程地塊目前拆遷完畢，東部拆遷安置小區(qū)已經(jīng)開始開工建設(shè)。地理區(qū)位工程位于鎮(zhèn)南路與東益大道交匯處，工程離鎮(zhèn)中心主要商圈較近，交通便捷，出行方便地塊環(huán)境工程地塊規(guī)那么，目前未開工，工程西面緊鄰幸福河，后期可打造成沿河景觀帶，從而增加工程的自身賣點。周邊環(huán)境工程周邊目前以荒田為主，后期會有大型工廠落戶。工程鳥瞰圖工程周邊功能配套因工程區(qū)域是新開發(fā)區(qū)域，目前尚無生活配套，工程主要配套都需要到其他商圈才能滿足學區(qū)優(yōu)勢工程所在區(qū)域內(nèi)教育網(wǎng)點較完善，有東溝小學，東溝中學，上述教育網(wǎng)點，都在工程學區(qū)內(nèi)5分鐘即到，因而替業(yè)主為子女從小到大的教育問題省去了很多心思。工程SWOT分析TWOS〔優(yōu)勢〕分析地理位置優(yōu)勢非常明顯，擁有不可再生的自然資源工程離鎮(zhèn)中心較近交通便捷W〔劣勢〕分析開發(fā)商品牌影響力尚未樹立。工程周邊大配套工程周邊破舊私房較多，對工程整體品質(zhì)，環(huán)境有所影響本地消費客戶對工程所在區(qū)域認可度較低O〔時機〕分析區(qū)域內(nèi)大型工程較多，帶來人員流動，增加了購置群體。未來市場需求量將增大本工程的市場定位將錯開與周邊同質(zhì)化產(chǎn)品的竟爭，更幫助支撐起本案的價值定位T〔威脅〕分析市場同質(zhì)化產(chǎn)品較多，竟爭較強受大氣候“向南〞開展趨勢的影響綜合分析PART03工程定位篇工程主題定位ONE一、工程的定位純水岸、歐式、風氣街區(qū)主題定位詮釋純水岸：幸福河、老恒河風光帶歐式：歐洲建筑風格、主題景觀、雕塑小品風氣街區(qū)：特色商業(yè)二、工程主題定位三、工程的檔次定位：高檔住宅客群定位TWO目標客戶特征根據(jù)工程的主題定位及整體吸納各項，以本地高端客戶為主，考慮周邊企業(yè)高管，客戶年齡大多40歲左右，品味較高價格定位THREE價格定位建議我們建議產(chǎn)品的價格建議如下：定價方法工程定價利用房地產(chǎn)評估中的市場比較法?？杀葘嵗?jīng)過個別因素、區(qū)域因素和交易價格的調(diào)整，再取調(diào)整后的均價，即得本工程各類物業(yè)的價格。城中花苑：多層住宅均價為1300元/m2，，商鋪均價3680元/m2幸?；▓@均價為1000元/m2希望小區(qū)住宅均價為1100元/m2商鋪均價3500元/m2住宅均價為1300元/m2商鋪均價3500元/m2如何來實現(xiàn)我們的目標？硬件：建筑、環(huán)境軟件：文化、管理住宅產(chǎn)品研究及建議FOUR組團景觀的打造(目前工程景觀規(guī)劃缺乏變化,無亮點)景觀植被水景雕塑小品亭臺景觀的打造，可以提升工程的價值，和工程的品味。景觀的打造注重其豐富性和通透性，對尤其對水景的運用要拿捏到位。景觀建議：建議景觀以組團形式表現(xiàn)，形成移步換景，曲徑通幽的效果景觀風格建議概念塑造第二個，他是審美情趣的代表，就像剛剛提到的有中式、歐式的風格，這是審美情趣的不同，所以從這個角度就沒有高和下。第三個是社會階層的代表，大家買別墅肯定會希望代表著我擁有什么樣的社會地位，那么有什么樣的鄰居、有什么樣的社區(qū)文化就很重要。第四個資源占有是價值很重要的表達，因為歸根結(jié)底一個是對自然資源的占有還有對各種各樣勞動力等整合資源的占有。別墅必備的四要素首先他是一個物理的功能也就是居住的功能，現(xiàn)在很多別墅對功能上面的探討是我們現(xiàn)在確實要增加更多的工夫的。１、地熱

混凝土頂棚

輻射制冷制熱系統(tǒng)：在混凝土頂棚中敷設(shè)輻射盤管，通過盤管中的供回水溫差，得到室內(nèi)溫度的調(diào)節(jié)和保持。它帶來的舒適度遠遠高于傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)，溫度分別均勻，覆蓋到每個房間，每個角落，無吹風感和噪音。２、頂棚置換新風系統(tǒng)：系統(tǒng)通過性能良好、高效、節(jié)能、低噪音的主風機及配套設(shè)備(風量平衡、控制器)和合理的氣流組織控制系統(tǒng)，控制通風路徑的室內(nèi)通風方式，持續(xù)、高效通過排風口將室內(nèi)渾濁空氣排到室外，并將新風通過自平衡進風口從室外引入室內(nèi)地面各主要房間，從輔房空間排除.使房屋室內(nèi)外新風的更換完全得到控制，就像人體一樣，既維持了平衡，體溫又能通過“呼吸〞來吐“垢〞納新，以保持健康狀態(tài)。３、新風循環(huán)2、獨立新風式輻射供冷供熱空調(diào)〔毛細管系統(tǒng)〕采用毛細管系統(tǒng)，工作原理是由土壤熱泵機組通過地下?lián)Q熱器提取冷量〔夏季〕或熱量〔冬季〕提升后，供至毛細管平面末端，由毛細管平面末端向室內(nèi)輻射冷熱量，實現(xiàn)夏季供冷、冬季供熱的目的。４、外墻外窗采用絕熱窗，窗框和窗洞的結(jié)合空隙采取阻熱設(shè)計，隔絕熱傳導(dǎo)。玻璃的中空層充滿惰性氣體，鍍有Low-E涂層，不讓室內(nèi)能量跑出，也不讓室外的冷熱進來。外窗外側(cè)設(shè)置金屬外遮陽卷簾，遮陽率高達80%。它拉起方便，可自由調(diào)控室內(nèi)光線，有效阻擋太陽直輻射和漫輻射，還具備一定的防盜功能。５、外窗２、斷橋式鋁塑復(fù)合窗利用塑料型材〔隔熱性高于鋁型材1250倍〕將室內(nèi)外兩層鋁合金既隔開又緊密連接成一個整體，構(gòu)成一種新的隔熱型的鋁型材，用這種型材做門窗，其隔熱性與塑〔鋼〕窗在同一個等級——國標級，徹底解決了鋁合金傳導(dǎo)散熱快、不符合節(jié)能要求的致命問題，同時采取一些新的結(jié)構(gòu)配合形式，徹底解決了“鋁合金推拉窗密封不嚴〞的老大難問題。６、同層排水系統(tǒng)其他配置公共照明系統(tǒng)：燈具和光源采用國際著名公司的產(chǎn)品，按照國際通用照明系統(tǒng)標準進行配置。綠化樹木：采用統(tǒng)一標準的高度在8米左右的、官幅在3-5米左右的櫸木、香樟為主的喬木，一次種植完成。停車空間：機動車輛停放設(shè)置于地下，到達完全分流的國際標準。公共走道：住宅樓、辦公樓的公共局部按照五星級酒店標準裝修。物業(yè)管理：引進國際一流品牌物業(yè)管理公司為管理參謀，提供五星級標準效勞。新風系統(tǒng)：采用新風置換系統(tǒng)。智能化平安防范系統(tǒng)：·汽車庫管理系統(tǒng)入口管理：IC卡讀卡和臨時出票進入；出口管理：IC卡讀卡和臨時票收費駛出；視頻比對：對進出車輛拍照，進行車模、顏色等比照；防砸車：進出口閘機后設(shè)置地感線圈，防止閘機誤動作砸壞車輛；中央管理站：以PC機為平臺，可設(shè)置卡的有效期、管理員權(quán)限、管理員口令、退出系統(tǒng)強制備份等?！ねㄐ啪W(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；：辦公樓提供滿足現(xiàn)代化辦公需求的接口容量；住宅樓每戶預(yù)留兩對接口。寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)：辦公樓采用100M骨干光纖；住宅樓每戶預(yù)留一臺一臺多媒體信息箱?！ばl(wèi)星與有限電視系統(tǒng)；配有衛(wèi)星接收天線，接收12套境內(nèi)外衛(wèi)星節(jié)目。有線電視節(jié)目由城市有限電視網(wǎng)光纜引入。排水系統(tǒng):本工程雨、污水分流，含油廢水經(jīng)隔油處理后排入污水管道。·污水排水系統(tǒng)：住宅樓的衛(wèi)生間、廚房排水立管設(shè)專用通氣立管；住宅樓排水系統(tǒng)的設(shè)計充分考慮住戶利益，合理排放管線，力求在節(jié)約空間和使用舒適中取得平衡。系統(tǒng)使用可靠穩(wěn)定，為市內(nèi)設(shè)計帶來最正確創(chuàng)意靈感，給客戶以人性化的舒適空間·······雨水排放：住宅樓屋面雨水系統(tǒng)為重力流式。電器設(shè)計：·設(shè)有兩路電源專放供電系統(tǒng)，并設(shè)有上下壓段的母聯(lián)，保障本區(qū)域供電的可靠性?！そㄖ飪?nèi)設(shè)有第三電源系統(tǒng)，消防設(shè)施備有EPS集中式的電源，以確保其供電的可靠性?！け窘ㄖ飪?nèi)設(shè)有總等電位聯(lián)結(jié)，在有洗浴設(shè)施和一些特殊環(huán)境場所設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)，其配電線回路設(shè)剩余電流保護開關(guān)〔RCD〕，以保障使用人員的用電平安。·本建筑物按兩類防雷等級配置，為防止雷電電磁脈沖對樓內(nèi)信息設(shè)備造成破壞，在一些重要配電回路處設(shè)電涌保護器〔SPD〕·住宅設(shè)終端配電箱，設(shè)12配電回路，選用國際知名品牌的元器件?！な彝饩坝^照明由國際知名照明設(shè)計公司設(shè)計。建設(shè)伊始就始終貫徹“科技、生態(tài)、節(jié)能〞的宗旨，打造劃時代的科技住宅。社區(qū)配套產(chǎn)品均為全球一線產(chǎn)品品牌，只有世界知名品牌才能進入本樓盤產(chǎn)品招投程序。品牌是品質(zhì)的保證，這些配套產(chǎn)品不管在產(chǎn)品品質(zhì)上還是在產(chǎn)品效勞上都有著顯著的優(yōu)勢.小結(jié)建議一：主題會所〔泛會所〕的建議：規(guī)劃建議如功能主題：酒吧、簡單西餐、商務(wù)談判、運動健身以油畫裝飾會所，突顯歐洲文化氣氛。充滿異國情調(diào)的泛會所建議二：主題景觀建議

雅典廣場〔SquareofAthens〕：林蔭大道〔Tree-coveredwalkways〕：巴黎香榭里道〔FragrantpavilioninnerlaneofParis〕：晨練廣場〔Morningexercisessquare〕：時尚街、品位街、休閑街---荷蘭街休閑生活的加油站商業(yè)：四大主題空間：為每一個景觀主團起一個優(yōu)美的名字。建議三：標志性建筑建議在工程主入口位置建造歐式鐘樓屋頂設(shè)巴洛克式窗戶及形象煙囪設(shè)計建筑外立面及欄桿“羅馬〞造型設(shè)計大面積的廣角窗，立面仿石面磚與高級涂料的色彩搭配，頂部和入口處的細致處理，形成上下錯落的美妙天際線，建筑立面的設(shè)計承襲歐洲后古典主義風格，融合蔚藍海岸建筑形式表達歐式情韻。建議四：引近名校(幼兒園)引進阜寧著名幼兒園，提高工程的品質(zhì)和文化；利用父母對后代教育的重視的特點打動目標客群，為樓盤去化增加砝碼?！半p語幼兒園〞PART04銷售渠道篇預(yù)約式空心直銷網(wǎng)絡(luò)通過預(yù)約提高效勞質(zhì)量，和通過直銷提高效率。分眾式置業(yè)涉外俱樂部銷售渠道的建立Ⅰ

1、銷售中心的選址選擇地點建議：在工程地建立先行建造會所作為銷售中心.2、樓盤全裝修樣板視覺形象樣板房的選擇建造選擇具有特點的戶型打造出樣板房，為消費者提供一個直觀的印象。選擇戶型：多層120平方米二套關(guān)于建立分眾式置業(yè)涉外俱樂部Ⅱ建立置業(yè)涉外俱樂部的目的主要是建立如下網(wǎng)絡(luò)：一、建設(shè)自己的傳播網(wǎng)絡(luò)：a.創(chuàng)辦本工程置業(yè)俱樂部會刊；b.建立本工程置業(yè)俱樂部網(wǎng)站；二、建立龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)：銷售網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)成：〔1〕現(xiàn)場銷售中心的設(shè)立分為客服中心咨詢臺，客戶休閑休息區(qū)等，并設(shè)金、紅、藍三色展廳；金色展廳：海亞實力展示；紅色展廳：展示政府對開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃以及未來即將立項的重大工程工程：藍色展廳：展示本工程整體規(guī)劃，詳細介紹本工程設(shè)計、規(guī)劃理念、規(guī)劃鳥瞰圖等；〔2〕市區(qū)空心結(jié)構(gòu)建立銷售網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)點：以互聯(lián)網(wǎng)的形式建立銷售網(wǎng)絡(luò)，一改傳統(tǒng)的房地產(chǎn)直銷模式，建立互動式銷售模式，讓每一個開發(fā)地產(chǎn)的銷售部都成為開發(fā)銷售網(wǎng)絡(luò)中的一局部，讓每一個消費者在開發(fā)地產(chǎn)任何一個消費點都能夠第一時間了解開發(fā)地產(chǎn)的最新動態(tài)，企業(yè)文化，客戶效勞；〔3〕社會民間組織各協(xié)會等民間組織的網(wǎng)絡(luò)滲透本銷售工程三、創(chuàng)立功能完善的效勞網(wǎng)絡(luò)：傳播網(wǎng)絡(luò)的組成：會員日常效勞網(wǎng)——為每一位會員提供最快的俱樂部效勞；衍生式效勞網(wǎng)——建立客戶衍生效勞系統(tǒng)發(fā)揮客戶的光環(huán)作用；四、建立一站式的效勞體系：設(shè)立俱樂部一卡通，讓涉外俱樂部會員在相關(guān)的商業(yè)機構(gòu)或合作的相關(guān)商業(yè)機構(gòu)消費可以優(yōu)先、優(yōu)惠；設(shè)立涉外俱樂部一卡通的作用：便于建立會員檔案，查詢會員在相關(guān)商業(yè)機構(gòu)消費的情況表達涉外俱樂部會員身份；同時需要特別強調(diào)的是本案的產(chǎn)品，其在公眾認知中和傳播中都需進行獨立的營銷包裝，針對產(chǎn)品個性進行傳播訴求。房源的有效控制用以提升價格縱向價值提升：主要是通過本案的營銷節(jié)點實現(xiàn)，如：1、根據(jù)銷售時間提升價格：開盤一周后的價格提升，很明了的進行提價通知；2、根據(jù)工程進度降低折扣：利用期房銷售工程進度，消費者普遍愿意購置看得見的房子，因此可在房子形狀逐漸浮出水面時提價；3、根據(jù)銷售進度提升價格：銷售進度反響出購置者對工程的認可程度，如果工程銷售順利，那么設(shè)定數(shù)個進度比例值，如：50％、80％、95％、清盤〔當期〕。每到達一個值就進行合理的提升與調(diào)價。橫向價值提升：主要是通過本案產(chǎn)品的自身價值進行上下組合。1、按值論價2、銷控提升：對去化比例和市場去化較快的戶型進行銷控，并加以提價，以價格的差異來加快本案去化緩慢的戶型，實現(xiàn)去化快的戶型的價值提升。有力的銷售節(jié)奏控制1、低開高走、平價入市策略：工程開始進入實際操做中，主推工程的高品質(zhì)和提升工程的整體形象，使工程的整體形象到達較高的層次。在工程正式銷售后，以相對較低的價格推出，以此產(chǎn)生巨大的市場沖擊力。2、銷售價格的逐步提升：本工程以住宅和商住為主，即每銷售出50套調(diào)整一次價格，幅度為2%。在實際銷售中，可根據(jù)實際成交的情況實時進行調(diào)整，調(diào)整幅度根據(jù)實際情況而定。3、短期密集型逼定熱銷策略：用一到兩個月時間進行蓄水辦理銅卡；開盤時購房牌號前期可辦理鉆石卡〔享受9.6折優(yōu)惠〕；后期可辦理金卡〔享受9.7折優(yōu)惠〕；次后期可辦理銀卡〔可享受9.8折優(yōu)惠〕。用較大銷售強勢，到達階段性銷售目的。事件營銷新產(chǎn)品發(fā)布會在上市前舉辦了大型的專場報告會——?新產(chǎn)品發(fā)布會?。會上，海亞房地產(chǎn)向應(yīng)邀前來的新聞界朋友、業(yè)內(nèi)人士、業(yè)主代表、社會其他行業(yè)知名人士闡述了本工程的開發(fā)理念、規(guī)劃思路、園林特色和銷售方法。很顯然，工程的魅力深深打動了這些見多識廣的“社會意見領(lǐng)袖〞。一石激起千層浪，這些社會的意見領(lǐng)袖和目標消費群中的“酋長〞級人物帶著對工程最真實的了解和全面的認知回到他們的生活圈、事業(yè)圈、社交圈時，會對圈內(nèi)人士對工程的認知產(chǎn)生強力指引。不經(jīng)意間，他們已經(jīng)成為工程的義務(wù)宣傳員。海亞·新聯(lián)邦會所開放日一個黃昏，夕陽西下后的新聯(lián)邦純水岸籠罩在一片黛紫色的暮靄中，浪漫又充滿神奇與迷離。風中穿來的孩童嬉戲聲和悠揚的音樂仿佛在告訴周圍的人：今天和往常不同。到了水岸廣場，每個人都會發(fā)現(xiàn)似乎一下子從東溝到了一個正在聯(lián)歡的歐洲旅游小鎮(zhèn)：一群孩子圍在小丑身邊，看他的雜技表演，身圍歐洲民族服裝的青年男女聚在一起跳著民族舞